Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
01.10.2009, Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-23618
Tsiviilasi
Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu hagi Haapsalu Linna ja Eesti Vabariigi vastu ostueesõiguse teostamise tuvastamiseks, müügilepingute sõlmimiseks ja omandiõiguse üleandmiseks tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega, vara käsutamise tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 31.12.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant Elfrida Zimmer (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx x-x xxxxxxxxx xxxxxxxxx) Apellant Silvi Ojasalu (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx x-x xxxxxxxxx xxxxxxxxx) Vastustaja Haapsalu Linn (Linnavalitsuse kaudu, registrikood 75012802, asukoht Posti t 34 Haapsalu linnas Läänemaal), volitatud esindaja Erko Kalev Vastustaja Eesti Vabariik (Lääne maavanema kaudu, registrikood 70004301, asukoht Lahe t 8 Haapsalu linnas Läänemaal), volitatud esindaja Kristel Jupits
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Pärnu Maakohtu 31.12.2008 otsus Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu hagis Haapsalu Linna ja Eesti Vabariigi vastu ostueesõiguse teostamise tuvastamiseks,
kostjate tahteavalduste kohtuotsusega asendamiseks ja Eesti Vabariigi poolt toimunud käsutamise tühisuse tuvastamiseks jätta muutmata, täpsustades otsuse resolutsiooni.
2.Lugeda kehtivaks otsuse resolutsioon järgmises sõnastuses: 1) Jätta rahuldamata Elfrida Zimmeri hagi Haapsalu Linna vastu ostueesõiguse teostamise tuvastamiseks eluruumi asukohaga Xxxxx x x-x Haapsalu linnas osas ja kostja tahteavalduse asendamiseks sama eluruumi müügilepingu sõlmimiseks ning omandiõiguse üle andmiseks. 2) Jätta rahuldamata Silvi Ojasalu hagi Haapsalu Linna vastu ostueesõiguse teostamise tuvastamiseks eluruumi asukohaga Xxxxx x x-x Haapsalu linnas osas ja kostja tahteavalduse asendamiseks sama eluruumi müügilepingu sõlmimiseks ning omandiõiguse üle andmiseks. 3) Jätta rahuldamata Elfrida Zimmeri hagi Eesti Vabariigi vastu 623/3976 suuruse mõttelise osa ehitisest asukohaga Xxxxx x x Haapsalu linnas käsutamise tühisuse tuvastamiseks ja selles osas kinnistusraamatu kande muutmiseks kostja tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega. 4) Jätta rahuldamata Silvi Ojasalu hagi Eesti Vabariigi vastu 512/3976 suuruse mõttelise osa ehitisest asukohaga Xxxxx x x Haapsalu linnas käsutamise tühisuse tuvastamiseks ja selles osas kinnistusraamatu kande muutmiseks kostja tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega. 5) Menetluskulud jätta hagejate kanda.
3.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Tühistada 25.03.2008 hagi tagamise abinõuna kinnistu asukohaga Xxxxx x x Haapsalus (reg/osa nr 2526632) suhtes rakendatud käsutamise keelumärge Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu kasuks.
5.Kõik menetluskulud jätta apellantide Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu kanda.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused: Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.01.09.2006 esitasid Elfrida Zimmer ja Silvi Ojasalu (edaspidi hagejad, apellandid) hagi Pärnu Maakohtusse Haapsalu linna (edaspidi ka kostja I) vastu. Hagejad palusid asendada kostja tahteavaldused kohtuotsusega korteri nr x asukohaga Xxxxx x x
Haapsalus suhtes ostueesõiguse alusel müügilepingu sõlmimisel ja anda omandiõigus üle Elfrida Zimmerile ning asendada kostja tahteavalduse kohtuotsusega samas korteri nr x suhtes ostueesõiguse alusel müügilepingu sõlmimisel ja anda selle omandiõigus üle Silvi Ojasalule. Menetluse käigus hagejad täpsustasid/täiendasid nõudeid, paludes tuvastada, et Elfrida Zimmer on teostanud ostueesõiguse korteri nr x suhtes ja Silvi Ojasalu korteri nr x suhtes. 05.05.2008 määrusega kaasas maakohus hagejate taotlusel menetlusse kaaskostjana Eesti Vabariigi (Lääne Maavalitsuse kaudu, edaspidi ka kostja II). Hagejad palusid tuvastada, et kaaskostja poolt teostatud ehitise asukohaga Xxxxx x x käsutamine mõttelises osa suuruses 512/3976, milles hageja S.Ojasalu on teostanud 24.07.2006 ostueesõiguse, on tühine ning et sama käsutamine on tühine ka mõttelises osas 623/3976, milles hageja E.Zimmer on teostanud samal kuupäeval ostueesõiguse. Lisaks paluti asendada kaaskostja tahteavaldused kohtuotsusega kinnistusraamatu kande muutmiseks selliselt, et vaidlusaluse ehitise alune kinnistu oleks kaasomandis, kus kaasomanikule Eesti Vabariigile kuulub 23284/32600 mõttelist osa, S.Ojasalule 4198/32600 mõttelist osa ja E.Zimmerile 5108/32600 mõttelist osa. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt soovisid hagejad eluruume vastavalt nr x ja nr x elamus asukohaga Xxxxx x x, mida nad üürilepingute alusel kasutasid, erastada ja esitasid õigeaegselt vastavad avaldused. Avaldusi menetleti tavakorras, hiljem aga otsustas Haapsalu Linnavolikogu arvata antud elamus asuvad eluruumid mitteerastavate eluruumide hulka. Hagejad maksid linnale üüri kuni aastani 2004, millal linnavalitsuse ametnik tegi neile ettepaneku sõlmida üürileping AS-ga Läänemaa Apteek. Hageja nõustusid, kuna nimetatud äriühing kuulus nende arvates linnale ja asja ajasid edasi linnavalitsuse ametnikud. Kostja I esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingu 30.06.2006, notariaalsed ostueesõiguse avaldused tegid hagejad 21.07.2006, hagi esitati 30.08.2006. Hagejad said võõrandamislepingust teada, et kostja on võõrandanud hoone, kus hagejad kostja üürnikena senini kasutavad eluruume, rikkudes eluruumide erastamise seaduse (EES) § 5 lg-st 1 tulenevat hagejate ostueesõigust. Hagejad realiseerisid ostueesõiguse, esitades notarile avaldused ostueesõiguse teostamiseks ja määrasid kindlaks müügilepingu sõlmimise aja, samuti deponeerisid kohtu deposiiti arvatava ostuhinna. Kostja I poolt mitterahalise sissemakse tegemine äriühingu AS Läänemaa Apteek aktsiakapitali ehitise Xxxxx x x näol on võõrandamistehing. Kinnistusraamatu kanne registriosas nr x526632, kust nähtub, et kogu kinnistu kuulub kostjale II, on ebaõige. Hagejad on ostueesõiguse sellel kinnistul asuvas hoones olevatele korteritele nr x ja nr x teostanud. Kostja I võõrandanud 14.08.1997 hoone, kus hagejad üürnikena kasutavad eluruume ja võõrandamisele kohaldatakse ostu-müügitehingu sätted. Hagejate korterite üleandmise tehing kolmandale isikule kostja I poolt on tühine, kuna see kahjustab hagejate ostueesõigust. Hagejad saavad oma õigusi realiseerida ainult kostja tahteavalduse kaudu. Kuna kostja I seda teinud ei ole, siis soovivad hagejad asendada kostja tahteavaldused kohtuotsusega. Hagejad said võõrendamislepingu oma kasutusse 03.07.2006. Haapsalu linn toimis võlaõigusseaduse (VÕS) § 249 lg 1 sätteid rikkudes, jättes viivitamatult hagejatele teatamata elamu võõrandamistehingust. Tõendatud ei ole, et hagejad said võõrandamistehingust teada varem.
