Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-101-02 Otsuse kuupäev Tartu, 2. oktoober 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa Kohtuasi Aili Kärneri hagi Aili Peetsi vastu üürileandja poolt põhjendamatult suurendatud üüri vähendamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 22. märtsi 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2141/2002 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Aili Peetsi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 2. september 2002. a Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 22. märtsi 2002. a otsus ja saata asi samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Aili Peetsile Kiur Põllu poolt 22. aprillil 2002. a Aili Peetsi kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hageja ja kostja sõlmisid 1. mail 1997. a eluruumi üürilepingu Kooli tn 12 krt 4 kasutamiseks hageja poolt. Üüri suuruseks oli vastavalt Tartu linnas kehtinud üüri piirmäärale 5 kr/m2. 17. juunil 2000. a teatas kostja hagejale, et alates 1. juulist 2000. a on põhiüüri suuruseks 20 kr/m2. Üüri suurendamist põhjendas kostja tema poolt ajavahemikul 1997-2000 Kooli tn 12 asuva elamu remondiks ja hoolduseks tehtud kulutustega. Hageja palus tunnistada üüri suurendamine põhjendamatuks ning mõista üürileandjalt välja hageja poolt alates 1. juulist 2000. a kuni eluruumi omaniku vahetumiseni 31. juulil 2000. a enammakstud üürisumma. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt ei saa ES § 423 lg 2 kohaselt üüri suurendada kulutuste võrra, mida tehakse tehnosüsteemide teenindamiseks avariide korral. Samuti võib omanik vastavalt ES § 37 lg-le 4 suurendada üüri renoveerimistöödeks tehtud kulutuste võrra vaid eelneva kirjaliku kokkuleppe alusel üürnikuga.
2.Tartu Maakohtu 12. detsembri 2001. a otsuses öeldakse, et hagi rahuldati osaliselt. Kohus vähendas korteri üüri ajavahemikul 1. juuli kuni 31. juuli 2000. a 1108 krooni 20 sendi võrra ning jättis senisele üürile lisanduvaks summaks 374 krooni igakuiselt. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole tõendatud 21 tm puitmaterjali kasutamine Kooli tn 12 elamu kuuri ehitamiseks ning 300 m elektrikaabli kasutamine elamu trepikoja elektrisüsteemide remondiks. Ülejäänud kulutuste tegemise üle vaidlus puudub. Vastavalt ES § 37 lg-le 4 ja Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise korra" (edaspidi Kord) p-dele 8 ja 9 tuleb kostja poolt tehtud elamu elektrisüsteemide, trepikoja ja õue üldvalgustuse uuendamist, uute postkastide soetamist ja uue kuuri materjalide varumist käsitleda renoveerimistöödena ning kui kostja soovis, et üürnik need kulutused hüvitaks, oleks ta pidanud sõlmima temaga eelneva kokkuleppe ning pidama amortisatsiooniarvestust. Renoveerimisinvesteeringud tõstavad hoone väärtust pika aja jooksul ning vastavalt raamatupidamisseadusele kantakse need kuludesse samuti pika aja jooksul. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3.Tartu Ringkonnakohtu 22. märtsi 2002. a otsusega jäeti A. Peetsi apellatsioonkaebus rahuldamata.
