Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Monika Laatsit ja Kristjan Siigur
Otsuse tegemise aeg ja koht
13. veebruar 2026, Tallinn
Haldusasja number
3-23-605
Haldusasi
Q.B, T.H, G.L ja E.S kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 12. juuli 2022. a ehitusloa nr 2212271/18147 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 24. aprilli 2024. a otsus
Menetlusosalised
Kaebajad – Q.B, T.H, G.L ja E.S, esindajad v.adv Allar Jõks, v.adv Britta Retel ja adv Anu Liinsoo Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmas isik – Maarjamäe Kodu OÜ, esindaja v.adv Sandor Elias
Menetluse alus ringkonnakohtus
Q.B, T.H, G.L ja E.S apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
6. jaanuar 2026
RESOLUTSIOON
Võtta haldusasja nr 3-23-605 materjalide juurde haldusasja nr 3-24-3481 toimikus asuvad järgmised dokumendid:
1.1.Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15.11.2024 ehitusloaga nr 2412271/08147 seotud ehitusprojekti seletuskiri – KVVK Projekt OÜ töö nr KV-134-24 „Veevarustus. Põhiprojekt“ (27.12.2024 kaebuse lisa 6);
1.2.Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 28.11.2024 ehitusloaga nr 12271/08470 seotud lammutusprojekti seletuskiri – Directspace OÜ töö nr EN062024 (27.12.2024 kaebuse lisa 8).
Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.
Tühistada Tallinna Halduskohtu 24. aprilli 2024. a otsuse haldusasjas nr 3-23-605 resolutsiooni punktid 5 ja 6.
Teha menetluskulude väljamõistmist puudutavas osas asjas uus otsus ning mõista:
4.1.Tallinna linnalt Q.B kasuks välja esimese ja teise astme kohtus kantud menetluskulud 4869,33 eurot (neli tuhat kaheksasada kuuskümmend üheksa eurot 33 senti);
3-23-605
4.2.Q.B-lt, T.H-lt, G.L-ilt ja E.S-ilt solidaarselt Maarjamäe Kodu OÜ kasuks välja esimese ja teise astme kohtus kantud menetluskulud 9166,67 eurot (üheksa tuhat ükssada kuuskümmend kuus eurot 67 senti).
Otsuse avaldamisel asendada kaebajate nimed tähemärgiga.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 16. märtsil 2026 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Q.B on Tallinnas Maarjaheina tn 10 ja 12 ning Maarjamäe tn 14 kinnisasjade omanik. T.H on Tallinnas Maarjamäe tn 15 ja 17 kinnisasjade omanik. G.L ja E.S on Tallinnas Maarjamäe tn 18 asuva kinnisasja kaasomanikud. Maarjamäe Kodu OÜ-le kuulub Tallinnas Pirita tee 28 asuv kinnisasi, millel paiknevad endise messikeskuse hooned ning millel asuvate trasside kaudu osutatakse eeltoodud kinnisasjade omanikele elektri-, vee- ja kanalisatsiooniteenust.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas Maarjamäe Kodu OÜ taotluse alusel 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 Pirita tee 28 kinnistul (registriosa nr 240701; katastritunnus 78401:115:0064; pindala 39 882 m 2; sihtotstarve 100% ärimaa) asuvate hoonete lammutamiseks. Ehitusloa aluseks on Directspace OÜ koostatud „Eesti Näituste AS-i hoonete lammutusprojekt“ (töö nr EN032022) ja ehitusloa kohaselt on lubatud lammutada neli hoonet: keskpaviljon (EHR kood 120220560) ning kolm oksjoni-, turu- või näitusehalli (EHR koodid 120830796, 120830798, 120830803).
3.Q.B, T.H, G.L ja E.S esitasid Tallinna Halduskohtule 16.03.2023 kaebuse TLPA 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 tühistamiseks. Kaebajatele kuuluvad naabruses asuvad Maarjaheina tn 10 ja 12 ning Maarjamäe tn 14, 15, 17 ja 18 kinnisasjad, mille varustamine elektri-, vee- ja kanalisatsiooniteenustega toimub Pirita tee 28 kinnistul asuvate trasside kaudu. Lammutusluba rikub kaebajate õigusi, kuna selle elluviimise tagajärjel katkevad neile kuuluvate kinnistute kommunaalühendused. Tallinna linn on õigusvastaselt jätnud kaebajad neid puudutava haldusakti andmise menetlusse kaasamata. Lammutusloa dokumentatsioonis puudub terviklik tehnovõrkude plaan. Seetõttu ei ole kaebajatel kindlust, 2(15)
3-23-605 et neid teenindavad trassid hoonete lammutamise käigus säilivad ning tagatud on nende aastaringne kasutatavus. Samuti esineb oht, et lammutustööde teostamise ajal võidakse säilitatavaid trasse vigastada.
4.Tallinna linn palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. TLPA on kaebajatele 19.01.2023 selgitanud, et nende hoonete elektri-, vee- ja kanalisatsiooni võrguühendusi ei lammutata. Kuna lammutusprojekt ei puuduta kaebajate õigusi, siis ei olnud vaja neid lammutusloa menetlusse kaasata. Kaebajate väited nende õiguste rikkumisest on meelevaldsed ja tõendamata. Hooned on lubatud lammutada üksnes maapinnani ning see ei puuduta olemasolevaid trasse ja kaableid. Likvideeritakse üksnes lammutatavate hoonete endi võrguühendused.
5.Kolmas isik Maarjamäe Kodu OÜ palus jätta kaebus rahuldamata. Lammutusluba ei puuduta kaebajate õigusi ning neid ei tulnud seetõttu menetlusse kaasata. Kaebajate kinnistuid teenindavaid võrguühendusi ega trasse ja kaableid ei lammutata. Lammutusprojektis ei pidanud eraldi kirjeldama ja rõhutama kaebajate kinnistute suunaliste trasside säilimist, arvestades, et lammutustööd kõnealuste võrkudeni (maa alla) üldse ei ulatu.
6.Tallinna Halduskohus jättis 24.04.2024 otsusega rahuldamata kolmanda isiku taotluse kohtuotsuse tegemise aja edasilükkamiseks, jättis rahuldamata vastustaja ja kolmanda isiku taotlused menetluse lõpetamiseks ning rahuldas kaebuse osaliselt ja tühistas TLPA 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 keskpaviljoni C-halli osas, milles see ei näe ette veemõõdusõlme säilitamist. Kaebajate menetluskulude katteks mõistis kohus vastustajalt välja 2419,26 eurot ja kolmanda isiku menetluskulude katteks mõistis kohus kaebajatelt solidaarselt välja 5600 eurot. Kolmas isik esitas pärast asja arutamise lõpetamist 23.04.2024 taotluse kohtuotsuse tegemise aja edasilükkamiseks, põhjendades seda väitega, et projekteerija hindas pärast istungit veelkord lammutusprojekti ja avastas, et kaebajate kinnisasjade veega varustamine toimub keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlme kaudu. Taotlusele on lisatud projekteerija seletus, mille kohaselt on selle tõdemuse aluseks Eesti Näituste AS-lt 2024. a-l saadud täpsustatud tehnovõrkude andmed. Neid andmeid ei ole taotlusele lisatud. Kohtuotsuse tegemise aja edasilükkamine võiks tulla kõne alla, kui kohus peab asja õigeks lahendamiseks vajalikuks koguda või uurida täiendavaid tõendeid (HKMS § 130 p 2). Kohus annab otsuses hinnangu kaebajate kinnistute veega varustamise kohta ja ei pea vajalikuks koguda täiendavaid tõendeid. Asja õigeks lahendamiseks ei ole vaja uurida projekteerija seletust, sest selle algandmeid ei ole kolmas isik esitanud. Vastustaja ja kolmanda isiku taotlus menetluse lõpetamiseks tuleb jätta rahuldamata. Vaidlust ei ole, et vastustaja ei toimetanud lammutusluba kaebajatele kätte ning selgitas 19.01.2023, et lammutusluba ei riiva kaebajate õigusi. Vastustaja eksitav vastus koosmõjus lammutusprojekti seletuskirjaga võis tekitada kaebajates arvamuse, et nende õiguste riivet ei esine, mistõttu ei saa lugeda, et kaebajad said neid puudutavast haldusaktist teada 11.01.2023. Õiguste riive kahtlus võis tekkida üksnes ehituskorraldusplaani analüüsimisel ning kaebajad ei ole tühistamiskaebuse esitamisega ebamõistlikult viivitanud ja kaebus on tähtaegne (HKMS § 46 lg 7). Haldusorganil on ehitusloa taotlust menetledes mh kohustus selgitada välja ehitusloa mõjud (ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg 3). Ehituskorraldusplaaniga tutvudes oleks vastustaja pidanud mõistma, et Pirita tee 28 kinnistul asuvad trassid ei teeninda ainult lammutatavaid hooneid, vaid ka lähipiirkonna kinnisasjadel asuvaid hooneid. Seega pidanuks vastustajal tekkima küsimus, kuidas on tagatud kaebajatele teenuste jätkuv osutamine ja piirduda ei saanud lammutusprojekti seletuskirjaga, mis sellist mõju ei kajasta. Kaasamiseks 3(15)
