Tartu Ringkonnakohus Tiina Pappel, Einar Vene, Madis Ernits 28.08.2025, Tartu 3-22-2324 OÜ Kondsor kaebus XXXa vastu kahju hüvitamise nõudes seoses Tartus Aleksandri 8 ja 8a kruntide detailplaneeringu menetlusega Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu 22.03.2024. a otsus Menetlusealus ringkonnakohtus OÜ Kondsor apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebaja/apellant – OÜ Kondsor Esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik Vastustaja – XXX Esindaja Kadri Valdre
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 22.03.2024. a otsuse resolutsioon muutmata, muutes halduskohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega.
2.Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 29.09.2025 (HKMS § 212 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ-le Kondsor kuuluvad Tartus XXX ja 8a asuvad kinnistud. Kinnistud piirnevad XXXale kuuluva Aleksandri tn 10 kinnistuga, millel asub munitsipaallasteaed Sass.
2.Tartu Linnavalitsus algatas OÜ Kondsor algatusel 17.07.2007. a korraldusega nr 905 Tartus XXX asuvale krundile ärihoone ehitamiseks XXX ja XXX a kruntide detailplaneeringu (tl 7-8).
Vastustaja teatas detailplaneeringu menetluse käigus 05.02.2018 kaebajale saadetud kirjas (tl 41), et arvestades tuleohutusnõudeid ja nendest linna krundile tuleneda võivaid ehituslikke piiranguid, tuleb Aleksandri 8 krundile kavandatav uushoonestus (H3 ja galerii) planeerida Aleksandri 10 krundi piirist vähemalt 4 meetri kaugusele (edaspidi 8 meetri nõue). Haldusasi 3-18-1901
4.8 meetri nõude sisulise põhjendatuse üle toimus vaidlus haldusasjas 3-18-1901, kus kaebaja nõudeks oli kohustada vastustajat detailplaneeringut vastu võtma.
5.Tartu Halduskohus jättis 02.12.2019. a otsusega (tl 170-175) kaebuse rahuldamata. Kohus leidis muuhulgas, et tõendatud ei ole vastustaja kestev/jätkuv õigusvastane tegevusetus kaebaja taotlusel algatatud haldusmenetluses kuni kohustamiskaebusega halduskohtusse pöördumiseni. Tartu Ringkonnakohus jättis 19.11.2020. a otsusega (tl 176-184) halduskohtu otsuse muutmata.
6.Riigikohus tühistas 30.03.2021. a otsusega (tl 185-188) Tartu Ringkonnakohtu 19.11.2020. a otsuse ja saatis asja ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Riigikohus leidis seoses 8 meetri nõudega, et üldjoontes on põhjendatud vastustaja seisukoht, et siseministri 30.03.2017. a määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ (määrus nr 17) § 22 lõikes 2 ette nähtud 8-meetrine tuleohutuskuja võiks jaguneda krundinaabrite vahel võrdselt. Kuid selle põhimõtte puhul tuleb arvestada erandi võimalusega ning erandit asjakohastel juhtudel kaaluda. Vastustaja ei ole teinud kaalutlusvigu, välistades võimaluse ehitada lasteaiahoone tulevikus kaebaja kavandatava hoonega kokku või vähendada kuja muude ehituslike võtetega. Ka lasteaiale kehtestatud nõudeid arvestades on linn asjakohaselt lähtunud soovist tagada, et tulevikus oleks kaebaja kavandatava hoone ja lasteaiahoone vaheline kaugus vähemalt 8 m. Samas tuleb välja selgitada, kas võimalus lasteaia krundile ehitada, mida linn oma nõudmisega planeerimis-menetluses kaitseb, ei ole niikuinii välistatud ehk kas kaebaja omandiõiguse kitsendamiseks esineb tegelik vajadus. Samuti tuleb põhjalikumalt kontrollida, kas kaebajale jääks krundi piirist 4 meetri kaugusele ehitades piisav võimalus hoonestada XXX tänavaäärne ala. Riigikohus nõustus haldus- ja ringkonnakohtuga selles, et kuigi menetlusaeg on olnud pikk, nähtub asja materjalidest, et vastustaja ei ole olnud õigusvastaselt tegevusetu ega ole detailplaneeringu menetlusega õigusvastaselt viivitanud. Samuti pole vastustaja rikkunud kaebaja õiguspärast ootust.
