3-2-1-127-01
Eesti Vabariigi nimel Tartus 14. novembril 2001. a Elga Roosi hagi Elfred-Ferdinand Roosi vastu omandiõiguse tunnustamiseks " mõttelisele osale elamust, ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühiseks tunnistamiseks ning kinnistusraamatu kande parandamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 15. oktoobril 2001. a Marina Kuldmetsa ja Leida Roosi kassatsioonkaebuse alusel Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. aprilli 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-4/01. Istungist võtsid osa hageja E. Roos ja tema esindaja vandeadvokaat K. Kooga ning kostjad L. Roos ja M. Kuldmets. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Hagiavalduse kohaselt alustas hageja abikaasa Arvi Roos 1957. a koos venna Elfred-Ferdinand Roosiga Jõhvis Soo 16 elamu ehitamist. Ehitamiseks võeti riigilaenu 7 000 rubla, mis vormistati kokkuleppel kostja nimele. A. Roosi ja kostja vahel oli kokkulepe, et maja ehitatakse kahepeale ja kummagi venna omandisse jääb " majast ja ehituseks võetud riigilaen makstakse tagasi võrdsetes osades. Elamualuse ja külgneva maa maakasutusõigus vormistati kokkuleppel kostja nimele. Hageja asus abikaasaga 1957. a elamusse elama ning on " elamu (2. korruse) valdaja. Kulutusi on tasutud koos kaasvaldajaga. Kõrvalhoone ehitati A. Roosi ja kostja kulul. Pärast abikaasa surma 1984. a võttis hageja vara vastu pärandina, mis koosnes muuhulgas poolest elamust ja kõrvalhoonest. 1996. a suvest on hagejal kostja tehtavate takistuste tõttu raskendatud elamu ülakorruse ning elamu juures oleva maa kasutamine. Kostja on lasknud ennast registreerida omanikuna hooneregistris kogu vaidlusaluse elamu ja kõrvalhoone suhtes. Hagiavalduses palus hageja tunnustada tema omandiõigust " osale elamust Soo 16. Samuti tunnustada kostja ja Eesti Vabariigi vahel 22. detsembril 1998. a sõlmitud maa erastamise ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust MRS § 221 lg 4, TsÜS § 66 lg 2 ja 112 lg 2 p 1 ja 3, AÕS § 57 lg 1 ja 65 lg 1 alusel ning kohustada kinnistusametit kustutama õigusliku aluseta tehtud kinnistusraamatu kanne, millega on kinnistusregistrisse Soo 16 asuva maatüki ainuomanikuna sisse kantud kostja. MRS § 221 lg 4 kohaselt on juhul, kui ehitis on kaasomandis, kaasomanikul õigus ostueesõigusega erastada ehitise kaasomandi osale vastav mõtteline osa maast. Kostja ei olnud ehitise ainuomanik ja tal ei olnud õigust osta maatükki ainuomandisse Ida-Viru Maakohtu 2. juuni 2000. a otsusega tunnustati hageja omandiõigust " mõttelisele osale Soo 16 elamust. Samuti tunnustati Eesti Vabariigi ja kostja vahel 22. detsembril 1998. a sõlmitud maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust ning kohustati kinnistusametit kustutama kanne kostja sissekandmise kohta ainuomanikuna vaidlusaluse maatüki suhtes. Otsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud, et A. Roos ja kostja ehitasid maja ühise tegutsemise lepingu alusel. TsK § 440 lg 1 kohaselt eeldatakse, et kõigi osaliste osad on võrdsed, kui lepinguga ei
ole ette nähtud teisiti. Seega on lepinguosaliste rahalised ja muud varalised osamaksed, samuti ühise tegutsemise tulemusena loodud või omandatud vara nende kaasomand. Majavalduse ja dokumentide vormistamine ühe omaniku nimele ei välista teise kaasomaniku omandiõigust. Maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping on tühised, kuna lepingute sõlmimisel on oluliselt rikutud MRS § 221 lg 4 ja AÕS RakS § 12 lg 1. Kostja oli õigustatud erastama poole mõttelist osast maatükist. Seoses tühise tehinguga on ebaõige ka kinnistamisotsus. Kuna kostja nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks puudub, on hageja õigustatud nõudma kinnistusraamatu kande parandamist tulenevalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 631. Pärast kinnistusraamatu kande kustutamist on pooltel võimalus erastada maa kaasomandisse vastavalt MRS § 221 lg 4. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Viru Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Maakohus on õigesti leidnud, et vaidluse korral ühise tegutsemise lepingu üle lubab TsK § 438 lg 3 tõendada lepingu olemasolu ka tunnistajate ütlustega. Seepärast on võimalik tunnistajate ütlustega tõendada ka lepinguosaliste osa ühises varas. Kostja väide, et puudus TsK § 439 lg 3 ette nähtud volikiri, ei välista veel ühist tegutsemist. Tõendite hindamise osas nõustus ringkonnakohus maakohtu järeldustega. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuse esitasid kostjatena E.