3-23-605 piisab mõistlikust kahtlusest, et riive esineb. Vastustaja jättis kaebajad põhjendamatult menetlusse kaasamata, rikkudes EhS § 42 lg 7 p-i 2. Seega on lammutusluba formaalselt õigusvastane. Tuleb eeldada, et vastustaja andis lammutusloa, kuna lammutusprojekt on nõuetekohane ja see ei riku kellegi õigusi (EhS § 42 lg 1, § 44 p 4). Seega tuleb kaebajatel tõendada lammutusloa õigusvastasust ja enda õiguste rikkumist (HKMS § 59 lg 1). Kohus loeb lammutusloa õigusvastasuse tõendatuks keskpaviljoni C-halli osas, milles see rikub Maarjaheina tn 12 kinnisasja omaniku Q.B õigusi. Selle järelduse aluseks on järgmised tõendid: – Pirita tee 28 asuva näituste keskpaviljoni hallide joonis (dtl 548); – väljavõte ehituskorraldusplaanilt säilitatava veemõõdusõlme kohta (dtl 76); – väljavõte AS Tallinna Vesi jooniselt Maarjaheina tn 12 veega varustamise osas (dtl 535); – ekspertarvamuse lisaks olevad fotod (dtl 515); – E.S Tammiku 18.01.2024 ekspertarvamuse p 2.2 (dtl 512); – ekspert E.S Tammiku 16.01.2024 e-kiri (dtl 505); – Pirita tee 28 asuva näituste keskpaviljoni halli C joonis (dtl 547). AS Tallinna Vesi jooniselt on näha veetrassi kulgemine keskpaviljoni hooneni, selle alt läbi ja edasi kuni Maarjaheina tn 12 kinnistuni. See tõendab, et Maarjaheina tn 12 kinnisaja veega varustamine toimub joonisel kujutatud veetrassi kaudu. Tegemist on keskpaviljoni C-halliga ja ekspert on esitanud fotod, mis kinnitavad C-hallis veemõõdusõlme olemasolu (halli osas C6). Ühtlasi kattub see AS Tallinna Vesi joonisel kohaga, kust veetrass halli C alt kulgeb. Samuti kattub AS Tallinna Vesi joonis ehituskorraldusplaaniga osas, millel on kajastatud veetrassi kulgemine hallini C. Ehituskorraldusplaani kohaselt tuleb selles kohas likvideerida veeühendus kaevus, kuid ei ole kajastatud, et hallis C asuks veemõõdusõlm ega ka märgitud, et see tuleks säilitada. Seetõttu on A. Tammiku jõudnud õigele järeldusele, et kui lammutamisel lähtuda ehituskorraldusplaanist, siis kaotaks Maarjaheina tn 12 veevarustuse. Lammutusprojektile esitatavad nõuded on sätestatud majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (määrus nr 97). Erinevalt ehitusprojektist ei erista määruse nr 97 § 25 lammutusprojekti puhul selgelt eel-, põhi- ja tööprojekti staadiumeid. Küll on nähtud ette, et lammutusprojektis antakse juhised ja lahendused tööde läbiviimiseks sellises täpsusastmes (staadiumis), et tööd ohutult lõpule viia. Täpsemad nõuded on lammutusprojektile seatud staadiumis, kui see esitatakse koos lammutusloa taotlusega (määruse nr 97 § 25 lg 5). Praegusel juhul ei ole lammutusprojektis täpsustatud, millise staadiumi projektiga on tegemist. Vastustajal oli võimalik hinnata seda eelprojektina (määruse nr 97 § 13 lg 2) ning veenduda, et täidetud on vähemalt määruse nr 97 § 25 lg 5 nõuded, sh tehnovõrkude ja -rajatiste säilitatavate elementide kaitsmise nõuded, viis ja ulatus (määruse nr 97 § 25 lg 5 p 2). Eelprojekt on siduv järgneva staadiumi projekti koostamiseks (määruse nr 97 § 5 lg 3), mistõttu juhul, kui eelprojekt ei sisalda teatud tehnovõrgu ja -rajatise säilitatava elemendi kaitsmise nõuet, ei saa seda puudust järgnevates staadiumites kõrvaldada. Kuna eelprojekti koosseisus olev ehituskorraldusplaan ei näinud ette C-hallis veemõõdusõlme säilitamist, siis ei oleks kolmas isik ilma kohtumenetluseta saanud teada, et esineb vajadus selle veemõõdusõlme säilitamiseks. Kui eelprojekt ei näe ette tehnovõrgu ja -rajatise säilitatava elemendi kaitsmise nõuet, siis ei saa rääkida kaitsmise nõude täpsustamisest tööprojektis, vaid tegemist on projekti muutmisega (vt ka Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 316-1050, p 18). Kuna veemõõdusõlmest sõltub Maarjaheina tn 12 kinnisasja veega varustamine, siis on tegemist olulise muudatusega, mis eeldab uue ehitusloa taotlemist. Seega on lammutusluba õigusvastane ja rikub Maarjaheina tn 12 omaniku subjektiivseid õigusi. 4(15)
3-23-605 Muus osas ei ole kaebajad tõendanud, et lammutusprojekt rikub nende õigusi. Tõendatud on, et Maarjamäe tn 14 ja 18 kinnisasjade veevarustus on tagatud hallis D paikneva veemõõdusõlme kaudu (vt A. Tammiku 16.01.2024 e-kiri). Kaebajad ei ole tõendanud, et Maarjaheina tn 10, Maarjamäe tn 15 ja 17 kinnisasjade veevarustus on tagatud hallis C paikneva veemõõdusõlme kaudu. Kuna eelprojekt näeb ette D-hallis asuva veemõõdusõlme säilitamise, saab tööprojektis täpsustada veemõõdusõlme säilitamiseks vajalikud tingimused. Kaebajad ei ole tõendanud, et lammutustööde teostamise ajal on oht, et vigastatakse säilitatavat kanalisatsioonitrassi. Seetõttu tuleb see väide jätta tähelepanuta. Elektrikaablite lahtiühendamine puudutab lammutatavaid hooneid. Kuna eelprojekt näeb ette elektrikilbi säilitamise, on tööprojektis võimalik täpsustada elektrikilbi säilitamiseks vajalikud tingimused. Lammutusluba on kaasamise nõude rikkumise tõttu formaalselt õigusvastane, kuid tühistamine eeldab, et ärakuulamata jätmine võis mõjutada lammutusloa andmist (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58; Riigikohtu 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 14). Kaebus tuleb rahuldada osaliselt, sest Q.B kaasamine ja ärakuulamine oleks võinud mõjutada loa andmist selliselt, et selles oleks nähtud ette keskpaviljoni hallis C asuva veemõõdusõlme säilitamine. Muus osas ei saanud ära kuulamata jätmine lammutusloa andmist mõjutada ja kaebus jääb seega rahuldamata. Lammutusprojekti eesmärgist lähtuvalt ei pidanud ehituskorraldusplaan kajastama kõikide Pirita tee 28 lähiala tehnovõrkude asukohti. Sellegipoolest tuli veenduda, et lammutamine ei ohustaks elutähtsate teenuste katkemist. Selle oleks taganud puudutatud isikute kaasamine. Tehnovõrkude omandiõigus ei oma siin tähtsust. Kuna lammutusprojekt puudutas hoonete lammutamist, siis omasid projekteerija ja vastutav spetsialist vastava valdkonna ja taseme kutset. Kohus rahuldab kaebuse ühe kaebaja ühe kinnisasja osas ehk kaebus rahuldatakse 20% ulatuses ja jääb rahuldamata 80% ulatuses. Kaebajad on taotlenud menetluskulude väljamõistmist kokku 31 473,30 eurot. Vaidlus on tavapärasest keerukam ja ekspertide kaasamine oli põhjendatud. Kaebajate vajalikud ja põhjendatud menetluskulud on 12 096,30 eurot ning vastustajalt tuleb seega mõista kaebajate kasuks välja 2419,26 eurot. Kolmas isik on palunud mõista kaebajatelt välja menetluskulud 8570 eurot (ilma käibemaksuta). Vajalikud ja põhjendatud esindajakulud on 7000 eurot (käibemaksuta), mistõttu tuleb kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku kasuks välja mõista 5600 eurot.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