7.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 23.09.2021. a otsusega (tl 42-48) kaebuse ning kohustas vastustajat detailplaneeringu vastuvõtmiseks. Otsus jõustus 25.10.2021. Detailplaneering ja kahju hüvitamise taotlus
8.Vastustaja võttis detailplaneeringu vastu ja suunas avalikule väljapanekule 20.01.2022. Vastustaja kehtestas detailplaneeringu 09.06.2022.
9.OÜ Kondsor esitas 03.08.2022 Tartu Linnavalitsusele kahju hüvitamise taotluse. Vastustaja jättis 03.10.2022. a otsusega nr 9-3.2/DP-07-020 taotluse rahuldamata. Menetlus halduskohtus
10.Kaebaja esitas 31.10.2022 Tartu Halduskohtule hiljem täiendatud hüvitamiskaebuse
2
järgmiste nõuetega: mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor hüvitis summas 1 380 997 eurot (otsene varaline kahju); mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor hüvitis saamata jäänud tulu eest kohtu äranägemisel määratud ulatuses; mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor viivised väljamõistetavalt kahjuhüvitiselt seadusjärgses määras alates käesoleva kaebuse esitamisest kuni nõude rahuldamiseni.
11.Kaebaja leidis, et 8 meetri nõue esitati talle õigusvastaselt. Linnavalitsuse 29.01.2018. a istungi protokollist sellist arutelu ei nähtu. Vastustaja ei olnud kogu eelneva 11 aastat kestnud menetluse kestel sellist tuleohutuslikku probleemi esile toonud. Päästeamet oli 12.12.2017 andnud detailplaneeringule kooskõlastuse.
12.Kaebaja tugines sellele, et Tartu Ringkonnakohus kohustas 23.09.2021. a otsuses vastustajat detailplaneeringut vastu võtma. Ringkonnakohus leidis, et 8 meetri nõue ei olnud põhjendatud ning puuduvad takistused detailplaneeringu vastuvõtmiseks. Kaebaja hinnangul leidis ringkonnakohus, et 05.02.2018 täiendava nõude esitamine oli õigusvastane ning vastustaja tegevusetus ehk detailplaneeringu vastu võtmata jätmine selle nõude täitmata jätmise tõttu oli õigusvastane. Riigikohtu seisukoht, et vastustaja ei ole detailplaneeringu menetlusega õigusvastaselt viivitanud, ei käsitle vastustaja tegevusetuse õigusvastasust alates 8 meetri nõude esitamisest. Kaebaja väitis, et vastustaja on teda sihikindlalt takistanud kavandatud ehitamise elluviimisel.
13.Kaebaja pöördus pärast kohtuotsuse jõustumist haldusasjas 3-18-1901 vastustaja poole 09.11.2021, 10.12.2021, 11.01.2022 ja 27.04.2022 (tl 50-53) ning palus detailplaneeringu vastu võtta ja kehtestada. Vastustaja viivitas pärast kohtuotsuse jõustumist ca kolm kuud ja pärast seda, kui detailplaneeringu oleks saanud kehtestada, ca neli kuud. Tegevusetuse ja/või viivitusena tuleb käsitleda ka seda, et vastustaja ei sõlminud kohtuvaidluses kaebajaga kompromissi.
14.Kahju tekkimise alghetk on kaebaja arvates see, kui vastustaja esitas 30.01.2018 8 meetri nõude, mis osutus põhjendamatuks ja õigusvastaseks. Kahju tekkimine lõppes 09.06.2022, kui detailplaneering kehtestati.
15.Detailplaneeringu oleks saanud vastu võtta 29.01.2018. Detailplaneeringu kehtestamise, projekteerimise ja ehitusloa saamise peale oleks kulunud ca 12 kuud. Kaebaja oleks saanud alustada 2019. aasta alguses hoone ehitamisega ja kasutusloa väljastamiseni ning hoone kasutamiseni oleks jõutud ca 12 kuu pärast.
16.Kaebaja on tellinud asjatundja arvamuse (tl 64-79), millest nähtub, et planeeritud hoone ehitamise maksumus oleks 2019. aastal olnud 3 256 726,31 eurot ja 2022. aastal on see 4 634 469,60 eurot. Hinnavahe on 1 377 744 eurot. Tegemist on otsese varalise kahjuga, mis kaebajal on tekkinud detailplaneeringu vastuvõtmise õigusvastase viivitamisega. Kaebaja on kandnud kulusid asjatundja arvamuse saamiseks 1 920 eurot (tl 81) ning õigusabikulusid summas 1333 eurot seoses kahju hüvitamise nõude esitamisega (tl 85-88).
