Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Jätta menetluskulud täies ulatuses hagejate kanda.

Edasikaebamise kord

Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamise kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Menetluskäik Hagi esitati Pärnu Maakohtu Haapsalu kohtumajale 01.09.06. Kohtunik Aita Rajavere kohtumäärusega 27.10.08 võeti hagi menetlusse ja kohustati kostjaid vastama 27.11.06. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastas hagile 24.11.06. (tl. 69-72). Kohus nõudis 15.01.07 kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) arvamust 05.02.07 hagejate taotlusele kolmanda isiku kaasamiseks. Hagejad esitasid 01.02.07. vastuse kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuväidetele (tl. 89-93). Hagejad maksid kohtu deposiiti raha ostueesõiguse teostamiseks - E.Z. maksis 01.02.07 suummas 75211 krooni ja S.O. maksis 05.02.07 summas 61 811 krooni (tl. 104-106). Kohtumäärusega 27.03.07 jäeti rahuldamata hagejate taotlus kaasata käesoleva asja arutamisele kolmanda isikuna kostja poole AS LÄÄNEMAA APTEEK. Vastavalt Pärnu Maakohtu kohtunike vahelisele tööjaotusele anti asi kohtunik Rein Pokk (asukohaga Pärnu kohtumaja) menetleda. Kohus määras 29.01.08 korraldada 29.02.08 kell 13.00 Haapsalu kohtumajas kohtuistung. Hagejad esitasid kohtuistungil 29.02.08 (tl.127) hagiavalduse täpsustuse (formuleeriti ümber hagejate nõue), milline asjaolu tingis kohtuistungi eedasilükkamise andmaks kostjale HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) aega kuni 20.03.08 hagimuudatuse analüüsimiseks ja vastamiseks. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) täitis kohtu nõidmise digitaalselt 19.03.08 (tl.129-131), milline jõudis Pärnu kohtumajja 24.03.08. Haapsalu kohtumaja saatis 20.03.08 posti teel (postikulu 26 krooni) avalduse (tl.131-137) kaaskostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kaasamiseks ja hagi tagamiseks – keelumärke seadmiseks kostjale EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kuuluvale kinnistule nr 2526632 asukohaga Xxxxx t. 1 Haapsalu, millised dokumendid jõudsid Pärnu Postkontorisse 22.03.08 ja Pärnu kohtumajja 24.03.08. Hagejad muutsid selles jälle oma nõuet (nõue on siis juba kolmandas vormis – siin ja edaspidi kursiivis käesolevas kohtuotsuses kirjutatu on kohtu kommentaar) . Kohtumäärusega 25.03.08 kohus rahuldas hagi tagamise taotluse (tl. 139). Kohus saatis 26.03.08. kostjale HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) tuginedes TsMS § 396 nõude anda 04.04.08. (ehk järgmise kohtuistungi päevaks, et hoida kokku postikulusid) arvamus hagejate taotlusele kaaskostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kaasamiseks. Hagejad esitasid kohtuistngil 04.04.08 kirjalikult oma vastuse kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuväidete kohta (tl.153). Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) esitas kohtuistngil 04.04.08 kirjalikult oma arvamuse kaaskostja 2 (2)

2-06-23618 EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu). Kohus leidis, et menetlusosalistele tuleb seaduse järgi anda aega esitatud arvamustega tutvumiseks ja vastamiseks kuni 30.04.08, seetõttu tuleb kohtuistung edasi lükata 16.05.08. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) esitas 29.04.08 kohtule nõutud vastuse (tl.169-163). Kohtumäärusega 05.05.08. kohus kaasas TsMS § 208 ja § 216 alusel kaaskostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu). Samal kuupäeval küsis kohus uue kostja arvamust hagi kohta. Kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) esitas oma arvamuse kohtuistungil 16.05.08.(tl. 175176). Enne kohtuistungit 15.05.08 esitas kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) määruskaebuse kohtumääruse peala millega tema oli kaasatud antud asja arutamisele kaaskostjana (tl.178) Seetõttu utli asja arutamine kohtuistungil edasi lükata määruskaebuse lahendamiseni. Kohus võttis 20.05.08. määruskaebuse menetlusse ja 21.05.08 nõudis menetlusosalistele selle kohta arvamuse – TsMS § 663 lg 3. Hagejad eadtasid kohtule vastuse