7.Q.B , T.H , G.L ja E.S paluvad 24.05.2024 apellatsioonkaebuses (täiendatud 07.07.2025) tühistada halduskohtu otsus ja uue otsusega rahuldada kaebus tervikuna, jättes menetluskulud vastustaja kanda, või alternatiivselt muuta halduskohtu otsust menetluskulude jaotuse osas, jättes kõik menetluskulud HKMS § 108 lg 61 alusel vastustaja kanda. Halduskohus leidis ebaõigesti, et lammutusprojekti nõuetele mittevastavus on tõendatud üksnes C-halli veemõõdusõlme likvideerimise osas. Ehitusloa andja peab saama ehitusprojekti alusel kontrollida vähemalt ehitise põhilahenduste ohutust (Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-16-1050, p 17). Määruse nr 97 § 25 lg 5 p-de 2 ja 4 täitmine eeldab, et lammutusprojekti koostamise käigus tuvastatakse kõik säilitatavad ja mittesäilitatavad ehitised, sh tehnovõrgud, ning seejärel planeeritakse säilitatavate tehnovõrkude kaitseks vajalikud nõuded, viis ja ulatus. Korrektsete algandmeteta ei ole võimalik koostada ka nõuetekohast lammutusprojekti. Praegu vaidluse all olev lammutusprojekt eeltoodud nõuetele ei vasta ning seda möönis 22.05.2023 määruses (p 8) sisuliselt ka ringkonnakohus. Vastustaja ja kolmas isik ei ole kohtumenetluses esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks lammutusprojekti nõuetekohasust. Kolmas isik on enamuse ajast väitnud, et naaberkinnistute veevarustus on tagatud D-halli alt kulgeva veetorustiku ja veemõõdusõlme kaudu. Samuti on kolmas isik 5(15)
3-23-605 viidanud täiendavatele kaitsemeetmetele, kuid projekt neid ei kajasta ja vajalikuks pole peetud ka ehituskorraldusplaani täiendamist. Kaebajad on esitanud kaks eksperdiarvamust, mis kinnitavad lammutusprojekti puudusi (st ei selgu, kuidas tagatakse naaberkinnistute võrguühenduste lammutuseaegne ja -järgne säilimine). Kui võrguühenduste ja liitumispunktide asukohad on teadmata, eeldab lammutusprojekti koostamine uuringuid nende asukoha kindlakstegemiseks. Kuna elektrikilbid on enamasti joonistele kandmata, ei ole nende säilimine kindel. Pole selgitatud, mil viisil elektrikilp säilitatakse pärast hoone lammutamist (arvestades nii ilmastikku kui ka vandaalitsemist). Hoonete alused trassid rajatakse tavapäraselt 0,5 m sügavusele ning välitrassid 2 m sügavusele. Kui hooned ära lammutatakse, siis ebapiisava sügavusega trassid talvel külmuvad ja elutähtsate teenuste ühendused katkevad. Halduskohus on põhjendusi esitamata arvestanud kaebaja esitatud eksperdiarvamusi ainult valikuliselt. Asjas on selgunud, et lammutusprojekt ei vasta tervikuna nõuetele ning vastustaja on pidanud vajalikuks nõuda uue ehitusloa taotlemist, kaasates mh kaebajad. Vastustaja on võtnud omaks, et lammutusprojektis olid vead ja projektis toodud andmete õigsust ei ole tegelikult kontrollitud. Vastustaja ei selgitanud enne lammutusloa andmist, kust saab asum tegelikult vee-, elektri- ja kanalisatsiooniteenust. Õiguspärane ei saa olla haldusakt, mis lubab hooned ja nendega seotud tehnovõrgud lammutada dokumentatsiooni alusel, mille koostajad ei tea võrguühenduste teenindamiseks vajalike paigaldiste täpseid asukohti ja neid ei ole projektis märgitud, puuduvad vajalikud kaitsemeetmed ja juhised lammutustööde alustamiseks. Tuvastatud puuduste alusel tulnuks lammutusluba tervikuna tühistada. Veeühenduste kulgemine C-halli alt avastati tänu kaebajate eksperdile. Kolmas isik esitas üllatuslikult üks päev enne otsuse teatavaks tegemist kohtule avalduse, millest nähtuvalt saavad kõik kaebajad ja piirkonna elanikud veeühenduse likvideeritavas C-hallis paikneva veemõõdusõlme kaudu. Seega on kolmas isik kinnitanud, et lammutusprojekt põhineb valeandmetel. Vastustaja ja kolmas isik palusid kohtul uuendada asja arutamine, kuid kohus seda ei teinud. Kolmanda isiku 23.04.2024 avaldust tulnuks käsitada omaksvõtuna ja vastustaja 23.04.2024 avaldust õigeksvõtuna. Olukorras, kus kohus tuvastas, et C-halli veemõõdusõlme likvideerimise tõttu tuleb kaebus Q.B osas rahuldada, tulnuks kaebus rahuldada ka teiste kaebajate osas. Kuna kolmas isik oli enne otsuse tegemist kohtule kinnitanud, et ka Maarjaheina tn 10 ning Maarjamäe tn 15 ja 17 kinnistute veevarustus on tagatud C-halli veemõõdusõlme kaudu, ei saanud kohus tugineda argumendile, et kaebaja ei ole tõendanud, et viidatud kinnisasjade veevarustus on tagatud hallis C paikneva veemõõdusõlme kaudu. Seega on ilmselge, et asja arutamine tulnuks uuendada ja uurida või koguda täiendavaid tõendeid, mis oleks mõjutanud kaebuse rahuldamise ulatust. Ebaõige on halduskohtu seisukoht, et lammutusprojekti puudusi on võimalik kõrvaldada hiljem tööprojekti koostamise käigus. Lammutamise korral puudub tööprojekti koostamise kohustus, mistõttu tuleb kõik tööde teostamiseks vajalikud juhised ja lahendused anda lammutusprojektis (määruse nr 97 § 25 lg 5). Lammutusprojekt peab mh kajastama tehnovõrkude ja -rajatiste säilitatavate elementide kaitsmise nõudeid, viisi ja ulatust (määruse nr 97 § 25 lg 5 p 2). Seega ei saa lammutusprojekti puhul rääkida erinevatest staadiumitest. Lammutamise puhul ei ole ka asjakohane väide, et järelkontrolli saaks teha kasutusloa või kasutusteatise menetluses. Loale ei ole lisatud ühtegi viidet, märkust või tingimust, mis välistaks ohu kaebajate elutähtsate teenuste jätkuvusele. Lammutusprojekti seletuskirjas on samuti viidatud ainult piirkonna mobiililevile. Puuduvad kaalutlused, kuidas vastustaja veendus, et ehitamine on ohutu ja kolmandate isikute teenuste säilimise tingimused on piisavad. Vastustaja ei ole esitanud tõendeid, kuidas veenduti, et kaebajate võrguühenduste säilimine on tagatud. Puuduliku ehitusdokumentatsiooni tõttu ei tuvastanud vastustaja, et kogu piirkonna veeühendus kulgeb läbi C-halli, ning haldusaktis ei ole sellega 6(15)
3-23-605 mittearvestamist ka kuidagi põhjendatud. Järelikult on kaalutlusviga ilmselge. Olulise põhjendamispuudusega haldusakti saab kohus jätta jõusse üksnes haldusorgani tõendite, mitte paljasõnaliste väidete alusel (HKMS § 108 lg 61; Riigikohtu 29.11.2021 otsus nr 3-3-1-29-12, p 19). Halduskohus on jaotanud tõendamiskoormuse ebaõigesti. Kaebajatel puudus võimalus teostada tehnovõrkude uuringuid kolmanda isiku kinnistul. Ehitamise ohutuse eest vastutab kolmas isik ning ohu peab välistama vastustaja (EhS § 44 p 12). Kuna kolmas isik on esitanud C-halli lammutamiseks muudetud ehitusprojekti, siis ei saa olla õiguspärane haldusakt, mille aluseks on olnud ebaõige lammutusprojekt. Halduskohtu otsus legitimeerib vastustaja ebaõiget halduspraktikat, mis aktsepteerib lammutamist katse ja eksituse meetodil. Oluliste asjaolude uurimine ei saa toimuda alles halduskohtumenetluses.