Kostjate vastuväited
8.Kostja Haapsalu linn palus jätta hagi rahuldamata. Esmases vastuses 23.11.2006 selgitati, et vaidlusalused eluruumid asuvad ehitises Xxxxx x x ning nimetatud ehitis
on käesoleva ajani vallasasi. Alates 01.03.2006 ei või ehitist või selle osa vallasasjana võõrandada, seega ei ole võimalik reaalselt rakendada hagejate ostueesõigust nimetatud ruumide suhtes ja hagejatel saada nimetatud eluruumide omanikuks. Hagejad ei ole kujunenud õiguslikku situatsiooni käsitlenud.
9.Kostja ei vaidle vastu hagejate järeldustele, et ostueesõiguse teostamise tagajärjeks on kaks sama sisuga müügilepingut. Oluline on järgida ostueesõiguse sisu ehk uus leping saab olla sama sisuga – see tähendab kostja on õigustatud saama sarnaselt esimese vahetuslepinguga samaväärse ning samade liigitunnuste järgi hinnatava asja, käesoleval juhul AS-i Läänemaa Apteek aktsiaid. Jääb arusaamatuks, mil viisil kavatsevad hagejad täita vastastikuse ostu-müügilepingu tingimusi ehk nõuda lepingu täitmist müüjalt, jättes ostja kohustused täitmata. Kostja, tehes mitterahalise sissemakse AS-i Läänemaa Apteek aktsiakapitali, ei mõelnud ega soovinud saada ehitise eest raha, eesmärk ning mitterahalise sissemakse sisu ehk sellest tulenevalt ka nn vahetuslepingu sisu ja tingimused olid suunatud ainult sellele, et mitterahalise sissemakse eest saada AS-i Läänemaa Apteek aktsiaid.
10.Hagejate poolt on ostueesõiguse teostamise tähtaeg minetatud. VÕS § 250 sätestab, et ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul VÕS § 249 toodud vastava teate saamisest ning kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul teate saamisest. Nimetatud sätteid on täiendatud erisättega – võlaõigusseaduse jne rakendamise seaduse (VÕSRS) § 16 alusel laiendatakse vallasasjast ehitisele samuti kahekuulist tähtaega. VÕS § 249 lg 1 järgi peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamatult teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Hagejad olid teadlikud tekkinud õiguslikust situatsioonist varem, kui hagejatele ettenähtud 2 kuud kuni notariaalse avalduse esitamiseni. Sellist seisukohta kinnitavad asjaolud, et juba 17.03.2004 on sõlmitud eluruumi üürileping AS-i Läänemaa Apteek ja E.Zimmeri vahel ning samuti AS-i Läänemaa Apteek ja V. M.i vahel, kes on S.Ojasalu elukaaslane. Asjakohatud on hagejate väited, et nad arvasid, nagu lepingud oleks sõlmitud linna nimel. Samuti on arusaamatud hagejate väited, et nad jätsid tähelepanuta AS-i Läänemaa Apteek esindaja P. Y. tegemised ning suhtlesid edasi linnaga. Hagejate väited, et nad said aktsiate mitterahalise sissemakse lepingu 30.06.2006 ning sellest hetkest tekkis neil ostueesõiguse teostamise võimalus, on alusetud. VÕS § 249 lg 2 alusel peab müüja esitama lepingu alles ostueesõiguslase nõudmisel. Oluline on hetk, millal hagejatel tekkis kasvõi kujutletav teadmine, et hoone omanik ei ole kostja. Sellest hetkest alates oleks hagejad pidanud võtma tarvitusele meetmeid oma õiguste kaitseks.
11.E.Zimmeril võib teoreetiliselt olla ostueesõiguse teostamise õigus. S.Ojasalu väidetav ostueesõiguse teostamise õiguse subjektsus on hagis toodud tõenditega tõendamata, kuna tema ei ole eluruumi üürnik.
12.Hagejad ei ole vaidlustanud Haapsalu Linnavalitsuse ja -volikogu õigusakte, mis puudutavad ehitist asukohaga Xxxxx x x. Seetõttu on alusetu hagejate väide, et nende ostueesõigus oli enne hoone munitsipaalomandisse jätmist samasugune, kui peale nimetatud toimingut. Kohtupraktika on erastamise õigust sarnastel juhtudel tõlgendanud erastamise õigust soovivate isikute kasuks, kuid olulised on ka kõik konkreetsed asjaolud, see tähendab isikute aktiivsus. Eeltoodust järeldub, et täna ei ole üheselt hinnatav hoone võõrandamiseelne hagejate erastamisõigus. Antud asjaolule saab hinnangu anda halduskohus, hinnates volikogu õigusaktide õiguspärasust.
13.VÕS § 244 lg 1 sisu on hagejad tõlgendanud selliselt, et ostueesõiguse teostamisel tekib kaks eraldiseisvat müügilepingut ning tänase ostueesõiguse regulatsiooni korral ei saa tekkida ostueesõiguslasel ega ka müüjal nõudeid esialgse ostja vastu. Nimetatud hüpoteetiline õiguslik situatsioon võib tekkida VÕS § 216 lg 6 kohaldamisel, kuid
võttes arvesse hagis toodut, kus peamise alusena on nimetatud seadusest tekkinud ostueesõigust, VÕS ei kohaldu.
14.Hagejad ei saa ostueesõigust teostada, kui nad ei ole võimelised täitma lepingust tulenevat kõrvalkohustust. Aktsiate mitterahalise sissemaksega omandas kostja I aktsiatega lahutamatult seotud aktsionäri õigused. Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkiva lepingu täitmine eeldab vastastikuste kohustuste täitmist ning sellest tulenevalt peaks ostueesõiguslasel olema võimalik täita ka müüja ja ostja vahelise lepingu kõrvaltingimused, milleks tuleb lugeda ka aktsiatega kaasnevate õiguste üleminek.
15.Hagejad on ekslikult omistanud asutamisel olevale aktsiaseltsile aktsiate eest mitterahalise sissemakse tegemise lepingule tõlgenduse, mille järgi ei ole vahet, kas mitterahalise sissemakse eesmärgiks on lihtsalt laenu andmine või eesmärgiks on saada mitterahalise sissemakse eest vastusooritusena aktsionäriks. Vaidlust ei ole, et aktsia on üldjuhul vabalt võõrandatav ning omab nimi- ja turuväärtust. Vaidluse sisuks, arvestamata ostueesõiguse teostamise tähtaegade minetamist, on asjaolu, et ostueesõiguse teostamisega tekib kaks samadel tingimustel lepingut, mida hagejad ei ole suutelised täitma (VÕS § 246). Asjakohatud on hagejate arutlused mitterahalise sissemakse nn jagamise üle.
