Otsuse avalikult teatavaks 23. veebruar 2026, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-24-3481
Haldusasi
U.Z, D.M, E.P ja S.R, kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 28.11.2024 ehitusloa nr 12271/08470 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt tühistamiseks ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15.11.2024 ehitusloa nr 2412271/08147 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt tühistamiseks.
Menetlusosalised
Kaebaja 1: U.Z Kaebaja 2: D.M Kaebaja 3: E.P Kaebaja 4: S.R Kaebajate esindajad v.adv Allar Jõks ja adv Anu Liinsoo Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmas isik – Maarjamäe Kodu OÜ, esindaja v.adv Sandor Elias
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus tervikuna rahuldamata.
2.Mõista kaebajatelt U.Z, D.M, E.P ja S.R solidaarselt kolmanda isiku Maarjamäe Kodu OÜ kasuks välja menetluskulud kokku summas 6909 eurot (ilma käibemaksuta).
3.Asendada kohtuotsuse avaldamisel kaebajate nimed tähemärgiga.
4.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.03.2026. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud 1
apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.U.Z (edaspidi kaebaja 1), D.M (edaspidi kaebaja 2), E.P (edaspidi kaebaja 3) ja S.R (edaspidi kaebaja 4; edaspidi kõik ühiselt koos ka kaebajad) omavad Tallinnas Maarjamäe asumis järgnevaid kinnisasju elukohtadena: 1) XXX ja YYY ning QQQ kinnisasjade omanik on kaebaja 1; 2) FFF ja GGG omanik on kaebaja 2; 3) WWW omanikud on kaebaja 3 ja kaebaja 41; Kinnisasju varustatakse elektri-, vee- ja kanalisatsiooniteenustega (edaspidi ka kommunaalteenused), mis kulgevad läbi Pirita tee 28 kinnisasja (78401:115:0064, joonis 1, dtl 3). 01.12.2021 vahetus Pirita tee 28 kinnisasja omanik ning uus omanik on Maarjamäe Kodu OÜ (edaspidi kolmas isik). Kommunaalteenuste lepingud on sõlmitud ja teenusearveid kaebajatele esitab jätkuvalt Pirita tee 28 endine omanik Eesti Näituste Aktsiaselts.2
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi TLPA) andis 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 Pirita tee 28 kinnisasjal asuvate ehitiste lammutamiseks (edaspidi 2022 aasta lammutusluba dtl 32-47). Kaebajad esitasid kaebuse 2022 aasta lammutusloa tühistamiseks. Tallinna Halduskohtu 24.04.2024 otsusega haldusasjas nr 3-23-605 otsustas kohus: „1. Jätta kolmanda isiku taotlus kohtuotsuse tegemise aja edasilükkamiseks rahuldamata. 2. Jätta vastustaja ja kolmanda isiku taotlus menetluse lõpetamiseks rahuldamata. 3. Rahuldada kaebus osaliselt. Tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 12.07.2022 ehitusluba nr 2212271/18147 keskpaviljoni halli C osas, milles see ei näe ette veemõõdusõlme säilitamist. Selliselt rikub ehitusluba YYY kinnisasja omaniku U.Z õigusi. 4. Tagastada enammakstud riigilõiv 65 eurot. 5. Mõista Tallinna linnalt U.Z, D.M, E.P ja S.R kasuks välja menetluskulud 2419,26 eurot. 6. Mõista U.Z-ilt, D.M-ilt, E.P-lt ja S.R-ilt solidaarselt Maarjamäe Kodu OÜ kasuks välja menetluskulud 5600 eurot.“ Tallinna Ringkonnakohus otsustas oma 13.02.2026 otsusega samas asjas: „1. Võtta haldusasja nr 3-23-605 materjalide juurde haldusasja nr 3-24-3481 toimikus asuvad järgmised dokumendid: 1.1. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15.11.2024 ehitusloaga nr 2412271/08147 seotud ehitusprojekti seletuskiri – KVVK Projekt OÜ töö nr KV-134-24 „Veevarustus. Põhiprojekt“ (27.12.2024 kaebuse lisa 6); 1.2. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 28.11.2024 ehitusloaga nr 12271/08470 seotud lammutusprojekti seletuskiri – Directspace OÜ töö nr EN062024 (27.12.2024 kaebuse lisa 8). 2. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt. 3. Tühistada Tallinna Halduskohtu 24. aprilli 2024. a otsuse haldusasjas nr 3-23-605 resolutsiooni punktid 5 ja 6. 4. Teha menetluskulude väljamõistmist puudutavas osas asjas uus otsus ning mõista: 4.1. Tallinna linnalt U.Z kasuks välja esimese ja teise astme kohtus kantud menetluskulud 4869,33 eurot (neli tuhat kaheksasada kuuskümmend üheksa eurot 33 senti); 4.2. U.Z-ilt, D.M-ilt, E.P-lt ja S.R-ilt solidaarselt 1 2
Tallinna Halduskohtu 24.04.2024 otsus nr 3-23-605 p 1 (dtl 15-31). Tallinna Halduskohtu 24.04.2024 otsus nr 3-23-605 p 2 (dtl 15-31).
2
Maarjamäe Kodu OÜ kasuks välja esimese ja teise astme kohtus kantud menetluskulud 9166,67 eurot (üheksa tuhat ükssada kuuskümmend kuus eurot 67 senti). 5. Otsuse avaldamisel asendada kaebajate nimed tähemärgiga.“ (Otsus ei ole käesoleva otsuse tegemise aja seisuga jõustunud).
3.15.11.2024 andis TLPA ehitusloa nr 2412271/08147 Pirita tee 28 külmaveetorustikule (edaspidi veemõõdusõlme ehitusluba, dtl 56-61). Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on projektiga lahendatud lammutatava keskpaviljoni C hallis paikneva veemõõdusõlme ümbertõstmine (dtl 62-76). 28.11.2024 andis TLPA ehitusloa nr 2412271/08470 (edaspidi lammutusluba, dtl 77-86), mis annab kolmandale isikule õiguse lammutada keskpaviljoni C hall koos selles asuva veemõõdusõlmega (dtl 93).
4.Tallinna Halduskohtule saabus 27.12.2024 E.P, S.R, U.Z ja D.M kaebus järgmiste nõuetega: 1) Tuvastada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 28.11.2024 ehitusloa nr 12271/08470 tühisus; 2) Alternatiivselt, tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 28.11.2024 ehitusluba nr 12271/08470; 3) Tuvastada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15.11.2024 ehitusloa nr 2412271/08147 tühisus; 4) Alternatiivselt, tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15.11.2024 ehitusluba nr 2412271/08147. Ühes kaebusega esitasid kaebajad kohtule esialgse õiguskaitse taotluse, milles palusid esialgse õiguskaitse korras peatada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 28.11.2024 ehitusloa nr 12271/08470 kehtivus kuni käesolevat kohtuasja lõpetava kohtulahendi jõustumiseni (HKMS § 249 lg 1 ja HKMS § 251 lg 1 p 1) või kuni Pirita tee 28, Tallinna (78401:115:0064) kinnisasjal asuvate Maarjamäe ja Maarjaheina tänavatel paiknevate elumajasid teenindavate vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrkude omaniku selgumiseni ning uue veemõõdusõlme ning ühenduste valmimiseni. 09.01.2025 määrusega otsustas kohus võtta kaebuse menetlusse ning rahuldada kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse osaliselt. Ehitustegevus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 28.11.2024 ehitusloa nr 12271/08470 alusel on lubatud ainult tingimusel, et see ei takista XXX, YYY, QQQ, FFF, GGG ja WWW kinnisasjadeni Maarjamäe Kodu OÜ-le kuuluva kinnisasja kaudu viivate olemasolevate vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühenduste toimimist v.a ajutine ette teatatud katkestamine teenuse osutamiseks vajalike tööde teostamiseks (näiteks veetrassi ühendamise ajaks uue rajatava veemõõdusõlmega ja muul sarnasel otstarbel). Kui mõni ühendus ehitustööde tulemusel katkeb muul põhjusel, tuleb ehitustööd peatada ja enne nende jätkamist ühendus taastada. 11.12.2025 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse.