8.Tallinna linn palub 28.06.2024 vastuses jätta kaebajate apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Vaidlustatud lammutusloa aluseks oleva ehitusprojekti järgi kuuluvad Pirita tee 28 hooned lammutamisele kuni maapinnani ning selle käigus likvideeritakse ainult lammutatavate hoonete endi võrguühendused. Lammutustööd ei puuduta maa-aluseid vee- ja kanalisatsioonitorustikke ning elektrikaableid, vaid need jäävad maa sisse alles. Kuivõrd kõigi kaebajate veevarustuse tagamine toimub C-hallis asuva veemõõdusõlme kaudu ja selles osas on halduskohus lammutusloa tühistanud, siis on kaebajate huvid igati kaitstud. Kolmas isik esitas juba esimese astme kohtumenetluse ajal vastustajale muudatusprojekti, mis näeb ette C-halli veemõõdusõlme säilitamise ning kus on selgitatud veemõõdusõlme säilitamise meetodit ja veetorustiku paiknemissügavust. Halduskohtu otsusest tulenevalt peab kolmas isik esitama C-halli osas uue ehitusloa taotluse, mille menetlusse kaasatakse mh kaebajad. Kaebajad ei ole tõendanud, et lammutusloa realiseerimise korral katkeksid nende kinnisasjade kanalisatsiooni- ja elektriühendused. Kaebajate eksperdid on selles osas üksnes märkinud, et dokumentatsioon on ebaselge. Kaebajad püüavad jätta muljet, et ehitusprojekt on koostatud, ilma et maa all asuvate trasside asukohad oleksid teada. See ei vasta tõele (vt Ankord OÜ geoalus). Väited, et trassid külmuvad või lõhutakse, kui hooned pealt ära lammutatakse, ei ole tõsiseltvõetavad. Ebaloogiline on eeldada, et kui mujal on trassid ca 2 m sügavusel ehk allpool külmumispiiri, siis hoonete all on need 0,5 m sügavusel. Ehitusprojekt näeb ette elektrikilbi säilitamise ning peaelektrikilbi ja transiitkaablite ühenduskohtade kaitsmise vihma eest. Kohus märkis õigesti, et elektrikilbi säilitamiseks vajalikke tingimusi saab täpsustada tööprojektis. Kaebajate õigusi ei saa puudutada, millise meetmega täpselt elektrikilbi kaitse ilmastiku eest tagatakse ja millises etapis konkreetne meede otsustatakse. Pole teada, millisel õiguslikul alusel kaebajad Pirita tee 28 kinnistul olevaid trasse kasutavad. Kaebajatel on võimalik eraldiseisvad liitumispunktid ja trassid taotleda ning välja ehitada, selle asemel, et õigusliku aluseta kasutada Pirita tee 28 kinnistul asuvaid trasse. Kui ehitusprojekti on koostanud pädev isik ja ehitusloa menetluses ei ole tuvastatud vigu ehitusprojektis ning ehitusprojekt on kooskõlastatud kõigi asjakohaste ametiasutuste poolt, ei pea pädev asutus ehitusluba andes täiendavalt põhjendama kõiki ehitusprojekti valikuid. Halduskohtu otsus on õiglane ja õiguspärane mh menetluskulude jaotust puudutavas osas.
9.Maarjamäe Kodu OÜ palub 26.06.2024 seisukohas jätta kaebajate apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata juba üksnes põhjusel, et kaebajatel puudub kaebeõigus. Ringkonnakohus on 22.05.2023 määruses selgitanud (p 9), et kaebajate õiguslikult kaitstav huvi ei ulatu kaugemale ühenduste säilimisest. Kaebuse rahuldamine eeldab, et tuvastatud on kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine. Kaebajad on ehitusloa vaidlustamisel tuginenud sisuliselt sellele, et neil on õigus kasutada Pirita tee 28 kinnistul paiknevaid trasse ning seega ka nõuda nende säilimist. Vaidlust ei ole selles, et kaebajad kõnealuseid trasse faktiliselt kasutavad. Kaebajad ei ole aga 7(15)
3-23-605 näidanud ära subjektiivset õigust kasutada Pirita tee 28 kinnistul paiknevaid vee-, kanalisatsiooni- ja elektritrasse (leping, servituut vms). Kaebajad ei ole võtnud midagi ette, et saavutada endale korrektsed liitumised, vaid on lihtsalt kasutanud ära Pirita tee 28 kinnistu igakordse omaniku heasoovlikkust. Kolmas isik ei plaani küll kaebajate vee-, kanalisatsioonija elektriühendusi katkestada, kuid sellest ei teki kaebajatele veel kaitstavat õigust otsustada Pirita tee 28 kinnistul toimuva üle. Isegi kui kaebajatel oleks kaebeõigus, siis muudetakse keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlme (mille kaudu toimub kõigi naabruses asuvate elumajade, sh kaebajate kinnistute varustamine veega) säilitamist puudutavas osas ehitusprojekti ning taotletakse uut ehitusluba, mistõttu ei ole kaebajate veeühenduse küsimus enam asjakohane. Kolmas isik selgitas 23.04.2024 avalduses, et vahetult enne halduskohtu otsuse tegemist selgus üllatuslikult, et naabruskonna elumajade veega varustamine ei toimu keskpaviljoni D-halli, vaid C-halli kaudu. Projekteerija oli esitanud vastustajale kooskõlastamiseks muudatusprojekti, millega säilitatakse C-halli veemõõdusõlm ning ühtlasi selgitati veemõõdusõlme säilitamise meetodit ja veetorustiku paiknemissügavust. Halduskohus tühistas vaidlusaluse ehitusloa osas, milles see ei näe ette Challi veemõõdusõlme säilitamist. Kuigi C-halli veemõõdusõlme säilitamise küsimuse olnuks võimalik lahendada ka uut ehitusluba taotlemata, ei ole kolmas isik ega vastustaja halduskohtu otsust vaidlustanud, vaid kavatsevad seda järgida (s.o vähemasti keskpaviljoni Challi osas taotletakse ehitusluba uuesti). Järelikult ei ole veeühenduse katkestamist puudutavad väited enam asjakohased. Kaebajad ei ole tõendanud kanalisatsiooni- ja elektriühenduste katkemist. HKMS § 59 lg 1 järgi on kaebajatel kohustus oma väidet tõendada. Kaebajad ei ole seda teinud, vaid on tõstatanud ainult paljasõnalisi kahtlusi (sh on eksperdiarvamustes sisuliselt üksnes väidetud, et ühenduste säilimine on dokumentatsiooni põhjal ebaselge). Kaebajad ei ole ka avaldanud soovi teostada kolmanda isiku kinnistul ehitusuuringuid. Ehitusprojekti koostamisel ei olnud trasside asukoht teadmata ja nende väljaselgitamiseks ei olnud tarvis teha lisauuringuid. Ehitusprojekti aluseks oli mh värskelt koostatud geoalus koos kõigi olemasolevate hoonete ja maa-aluste trassidega (vt Ankord OÜ koostatud maa-ala plaan tehnovõrkudega). Ka C- ja Dhallidega seotud segadus ei tõusetunud sellest, et teadmata olnuks trasside asukoht, vaid kaebajate kinnistute suunas kulgeb paralleelselt mitmeid trasse ja hiljem selgus, et ühendus toimub varasemalt arvatud D-halli veemõõdusõlme asemel hoopis C-hallis paikneva veemõõdusõlme kaudu. Lammutustööd ei puuduta maa-aluseid trasse, vaid üksnes hoonete lammutamist maapinnani ja nende hoonete võrguühenduste katkestamist. Lammutustööde eelselt korraldatakse võrgukatsetused, mistõttu on püsivamate probleemide ja katkestuste risk viidud miinimumini. Lammutamisel võetakse tarvitusele kõik vajalikud meetmed säilitatavate tehnovõrkude kaitseks ning nende turvaliseks toimimiseks ka pärast hoonete likvideerimist. Vajadusel kaasatakse eksperte ja võrguettevõtjate esindajaid. Kõik asjaomased võrguvaldajad on ehitusprojekti kooskõlastanud. Ebaloogiline on kahtlus, et moodulhoonete all on trassid tavapärasest ca 2 m sügavusest kõrgemal. Elektrikilbi säilitamise meetodit on võimalik täpsustada tööprojektis. Ehitusprojektist tulenes igal juhul kohustus säilitada elektrikilp kaitstuna ilmastiku eest. Millise meetmega see täpselt tagatakse ja millises etapis konkreetne meede otsustatakse, ei saa puudutada kaebajate õigusi. Olukorras, kus kaebajad ei ole tõendanud kanalisatsiooni- ja elektriühenduste katkemist, ei saanud kaebuse rahuldamist tingida ainuüksi ehitusloa väidetavalt ebapiisav põhjendamine.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus on seisukohal, et kaebajate apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb osaliselt rahuldada menetluskulude väljamõistmist puudutavas osas. 8(15)
3-23-605 Vaidluse ulatus apellatsiooniastmes
11.Halduskohus tühistas vaidlusaluse TLPA 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 (dtl 43–58) osaliselt ehk osas, milles ehitusluba ei näinud ette keskpaviljoni (ehitis nr 1; EHR kood 120220560) hallis C asuva veemõõdusõlme säilitamise kohustust. Vastustaja ja kolmas isik ei ole halduskohtu otsust vaidlustanud. Halduskohus tuvastas otsuses (p-d 44–45), et Maarjaheina tn 12 kinnisasja veega varustamine toimub keskpaviljoni C-halli alt kulgeva veetrassi kaudu, mistõttu rikub lammutusluba selle kinnisasja omaniku Q.B õigusi, sest lammutusluba ei taga C-hallis asuva veemõõdusõlme ning seeläbi Maarjaheina tn 12 kinnisasja veevarustuse säilimist. See halduskohtu järeldus tugines eeskätt kaebajate esitatud A. Tammiku 16.01.2024 e-kirjas (dtl 505–507) ja 18.01.2024 arvamuses (dtl 508–519) toodud seisukohtadel. Kolmas isik esitas halduskohtule 23.04.2024 avalduse (dtl 618–619), millele olid lisatud muudetud ehituskorraldusplaan koos seletuskirjaga (dtl 620–640) ning projekteerija 22.04.2024 kinnitus (dtl 641–642), et veetorustiku täiendava uurimise tulemusena on selgunud, et nii Maarjamäe tn kui ka Maarjaheina tn elamute veevarustus toimub läbi C-halli, mitte D-halli veemõõdusõlme. Vastustaja kinnitas 23.04.2024 avalduses (dtl 644), et kolmanda isiku viidatud muudatustega ehitusprojekt on tõepoolest TLPA menetluses. Halduskohus märkis otsuses (p 38), et ta ei pea täiendavate tõendite kogumist või uurimist vajalikuks.
