Asjaõigus › Omandiasjad

POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

kinnitatud projekti alusel anti 16.05.1988 kostjale krundile ehitusluba nr 1250. Samal ajal, s.o 1988 kevadel algasid elamu ehitustööd. Hageja ei ole finantseerinud elamu ehitamist ega selle renoveerimist 1997. a, pidades algusest peale krunti ja elamut kostja omaks. Samuti ei panustanud hageja elamu ehitusse tööpanusega vms. Ei ole tõendatud poolte vahel ühise tegutsemise lepingu sõlmimine, kuivõrd puudus nii poolte ühine tegutsemine ühise majandusliku eesmärgi nimel kui tahe tekitada elamule või kinnistule poolte kaasomand. Kostja ehitas elamu täielikult enda vahenditest – võttis Hoiupangast laenu ja tasus seda, organiseeris materjalid, kandis kõik materjalidega seonduvad kulud, palkas tööjõu ja ehitas vajadusel ka ise. Kõik ehitamisega seonduvad dokumendid on koostatud üksnes kostja algatusel ja kostja nimel. Hageja oli teadlik, et kostja erastas ostueesõigusega 10.04.2006 ostu-müügilepingu alusel (aluseks katastriüksuse õiend, Tartu Linnavalitsuse 19.01.2006 korraldus nr 102 ja Tartu maavanema 30.03.2006 korraldus nr 256) Eesti Vabariigilt kinnistu, kuna kostjale kuulus omandiõiguse alusel maatükil paiknev ehitis ja ta oli maa erastamise õigustatud subjekt vastavalt maareformi seaduse §-le 22. Hagejal ei olnud kinnistu erastamise vastu kuni käesoleva ajani mingeid pretensioone. Hageja kolis elamust välja vabatahtlikult ning andis kostjale elamu võtmed üle 29.07.2008, mil pidi toimuma maja müügitehing. Poolte kooselu lõppes kõige hiljem alates 1998. aastast. Hageja väited elamu valdamisest ja osade kulude tasumisest ei saa olla vaadeldavad seltsingulepingu sõlmimisena ja panuste tegemisena hageja poolt, samuti ei olnud pooltel mingisugust ühist eesmärki ehk puudus poolte koostöö. Kui poolte eesmärgiks oleks olnud kaasomandi tekitamine, siis oleks see eesmärk pidanud olema selgesõnaliselt sätestatud notariaalses seltsingulepingus. Kostja käsitleb hageja valdust XXX majas alates 1998. aastast üürisuhtena ning hageja tasus viidatud maksed poolte kokkuleppel üürisuhte alusel.