5.1.Kaebajad leiavad, et vaidluse põhiküsimus on, kas on võimalik ohutult ja ehitise toimimist garanteerides lammutada elanikke teenindavad tehnovõrgud, sh ühendused, mille omanik ja seega ka kommunaalteenuse toimimise eest vastutaja on teadmata. Samuti peab vaidlus vastama küsimusele, kas üldhuviteenuste katkematu jätkumine on võimalik, kui oluliste tehnovõrkudeja rajatise lammutamine on lubatud enne uute ühenduste valmimist. Kaebajate vastus mõlemale küsimusele on eitav. Haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 3, § 4 § 54 ja põhiseaduse (edaspidi PS) § 3 kohaselt võib haldusorgan isiku õigusi piirata kui ka õigusi anda ainult seaduse alusel ning kaalutlusõiguse piires. Ehitamine on kolmanda isiku õigus, mitte kohustus. Seega ehitamise õiguspärasus eeldab, et haldusorgan on arvestanud kõigi oluliste asjaoludega (HMS § 6). 3
5.2.Haldusmenetluses tuli välja selgitada ehitiste omanik, sest ehituslubade väljastamise ajal ei olnud ehitiste omanik teada. Kaebajad toovad välja, et 06.12.2024 esitasid kaebajad Tallinna linnale Pirita tee 28 kinnisasjal asuvate kaebajaid teenindavate tehnovõrkude peremehetuks tunnistamise menetluse alustamise avalduse (dtl 100-108). 11.12.2024 teavitas Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet, et 2025. aasta esimeses kvartalis algatatakse peremehetuks tunnistamise menetlus. Kui selgub, et torustikud on peremehetud, hõivatakse need Tallinna linna poolt ja antakse üle vee-ettevõttele (dtl 109-110). Lammutusluba ja veemõõdusõlme ehitusluba on kaebajate arvates tühised HMS § 63 lg 2 p 5 alusel. Kohustus tagada tehnovõrkude- ja rajatiste ehitamise ja kasutamise ohutus on ehitise omanikul (vt EhS § 19 lg 4, EhS §-d 70, § 74). Vaidlusaluste ehitusprojektiga on määratletud õigused ja kohustused võrkude omanikule ja valdajale. Näiteks veemõõdusõlme ehitusluba kohustab järgima varem paigaldatud kaablite, torude, seadmete omaniku juhendeid tööde teostamisel.
5.3.Haldusaktid kinnitavad, et ehitise omanikule on pandud kohustusi, mida pole võimalik objektiivselt täita. Vaidlusalused haldusaktid sisaldavad vastukäivaid õigusi ja kohustusi, mis eeldavad lammutavate tehnovõrkude omaniku tuvastamist. Vaidlustatud ehituslubadega on kaebajaid teenindavate tehnovõrkude säilimise ja toimimise kohustus pandud kolmandale isikule. Kolmas isik on aga kinnitanud, et ta pole võrkude omanik ja tal puudub õiguslik alus garanteerimaks teenuste jätkusuutlikus (dtl 48-52). Järelikult puudub selgus, kes peab täitma vaidlustatud haldusakte tehnovõrkude toimimise osas. HMS § 63 lg 2 p 5 kohaselt on vaidlustatud ehitusload tühised, kuna nendest ei selgu tehnovõrkude säilimise ja toimimisega eest vastutava isiku õigused ja kohustused, mistõttu ei ole ehitusloas sätestatud kohustusi objektiivsel põhjusel kellelgi võimalik täita. Lammutusluba ja veemõõdusõlme ehitusluba on materiaalselt õigusvastased ning rikuvad olulisel määral kaebajate õiguseid. Ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab ebaõiglaselt suure kahju naabrile.3 Lammutusloast nähtub, et elanike kommunaalteenused ei tohi katkeda. Tegemist on paljasõnalise nõudega ehitajatele, mida pole objektiivsetel põhjustel võimalik täita, sest vaidlusalustes haldusaktides ei ole selgelt ja üheselt kajastatud kaebajate kinnistuteni viivaid tehnovõrke ning nende saatust pärast lammutamist. 28.10.2024 on AS Tallinna Vesi kinnitanud (dtl 111-128), et enne tööde alustamist tuleb tuvastada ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni tegelik asukoht. See nõue on täitmata ning ehitusprojektide kohaselt toimub asukohtade tuvastamine alles tööde käigus. Kaebajad leiavad, et ehitusluba ja lammutusluba on vastuolulised, sest neist ei selgu, millises järjekorras tuleb olemuslikult seotud haldusakte realiseerida. Lammutusluba näeb ette üldjoontes olemasolevate tehnovõrkude säilimise, kuid veemõõdusõlme ehitusloaga on planeeritud vanade torude ja kaablite likvideerimine ja uute rajamine. Kaebajate arvates puudub arusaam, millises järjekorras ja kuidas on ehitajatel võimalik korraga säilitada ja likvideerida tehnovõrke, mille asukohad ei ole teada. Lammutusloast ja veemõõdusõlme ehitusloast ei selgu üheselt ka tingimus, et olemasolev veemõõdusõlm oleks lubatud likvideerida alles peale uue veemõõdusõlme rajamist ja alternatiivsete ühenduste valmimist. Teenuse tagamine ja lammutamine paralleelselt ei ole võimalik, sest ühendused alles tuvastatakse. Järelikult esineb reaalne oht, et lammutustööde käigus võrguühendused katkestatakse ja kaebajad jäävad teadmata ajaks 3
Riigikohtu otsus nr 3-3-1-64-02, p 16.
4
kommunaalteenusteta, mille kättesaadavus kaebajate kodudes on käsitletav domineeriva avaliku huvina.4
5.4.Kaebajad leiavad, et TLPA on rikkunud uurimispõhimõtet (HMS § 6) ja kaalutlusreegleid (HMS § 4 lg 2), sest nii tehnovõrkude – ja rajatiste omanik, tegelik asukoht kui ka alternatiivsete ühenduste lahenduse olemasolu tuli selgitada välja enne ehitus- ja lammutusloa andmist. Uurimispõhimõtte rikkumine on sedavõrd kaalukam, sest olulise info puudumine on ilmselge. Vastutus õiguspärase haldusakti väljaandmise eest lasub otsustajal (Riigikohtu otsuse nr 3-20-1329, p 60; 3-3-1-38-03, p 22). Eelnevat arvesse võttes tuleb tuvastada lammutusloa ja ehitusloa tühisus või alternatiivselt need tühistada.
5.5.Kaebajad märgivad, et
Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrus nr 97
„Nõuded ehitusprojektile“ (edaspidi määrus nr 97) § 25 lg 5 p 2 ja 4 kohaselt peab ehitusprojekt sisaldama vähemalt tööde alasse jäävate ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude- ja rajatiste ning muude säilitatavate elementide kaitsmise nõudeid, viisi ja ulatust. Samuti peavad ehitusprojektis olema tehnovõrgu ja -rajatise lahti ühendamise tingimused ja kohad. Lammutusluba ei vasta nõuetele, sest säilitamise nõuded ja viisid on üldsõnalised ning ei seondu ehitiste tegelike asukohtadega. Ehituskorraldusplaanile on kantud üksnes orienteeruvad vee- ja kanalisatsioonitorustikud (dtl 134). Lammutatava hoonega seotud oluliste rajatiste asukohad ei ole teada ning see selgub eelduslikult alles lammutamise käigus. Sarnaselt lammutusloaga, peab ka veemõõdusõlme ehitusprojekt sisaldama vähemalt tööde alasse jäävate ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude- ja rajatiste ning muude säilitatavate elementide kaitsmise nõudeid, viisi ja ulatust. Samuti peavad ehitusprojektis olema tehnovõrgu ja -rajatise lahti ühendamise tingimused ja kohad (määruse nr 97 § 25 lg 5 p 2 ja 4). Seega on ka veemõõdusõlme ehitusloa projektdokumentatsioon puudulik. Kui ehitiste asukohad on teadmata, ei saa hinnata piisavaks ka nende kaitsmiseks planeeritud meetmeid. Ehitusprojektile esitatavaid nõudeid tuleb tõlgendada nii, et otstarbekas on alati selliste ehitiste asukohtade määramine projektide võimalikult varajases staadiumis, mille asukohast tulenevalt peab planeerima kaitsemeetmeid. See on tegemata. Eelnev on vastuolus põhikohustusega, mille kohaselt peab ehitusprojekti järgi olema võimalik ehitada ja ehitamise nõuetele vastavust kontrollida (EhS § 13 lg 2). TLPA on rikkunud uurimispõhimõtet (HMS § 6) ja kaalutlusreegleid (HMS § 4 lg 2).