12.Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud halduskohtul kujunenud olukorras põhjust keelduda HKMS § 130 p 2 alusel asja arutamise uuendamisest ning see tõi praegusel juhul kaasa vaidluse lahendamisel tähtsust omanud asjaolu ebaõige tuvastamise. See ei mõjutanud küll vaidlustatud ehitusloa osalist tühistamist, mis on üldkehtiva toimega (vt HKMS § 177 lg 2), kuid mõjutas menetluskulude jaotust. Kaebajate üks keskne väide on olnud, et lammutusluba ei taga piisava kindlusega nende kinnisasjade veega varustamise jätkumist. Halduskohus ongi tuvastanud, et vähemasti Maarjaheina tn 12 kinnisasja veevarustus on olnud tagatud keskpaviljoni C-hallis asuva veemõõdusõlme kaudu, kuid selle säilitamist lammutusluba ei nõudnud. Kolmanda isiku 23.04.2024 avalduse ja sellele lisatud dokumentide (sh projekteerija kinnituse) ning vastustaja 23.04.2024 kinnituse põhjal pidi halduskohtul aga tekkima vähemalt kahtlus, et keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlm omab tähtsust ka teiste kaebajate kinnisasjade veevarustuse jätkumise seisukohalt. Sellises olukorras ei saanud asja arutamise uuendamisega paratamatult kaasnev mõningane viivitus olla kaalukam vajadusest tuvastada vaidluse lahendamisel tähtsust omavad asjaolud õigesti. Asjakohatu on ka põhjendus, et kolmas isik ei olnud esitanud projekteerija seletuse algandmeid, sest kui kohus pidas nende esitamist vajalikuks, olnuks need võimalik asja arutamist uuendades kolmandalt isikult välja nõuda. HKMS § 130 p 2 jätab kohtule küll avara kaalutlusõiguse, kuid asja arutamise uuendamisest ei tohi keelduda meelevaldselt.
13.Võttes aluseks nii kolmanda isiku 23.04.2024 esitatud tõendid kui ka apellatsiooniastmes täiendavalt asja juurde võetud dokumendid, eeskätt keskpaviljoni lammutamiseks väljastatud uus TLPA 28.11.2024 ehitusluba nr 2412271/08470 (dtl 764–773) ja ehituskorraldusplaan (dtl 743) ning veetorustiku ümbertõstmiseks antud TLPA 15.11.2024 ehitusluba nr 2412271/08147 (dtl 758–763) ja veemõõdusõlme asendiplaan (dtl 744) koos ehitusprojektide seletuskirjadega (esitatud samade menetlusosaliste ja esindajatega haldusasjas nr 3-24-3481 kaebuse lisadena 6 ja 8, mille ringkonnakohus võtab kaebajate esitatud uute ehituslubade ja plaanide paremaks mõistmiseks ka praeguse haldusasja toimikusse), saab lugeda tuvastatuks, et kõigi kaebajate kinnisasjade veevarustus oli tagatud C-hallis paikneva veemõõdusõlme kaudu. Selle asjaolu üle ei ole menetlusosalistel apellatsiooniastmes enam olnud ka vaidlust. Hilisemates ehituslubades (vaidlustatud haldusasjas nr 3-24-3481) on nähtud ette, et enne keskpaviljoni lammutamist tuleb C-hallis 9(15)
3-23-605 asuv veemõõdusõlm asendada veemõõdukaevuga, säilitades kõik halli põranda all olevad veeja kanalisatsioonitorustikud. Praeguses vaidluses saab siiski hinnata üksnes 12.07.2022 väljastatud ehitusloa (lammutusloa) õiguspärasust. Seejuures tuleb võtta arvesse, et lammutusluba on keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlme puudutavas osas tühistatud ning selles osas ei ole halduskohtu otsust vaidlustatud. Eeltoodust tulenevalt ei ole apellatsiooniastmes enam vaja analüüsida seda, kas lammutusluba, mis lähtus ebaõigest ettekujutusest, et kaebajate kinnisasjade veevarustus on tagatud D-halli veemõõdusõlme kaudu, ning ei näinud ette C-halli veemõõdusõlme säilitamist ega ka täpsemaid meetmeid säilitatava veemõõdusõlme kaitsmiseks pärast hoonestuse lammutamist, ei oleks piisavalt taganud kaebajate kinnisasjade veevarustuse säilimist. Kui kaebajate kinnisasjade veega varustamine toimub C-hallis asuva veemõõdusõlme kaudu, siis ei saa D-hallis paikneva veemõõdusõlmega seonduv rikkuda nende õigusi.
14.Seega saab apellatsiooniastmes jätkuvalt olla vaidluse all üksnes see, kas lammutusloas (või selle aluseks olnud lammutusprojektis) pidanuks olema nähtud ette täpsemad nõuded, mis tagaksid kaebajate kinnisasjade elektri- ja kanalisatsiooniühenduste säilimise. Veevarustusega seonduvaid väiteid tuleb hinnata üksnes veetorustikku (mitte veemõõdusõlmi) puudutavas osas. Ringkonnakohus selgitab täiendavalt, et kuigi vastustaja on väljastanud keskpaviljoni C-halli lammutamiseks 28.11.2024 tervikuna uue ehitusloa ja praeguses asjas vaidlustatud 12.07.2022 ehitusluba on sellest tulenevalt C-halli osas tervikuna ammendunud (sh halduskohtu otsusega tühistamata jäetud ulatuses), ei ole siinse vaidluse asjaoludel otstarbekas hakata asja menetlust HKMS § 152 lg 1 p 4 analoogia alusel osaliselt lõpetama ega selgitada välja kaebajate soovi ja vajadust minna HKMS § 152 lg 2 alusel üle nn jätkutuvastuskaebusele. Seda eeskätt põhjusel, et kaebajate väited seoses trassidega laienevad kogu lammutustööde alale, mitte ei seostu kitsalt C-halliga, ning kuna kaebajate etteheited ei ole ka sisuliselt põhjendatud (vt allpool), siis jääks kaebus mh tuvastamisnõude osas rahuldamata. Apellatsioonkaebuse lahendamine
15.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebajad ei ole tõendanud ega ka usutavalt põhistanud, et Pirita tee 28 kinnistul asuva hoonestuse lammutamine võiks seada ohtu vee- ja kanalisatsiooniteenuse toimimise kaebajatele kuuluvatel kinnisasjadel. Puudub vaidlus, et vee- ja kanalisatsioonitrassid läbivad Pirita tee 28 kinnistut, kuid oluline on silmas pidada, et TLPA 12.07.2022 ehitusloaga lubati Pirita tee 28 hooned lammutada üksnes kuni maapinnani ning see lammutusluba ei hõlmanud maapõues olevate trasside likvideerimist vms (vt lammutusprojekti seletuskiri, p 4 – dtl 66). Ehkki ehituskorraldusplaanil (dtl 76) on mitmes kohas välja toodud, et mõni ühendus või torustik „likvideeritakse“ (sh tähistatud mitmed trassid punase ristiga, mis viitab tingmärkide järgi likvideerimisele), tuleb seda plaani koosmõjus projekti seletuskirjaga mõista viisil, et suletakse üksnes Pirita tee 28 hoonete võrguühendused, kuid muus osas jäävad trassid alles ja nende jätkuv kasutamine ei ole kuidagi takistatud. Eeltoodud järeldust ei muuda see, et keskpaviljoni lammutamiseks antud uue 28.11.2024 ehitusloa aluseks olnud muudetud lammutusprojekti ehituskorraldusplaanil on samad torustikud märgitud säilitatavatena. Usutav on, et kõnealuse muudatuse põhjuseks oli eelkõige varasema plaani mitmeti mõistetavus ning sellest tekkinud vaidlused.