17.Varaline kahju seisneb ka saamata jäänud üüritulus. Hoone rentimiseni oleks jõutud 2020. aasta alguses pärast kasutusloa väljastamist. Kaebaja oleks tõenäoliselt saanud renditulu 247 000 eurot. Kaebaja esitas ka viivise nõude ja põhjendas seda.
18.Kaebaja on püüdnud kahju vältida ja kõrvaldada läbi selle, et on püüdnud enne kohtusse pöördumist leida kompromissi ja selle võimatuse korral esitanud mõistliku aja jooksul 3
kohustamiskaebuse, mille kohus on rahuldanud. Seega on kaebaja teinud omalt poolt kõik mõistliku kahju vältimiseks ja vähendamiseks.
19.Vastustaja palus hiljem täiendatud vastuses kaebusele jätta kaebus rahuldamata.
20.Riigivastutusõiguse raskuspunkt peaks koonduma eelkõige õiguste rikkumise kõrvaldamisele haldusakti andmise või toimingu sooritamisega. Antud juhul on kaebaja soovitud toiming (detailplaneeringu vastuvõtmine) tehtud.
21.Haldusasjas 3-18-1901 sai väga põhjalikult läbi arutatud ja tõendatud, et vastustaja ei ole õigusvastaselt viivitanud detailplaneeringu menetlemisega ning planeeringu menetluse venimine on olnud väga suures osas tingitud kaebaja enda tegevusest/tegevusetusest. Samuti ei ole vastustaja rikkunud kaebaja õiguspärast ootust.
22.Vastustaja ei ole olnud õigusvastases viivituses ega tegevusetuses ajal, kui kohtud arutasid vastustaja kaalutlusi seoses 8 meetri nõudega. Kohtumenetluse aeg ei sõltunud vastustajast. Ka kohtud olid 8 meetri nõude osas erinevatel arvamustel. Kohtuotsuse täitmise aeg 3 kuud ei olnud ebamõistlikult pikk. Kohtuotsus asjas 3-18-1901 jõustus ajal, mil vahetus Tartu Linnavolikogu koosseis, esimesel kahel istungil ei arutatud sisulisi eelnõusid ja järgmistel istungitel tegeles volikogu eelkõige eelarve vastuvõtmisega. Detailplaneeringu vastuvõtmisest ja avalikule väljapanekule suunamisest kuni detailplaneeringu kehtestamiseni kulunud aeg ca 4 kuud on olnud põhjendatud ja mõistlik. Vastustaja tõi ära toimunud menetluse üksikasjalise kirjelduse (tl 98 ja pöördel).
23.Lisaks 8 meetri nõudele on vaidlusaluseid küsimusi seoses detailplaneeringu vastuvõtmisega olnud märgatavalt rohkem. Detailplaneeringu vormistus vajas kaasajastamist, kuna vaidluse ajal olid nõuded muutunud (tl 114-116, 118). Vastustaja on jõustunud kohtuotsuse alusel vastu võtnud detailplaneeringu, mis ei vasta ühelegi tänapäevasele planeerimispõhimõttele (tl 104-112). Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust ehitusõiguse realiseerimiseks enne detailplaneeringu kehtestamist ja vaidlustusaja möödumist.
24.Ehitushinnad ajas muutuvad. Viimaste aastate ehitushindasid on mõjutanud eelkõige ülemaailmne koroonapandeemia ja sõda Ukrainas. Samas on toimunud muutused ka kinnisvarahindades, üürihindades ja üldises elukalliduses (tõusnud on ka palgad jne). Tegemist on üldise majandusliku olukorraga maailmas. Ehituse hinna kallinemist ei saa pidada kahjuks, mille hüvitamist saab kaebaja nõuda riigivastutuse seaduse alusel. Kaebaja on äriühing, kes äri ja/või elamuhoonet püstitades teeb eelduslikult äriplaani (või muu sarnase arvutuse) hoone kasumlikkuse osas. On eluliselt ebausutav, et kaebaja ehitaks hoone ning rendiks või müüks pinnad alla nn ehitusmaksumuse. Ka hoonestamata kinnisasja väärtus, korterite hinnad jms on tõusnud. Kaebaja esitatud arvutused on suures osas oletuslikud, kuna puudub ehitusprojekt. Kaebaja soovib vastustajalt nõutava otsese varalise kahjuga alusetult rikastuda.