16.Kohus peab enne hagi lahendamist võtma seisukoha, kas EES-i alusel erastamise õigustatud subjektidel rakendub eluruumide erastamisel VÕS-s sätestatud ostueesõiguse regulatsioon. EES § 5 sätestab teatud tingimustel eesõiguse eluruumide erastamiseks. Erastamise õigustatud subjektidel on subjektiivne õigus eluruumi erastamiseks ning kohalik omavalitsus on üheks kohustatud subjektiks (EES § 6). Üheks eelisõigusega ostjaks on tulenevalt EES § 5 lg 1 p-st 1 eluruumi üürnik, kui ta on täitnud vastavad tingimused. EES sätestab kohustatud isikutele konkreetsed tegevused, millede mittetegemisel rikutakse õigustatud isikute subjektiivseid õigusi ning õigustatud isikutel tekib kaebeõigus oma õiguste kaitseks. Lisaks on kohalikul omavalitsusel EES § 3 lg 8 alusel õigus määrata eluruumid, milliseid ei erastata. Vaidluse all olevad eluruumid jäeti Haapsalu Linnavolikogu 17.03.1995 otsusega nr x02 munitsipaalomandisse ning sellest tulenevalt ei olnud nimetatud eluruumid enam erastamise objektiks. Hagejad kostja otsust ei vaidlustanud. Kostja ei saa neid eluruume enam hagejate valdusesse anda, kuna kostja ei ole nimetatud eluruumide omanik, omanikuks on AS Läänemaa Apteek. Kostja ei ole küsinud eelpool nimetatud juriidiliselt isikult vaidlusaluseid eluruume tagasi.
17.Kostja Eesti Vabariik palub jätta hagi rahuldamata. Vastuväidete kohaselt ei ole kostja II vaidlustatud õigussuhtes osaline ega peaks olema pooleks selles tsiviilasjas. Hagejate tegelik soov on suunatud EES-i alusel eluruumi mitteerastamise vaidlustamisele. EES § 3 lg 8 alusel otsustas Haapsalu Linnavolikogu hagejate kasutuses olevaid eluruume mitte erastada ja lahendas sellega nimetatud eluruumide erastamise küsimuse. Asjaolu, et Xxxxx x x Haapsalu maatükk on kinnistatud riigi omandisse, ei anna riigile veel alust kaasa rääkida poolte vaidluses vallasasjaga seonduvate õiguste üle, kuna riigile ei läinud üle omandiõigus kinnistul asuvale ehitisele.
18.Hagejatel puudub ostueesõiguse teostamiseks seaduslik alus. Kostja I otsused on tehtud õigetel alustel, need ei ole õigusvastased. EES § 5 lg 1 annab üürnikule õiguse osta eluruum, see ei ole üürniku ostueesõigus. Esimese astme kohtu otsus
19.31.12.2008 otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
20.Otsuse põhjenduste kohaselt asjaolu, et üks Haapsalu linna neljast apteegist asub hagejate eluruumidega samas majas, ei peaks põhjustama hagejatele kannatusi ja ebaõiglust. Kas aga kostja I täitis EES § 3 lg-t 8, ei ole kohtule teada, nimetatud asjaolusid tuleks kontrollida halduskohtumenetluses.
21.Hagejad on sattunud veelgi ebavõrdsemasse olukorda, kui õigusjärgsetele omanikele tagastatud hoonete üürnikud, kelle ostueesõigus on sätestatud ja kaitstud seadusega (ORAS § 121), AÕS-i ja VÕS-i vastavate sätete kohaldamiseks puuduvad igasugused takistused. Kostja I peab üldistest humaansetest kaalutlustest tagama oma linna kodanike võrdse kohtlemise seaduse ees. Kui kostjad ei saa endist olukorda taastada, peaks hagejad saama kostjatelt neile sobivad eluruumid nende hilisemaks omandamiseks teiste kodanikega võrdsetel alustel. Siin tuleb arvestada ka kohtupraktikat, kus Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-90-00 on väljendatud seisukoht, et kooskõlas on põhimõte, mille kohaselt ühist ostueesõigust omav üürnik ei tohi esialgse ostjana sattuda halvemasse õiguslikku seisundisse, mis tal oleks siis, kui elamu, vastav kinnistu või nende mõtteline osa võõrandatakse isikule, kellel ei ole ühist ostueesõigust.
22.Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab suulise teavitamise korral VÕS §-de 250 ja 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest. Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei hakka kulgema VÕS §-s 250 nimetatud ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende kulgemise algus on seotud VÕS §-s 249 nimetatud teate saamisega. Kui teade ei ole aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest.
23.Kostja I esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingu 30.06.2006. Hagejad said sellest teada, et kostja on võõrandanud hoone, kus hagejad üürnikena kasutavad eluruume. Sellest saab järeldada, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkas kulgema, kui kostja esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingu. Võib eeldada, et notar edastas hagejate avalduse ostueesõiguse teostamiseks kostjale I. Igatahes kostja ei ole seda asjaolu vaidlustanud. Sellele osundab ainult paljasõnaliselt kostja II.
24.Kostja I vastuväited, et hagejad teadsid juba enne lepingu saamist hoone võõrandamisest, ei ole aegumise kohaldamise aluseks. Kostja soodustas hagejatel väära arvamuse kujunemist, võõrandades hoone aastal 1997, aga asus üürilepinguid ümber vormistama AS-i Läänemaa Apteek nimele alles 2004 ehk 7 aastat hiljem. Nagu nähtub äriühingu registrikaardist, oli kostja I läbi äriühingu hoone omanikuks kuni 2005-nda aastani ja ka kommunaalmakseid maksid hagejad kostjale I. Seega kostja I taotlus aegumise kohaldamiseks ei kuulu rahuldamisele.
25.VÕS-s ostueesõiguse kohta sätestatut kohaldatakse juhul, kui ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse pärast 1.07.2002. Seega kuulub asja lahendamisel kohaldamisele VÕS.
26.Hagejate väitel omavad nad ostueesõigust seaduse alusel, tulenevalt EES § 5 lg-st 1. Kostjad vaidlevad sellele vastu. Puudub ka kohtupraktika, et seaduse analoogia alusel võiks kohus kohaldada ostueesõiguse alusena EES § 5 lg-t 1. Kostja I on enne võõrandamislepingu tegemist arvanud hagejate eluruumid seaduslikult erastatavate eluruumide hulgast välja. Vaidluse all olevad eluruumid jäeti Haapsalu Linnavolikogu 17.03.1995 otsusega nr x02 munitsipaalomandisse ning sellest tulenevalt ei olnud nimetatud eluruumid enam erastamise objektiks. Seetõttu ei olnud eluruume enam
võimalik hagejate poolt erastada EES § 5 lg 1 järgi. Seega hagejate ostueesõigus ei saanud jätkuda hoone võõrandamisel 14.08.1997 võõrandamislepinguga. Hagejad ei ole ka hoone kaasomanikud, mis on veel üheks ostueesõiguse tekkimise seaduslikuks aluseks. Puudub ka muu seaduslik alus, millest hagejatel oleks tekkinud ostueesõigus. Menetlusosalised ei ole tõendanud, et ostueesõigus võiks tulla mõnest tehingust või kinnistusraamatu kandest. Eeltoodust juhindudes ja lähtudes VÕS § 244 lg-test 1 ja 2 järeldub, et hagejatel ei tekkinud ostueesõigust ja antud alusel hagi rahuldada ei saa. Lisaks on kohtupraktika vallasasja omandiõiguse tekkimise küsimuste lahendamisel toonud esile asjaolu, mis on hagi rahuldamata jätmise täiendavaks aluseks.