2-06-23618

Sisulised asjaolud. Hagejad soovisid eluruume, mida nad üürilepingu kohaselt kasutasid asukohaga Xxxxx t. 1 erastada ja esitasid vastavad avaldused. Hagejate avaldusi algul menetleti tavakorras, hiljem otsustas Haapsalu Linna volikogu arvata antud elamus asuvad eluruumid mitteerastavate eluruumide hulka. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu). Hagejad maksid kostjale üüri kuni 2004.a., millal linnavalitsuse ametnik tegi hagejatele ettepaneku sõlmida üürileping kolmanda isikuga, AS LÄÄNEMAA APTEEK, kuna nimetaud äriühing kuulus hagejate arvates kostjale ja asja ajasid edasi linnavalitsuse ametnikud. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingud 30.06.06. (hagi esitati 30.08.06., notariaalsed ostueesõiguse avaldused tehti 21.07.06). hagejad said võõrandamislepingust teada, et kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) on võõrandanud hoone, kus hagejad kostja üürnikena kasutavad eluruume tervikuna, rikkudes hageja väitel hagejate seadusest (Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 5 lg 1) tulenevat ostueesõigust. Hagejad soovisid oma ostueesõigust realiseerida esitades notarile avaldused ostueesõiguse teostamiseks ja määrasid kindlaks müügilepingu sõlmimise aja, samuti deponeerisd kohtu deposiiti arvatava ostuhinna. Hagejad on seisukohal, et kostja mitterahaline sissemakse äriühingu aktsiakapitali ehitise Xxxxx t. 1. üleandmisega äriühingule on võõrandamistehing. Hagejate arvates on nõude aluseks (kuna hagejad said oma õiguste rikkumisest teada VÕS’i kehtivuse ajal) VÕS § 108 lg 2, § 119, § 123, § 208 lg 1, § 244 lg 1-2, § 249 lg 1 ja § 254 lg 1-2 ning EES § 5 lg 1, samuti TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 ning AÕS § 257 lg 3 . Hoone üldpind on 397,5 m2 mllest hageja .Z.i kasutada on 62,3 m2 ja hageja O. kasutada on 51,2 m2 Hagejad esitasid 24.03.08. hagi samas asjas kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) (läbi taotlusega nimetatud isik kaasta kaaskostjaks) koos iseseisva nõudega (mis on toodud eelpool). Hagejad leiavad, et kinnistusraamatu kanne registriosas nr. 2526632 on ebaõige kus kogu kinnistu kuulub kostjale. Hagejate arvates on nad ostueesõiguse hoones korteritele 1 ja 2 teostanud. Edasi järgneb arvestus, kui suur osa kinnisdtust peaks hagejatele kuuluma Hagejad esitasid 30.10.08. kohtule oma täiendavad seiskohad (t. 211-213). Punktis 1 hagejad väidavad, et kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) on võõrandanud hoone, kus hagejad kostja üürnikena kasutavad eluruume tervikuna ja võõrandamisele kohaldatakse ostu-müügi tehingu sätted. Hagejad viidates AÕS § 63 lg 3 ja § 257 lg 3-4 väidavad, et nende korterite üleandmine kolmandale isikule kostja poolt on tehinguna tühine, kuna see kahjustab hagejate ostueesõigust. Hagejad saavad oma õigusi 4 (2)

2-06-23618 realiseerida ainult kostja tahteavalduse või tahteavaldusega nõustumise kaudu, kuna kostja seda teinud ei olnud siis soovivad asendada kostja tahtevaldus kohtuotsusega. Punkktis 2 hagejad kirjeldavad kuidas kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kui Xxxxx t. 1 Haapsalus asuva kinnistu omanik saaks hagejad kaasomanikeks teha, kuigi mõlemad kostjad hagejate väitel teevad omavahel koostööd, et hagejad ei saaks oma õigusi kasutada. Hagejad lähtuvad seisukohast, nagu oleks hagejad teostanud ostueesõiguse (formaaljuriidiliselt on hagejad ostueesõiguse kasutamiseks kõik seaduses ettenähtu teinud, esitanud vastavad notariaalsed avaldused, kandnud ostusumma kohtu deposiiti, kuid ostueesõiguse realiseerimine kohtu arvates toimub ikka siis, kui hagejad oleks reaalselt asunud ostja asemele, siis, kuna oli tegemist vallasasjaga, oleks ka maaküsimus seaduslikult lahenenud ja õiguslikult võinuks viidata Valitsuse määruse „Maa riigi omandisse jätmise korra „ § 7 p2 ja 4 ning § 8 p 7. Pealegi on kinnistule pandud kohtumäärusega keelumärge hagejate kasuks, nii et maaga midagi juhtuda ei saa). Järgnevalt hagejad osundavad AÕS § 641 ning VÕS § 108 lg 2 ja § 208 lg 1 samuti TsÜS § 68 lg 5 ja TMA (Täitemenetluseseaduse) § 184 lg 1 asendamaks omaniku otsust kohtuotsusega (probleemne on see, et vastavalt Äriregistri teabesüsteemile AS Läänemaa Apteek registrikaarti lahtris muud setud isikud nähtub, et kuni 01.01.05 oli äriühingu ainuomanik kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu osamaksuga 480 000 krooni. 01.01.05 võõrandas eelpool nimetud kostja oma osa kahele välisriigi kodanikule – kuidas neile selgitada, et osade väärtus on kahe korteri võrra väiksem. Osa suurus on võrdne hoone maksumusega, millisega kostja asutas mitterahalise sissemaksuna äriühingu /täpsemalt reorganiseeris linna munitsipaalettevõttest linna ainuomanduses olevaks aktsiaseltsiks/. Milleks kostja kui kohalik omavalitsus, teades oma linnakodanike murest oma apteegi hoones olevate eluruumide pärast, pidi oma omandis olevast äriühingust koos hoonega loobuma, jääb kohtule arusaamatuks) . Punktis 3 hagejad kinnitavad kohtule, et AS LÄÄNEMAA APTEEK ei nõu hagejad midagi, kuna nimetatud isik ei ole Xxxxx t. 1 Haapsalu korterite nr 1 ja kaks omanik (samas peaks nimetaud äriühing olema vallasasja ehitise, kus asuvad viidatud korterid omanik, temaga on oletatavasti hageja sõlminud ka üürilepingu). Edaspidi punktis 4-5 keskenduvad hagejad kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kui kinnistu, kus asub vallasasjana ehitis, omaniku tegevusele asja kohtulikul menetlemisel. Hagejad peavad tähtsaks hagejate teavitamist võõrandamislepingust (punkt 6). Hagejad kinnitavad kohtule, et said võõrendamislepingu oma kasutusse 03.07.06 (seega 9 /üheksa/ aastat peale tehingu toimumist). Hagejad leiavad, et siin kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) toimis VÕS § 249 lg 1 sätteid rikkudes (VÕS jõustus 01.07.02 ja seetõttu kohtu arvates antud tehingule ei kohaldu, kuid kohtupraktikas on seisukoht, et tähtaeg hakkab kulgema lepingu üleandmisest) jättes viivitamatult hagejatele teatamata elamu võõrandamistehingust. Hagejate arvates pole tõendatud, et hagejad sai võõrandamistehingust teada varem. Kostjate vastuväited hagile Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu). Oma vastuses 24.11.06 (tl. 68-80) kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vaidleb vastu hagis toodud asjaoludele ja palub jätta hagi rahuldamata järgmistel põhjustel.

