1.Wenger Arendus OÜ on Jõemäe tn 8 omanik alates 21.08.2020. Kinnistule on seatud 02.06.2011 tähtajatu reaalservituut kinnistu nr 2969401 igakordse omaniku kasuks (veejuhtimisservituut). Kohtute infosüsteemi kinnistusraamatu päringu kohaselt on kinnistu nr 2969401, aadressiga Jõemäe tn 6, omanikuks K.M , kes on kaasatud kolmanda isikuna menetlusse.
3-26-1076
2.Wenger Arendus OÜ esitas 10.04.2026 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 08.04.2026 lubava haldusakti nr 12996/01615 tühistamiseks. Vaidlustava haldusaktiga (dtl 107) aktsepteeriti ehitusteatis Jõemäe tn 6 // 8 sademeveekanalisatsiooni (EHR koodiga 221472758) asendamiseks samaväärsega. Kaebaja väitel ei ole vastustaja haldusakti andmisel taganud kaebaja ärakuulamisõiguse tegelikku ja tõhusat teostamist. Kaebaja on Jõemäe tn 8, Tallinn kinnistu omanik ega ole andnud nõusolekut sademeveetorustiku rajamiseks väljapoole võimaliku servituudi ala. Kaebaja hinnangul ei võimalda servituudileping üheselt määratleda servituudiala täpset paiknemist ega ulatust ning toimikus sisalduvate auditite, eksperthinnangute ja geoaluste kohaselt ei ole vaidlusalust sademeveetorustikku kinnistule varasemalt rajatud. Vaidlustatud haldusakt näeb ette ehitustegevuse alal, mis ulatub väljapoole võimalikku servituudiala ning osaliselt läbi kaebaja hoone laiendatud kuuri nurga, mille ehitamiseks on väljastatud ehitusluba nr 2412996/04796 (dtl 131jj). Kaebaja hinnangul pidanuks vastustaja ehitusseaduse (EhS) § 44 lg 10 alusel ehitusloa andmisest keeldumisena, kuna projekti realiseerimine ei ole olemasolevat ehituslikku olukorda arvestades võimalik. Kaebaja viitab muu hulgas asjaolule, et servituudialal paikneb abihoone ning piirkonnas asuvad energia-ja puurkaevu rajatised koos ühendustorustikega. Koos kaebusega on esitatud esialgse õiguskaitse taotlus. Esialgse õiguskaitse mittekohaldamine seaks ohtu kaebaja hoone. Kolmas isik hakkab ilmselgelt tuginema õiguspärase ootusele ja haldus-akti kohustuslikkusele. Kolmanda isiku hoone projekt nägi ette sademevee immutamise omal krundil, mitte äraviimise sademeveetorustiku kaudu.
3.K.M , Jõemäe tn 6, Tallinn kinnistu omanik ja menetlusse kaasatud kolmas isik, selgitas kohtule, et tema eesmärk ei ole uue sademeveetorustiku rajamine, vaid olemasoleva eelvoolu taastamine. Torustiku taastamine tehniliselt teostatav kombineeritud ehitusmeetodiga, kasutades osaliselt avakaevet ning osaliselt horisontaalpuurimist, mistõttu ei ole vajalik kaebaja hoone lammutamine ega muu ulatuslik ehitustegevus hoone konstruktsioonide kallal. Kaebaja viidatud sadevee immutamise lahendus ei puuduta Jõemäe tn 6 kinnistut ning tegelik liitumisvõimalus ühisveevärgi ja – kanalisatsiooniga puudub. Kaebaja esitatud väited põhinevad üksnes projekteeritud, mitte olemasolevatel torustikel. Kolmandat isikut ei kaasatud kuuri ehitusloa menetlusse. Kuuri ja puuraukude ehitamisel on kaebajale seatud tingimus, et kolmanda isiku õiguseid ei tohi ehitustegevuse käigus rikkuda. Kolmanda isiku kinnistu on liigniiske ja ta peab pidevalt oma sademeveekaevust ja/või elamu keldrist ning abihoonest vett välja pumpama.
4.Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas kohtule, et kolmas isik ei soovi uut sademeveetoru rajada, vaid taastada olemasolevat. Sademeveetoru taastamiseks ei pea kolmas isik kaebaja kuuri lammutama, vaid selle taastamine on täiesti võimalik kombineeritud ehitustehnilisi võtteid kasutades ehk osaliselt kaeviku meetodil ja osaliselt horisontaalpuurimisega. Kolmas isik on õigustatud nõudma kaebaja kinnistul oma sademeveetoru taastamist vastavalt sõlmitud servituudilepingule. Ehitusluba ega heakskiidetud ehitusteatis ei saa muuta ega asendada poolte vahel sõlmitud asjaõiguslepinguid. Kaebaja ei esitanud kuuri laiendamise ehitusteatise menetluses servituudi kohta andmeid ja kolmandat isikut ei kaasatud kuuri laiendamise ehitisteatise menetlusse.