27.Kinnistusraamatusse on maa omanikuna kantud Eesti Vabariik. Sellist olukorda on reguleeritud AÕSRS § 11 lg 5. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 72 lg-st 2 tuleneb, et Eesti Vabariik peaks sellisel juhul esitama avalduse registriosa sulgemiseks. Alles seejärel taastub nö endine olukord, st on olemas vallasasjast ehitis, mille juurde saaks ostueesõigusega erastada maad. Seda kinnitab muuhulgas AÕSRS § 13 lg 1, mille esimese lause kohaselt loetakse õiguslikul alusel püstitatud ehitist vallasasjaks üksnes kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse. Seega saab hagi esitatud kujul (st omandiõiguse tunnustamiseks ehitisele kui vallasasjale) rahuldada üksnes juhul, kui vaidlusalune vallasasi oli kinnistusregistri osa sulgemise tõttu taas "muutunud" vallasasjaks. Lisaks tuli hagi rahuldamiseks tuvastada, et hagejatel on olemas tuvastushuvi, milleks saaks olla esmajoones õigus erastada vaidlusaluse õiguslikul alusel püstitatud ehitise juurde maad (AÕSRS § 13 lg 3) või nõuda maale hoonestusõiguse seadmist (AÕSRS § 13 lg 5). Maa erastamisõiguse eelduseks olnuks aga lisaks nt ostueesõigusega erastamise avalduse tähtaegne esitamine (maareformi seaduse (MRS) § 40).
28.Kostja I väitel on hagejate poolt ostueesõiguse teostamine võimatu VÕS § 246 lg 2 alusel, kuna hagejad ei saa kõrvalkohustuste täitmise võimatuse tõttu ostjaga sarnast lepingut sõlmida. Nimelt ei saa hagejad oma osa suuruses anda vastu AS-i Läänemaa Apteek aktsiaid, mis olid kostja I ja kolmanda isiku vahelise hoone võõrandamislepingu sisuks ja eesmärgiks. Kohtu arvates ei ole see ostueesõiguse teostamisel probleemiks. Teada on maja suurus ja maja maksumus tehingu teostamisel. Hagejad tasuvad oma osa rahas, mis vastab nende osa harilikule väärtusele. Kostja hüvitab saadud raha arvel AS-i Läänemaa Apteek aktsiakapitali vähenemise.
29.VÕS § 244 lg 6 puudutab käsutamistehinguid, mis on teostatud peale ostueesõiguse tekkimist. Kuna hagejad on võtnud seisukoha, et kolmandalt isikult nad midagi ei nõua, siis kohus järeldab, et ostueesõiguse teostamisel oleks hagejad ja kolmas isik kulgenud rahulikult edasi kaasomanikena. Kuna kohus ei tuvastanud hagejatel ostueesõiguse tekkimist VÕS § 244 lg 2 järgi, siis puudub vajadus VÕS § 244 lg 6 kohaldamiseks. Vastasel juhul tulnuks AS Läänemaa Apteek kaasata kaaskostjana asja arutamisele.
30.Kuna kohus ei tuvastanud hagejate ostueesõiguse tekkimist VÕS § 244 lg 2 järgi, ei saa rahuldada hagejate nõudeid kostja Eesti Vabariigi vastu. Ka sisuliselt ei oleks saanud hagejate nimetatud nõudeid rahuldada. Maa erastamiseks riigilt ja kinnistusraamatusse kandmiseks on eraldi kord, seda ei saa teha kuskilt keskelt, asendades vajalikud toimingud kohtuotsusega. Apellatsioonkaebus
31.Hagejad paluvad tühistada Pärnu Maakohtu otsuse ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
32.Kaebuse põhjenduste kohaselt asusid apellandid üürilepingu alusel Haapsalus Xxxxx x x asuvas elamus kortereid eluruumidena kasutama vastavalt S.Ojasalu korterit nr x alates veebruarist 1979 ja E.Zimmer korterit nr x alates 24.08.1984. Elamu omanikuks sai 1992. aastal kostja I. 29.05.1990 kehtima hakanud EV rendiseaduse (RS) kohaselt sõlmiti vastustaja ja apellantide vahel üürileping, mis ei ole säilinud, kuna need rebis puruks vastustaja töötaja V. M. aastal 2004, nimetades neid kehtetuteks ja sõlmides apellantide arvates vastustaja nimel uue üürilepingu. Seetõttu ei saa tõendada, kas märgitud lepingutes oli sees RS § 13 lg 1 alusel kehtestatud rentnike ostueesõigus või mitte. RS § 13 lg 2 ei välistanud üürnikele vastustajale kuuluva vara ostueesõigust seaduse alusel.
33.20.06.1991 hakkas kehtima omandireformi aluste seadus (ORAS), mille § 40 lg 1 määras kohustuse vastustajale vara võõrandamiseks kas ORAS-i sätete alusel või muu kehtestatud seaduse alusel. 29.05.1993 jõustus EES, mis nägi ette vastustaja kohustuse müüa apellantidele nende poolt üüritud korterid ostueesõigusega soodustatud tingimusel. Vastavalt EES-ile esitasid apellandid avaldused nende kasutada olevate korterite erastamiseks (ostueesõigusega ostmiseks) vastavalt 16.11.1994 ja 08.02.1995. Vastustaja luges apellantide esitatud avaldused põhjendatuks ja asus neid menetlema. Avalduste menetlemist ei ole vastustaja lõpetanud nõuetekohaselt käesoleva ajani.
34.EES § 3 lg 8 alusel vastustaja jättis elamu Xxxxx x x, seahulgas korterid nr x ja nr x ning apteegiruumid, volikogu otsusega nr x02 17.03.1995 munitsipaalomandisse. Apellandid olid seisukohal, et vastustaja toimis seaduslikult, kuna eeldasid, et volikogu on kavandanud EES § 3 lg 8 alusel korterite munitsipaalomandisse võtmise ja nende mitteerastamise lammutamise, rekonstrueerimise, edasise kasutamisega üürilepingu alusel või muul mõjuval põhjusel üldistes huvides. Apellandid jäid edasi vastustaja üürnikeks.
35.09.05.2005 sai apellant E.Zimmer teada, tutvunud volikogu otsusega nr 47 27.06.1997, et vastustaja, kujundades ümber ME Läänemaa Apteek AS-ks, tasus ümberkujundamisel mitterahalise sissemaksega. Mis on mitterahalise sissemakse ese, volikogu otsusest ei selgunud. Nimetatud otsuses ei sisaldunud elamu või korterite võõrandamist.
