Hageja: XXX(isikukood XXX), lepinguline esindaja advokaat Hannes Olli Kostja I: Osaühing XXX(likvideerimisel, registrikood XXX), seaduslik esindaja juhatuse liikmest likvideerija XXXja lepinguline esindaja advokaat Meelis Pirn Kostjad II ja III: XXX(isikukood XXX) ja XXX (isikukood XXX), ühised lepingulised esindajad advokaadid Indrek Naur ja Annika Tõlgo Kolmandad isikud kostjate II ja III poolel: XXX(isikukood XXX) ja XXX(isikukood XXX)
Asja läbivaatamine
4.veebruari 2016 kohtuistungil, kus osalesid hageja lepinguline esindaja advokaat Hannes Olli, kostja Osaühing XXX(likvideerimisel) seaduslik esindaja XXXja lepinguline esindaja advokaat Meelis Pirn, kostjate XXXja XXX lepinguline esindaja advokaat Indrek Naur ja kolmas isik XXX, kes esindas ka kolmandat isikut XXX
Kohustada kostjaid XXX(isikukood XXX) ja XXX (isikukood XXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX (kinnistu asukohaga XXX) II jakku nende kohta tehtud omanikukande kustutamiseks osas, mille järgi nad on suurema kui XXXsuuruse mõttelise osa ühisomanikud.
3.Kohustada kostjat Osaühing XXX(registrikood XXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX (kinnistu asukohaga XXX) II jakku hageja XXX(isikukood XXX) kohta tehtud omanikukande muutmiseks sel viisil, et hageja kaasomandiosa suureneb 3414/9900 võrra ja moodustab koos senise
2-15-1044
1⁄2 suuruse mõttelise osaga 8364/9900 suuruse mõttelise osa. Jätta Harju Maakohtu 25. veebruari 2015. aasta määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu kehtima kuni otsuse täitmiseni ja kustutada viidatud määruse alusel kinnistusraamatusse kantud keelumärge samal ajal otsuse resolutsiooni punktides 2 ja 3 märgitud nõusolekutele vastavate kannete tegemisega. Jätta kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda. Kohtukuludest jätta hageja kanda 9. märtsi 2015 hagi tagamise taotluselt tasutud riigilõiv. Ülejäänud kohtukulust (riigilõiv) jätta 50% kostja Osaühing XXXkanda ning 50% solidaarselt kostjate XXXja XXX kanda. Rahuldada hageja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata kindlaks, et hagejale kostjate poolt hüvitatavate menetluskulude summa on kokku 450 eurot (riigilõiv hagi ja 23. veebruari 2015 hagi tagamise taotluse esitamisel). Mõista hageja XXXkasuks välja kostjalt Osaühing XXX 225 eurot ning kostjatelt XXX ja XXX solidaarselt 225 eurot. Ülejäänud osas jätta menetluskulude kindlaksmääramise taotlused rahuldamata. Kohustada kostjaid tasuma resolutsiooni punktis 6 neilt välja mõistetud summadelt samadel alustel hagejale viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK
1.XXX(hageja) esitas 22. jaanuaril 2015 hagi Osaühingu XXX(likvideerimisel, kostja I), XXX(kostja II) ja XXXi (kostja III) vastu kinnistusraamatus ebaõige omanikukande parandamiseks nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes. Kohus võttis hagi menetlusse
26.jaanuari 2015. aasta määrusega ja andis kostjatele tähtaja hagile vastamiseks. Hageja esitas taotlused hagi tagamiseks. Esimese taotluse esitas hageja, 23. veebruaril 2015, mille kohus rahuldas 25. veebruari 2015. aasta määrusega. Teise aga 9. märtsil 2015, mille kohus jättis 10. märtsi 2015. aasta määrusega rahuldamata. Kostjad II ja III vastasid hagile 11. märtsil 2015 ning esitasid taotluse kaasata menetlusse kolmandate isikutena XXXja XXX(kolmandad isikud). Kostja I vastas hagile 16. märtsil 2015. Hageja esitas arvamuse kostjate vastustele ja taotlustele 26. märtsil 2015. Kostjad II ja III vastasid kostja I vastuses sisalduvatele taotlustele 25. märtsil 2015 ning kostja I vastas
2 (10)
2-15-1044 kostjate II ja III taotlustele 26. märtsil 2015. Kostja I vastas hageja 26. märtsi 2015 arvamusele 8. aprillil 2015.