3-26-1076 Vaidlustatud ehitusluba ei reguleeri omandiõiguslikke ega servituudist tulenevaid küsimusi ning nende üle saab lõplikult vaielda tsiviilkohtumenetluses. Kuigi kaebaja õiguskaitsevajadust ei saa täielikult välistada, ei ole see piisavalt kaalukas. Ehitusloa ja projektlahenduse kohaselt on ette nähtud meetmed olemasolevate maa-aluste rajatiste kaitseks ning tööde tegemisel tuleb vajadusel projektlahendust täpsustada. Torustike ristumine ja paiknemine teiste kommunikatsioonide läheduses ei ole ebatavaline ning projektis on nende riskidega arvestatud. Kohaldatud on vajalikke leevendus- või ohutusmeetmeid. Avalik-õiguslikku riivet, mis annaks alust eeldada kaebuse olulist eduväljavaadet haldusasjas, ei nähtu. Edu ei luba jaatada kaebaja väide, et teda ei kuulatud ära. Ehitusregistri dokumentidest ei nähtu piisavalt, et servituudi olemasolu ja selle sisu oleks varasemates kaebaja projektides korrektselt arvesse võetud. Tõenäoline on, et teave servituudi olemasolu ja asukoha kohta pidi olema eelkõige kaebajal endal ning servituudialale ehitamine toimus tema enda riskil. Kolmanda isiku huvid on olulised. Vaidlustatud haldusakti põhjendustes oli viidatud sellele, et sademevee mitteäravool põhjustab kolmanda isiku kinnistul üleujutusi ja kahjustab hoonet. Tegemist on jätkuva probleemiga, mis võib põhjustada otsest kahju elamule ja mõjutada selle kasutamist. Kaebaja õiguskaitsevajadus ei kaalu üles kolmanda isiku õigusi ja huve. Tsiviilasjas oli kaebajat juba kohustatud võimaldama ligipääsu servituudialale ja mitte takistama sademeveetorustiku taastamisega seotud töid. Kolmanda isiku õigused ja vajadus vältida veeavariidest tulenevat kahju kaaluvad üles kaebaja huvi tööde peatamiseks.
6.Kaebaja palub määruskaebuses tühistada halduskohtu määruse resolutsiooni p 4 ning kohaldada EÕK-d. Kohus ei arvestanud piisavalt kaebuse perspektiivi, avalikku huvi, puudutatud isiku õigusi ega võimalikke pöördumatuid tagajärgi. Kohus on ise möönnud, et ehitustööde käigus esineb ehitiste kahjustamise risk, kuid on sellele vaatamata leidnud, et õiguskaitsevajadus ei ole piisavalt kaalukas. Kavandatav sademeveetorustik lõppeb kaebaja kinnistu piiril ning sademevesi imbuks pinnasesse kaebaja kinnistu läheduses. Sademevesi sisaldaks fekaalset reovett, mis on juba varem põhjustanud puurkaevude puhastamise vajaduse. Kavandatav lahendus võib ohustada joogivee kaevu sanitaarkaitseala ning inimeste tervist. Seetõttu ei ole võimalikku kahju hilisema kohtulahendiga täielikult heastada. EÕK ei piiraks kolmanda isiku huve rohkem, kui see on vältimatult vajalik. Kolmanda isiku ehitusluba näeb ette sademevee kogumise ja immutamise oma kinnistul ning keelab vee juhtimise naaberkinnistule. Kavandatav sademeveelahendus ei vasta tehniliselt ohutu ehitamisenõuetele, kuna sadevesi juhitakse kontrollimatult teise kinnistu suunas. Piirkond on nõrgalt kaitstud põhjaveega ala ning sademevee immutamine võib põhjustada keskkonna- ja terviseriske. Ehitusprojekti vastavust nõuetele ei saa eeldada üksnes seetõttu, et projekt on olemas või projekteerija on esitanud seletuskirja. Projekti lahendus on vastuolus servituudi seadmise lepinguga, kuna torustiku ala ja töömahtude piir ulatuvad oluliselt väljapoole servituudi ala ning projekti nõuetekohasust tuleb kontrollida sisuliselt põhimenetluses. Hooned püstitati kehtivate ehituslubade alusel ning ehitiste registrikandeid tuleb pidada õiguspäraseks kuni vastupidise tuvastamiseni. Tsiviilasjas tehtud lahendid ei seo halduskohut küsimuses, kas vaidlustatud haldusakt on õiguspärane.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
Määruskaebus tuleb võtta menetlusse. 3(5)
3-26-1076
8.Kohus võib mh isiku põhjendatud taotluse alusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks (HKMS § 249 lg 1). Esialgse õiguskaitse taotlust tuleb põhistada (HKMS § 250 lg 2).
