3-2-1-90-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 15. novembril 2000. a Rein Raamatu hagi Peeter Molvõgini vastu omandiõiguse tunnustamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik ja T. Vernik, vaatas avalikul kohtuistungil 16. oktoobril 2000. a läbi Rein Raamatu kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. jaanuari 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/41/00. Istungist võtsid osa R. Raamat ja tema esindaja vandeadvokaat J. Leppik ning P. Molvõgin ja tema esindaja vandeadvokaat V. Kõve. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kasutab Rein Raamat alates 29. märtsist 1979. a üürilepingu alusel eluruumi Tallinnas Tähe 5 elamus. Tallinna Linnavalitsuse 1994. aasta korraldusega tagastati elamu kolme õigusjärgse omaniku kaasomandisse: ühele omanikest 1/4 ja kahele kummalegi 3/8 mõttelist osa. Elamu 1/4 mõttelise osa omanik müüs 4. detsembri 1997. a ostu-müügilepinguga oma osa 130 000 krooni eest sama elamu üürnikule Peeter Molvõginile. Hagiavalduse kohaselt ei saadetud R. Raamatule 4. detsembri 1997. a lepingu ärakirja. 10. novembril 1998. a esitas hageja kostjale ja müüjale avalduse müüdud mõttelise osa suhtes ostueesõiguse teostamiseks. Viidates elamu kaasomanike 9. juulil 1997. a sõlmitud vallasvara mõtteliste osade reaalosadeks jagamise lepingule, keeldus kostja omandiõiguse üleandmisest hagejale. Hageja leidis, et nimetatud leping ei oma õiguslikke tagajärgi: kostja ostis elamust mõttelise, mitte reaalosa. Tuginedes ORAS § 121 lg-le 10; AÕS §-le 80; § 256 lg-le 1, 257 lg-le 1, § 263 lg-tele 1 ja 2; § 264 lg-tele 1 ja 3 ning TsÜS § 112 lg-le 1, palus hageja tunnustada tema omandiõigust 1/4 mõttelisele osale elamust. Tallinna Linnakohus rahuldas 9. juuli 1999. a otsusega hagi ja tunnustas hageja omandiõigust ? elamu mõttelisele osale. Kohtu deposiitarvelt tuli kostjale tasuda 130 000 krooni. Tallinna Hooneregistri 10. detsembri 1998. a tõendi nr 33814 kohaselt on elamu Tähe 5 ? mõttelise osa omanik P. Molvõgin ja ? mõttelise osa omanik Melita Molvõgin 23. oktoobri 1998. a ostumüügilepingu alusel. ORAS § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu mõttelise osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Selle ostueesõiguse teostamisel kuuluvad kohaldamisele asjaõigusseaduse sätted. Hagejale 4. detsembri 1997. a ostu-müügilepingu ärakirja ei saadetud. Ta sai lepingust teada 3. novembril 1998. a. AÕS § 263 lg 1 järgi on ostueesõigust omaval isikul õigus ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul, arvates õiguslikult kehtiva ostu-müügilepingu ärakirja saamise päevast. Kui ostueesõigust omavale isikule ei saadetud ostu-müügilepingu ärakirja, võib ta AÕS § 263 lg 2 kohaselt teostada ostueesõigust ühe aasta jooksul, arvates kinnisomandi võõrandamise kohta kinnistusraamatusse kande tegemise päevast. Hageja soov teostada ostueesõigust AÕS § 264 lg 1 järgi on tõendatud notari poolt 10. novembril 1998. a ja 3. detsembril 1998. a müüjale ja ostjale edastatud hageja avaldusega ja 130 000 krooni tasumisega kohtu deposiitarvele.