16.Kaebajad on Meelis Tombergi 22.02.2024 arvamusele (dtl 563–565) tuginedes leidnud, et kuna hoonete alused trassid rajatakse tavapäraselt 0,5 m sügavusele, siis juhul, kui trasside kohal asuvad hooned lammutatakse, võivad trassid külmuda ja elutähtsate teenuste ühendused katkeda. Ringkonnakohtu hinnangul on M. Tombergi arvamuses välja toodud kahtlus oletuslik ja ebausutav. Kaebajate teine asjatundja A. Tammik ei ole sellist kahtlust tõstatanud 10(15)
3-23-605 ning on seejuures viidanud, et vee- ja kanalisatsioonitrassid kulgevad maa sees kõrvuti. Pole tõenäoline, et kinnistut läbivad (st mitte kinnistul lõppevad või kinnistul asuvate hoonetega seotud) vee- ja kanalisatsioonitrassid, mis kulgevad muul juhul ligikaudu 2 m sügavusel, tõstetaks hoonete alla jäävas ulatuses maapinna lähedale (ca 0,5 m sügavusele). See oleks ilmselgelt ebaratsionaalne ning muudaks torustiku rajamise kulukamaks (sh suureneks trassi pikkus) ja torustiku vähem töökindlaks (nt suureneks ummistuste võimalus). Kuna Pirita tee 28 kinnistu maa-aluseid vee- ja kanalisatsioonitorustikke faktiliselt ei likvideerita (s.o analoogselt eespool märgitule tuleb ehituskorraldusplaanil „likvideeritavana“ tähistatud veeja kanalisatsioonitorustikke käsitada koostoimes seletuskirjaga selliselt, et katkestatakse üksnes lammutatavate hoonete ühendused nende trassidega) ning lisaks puudus mõistlik põhjus arvata, et trasside toimivus võiks sattuda hoonestuse lammutamise tagajärjel ohtu, ei saa õigusvastaseks pidada, et vastustaja ei seadnud lammutusloale torustikega seonduvalt lisatingimusi ega nõudnud projekti täiendamist torustike külmumise vältimiseks vajalike meetmetega. Lammutusprojekti seletuskirja p 3.3 näeb mh ette, et lammutustööde teostamine töös olevate torustike lähedal peab toimuma põhiliselt käsitsi ning järelevalve all. Samuti kinnitavad TLPA 28.11.2024 ehitusloa aluseks olnud lammutusprojekti seletuskiri (p 4, lk 7) ning TLPA 15.11.2024 ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti seletuskiri (p 1.2.3, lk 6), et keskpaviljoni C-halli all asuvad veetorustikud paiknevad 1,8 m sügavusel, mistõttu on tagatud nende külmakindlus ka välitingimustes. Pole mõistlikku põhjust arvata, et sama ei kehtiks ka teiste Pirita tee 28 hoonete või hallide aluste torustike kohta.
17.Lammutusprojekti seletuskirja p-des 3.1 ja 4 välja toodud elektrikaablite lahtiühendamine puudutab üksnes lammutatavate hoonete elektriühenduste katkestamist. Olemasolevad kaablid jäetakse maa sisse alles ja lammutamise käigus ei toimu nende väljakaevamist. Pinge all olevate (st säilitatavate) elektrikaablite läheduses peavad lammutustööd toimuma põhiliselt käsitsi ning järelevalve all (vt seletuskirja p 3.3). Samuti on projektis nähtud ette, et objekti peaelektrikilp tuleb säilitada ning võtta tarvitusele meetmed peaelektrikilbi ja transiitkaablite ühenduskohtade kaitsmiseks vihma eest (vt seletuskirja p 4). Halduskohus nõustus vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et lammutusprojektis sätestatud elektrikilbi säilitamise ja ilmastiku eest kaitsmise kohustus on piisav, et tagada kaebajate kinnisasjadel elektriühenduste säilimine ning täpsemad tingimused elektrikilbi säilitamiseks on võimalik lahendada tööprojekti staadiumis. Kaebajad on rõhutanud, et kuna lammutamise korral puudub tööprojekti koostamise kohustus, siis ei saa rääkida erinevatest staadiumitest ning kõik tööde teostamiseks vajalikud juhised ja lahendused tuleb anda lammutusprojektis.
18.Kuigi lammutamise eesmärk on ehitis osaliselt või täielikult eemaldada või likvideerida, kujutab lammutamine olemuselt samuti ehitamist (vt EhS § 4 lg-d 1 ja 4) ning lammutamisel tuleb seega samuti järgida ehitamisele kehtestatud nõudeid. EhS § 38 lg 2 ja EhS lisa 1 kohaselt peab üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga mitteelamu lammutamiseks olema ehitusluba. Ehitusloa andmise eelduseks on see, et esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktide nõuetele (EhS § 42 lg 1). Ehitusprojekti kohaselt peab olema võimalik ehitada ning kontrollida mh ehitamise nõuetele vastavust (EhS § 13 lg 2). Üksikasjalikumad nõuded ehitusprojektile on sätestatud määruses nr 97 ja selle § 25 reguleerib eraldi ehitise lammutamiseks koostatava ehitusprojektiga seonduvat. Määruse nr 97 § 25 lg 3 kohaselt peab ehitusprojekt ehitise lammutamiseks sisaldama piisavat teavet lammutustegevuse ulatuse kohta, et hinnata lammutamisega kaasnevaid mõjusid ja anda ehitusluba. Ehitise lammutamiseks ehitusloa taotlemisel esitatava ehitusprojekt sisule esitatud miinimumnõuded on loetletud määruse nr 97 § 25 lg-s 5, mille järgi peab lammutusprojekt mh sisaldama tööde alasse jäävate (säilitatavate) tehnovõrkude ja -rajatiste kaitsmise nõudeid, viisi ja ulatust (p 2) ning tehnovõrgu ja -rajatise lahtiühendamise tingimusi ja kohti (p 4). Määruse nr 97 § 25 lg-st 6 tulenevalt peab 11(15)
3-23-605 lammutusprojektis lisaks määrama olemasoleva tehnovõrgu ja -rajatise kaitsmise, lahtiühendamise või likvideerimise meetodid (kooskõlastatult võrgu või rajatise omanikuga).