5.6.Kaebajad paluvad Tallinna linnalt mõista välja menetluskulud kokku summas 11 510,05 eurot (käibemaksuga), millest riigilõiv on 240 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (dtl 236-251). Kaebajatele osutati kokku õigusabi 37,7 tunni ulatuses. Teenust osutasid: vandeadvokaat Allar Jõks 17,9 tundi, keskmise tunnitasuga 289,53 eurot (ilma käibemaksuta) ja advokaat Anu Liinsoo 19,8 tundi, keskmise tunnitasuga 204,67 eurot (ilma käibemaksuta).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
6.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu kogu ulatuses.
4
RKHKo 3-3-1-23-06, p 13.
5
6.1.Vaidlusalused ehitusload on õiguspärased. Vastupidiselt kaebajate väidetele ei katke kaebajate vee-, elektri- ega kanalisatsiooniühendus keskpaviljoni uue lammutusloa ega veemõõdusõlme ehitusloa realiseerimisel ning kaebajad ei ole vastupidist tõendanud. Keskpaviljon lammutatakse maapinnani ning maa-alused trassid säilivad. Ainus muudatus on C-halli veemõõdusõlme ümbertõstmine enne keskpaviljoni lammutamist, mis tagab ühenduste säilimise. Trasside asukohad on piisavas täpsusastmes teada 2024. aastal koostatud geodeetiliselt alusplaanilt. Haldusasjas nr 3-23-605 nägi halduskohus samuti vajadust üksnes keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlme küsimuse lahendamiseks, mida keskpaviljoni uue lammutusloa ning veemõõdusõlme ehitusloa aluseks olevate projektidega tehtigi.
6.2.Vaidlustatud ehituslubade aluseks olevatest ehitusprojektidest nähtub üheselt, et mistahes püsivamate probleemide ja katkestuste risk viidud absoluutse miinimumini – nii veemõõdusõlme ehitusloa kui ka keskpaviljoni uue lammutusloa juurde kuuluvatest ehitusprojektidest ilmneb, et keskpaviljoni lammutamisele eelneb C-halli veemõõdusõlme ümbertõstmine veemõõdukaevu väljaspool hoonet; olemasolevas veemõõdusõlmes olevad veetorustikud demonteeritakse, uus hargnemine ehitatakse maa-aluse kolmikuga sügavusel 1,8 meetrit maapinnast ehk allpool külmumispiiri; keskpaviljon lammutatakse maapinnani ning kõik maa-alused torustikud ja kaablid säilitatakse olemasoleval kujul, v.a ainult ümbertõstetav veemõõdusõlm, muuhulgas säilitatakse keskpaviljoni põrandaalused kanalisatsiooni- ja veetorustikud, mis paiknevad sügavusel 1,8 meetrit maapinnast ehk allpool külmumispiiri; töös olevate kaablite ja torustike läheduses järgitakse ohutusnõudeid, sh tööd teostatakse valdavalt käsitsi; pärast puitpõranda lammutamist hallis C täpsustatakse veel üle vee- ja kanalisatsioonikaevude asukohad.
6.3.Kaebajad viitavad kaebuses, et trasside asukohad on teadmata ning nende paiknemise tuvastamiseks oleks vaja lisauuringuid teha. Keskpaviljoni uue lammutusloa juurde kuuluva ehitusprojekti p-st 1 on näha, et projekti aluseks on muu hulgas Ankord OÜ poolt koostatud 2024. aasta geodeetiline alusplaan tehnovõrkudega. Projekti juurde kuuluval ehituskorraldusplaani joonisel on ka vastavalt tehnovõrgud välja toodud – kaebajad ei ole ka tõendanud, et mõni trass oleks puudu või oleks vales asukohas. Järelikult on tehnovõrkude asukohad vajalikus täpsusastmes teada. Algses lammutusloas ei seisnenud probleem veeühenduse eristamises C- ja D-halli kaudu mitte kõnealuste trasside olemasolust teadmise puudumises, vaid asjaolus, et kaebajate kinnistute suunas kulgeb paralleelselt mitmeid trasse ning alles täiendava uurimise tulemusena selgus, et ühendus kulgeb erinevatest alternatiividest just nimelt C-hallis paikneva veemõõdusõlme kaudu – halduskohus asjas nr 3-23-605 nägigi probleemi ainult C-halli veemõõdusõlmes. Uute ehitusprojektidega on vastav probleem lahendatud.
6.4.Ka nõustub vastustaja kolmanda isikuga, et kaebajate subjektiivset õigust kasutada kolmanda isiku kinnistul asuvaid trasse tuleb pidada vähemalt kaheldavaks – puuduvad mistahes servituudid või muud teadaolevad tsiviilõiguslikud lepingud, mis annaksid kaebajatele õiguse kolmanda isiku kinnistul asuvaid trasse kasutada. Vastustaja nõustub kolmanda isikuga, et reeglina on kinnisasja oluliseks osaks olevad trassid kinnisasja omaniku omandis. Seega jääb arusaamatuks kaebajate kindlus, et neil on õigus kolmandalt isikult nõuda läbi kõnealuste trasside elutähtsate teenuste osutamist. Põhjusi, miks kaebajad ei ole endale kindlustanud eraldi- ja iseseisvaid liitumispunkte elutähtsate võrguteenustega ja miks nad peavad enesestmõistetavaks, et elutähtsad teenused peab neile tagama just kolmas isik, kaebuses ei selgitata.
6.5.Kaebajad viitavad, et keskpaviljoni uus lammutusluba ja veemõõdusõlme ehitusluba on tühised HMS § 63 lg 2 p 5 alusel, kuna välja ei olevat selgitatud kaebajaid teenindavate tehnovõrkude omanik ja projektides sätestatud kohustusi ei saa seega täita. Kaebajate arusaam on väär. HMS § 63 lg 2 p 5 sätestab, et haldusakt on tühine, kui sellest ei selgu õigused ja kohustused, kohustused on vastukäivad või seda ei ole muul objektiivsel põhjusel kellelgi 6
võimalik täita. Kinnisasjale konkreetse ehitise püstitamiseks kehtestatud nõuded ei sõltu aga ehitusloa taotluse esitaja isikust ega püstitatavate ehitiste omanikust. Ehitusseadustiku eelnõu (555 SE) seletuskiri selgitab, et ehitusseadustik on oma olemuselt avalik-õiguslikke suhteid käsitlev seadus, mis ei peaks seadma haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke suhteid (seletuskirja lk 73).
6.6.Kokkuvõtvalt puuduvad igasugused alused käesolevas kohtuasjas vaidlustatud ehituslubade tühistamiseks või nende tühisuse tuvastamiseks. Kuigi ei ole selge, miks kaebajad peavad enesestmõistetavaks, et kolmas isik peab neile tagama võrguteenused läbi enda kinnistul asuvate trasside, siis vaidlusaluste ehituslubade aluseks olevad ehitusprojektid näevad ette võrguteenuste säilimise kaebajatele.
6.7.Vastustaja palub jätta kaebajate menetluskulud nende endi kanda.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
7.Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata kokkuvõtvalt järgmistel põhjustel.