2.Kohus küsis kolmandate isikute seisukoha nende menetlusse kaasamise osas ja pärast vastuse saamist kaasas kolmandad isikud menetlusse kostjate II ja III poolele. Kolmandad isikud esitasid seisukohad hagi kohta 13. juulil 2015.
3.Kohus lahendas 6. jaanuari 2016. aasta määrusega poolte taotlused ja määras tähtajad tõendite, seisukohtade ja taotluste esitamiseks. Kostjad II ja III esitasid 15. jaanuaril 2016 täiendavad seisukohad. Kohtuistung toimus 4. veebruaril 2016. Pooled esitasid istungil menetluskulude nimekirjad. Kohus määras istungil tähtaja menetluskuludele vastamiseks ning teatas lahendi avalikult teatavakstegemise aja. Seisukohad teiste osaliste menetluskuludele esitasid 5. veebruaril 2016 kostjad II ja III ning 11. veebruaril 2016 kostja I.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Hageja nõue ja väited
4.Hageja nõuab kostjatelt nõusolekuid aadressil XXX asuva kinnisasja (kinnistusraamatu registriosa nr XXX, edaspidi „teemaa kinnistu”) II jao kande kustutamiseks, mille kohaselt XXXsuuruse kaasomandi osa ühisomanikeks on kostjad II ja III ning kande tegemiseks, mille kohaselt 8991/9900 suuruse kaasomandi osa omanikuks on hageja. Hageja taotleb kohtult märkida kohtuotsuses, et kohtuotsus asendab kostjate tahteavaldusi ebaõige omanikukande parandamiseks. Hageja nõue lähtub sellest, et ta teostas kaasomandis oleva teemaa kinnistu mõttelise osa suhtes ostueesõigust. Hagejale kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa kinnistust. Kostjale I kuulus XXXsuurune mõtteline osa ja kolmandate isikute ühisomandis on 909/9900 suurune osa. Kostja I (müüja) ning kostjad II ja III (ostjad) sõlmisid 18. septembril 2014 kinnistute mõtteliste osade müügilepingu, isiklike kasutusõiguste üleandmise kokkuleppe, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi „müügileping”), mille kohaselt müüs kostja I teemaa kinnistust talle kuulunud mõttelise osa 5 000 euro eest. Lisaks olid müügilepingus märgitud veel muud esemed, mille suhtes hagejal ostueesõigust pole ja mida ta ei teostanud. Kostja I teatas võõrandamisest ja ostuhinnast hagejale 25. septembri 2014 e-kirjaga. Kostjad II ja III kanti 2. oktoobril 2014 ühisomanikena kinnistusraamatusse. Hageja kasutas 29. oktoobril 2014 ostueesõigust, tehes notari juures ostueesõiguse teostamise avalduse ja hoiustas notari hoiukontol müügilepingus märgitud ostuhinna 5 000 eurot. Samas avalduses tegi hageja kostjale I ettepaneku sõlmida asjaõigusleping 2. detsembril 2014 kell 13.00 notaribüroos ja palus tal tulla sel ajal asjaõiguslepingut sõlmima. Notar edastas ostueesõiguse avalduse kõigile kostjatele. Ükski kostja ei ilmunud asjaõiguslepingut sõlmima.
5.Müügilepingu esemeid ei tule käsitleda ühtse tervikuna, sest müügileping on esemete kaudu osadeks jaotatav. Kostjad ei käsitlenud lepinguesemeid ühtse tervikuna ja müügilepingus ei määratud lepinguesemetele ühtset hinda. Kostja I teade 25. septembri 2014 e-kirjas käsitles just teemaa kinnistu mõttelist osa ja selle hinda 5 000 eurot. Kostjate II ja III huvi on, et teiseks lepinguesemeks olev elamumaa jääks igal juhul nende omandisse. Ainult teema suhtes ostueesõiguse teostamine ei kahjusta mingil viisil kostjate huve. Hageja hinnangul on tühine müügilepingu tingimus nagu võiks kostja I ostueesõiguse teostamisel lepingust taganeda. Seega ei tule ostueesõigust teostada kõigi lepinguesemete suhtes ühiselt. Hageja ja kolmandad isikud ei ole teemaa kinnistu ühisomanikud ega pidanud seega teostama ostueesõigust ühiselt. Samuti ei tule seadusest, et hageja pidanuks lisaks kaasomandi mõttelisele osale ostma kostjate II ja III ühisomandisse kuuluva kinnistu osa. 3 (10)
2-15-1044 Kolmandad isikud teostasid ostueesõigust hilinemisega, sest nad said juba hageja
11.detsembri 2014 avaldusest teada müügilepingu kohta.