-F. Roosi õigusjärglased Leida Roos ja Marina Kuldmets. Kaebuses palusid kostjad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Ringkonnakohus kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ja hindas vääralt asja tehiolusid. Hageja faktilist elamist vaidlusaluses elamus ja tema raha osalist kasutamist ei saa käsitleda TsK § 439 lg 1 mõttes kokkuleppena, mis loob kaasomandi. Ei ole tuvastatud, et maja ehitamise eel või ehitamise ajal oli pooltel kaasomandi loomise eesmärk. Kohus on suulise lepingu tõendamiseks arvestanud tunnistajate paljasõnalisi ütlusi. Samas ei ole kohus arvestanud kostja väidet, et tema omand on tekkinud õiguslikul alusel. Hageja esitas küll kohtule kassa sissetuleku orderid laenu tagasimaksmise kohta, kuid see ei tõenda veel maksmist A. Roosi poolt, seda enam, et orderitel on maksjana märgitud E.-F. Roos. Ühise tegutsemise lepingu kohaselt peab isik, kes selle lepingu järgi osaliste ühist asja ajab, tegutsema vastavalt TsK § 439 lg 3 volikirja alusel. Samuti ei vormistatud ega fikseeritud omandit ehituse järgselt kaasomandina. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus selle tühistamiseks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kuna TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid ja tugineb
oma otsuses alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludel, ei saa kolleegium anda hinnangut ning käsitleda kassatsioonkaebuse argumente ringkonnakohtu otsusega tuvastatud ühise tegutsemise lepingule. Materiaalõigusnormide rikkumine apellatsioonikohtu poolt seisneb järgnevas. Hagiavaldus esitati kohtule 3. detsembril 1998. a. Asja materjalidest nähtub, et 22. detsembril 1998. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel toimus maa kinnistamine 6. juulil 1999. a. Maakohtu ja ringkonnakohtu otsuse tegemise ajal 2000. ja 2001. aastal ei olnud kohtul võimalik piirduda vaidluse lahendamisel sellega, et tunnistada hageja omandiõigust " mõttelisele osale elamust vallasasjana, kuna elamu oli juba muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Samas oli hageja vaidlustanud ka kostja nimel tehtud kinnistusraamatu kande õigsuse, kuna ta väitis, et tal oli samuti õigus saada maatüki kaasomanikuks seoses kaasomandiõigusega elamule. Ringkonnakohus on ebaõigesti tunnistanud maa erastamise ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu täielikku tühisust. Hageja vaidlustas nimetatud tehingud MRS § 221 lg 4 alusel, mille kohaselt igal kaasomanikul on õigus erastada ehitise kaasomandi osale vastav mõtteline osa maast. 22. detsembril 1998. a sõlmitud maa ostu-müügileping ei riku hageja õigusi osas, mis puudutab E.-F. Roosile õiguspäraselt erastatud maad. See võimaldab järeldada, et hageja ei vaidlusta tegelikult " vaidlusaluse kinnistu kuulumist kaasomandiõiguse alusel kostjale. Ringkonnakohtu otsusega, millega kohustati kinnistusametit kustutama kanne E.-F. Roosi ainuomanikuna nimetatud kinnistu sissekandmise kohta, tekitati olukord, kus kustutamise järgselt oleks kinnisasi jäänud ilma omanikuta. Neil põhjustel tulebki kohtuotsus täies ulatuses tühistada. Asja lahendamiseks on vaja kohtul kindlaks teha, kas hageja soovib saada " kinnisasja kaasomanikuks, kui ta räägib oma kaasomandiõiguse tunnustamisest, ja sellele vastava kande tegemisest kinnistusraamatus. Kuna hagi esitamise ajal ei olnud tegemist kinnisasjaga, siis on selle asjaolu täpsustamine asja lahendamiseks vajalik. Hagi rahuldamise korral on hagejal kohustus tasuda maa ostuhinnast pool kostjatele. Kinnistusraamatu funktsioon on muuhulgas näidata, kes on kinnisasja omanik. Isik, kelle asjaõigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse kantud, kuigi ta oli ehitise kui vallasasja kaasomanik ja tal oli seetõttu maa erastamise õigus ja õigus saada ka maatüki (ehituskrundi) kaasomanikuks, võib AÕS § 65 lg 1 kohaselt nõuda seadusega sätestatud korras ebaõige kande muutmist hagimenetluse korras. Hageja saab oma õigused jalule seada kaasomanikuna sel teel, et AÕS § 64 lg 1 ja 5 alusel muudetakse kanne kooskõlas sellega, mida kohus otsusega kaasomandi kohta tuvastab. Et kohtuotsuse alusel saaks kannet kooskõlas AÕS § ga 64 lg 5 muuta, peab kohtuotsuse resolutsioonis olema selgesti väljendatud, mida kohus kinnisasja omandiõiguse kohta otsustab. Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Viru Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Leida Roosile 23. mail 2001. a tasutud kautsjon 700 (seitsesada) krooni ja Marina Kuldmetsale 14. mail 2001. a tasutud kautsjon 500 (viissada) krooni ning 23. mail 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. J. Odar, A. Kull, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.