7.1.Esiteks ei katke kaebajate vee-, elektri- ja kanalisatsiooniühendus keskpaviljoni uue lammutusloa ega veemõõdusõlme ehitusloa realiseerimisel ning kaebajad pole vastupidist tõendanud. Keskpaviljon lammutatakse maapinnani ning maa-alused trassid säilivad. Ainus muudatus on C-halli veemõõdusõlme ümbertõstmine enne keskpaviljoni lammutamist, mis ühendused säilitab. Trasside asukohad on piisavas täpsusastmes teada 2024. aastal koostatud geodeetiliselt alusplaanilt. Haldusasjas nr 3-23-605 nägi halduskohus samuti vajadust üksnes keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlme küsimuse lahendamiseks, mida keskpaviljoni uue lammutusloa ning veemõõdusõlme ehitusloa aluseks olevate projektidega tehtigi. Kaebajad ei ole oma väiteid trasside katkemise ohu osas tõendanud (HKMS § 59 lg 1). Tallinna Halduskohtu 24.04.2024 otsusega haldusasjas nr 3-23-605 rahuldati kaebus osaliselt ja tühistati algne lammutusluba keskpaviljoni halli C osas, milles see ei näe ette veemõõdusõlme säilitamist. Ülejäänud osas jäeti kaebus rahuldamata (ehk muus osas probleemi kaebajate ühenduste säilimisele ei tuvastatud). C-halli veemõõdusõlme puudutav probleem lahendati keskpaviljoni uue lammutusloa ning veemõõdusõlme ehitusloaga. Nii veemõõdusõlme ehitusloa kui ka keskpaviljoni uue lammutusloa juurde kuuluvatest ehitusprojektidest ilmneb, et: a) keskpaviljoni lammutamisele eelneb C-halli veemõõdusõlme ümbertõstmine veemõõdukaevu väljaspool hoonet; b) olemasolevas veemõõdusõlmes olevad veetorustikud demonteeritakse, uus hargnemine ehitatakse maa-aluse kolmikuga sügavusel 1,8 meetrit maapinnast ehk allpool külmumispiiri; c) keskpaviljon lammutatakse maapinnani ning kõik maa-alused torustikud ja kaablid säilitatakse olemasoleval kujul v.a. ainult ümbertõstetav veemõõdusõlm. Muu hulgas säilitatakse keskpaviljoni põrandaalused kanalisatsiooni- ja veetorustikud (mis paiknevad sügavusel 1,8 meetrit maapinnast ehk allpool külmumispiiri); d) töös olevate kaablite ja torustike läheduses järgitakse ohutusnõudeid, sh tööd teostatakse valdavalt käsitsi; e) pärast puitpõranda lammutamist hallis C täpsustatakse veel üle vee- ja kanalisatsioonikaevude asukohad. Seega veemõõdusõlme ehitusloa ja keskpaviljoni uue lammutusloa esemeteks koosmõjus ei ole kaebajate kinnistute suunalise vee-, kanalisatsiooni- ega elektriühenduse likvideerimine ega katkestamine. Projektlahendus välistab nende ühenduste katkestamise enamaks kui ajutiselt. Kõnealused trassid kulgevad maa all, kuhu lammutustööd ei ulatu (lammutatakse keskpaviljon kuni maapinnani). Kolmas isik selgitab tausta mõttes, et Pirita tee 28 kinnistul paiknevad lammutatavad hooned on olemuselt modaalsed ehk need tegelikult võetakse lihtsalt koost lahti. Maa-alused trassid säilivad. Ainus reaalne muudatus kaebajate ühenduste kontekstis on veemõõdusõlme ümbertõstmine veemõõdukaevu, mis aga veeühendust ei 7
katkesta (ümbertõstmine toimub projekti järgi enne keskpaviljoni lammutamist ja vana veemõõdusõlme likvideerimist). Veelgi enam – peale veemõõdusõlme (mis asendatakse) säilivad muud trasside osad maapinna all ehk mistahes hüpoteetilised katkestused on suuremate taastamistöödeta koheselt tagasipööratavad (tagasi ühendatavad). Lammutamise käigus võetakse tarvitusele kõik vajalikud meetmed säilitatavate tehnovõrkude kaitseks ning nende turvaliseks toimimiseks ka pärast hoone lammutamist. Töid tehakse ohutusnõudeid järgides (vajadusel trasside juures käsitsi). Seega mistahes püsivamate probleemide ja katkestuste risk on viidud absoluutse miinimumini. Lisaks on kaebuses eksitavalt tekitatud mulje, justkui trasside asukohad oleksid teadmata ning justkui nende paiknemise tuvastamiseks oleks vaja lisauuringuid teha. Keskpaviljoni uue lammutusloa juurde kuuluva ehitusprojekti ptk-st 1 on näha, et projekti aluseks on muu hulgas Ankord OÜ poolt koostatud 2024. aasta geodeetiline alusplaan tehnovõrkudega. Projekti juurde kuuluval ehituskorraldusplaani joonisel on ka vastavalt tehnovõrgud välja toodud (kaebajad ei ole ka tõendanud, et mõni trass puudu või vales asukohas oleks). Järelikult on tehnovõrkude asukohad vajalikus täpsusastmes teada. Puitpõranda lammutamise järel tõepoolest täpsustatakse vee- ja kanalisatsioonikaevude asukohti, milles pole midagi eripärast. Arvestades hoonete ja trasside eeldatavat ehitusaega, on teoreetiliselt tõepoolest võimalik, et puitpõranda all võib asuda veel mõni vee- või kanalisatsioonikaev, kuid vastavat asjaolu saabki paratamatult uurida alles pärast puitpõranda demonteerimist. Niisuguse võimalusega tuleb projekti järgi tööde teostamisel arvestada ning juhul, kui puitpõranda lammutamisel leidub varjatud kaevusid, tuleb tagada nende kaitse. Algse lammutusloaga ja haldusasjas nr 3-23-605 ei seisnenud probleem veeühenduse eristamises C- ja D-halli kaudu ju samuti mitte kõnealuste trasside olemasolust teadmise puudumises, vaid tõigas, et kaebajate kinnistute suunas kulgeb paralleelselt mitmeid trasse ning alles täiendava uurimise tulemusena selgus, et ühendus kulgeb erinevatest alternatiividest just nimelt C-hallis paikneva veemõõdusõlme kaudu (ainult C-halli veemõõdusõlmes halduskohus haldusasjas nr 3-23-605 probleemi nägigi). Uute projektidega on vastav probleem lahendatud. Lisaks, keskpaviljoni uue lammutusloa juurde kuuluva AS-i Tallinna Vesi 18.11.2024 arvamuse nr EHR/2455348-1 (dtl 162-177) (millele on viidatud ka keskpaviljoni uues lammutusloas) kohaselt: „Vastavalt ehitusseadustiku § 42 esitab AS Tallinna Vesi pädevale asutusele arvamuse ehitusloa eelnõu kohta. Ehitusloa võib väljastada. Töövõtja peab arvestama järgnevate nõuetega:- /---/ Veemõõdusõlm ümber tõsta vastavalt KVVK PROJEKT OÜ tööle nr KV-134-24. - Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni torustike likvideerimine peab toimuma AS-i Tallinna Vesi esindaja järelevalvel. Selleks saata kuus tööpäeva enne lammutustöödega alustamist e-kirja aadressile [email protected] /---/ “ Järelikult on tagatud ka AS-i Tallinna Vesi järelevalve. Kaebajate esitatud nn eksperdiarvamus põhineb üksnes spekulatsioonidel ega tõenda kuidagi ühenduste katkemise reaalset ohtu. Seega, kaebus tuleb rahuldamata jätta, ainuüksi kuna kaebajate vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühendus ei katke keskpaviljoni uue lammutusloa ega veemõõdusõlme ehitusloa realiseerimisel ning kaebajad pole vastupidist tõendanud.