6.Hageja taotleb mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja menetluskulud. Hageja nõuab õigusabikuluna kuni kohtuistungini 5 706 euro hüvitamist, mis kulunimekirja kohaselt moodustub riigilõivust summas 450 eurot ja esindajatasust määraga 144 eurot tunnis (käibemaksuta 120 eurot) 36,5 töötunni eest. Lisandub istungi eest 1 t 50 min sama tasumääraga ehk 263,52 eurot ( = 1,83 × 144). Hageja kulud kokku on 5 969,52 eurot ( = 5706 + 263,52). Hageja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ja kulud on seotud käesoleva kohtuasjaga. Hageja taotleb viivise väljamõistmist menetluskuludelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni. Kostja I vastuväited
7.Kostja I ei võta hagi õigeks ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid. Kostja I esitas järgmised vastuväited: − müügilepingul on kolm eset: lepingu ese nr 1 on XXXsuurune mõtteline osa kinnistust asukohaga XXX(registriosa nr XXX, edaspidi „elamumaa kinnistu”), lepingu ese nr 2 on XXXsuurune mõtteline osa teemaa kinnistust ja lepingu ese nr 3 on elamumaa kinnistut koormavad isiklikud kasutusõigused. Müügilepingus leppisid kostjad kokku, et käsitlevad esemeid nr 1 ja 2 ühtse tervikuna. Kostjad kinnitasid, et nad ei sõlmiks müügilepingut ilma, et sellega võõrandatakse ja omandatakse nii lepingu ese nr 1 kui ka lepingu ese nr 2; − kostja I selgitas hagejale 14. novembri 2015 e-kirjas, et kui ta soovib kasutada teemaa kinnistu ostueesõigust, siis peab ta ostma ka elamumaa kinnistu. Lepingu esemete nr 1 ja 2 ostuhind kokku on 165 000 eurot. Kuivõrd hageja sellele ei reageerinud, siis teatas kostja I hagejale ja notarile, et ei tule hageja pakutud ajal notaribüroosse; − hagejal ei ole võimalik kasutada ostueesõigust ainult teemaa suhtes. Kostjad II ja III ostsid ühise hinna eest kaks kinnistut. Teemaa kinnistu kaudu pääsevad nad elamumaale. Sellest tulenevalt ongi kostjad käsitlenud müügilepingus elamumaad ja teemaad ühtse tervikuna; − kuivõrd kostjad II ja III võivad müügilepingust taganeda, kui nad ei omanda kõiki esemeid, siis selline tagajärg on kostjale I kahjulik; − kolmandad isikud on avalduses märkinud, et nad said lepingu sõlmimisest teada
9.veebruaril 2015. Kuigi müügilepingu sõlmimise fakt oli ilmselt kolmandatele isikutele teada oluliselt varem, siis müügilepingu sisust võisid nad teada saada (lepingu koopiaga tutvuda) alles 9. veebruaril 2015; − vajalikuks võib osutuda liisuheitmine kaasomanike vahel.
8.Kostja I palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja I nõuab õigusabikuluna 2 580,48 euro hüvitamist, mis menetluskulude nimekirja kohaselt moodustub esindajatasust määraga 144 eurot tunnis (käibemaksuta 120 eurot) 17,92 töötunni eest. Kostja I kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ja kulud on seotud käesoleva kohtuasjaga. Kostja I vaidleb hageja menetluskuludele vastu ja leiab, et need on ülepaisutatud. Põhjendatud ajakulu jääb vahemikku 15 – 18 t.