MAAKOHTU LAHEND

tõendamiseks osutanud enda panusele elamu valmimisel ja korrashoiul – vanematelt saadud raha eest ostetud puitmaterjali (plaatide) viimine ehitusele, hageja isalt laenu võtmine, aiaplaneeringu tegemine, heki istutamine, tööpanus ehitusel ja remontimisel, poolte ühise äritegevuse kaudu rahaliste vahendite leidmine, tapeetide ja liimi ostmine, laste kasvatamine ja elamu korrashoid. Kostja eitab igasugust hageja panust elamu valmimisel. Hageja osalemist elamu ehitamisel kinnitavad tunnistaja A.S. (hageja ema), kes on enda kinnitusel käinud vaid ühel korral ehituse kestel kohapeal, ning hageja tütar A.S., kelle sõnul tegi hageja kõik koristustööd ning hiljem tegi maatasandustööd ja istutas heki. Tunnistajate A.V., I.D., A.B. ja A.A. ütluste kohaselt korraldas ehitustööd ning tasus tellitud tööde ja materjali eest kostja. Eelnimetatud tunnistajatest üksnes A. B (endine naaber) kinnitas, et nägi hiljem hagejat aias lilli kohendamas, kuid algul tegutses ehitusel kostja. Tunnistaja A. V möönab, et hageja võis käia elamut koristamas ajal, kui tunnistaja oli tööl, kuid muul ajal ta hagejat ei näinud. Kohus leidis, et tunnistajate ütlustega on tõendatud hageja mõningane osalus elamu ja krundi korrastamisel (koristamine ja heki istutamine). Hageja poolt väidetava rahalise panuse andmine konkreetselt elamu ehituseks XXX kasvatatud köögiviljade turustamisel ja kostja äriühingus osalemisel saadud tulu arvel ei ole tõendatud. Kostja selgitas, et hageja töötamine kostja äriühingus OÜ-s Kahmak toimus alles alates 14.10.1997, mil see ettevõte äriregistris registreeriti, hagejal ei ole äriühingus olnud kunagi töölepingut või muud teenistussuhet. Hageja isa poolt kostjale väidetav laenu andmine ei too vahetult hagejale kaasa nõudeõigust kostja suhtes. Hageja enda selgitustest nähtub, et hageja oli ehituse ajal lapsega kodus, tal puudus muu sissetulek, pidevat palgatööd ei ole tal kuni aastani 2008 olnud, laste ülalpidamise pidi ta tööga välja teenima ning kostja äriühingus töötamise arvel kandis ta kõik maja ja laste ülalpidamisega seotud kulud. Tunnistaja A.-M. S sõnul olid firma rahad ühised, mis tulu tuli, seda jagati. Kohus järeldas, et hageja teenis ja kandis ise enda ning laste ülalpidamisega seotud kulud, hageja poolt remondijärgses koristamises ja hilisemas korrashoius nägi kostja hagejapoolset vastutasu võimaluse eest elada kostjale kuuluvas elamus. Asjaolust, et kostja võttis vastu hageja töise panuse, ei saa järeldada kostja tahet ühiseks tegutsemiseks elamu ehitamisel, s.o ainuüksi rahalise või töise panuse andmine ei ole samastatav ühise tegutsemise lepingu sõlmimisega. Esitatud tõendid ei kinnita kostja tahet ka kaudsete tahteavaldustena sellise lepingu sõlmimiseks. Pereelu elamine ja ühiselt laste saamine ei asenda ühise tegutsemise lepingu sõlmimiseks vajalikku tahteavaldust. Kuivõrd ühise tegutsemise lepingu olemasolu väite esitas hageja, lasub tõendamiskoormis hagejal ning asjakohatu on osutada, nagu peaks ennekõike kostja tõendama, millistest vahenditest ta ainuisikulise panusega elamu ehitas. Kohus leidis, et esitatud tõenditega ei ole tõendatud ka elamu haldamiseks ja kulude kandmiseks ühise tegutsemise (alates võlaõigusseaduse jõustumisest 01.07.2002 seltsingulepinguna käsitletava) lepingu sõlmimine. Poolte kinnitusel elati koos kuni 1998. a, mil kostja lahkus. Kostjal oli selleks hetkeks tekkinud uus kooselu ja sellest kooselust sündis 1998. a laps. Kulude kandmise kohta selgitas hageja, et kostja tasus garaažis töötamisega kaasnevad elektrikulud ja maamaksu, hageja tasus prügiveo, vee, telefoniteenuste ja osaliselt elektri eest üksikutel kuudel. Hageja sõnul jäid san-remondiga kaasnevad kulutused valdavalt tema kanda ning tema pidas hoone ja territooriumi korras. Kostja selgituse kohaselt ei olnud ta nõus hageja telefoniarveid tasuma ja hageja sõlmis ise lepingu, muud lepingud olid sõlmitud kostja poolt, kostja andis hagejale sularaha prügiveo eest tasumiseks. Tunnistaja R.S. (poolte poeg) kinnitas, et pärast lahkuminekut tegid nad koos hagejaga venna toas remonti. Poolte selgitustest nähtub, et kumbki pooltest kandis tema endaga seotud kulud. Kohus leidis, et ka hageja poolt elamu ja selle territooriumi korrashoid ning pisiremondi tegemine tuleb lugeda elukoha kasutamisega tavapäraselt kaasnevaks tegevuseks, mida ei saa eriliste asjaolude (näiteks kui hageja tegelik elukoht oleks olnud mujal) puudumisel lugeda