5 (2)

2-06-23618 Hagejate ostueesõiguse teostamise võimatus kostja arvates (vastuse osa I) Vastuse p 1. Vaidlusalused eluruumid asuvad ehitises Xxxxx t. 1 Haapsalu ning nimetatud ehitis on käesoleva ajani vallasasi. Alates 01.03.06. ei või ehitist või selle osa vallasasjana võõrandada (kostja viitab AÕSRS § 13 lg 6 – 5 lause „Ehitist või selle osa võib vallasasjana võõrandada kuni 2006.a. 1. märtsini“ ). Kostja järeldab tuginedes eeltoodud sättele, et pole võimalik reaalselt rakendada hagejate ostueesõigust nimetatud ruumide suhtes ja hagejatel saada nimetatud eluruumide omanikuks. Kostjale jääb viimati toodud viitele tuginedes arvamusele, et temale jääb arusaamatuks hagejate soov oma õiguste kaitseks kasutada hagiavalduses toodud alust. Kostja väidab, et hagejad oma hagis pole vaadeldud õiguslikku situatsiooni käsitlenud või kirjeldanud vastuväited AÕSRS § 13 lg 6 regulatsiooni kohta (vt. eelnevat märkust). Vastuse p 2. Järgnevalt tsiteerib kostja hagis toodud viidet VÕS § 244 lg 1-le kinnitades, et ei vaidle vastu hagejate järeldustele, et ostueesõiguse teostamise tagajärjeks on kaks sama sisuga müügilepingut. Kostja peab vajalikuks siinjuures rõhutada, et oluline on asja juures järgida ostueesõiguse sisu ehk uus leping saab olla sama sisuga – see tähendab kostja on õigustatud saama sarnaselt esimese vahetuslepinguga samaväärse ning samade liigitunnuste järgi hinnatava asja, käesoleva juhul AS Läänemaa Apteek aktsiad ( ?! - see kostja väide on väga väär- miks, kuidas, kellele kostja võõrandas hoone ei oma hagejatele tähtsust, tähtis on hoone hind ja tehing sellega ning hagejate seaduslik õigus kasutada ostueesõigust). Kostja arvab, et ekslik on hagejate oletus tuginedes VÕS § 208 lg 1 (müüja kohustub üle andma asja ja ostja kohustub müüjale tasuma) oleks ostja (hagejate) kohustuseks teostada ostueesõigust selliselt, et (kostja) vahetuslepingut taandada tingimusteta müügilepinguks ning ostja kohustuseks maksta raha. Kostjale jääb arusaamatuks, mil viisil kavatsevad hagejad täita vastastikuse lepingu (milleks ostu-müügi leping on) tingimusi ehk nõuda lepingu täitmist müüjalt, jättes ostja kohustused täitmata. Kostja, tehes mitterahalise sissemakse AS Läänemaa Apteek aktsiakapitali, ei mõelnud ega soovinud saada ehitise eest raha, Kostja eesmärk ning mitterahalise sissemakse sisu ehk sellest tulenevalt ka niinimetatud vahetuslepingu sisu ja tingimused olid suunatud ainult sellel, et mitterahalise sissemakse eest saada AS Läänemaa Apteek aktsiaid. Kostja on seisukohal, et arusaamatud on hagejate väited, et (hagejate poolt eluruumide) erastamisavalduse esitamisega tekkis hagejate ja kostja vahel müügileping. Kostja, viidates EES § 12 lg 1 (vt. k/o lk 3), peab sellise ostu-müügilepingu vormistama ja EES § 12 lg 2 järgi peab selline leping olema notariaalne. Kostja lähtudes eeltoodust järeldab: käesoleval juhul tuleneb ostueesõiguse tostamise võimatus asjaolust, et kostjatele pole teada hagejate staatus AS Läänemaa Apteek aktsionäridena ehk võimatu on teise samasisulise müügilepingu tekkimine ( nimeatud väide ei ole kooskõlas kohtupraktikaga, kus on avaldatud seisukohta, et igasuguse võõrandamistehingu juures võib rakendada ostueesõigust, samuti pole kostja aru saanud hagejate nõudest, kus hagejad soovivad kasutada ostueesõigust (vt. k/o lk 4 lõik) nede kasutuses oleva hoone osa osas raha eest, sest hagejate arvates ei saanud kostja võõrandada kogu hoonet tervikuna, vaid hoone ilma hagejate eluruumideta). Kostja arvates hagejate poolt ostueesõiguse teostamise tähtaaja minetamine (aegumise kohaldamise taotlus) (vastuse osa II).