19.Ringkonnakohus on halduskohtuga samal seisukohal, et kuigi lammutamiseks koostatava ehitusprojekti puhul ei ole määruse nr 97 §-s 25 eristatud ehitusprojekti staadiume, ei välista see iseenesest võimalust koostada pärast ehitusloa saamist vajadusel täpsem lammutusprojekt. Määruse nr 97 eelnõu (EIS toimik nr 15-0927) seletuskirja (lk 16) kohaselt on lammutamisega seotud nõuete kehtestamisel lähtutud samadest põhimõtetest nagu ehitise ehitusprojekti puhul. Pidades silmas, et ehitusloa taotleja võib määruse nr 97 § 13 lg-st 1 tulenevalt esitada ehitusloa taotlemisel ehitusprojekti enda valitud staadiumis, siis ei pruugi ka lammutamiseks ehitusluba taotledes esitada lammutusprojekti, mis vastaks juba kõigile tööprojekti nõuetele, vaid oluline on see, et ehitusprojekt sisaldaks vähemalt määruse nr 97 § 25 lg-s 5 nõutud andmeid. Üksnes siis, kui ehitusprojekt ei sisalda eelviidatud minimaalselt nõutavaid andmeid, saab pädev asutus EhS § 44 p 5 alusel keelduda ehitusloa andmisest. Määruse nr 97 § 25 lg-st 3 järeldub samuti, et ehitusloa andmiseks peab ehitusprojekt sisaldama piisavat teavet lammutustegevuse ulatuse kohta, et hinnata lammutamisega kaasnevaid mõjusid (vt ka EhS § 44 p-d 4, 10, 11), kuid pädev asutus ei pea lammutamiseks ehitusloa andmist otsustades asuma kontrollima seda, kas esitatud ehitusprojekt on piisavalt täpne, et ehitist lammutaval ehitusettevõtjal oleks selle järgi võimalik lammutamine lõpule viia. Lammutusloa andmiseks ei pea lammutusprojekt vastama kõigile määruse nr 97 § 25 lgtes 2, 4, 6 ja 7 toodud tingimustele, vaid ka ehitise lammutamise puhul on võimalik need küsimused täpsemalt lahendada hiljem tööprojekti staadiumis.
20.Määruse nr 97 eelnõu seletuskirjast ei nähtu, kui täpselt peaksid lammutamiseks ehitusloa taotlemisel esitatavas ehitusprojektis kajastuma tehnovõrkude ja -rajatiste kaitsmise nõuded, viis ja ulatus (määruse nr 97 § 25 lg 5 p 2) ning mille poolest erinevad nendest tehnovõrgu ja -rajatise kaitsmise meetodid (määruse nr 97 § 25 lg 6), mis tuleb lammutusprojektis küll enne lammutamise alustamist kindlaks määrata, kuid mida ei tule tingimata kajastada juba ehitusloa taotlemisel esitatavas projektis. Pidades silmas, et samasugune eristamine on nähtud ette ka määruse nr 97 § 25 lg 5 p 4 (s.o tehnovõrgu ja rajatise lahtiühendamise tingimused ja kohad) ning lg 6 puhul (s.o tehnovõrgu ja -rajatise lahtiühendamise või likvideerimise meetodid, mis tuleb kooskõlastada tehnovõrgu või rajatise omanikuga), saab teha järelduse, et meetodite all on peetud silmas eeskätt üksikasjalikke tehnilisi tingimusi. Seega ei pea need kajastuma juba ehitusloa taotlemisel esitatavas ehitusprojektis. Ringkonnakohus nõustub, et kaebajate õiguste kaitseks on piisav, et praegusel juhul tulenes ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektist kohustus säilitada peaelektrikilp kaitstuna ilmastiku eest, ning vastustaja ei pidanud ehitusloa andmiseks nõudma selle kohta väga üksikasjalikku tehnilist lahendust. Seejuures ei oma sisulist tähtsust, et 28.11.2024 ehitusloa aluseks olnud muudetud projekti seletuskiri ja ehituskorraldusplaan on varasemast üksikasjalikumad (nt tuuakse eraldi välja vajadus kaitsta elektrikilpi ka vandalismi eest ja koostada eraldi tööprojekt), sest ehitusloa taotlemiseks esitatav ehitusprojekt võib alati olla minimaalselt nõutavast täpsem (vt määruse nr 97 § 13 lg 2). Samal põhjusel ei ole oluline, et hilisemale plaanile on kantud varasemast rohkem andmeid.
21.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu hinnanguga, et kaebajate lammutusloa menetlusse kaasamata jätmine, mis tõi kaasa ka nende ära kuulamata jätmise, oli menetlusviga, kuid see ei tinginud elektri- ja kanalisatsioonivarustusega seonduvas osas ebaõige haldusakti andmist ning ei anna seega alust vaidlustatud TLPA 12.07.2022 ehitusluba tühistada suuremas ulatuses, kui halduskohus on seda teinud (vt HMS § 58, riigivastutuse seaduse § 3 lg 3 p 1). Nõustuda ei saa kaebajate seisukohaga, et ehitusloa aluseks olnud dokumentatsioon oli sedavõrd puudulik, et sisuliselt on kohtumenetluses toimunud kaebajate 12(15)
3-23-605 kulul ja tagantjärele haldusmenetlus (oluliste asjaolude väljaselgitamine). Kuigi kohtumenetluses on selgunud, et kaebajate kinnisasjade vee- ja kanalisatsiooniühenduste osas osutusid lammutusprojekti alusandmed osaliselt ekslikeks, ei saa väita, et nimetatud asjaolusid poleks üldse uuritud. Ehituskorraldusplaani lähtealuseks oli Ankord OÜ 02.05.2022 koostatud geodeetiline alusplaan (vt väljavõte veetrasside kulgemise kohta – dtl 524). Tuleb arvestada, et varasema tehnovõrkude koondplaani (P. Å. „EPIKOOP“ töö nr 2331-97/98 – dtl 533; täpsem väljavõte – dtl 536) ning ka AS Tallinna Vesi infosüsteemi väljavõtete (dtl 534–535) kohaselt võiski projekteerija arvata, et kaebajate kinnisasjade vee- ja kanalisatsiooniühendused toimuvad nimelt keskpaviljoni D-halli kaudu. Kaebajate asjatundja A. Tammik tuvastas AS Tallinna Vesi andmete põhjal samuti ekslikult, et peale Maarjaheina tn 12 kinnistu, saavad kõik ülejäänud kaebajate kinnistud veevarustuse D-halli kaudu (dtl 505–507). Kaebajate kinnisasjade teadaolevate võrguühenduste säilitamise nõue oli ehitusprojektis ette nähtud, mistõttu ei pidanud vastustaja lisama ehitusloale sellekohast lisatingimust.
22.Kolmas isik on vastuses apellatsioonkaebusele jätkuvalt seisukohal, et kaebajatel puudub TLPA 12.07.2022 ehitusloa vaidlustamiseks kaebeõigus. Ringkonnakohus märgib selle kohta järgmist. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust asjaolu üle, et kaebajate kinnisasjade elektri- ning vee- ja kanalisatsiooniühendused on aastaid toimunud Pirita tee 28 kinnisasja kaudu. Asjas on esitatud tõendid, et Pirita tee 28 kinnistu varasem omanik Eesti Näituste AS on sõlminud kaebajatega lepingud nii elektrienergia kui ka vee- ja kanalisatsiooniteenuste müügi kohta (vt kaebuse lisad 7–10 – dtl 13–20, 28–35) ning on vähemasti tarbitud elektrienergia eest esitanud kaebajatele ka müügiarveid (vt kaebuse lisad 11–14 – dtl 36–39). Tuleb nõustuda, et kaebajatele saab ette heita, et nad ei ole aastate jooksul pidanud vajalikuks kindlustada endale korrektseid võrguühendusi. Ebaselgus kaebajate võrguühenduste kulgemises on paljuski ilmselt tinginud ka praeguse vaidluse. Eeltoodule vaatamata tuleb võtta arvesse, et vaidlusaluste rajatiste kaudu tarbivad kaebajad teenuseid, mille toimimise tagamine on tänapäeval hädavajalik nii inimeste elu ja tervise kui ka keskkonna kaitseks (vt ka hädaolukorra seaduse § 2 lg 4 ning § 36 lg 1 1 p 1 ja lg 4 p 3). Seega ei ole võimalik väita, et võrguühenduste katkemine ei saa rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi (sh põhiseaduse § 26, § 28 lg 1) ning vastustaja ei pidanud lammutusluba andes nendega arvestama. Pirita tee 28 kinnistu omanik saab nõuda oma kinnisasja koormamist reaalservituudiga vastavalt asjaõigusseaduse § 158 lg-tele 1 ja 2. Kokkuvõte ja menetluskulud
23.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 3 alusel rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse osaliselt, tühistab Tallinna Halduskohtu 24.04.2024 otsuse resolutsiooni p-d 5 ja 6 ning teeb menetluskulude väljamõistmist puudutavas osas asjas uue otsuse. Muus osas jääb halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et kuigi halduskohtu otsuse resolutsiooni p-i 3 kolmas lause peaks kuuluma otsuse põhjendavasse osasse, mitte resolutsiooni, ei riku see siiski kaebajate õigusi ning ei välista järeldust, et keskpaviljoni Challis asuva veemõõdusõlme säilitamise kohustuse ette nägemata jätmine võib lisaks Maarjaheina tn 12 kinnistu omaniku õigustele rikkuda ka teiste kaebajate õigusi. Seega ei ole ka selles osas tarvis halduskohtu otsust muuta ega tühistada.