Apellatsioonikohus muutis maakohtu otsuse põhjendusi ja resolutsiooni. Maakohus leidis õigesti, et kostjal polnud õigus tõsta üüri ühepoolselt alates 1. juulist 2000. a ning ta peab hagejale tagastama üüriraha osas, mis ületab varasemat üüri 5 kr/m2. ES § 37 lg 4 sätestatust tuleneb, et elamu renoveerimise kulusid, mis on üks remondikulude liik vastavalt ES § 37 lg-le 2, on üürileandjal õigus üürnikult nõuda üksnes kokkuleppel üürnikuga. Sama tuleneb Korra p-st 8. Sellise kokkuleppe alusel tasutakse elamu renoveerimise kulud kas üüri kaudu, üüri vastavalt tõstes või muul viisil. Renoveerimise kulude hüvitamine annab üürnikule ES § 37 lg 4 järgi õiguse nõuda üürileandjalt üürilepingu tähtaja pikendamist. ES § 37 lg-test 2, 3 ja 4 lähtuvalt eristatakse seega üüri ja tasu kommunaalteenuste eest ning elamu renoveerimiseks tehtud kulude täiendavat tasumist. Üüri oluliseks osaks oli ka enne ES § 37 muutmist 1998. aastal kompensatsioon elamu hoolduseks ja remondiks tehtavate kulutuste eest - see kajastub ka senises üüris - 5 kr/m2. Järelikult ei anna ES § 37 lg-d 2 ja 4 üürileandjale õigust arvata üüri sisse kõiki elamu remondiks ja renoveerimiseks tehtud kulutusi. Üüri tõstmine, sh ka elamu remondiks vajaliku üüri osa tõstmine on reguleeritud ES § 375 lg-tes 1, 2 ja 3. ES § 375 lg 3 annab üürileandjale õiguse suurendada üüri ühepoolselt üksnes juhul, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Nimetatud hindadeks on Korra p-s 6 loetletud teenuste hinnad. Kostja esitatud kalkulatsiooni ajavahemikul 1. juuli 2000. a kuni 1. juuli 2001. a tehtavate või planeeritavate remonttööde maksumuse kohta ei saa arvesse võtta, kuna see on esitatud hagejale 6. juulil 2000. a, s.o pärast üüri tõstmist. Kostja ei ole ka põhjendanud, miks ei ole võimalik plaanitud kulutuste kompenseerimine senise üüritariifi alusel ja pikema ajavahemiku jooksul. Üürileandja peab arvestama üürniku huve ning mitte kavandama vajalike kulutuste kompenseerimist lühikese aja jooksul. Ka Korra p 10 ei anna üürileandjale iseseisvat õigust üüri tõsta, see reguleerib metoodikat, millest peavad üürilepingu pooled juhinduma üüri suuruse kindlaksmääramisel üürilepingu sõlmimisel, selle muutmisel poolte kokkuleppel või üüri tõstmisel kooskõlas ES §-ga 375. Maakohtu otsuse resolutsioonist tuleb välja jätta osa, millega määrati summaks, mis lisandub igakuisele üürile 374 krooni. Samuti tuleb vähendada hageja kasuks 2000. a juulikuu eest väljamõistetud üürisumma suurust 1095 krooni 50 sendini, vastasel juhul oleks lubatud üür jäänud väiksemaks varasemast üürist (5 kr/m2), selles osas aga pooltel vaidlus puudus.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
4.Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Kohtukulud palus kostja jätta hageja kanda. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 319 lg 1. Kohus väljus apellatsioonkaebuse piiridest asudes seisukohale, et kostja on rikkunud üüri suurendamise menetluse korda. Seda ei ole hageja kohtumenetluse vältel vaidlustanud. Apellatsioonikohus rikkus TsMS § 330 lg 4 ja 6, leides, et ES § 37 lg-test 2, 3 ja 4 tulenevalt eristatakse küll üüri, tasu kommunaalteenuste eest ja elamu renoveerimise kulude täiendavat tasumist kas üüri tõstmise teel või muul viisil kokkuleppel üürnikuga, kuid ei võtnud seisukohta, mis liiki vaidlusalused kulutused on ja jättis seadusetõlgenduse
nõudega sidumata. Väär, ja PS § 31 piirav on apellatsioonikohtu järeldus, et üürnik ei ole elamuseaduse alusel kohustatud hüvitama üürileandjale lisaks üürile elamu remontimise ja hooldamise kulusid, va juhul, kui üürnik on olnud süüdi avariis, mis põhjustas remondivajaduse. ES § 37 lg-test 2 ja 4 tulenevalt eristatakse üürilepingu esemeks olevale eluruumile tehtavaid remondi- ja renoveerimiskulutusi ning elamu renoveerimiseks tehtud täiendavaid kulutusi. Käesoleval juhul on üüri tõstmine põhjendatud ka ES § 375 lg-le 3 tuginedes, kuna üüri mõjutavateks hindadeks tuleb lugeda ka ehitushinnad, kinnisvara hinnad jms.