25.Saamata jäänud tulu nõude osas tuleb arvestada, et detailplaneeringuga ei ole kavandatud kinnisasjale rendipindasid, vaid on määratud kogu kinnisasja ehitusõigus ning kasutamise sihtotstarbed. Antud juhul on kinnisasja sihtotstarvetena ette nähtud 10–30 % ulatuses korterelamumaa ja 70–90 % ulatuses büroohoonete, kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoonete maa. Käesoleval ajal ei ole teada, millises mahus kavandab kaebaja uude hoonesse kortereid ning millises mahus nt äripindasid. Samuti ei pidanud vastustaja teadma detailplaneeringu menetluse käigus, kas kaebaja plaanib hakata uusi äripindasid ise kasutama, 4
välja üürima või võõrandab need.
26.Kaebaja arutluskäik uue hoone võimaliku projekteerimise, ehitamise ja kasutusloa saamise ning ka äripindade välja üürimise osas on liialt optimistlik ning ebatõenäoline. Kaebaja ei ole arvesse võtnud koroonapandeemiat ning selle mõju ehitus- ja kinnisvaraturule. Sellist olulist mõju tõendavad kaebaja majandusaasta aruanded (tl 125-141). Kaebajal ei ole tegelikkuses õnnestunud XXX olemasolevaid rendipindu välja rentida ning pakkumised on rendihinna osas olnud erinevad. Saamata jäänud tulu osas tekkinud kahju on tõendamata.
27.Kaebaja esitas esmase ehitusloa taotluse 04.04.2023 ehk rohkem kui aasta pärast detailplaneeringu kehtestamist ning 22.02.2024. a seisuga ei olnud ehitusprojekti puuduste tõttu ehitusloa andmiseni jõutud. Halduskohtu otsus
28.Tartu Halduskohus jättis 22.03.2024. a otsusega kaebuse rahuldamata.
29.Halduskohus leidis, et tulenevalt riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lõigetest 1 ja 2 ning seal viidatud §-dest 3, 4 ja 6 on kahju hüvitamise üldised eeldused: 1) haldusülesandeid täitva avaliku võimu kandja õigusvastane tegu avalik-õiguslikus suhtes; 2) isiku subjektiivse õiguse rikkumine; 3) kahju tekitamine; 4) põhjuslik seos õigusvastase teo ja kahju tekkimise vahel; 5) esmaste õiguskaitsevahendite ammendatus. Kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud kõik eeldused. Kui vähemalt üks eeldus on täitmata, siis ei ole hüvitamiskaebuse rahuldamine võimalik ja muude eelduste käsitlemine enam vajalik ei ole. Kohus ei ole eelduste täidetuse hindamisel seotud kindla järjekorraga.
30.Kaebaja tugines ühe kaebuse alusena sellele, et vastustaja on olnud detailplaneeringu menetluses õigusvastaselt tegevusetu. Halduskohus märkis, et korrektne on rääkida viivitusest, mitte tegevusetusest. Tegevusetuse all mõistetakse reeglina seda, kui haldusorgan ei ole üldse tegutsema asunud. Viivituse all mõistetakse seda, kui haldusorgan on küll sooritanud menetlustoiminguid, kuid ei ole ettenähtud tähtaja jooksul haldusakti andnud.
31.Kohtupraktikas aktsepteeritakse seisukohta, et isikul ei ole õigust nõuda konkreetse sisuga planeerimislahenduse kehtestamist. Küll on aga planeeringust huvitatud isikul õigus nõuda, et kohalik omavalitsusüksus viiks planeerimismenetluse lõpule mõistliku aja jooksul ning teeks läbikaalutud ja põhjendatud otsuse (Riigikohtu lahend 3-3-1-23-16, p 17 ja 18). Kaebajal oli seega subjektiivne õigus nõuda detailplaneeringu menetluse läbiviimist mõistliku aja jooksul. Selle hindamisel, kas menetlus toimus mõistliku aja jooksul, ei oma tähtsust lõpptulemusena tehtud otsuse sisu, vaid üksnes otsuse tegemise (detailplaneeringu menetluse lõpuleviimise) fakt.
32.Halduskohtu hinnangul ei ole vastustaja kaebaja väidetud ajavahemikul, s.o 29.01.2018– 09.06.2022, detailplaneeringu menetluses õigusvastaselt viivitanud.