7.2.Teiseks puudub kaebajatel eeltoodust olenemata subjektiivne õigus kolmanda isiku kinnistul olevate vee-, kanalisatsiooni ja elektritrasside suhtes, mille kaitseks kaebust teoreetiliseltki rahuldada saaks. Kaebajad ei ole ära näidanud, et neil oleks õigus kõnealuseid trasse kasutada. Kolmas isik kinnitab siiski jätkuvalt, et tal ei ole mingit huvi ega soovi 8
kõnealuste ühenduste katkestamiseks ning need ei katke ka keskpaviljoni uue lammutusloa ja veesõlme ehitusloa realiseerimisel. Kolmanda isiku vaba tahtlus ei saa aga tuua kaasa kaebeõiguse laiendamist olukorrale, kus kaebajatel kaitstavat õiguslikku positsiooni pole. Kaebuse rahuldamiseks peaks olema seega tuvastatud, et kaebajatel on üldse õigus Pirita tee 28 kinnistul paiknevate vee-, kanalisatsiooni- ja elektritrasside võrguühendusena kasutamiseks. Antud juhul niisugust õigust kaebajatel pole. Kolmas isik ei ole kohustatud kõnealuste trasside kaudu kaebajate kommunaal- või elutähtsaid teenuseid tagama (olenemata vaidlusalustest ehituslubadest) ning ka kaebajad, linn ega keegi teine ei saa ilma õigusliku aluseta kolmandalt isikult seda nõuda. Nimelt, vaidlus puudub, et kaebajad kasutavad kõnealuseid trasse faktiliselt. Kaebajad ei ole aga antud juhul selgitanud, ammugi põhistanud või tõendanud, millel üldse põhineb nende õigus nõuda Pirita tee 28 kinnistul olevate trasside kasutamist ja mis õiguslikul alusel nad neid trasse kasutavad. Seega, kaebus tuleb rahuldamata jätta ka põhjusel, et kaebajatel ei ole halduskohtus kaitstavat subjektiivset õigust kolmanda isiku kinnistul paiknevate trasside suhtes.
7.3.Kolmandaks, keskpaviljoni uus lammutusluba ja veemõõdusõlme ehitusluba on kehtivad (mitte tühised). Vaidlusaluste trasside omandi lõplik tuvastamine ei ole ehitusloa menetluse kontrolliesemes, eriti kuna trassid säilitatakse (v.a ümbertõstetav veemõõdusõlm). Ehitusprojekti järgimise kohustus on projekti igakordsel realiseerijal.
7.4.Kolmas isik on kandnud haldusasjas nr 3-24-3481 käesoleva menetlusdokumendi esitamise hetkeks menetluskulusid Advokaadibüroo TRINITI OÜ arvete nr 20250087, 20250374 ja 20253207 alusel volitatud esindaja kuludena summas 6909 eurot ilma käibemaksuta (dtl 252-259). Kolmas isik palub nimetatud menetluskulud kaebajatelt välja mõista.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
8.Kohus, tutvunud poolte seletustega ja toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata.
9.15.11.2024 andis TLPA ehitusloa nr 2412271/08147 Pirita tee 28 külmaveetorustikule (edaspidi veemõõdusõlme ehitusluba, dtl 56-61). Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on projektiga lahendatud lammutatava keskpaviljoni C hallis paikneva veemõõdusõlme ümbertõstmine (dtl 62-76). 28.11.2024 andis TLPA ehitusloa nr 2412271/08470 (edaspidi ka lammutusluba, dtl 77-86), mis annab kolmandale isikule õiguse lammutada keskpaviljoni C hall koos selles asuva veemõõdusõlmega (dtl 93). (Edaspidi nimetatud ühiselt ka ehitusload.)
10.Tulenevalt HKMS § 158 lg-st 2, teeb kohus juhul, kui seadus ei sätesta teisiti, asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Sama sätte teise lause kohaselt hindab kohus haldusakti ja toimingu õiguspärasust haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga. Seega tuleb ülal viidatud ehituslubade õiguspärasust kontrollida nende andmise seisuga. Sellest tulenevalt ei oma asja lahendamisel tähtsust, mida vastustaja tegi või teeb hiljem (nagu näiteks trasside, mis teenindavad kaebajaid peremehetuks tunnistamine ja AS-ile Tallinna Vesi üle andmine vms). Samas pooled iseenesest ei vaidle selle üle, et trasside, mis kaebajaid ehituslubade andmise ajal teenindavad omandiõiguse küsimused ei olnud ülal toodud ehituslubade andmise ajal lõplikult selged. Käesolevas asjas on tuvastatud ka see, et kaebajad ei ole tõendanud vastavate trasside (vesi, kanal, elekter) kasutusõigust vaidlustatud ehituslubade andmise seisuga. Kohtule ei ole 9
esitatud mitte ühtegi lepingut või muud dokumenti, millisel õiguslikul alusel kaebajad viidatud rajatisi kasutavad ja nende kaudu teenust saavad. Samas on asjas tõendamist leidnud, et kõigi kaebajate kinnisasjade veevarustus oli tagatud Challis paikneva veemõõdusõlme kaudu (vt dtl 62-76 Veevarustuse põhiprojekt ja 87-99 lammutusloa seletuskiri). Selle asjaolu üle ei ole menetlusosaliste vahel kohtu arusaamist mööda vaidlust. Samuti puudub vaidlus selles, et kaebajad saavad Pirita tee 28 kinnistu kaudu elektrienergia (antud asjaolud on tõendamist leidnud haldusasjas nr 3-23-605). Käesolevas asjas vaidlustatud ehituslubades on ette nähtud, et enne keskpaviljoni lammutamist tuleb C-hallis asuv veemõõdusõlm asendada veemõõdukaevuga, säilitades kõik halli põranda all olevad vee- ja kanalisatsioonitorustikud. Kolmas isik on kinnitanud, et tal puudub huvi vastavate teenuste katkestamiseks. Küll aga leiab kolmas isik, et ta ei vastuta vastavate teenuste kaebajateni jõudmise eest, kuivõrd kolmas isik ei ole ei võrguettevõtja ega vee-ettevõtja. Kohus nõustub selles osas kolmanda isikuga ja leiab, et kolmandal isikul puudub kohustus tagada kaebajatele elutähtsate teenuste osutamist. Kaebajatel saab olla vastav nõudeõigus üksnes vastava võrguettevõtja ja vee-ettevõtja vastu.
11.Kolmas isik tõstatas eeltoodust tulenevalt ka kaebeõiguse küsimuse. Kolmas isik leiab, et vaidlusalused ehitusload ei saa rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi, kuivõrd kaebajatel puudub igasugune õigus trasside kasutamiseks. Kohus, arvestades ülal toodud faktilisi asjaolusid ning seda, et tegemist on elutähtsa teenusega, kaebeõigust täielikult ei välista, kuivõrd kõik kaebajad omavad otsest puutumust vaidlustatud ehituslubadega. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust asjaolu üle, et kaebajate kinnisasjade elektri- ning vee- ja kanalisatsiooniühendused on aastaid toimunud ning toimivad ka praegu Pirita tee 28 kinnisasja kaudu. Tallinna Ringkonnakohus märkis oma 13.02.2026 lahendis nr 3-23-605 seoses samale kinnistule 2022 aastal antud lammutusloa vaidluses, et: „Tuleb nõustuda, et kaebajatele saab ette heita, et nad ei ole aastate jooksul pidanud vajalikuks kindlustada endale korrektseid võrguühendusi. Ebaselgus kaebajate võrguühenduste kulgemises on paljuski ilmselt tinginud ka praeguse vaidluse. Eeltoodule vaatamata tuleb võtta arvesse, et vaidlusaluste rajatiste kaudu tarbivad kaebajad teenuseid, mille toimimise tagamine on tänapäeval hädavajalik nii inimeste elu ja tervise kui ka keskkonna kaitseks (vt ka hädaolukorra seaduse § 2 lg 4 ning § 36 lg 11 p 1 ja lg 4 p 3). Seega ei ole võimalik väita, et võrguühenduste katkemine ei saa rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi (sh põhiseaduse § 26, § 28 lg 1) ning vastustaja ei pidanud lammutusluba andes nendega arvestama. Pirita tee 28 kinnistu omanik saab nõuda oma kinnisasja koormamist reaalservituudiga vastavalt asjaõigusseaduse § 158 lg-tele 1 ja 2.“. Halduskohus leiab, et viidatud seisukohad on asjakohased ka käesoleval juhul ning kaebajate kaebeõigust ehituslubade vaidlustamiseks tuleb jaatada. Samas leiab kohus, et vaidlustatud ehitusload kaebajate väidetavaid subjektiivseid õigusi ei riku, kuivõrd ehituslubade realiseerimise tulemusel ei katke kaebajatele elutähtsate teenuste osutamine, vaid vastupidi, nendega tagatakse see, et kaebajatel on jätkuvalt võimalik elutähtsaid teenuseid saada ning kaebus on sellest tulenevalt sisuliselt põhjendamatu.