ühiseks tegutsemiseks elamu hooldamise eesmärgil. Esitatud asjaolude põhjal võib hageja poolt elamu kasutamise näol olla tegemist tasuta varakasutusega TsK § 347 järgi ja alates võlaõigusseaduse jõustumisest eluruumi tasuta kasutamisega VÕS § 389 järgi. Hagi rahuldamata jätmine hageja esitatud alusel ei välista hageja poolt kostja vastu nõude esitamist muudel, näiteks alusetu rikastumise sätete alusel.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

A. A.

S ja R. S ütlused, et hageja osales ühise tegutsemise lepingu alusel oma panusega elamu ehituses eeskätt rahaliste vahendite hankimisel (köögiviljakasvatus, loomade kokkuost-müük) ja lõplikul viimistlemisel (ehitusjärgne koristamine, elamu ümbruse aia rajamine ja hooldamine). Viimast on tõendanud ka tunnistajad A. V ja A. B. Põhjendamatu on kohtu poolt ühisele tegutsemisele poolte avaldatust erineva tähenduse andmine (elamispinna tasuta kasutus TsK § 347 ja VÕS § 389 mõistes). Sel juhul tulnuks kohtul tuvastada ka sellise kokkuleppe olemus, sõlmimise asjaolud, aeg ja tingimused. Kostja ega hageja sellisele lepingule ei viidanud. Kostja on viidanud võimalikule üürisuhtele, mida ta aga ei ole tõendanud. Kohus on eiranud TsMS § 436 lg 2 ja § 438 lg 1 sätteid; 2) kohus jättis põhjendamatult tuvastamata poolte vahelise seltsingulepingu. Tunnistajate A.-M. S, R. S jt ütluste kaudu leidis tuvastamist, et elamu majandamise ees vastutas hageja, kostja tasus vaid elektrimakseid ja maamaksu. Võlaõigusseadus ei näe seltsingulepingu sõlmimiseks ette kindlaid vorminõudeid, seega saab seltsingulepingu lugeda sõlmituks ka poolte ühise tegutsemise tulemusel. Kostja on omaks võtnud, et teatud elamu halduskulud tasus tema (elekter jne) ning teatud halduskulud (telefon, vesi, kanalisatsioon, prügivedu) hageja. Esimesel istungil pakkus hageja tõendiks ka oma konto väljavõtteid, mida kohus ei pidanud vajalikuks. Seda enam on üllatav kohtu järeldus, et hageja pole tõendanud ühise tegutsemise lepingu ja seltsingulepingu raames kulude kandmist.