24.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega (HKMS § 108 lg 2). Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, 13(15)
3-23-605 mille esitamata jätmise korral kulusid välja ei mõisteta. Halduskohus leidis, et kuna kaebus rahuldatakse ühe kaebaja ühe kinnisasja osas, siis on see rahuldatud 20% ulatuses ning lähtus menetluskulude jaotamisel nendest osakaaludest. Kuivõrd asjas on tuvastatud, et C-halli veemõõdusõlm puudutab kõiki kaebajaid ja kõiki kinnisasju, siis tuleb ringkonnakohtu hinnangul lugeda kaebus rahuldatuks 1/3 ulatuses (s.o kolmest vaidlusalusest tehnovõrgust ühe osas). Osas, milles kaebus rahuldati, ei saa menetluskulude jaotamisel lähtuda HKMS § 108 lg-st 61, sest see säte kohaldub üksnes juhul, kui tühistamiskaebus jääb rahuldamata. Viidatud sättest lähtumine ei ole põhjendatud ka osas, milles kaebus jäi rahuldamata, sest erinevalt veemõõdusõlmedega seotust ei ole selles osas kohtumenetluse käigus mingeid uusi olulisi asjaolusid või põhjendusi esitatud.
25.Kaebajad taotlesid esimese astme kohtus menetluskulude hüvitamist kokku 33 116,30 eurot (käibemaksuta), sh riigilõiv 240 eurot, panga teenustasud 0,3 eurot ja kinnistusraamatu väljavõtete kulu 16 eurot. Halduskohus hindas esindajakulud HKMS § 109 lg 6 tähenduses vajalikuks ja põhjendatuks 12 000 euro ulatuses ning arvestas lisaks riigilõivu 80 eurot, panga teenustasusid 0,3 eurot ja kinnistusraamatu väljavõtete kulu 16 eurot. Ringkonnakohus märgib esiteks, et halduskohus on menetluskulude väljamõistmisel arusaamatult arvestanud riigilõivu üksnes 80 euro ulatuses, kuigi kaebajad tasusid riigilõivu 160 eurot (tegelikult tasuti 225 eurot, kuid enam makstud 65 eurot on halduskohtu otsuse resolutsiooni p-ga 4 tagastatud). Taotletud esindajakulu (kokku advokaatide 149,4 töötunni eest) kandmise kohustus on advokaadibüroo arvetega HKMS § 109 lg 11 nõuete kohaselt tõendatud. Kaebajate menetluskuluna ei saa võtta arvesse kinnistusraamatu väljavõtete saamise kulu, sest kõnealuse kulu kandmise kohta ei ole esitatud nõuetekohaseid tõendeid. Tegemist ei ole HKMS § 103 lg 1 p-s 1 nimetatud kuluga ja sellele ei laiene HKMS § 109 lg-s 1 1 sätestatud erand. Sedalaadi kulu väljamõistmiseks tuleb HKMS § 109 lg 1 järgi esitada kohtule nii arve kui ka selle tasumist tõendav dokument. Samuti ei näe menetlusseadustik ette riigilõivu tasumisega seonduvate panga teenustasude arvestamist menetluskuluna. Kuigi halduskohus on jätnud kaebajate 01.04.2024 taotluse tähelepanuta, võib siiski nõustuda halduskohtu hinnanguga, et asja mahtu ja keerukust arvestades saab kaebajate esindajakulu pidada põhjendatuks ja vajalikuks 12 000 euro ulatuses. Kaebajad ei ole sellele apellatsioonimenetluses vastuväiteid esitanud. Kuna arvete saajateks on märgitud Maarjamäe Ühendus MTÜ ja Q.B , siis saab menetluskulud mõista välja üksnes Q.B kasuks. See ei tingi siiski väljamõistetavate menetluskulude täiendavat vähendamist, sest kaebajate arv ei mõjutanud eraldiseisvalt esindajakulude suurust. Kuna ringkonnakohtu hinnangul on kaebus rahuldatud 1/3 ulatuses, siis tuleb Tallinna linnalt mõista Q.B kasuks välja halduskohtus kantud menetluskulude katteks 4053,33 eurot (12 160 × 1/3). Ülejäänud osas jäävad kaebajate menetluskulud esimese astme kohtus nende endi kanda.
26.Apellatsioonimenetluses on kaebajad tasunud riigilõivu kokku 160 eurot ning kandnud esindajakulu 18 642,77 eurot (vastab advokaatide 67,1 töötunnile). Ringkonnakohtu hinnangul saab arvesse võtta üksnes neid advokaadibüroo arveid, millel on üheks maksjaks märgitud ka Q.B (kogusummas 9029,57 eurot, sh käibemaks). Menetluskulude väljamõistmisel ei saa võtta arvesse neid arveid, mille saajaks on märgitud menetlusväline isik (arved nr 4394/24EE, 4718/24EE, 4964/24EE, 4295/25EE). Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt saab teise isiku poolt kantud kulud HKMS § 109 lg 5 alusel menetlusosalisele välja mõista üksnes juhul, kui menetlusosalisel on kohustus need kulud kandnud isikule hüvitada (nt 08.01.2026 otsus nr 3-23-125, p 24; 27.11.2025 otsus nr 3-23-885, p 111; 09.06.2023 otsus nr 3-20-2247, p 27; 15.12.2022 otsus nr 3-20-1310, p 37.1; 15.10.2013 otsus nr 3-3-135-13, p 30). Vastaspoolelt saab välja mõista vaid menetlusosalise kulusid, mitte menetlusvälise isiku kulusid, olenemata sellest, et menetlusvälise isiku kulud võivad samuti seonduda menetletava kohtuasjaga. Ühestki menetlusdokumendist ei nähtu, et kaebajatel 14(15)
3-23-605 oleks kohustus advokaadikulud menetlusvälistele isikutele hiljem hüvitada. Kaebajate esindajakulud ringkonnakohtus saab lugeda HKMS § 109 lg 6 tähenduses põhjendatuks ja vajalikuks 8000 euro ulatuses. Ringkonnakohus arvestab, et apellatsiooniastmes on esitatud uusi tõendeid ja asjas toimus ka kohtuistung. Kuna kaebajate apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt üksnes menetluskuludega seoses, saab selle lugeda rahuldatuks ligikaudu 10% ulatuses. Seega tuleb Tallinna linnalt mõista Q.B kasuks välja apellatsiooniastmes kantud menetluskulude katteks 816 eurot (8160 × 0,1). Ülejäänud osas jäävad ringkonnakohtus kantud menetluskulud kaebajate endi kanda.
27.Tallinna linn ei ole esimese ega teise astme kohtu menetlusega seoses kulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad vastustaja menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
28.Maarjamäe Kodu OÜ palus esimese astme kohtus mõista kaebajatelt tema kasuks välja 9998 eurot (ilma käibemaksuta, vastab advokaadi 47,6 töötunnile). Halduskohus jättis küll kolmanda isiku 01.04.2024 taotluse tähelepanuta, kuid siiski võib ka selles osas nõustuda kohtu lõppjäreldusega, et asja mahtu ja keerukust arvestades saab kolmanda isiku esindajakulu pidada HKMS § 109 lg 6 tähenduses põhjendatuks ja vajalikuks 7000 euro ulatuses. Ringkonnakohtu menetluses on kolmas isik taotlenud esindajakulu hüvitamist 6636 eurot (ilma käibemaksuta, vastab advokaadi 31,6 töötunnile). Kolmanda isiku apellatsiooniastmes kantud menetluskulu tuleb ringkonnakohtu hinnangul lugeda vajalikuks ja põhjendatuks 5000 euro ulatuses. Kulude kandmise kohustus mõlemas kohtuastmes on HKMS § 109 lg 11 nõuete kohaselt tõendatud. Arvestades, et kaebus tuleb lugeda rahuldatuks 1/3 ulatuses ja apellatsioonkaebus 1/10 ulatuses, siis tuleb HKMS § 108 lg-te 2 ja 8 alusel mõista kolmanda isiku menetluskulude hüvitamiseks kaebajatelt solidaarselt välja summa, mis vastab osale, milles kaebus ja apellatsioonkaebus jäid rahuldamata. Halduskohtus kantud menetluskulude katteks tuleb kaebajatelt mõista Maarjamäe Kodu OÜ kasuks välja 4666,67 eurot (7000 × 2/3) ja apellatsiooniastme menetluskuludega seoses 4500 eurot (5000 × 0,9). Ülejäänud osas jäävad kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.
29.Jõustunud otsuse arvutivõrgus avaldamisel tuleb asendada kaebajate nimed tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt)
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.