12.Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (HMS § 54). HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus (HMS § 56 lg 2). Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud (HMS § 56 lg 3). 10
HMS § 63 lg 2 sätestab, et haldusakt on tühine, kui: 1) sellest ei selgu haldusakti andnud haldusorgan; 2) sellest ei selgu haldusakti adressaat; 3) seda ei ole andnud pädev haldusorgan; 4) see kohustab toime panema õigusrikkumise; 5) sellest ei selgu õigused ja kohustused, kohustused on vastukäivad või seda ei ole muul objektiivsel põhjusel kellelgi võimalik täita.
13.Kaebajad tuginevad oma kaebuses esmalt HMS § 63 lg 2 punktile 5 ning leiavad, et puudub selgus, kes peab täitma vaidlustatud haldusakte tehnovõrkude toimimise osas ehk välja on selgitamata tehnovõrkude omanik. Vastustajal oli seadusest tulenev kohustus välja selgitada kõik menetlusosalised (HMS § 11 ja EhS § 19 ja 8 ptk). Vastustaja seda teinud ei ole ja seega on ehitusload ka õigusvastased. Kaebajad leiavad teiseks, et HMS § 63 lg 2 p 5 kohaselt on vaidlustatud ehitusload tühised, kuna nendest ei selgu tehnovõrkude säilimise ja toimimisega eest vastutava isiku õigused ja kohustused, mistõttu ei ole ehitusloas sätestatud kohustusi objektiivsel põhjusel kellelgi võimalik täita. Samuti on kindlaks määramata, millises järjekorras tuleb töid teostada säilitamaks kaebajatele elutähtsa teenuse osutamine.
14.Kohus peatub esmalt ehituslubade selguse küsimusel ja seejärel tehnovõrkude omandi väljaselgitamisega seotud küsimustel.
14.1.Kaebuse kohaselt on kaebajate vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrguühendused seotud ehitusloa nr 12271/08470, millega on antud luba Keskpaviljoni osa - C hall, ehitisregistri kood 120220560, aadress Tallinn, Pirita tee 28 lammutamiseks, esemeks oleva hoonega ning kaebajad toovad ühe peamise kaebuse argumendina välja, et lammutusluba ega ka 15.11.2024 ehitusluba nr 2412271/08147, millega anti luba Pirita tee 28 külmaveetorustikule, ei reguleeri, millises järjekorras töid tuleb teostada ning kuidas on tööde teostamise ajal kaebajatele tagatud elutähtsate teenuste saamine. Sellest tulenevalt leiavad kaebajad, et load on vastuolulised ning neid ei ole võimalik täita. Kohus kaebajate eeltoodud seisukohaga ei nõustu ning leiab, et kaebajate seisukoht on ekslik ega saa kaasa tuua ehituslubade tühisust ega tühistamist. Kohus jääb selles osas juba oma esialgse õiguskaitse määruses avaldatud seisukohtade juurde, et ehitusloa nr 12271/08470 seletuskirjas (dtl 87-99) on ette nähtud järgmised meetmed, mis kaitsevad mh kaebajate väidetavaid õigusi: „AS-i Tallinna Vesi seisukohalt ei olnud võimalik Lammutusprojekti nr EN-03.2022 kohaselt tagada AS Tallinna Vesi opereerimisel oleva veetorustiku ja veemõõdusõlme säilimist Keskpaviljoni C halli lammutamise ajal. 20.05.2024 toimus TEAMsi vahendusel nõupidamine AS-i Tallinna Vesi esindajate, tellija ja projekteerija osavõtul, kus arutati Pirita tee 28 ja Maarjaheina tn kinnistute veevarustuse ja kanalisatsiooni küsimusi. Nõupidamisel otsustati, et Maarjaheina tn kinnistute veevarustuse ja kanalisatsiooni püsivaks tagamiseks on vaja C hallis paiknev veemõõdusõlm asendada veemõõdukaevu vastu ning C halli põrandaalused kanalisatsiooni- ja veetorustikud peavad säilima. Lammutamisele kuulub amortiseerunud hoone (Keskpaviljoni osa - C hall; ehitisregistri kood 120220560), aadress: Tallinn, Pirita tee 28 (78401:115:0064). Keskpaviljoni halli C osa lammutatakse samaaegselt kogu hoonega. Lammutusprojekt välistab Maarjamäe ja Maarjaheina tänavatel paiknevate elumajade ühenduse katkestamise vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrkudest. Keskpaviljoni lammutamisele eelneb veemõõdusõlme ümbertõstmine veemõõdukaevu, milline on projekteeritud väljaspool hoonet nn koostatud veemõõdusõlme ümbertõstmise ehitusprojekt (Töö nr KV-134-24, KVVK PROJEKT OÜ, juuli 2024). Olemasolevas veemõõdusõlmes veetorustikud demonteeritakse, uus hargnemine ehitatakse maa-aluse kolmikuga sügavusel 1,8 m maapinnast. Lammutusprojekti tellijaks on Eesti Näituste AS (10017313). Veemõõdusõlme ümbertõstmisest tingitud ajutised veevarustuse katkestused peavad olema tarbijatele võimalikud vähe koormavad ning tarbijaid tuleb planeeritud katkestusest piisavalt ette teavitada. Lammutustööde käigus toimuvad juhuslikud ja planeerimata vee- ja kanalisatsioonisüsteemi häired tuleb viivitamatult likvideerida ja süsteemide töö taastada. 11
Projekteerimisel on aluseks Ankord OÜ poolt koostatud 2024.a geodeetiline alusplaan tehnovõrkudega; töö nr 3742M, ehitisregistri andmed, joonised, haljastuse inventuur ning hoone kohapealne ülevaatus.“ Vt ka seletuskirja p 4 tehnovõrgud, kus on täpsemalt kirjeldatud tööde teostamise viis. Sealhulgas näeb seletuskiri selgelt ette, et kõik tehnovõrgud jäävad maa sisse. Olemasolev maa-pealne veemõõdusõlm lammutatakse ja tõstetakse veemõõdukaevu (dtl 93-95). Eeltoodu realiseerimiseks on väljastatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 15.11.2024 ehitusluba nr 2412271/08147 Pirita tee 28, Tallinn külmaveetorustiku rajamiseks (vt dtl 56-76). Eeltoodust nähtuvalt ei ole kaebajate peamine väide, mille kohaselt ei ole reguleeritud, millises järjekorras töid tuleb teostada ning kuidas on tööde teostamise ajal kaebajatele tagatud elutähtsate teenuste saamine, korrektne. Lammutusloas on ette nähtud selgelt tingimus, et kommunaalteenuste osutamine peab olema tagatud ning katkestused tohivad olla üksnes ajutised ning nendest tuleb tarbijaid ette teavitada. Kohus jääb ka seisukohale, et vastavad tingimused võiksid olla selguse huvides kehtestatud ehitusloa kõrvaltingimustena loas endas, mitte üksnes loa aluseks oleva projekti seletuskirjas, kuid see ei muuda nende tähendust ja siduvust. Samuti ei too see kaasa ehituslubade õigusvastasust ega ammugi tühisust. Haldusakti tühisuse tuvastamiseks peab olema tühisuse alus ilmselge. Antud juhul see tingimus täidetud ei ole ning kaebus on seetõttu ka põhjendamatu.