36.Vastustaja esitas 19.05.2006 apellandile otsused nr
17.03.1995, nr
27.06.1997 ja ka apellantidel seninägemata otsuse nr 77 27.02.I998. Viimasest said apellandid teada, et vastustaja otsustas muuta otsust nr 47 ja anda mitterahaliseks sissemakseks hoone asukohaga Xxxxx x x hinnaga 480 000 krooni. Apellandid eeldasid, et elamu võib olla võõrandatud nii tervikuna kui osaliselt. Kui on võõrandatud ka apellantide korterid, võib vastustaja olla apellantide õigusi korterite võõrandamisest nõuetekohase mitteteatamise ja seeläbi ostueesõiguse kasutamise mittevõimaldamisega rikkunud. Apellandid esitasid 22.06.2006, juhindudes VÕS § 249 lg-st 2, vastustajale nõude väljastada elamu võõrandamise leping. 30.06.2006 esitas vastustaja elamu võõrandamise lepingu, millest apellandid said teada, et vastustaja on ehitise võõrandanud tervikuna. Apellandid pöördusid notari poole ja esitasid ostueesõiguse teostamise avaldused, määrates müügilepingu vormistamise ajaks 21.08.2006. Vastustaja teatas notarile, et ei sõlmi hagejatega müügilepinguid.
37.Kohus ei ole seotud kvalifikatsiooniga, mille pool õigussuhtele annab. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende hagi aluseks olevate asjaoludega, millele pool on viidanud. Maakohus on otsuse õiguslikes põhjendustes sidunud otsuse kvalifikatsiooni vastustajate vastuväidetega EES § 5 lg 1 suhtes ja apellantide poolt viidatud sama materiaalõigusnormiga. Seega on kohus rikkunud menetlusnormi, tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363 lg 7. Kohus on sisuliselt nõustunud vastustajate vastuväidetega selle kohta, et kohus ei saa kohaldada kohtupraktika puudumise tõttu ostueesõiguse teostamisel seadusliku alusena EES § 5 lg-t 1 ja
puudub muu seaduslik alus apellantide poolt ostueesõiguse teostamiseks seaduse alusel, mistõttu ei ole rakendatavad VÕS § 244 lg-d 1 ja 2. Märgitu oli ka oluliseks põhjenduseks, mille alusel kohus apellantide hagi rahuldamata jättis.
38.Kohus on märkinud, et apellantide poolt antud alusest tulenev ostueesõigus ei saanud jätkuda hoone võõrandamisel 14.08.1997. Märgitud kohtu seisukoht annab aluse arvata, et kohtu arvates oli apellantidel EES § 5 lg 1 alusel millalgi ostueesõigus olemas, millal siis, kohtuotsusest ei selgu.
39.EES § 5 lg 1 ei ole apellantide poolt kohtule esitatud hagi alus. Kohus ei pea kinni pidama apellantide ega ka vastustajate õiguslikest väidetest. Apellandid esitasid tõendatuna kohtule hagiavalduses TsMS § 363 lg 1 p 2 kohaselt hagi alusena faktilised asjaolud. Kohus rikkunud TsMS § 363 lg 1 p 2, käsitledes hagi alusena õigusnormi.
40.Kohus oleks pidanud hindama kõiki faktilisi asjaolusid ja põhjendama otsuse seaduslikkust, tehes viited materiaalõiguslikele normidele, millistel põhjendustel ei olnud apellantide poolt ostueesõiguse teostamine võimalik. Kohus ei andnud hinnangut, millistel põhjustel ei olnud apellantide erastamisavaldused jõus ajavahemikul 27.06.1997 kuni 14.08.1997. 27.06.1997 otsustas vastustaja I sisuliselt (Haapsalu Linnavolikogu otsuse nr 47 27.06.1997 p 1.3), et ta apellantidele kuuluvaid kortereid munitsipaalomandina lammutamiseks, rekonstrueerimiseks, edasiseks kasutamiseks üürilepingu alusel või muul mõjuval põhjusel üldistes huvides ei vaja ja annab need üle AS-le Läänemaa Apteek. Vastustaja poolt 14.08.1997 sõlmitud lepingust eluruumide võõrandamiseks kolmandale isikule ja selles sisalduvatest tingimustest said apellandid teada alles 30.06.2006 ja said asuda VÕS § 244 alusel ostueesõigust teostama. Kohtu põhjendused märgitud asjaoludele puuduvad.
41.EES § 5 lg 1 sätestab, et eluruumi ostmise eesõigus on üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud 1995. aasta 1. märtsiks. Apellandid olid märgitud tingimustele vastavad isikud taas seisuga alates 27.06.1997. Vastustaja ei ole tõendanud vastupidist. Kas rakendub EES § 5 lg 1 puhul õiguse analoogia, oli kohtu otsustada ja hinnata. Kohus jättis sisuliselt EES § 5 lg 1 hindamisel kasutamata ostueesõiguse analoogia ja seda põhjusel, et puudub eelnev kohtupraktika viidatud sättes nimetatud ostmise eesõiguse ja VÕS-s sätestatud ostueesõiguse analoogiana hindamises. Kui puudub selline kohtupraktika, oli kohtul võimalus juhindudes tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 4 lähtuda seaduse või õiguse üldisest mõttest. Seega kohaldada sätet, mis reguleerib reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele ega eesmärgile.
42.Vastustajad avaldasid poolte vaidluses viimasel kohtuistungil uue asjaoluna seisukoha, et EES § 5 lg-s 1 sisalduv mõiste "ostmise eesõigus" ei ole samane VÕS § 244 lg-s 1 sõnastatud mõistega "ostueesõigus". Märgitud seisukoha kohta puudus apellantidel ettevalmistatult võimalus oma arvamust avaldada ja vastuväiteid esitada.
43.Kohus on pidanud vajalikuks esitada vastustajate seisukoha, et ORAS § 12 l alusel kohaldatav üürniku ostueesõigus omab asjaõiguslikku tähendust ainult kinnistusraamatus tehtud märke korral. Vastustaja avaldas uue asjaoluna märgitud seisukoha poolte vaidluses viimasel kohtuistungil, millele puudus apellantidel ettevalmistatult võimalus arvamust avaldada.
44.VÕS § 244 lg 6 sätestab, et eseme, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, käsutamine on tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Selles lõikes sätestatut ei kohaldata seaduse alusel tekkinud kinnisasja või selle osa ostueesõigusele. Kohtu seisukohad, et VÕS 244 lg 6 kuulunuks kohaldamisele ainult juhul, kui menetlusse olnuks kaasatud kolmanda isikuna AS Läänemaa Apteek, on
vastuolus VÕS § 244 lg 6 sätte ja mõttega ning apellantide põhjendustega. Apellandid esitasid märgitud sätte, pidades silmas asjaolu, et 11.02.2008 kanti maatüki omanikuna kinnistusraamatusse vastustaja II ja elamu koos korteritega muutus kinnisasjaks - mis on sisuliselt asja käsutamisõiguse tekkimine - hoonestusõigus jne.
45.Asjaolu, et apellandid tegid kohtule avalduse kolmanda isiku AS-i Läänemaa Apteek menetlusse kaasamiseks, ei oma kohtuotsuse järeldustes kaalu. 27.03.2007 määras kohus, et ei kaasa menetlusse kolmandat isikut. Apellantide nõuete puudumine kolmanda isiku vastu ei tulene ainult asjaolust, et kolmas isik ei olnud menetlusse kaasatud. Apellandid põhjendasid kohtule viimati 29.10.2008, et vastustaja poolt korterite omandi üleandmine esialgsele ostjale Läänemaa Apteek AS-le oli AÕS § 257 lg-le 3 ja 4 ja § 63 lg-le 3 tuginedes tühine, kuna see kahjustab apellantide ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et korterite nr x ja nr x omanikuks on praegusel hetkel müüja Haapsalu Linn ning mille tõttu ostueesõiguslased võisid nõuda vastustajalt omandi üleandmist müügilepingu alusel.