4 (10)
2-15-1044 Kostjate II ja III vastuväited
9.Kostjad II ja III hagi õigeks ei võta ega tunnista nende vastu esitatud nõudeid. Nad esitasid järgmised vastuväited: − kui ostueesõigus kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud seda teostada üksnes ühiselt täies ulatuses. Hageja ei ole ostueesõigust kasutanud täies ulatuses. hageja oleks pidanud ostueesõigust teostama kõigi müügilepingu esemete suhtes; − kostja I ei olnud huvitatud müügilepingu esemete eraldi müügist, vaid soovis neid võõrandada ühiselt. Niisamuti olid kostjad II ja III huvitatud kõigi esemete koos omandamisest. Kostjad II ja III polnuks huvitatud müügilepingu sõlmimisest, kui nad ei oleks saanud asjade kogumit. Koos elamumaa kinnistuga soovisid nad osta ka teemaa kinnistu osa, sest üle selle on neil võimalik oma maja juurde sõita; − ostueesõiguse teostamise kahjulik tagajärg müüja jaoks seisneb selles, et ostjad võivad müügilepingust taganeda, sel juhul kostja I peab tagastama lepingu järgi saadu; − hageja ei tõendanud, et kostja I sai kahe kuu jooksul kätte hageja 29. oktoobri 2014 ostueesõiguse teostamise avalduse, mis annab omakorda aluse hagi täielikuks rahuldamata jätmiseks.
10.Kostjad II ja III paluvad menetluskulud jätta hageja kanda. Nad nõuavad õigusabikuluna 1 790 euro hüvitamist, mis menetluskulude nimekirja kohaselt moodustub esindajatasust summas 1 770 eurot määraga 144 eurot tunnis (käibemaksuta 120 eurot tunnis) 14,75 töötunni eest. Eeltoodud summale lisandub istungiajakulu 263,52 eurot 1 t 50 min (1,83 t) eest tasumääraga 144 eurot, st 120 eurot, millele lisandub käibemaks ( = 1,83 × 144). Kostjate II ja III kulud kokku on 2 033,52 eurot ( = 1770 + 263,52). Kostjad II ja III kinnitavad, et nad ei ole käibemaksukohustuslased ja kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Kostjad II ja III taotlevad viivise väljamõistmist menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni. Kostjad II ja III leiavad, et hageja menetluskulud on ülepaisutatud. Hageja õigusabikulud on põhjendatud 25,1 t ulatuses. Kolmandate isikute seisukohad
11.Kolmandad isikud on samuti esitanud kostjale I ostueesõiguse teostamise avalduse. Nad soovivad teostada ostueesõigust sama teemaa kinnistu suhtes, mille suhtes soovib teostada ostueesõigust hageja. Notari selgituse järgi võib ostueesõiguse teostamine olla välistatud, sest müüja müüs ja ostjad ostsid teemaa ja elamumaa koos. Kui kohus leiab, et ostueesõiguse teostamine pole välistatud, tuleks heita kolmandate isikute ja hageja vahel liisku. Kolmandad isikud said kostjalt I müügilepingust teada 9. veebruaril 2015 ja esitasid oma avalduse 18. veebruaril 2015 – seega teostasid ostueesõigust tähtaegselt.
12.Kolmandad isikud teatasid kohtuistungil, et nad ei soovi esitada menetluskulude nimekirja.
KOHTU PÕHJENDUSED
13.Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi saab rahuldada osaliselt. Kohtuvälised kulud jäävad menetlusosaliste endi kanda ja kohtukulud valdavas osas kostjate kanda. Kohus määrab hüvitatavad kulud kindlaks rahaliselt.
14.Kohus tuvastab, et kinnistusraamatu kohaselt on hageja teemaa kinnistu 1⁄2 suuruse mõttelise osa omanik, kostjad II ja III (varasemalt kostja I) XXXsuuruse mõttelise osa
5 (10)
2-15-1044 omanikud ja kolmandad isikud XXX suuruse mõttelise osa ühisomanikud (I kd tl 29–31). Vaidluse tingis kinnisasja kaasomandist tuleneva ostueesõiguse teostamine. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Pooled ei vaidle, et kostja I müüs kostjatele II ja III mõttelise osa teemaa kinnistust, mille kaasomanik on muu hulgas hageja. Enne kõnealuse osa võõrandamist kostjad II ja III ei olnud sama kinnistu kaasomanikud. Seega on hagejal seadusest tulenev ostueesõigus, mille teostamiseks hageja esitas 29. oktoobril 2014 VÕS § 244 lg-tele 4 ja 5 vastava avalduse. Hageja hoiustas teemaa kinnistu ostuhinna 5 000 eurot (I kd tl 32–36). Põhjendatud ei ole kostjate II ja III vastuväide, et kostja I ei saanud kahe kuu jooksul kätte hageja ostueesõiguse teostamise avaldust. Kostja I märkis hagile vastates, et ta saatis hagejale
14.novembril 2014 vastuse hageja ostueesõiguse teostamise avaldusele (I kd tl 138–139), järelikult pidi kostja I avalduse juba enne ka kätte saama. Seega oli hageja avaldus tähtaegne. AÕS § 257 lg 3 kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab muu hulgas kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. AÕS § 63 lg-d 3 ja 5 sätestavad, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Kui käsutamine on AÕS § 63 lg 3 alusel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Samal alusel on võimalik nõuda kaasomaniku ostueesõiguse tegelikuks realiseerimiseks vajalike kannete tegemise ja kustutamise nõusolekuid. Sellele ongi hagi suunatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 näeb ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kui isikut on kohustatud kohtuotsusega tahteavalduse tegemiseks, siis täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 järgi asendab tahteavaldust jõustunud kohtuotsus. Hageja nõude põhjendatuse korral saab kohus kohustada kostjaid II ja III andma nõusoleku kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 tähenduses nende omandi kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ning kostjat I andma nõusoleku hageja kaasomandiosa suurendamiseks (vrd Riigikohtu 25. septembri 2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-08, p 11).