Kostja ja kolmas isik ei ole tõendanud, et teatasid ostu-müügilepingust hagejale kirjalikult. AÕS § 265 kohaselt lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik õigused ja kohustused, mis ostumüügilepingu järgi olid ostjal. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus muutis 26. jaanuari 2000. a otsusega linnakohtu otsust ning tunnustas hageja omandiõigust elamu 1/8 mõttelisele osale. Kohtu deposiitarvelt tuli tasuda 65 000 krooni kostjale ja 65 000 krooni tagastada hagejale. Hagejal on õigus poolele kostjale müüdud elamu mõttelisest osast. Hageja ja kostja olid elamu tagastamisel üürnikud. ORAS § 121 lg 10 alusel on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Linnakohus on põhjendatult leidnud, et kohaldada tuleb asjaõigusseaduse 7. osa 2. peatüki sätteid. Kohus tuvastas, et hageja sai ostu-müügilepingust teada 3. novembril 1998. a ja esitas nõuetekohase ostueesõiguse teostamise avalduse nii ostjale kui ka müüjale 10. novembril 1998. a ning hagiavalduse kohtule 21. detsembril 1998. a, seega tähtaegselt. Vastavalt AÕS § 264 lg-le 3 astub ostueesõigust omav isik avalduse esitamisega sõlmitud ostumüügilepingus ostja asemele ja omandab õiguse esitada hagi omandiõiguse tunnustamiseks. Linnakohus ei arvestanud, et kostja soovis majaosa omandada ja tegigi seda. Kostjal üürnikuna oli hagejaga võrdne ostueesõigus. Seega tuleb pooli käsitleda võrdselt ostueesõigust teostada soovivate isikutena. Kuna 4. detsembril 1997. a ostu-müügilepinguga võõrandati elamu 1/4 mõttelist osa, tuleb tunnustada hageja omandiõigust 1/8 mõttelisele osale ja see osa kostjalt temale üle kanda. Ostueesõigust teostav isik on kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ostja lepingu järgi on müüjale maksnud. Ostja õiguste ülekandmisel tuleb hageja tasuda pool lepingu hinnast, s.t 65 000 krooni. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Hageja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada osaliselt ning uue otsusega tunnustada tema omandiõigust 1/4 mõttelisele osale elamust ja kanda selle osa omandiõigus temale üle. Väär on ringkonnakohtu järeldus, et kuna kostjal oli hagejaga võrdne ostueesõigus, siis tuleb pooli käsitleda võrdselt ostueesõigust teostada soovivate isikutena. Kohtute tuvastatud asjaolud sellist järeldust teha ei võimalda. Pärast 1/4 mõttelise osa ostmist ei saanud kostja olla nii elamu kaasomanik kui ka üürnik. Elamuseadus ei võimalda olla üürnik majas, mille kaasomanikuks ta on. Apellatsioonikohus võrdsustas meelevaldselt ainuostjat ja ostueesõigust omavat isikut, ilma et see tuleneks asjaõigusseaduse ostueesõiguse teostamise sätetest (AÕS §-d 261-275). Seega ei saanud ringkonnakohus tuvastada kostja suhtes üürnike ühise ostueesõiguse aluseid 4. detsembri 1997. a ostu-müügilepingu järgi. Ringkonnakohus on oluliselt eksinud ostusoovi tahteavalduse ja ühise ostueesõiguse tahteavalduse tõlgendamisel. Seadusest tulenevalt on ainuostja tahteavaldus ja ühise ostueesõiguse tahteavaldus teineteist välistavad. TsÜS § 61 lg 2 kohaselt kujuneb isiku tahe tegelikke asjaolusid teades. Ostu-
müügilepingus väljendub kostja tahe saada ainuostjana elamu ? mõttelise osa omanikuks. Ühise ostueesõiguse teostamisel esitab õigustatud isik seaduses ettenähtud vormis avalduse sooviga asuda esialgse ostja asemele. Kostja tahe ei olnud samane ega samastatav ka oma sisus ostueesõigust teostava isiku tahtega. Asjas on tuvastatud, et kostja kogu tahe oli suunatud ostu-müügilepingu objektiks oleva elamu mõttelise osa omandamisele ainuisikuliselt ja tema ei soovinud kellegi teise asumist võõrandatava osa suhtes ühiseks omanikuks. Varasemate kaasomanike elamu reaalosadeks jagamise tühisele tehingule tuginedes leidis kostja, et hagejal ei olegi ostueesõigust kostja omandatud mõttelise osa suhtes. Kohus ei ole viidanud seadusele, mille alusel on hagejal õigus poolele kostjale müüdud elamu mõttelisest osast, kui on tuvastatud, et hageja on ORAS § 121 lg 10 kohaselt ainuke isik, kes ühise ostueesõiguse teostamise avalduse esitas. Kohus peab otsuses analüüsima kõiki kogutud tõendeid. TsMS § 231 lg 4 kohustab kohtuotsuses põhjendama, miks kohus mõnda tõendit ei arvesta. Ringkonnakohtu istungil esitas hageja