46.Kohus on alusetult jätnud VÕS § 244 lg 6 kohaldamata kostja II suhtes. Apellandid eeldasid kohtu poolt märgitud materiaalõigusnormi rakendamist, kuna Eesti Vabariik on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 11.02.2008 (avaldus selleks esitatud 02.01.2008). VÕS § 244 lg 6 kohaselt on vastustaja II tehing kinnistuskandeks tühine, kuna see on tehtud pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist apellantide poolt.
47.Apellandid rajasid oma nõude vastustaja II suhtes VÕS § 244 lg-le 6. Vastustajad rikkusid, et vältida apellantidel korterite omandamist ja üleandmist ostueesõiguse teostamise puhul ning kinnistusraamatusse kandmist omanikena, VV määruse nr x26 03.09.1996 "Maa riigi omandisse jätmise korra kinnitamine" § 7 p 2 ja 3, mille kohaselt oli vajalik kostjal II toimikusse koguda dokumendid ehitise omanike ja maakasutuse kohta. Sama määruse § 8 kohaselt pidi toimik olema esitatud vastustajale tutvumiseks ja § 9 kohaselt pidi vastustaja ühe kuu jooksul maa riigi omandisse jätmise toimiku saamisest andma vastustajale II arvamuse. Märgitu eeldas ka vastustaja I poolt vastustaja II teavitamist apellantide poolt ostueesõiguse teostamisest 24.07.2006. Seega vastustajad ei arvestanud teadlikult, et apellandid olid teostanud ostueesõiguse ja see võimaldas kanda kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariigi. Ostueesõiguslaste kinnisasja omanikeks saamiseks on AÕS § 64 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe (asjaõigusleping) ja kande tegemine kande muutmisena kinnistusraamatusse. Kuna ostueesõiguslastel on ostjatena VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja Haapsalu Linna, kes on jätkuvalt Xxxxx x x korterite nr x ja nr x tegelik omanik, vastu omandi üleandmiseks, nõudsid apellandid lisaks Eesti Vabariigilt selleks vajalike tahteavalduste tegemist kinnistusraamatu kannete muutmist ning kui kostja II märgituga ei nõustu, siis lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega.
48.Apellandid taotlesid kohtult hagiavalduse esitamisel neljanda nõudena seada keelumärge kinnisomandi seadmiseks elamule XXXXX X Haapsalus. Kohus jättis apellantide nõude läbivaatamata. Kui kohus märgitud nõude rahuldanuks, puudunuks võimalus Eesti Vabariigil jätta maatükk riigi omandisse ja puudunuks vajadus hagi lahendamisega venitamiseks ja vastustaja II kaasamiseks menetlusse.
49.Kohus on otsuse motiveerivas osas loetlenud apellantide nõuded ainult osaliselt. Apellandid esitasid hagiavalduses viis nõuet. 29.02.2008 apellandid täiendasid hagiavalduses esitatud nõudeid kahe uue nõudega. Märgitust ei nähtu, et apellandid oleksid hagiavalduses esitatud nõuetest loobunud. Seega oli kohtul lahendada seitse
nõuet. Kohus lahendas ainult kolm nõuet, sealhulgas kaks nõuet, millised olid esitatud vastustaja suhtes täiendavate nõuetena. Kohus jättis tegemata otsuse ja läbivaatamata hagiavalduses esitatud apellantide kolmanda ja neljanda nõude. Kohus on avaldanud, et hagejad kohtuistungil 29.02.2008 formuleerisid ümber oma nõuded. Tegelikkuses apellandid lisasid kaks uut nõuet.
50.Kohus ei määranud, millises mahus jäävad kummagi apellandi kanda menetluskulud. Apellantide poolt kohtule esitatud hagide hinnad olid erinevad, märgitu alusel tulnuks jaotada ka apellantide vahel menetluskulud - apellant S.Ojasalule 45 % ja apellant E.Zimmerile 55 %.
51.Kohtu põhjendus otsuses ei ole haakuv apellantide taotlustega vastustajale II esitatud nõuetes. Samuti ei ole kohtu põhjendus kooskõlas apellantide taotlustega, et apellandid saaksid teostada ostueesõiguse üksnes vallasasjale. Apellantidel puudus õiguslik alus esitada maa erastamise avaldus vastustajale pärast ostueesõiguse teostamist 2006.aasta suvel, kuna vastustaja I vaidles vastu ostueesõiguse teostamisele ja omandiõiguse dokumendi - ostu-müügilepingu - vormistamisele, mille tõttu apellandid esitasid kohtule avalduse tuvastada ostueesõiguse teostamine ja asendada vastustajate tahteavaldused kohtuotsusega. Kohtu poolt viidatud KRS § 72 lg 2 kohaselt avalikõiguslikule isikule kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa suletakse omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel, kui kinnisasja kinnistusraamatusse kandmine ei ole sama seaduse § 8 lg 3 järgi kohustuslik ning kinnisasi ei ole koormatud piiratud asjaõigustega ega antud teise isiku valdusesse. Kostjal II avalik-õigusliku isikuna oli võimalik apellantide nõudeid rahuldada, kui kohus langetanuks otsuse apellantide kasuks, mis võimaldanuks kohtul asendada vastustaja II tahteavaldus kohtuotsusega. Vastustajate seisukoht
52.Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
53.Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja muude materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks, kuid täpsustada tuleb maakohtu otsuse resolutsiooni sõnastust.
54.Hagejate nõuete rahuldamise eelduseks on nendel üürilepingute alusel kasutatavate eluruumide osas ostueesõiguse (kas seaduse või tehingu järgi) tekkimise tuvastamine. Puudub vaidlus, et hagejad esitasid ostueesõiguse teostamise avaldused 21.07.2006 (t lk 30, 31). Avalduste sisust ja hagejate poolt maakohtus esitatud seisukohtadest nähtub, et hagejate arvates on neil ostueesõigus tulenevalt seadusest, see on EES § 5 lg-st 1. Seega esmalt on mõistlik ja vajalik kontrollida vaidlusaluse õiguse tekkimise alusena nimelt seda seadusesätet.
55.Poolte vahel puudub vaidlus lisaks järgmiste faktiliste asjaolude üle: 1) S.Ojasalu kasutab üürnikuna eluruumi nr x asukohaga Xxxxx x x Haapsalu linnas alates veebruarist 1979; 2) E.Zimmer kasutab samas eluruumi nr x üürnikuna alates augustist 1982; 3) vastavalt 16.11.1994 ja 08.02.1995 esitasid mõlemad avaldused kasutatava eluruumi erastamiseks (t lk 13, 14); 4) 17.03.1995 võttis Haapsalu Linnavolikogu vastu otsuse nr x02 (t lk 15), millega muuhulgas jättis EES § 3 lg 8 alusel Xxxxx x x hoone Haapsalu linna munitsipaalomandisse; 5) kohalik omavalitsus teatas otsusest hagejatele ja hagejad seda ei vaidlustanud; 6) ehitise mittevaralise sissemaksena võõrandamise lepinguga 14.08.1997 (t lk 29) andis Haapsalu linn hoone koos eluruumidega loodavale AS-le Läänemaa Apteek. Puudub ka vaidlus, et mõlemad hagejad kuulusid eluruumide erastamise õigustatud subjektide hulka EES § 4 p 1 kohaselt ning et kuni volikogu 17.03.1995 otsuse jõustumiseni kuulusid mõlemad
vaidlusalused eluruumid erastatavate eluruumide hulka EES § 3 lg 4 p 1 mõttes (üürilepingu alusel kasutatavad kohaliku omavalitsuse omandisse kuuluvad eluruumid).