15.Kostjad vaidlevad ostueesõiguse teostamisele vastu. Vaidluse all on nii see, kas hageja teostas ostueesõigust kohaselt, eelkõige kas ja millises ulatuses on hagejal ostueesõiguse teostamise võimalus, kui ka küsimus sellest, kas hageja peaks kostja I nõudmisel VÕS § 247 teise lause tõttu ostma teised müügilepingu esemeks olevad asjad. Esimesena kontrollib kohus, kas ostueesõiguse teostamine hageja poolt on kooskõlas seaduses sätestatud nõuetega vastavalt vastuväidete ulatusele (järgnevas p-d 16 ja 17). Seejärel kontrollib kohus, kas müügileping kahjustas või piiras hageja ostueesõiguse teostamist (p 18). Lõpuks hindab kohus kostja I vastuväidet, et hageja pidi ostueesõigust teostama lisaks teemaa kinnistule ka elamumaa kinnistule (p 19).
16.VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Kui ostueesõigust on teostatud kohaselt, siis on selle tulemusel ostueesõiguslasel täitmisnõue müüja vastu.
6 (10)
2-15-1044 Pooltel on vaidlus, kas kinnisasja kaasomanikud saavad teostada ostueesõigust vaid ühiselt. VÕS § 252 lg 1 esimene lause sätestab, et kui ostueesõigus kuulub mitmele isikule ühiselt, siis võivad nad seda teostada üksnes ühiselt täies ulatuses. Kui ostueesõiguse tekkimine mitmel isikul on toimunud sama õigussuhte tagajärjel, on tegemist VÕS § 252 lg-s 1 nimetatud juhtumiga. Kaasomand on TsÜS § 56 ning AÕS § 70 lg-te 1 ja 3 järgi ühine õigus asjale ning ulatub kogu kinnisasjale (vt ka nt Riigikohtu 10. septembri 2003. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-03, samuti 19. veebruari 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-04). Järelikult kuulub igale kaasomanikule teatav kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte aga asja konkreetne osa (Riigikohtu 14. oktoobri 1998. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-98). Sõltumata sellest, kas ostueesõigus kuulub mitmele isikule ühiselt kaas- või ühiosomandi tüüpi ühisusena, saavad õigustatud isikud ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkiva kinnisomandi üleandmise nõude maksma panna ühisvõlausaldajatena. Siiski võib ostueesõiguse teostamise avalduse teha iga kaasomanik eraldi (Riigikohtu 8. mai 2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-08, p 18). Seetõttu ei ole vaja heita kaasomanike vahel liisku nagu näeb ette VÕS § 252 lg 2 mitmele isikule eraldi kuuluva ostueesõiguse puhul. Eelnev ei tähenda, et ostueesõigust teostanud kaasomanikud peaksid saama ostueesõiguse esemeks oleva mõttelise osa ühisomanikeks (vrd sarnaselt üürnike ühise ostueesõiguse tulemuse kohta Riigikohtu 15. novembri 2000. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-00, põhjenduste kolmas lõik). Pigem pakub kaasomanikest ostueesõiguslaste paljususe olukorrale õiglase lahenduse tõlgendus, mille järgi igaüks neist võib omandada temale kuuluva mõttelise osa proportsioonile vastava osa ostueesõiguse esemeks olevast mõttelisest osast. Senise põhjal saab vahekokkuvõttena märkida, et hageja sai teostada ostueesõigust üksi esitatud avaldusega. Siiski sõltub avalduse ja ka hagi lahendamise tulemus osaliselt vastusest küsimusele, kas ka kolmandad isikud teostasid kohaselt ostueesõigust.