33.Kohtuasjas 3-18-1901 on kindlaks tehtud, et detailplaneeringu menetluses ei esinenud vastustaja õigusvastast tegevusetust või viivitust kuni selles kohtuasjas kaebuse esitamiseni, so kuni 05.10.2018 (Tartu Halduskohtu 02.12.2019. a otsuse p 50-61, Tartu Ringkonnakohtu 19.11.2020. a otsuse p 12-13, 17-18, Riigikohtu 30.03.2021. a otsuse p 23). Halduskohtu hinnangul on see seisukoht pooltele siduv ning hõlmab ka kaebaja etteheidet, et menetlust ei
5
viidud lõpule hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks. Seisukoht hõlmab perioodi, millele kaebaja tugineb kaebuses, s.o perioodi 29.01–05.10.2018.
34.Vastustaja õigusvastase viivitusena ei saa käsitleda seda, et detailplaneeringu menetlust ei toimunud kohtuasja 3-18-1901 menetluse ajal kuni kohtuotsuse jõustumiseni, s.o 05.10.2018– 25.10.2021. Vaidluste tekkimine planeerimismenetluses ja nende lahendamine kohtus on planeerimismenetluse olemuslik osa ning oma seisukohtade kaitsmist kohtus ei saa kellelegi ette heita. Vaidluse all oli sisuline küsimus, millest sõltus planeeringu vastuvõtmine kaebaja soovitud kujul, sel juhul ei olnud menetlust võimalik läbi viia samal ajal kohtuvaidluse toimumisega.
35.Kohtuotsus asjas 3-18-1901 jõustus 25.10.2021. Vastustaja võttis detailplaneeringu vastu ja suunas avalikule väljapanekule 20.01.2022.
36.17.10.2021 toimusid kohaliku omavalitsuse volikogu valimised. Tartu Linnavolikogu tuli pärast seda esimest korda kokku 19.11.2021 ning tegeles esimesel istungil valimistele järgnevate edasilükkamatute toimingutega, s.h linnavolikogu alaliste komisjonide kinnitamine, linnapea valimine ja linnavalitsuse kinnitamine (tl 191). Ilma nende toiminguteta ei oleks olemas olnud kohaliku omavalitsuse organeid, kes oleksid saanud kaebaja soovitud detailplaneeringu vastu võtta ja kehtestada.
37.Ajavahemik linnavolikogu ja linnavalitsuse töö algusest 19.11.2021 kuni detailplaneeringu vastuvõtmiseni volikogus 20.01.2022 oli ligikaudu kaks kuud. Selles ajavahemikus toimusid arutelud 11. ja 19.01.2022 volikogu arengu- ja planeerimiskomisjonis (tl 105-106, 112), 12.01.2022 volikogu keskkonnakomisjonis (tl 108-109) ning 04. ja 18.01.2022 linnavalitsuses (tl 104, 111). Kohtule ei nähtu eeltoodust, et vastustaja oleks ajavahemikul kohtuotsuse jõustumisest kuni detailplaneeringu vastuvõtmiseni olnud õigusvastases viivituses.
38.Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist toimus 08.–22.02.2022 planeeringu avalik väljapanek. Samuti korraldasid vastustaja ja planeeringu koostaja ajavahemikul 04.02.– 28.04.2022 planeeringu vormistamise vastavalt kohtuvaidluse ajal, 01.11.2019 jõustunud riigihalduse ministri 17.10.2019. a määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ (määrus nr 50) (tl 114-116). Kirjavahetusest ei nähtu, et planeeringu koostaja K. Raid (avalikult kättesaadavatel andmetel omab kutset ruumilise keskkonna planeerija, tase 7) oleks pidanud vastustaja nõudeid või ettepanekuid alusetuteks või põhjendamatuteks.
39.Kaebaja kirjutas detailplaneeringule alla 05.05.2022 (tl 120). Vastustaja kinnitusel esitati korrektselt vormistatud ja allkirjastatud detailplaneering talle 09.05.2022. Vastustaja suunas planeeringu seejärel linnavalitsusse, kes otsustas 24.05.2022 esitada selle volikogule (tl 121). Volikogu arengu- ja planeerimiskomisjon arutas detailplaneeringut 31.05.2022 (tl 122). Volikogu kehtestas planeeringu 09.06.2022. Ka selles menetlusetapis ei ole vastustaja olnud õigusvastases viivituses.