6 (2)

2-06-23618 Vastuse p 3. Kostja seletab, et VÕS § 250 sätestab, et ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul VÕS § 249 toodud vastava teate saamisest ning kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul teate saamisest, nimetatud sätteid on täiendatud erisättega – VÕSRS § 16 alusel laiendatakse vallasasjast ehitisele ka kahekuulist tähtaega. VÕS § 249 lg 1 järgi peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamatult teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Kostja on seisukohal, et hagejad olid teadlikud tekkinud õigusliku situatsiooni olemasolust varem, kui hagejatele ettenähtud 2 kuud kuni notariaalse avalduse esitamiseni. Sellist seiskohta kinnitavad asjaolud, et juba 17.03.2004.a. on sõlmitud eluruumi üürileping AS Läänemaa Apteek ja E.Z.i vahel ja samuti AS Läänemaa Apteek ja V.M. vahel, kes on S.O. elukaaslane. Asjakohatud on hagejate väited, et nad mõtlesid ja arvasid, nagu lepingud oleks sõlmitud linna nimel ja nii edasi. Samuti on arusaamatud hagejate väited , et nad jätsid tähelepanuta AS Läänemaa Apteek esindaja P.Y. tegemised ning suhtlesid edasi linnaga (kostjaga). Lisaks on kostja esitanud hagejale korduvalt vastused teabenõuetele ja selgitustaotlustele (mis kostja arvates kinnitavad üheselt, et hagejad teadsid hoone võõrandamisest varem, kui hagis märgitud) milleks 1) on E.Z.i enda avalduses 03.02.2005.a. toodu - avaldaja on jõudnud veendumusele, et ehitis milles asub tema eluruum on võõrandatud (tl. 16) ja 2) kostja kiri E.Z.ile 02.03.2005.a., kus selgitati, et ehitis on AS Läänemaa Apteek bilansis (tl. 17) ning 3) S.O. teabenõue 09.05.2005.a., milles nimetatud isik möönab, et temani on jõudnud kuuldused hoone võõrandamisest (tl. 18). Kostja arvates sellest loetelust piisab, et saada aru hagejate teadmisest hoone käekäigu kohta. Nende dokumentide alusel ei saa vastu vaielda asjaolule, et tähtaeg ostueesõiguse teostamiseks on hakanud kulgema 2004.a. märtsist. Hagejate väitel, et nad said aktsiate mitterahalise sissemakse lepingu 30.06.2006.a. ning sellest hetkest tekkis neil ostueesõiguse teostamise võimalus on alusetu (kohtupraktika on vastupidisel seisukohal). VÕS § 249 lg 2 alusel peab müüja esitama lepingu alles ostueesõiguslase nõudmisel (siin jätab kostja tähelepanuta lg 1 sätestatud, samuti seletab iseenesele vastu – senini kostja ei pidanud hagejaid ostueesõigust omavateks isikuteks). Kostja arvates on oluline hetk, millal hagejatel tekkis kasvõi kujutletav teadmine, et hoone omanik pole kostja. Sellest hetkest alates oleks hagejad pidanud võtma tarvitusele meetmed oma õiguste kaitseks. Eeltoodust kostja järeldab, et hagejad on minetanud ostueesõiguse teostamise õiguse. Kostja arvamus ostueesõiguse subjektide kohta (III). Vastuse p 4. Kostja on nõus, et (hageja) E.Z.il võib teoreetiliselt olla ostueesõiguse teostamise õigus. Kostja arvates on (hageja) S.O. väidetav (ostueesõiguse teostamise õigus) subjektsus on hagis toodud tõenditega tõendamata. Kostja viidates TsMS § 230 lg 1 osundab sellele, et tõendamiskoormis selles osas hagejatel. Kostja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et hagejad ei ole vaidlustanud Haapsalu Linnavalitsuse ja Haapsalu Linnavolikogu õigusakte, mis puudtavad ehitist asukohaga Xxxxx t. 1 (Haapsalu). Seetõttu on alusetu hagejate väide, et nende ostueesõigus on enne hoone munitsipaalomandisse jätmist samasugune kui peale nimetatud toimingut (siin kostja mõtleb seda, et Haapsalu Linnavolikogu otsusega 17.03.1995.a. arvati hoones (asukohaga Xxxxx t. 1 Haapsalu) olevad eluruumid niinimetatud erastavate eluruumide hulgast välja, võttes hagejatelt võimaluse erastada eluruumi EES järgi tavalises korras, kuna hagejad nimetatud omavalitsuse toimingut halduskohtus ei vaidlustanud, siis kostja arvates muutus olukord). Kostja on teadlik, et kohtupraktika on erastamise õigust sarnastel juhtudel tõlgendanud erastamise õigust soovivate isikute kasuks, kuid kohtupraktikast tuleneb, et olulised on ka 7 (2)

2-06-23618 kõik konkreetsed asjaolud, see tähendab isikute aktiivsus (kostja on seega seisukohal, et kui karju siis pole ka õigust). Eeltoodust kostja järeldab, et pole täna üheselt hinnatav hagejate hoone (Xxxxx t. 1 Haapsalu) võõrandamise eelne erastamisõigus. Antud asjaolule saab hinnangu anda halduskohus, hinnates volikogu õigusaktide õiguspärasust. Kostja palub jätta hagi rahuldamata.

Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) oma arvamuses hagejate taotlusele kaasata kolmanda isikuna AS Haapsalu Apteek kirjeldab oma nägemust ostueesõiguse olemusest (tl. 95-96). Kostja viitab VÕS § 244 lg 1 (annab ostueesõiguse mõiste ja teostamise alused). Kostja arvates nimetatud sätte viimasest lausest tulenevalt ei muutu ostueesõiguse teostamise korral kehtetuks müüja ja ostja vahel sõlmitud varasem tehing. Sellest tulenevalt jääb kostjale arusaamatuks hagejate taotluses toodud väide „omandist ilmajäämise korral“ (mõeldud on AS Läänemaa Apteek kui hoone Xxxxx t. 1 Haapsalu omaniku omandit). Kostja arvates on hagejad oma hagis tõlgendanud nimetatud sätet selliselt, et (hagejate ostueesõiguse teostamisel) tekib kaks eraldiseisvat müügilepingut ning tänase ostueesõiguse regulatsiooni korral ei saa tekkida ostueesõiguslasel ega ka müüjal nõuteid esialgse ostja vastu. Kostja arvates nimetatud hüpoteetiline õiguslik situatsioon võib tekkida VÕS § 216 lg 6 kohaldamisel (VÕS-s pole nimetatud § viidatud lõiget), kuid võttes arvesse hagis toodut, kus peamise alusena on nimetaud seadusest tekkinud ostueesõigust, VÕS ei kohaldu (sellest väitest tulenevalt kohus järeldab, et ka kostja arvates kuulub asja lahendamisel tehingu tegemise ajal 14.08.1997.a kehtinud seadus) Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) arvamuses hagejate hagi täiendusele (tl. 129-130) on kostja seisukohtadele tekkinud juurde uus asjaolu. Nimelt kostja toob sisse VÕS § 246 lg 2 toodu. Kostja arvates ei saa hagejad ostueesõigust teostada, kui ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma lepingust tulenevat kõrvalkohustust. Aktsiate mitterahalise sissemaksega omandas kostja aktsiatega lahutamatult seostud aktsionäride õigused.. Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkiva lepingu täitmine eeldab vastastikuse kohustuste täitmist ning sellest tulenevalt peaks ostueesõiguslasel olema võimalik täita ka müüja ja ostja vahelise lepingu kõrvaltingimused, milleks kostja arvates tuleb lugeda ka aktsiatega kaasnevate õiguste üleminek (siin kostja tahab väita, et hagejad asudes võõrandamislepingus ostja asemele peaksid oma eluruumide osa eest andma kostjale AS Läänemaa Apteek aktsiaid!?). Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuses (tl. 154-155) kaaskostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kostja jääb oma eelnevate põhiseisukohtada juurde – hagejad pole oma ostueesõigust teostanud tähtaegselt, samuti on hageja ostueesõigus võimatu, kuna kuulb kohaldamisele VÕS § 246 lg 2. Lisaks kostja toob sisse VÕS § 244 lg 6 sätted (siin ilmselt seetõttu, et kostja tunneb ennast puudutatuna 01.01.05 AS Läänemaa Apteek aktsiatega tehtud tehingu suhtes, millega vt. k/o lk. 5 teine lõige). Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuses (tl. 159-160) kostja esitab asja kohta järgmise konstruktsiooni.

8 (2)

2-06-23618 Hagejad on ekslikult omistanud asutamisel olevale aktsiaseltsile aktsiate eest mitterahalise sissemakse tegemise lepingule tõlgenduse, mille järgi pole vahet, kas mitterahalise sissemakse eesmärgiks on lihtsalt laenu andmine või eesmärgiks on saada mitterahalise sissemakse eest vastusooritusena aktsionäriks. Vaidlust pole, et aktsia on üldjuhul vabalt võõrandatav ning omab nimiväärtust kui ka turuväärtust. Vaidluse sisuks, arvestamata ostueesõiguse tähtaegade minetamist (aegumist), on asjaolu, et ostueesõiguse teostamisega tekib kaks samadel tingimustel lepingut, mida kostja hinnangul pole hagejad suutelised täitma (viide VÕS § 246). Hagejad on ekslikult omistanud aktsiatele puhtalt ekvivalentse omaduse. Asjakohatu on hagejate arutlused niinimetatud (mitterahalise) sissemakse jagamise üle. Oma kohtukõne kirjalikes seisukohtades annab kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) poolte vahelisele vaidlusele järgmise hinnangu (tl. 217-219).