17.VÕS § 252 lg 1 teine lause sätestab, et kui ostueesõigus on ühe õigustatud isiku jaoks lõppenud või kui üks õigustatud isikutest loobub oma õiguse teostamisest, on ülejäänutel õigus teostada ostueesõigust ühiselt täies ulatuses. Käesoleva juhtumi asjaoludel on see oluline järgmisest aspektist: kui kolmandad isikud ei teostanud ostueesõigust kohaselt (sh tähtaegselt), siis oli hagejal õigus teostada ostueesõigust kogu müügilepingu esemeks olnud teemaa kinnistu mõttelisele osale. Ka kolmandate isikute avalduse osas ei ole vaidlust selles, et järgitud on VÕS § 244 lg-d 4 ja 5. Kinnisasja puhul tuleneb VÕS §-st 250 ostueesõiguse teostamiseks kahe kuu pikkune tähtaeg, mis hakkab kulgema sama seaduse §-s 249 nimetatud teate saamisest. Hageja väitel ei teostanud kolmandad isikud ostueesõigust tähtaegselt. Kõnealuse teatamiskohustuse täitmiseks tuleb ostueesõiguslasele teatada müügilepingust ja selle sisust. Teavitada tuleb müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest (vt Riigikohtu 12. jaanuari 2015. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-14, p 15, ja 25. septembri 2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-08, p 12). Müüja, st kostja I ei seadnud kahtluse alla kolmandate isikute väidet müügilepingu tingimustest teadasaamise aja kohta. Kohus ei nõustu hagejaga, et VÕS § 249 järgmiseks oli piisav hageja teade kolmandatele isikutele. Kohus tuvastab, et kolmandad isikud said kostjalt I müügilepingust teada 9. veebruaril 2015 ja esitasid oma avalduse 18. veebruaril 2015 (I kd tl 68–72, sama tõend I kd tl 127–130 ja tl 144–147). Seega teostasid kolmandad isikud ostueesõigust tähtaegselt.
18.Järgmisena kontrollib kohus, kas müügilepingus sisalduv asjaõiguskokkulepe teemaa kinnistu XXXsuuruse mõttelise osa käsutamiseks kahjustab või piirab hageja ostueesõiguse teostamist (AÕS § 63 lg 3). Kui kinnistut on käsutatud viisil, mis ostueesõiguse teostamise korral kahjustaks ostueesõigust omava isiku õigusi, on selline käsutustehing AÕS § 63 lg 3 kohaselt tühine. 7 (10)
2-15-1044 Ostueesõiguse teostamist kahjustab eelkõige kinnisomandi ülekandmine ostjale pärast temaga müügilepingu, millest tekib ostueesõigus, sõlmimist. Kinnistusraamatu kohaselt on kostjad II ja III kantud teemaa kinnistu kaasomanikeks (I kd tl 29–31). Tulenevalt eeltoodust tuvastab kohus, et müügileping teemaa kinnistu XXXsuuruse mõttelise osa omandi üleandmise osas kostjatele II ja III kahjustab hageja õigust teostada ostueesõigust. Teemaa kinnistu XXXsuuruse mõttelise osa omandi üleandmine kostjatele II ja III on AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 järgi tühine. Vastavalt TsÜS § 84 lg 1 esimesele lausele ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kinnistusraamatu kanne kostjate II ja III omandiõiguse kohta on selles osas ebaõige. Niisiis on kõnealuse mõttelise osa omanikuks endiselt kostja I (müüja) ja ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist. Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on ostueesõiguse teostajal võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on ostueesõiguslasel (hagejal) kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik saada müüja nõusolek tema kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks, st omandi üleandmiseks (Riigikohtu 20. juuni 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p-d 22–28). Seniste põhjenduste kohaselt on hagi edukas võttes arvesse eespool p 16 neljandas lõigus märgitud proportsiooni tulenevalt hageja ja kolmandate isikute seniste omandiosade vahekorrast, kui põhjendatud ei ole kostja I vastuväide, et ostueesõigust tuli teostada mitmele müügilepingu esemele korraga.