56.Samas oli kohalikul omavalitsusel tulenevalt EES § 3 lg-st 8 pädevus otsustada, et teatud eluruume siiski samas sättes nimetatud mõjuvate põhjuste esinemise tõttu ei erastata ehk need eluruumid ei kuulunud alates otsuse nr 202 jõustumisest enam erastatavate objektide koosseisu ega üürnikud õigustatud subjektide hulka. Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-9-98 13.03.1998 selgitanud, et eluruumi mitteerastamise põhjuse seaduslikkuse kontrolli õigus lasub halduskohtul ning et mitteerastamise mõjuva põhjuse äralangemisel tekib üürnikul subjektiivne õigus erastada. Hagejad on möönnud, et nad rahuldusid volikogu otsusega ega vaidlustanud seda. Seega saab üldkohus käesolevat tsiviilasja lahendades lähtuda vaid eeldusest, et Haapsalu Linnavolikogu otsus nr 202 oli seaduslik ja sellega lõppes hagejate õigus erastada nende kasutuses olevad eluruumid. Ka puuduvad andmed, et oleks hilisemalt kontrollitud halduskohtu poolt mitteerastamise mõjuva põhjuse äralangemist. Seega tuleb lisaks ka eeldada, et mõjuv põhjus ära langenud ei ole ja eluruumid olid seaduslikult kohaliku omavalitsuse omandis, kel täieliku omanikuna oli õigus oma vara võõrandada.
57.Otsuse eelnevates punktides analüüsis kolleegium hagejate ja nende kasutuses olevate eluruumide õiguslike suhete reguleeritust läbi EES-i sätete. Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha, kas EES § 5 lg-s 1 kasutatud sõnadepaar „ostmise eesõigus“ on oma õiguslikult sisult samaväärne kehtivas õiguses sätestatud „ostueesõigusega“ (ORAS § 121 lg-s 10, ÄS § 149 lg-s 2 ja § 229 lg-s 2, AÕS §-s 256 ja § 73 lg-s 2, muinsuskaitseseaduse (MuKS) §-s 27, looduskaitseseaduse (LKS) §-s 16, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 34 lg-s 4).
58.Ostueesõiguse mõiste ja sisu on reguleeritud VÕS § 244 lg-s 1. Selle kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis; ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega ostueesõigus annab õigustatud isikule võimaluse omandada ese, mille suhtes ostueesõigus kehtib, kui eseme omanik selle müüb ning ostuõiguse teostamise tagajärjel tekib ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sama sisuga müügileping, nagu sõlmiti algselt müüja ja ostja vahel.
59.Vastavalt EES § 2 lg-le 1 oli selle seaduse eesmärgiks anda füüsilistele ja juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ja tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine. Seaduses olid kindlaks määratud nii erastamise objekt kui õigustatud ja kohustatud subjektid (ehk nii müümisele kuuluv vara kui ostja ja müüja), kusjuures erastamise läbiviimine oli kohustatud subjektile seadusega pandud kohustus, mitte valikuvõimalus erastamise läbiviimise ja mitteläbiviimise vahel või isikute vahel, kellele erastada. EES määras § 5 lg-s 1 kindlaks isikud, kel oli erastamisele kuuluvate eluruumi ostmise eesõigus ehk kellele oli kohustatud subjekt esmaselt kohustatud erastama - näiteks p 1 - üürilepingu alusel kasutatava eluruumi puhul eluruumi üürnikule või ühel temaga koos elavale täisealisele perekonnaliikmele, kui avaldus eluruumi erastamiseks oli esitatud 1995. aasta 1.märtsiks. EES § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt tuli eluruumi erastamine vormistada õigustatud subjekti ostjana ja kohustatud subjekti müüjana vahelise notariaalselt tõestatud ostu-müügilepinguga.
60.Seega erinevalt ostueesõigusest, mille olemasolu korral tekib õigustatud isikul vara omandamise õigus (ostueesõiguse kasutamise õigus) alles siis, kui omanik on sõlminud kolmanda isikuga müügilepingu (nn esmase lepingu) ning ostueesõigust
omava isiku ja müüja vahel tekib eesõiguse teostamise tagajärjel samadel tingimustel, kui oli sõlmitud müüja ja kolmanda isiku vahel, müügileping (nn teisene leping), ei saanud EES-i kohaselt kohustatud subjekt sõlmida nn esmast müügilepingut erastamisele kuuluva eluruumi suhtes kellegi teisega, kui õigustatud subjektiga. Seega ei saanud tekkida olukorda, kus õigustatud subjekti esitatud avalduse alusel tekkis nn teisene leping. Ka puudus müüjal nn valikuvabadus (kas müüa või mitte) - kui oli olemas kohustatud subjekt, õigustatud subjekt ja erastamise objekt, oli kohustatud subjekti kohustuseks notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimine õigustatud subjektiga. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium veendumusel, et EES §-s 5 kasutatud väljend „ostmise eesõigus“ ei ole oma sisult ei samane ega analoogne kehtivas õiguses kasutatava mõistega „ostueesõigus“ ning hagejad eluruumide erastamise õigustatud subjektidena ei oma EES-l põhinevat ostueesõigust nende kasutuses olevate eluruumide suhtes.
61.Eeltoodust nähtub ka, et tegemist ei ole reguleerimata lähedaste õigussuhetega, mis annaks aluse rakendada TsÜS § 4 kohaselt seaduse või õiguse üldist mõtet. Eluruumide erastamisega seonduvad õigussuhted on reguleeritud EES-s, mille sätted pakuvad õigustatud subjektidele vajalikul määral õiguskaitset (vt ka otsuse p-d 56 ja 57).
62.Kolleegium on seisukohal, et hagejate poolt esile toodud faktiliste asjaolude alusel ei tekkinud neil ostueesõigust vaidlusalustele eluruumidele ka muude seaduste alusel. Apellatsioonkaebuses viidatud RS (kehtis kuni 01.07.2002) § 13 renditud vara suhtes ostueesõigust ei kehtestanud. Ka ei reguleerinud see seadus eluruumide kasutamist. Üürisuhteid reguleeris Eestis kuni 01.07.1992 Eesti NSV elamukoodeks ja sealt edasi kuni VÕS-i kehtima hakkamiseni Eesti Vabariigi elamuseadus. Ükski nimetatud õigusaktidest ei sätestanud üürnikule ostueesõigust tema kasutuses oleva eluruumi suhtes. Tehingulisel alusel ostueesõiguse tekkimist hagejad väitnud ei ole. Ka ei ole kohtule teada ühtki tehingut, millest selline õigus tekkida sai.