9.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole võimalik toimiku materjalide pinnalt järeldada kaebaja õigustele pöördumatuid või raskesti kõrvaldatavaid tagajärgi, kui kohus vaidluse ajaks esialgset õiguskaitset ei kohalda.
10.Vastutaja aktsepteeris 10. aprillil 2026 kolmanda isiku esitatud ehitusteatise, mille kohaselt on kolmandal isikul lubatud asendada sademeveekanalisatsioon samaväärsega. Sademeveekanalisatsioon algab kolmanda isiku kinnistult (Jõemäe tn 6) ja kulgeb väidetavalt mh läbi kaebaja kinnistu (Jõemäe tn 8).
11.Ringkonnakohus on varasemas asjas tõendeid hinnates järeldanud, et sademeveetoru olemasolu on pigem tõenäoline ning selle olemasolu ei saa välistada. Lisaks tõi ringkonnakohus välja, et vastasel korral poleks sõlmitud veejuhtimiseservituudi lepingut ega kantud seda kinnistusraamatusse (vt TlnRngK 27.01.2025 määrus 3-24-3098, p 21).
12.Halduskohus on õigesti välja toonud, et maakasutusõiguse puudumine ei ole aluseks ehitusõiguse andmisest keeldumisele ning selle raames ei asu haldusorgan lahendama tsiviilõiguslikke vaidlusi.
13.Halduskohus on põhjendatult välja toonud ka selle, et vastustaja võttis lähteandmetena aluseks nii kuuri ehitusprojekti kui ka puuraukude projekti (dtl 93). Tööd viiakse läbi nii lahtise kaevikuga kui ka kinnisel meetodil (dtl 94). Ehitusteatisega aktsepteeriti projekt, mille kohaselt on torustikku lubatud juhtida dreenivett ja sademevett ning reovett ja muud reostunud vett ei ole lubatud sinna juhtida (samas). Lisaks tuleb töövõtja kaitsta ja toestada kõik maa-alused rajatised, et need säilitaksid oma esialgse positsiooni. Tööde planeerimisel tuleb arvestada, et maa-aluste rajatiste avamine ja nende vahetus läheduses kaevetööde teostamine tuleb reeglina teha käsitsi (dtl 94–95).
14.Ringkonnakohus jagab halduskohtu hinnangut, et riski, et servituudi alas torustiku taastamisel puututakse kokku teiste ehitistega, on arvestatud. Üksnes risk ei ole piisav, kohaldamaks esialgset õiguskaitset. Kaebuses kirjeldatud ükski asjaolu ei luba järeldada, et võimalik risk suure tõenäosusega realiseeruks ja tooks kaasa kaebaja õigustele pöördumatuid või raskesti kõrvaldatavaid tagajärgi. Ehitusteatise aktsepteerimine ei too kaasa seda, et vastustaja oleks selle alusel andnud kolmandale isikule õiguse asuda kaebaja ehitisi kahjustama (nt lammutama).
15.Kaebaja toob määruskaebuses välja, et kolmanda isiku sadeveetoru lõppeks Jõesaare tn 9b kinnistu piiril ja fekaalset reovett sisaldav vesi imbuks seal pinnasesse. See põhjustaks puurkaevude reostumise. Ehitusteatise aktsepteerimise menetluses pole küsimus vaidlusaluse trassi kasutamises, vaid selle ehitamises. Trassi väljaehitamine ei tähenda, et seda on lubatud kasutusele võtta. Trassi kasutamiseks tuleb kolmandal isikul läbida eraldi menetlus (nt esitada kasutusteatis). Seega kaebaja need väited, mis puudutavad trassi kasutamisest tulenevaid negatiivseid tagajärgi, ei oma praeguse esialgse õiguskaitse lahendamisel tähendust.
16.Kuna toimiku materjalide pinnalt ei ole võimalik järeldada kaebaja õigustele pöördumatuid või raskesti kõrvaldatavaid tagajärgi, siis ei ole eraldi vaja võtta seisukohta 4(5)
3-26-1076 küsimuses, millist kaalu omavad kaebaja väited kaebuse rahuldamise tõenäosusele. Ringkonnakohus märgib, et kui tõesti peaks ehitustegevus kaebaja õigusi negatiivselt mõjutama, siis saab kohaliku omavalitsuse üksus operatiivselt ehitusjärelevalve raames sekkuda ja vajadusel ehitustööd peatada. Trassi kasutamisest tingitud negatiivseid mõjusid hinnatakse teises menetluses (nt kasutusteatise esitamise või riikliku järelevalve menetluses). Võimaliku riski realiseerumise korral ei jääks seega kaebaja õigused kaitseta.
17.Halduskohus on hinnanud kolmanda isiku huve ja leidnud põhjendatult, et neid saab pidada siinses asjas kaitsmist väärivaks. Ringkonnakohus ei korda neid seisukohti.
18.Eeltoodust tulenevalt jääb kaebaja määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu määrus vaidlustatud osas muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.