40.Kaebaja tugineb kaebuse teise alusena sellele, et kohtuasjas 3-18-1901 tehti kindlaks, et vastustaja esitatud 8 meetri nõue oli õigusvastane.
41.Kahju hüvitamise sellel alusel välistab RVastS § 7 lg 1. Kahju hüvitamise eelduste hulgas on see, et kahju ei ole võimalik kõrvaldada sama seaduse § 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste 6
kaitsmise või taastamisega. Kaebaja on kasutanud RVastS § 6 lg 1 ette nähtud õiguskaitsevahendit ning saavutanud kaebuse rahuldamise. Kohus kohustas kohtuasjas 3-18-1901 vastustajat detailplaneeringu vastuvõtmiseks ilma 8 meetri nõuet esitamata. Sel juhul ei saa kaebaja esitada kahju hüvitamise nõuet alusel, et vastustaja soovis detailplaneeringu koostamist nii, et 8 meetri nõuet on arvestatud.
42.Kaebaja viitab ka selle aluse puhul asjaolule, et 8 meetri nõude esitamine pikendas detailplaneeringu menetlust.
43.Detailplaneeringu menetlust reguleerivate normide eesmärgiks ei ole vaidluste ärahoidmine. Planeerimismenetluse olemuslikuks osaks on puudutatud isikute huvide ja avaliku huvi ühildamine ja kompromissi otsimine, selle võimatuse korral erinevate huvide ja õiguste kaalumine ja otsuse tegemine selle kohta, millised huvid ja õigused on ülekaalukad. See, et planeerimismenetluses võib tekkida vaidlusi, nende lahendamine võib toimuda kohtus ja kohtumenetlus võtab aega, on planeerimismenetluses osalemisega kaasnev paratamatu risk.
44.Subjektiivne õigus sellele, et planeerimismenetlus tuleb läbi viia mõistliku aja jooksul, ei anna kaebajale õigust kindlaks määrata mõistliku aja pikkust ajaühikutes või nõuda planeerigu kehtestamist kindlal ajahetkel. See, et planeerimismenetluses tekib vaidlus ja menetlusaja hulka kuulub planeerimisvaidluse lahendamise aeg, ei muuda planeerimismenetluse kestust ebamõistlikuks. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda, et vastustaja kehtestab tema eeldatud ajahetkel ja tema soovitud sisuga planeeringu. Planeerimismenetluse läbiviimist reguleerivate normide kaitse-eesmärgiks ei ole tagada ehitise rajamine kindlal ajahetkel. Sel juhul ei saa kahju hüvitamist nõuda alusel, et detailplaneering kehtestati kaebaja eeldatud ajast hiljem.
45.Praeguses asjas ei saa kuidagi öelda, et vastustaja esitas 8 meetri nõude meelevaldselt või põhjendamatult või et planeerimisvaidluse tulemus oli algusest peale ilmselge.
46.Detailplaneeringu eskiislahendus suunati avalikule arutelule 21.03.2017 (tl 10). Arutamisel olnud eskiislahenduse seletuskirjas (tl 11-22) sisaldub küll punkt 5.6 pealkirjaga „Ehitiste vahelised kujad“, kuid selles ei ole käsitletud 8 meetri nõuet.
47.8 meetri nõue n-ö sisenes menetlusse 04.04.2017. Eskiislahenduse avaliku arutelu protokollist (tl 169) nähtub, et Aleksandri tn 10 krundi omaniku esindaja, Tartu Lasteaed Sass direktor tõstatas muuhulgas küsimuse, et kavandatava hoone kaugus lasteaia krundist peaks tuleohutuskujast tulenevalt olema 4 m ning sellekohase kokkuleppe peaks saavutama detailplaneeringu koostamise käigus. Vastustaja esitas detailplaneeringu tuleohutuse osa 04.12.2017 kooskõlastamiseks Päästeametile, kirjale lisatud seletuskirjas (tl 25-33) sisalduvast kooskõlastuste tabelist nähtub, et Aleksandri tn 10 on andnud mittenõustuva seisukoha (05.09.2017, L. Laumäe, lisade kaust lk 110).
48.Vastustaja teatas 05.02.2018 kaebajale, et esitatud kujul ei ole planeeringu vastuvõtmine aktsepteeritav. Arvestades tuleohutusnõudeid ja nendest linna krundile tuleneda võivaid ehituslikke piiranguid, tuleb XXX krundile kavandatav uushoonestus (H3 ja galerii) planeerida Aleksandri tn 10 krundi piirist vähemalt 4 meetri kaugusele (tl 41).