Sarnaselt eespool tooduga pole tõendatud poolte vahel vara tasuta kasutuse suhe, kuna pooled ei ole seda väitnud ja puuduvad sellekohased tõendid; 3) kohtu järeldused ei põhine tõenditel, vaid kostja paljasõnalistel väidetel. Kohus on leidnud, et hageja pole tõendanud oma panuse tegemist ühise tegutsemise lepingu alusel elamu ehitusse ning on lugenud tuvastatuks kostja ainuisikulise panuse. Tunnistajad A. A. S, A.-M. S ja I. D on viidanud, et hageja tegeles elamuehituse ajal raha teenimisega ehituseks (köögivilja kasvatamise ja turul müümisega, loomade kokkuostu-müügiga). Tunnistaja Valev Plato on küll tunnistanud laenusuhteid kostjaga, kuid ei suutnud veenvalt selgitada, et laenatud summa kulus elamuehituseks, aga mitte nt äritegemiseks, mida tunnistas ka tunnistaja I. D. Seega ei ole kohtu viide hageja poolsele tõendamatusele õigustuseks sellele, et kostja pole esitanud ühtegi tõendit kostja poolse ainufinantseerimise väite tõestuseks. Sarnaselt eeltooduga luges kohus tõendatuks kostja vastuväite, et peale 1991. aastat tehti rekonstrueerimise (remondi) tööd ainult kostja vahenditest, viitamata, millistele tõenditele tuginedes kohus tuvastas sellise kostja väite tõendatuse; 4) poolte vahel oli ühise tegutsemise leping TsK § 438 lg 1 mõistes. Tsiviilkoodeks ei näinud ette ühise tegutsemise lepingule kohustuslikku vormi, mistõttu saab poolte vahelist ühise tegutsemise lepingut lugeda sõlmituks ühise tegutsemise algusest, s.o 1985-1987. Omandiõigus 1⁄2 kinnistust tuleneb esimesest poolte vahelisest ühise tegutsemise lepingust, mille eesmärgiks oli elamu rajamine ning selleks vahendite hankimine ühise äritegemise teel (tomatite ja kurkide kasvatamine/müük, loomade ja kala kokkuost/müük). Riigikohus on asunud seisukohale (3-2-1-142-05), et ühine tegutsemine eesmärgi saavutamiseks ei seisne ainult osamaksu rahas maksmises, vaid ka muu vara üleandmises ja töises osavõtus. TsK § 440 lg 1 järgi loetakse teistsuguse lepingulise kokkuleppe puudumisel poolte osad võrdseks. AÕS § 71 lg 1 kohaselt on kaasomanike osad ühises asjas võrdsed, kui seaduse või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Asjas pole tuvastatud, et pooled oleks kokku leppinud teisiti. TsK § 440 lg 2 kohaselt oli ühise tegutsemise tulemusel rajatud/omandatud vara sama lepingu poolte kaasomandis. Riigikohus on asunud samalaadses vaidluses seisukohale (3-2-1-127-01), et kostjal olnuks õigus erastada ehitise alust maad MRS § 221 lg 4 järgi ainult talle kuuluvale kaasomandi osale vastavas ulatuses, mitte kogu ulatuses. Viidatud põhjusel on praegune kinnistusraamatu kanne ebaõige (vähemalt kinnistu omaniku kanne 1⁄2 ulatuses).