19.VÕS § 247 sätestab, et kui ostja ostis asja, mille suhtes kehtib ostueesõigus, koos teiste asjadega ühise hinna eest, peab ostueesõigust omav isik tasuma asjale vastava võrdelise osa ühisest hinnast. Müüja võib nõuda, et ostueesõigust omav isik ostaks ka teised asjad, mida ei saa müüja jaoks kahjuliku tagajärjeta eraldada asjast, mille suhtes kehtib ostueesõigus. Viidatud paragrahvi teine lause on erand esimesest, mida kohaldatakse olukorras, kui müüakse asjade kogumit, mille väärtus seisneb just vastava kogumi konkreetses esemelises koosseisus. Müüja ja ostja vaheliste kokkulepetega ei ole võimalik VÕS § 247 sätestatud põhimõtete kohaldamist müüja ja ostueesõigust omava isiku vahelises suhtes välistada ega piirata. Seega sõltumata kostjate kokkulepetest peab kohus hindama, kas hagejal on võimalik kasutada ostueesõigust vaid teemaa suhtes. Kostja I kui müüja ei toonud esile ega tõendanud, milles seisneb tegelik kahjulik tagajärg ja kuidas avaldub kinnistute (teemaa ja elamumaa) väärtus just nende koosmüügis. Kohus nõustub hagejaga, et kostjate kokkulepe taganemisõiguse kohta ega selle võimalik tagajärg ei ole kahjulik tagajärg VÕS § 247 mõttes. VÕS § 245 p 1 kohaselt on ostueesõigust omava isiku suhtes tühine müüja ja ostja kokkulepe, mille kohaselt müügileping kehtib üksnes siis, kui ostueesõigust ei teostata. Sarnaselt tuleb sisustada sellist lepingutingimust, mille järgi ostueesõiguse teostamine võib mõjutada ostjate taganemisõigust. Vähemalt ei saa sellisel kokkuleppel olla ostueesõigust välistavat toimet. Kohtu jaoks ei ole veenev kostjate argument, et teemaa kinnistu kasutamine elamumaa kinnistule juurdepääsuks tingib müügilepingu vastavate esemete erilise väärtuse koos müümise korral. Juurdepääs üle võõra kinnisasja on tavapärane ja seadusega piisavalt tagatud.
20.Tulenevalt eeltoodust on hagi põhjendatud osaliselt. Hageja saab kokkuvõttes realiseerida ostueesõiguse talle omandi üleandmise nõudes vaid vastavalt oma mõttelise osa ulatusele kostjale I kuulnud osast. Hageja mõttelise osa suurusele (1⁄2) vastab murdarv XXX, kolmandate isikute ühise mõttelise osa suurus on XXX. Nimetatud kaasomanike osad kokku moodustavad XXX suuruse osa. Hagejale kuulub sellest 84,49% ( ≈ 4950 : 5859). Ostueesõiguse ese on tervikuna 8 (10)
2-15-1044 XXXsuurune mõtteline osa teemaa kinnistust. Hageja ostueesõigus ulatub järelikult XXX suuruse osani (3414 ≈ 84,49% 4041st). Selles osas on kostjate II ja III kohta kinnistusraamatusse tehtud omandikanne hagis märgitud asjaoludel ja hageja nõudest tulenevalt ebaõige. Kohus kohustab kostjaid II ja III andma nõusoleku nende kaasomandiosa vähendamiseks kuni XXXsuuruse osani (627 = 4041 – 3414). Hagejal ei ole õigust nõuda suuremas osas kostjate II ja III kaasomandiosa vähendamist. Hagejale enne kuulunud mõtteline osa ja ostueesõiguse alusel omandatav osa kokku moodustavad XXX suuruse mõttelise osa (8364 = 4950 + 3414). Kohus kohustab kostjat I andma nõusoleku kande tegemiseks, mille kohaselt on hageja kaasomandiosa suureneb ja ta saab teemaa XXX suuruse mõttelise osa omanikuks. Hageja taotles hagiga XXX suuruse mõttelise osa omandit, st ka kostja I suhtes on hagi rahuldamine osaline.