5.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja seda põhjendamatuks ja ebaõigeks.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-dele 1 ja 2 tuginedes tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-de 11 ja 12 lg 2 kohaselt kuuluvad asjas kohaldamisele 30. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse, Eesti Vabariigi elamuseaduse ja Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise korra" sätted vastavas redaktsioonis. Vaidlusalused ES § 37 lg-d 2 ja 4 kehtisid alates 16. juulist 1998. a. TsÜS § 170 lg-s 2 sisalduva põhimõtte kohaselt kohaldati enne seadusemuudatuse jõustumist tekkinud ja jõustumise ajal kestvale õigussuhtele muudetud seadust, kui seaduses ei sätestata teisiti.
7.Asjakohane ei ole apellatsioonikohtu põhjendus hagi rahuldamisel, et kostja poolt esitatud kalkulatsiooni ajavahemikul 1. juuli 2000. a kuni 1. juuli 2001. a tehtavate remonttööde kohta ei saa arvesse võtta, kuna see on hagejale esitatud 6. juulil 2000. a, s.o pärast üüri tõstmist. Hageja ei ole tuginenud sellele, et suurendatud üüri maksmine oli takistatud üürileandjapoolse mitteõigeaegse kirjaliku põhjenduse esitamise tõttu. Hageja on ise kinnitanud, et sai kostja teate üüri suurendamise ja selle põhjenduste kohta alates 1. juulist 2000. a sama aasta 17. juunil.
8.Nõustuda ei saa apellatsioonikohtu järeldusega, et ES § 37 kohaselt on üürileandjal õigus nõuda üürnikult elamu renoveerimise kulusid vaid kokkuleppel. ES § 37 lg 2 järgi kuuluvad üüri sisse arvestuslikult muuhulgas ka kulutused hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks). Samas võib üürileandja ES § 37 lg 4 kohaselt nõuda elamu renoveerimiseks tehtud täiendavate investeeringute väljamaksmist üürnikult enne elamu renoveerimist üürnikuga sõlmitud kirjaliku kokkuleppe alusel. Järelikult eristab seadus elamule kahte liiki renoveerimise kulutusi, millest osa on võimalik arvestada üüri hulka ilma eelneva kokkuleppeta ning teine osa kuulub hüvitamisele vaid üürnikuga kokkuleppel. Kolleegium leiab, et elamuseaduse sellise regulatsiooni mõte on, et üürileandja saaks teha kulutusi eluruumi viimiseks seisundisse, millele selline eluruum selles kohas tavaliselt vastab, ja arvestada selleks tehtud kulutused üüri hulka ilma eraldi kokkuleppeta üürnikuga. Vajalike kulutuste kompenseerimine toimub seejuures mõistliku aja jooksul. Üürnikku kaitseb ES § 37 lg 4, mille
kohaselt üürileandja saab eelnimetatust suuremaid, st renoveerimiseks tehtud täiendavaid kulutusi nõuda vaid eelneva kokkuleppe olemasolu korral üürnikuga. Eeltooduga kooskõlas on ka Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise kord".
9.Asja lahendamisel tuleb arvestada, et ES § 371 alusel oli kohaliku omavalitsuse volikogu poolt oma haldusterritooriumil asuvatele eluruumidele kehtestatud üüri piirmäär. Tartu linnas kehtis kuni
1.juulini 2000. a üüri piirmäär 5 kr/m2. See ei tähenda, et kulutused elamu hoolduseks ja remondiks olid alati vajalikud vaid selle summa ulatuses. Pärast üüri piirmäära tühistamist sai ühepoolne üüri suurendamine toimuda ES § 375 lg-s 3 sätestatud korras, sest üürileandjal oli õigus ES § 37 alusel viia üür kooskõlla tegelike kulutustega, et viia eluruum seisundisse, mis on vastav sama asukoha tavalistele tingimustele. Ringkonnakohtul tuleb kostja apellatsioonkaebus läbi vaadata, arvestades kolleegiumi poolt asjas ES §-dele 37 ja 375 antud tõlgendust.
10.Kohtukulude jaotamine toimub vastavalt kostja apellatsioonkaebuse läbivaatamise tulemusest apellatsioonikohtus. J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.