Kostja toob välja põhjendused, miks EES § 5 ei saa olla hagejate ostueesõiguse tekkimise aluseks seaduse järgi vastavalt VÕS § 244 lg 2. EES § 5 sätestab teatud tingimustel eesõiguse (eluruumide) erastamiseks. Erastamise õigustatud subjektidel on subjektiivne õigus eluruumi erastamiseks ning kohalik omavalitsus on üheks kohustud subjektiks (EES § 6). Üheks eelisõigusega ostjaks on tulenevalt EES § 5 lg 1 p 1 eluruumi üürnik, kui ta on täitnud vastavad tingimused. Kostja on seisukohal, et seadusandja sõnastus „§ 5 Eluruumi ostmise eesõigus“ ei ole suvaline (!?). EES sätestab kohustatud isikutele konkreetsed tegevused, millede mittetegemisel rikutakse õigustatud isikute subjektiivseid õigusi ning õigustatud isikutel tekib kaebeõigus oma õiguste kaitseks. Kui seaduseandja oleks (mõiste) „ostmise eesõigus „ silmas pidanud tsiviilõiguslikku instituuti „ostueesõigust“, oleks see ka eeldatavalt see selliselt sätestatud, arvestades, et omandireformi aluste seaduses (ORAS) viidi vastav mõiste § 121 sisse juba 1997 a. muutusega (vastavalt lg. 10 Üürnikel on tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Ostueesõigus ei kehti võõrandamisel abikaasale, alanejatele sugulastele, vanematele, õdedele ja vendadele ning nende alanejatele sugulastele. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid).

Lisaks on kohalikul omavalitsusel EES § 3 lg 8 alusel õigusmäärata eluruumid, milliseid ei erastata (täpsemalt on nimetatud sätte järgmine: Linna ja valla omavalitsuse volikogu võib kindlaks määrata eluruumid, mida ei erastata seoses nende lammutamise, rekonstrueerimise, edasise kasutamisega üürilepingu alusel või muul mõjuval põhjusel üldistes huvides. Nimetatud põhjused avalikustab volikogu ajalehes, kus avaldatakse omavalitsusüksuse ametlikud teated).

Vaidluse all olevad eluruumid jäeti Haapsalu Linnavolikogu 17.03.1995.a. a. otsusega nr. 102 munitsipaalomandisse (vt. kostja vastus 24.11.06 (tl. 68-80)) ning sellest tulenevalt ei olnud nimetatud eluruumid enam erastamise objektiks. 9 (2)

2-06-23618

Kuigi Riigikohus on öelnud, et mitteerastamise põhjuste äralangemisel tekib õigustatud isikul subjektiivne õigus eluruum erastada (kostja arvates) ei saa asuda seisukohale, et see õigus on kaitstav tsiviilõiguslike vahenditega. Eelnevast kohtupraktikast ning haldusmenetluse (mille alusel erastamist läbi viiakse) põhimõtetest tulenevalt saab isik oma rikutud õigusi kaitsta halduskohtumenetluse korras, vaidlustades haldusorgani toimingud või haldusaktid, mis (isiku) õigusi rikuvad. Lõpetuseks kostja resümeerib, et kostja pole tuvastanud ühtki (õigus)teoreetilist käsitlust, kus oleks nimetatud EES (toodud) ostmise eesõigust (käsitletud) kui tsiviilõiguslikku ostueesõigust.

2-06-23618

Arvestades eelnevat palub kostja jätta hagi rahuldamata.

Kohtuistungil 16.05.08 kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) seletab täiendavalt oma vastustes toodule kohtule (tl. 177). Kostja kasutas oma õigust ja jättis (hagejate) eluruumid munitsipaalomandisse, (hagejad nimetatud kostja otsust) tähtaegselt vaidlustanud ei ole. Antud hagi valguses kostja ei saa neid eluruume enam hagejate valdusesse anda, kuna kostja pole enam nimetatud eluruumide omanik, omanik on AS Läänemaa Apteek. Kostja pole küsinud eelpool nimetatud juriidiliselt isikult antud eluruume tagasi. Kohtuistungil jääb kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) oma eeltoodud vastuväidete juurde, lisades, et kostja on valmis hagejaid eluruumide taotlejate järjekorda võtma. Kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) Kostja oma vastuses 16.05.08 (tl. 175-176) avaldab. Asja materjalidest nähtub, et hagejate ja kaaskostja vahelise vaidluse eesmärgiks on lahendada ehitise asukohaga Xxxxx t. 1 Haapsalu omandiõigusega seotud küsimused. Kostja arvates on hagejate tegelik soov suunatud EES alusel eluruumi mitteerastamise vaidlustamisele. EES § 3 lg 8 alusel otsustas Haapsalu Linnavolikogu hagejate kasutuses olevaid eluruume mitte erastada ja lahendas sellega nimetatud eluruumide erastamise küsimuse. Asjaolu, et Xxxxx t. 1 Haapsalu maatükk on kinnistatud riigi omandisse ei anna riigile veel alust kaasarääkida poolte vahelises sisulises vaidluses vallasasjaga Xxxxx t. 1 Haapsalu asuva ehitisega seonduvate õiguste üle, kuna riigile ei läinud üle omandiõigus selle vallasasjale. Kostja on seisukohal, et pole vaidlustatud õigussuhtes osaline ja ei pea olema pooleks selles tsiviilasjas. Seetõttu arvab kostja, et pole õigustatud sisulise seisukoha võtmine/andmine teise isiku asja omandiõiguse ja võimaliku piiratud asjaõiguse osas. Kostja esitas tema kaaskostjaks kaasamise peal määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule, kes jättis määruskaebuse läbivaatamata, kuna kostja kaasamiseks tehtud kohtumäärus pole kaevatav. Tallinna Ringkonna kohtu vastava määruse põhjenduste kohaselt TsMS ei sätesta kostja õigust vaidlustada määrust, millega kohus kaasab hageja taotlusel kaaskostja, samuti ei takista nimetatud kohtumäärus asja edasist menetlemist. Kohtuistungil kostja avaldab, et hagejate ostueesõiguse teostamisele puudub seaduslik alus. Kohtuvaidluse käigus kostja väidab, et pole nõus hageja nõuetega. Kostja otsused on tehtud õigetel alustel, need ei ole õigusvastased. Kostja arvates EES § 5 lg 1 annab üürnikule õiguse osta eluruum, see pole üürniku ostueesõigus. Kohtu õiguslik põhjendus Kohtule on arusaadav hagejate soov asuda nende kasutuses olevate korterite, asukohaga Xxxxx t. 1 Haapsalu, osas nimetatud aadressil asuva hoone omandaja asemele vastavalt hoone