49.Riigikohus leidis, et üldjoontes on põhjendatud vastustaja seisukoht, et 8-meetrine tuleohutuskuja võiks jaguneda krundinaabrite vahel võrdselt. Kohtuasi lahendati lõpptulemusena kaebaja kasuks mitte seetõttu, et 8 meetri nõuet ei oleks üldse tohtinud 7
esitada, vaid selle tõttu, et vastustaja eksis selle nõude rakendamisel konkreetses olukorras, s.o asjaolude hindamisel (kas ehitamine Aleksandri tn 10 kinnisasjale on võimalik või tõenäoline) ning kaalutlusõiguse teostamisel. Kaebaja kaebus rahuldati pärast ligikaudu kolm aastat kestnud kohtumenetlust ning varem olid nii halduskohus kui ka ringkonnakohus teistsugusel seisukohal. Riigikohus nõustus mitme vastustaja seisukohaga, kuid mitte kõigi vastustaja seisukohtadega, mis viiski lõpptulemusena kaebuse rahuldamiseni. Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga, nagu oleks Tartu Ringkonnakohtu hinnang vastustaja tegevusele 23.09.2021. a otsuses olnud kuidagi eriliselt hävitav. Kaebaja viidatud sõnastus ringkonnakohtu otsuses on pigem sellistes vaidlustes tavapärane.
50.Asjasse ei puutu see, et Päästeamet oli enne 8 meetri nõude esitamist detailplaneeringu kooskõlastanud. Päästeamet kontrollis seda, et planeeringuga kavandatud hoonestusala ja lähimate olemas olevate hoonete vaheline kaugus on vähemalt 8 m. Planeeringuvaidluse esemeks oli see, kas ja kuidas tuleks arvestada naaberkinnisasjale tulevikus ehitamise võimalust ning tagada, et kaebaja kavandatava hoone ja naaberkinnisasjale ehitatava hoone vaheline kaugus oleks vähemalt 8 m.
51.Kokkuvõttes on mõlema kaebuse aluse puhul täitmata vähemalt üks kahju hüvitamise eeldus. Vastustaja ei ole olnud detailplaneeringu menetluses õigusvastases viivituses, s.h ei saa õigusvastase viivitusena käsitleda 8 meetri nõude esitamist ja selle üle toimunud vaidlust. 8 meetri nõude osas on kaebaja edukalt kasutanud esmast õiguskaitsevahendit. Halduskohus ei käsitlenud poolte väiteid muude kahju hüvitamise eelduste täidetuse kohta.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
Apellatsioonkaebus
52.Kaebaja palub 15.04.2024 esitatud ja hiljem täiendatud apellatsioonkaebuses (dtl 411418, ) tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada OÜ Kondsor kahjunõue ning mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor hüvitis summas 1 380 997 eurot (otsene varaline kahju); mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor hüvitis saamata jäänud tulu eest kohtu äranägemisel määratud ulatuses; mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor viivised väljamõistetavalt kahjuhüvitiselt seadusjärgses määras alates käesoleva kaebuse esitamisest kuni nõude rahuldamiseni.
53.Kaebaja väitel lahendati haldusasjas 3-18-1901 küsimus vaid sellest, kas XXXa tuli kohustada XXX ja 8a kruntide detailplaneeringu vastuvõtmiseks, kuid ei lahendatud küsimust XXXa tegevusetusest ega viivitusest. Seetõttu ei oma kohtute poolt varasemas kohtuasjas esitatud väited XXXa tegevusetuse või viivituse või selle puudumise kohta mingit tähendust käesolevas kohtuasjas.
54.Ajavahemikul 05.02.2018–05.10.2018 ei toimunud planeeringu sisulist menetlemist, küll aga toimus kohtuväline vaidlus, mis jäi tulemusteta. Kohtuotsuse jõustumisest 25.10.2021 kuni detailplaneeringu kehtestamiseni 09.06.2022 kulus ca 7,5 kuud. Seetõttu ei saa kogu viivitust selgitada kohtumenetlusega.
55.Ka kohtumenetlus ei välista vastustaja vastutust. Halduskohus on välja mõelnud uue vastutuse piiramise aluse, mida materiaalõigus ei sisalda, jättes selgitamata, millisel õigusnormil, Riigikohtu lahendil või õigusteooria seisukohal selline seisukoht põhineb.