14.2.Kohus nõustub seoses tehnovõrkude omandiküsimusega vastustaja ja kolmanda isikuga esmalt selles, et tehnovõrkude omaniku välja selgitamata jätmine ei too kaasa vaidlustatud ehituslubade tühisust ega ka tühistamist, kuivõrd tehnovõrkude omandiküsimus ei ole määravaks asjaoluks otsustamaks ehituslubade õiguspärasuse üle. Samale seisukohale jõudis ka Tallinna Halduskohus samade poolte vahel eelmise lammutusloa vaidluse raames haldusasjas nr 3-23-605 (Tallinna Ringkonnakohus antud küsimusel oma otsuses täiendavalt ei peatunud). Kohus selgitas, et sõltumata sellest peab vastustaja tagama, et lammutusloaga ei kaasne kahjulikke mõjusid elutähtsate teenuste säilimisele. Antud juhul on eeltoodud nõue täidetud ning kaebajad ei ole tõendanud vastupidist. Lisaks leiab kohus, et vastustaja on vastava asjaoluga, et trasside omanik ei ole selge, arvestanud ning ehitusload on täidetavad ilma, et tsiviilõiguslikult oleks lõplikult selge trasside omandiküsimus. Ehitusloa seletuskirjas on märgitud, et veetorustik ja veemõõdusõlm on AS Tallinna Vesi opereerimisel (vt seletuskiri dtl 87-99, täpsemalt vt üldosa dtl 88 ja tehnovõrgud dtl 93-95) ehk AS Tallinna Vesi on vähemalt kaudselt tunnistanud, et tema osutab vaidlusaluse torustiku kaudu teenust. Lammutusprojektis on märgitud, et projekt välistab Maarjamäe ja Maarjaheina tänavatel paiknevate elumajade ühenduse katkestamise vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrkudest. Ehituslubadega ei ole antud luba ühegi trassi lammutamiseks. Ehitusload on antud vastavalt olemasoleva veemõõdusõlme (mis asub Pirita tee 28 kinnistul Keskpaviljonis C-hallis) lammutamiseks ja selle asendamiseks veemõõdukaevuga. Ehitusprojektist nähtub, et selles osas on ehitusprojekti kooskõlastanud AS Tallinna Vesi ning ta viib läbi ka peaveearvesti eemaldamise. Ehitusloa realiseerijale on pandud kohustus, tagada ühenduse toimivuse jätkuvus. Ehitusload ja nende aluseks olevad ehitusprojektid on selles osas piisavalt täpsed ja konkreetsed ning kaebajate vastupidised etteheited ei ole põhjendatud. Lammutustööd toimuvad maa peal ning ühtegi maa-alust trassi ei lammutata. Rajatakse uus veemõõdukaev. Samuti on ehitusprojektiga pandud kohustus hoiduda trasside kahjustamisest ja selle eest vastutab tööde teostaja. Ehitusprojekti p 3.3. on sätestatud veelkord, et lammutamise käigus ei tohi katkeda Maarjamäe ja Maarjaheina tänavatel paiknevate elumajade vee-, kanalisatsiooni- ega elektri ühendused. Seega on kaebajate huvid piisavalt kaitstud ning asjaolu, et trasside omanik ei ole lõplikult selge, ei muuda ehituslube õigusvastaseks olukorras, kus vastavad trassid ise ei ole vaidlusaluste ehituslubade esemeks. 12
Seejuures on kolmas isik põhjendatult välja toonud, et HMS § 63 lg 2 p 5 rakendamiseks peaks kohustuste ebaselgus olema nii suur, et haldusakti ei ole objektiivsetel põhjustel võimalik täita. Antud juhul see nii ei ole. Esiteks on õige kolmanda isiku ja vastustaja seisukohad selles, et kolmanda isiku kinnistul paiknevate trasside omaniku lõpliku tuvastamise tsiviilõiguslik analüüs ei puutu ehitusloa (antud juhul keskpaviljoni uue lammutusloa ja veemõõdusõlme ehitusloa) menetluse kontrolliesemesse. Eeltoodu kehtib seda enam, et keskpaviljoni uue lammutusloa ja veemõõdusõlme ehitusloaga ei ole ette nähtud kõnealuste trasside lammutamine, vaid vastupidi - need tuleb säilida, samuti on ette nähtud, et nende töö ei tohi katkeda v.a ette teatatud planeeritud ajutised katkestused (vajalikeks töödeks). Vaidlust ei ole ka selles, et Keskpaviljoni hoone ja Pirita tee 28, Tallinn kinnistu omanikuks on kolmas isik. Asjaõigusliku üldreeglina on kinnistul asuvad trassid kinnistu omaniku omandis ning kaebajad ei ole väitnud ega tõendanud, et trasside omandiõigus oleks neil. Veelgi enam - tegelikult ei ole kaebajad tõendanud oma õigust vastavaid trasse kasutada. Seega vastavate teenuste osutamise eest ei vastuta kolmas isik ning antud küsimusi ei saa lahendada läbi ehitusloa vaidluse. Sama kehtib ka muude elutähtsate teenuste osas nagu elekter. Kohus on seisukohal, et just kaebajatel tuleb kindlustada endale õiguslikult tagatud ja korrektsed võrguühendused. Ehitusseadustiku (EhS) § 38 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile ning kohtupraktika järgi on ehitusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek ehitusprojekti järgi ehitamiseks ehk luba ehitamiseks ehitusprojekti tingimustel (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-84-04, p 9). Järelikult on ehitusloa realiseerijal olenemata trasside omanikust kohustus täita ehitusloa tingimusi ja järgida ehitusprojekti, millele luba anti. Eeltoodust tulenevalt nõustub kohus kolmanda isikuga ka selles, et arvestades, et kaebajad ei ole väitnud trasside omanikuks olemist, ei saa ka kinnistu ja trasside omaniku ja ehitustööde teostaja omavaheline suhe puutuda kuidagi kaebajate õigustesse. Samuti ei saa kohus nõustuda kaebajatega selles, et vastustaja ei ole täitnud piisavalt uurimiskohustust. Vastustaja on selgitanud välja asjas tähtsust omavad asjaolud määral, mis olid vajalikud ehituslubade väljastamiseks. Ehituslubade väljastamine ei eeldanud trasside omandiõiguse küsimuse lahendamist. Ehitusseadustik seda ei nõua. Lisaks on ehitusloale kantud ka tingimus, et ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi. See tähendab, et ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda ka trasside omaniku õigusi. Kaebajad ei ole trasside omanikuks, nad ei ole tõendanud ka trasside kasutusõigust või esitanud trasside omaniku volitust enda esindamiseks ja järelikult puudub neil kaebeõigus trasside omaniku õiguste kaitseks (vt HKMS § 44 lg 1 ja lg 2).