11 (2)

2-06-23618 võõrandamislepingule 14.08.1997.a., kasutades ostueesõigust, mis hagejate arvates tuleneb seadusest, konkreetselt EES § 5 lg 1 (vt. k/o lk 3). Kohtul järelduste tegemiseks tuleb

2-06-23618 Kokkuvõttes hakkab ostueesõiguse teostamise tähtaeg suulise teavitamise korral VÕS §-de 250 ja § 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg (vt selle kohta otsuse p 14) kulgema teadasaamisest. Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei hakka kulgema VÕS §-s 250 nimetatud ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende kulgemise algus on seotud VÕS §-s 249 nimetatud teate saamisega. Kui teade pole aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingud 30.06.06. (hagi esitati 30.08.06., notariaalsed ostueesõiguse avaldused tehti 21.07.06). hagejad said võõrandamislepingust teada, et kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) on võõrandanud hoone, kus hagejad kostja üürnikena kasutavad eluruume tervikuna. Sellest kohus järeldab, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkas kulgema, kui kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingud 30.06.06..ja hagejad teostasid oma ostueesõiguse realiseerimiseks tähtaegselt. Võib eeldada, et notar edastas hagejate avalduse ostueesõiguse teostamiseks kostjale. Igatahes kostja pole seda asjaolu kohtus vaidlustanud. Sellele osundab ainult paljasõnaliselt kaaskostja. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuväited, et hagejad teadsid juba enne hoone võõrandamisest pole aegumise kohaldamise aluseks. Kohtu arvates ka kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) soodustas hagejate väära arvamuse kujubnemist, võõrandades hoone 1997.a. aga asus üürilepinguid ümbervormistama AS Läänemaa Apteek nimele alles 2004 a., ehk 7 (seitse) aastat hiljem. Nagu nähtub äriühingu registrikaardist oli kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) läbi äriühingu hoone omanik kuni 2005.a. ja ka kommunaalmaksed hagejad maksid kostjale. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) taotlus kohtule aegumise kohaldamiseks ei kuullu rahuldamisele. III Kohaldatav õigus. VÕSRS § 16. Ostueesõigus. Võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut kohaldatakse juhul, kui ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse pärast 1. juulit 2002. Seega kuulub asja lahendamisel kohaldamisele VÕS. Hagejad esitasid nimetatud avalduse peale 01.07.02.a. Eraldi küsimus on tulenevalt VÕS § 244 lg 2, mille alusel hagejatel on tekkinud ostueesõigus, kas EES § 5 lg p1 või mõnel muul alusel. Sellele asjaolul peatub kohus allpool. IV Hagejate ostueesõiguse olemasolu või puudumine. Hagejate väitel omavad nad ostueesõigust seaduse alusel tulenevalt EES § 5 lg 1. Kostjad vaidlevad nimetatud hagejate väitele vastu, et nimetatud säte ei anna hagejatele õigust ostueesõiguse teostamiseks seaduse järgi. Puudub ka kohtupraktika, et seaduse analoogia alusel võiks kohus kohaldada ostueesõiguse alusena EES§ 5 lg 1. Siin on veel selline nüanss, et kostja kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) on ennem võõrandamislepingu tegemist arvanud seaduslikult hagejate eluruumid erastatavate 13 (2)

2-06-23618 eluruumide hulgast välja. Vaidluse all olevad eluruumid jäeti Haapsalu Linnavolikogu 17.03.1995.a. a. otsusega nr. 102 munitsipaalomandisse (vt. kostja vastus 24.11.06 (tl. 68-80)) ning sellest tulenevalt ei olnud nimetatud eluruumid enam erastamise objektiks. Seetõttu polnud eluruume enam võimalik hagejate poolt erastada EES § 5 lg 1 järgi. Sellest kohus järeldab, et hagejate antud alusel tulenev ostueesõigus ei saanud jätkuda hoone võõrandamisel 14.08 1997.a. võõrandamislepinguga. Hagejad pole ka hoone kaasomanikud, mis on veel üheks ostueesõiguse tekkimise seaduslikuks aluseks. Puudub ka muu seaduslik alus, millest hagejatel oleks tekkinud ostueesõigus. Menetlusosalised pole kohtule tõendanud, et ostueesõigus võiks tulla mõnest tehingust või kinnistusraamatu kandest. Eeltoodust juhindudes ja lähtudes VÕS § 244 lg 1-2 kohus järeldab, et hagejatel ei tekkinud ostueesõigust ja antud alusel hagi rahuldada ei saa. Lisaks on kohtupraktika vallasja omandiõiguse tekkimise küsimuste lahendamisel toonud esile asjaolu, mis on hagi rahuldamata jätmise aluseks. Kinnistusraamatusse on maa omanikuna kantud Eesti Vabariik. Sellist olukorda on reguleeritud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕSRS)