nr 3-2-1-8-99). Samuti ei ole esitatud ainsatki tõendit tõendamaks kasvõi kostja kaudset tahet sõlmida ühise tegutsemise leping. Kohus on põhjendatult leidnud, et pereelu elamine ja laste kasvatamine ei asenda ühise tegutsemise lepingu sõlmimiseks tarviliku tahteavalduse tegemist. Kostja ehitas elamu ainuüksi enda vahenditest, võttis pangast laenu, organiseeris materjalid elamu ehitamiseks, kandis kõik materjalidega seonduvad kulud, palkas tööjõu elamu ehitamiseks ja ehitas vajadusel ka ise, samuti on kõik elamu ehitamise ja krundi erastamisega seonduvad dokumendid koostatud üksnes kostja algatusel ja nimel. Isegi juhul, kui hageja väidetud asjaolud, mille kohaselt hageja osales rahaliste vahendite hankimisel ja elamu lõplikul viimistlemisel, oleksid tõendatud, ei saaks nende pinnalt järeldada elamu püstitamiseks sõlmitud ühise tegutsemise lepingu olemasolu. Eesti NSV TsK kommenteeritud väljaande (kirjastus Eesti Raamat, Tallinn 1969) TsK § 438 kommentaaride kohaselt juhul, kui elamut hakkab ehitama kaks või enam isikut, tuleb ehituskrunt juba kohaliku töörahva saadikute nõukogu täitevkomitee otsusega eraldada kõikide ehitajate nimele ja sõlmida nendega ka ühine leping ehituskrundi tähtajata kasutamiseks andmise kohta kollektiivelamu ehitamiseks. Kõikide tehiolude analüüsil peaks lähtuma põhimõttest, et seadusandja algne tahe oli ühise tegutsemise lepinguga seonduv reguleerida võimalikult konkreetselt, vältimaks hilisemaid võimalikke vaidlusi omandiõiguse tekkimisest. Kommentaaride kohaselt tuli ehitajate omavahelised suhted määrata ühise tegutsemise lepinguga. Kui ehituskrunt on eraldatud ainult ühele kodanikule, aga elamu ehitamisest võtab osa mitu kodanikku, siis selliste isikute omavahelisi suhteid ei saa määratleda mitte ühise tegutsemise lepinguga (eesmärgil kasutada valmisehitatud elamut kaasomandiõiguse alusel), vaid tuleb reguleerida teiste õigusinstituutidega nagu laenulepinguga (kui antakse raha), ostumüügilepinguga (kui antakse ehitusmaterjale), varaüüri- (rendi-) lepinguga (kui antakse kasutada mehhanisme), tööettevõtu või töölepinguga (kui ehitamisest võetakse osa isikliku tööga) jne. Sellisel juhul saab nõuda ainult kulutuste tasumist, aga mitte kaasomandit. Seega juba ainuüksi tulenevalt asjaolust, et ehituskrunt eraldati kostjale ainuisikuliselt, ei saa poolte vahel olla ühise tegutsemise lepingut ehituse püstitamiseks ning seetõttu ei ole hagejal nõudeõigust kinnisasja kaasomandiosale. Kostja on väljendanud selgelt oma tahet kinnistu omandiõiguse suhtes, kui erastas ostueesõigusega 10.04.2006 ostu-müügilepingu alusel kinnistu enda ainuomandisse ja elamu muutus kinnistu oluliseks osaks. Igasuguste muude lepingute või kokkulepete sõlmimine on tõendamata. Hageja elama asumine alates 1991. aastast XXX elamusse ei saa olla aluseks omandiõiguse tekkimisele; 2) ainult asjaolu, et hageja tasus jooksvad kulud, mis olid seotud tema poolt elamu kasutamisega, ei saa olla aluseks seltsingulepingu olemasolule. Ühise eesmärgi tuvastamine näiteks vabaabielu poolte käitumisel eeldab vastavalt erialakirjandusele (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Kirjastus Juura 2007, lk 641) ühise majapidamise olemasolu, mida ei olnud alates aastast 1998. Kohus on põhjendatult leidnud, et territooriumi korrashoid ning pisiremondi tegemine on elukoha kasutamisega tavapäraselt kaasnev kulu, mida ei saa eriliste asjaolude puudumisel lugeda ühiseks tegutsemiseks elamu hooldamise eesmärgil. Ka seltsingulepingu sõlmimine eeldab mõlema poole tahteavalduse olemasolu. Hageja ei ole tõendanud ei enda ega kostja tahet seltsingulepingu sõlmimiseks. Seltsingulepingul põhineva seltsingu eesmärk peaks olema eesmärkide saavutamine, mis on võimalik üksnes ühise tegutsemise kaudu või on eesmärke võimalik ühise tegutsemise kaudu ratsionaalsemalt saavutada. Hageja väited elamu valdamisest ja osade kulude tasumisest ei saa olla vaadeldavad seltsingulepingu sõlmimise ja panuste tegemisena hageja poolt, samuti ei olnud pooltel ühist eesmärki ehk puudus poolte koostöö, kuna hageja kasutas ära kostja poolt temale pakutavaid hüvesid. Kui hageja väidab, et seltsingu eesmärgiks oli kinnistu kaasomandi tekitamine, siis kuidas kommenteerida hageja väidet, et ta sai kostja poolt kinnistu ostueesõigusega erastamisest teada alles 29.07.2008, ja asjaolu, et hageja ei ole eelnevalt, s.o