21.Hageja on taotlenud märkida kohtuotsuses, et kohtuotsus asendab kostjate tahteavaldusi ebaõige omanikukande parandamiseks. Kohus leiab, et selle väljatoomine resolutsioonis ei ole vajalik. Riigikohus pidas 29. mai 2013. aasta otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 piisavaks otsuse resolutsioonis üksnes kohustada kostjat teatava tahteavalduse andmiseks. Sama otsuse põhjendava osa p-s 12 selgitas Riigikohus sellise otsustuse piisavust. TsÜS § 68 lg 5 sõnastusest tuleneb samuti, et puudutatud isiku tahteavalduse KRS § 341 lg 1 tähenduses saab kohus asendada otsusega, kui ta lahendab kohustamisnõude (sooritusnõude) kostja vastu. Käesolevat asja lahendava kohtu hinnangul ei ole määrava tähtsusega, kas samas otsuses on lisaks märgitud, et kohtulahend asendab nõutud tahteavalduse. Sooritusnõude lahendamisel tehtav otsus on olemuselt selline, mis kohustab kostjat mingiks tegevuseks. TsÜS § 68 lg 5 alusel lahendatava nõude puhul ongi lahendi sisuks üheaegselt kostja kohustamine ja tema tahteavalduse asendamine. Sama seisukohta toetab õiguskirjandus (vt Varul, P. jt, Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2010, lk 225).
22.TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel ei arvesta kohus otsuse tegemisel järgmiste tõenditega: kostja I 25. septembri 2014 teade teemaa võõrandamise kohta (kd I tl 28), kostja I äriregistri väljavõte (I kd tl 37–38), poolte pöördumised seoses ostueesõiguse teostamisega (I kd tl 73– 79), teade kostja I likvideerimisest (I kd tl 114) ja poolte pöördumised seoses ostueesõiguse teostamisega (I kd tl 140-143), sest need kas kajastavad asjaolusid, mille üle pooled ei vaidle, või neist ei nähtu hagi lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid.
23.TsMS § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus seni rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Käesolevas asjas tagas kohus hageja taotlusel hagi 25. veebruari 2015 määrusega. TsMS § 386 lg 4 alusel jätab kohus hagi tagamise korras kohaldatud abinõu kehtima kuni otsuse täitmiseni. Koos kohtulahendiga asendatud nõusolekutele vastavate kannete tegemisega tuleb aga hageja kasuks seatud keelumärge kostjate II ja III kaasomandiosalt kustutada.
24.Vastavalt TsMS § 163 lg-le 1 kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Menetluskulude jaotuse eesmärk on saavutada ka selles osas õiglane lahendus vastavalt menetluse kui terviku tulemusele. Menetluskulud koosnevad TsMS § 138 lg 1 järgi kohtukuludest ja kohtuvälistest kuludest. Käesolevas asjas on kohtukuluks hageja tasutud riigilõivu summad hagi ja hagi tagamise taotluste esitamisel. Menetlusosaliste ülejäänud kulud on kohtuvälised kulud. Kohus võib kohtukulude ja kohtuvälised kulud jaotada erinevalt (Riigikohtu 31. mai 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-11, p 18 teine lõik). Kohus jätab kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda. Käesoleval juhul on kaasomanike paljususest tingitud vaidluse lahendamine ühtviisi kõigi kaasomanike (nii 9 (10)
2-15-1044 endiste kui ka praeguste) huvides. Seetõttu on asjakohane Riigikohtu senine käsitlus kaasomandi lõpetamise vaidluses kulude jaotamise kohta (vt nt 27. septembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Kohtukuludest jätab kohus hageja kanda 9. märtsi 2015 hagi tagamise taotluselt tasutud riigilõivu, sest hageja vastav taotlus jäi rahuldamata. Ülejäänud riigilõivu kulust jätab kohus TsMS § 165 lg 1 ja lg 3 kohaselt 50% kostja I kanda ning 50% solidaarselt kostjate II ja III kanda. TsMS § 167 lg 2 järgi jäävad kolmandate isikute kulud nende endi kanda.
25.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt võib kohus määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses. Hageja tasus hagiavalduselt riigilõivu 400 eurot ja 23. veebruari 2015 hagi tagamise avalduselt 50 eurot. Kokku kuulub talle hüvitamisele 450 eurot. Vastavalt menetluskulude jaotusele tuleb kosjal I hüvitada hagejale riigilõivust osasumma 225 eurot ning kostjatel II ja III solidaarselt 225 eurot. TsMS § 177 lg 4 sätestab, et kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab hageja taotluse viivise väljamõistmiseks. Menetlusosaliste ülejäänud taotlused menetluskulude hüvitamiseks jäävad rahuldamata. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.