§ 11 lg-s 5. Kinnistusraamatuseaduse § 72 lg-st 2 tuleneb, et Eesti Vabariik peaks sellisel juhul esitama avalduse registriosa sulgemiseks. Alles seejärel taastub n-ö endine olukord, st on olemas vallasasjast ehitis, mille juurde saaks ostueesõigusega erastada maad (vt selle kohta ka Riigikohtu 14. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03, p-d 13–16). Seda kinnitab mh AÕSRS § 13 lg 1, mille esimese lause kohaselt loetakse õiguslikul alusel püstitatud ehitist vallasasjaks üksnes kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse. Seega saab hagi esitatud kujul (st omandiõiguse tunnustamiseks ehitisele kui vallasasjale) rahuldada üksnes juhul, kui vaidlusalune vallasasi oli kinnistusregistri osa sulgemise tõttu taas "muutunud" vallasasjaks. Lisaks tuli hagi rahuldamiseks tuvastada, et hagejal on olemas tuvastushuvi, milleks saaks olla esmajoones õigus erastada vaidlusaluse kaldakindlustuse kui õiguslikul alusel püstitatud ehitise juurde maad (vt AÕSRS § 13 lg 3) või nõuda maale hoonestusõiguse seadmist (AÕSRS § 13 lg 5). Maa erastamisõiguse eelduseks olnuks aga lisaks nt ostueesõigusega erastamise avalduse tähtaegne esitamine (vt maareformi seaduse § 40). Riigikohtu lahend 3-2-1-4-08. V Ostueesõiguse võimatus VÕS § 246 lg 2 alusel. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) väitel on hagejate poolt ostueesõiguse teostamine võimatu VÕS § 246 lg 2 alusel, kuna hagejad ei saa kõrvalkohustuste täitmise võimatuse tõttu ostjaga sarnast lepingut sõlmida. Nimelt ei saa hagejad oma osa suuruse osas anda vastu AS Läänema Apteek aktsiad, mis olid kostja ja kolmanda isiku vahelise hoone võõrandamislepingu sisuks ja eesmärgiks. Kohtu arvates pole see ostueesõiguse teostamisel probleemiks. Teada on maja suurus ja maja maksumus tehingu teostamisel. Hagejad tasuvad oma osade rahas, mis vastab nende osa

14 (2)

2-06-23618 harilikule väärtusele. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) hüvitab saadud raha arvel AS Läänemaa Apteeek aktsiakapitali vähenemise VI VÕS § 244 lg 6 kohaldamine. Nimetatud säte puudutab käsutamistehinguid, mis on teostaud peale ostueesõiguse tekkimist. Kohus on oma kommentaarides nimetatud olukorda juba käesolevas kohtuotsuses lahanud. Kuna hagejad on võtnud seiskoha, et kolmandalt isikult nad midagi ei nõua, siis kohus järeldab, et ostueesõiguse teostamisel oleks hagejad ja kolmas isik kulgenud rahulikult edasi kaasomanikena. Kuna kohus ei tuvastanud hagejate ostueesõiguse tekkimist VÕS § 244 lg 2 järgi, siis puudub vajadus VÕS § 244 lg 6 kohaldamiseks. Vastasel juhul Tulnuks AS Läänemaa Apteek kaasata kaaskostjana asja arutamisel. Hagejate nõuded kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) vastu. Kuna kohus ei tuvastanud hagejate ostueesõiguse tekkimist VÕS § 244 lg 2 järgi ei saa rahuldada hagejate nõudeid kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) vastu. Ka sisuliselt ei oleks saanud hageja te nimetatud nõudeid rahuldada. Maa erastamiseks riigilt ja kinnistusraamatusse kandmiseks on eraldi kord, seda ei saa teha kuskilt keskelt asendades vajalikud toimingud kohtuotsusega.

Menetluskulud TsMS § 162 kohaselt jäävad menetluskulud hagejate kanda.

Rein Pokk Kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 01.10.2009.a. resolutsioon:

RESOLUTSIOON:

15 (2)

2-06-23618 tuvastamiseks ja selles osas kinnistusraamatu kande muutmiseks kostja tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega. 4) Jätta rahuldamata S.O. hagi Eesti Vabariigi vastu 512/3976 suuruse mõttelise osa ehitisest asukohaga xxxxx t 1 Haapsalu linnas käsutamise tühisuse tuvastamiseks ja selles osas kinnistusraamatu kande muutmiseks kostja tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega. 5) Menetluskulud jätta hagejate kanda.

16 (2)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.