võõrandamisel, mida reguleerib asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131, reguleerivad üürnike ühist ostueesõigust nii tagastatud elamu, vastava kinnistu kui ka nende osa võõrandamisel asjaõigusseaduse sätted. AÕS §-st 273 tulenevalt on mitmele isikule ühiselt kuuluva ostueesõiguse (ühise ostueesõiguse) teostamine lubatud vaid kogu võõrandatava osa suhtes. Kui mõni ühist ostueesõigust omavatest isikutest seda ei teosta, siis on teistel õigus teostada ostueesõigust temata. Kolleegium on seisukohal, et üürnikele ühise ostueesõiguse andmise eesmärgiks on võimaldada kõigil üürnikel võrdselt saada elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida nad kasutavad üürilepingu alusel. Ühist ostueesõigust reguleerivates normides peetakse eelkõige silmas ühise ostueesõiguse teostamist, kui elamu, vastav kinnistu või nende osa võõrandatakse isikule, kellel ühist ostueesõigust ei ole. Samas ei keela seadus elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamist üürnikule, kellel ORAS § 121 lg 10 alusel on ühine ostueesõigus. Kolleegium leiab, et üürnike ühise ostueesõiguse andmise eesmärgiga on kooskõlas põhimõte, mille kohaselt ühist ostueesõigust omav üürnik ei tohi esialgse ostjana sattuda halvemasse õiguslikku seisundisse, mis tal oleks siis, kui elamu, vastav kinnistu või nende mõtteline osa võõrandatakse isikule, kellel ei ole ühist ostueesõigust. Koos teiste üürnikega ühist ostueesõigust teostades oleks tal tulenevalt AÕS § 273 lg-st 1 ja § 264 lg-st 3 õigus saada võõrandatud elamu ühiseks omanikuks. AÕS § 70 lg 5 kohaselt on ühine omand kaasomand, kui seadus ei sätesta teisiti. Seadus ei sätesta, et ühist ostueesõigust teostavad üürnikud saavad ühisomanikeks. Rahuldades hagi osaliselt ja tunnustades tulenevalt AÕS § 264 lg-st 3 ja § 71 lg-st 1 R. Raamatu omandiõigust poolele võõrandatud osale ja jättes poole suhtes omanikuks P. Molvõgini, on apellatsioonikohus selle eesmärgi saavutanud. Ostueesõiguse teostamist 4. detsembri 1997. a ostumüügilepingu järgi ei mõjuta 23. oktoobril 1998. a sõlmitud ostu-müügileping, millega kaks kaasomanikku müüsid neile kuuluvad mõttelised osad P. Molvõgini abikaasale. Ka selle ostumüügilepingu järgi oli R. Raamatul ostueesõigus. Kahtluse all pole P. Molvõgini tahe saada elamu osa omanikuks. TsMS § 60 lg 1 alusel jätta poolte advokaadikulud Riigikohtus kummagi poole enda kanda. Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. jaanuari 2000. a otsus jõusse Riigikohtu otsuses toodud põhjendustel. Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata. J. Odar, H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik J. Luige ja T. Verniku eriarvamus Kolleegiumi põhjendustega mittenõustumine põhineb õige ja õiglase kohtulahendi erineval mõtestamisel.
Kuna esimese astme kohus rahuldas hagi, pidades hagejat elamu ? mõttelise osa suhtes ainukeseks ostueesõiguse teostajaks, võis ringkonnakohus hagi rahuldada osaliselt ainult tingimusel, kui ostueesõigust teostas ka kostja. Seda asjaolu ringkonnakohus tuvastanud ei ole. Vastuolus TsMS § 330 lg-ga 4, mis kohustab otsuse põhjendavas osas märkima ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida kohus kohaldas, jättis kohus asja lahendamisel tähtsust omavad tõendid üldse hindamata. Ilmselt ei ole ringkonnakohus õigesti mõistnud vaidluse põhiküsimust: kuidas teostada elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel üürnike ühist ostueesõigust, kui esmaseks ostjaks on üürnik, kellel ORAS § 121 lg 10 alusel on ühine ostueesõigus. Hagejale ei esitatud viivitamatult, nii nagu AÕS § 262 lg 1 ette näeb, 4. detsembri 1997. a ostumüügilepingu ärakirja. Seega võis hageja ostueesõigust teostada ühe aasta jooksul, arvates elamu mõtteliseosa omandiõiguse üleminekust kostjale (AÕS § 263). Hageja esitaski 10. novembril 1998. a müüjale ja kostjale ostueesõiguse teostamise avalduse täpses vastavuses AÕS § 273 mõttele: kogu müügiobjekti, s.o ? mõttelise osa suhtes. Ta ei pidanud eeldama, et kostja ja/või ülejäänud üürnikud ostueesõigust teostavad. Seadus ei piira ostueesõiguslasest esmaostja tahtevabadust ega kohusta teda oma ostueesõigust igal juhul kasutama. Kuna kostja ei teatanud hagejale tähtaegselt, s.o hiljemalt
vallasvara mõtteliste osade reaalosadeks jagamise lepingu, ei ole tal võimalik hageja soovi rahuldada. Ostu-müügilepingu järgi aga ostis kostja mõttelise osa elamust ning lepingu p-s 6.2 on notar selgitanud: ?Vastavalt ORAS § 121 lg 10 on üürnikel tagastatud elamu võõrandamisel ühine ostueesõigus.? Eeltoodu alusel leiame, et elamu 1/8 mõttelisele osale kostja omandiõiguse tunnustamist väljaspool üürnike ühist ostueesõigust, ei ole võimalik pidada viisiks, mis tagab ORAS § 121 lg-st 10 tuleneva eesmärgi: anda üürnikele võrdsed võimalused elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks saamisel. J. Luik, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.