63.Kuna kohus ei tuvastanud, et hagejatel oleks tekkinud kas seaduse või tehingu alusel ostueesõigus üürilepingu alusel nende kasutuses olevate eluruumide suhtes, siis puudub esmane eeldus, et kohus saaks rahuldada hagejate järgnevaid nõudeid. Seega puudub menetlusökonoomika põhimõttest tulenevalt ka vajadus hagejate teiste nõuete analüüsimiseks. Kui hagejatel ei tekkinud ostueesõigust, ei saanud nad seda ka avalduse esitamisega teostada ega rikkuda selleks VÕS-s sätestatud tähtaega ega saa sel alusel nõuda müügilepingu sõlmimist, omandi üleandmist ega käsutamise tühisuse tuvastamist. Ka ei ole vajalik kohtul analüüsida poolte seisukohti selle kohta, kas vara mitterahalise sissemaksena üleandmise tehingu suhtes on võimalik ostueesõigust kasutada või mitte või kas tulenevalt AÕSRS § 13 lg-st 6 on peale 01.03.2006 võimalik hagejatel realiseerida ostueesõigust eluruumidele kui vallasasjadele. Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud apellantide etteheited maakohtule, nagu oleks kohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 1, kui ei analüüsinud otsuses VÕS § 244 lg 6 kohaldumist, vara AS-le Läänemaa Apteek üleandmise kehtivust ja nõudeid kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning vajalike nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega.
64.Vastuseks apellatsioonkaebusele on kolleegium seisukohal, et õige on hagejate väide, et kohus ei ole seotud poole poolt õigussuhtele antud kvalifikatsiooniga. Vastavalt TsMS § 438 lg-le 1 otsustab kohus otsust tehes muuhulgas, millist õigusakti tuleb kohaldada. Küll aga nähtub vaidlustatud otsuse p-dest III jj, et maakohus analüüsis võimalikke rakendatavaid õigusnorme ja jõudis asjakohasele järeldusele, et hagejatel ostueesõiguse tekkimine vaidlusalustele eluruumidele tõendatud ei ole. Seega ei rikkunud maakohus oma otsustuse tegemisel õigusliku põhistamise kohustust. TsMS §
436 lg 7, mille kohaselt ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, ei tähenda, nagu oleks kohtul keelatud poolte esitatud vastavasisuliste väidetega üldse arvestada. Vaidluse korral õigusnormide tõlgendamise üle selgitab kohus otsuse põhjendavas osas, miks ta ei nõustu poole esitatud tõlgendusega.
65.Ka ei tuvastanud kolleegium, et maakohus oleks rajanud otsuse sellistele tõenditele, milliseid istungil ei uuritud ja mille kohta pooled ei saanud oma arvamust avaldada ega käsitlenud hagi faktilise alusena õigusnormi. Kohus analüüsis EES § 5 lg-t 1 kui hagejate endi poolt nii 21.07.2006 avaldustes kui hagiavalduses esile toodud ostueesõiguse materiaalõiguslikku alust. Kaebuse p-des 1.4.4 ja 1.4.5 esile toodud kostjate seisukohade näol „ostmise eesõiguse“ ja ORAS-i alusel kohaldatava üürniku ostueesõiguse sisu/mõju kohta ei ole tegemist tõenditega ega asjaoludega TsMS § 436 lg 3 mõttes, vaid poolte arvamusega õigusnormide tõlgendamise kohta. EES § 5 lg 1 oli esitatud ostueesõiguse materiaalõigusliku alusena hagejate poolt juba esmases hagiavalduses (t lk 4) ja hagejad olid kogu menetluse kestel lähtunud arusaamast, et „ostmise eesõigus“ = „ostueesõigus“. Seetõttu jääb arusaamatuks kaebuse p-s 1.4.4 esitatud väide, et apellantidel puudus võimalus valmistada ette oma arvamus ja vastuväited kostjate poolt kohtuistungil esitatud arvamusele, et „ostmise eesõigus“ ei ole samane „ostueesõigusega“.
66.Kaebuses „märkusena“ (lk-l 6) esitatu jätab kolleegium tähelepanuta, sest käesoleva tsiviilasja lahendamisel esitatud väited tähtsust ei oma. Need oleksid võinud tõendatuse korral omada tähtsust mitteerastamise põhjuste äralangemist käsitlevas haldusvaidluses hagejate ja kohaliku omavalitsuse vahel, kuid sellist vaidlust algatanud ei ole. Ka jätab kohus tähelepanuta väited vaidlusaluse maatüki kinnistamisel toimunud väidetavatest VV määruse nr 226 rikkumistest, kuna ka see osa kaebusest väljub menetletava tsiviilasja raamidest.
67.Esmases hagiavalduses esitatud neljas nõue (seada keelumärge kinnisomandi seadmiseks elamule XXXXX X Haapsalus) on oma sisult taotlus hagi tagamise abinõu rakendamiseks, mitte iseseisev tsiviilõiguslik nõue hagejate seadusega kaitstud õiguste ja huvide kaitseks. Seega ei pea selle lahendamine nähtuma kohtuotsusest. Maakohtu poolt on hagi tagamise abinõu rakendatud määrusega 25.03.2008 (t lk 139).
68.Kolleegium nõustub apellantide etteheitega maakohtule selle kohta, et kohus loetles nende nõudeid otsuse erinevates osades ebajärjekindlalt. Tõepoolest ei nähtu maakohtu otsuse resolutsioonist üheselt arusaadavalt kõik hagejate poolt esitatud ja kohtu poolt rahuldamata jäetud nõuded. Samas nähtub maakohtu otsuse resolutsioonist selgelt, et kohus on jätnud hagejate nõuded täielikult rahuldamata. Arvestades ka otsuse põhjendava osa sisu, on kolleegium seisukohal, et tegemist ei ole sellise menetlusõiguse normi rikkumisega, milline tooks kaasa otsuse tühistamise. Hagejate nõuded, milliste osas võib otsust lugedes segadus tekkida, olid esitatud eeldusel, et hagejatel oli tekkinud ostueesõigus ja nad olid seda teostanud. Kuna nimetatud eeldus tuvastamist ei leidnud ja selles osas on resolutsioon selge, siis peab kolleegium võimalikuks ja vajalikuks sõnastada otsuse kehtiv resolutsioon täpsustatult käesolevas otsuses.
69.Kolleegium ei nõustu apellantide vastuväidetega maakohtu otsuses tehtud menetluskulude jaotusele. Vastavalt TsMS § 165 lg-le 1, kui otsus on tehtud kaashagejate kahjuks, vastutavad nad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Sama sätte teise lause kohaselt võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks menetluses osalemise ulatuse, kui isikud osalevad menetluses oluliselt erinevas ulatuses. Hagejad vastavasisulist taotlust maakohtule ei teinud ja maakohus ise samuti teisiti ei määranud. Ka ei nähtu tsiviilasja materjalidest, et kaashagejad oleksid menetluses osalenud erinevas ulatuses (kõik samad menetlusdokumendid,
seisukohad, taotlused, esindaja, nõustaja, kaebus). Seega on põhjendatud ja kooskõlas TsMS § 165 lg-ga 1 maakohtu otsustus jätta menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Omavahelises suhtes on hagejatel õigus menetluskulud jagada mõlemale vastuvõetava proportsiooni alusel, kuid kostjate ees vastutatavad nad solidaarselt.
70.Hagi rahuldamata jäämisel kuulub TsMS § 386 lg 4 alusel menetluses rakendatud hagi tagamise abinõu tühistamisele.
71.Apellatsioonkaebuse esitamisega seotud menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel hagejate kanda võrdses ulatuses.
Tiit Kollom
Imbi Sidok
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.