15.Õige on kaebajate märkus selles, et määruse nr 97 § 25 lg 5 p 2 ja 4 kohaselt peab ehitusprojekt sisaldama vähemalt tööde alasse jäävate ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude- ja rajatiste ning muude säilitatavate elementide kaitsmise nõudeid, viisi ja ulatust. Samuti peavad ehitusprojektis olema tehnovõrgu ja -rajatise lahti ühendamise tingimused ja kohad. Küll aga ei nõustu kohus kaebajatega selles, et ehitusload neile nõuetele ei vasta. Tallinna Ringkonnakohus selgitas oma 13.02.2026 otsuses nr 3-23-605 seoses viidatud õigusliku regulatsiooniga ning kaebajate poolt tõstatatud sama küsimusega, mis puudutas 2022 aasta lammutusluba järgmist: „Kuigi lammutamise eesmärk on ehitis osaliselt või täielikult eemaldada või likvideerida, kujutab lammutamine olemuselt samuti ehitamist (vt EhS § 4 lg-d 1 ja 4) ning lammutamisel tuleb seega samuti järgida ehitamisele kehtestatud nõudeid. EhS § 38 lg 2 ja EhS lisa 1 kohaselt peab üle 60 m 2 ehitisealuse pinnaga mitteelamu lammutamiseks olema ehitusluba. Ehitusloa andmise eelduseks on see, et esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktide nõuetele (EhS § 42 lg 1). Ehitusprojekti kohaselt peab olema võimalik ehitada ning kontrollida mh ehitamise nõuetele vastavust (EhS § 13 lg 2). Üksikasjalikumad nõuded ehitusprojektile on sätestatud määruses nr 97 ja selle § 25 13
reguleerib eraldi ehitise lammutamiseks koostatava ehitusprojektiga seonduvat. Määruse nr 97 § 25 lg 3 kohaselt peab ehitusprojekt ehitise lammutamiseks sisaldama piisavat teavet lammutustegevuse ulatuse kohta, et hinnata lammutamisega kaasnevaid mõjusid ja anda ehitusluba. Ehitise lammutamiseks ehitusloa taotlemisel esitatava ehitusprojekt sisule esitatud miinimumnõuded on loetletud määruse nr 97 § 25 lg-s 5, mille järgi peab lammutusprojekt mh sisaldama tööde alasse jäävate (säilitatavate) tehnovõrkude ja -rajatiste kaitsmise nõudeid, viisi ja ulatust (p 2) ning tehnovõrgu ja -rajatise lahtiühendamise tingimusi ja kohti (p 4). Määruse nr 97 § 25 lg-st 6 tulenevalt peab lammutusprojektis lisaks määrama olemasoleva tehnovõrgu ja -rajatise kaitsmise, lahtiühendamise või likvideerimise meetodid (kooskõlastatult võrgu või rajatise omanikuga). Ringkonnakohus on halduskohtuga samal seisukohal, et kuigi lammutamiseks koostatava ehitusprojekti puhul ei ole määruse nr 97 §-s 25 eristatud ehitusprojekti staadiume, ei välista see iseenesest võimalust koostada pärast ehitusloa saamist vajadusel täpsem lammutusprojekt. Määruse nr 97 eelnõu (EIS toimik nr 15-0927) seletuskirja (lk 16) kohaselt on lammutamisega seotud nõuete kehtestamisel lähtutud samadest põhimõtetest nagu ehitise ehitusprojekti puhul. Pidades silmas, et ehitusloa taotleja võib määruse nr 97 § 13 lg-st 1 tulenevalt esitada ehitusloa taotlemisel ehitusprojekti enda valitud staadiumis, siis ei pruugi ka lammutamiseks ehitusluba taotledes esitada lammutusprojekti, mis vastaks juba kõigile tööprojekti nõuetele, vaid oluline on see, et ehitusprojekt sisaldaks vähemalt määruse nr 97 § 25 lg-s 5 nõutud andmeid. Üksnes siis, kui ehitusprojekt ei sisalda eelviidatud minimaalselt nõutavaid andmeid, saab pädev asutus EhS § 44 p 5 alusel keelduda ehitusloa andmisest. Määruse nr 97 § 25 lg-st 3 järeldub samuti, et ehitusloa andmiseks peab ehitusprojekt sisaldama piisavat teavet lammutustegevuse ulatuse kohta, et hinnata lammutamisega kaasnevaid mõjusid (vt ka EhS § 44 p-d 4, 10, 11), kuid pädev asutus ei pea lammutamiseks ehitusloa andmist otsustades asuma kontrollima seda, kas esitatud ehitusprojekt on piisavalt täpne, et ehitist lammutaval ehitusettevõtjal oleks selle järgi võimalik lammutamine lõpule viia. Lammutusloa andmiseks ei pea lammutusprojekt vastama kõigile määruse nr 97 § 25 lgtes 2, 4, 6 ja 7 toodud tingimustele, vaid ka ehitise lammutamise puhul on võimalik need küsimused täpsemalt lahendada hiljem tööprojekti staadiumis. Määruse nr 97 eelnõu seletuskirjast ei nähtu, kui täpselt peaksid lammutamiseks ehitusloa taotlemisel esitatavas ehitusprojektis kajastuma tehnovõrkude ja -rajatiste kaitsmise nõuded, viis ja ulatus (määruse nr 97 § 25 lg 5 p 2) ning mille poolest erinevad nendest tehnovõrgu ja -rajatise kaitsmise meetodid (määruse nr 97 § 25 lg 6), mis tuleb lammutusprojektis küll enne lammutamise alustamist kindlaks määrata, kuid mida ei tule tingimata kajastada juba ehitusloa taotlemisel esitatavas projektis. Pidades silmas, et samasugune eristamine on nähtud ette ka määruse nr 97 § 25 lg 5 p 4 (s.o tehnovõrgu ja -rajatise lahtiühendamise tingimused ja kohad) ning lg 6 puhul (s.o tehnovõrgu ja -rajatise lahtiühendamise või likvideerimise meetodid, mis tuleb kooskõlastada tehnovõrgu või -rajatise omanikuga), saab teha järelduse, et meetodite all on peetud silmas eeskätt üksikasjalikke tehnilisi tingimusi. Seega ei pea need kajastuma juba ehitusloa taotlemisel esitatavas ehitusprojektis.“ Kohus leiab, et eeltoodud seisukohad on asjakohased ka käesoleva asja lahendamisel. Kohus jagab siinkohal vastustaja seisukohta selles, et nii veemõõdusõlme ehitusloa kui ka keskpaviljoni uue lammutusloa juurde kuuluvatest ehitusprojektidest (vt ehitusloa ehitusprojekt dtl 62-76 p 1.1.1, p 1.2.3, p 2.5.1 ja lammutusloa ehitusprojekt dtl 87-99 p 1, p 3.3, p 4) ilmneb, et keskpaviljoni lammutamisele eelneb C-halli veemõõdusõlme ümbertõstmine veemõõdukaevu väljaspool hoonet; olemasolevas veemõõdusõlmes olevad veetorustikud demonteeritakse, uus hargnemine ehitatakse maa-aluse kolmikuga sügavusel 1,8 meetrit maapinnast ehk allpool külmumispiiri; keskpaviljon lammutatakse maapinnani ning kõik maa-alused torustikud ja kaablid säilitatakse olemasoleval kujul, v.a ainult ümbertõstetav veemõõdusõlm, muuhulgas säilitatakse keskpaviljoni põrandaalused kanalisatsiooni- ja veetorustikud, mis paiknevad sügavusel 1,8 meetrit maapinnast ehk 14
allpool külmumispiiri; töös olevate kaablite ja torustike läheduses järgitakse ohutusnõudeid, sh tööd teostatakse valdavalt käsitsi; pärast puitpõranda lammutamist hallis C täpsustatakse veel üle vee- ja kanalisatsioonikaevude asukohad. Olemasolevad kaablid jäävad maa sisse. Lammutuse käigus ei toimu kinnistusiseste maa- aluste kaablite väljakaevamist. Objekti elektrikilbid tuleb säilitada. Näha ette meetmed peaelektrikilbi ja transiitkaablite ühenduskohtade kaitsmiseks ilmastikutingimuste ja vandaalitsemise eest. Täpsem lahendus näidatakse ära tööprojektis. Seega on piisavalt selgelt sätestatud tehnovõrkude- ja rajatiste ning muude säilitatavate elementide kaitsmise nõuded, viis ja ulatus ning need on kaebajate õiguste kaitseks piisavad. Lisaks koostatakse hiljem tööprojekt ning lahendatakse vastavad küsimused vajadusel veelgi täpsemalt. Kohus ei nõustu kaebajate seisukohaga ka selles, et trasside asukohad on teadmata ning nende paiknemise tuvastamiseks oleks vaja lisauuringuid teha. Keskpaviljoni lammutusloa ehitusprojekti aluseks on muu hulgas Ankord OÜ poolt koostatud 2024. aasta geodeetiline alusplaan tehnovõrkudega (dtl 128). Projekti juurde kuuluval ehituskorraldusplaani joonisel on ka vastavalt tehnovõrgud välja toodud. Seega on vastavate tehnovõrkude asukohad piisavalt teada – kaebajad ei ole ka tõendanud vastupidist. Seejuures kordab kohus, et käesolevas asjas vaidlustatud lammutusluba ei anna õigust mitte ühegi trassi lammutamiseks. Lammutusluba kohustab säilitama ka maa-alused kaablid ja tagama kaebajatele jätkuva elektriühenduse. Lammutusluba lubab lammutada üksnes C-halli maapealse osa.
16.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et kaebus on tervikuna põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud
17.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehti kaebajate kahjuks. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamise nõuet esitanud. Seega jäävad tema menetluskulud tema enda kanda. HKMS § 108 lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmas isik osales menetluses vastustaja poolel. Kolmas isik on taotlenud menetluskulude hüvitamist kokku summas 6909 eurot ilma käibemaksuta vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (dtl 252-259). Kohus leiab, et kolmanda isiku menetluskulud on välja mõistetavad (HKMS § 109 lg 1 ja 11). Kohus leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust on menetluskulud üldjoontes ka põhjendatud ja vajalikud (seejuures on kolmanda isiku menetluskulud ca poole väiksemad kui kaebajate menetluskulud). Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud kokku summas 6909 eurot (ilma käibemaksuta).