üle 6-aastase perioodi vältel kordagi tundnud huvi tema poolt väidetava seltsingulepingu eesmärgi kohta? Kuigi seltsingulepingule ei ole ette nähtud kohustuslikku vormi, kehtivad võlaõigusseaduse üldnormid, seega kohaldub VÕS § 33 lg 2 ehk kui seltsingulepingu alusel võetakse kohustus omandada seltsingule õigus või asi, mille omandamisele on seadusega ette nähtud kohustusliku vormi nõue, siis tuleb ka seltsinguleping sõlmida selles vormis. Kinnisasjade omandamise, võõrandamise, jagamise jms eelkokkulepped ja lepingud peavad olema sõlmitud notariaalses vormis, samuti seltsinguleping, kui see on suunatud kaasomandi tekkele. Seega isegi juhul, kui elamu haldamiseks seltsingulepingu sõlmimine oleks tõendatud, oleks leping kohustusliku vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine; 3) TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Kohtu hinnang, mille kohaselt võib hageja poolt elamu kasutamise näol olla pigem tegemist tasuta varakasutusega, kujutab endast kohtupoolset faktiliste asjaolude kvalifitseerimist. Samas puudub käesoleva vaidluse lahendamisel vajadus tuvastada tasuta varakasutuse lepingu tingimusi, kuivõrd hageja nõue ei kujuta endast tuvastushagi, mille esemeks oleks pooltevahelise õigussuhte iseloomu tuvastamine. TsMS § 439 kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud; 4) kohtuotsus põhineb kogutud tõenditel. Põhjendamatu on nõuda kostjalt tõendeid selle kohta, et kostja on temale kuuluva kinnisasja omandanud enda vara arvelt. Kehtib üldine eeldus, mille kohaselt isiku omandis olev vara on soetatud tema enda finantseerimise kaudu. Olukorras, kus hageja väidab vastupidist, lasub hagejal kohustus seda tõendada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

kuid tema poolt viidi ehitusmaterjaliks mingisuguseid plaate ja talle teadaolevalt võeti abikaasa käest raha laenuks, kuid summat ta ei tea (lk 121). Hageja tütre A.-M S ütluste kohaselt muretses ema (hageja) muruseemne ja heki (lk 122). Poolte ühise poja R. S ütluste kohaselt mäletab ta maja ehitamisest vähe (lk 124). Tunnistaja E. F ütluste kohaselt tutvus ta hagejaga 1990. aastal (lk 121). Apellandi väide, et maakohus on A. A. S, A.-M S ja R. S ütlusi ebaõigesti hinnanud, ei ole põhjendatud. Tunnistajate ütluste kohaselt kasvatasid pooled köögivilju ja müüsid neid, samuti tegeleti loomade kokkuostuga, kuid tunnistajate ütlustest ei nähtu, et köögivilja kasvatusega tegeleti tulu saamise eesmärgil ühiselt ning et saadud vahendid paigutati elamu ehitamisse. Ringkonnakohus märgib, et hageja poolt esitatud tunnistajate ütlused ei tõenda, et pooltel oli ühine kavatsus elamut ehitada või, et hageja panustas elamu ehitamisesse märkimisväärselt oma vahendeid. Tunnistajate, kes olid XXX naabriteks, B. A, A. V ütluste kohaselt toimus ehitustöö väga kiiresti, ehitasid ehitusmehed, kostja viibis sageli ehitusel, kuid hagejat oli harva näha. Hagejat kohati rohkem pärast maja valmimist. Ringkonnakohus leiab, et kostja vastuväited on tõendatud. Kostja esitas tõendid krundi eraldamise, ehitusloa ja projekteerimise kohta. Tunnistaja V. Plato ütluste kohaselt töötas ta Hoiupangas, kui kostjale eraldati elamuehituseks laen 20 000 rubla ning tunnistaja kinnitas, et see oli sel ajal piisav elamu ehitamiseks.

Vastustaja vaidles taotlusele vastu, mistõttu ringkonnakohus ei saa apellandi poolt nimetatud tõendeid asja juurde võtta TsMS § 652 lg 4 alusel.

Viivi Tomson

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.