8
56.Planeerimismenetluses vaidluste tekkimine ei ole planeerimismenetluse olemuslik osa, mis välistaks vastutuse õigusvastase tegevuse eest. Planeerimismenetlus peab olema õiguspärane. Just sel põhjusel on üldse kehtestatud planeerimisseadus ja selle rakendusaktid.
57.Kaebaja etteheide seisneb selles, et XXX esitas planeeringu vastuvõtmise välistamiseks õigusvastase tingimuse (8 meetri nõue) ning põhjustas sellega detailplaneeringu vastuvõtmise olulise pikenemise, mis tõi kaebajale kaasa kahju ehitushindade olulise kallinemise tõttu.
58.Kaebaja tugineb Tartu Ringkonnakohtu 23.09.2021. a otsusele nr 3-18-1901 (p 15-21), kust järeldub, et 8 meetri nõue oli põhjendamatu ja õigusvastane.
59.Kaebaja mõistab halduskohtu otsust nii, et kohus jättis kaebuse rahuldamata RVastS § 7 lg 1 alusel, st halduskohtu arvates sai kaebaja õigusi kaitsta ja kahju vältida kohustamiskaebuse rahuldamise ning selle raames nn 8 meetri nõude õigusvastasuse tuvastamisega. Kaebajale jääb arusaamatuks, kuidas välistas kaebaja kahju see, et ta oli haldusasjas 3--18--1901 edukas. 8 meetri nõude õigusvastasuse tuvastamine andis kaebajale selle, et XXX võttis detailplaneeringu vastu ja kehtestas selle.
60.Kaebaja tugineb RVastS § 7 lõikele 2 ja leiab, et tegevusetusega tekitatud kahju saab nõuda vaid siis kui haldusakt jäeti õigeaegselt andmata või toiming õigeaegselt sooritamata. Antud juhul jäeti detailplaneering õigeaegselt vastu võtmata ning see ca 3,5 aastane viivitus põhjustas kaebajale kahju ehitushindade kallinemise tõttu.
61.Kohtuasjas 3-18-1901 tuvastati, et 8 meetri nõue on õigusvastane. Nõuda hoone kavandamisel 4 m tagasiastet krundi piirist, jätta haldusakt seetõttu õigeaegselt väljastamata, viivitada ca pool aastat jõustunud kohtuotsuse täitmisega, on kaebaja arvates isiku õigusi rikkuv ja kahju tekitav viivitus.
62.Halduskohtu otsusest ei selgu, kas kohtu arvates esines veelgi asjaolusid, mis välistaksid kaebaja kahjunõude. Kaebaja ei saa seetõttu esitada selles osas ka argumenteeritud seisukohti, kuivõrd halduskohus ei ole sellekohaseid põhjendusi esitanud. Vastus apellatsioonkaebusele
63.Vastustaja palun vastuses apellatsioonkaebusele jätta OÜ Kondsor apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
64.Vastustaja osutab sellele, et Tartu Ringkonnakohus kohustas otsusega haldusasjas 3--18--1901 vastustajat detailplaneeringut vastu võtma, mitte aga kehtestama.
65.Vastuvõtmiseks kulunud aega on halduskohus käesolevas kohtuasjas kontrollinud ning jõudnud järeldusele, et kohtuotsuse täitmiseks kulunud 3 kuu pikkust aega ei saa lugeda õigusvastaseks viivituseks või tegevusetuseks. Kaebaja väited, justkui oleks vastustaja olnud Tartu Ringkonnakohtu otsuse täitmisega viivituses 7,5 kuud, on eksitavad.
66.Viivitus ning tegevusetus on riigivastutuse seaduse mõistes erineva tähendusega mõisted (RVastS § 7 lg 1 ja 2). Vastustaja nõustub halduskohtu järeldusega, et vastustaja ei olnud tegevusetuses ega viivituses detailplaneeringu vastuvõtmisel.
9
67.Vastustaja ei olnud õigusvastases viivituses ka ajal, kui kohtud arutasid vastustaja kaalutlusi detailplaneeringumenetluse vastuvõtmise osas. Kohtumenetluse aeg ja kohtute tegevus ei sõltunud kuidagi vastustajast. Vastustaja hinnangul oli kavandatava hoone piirist eemale nihutamise nõue põhjendatud ning nii Tartu Halduskohus kui ka Tartu Ringkonnakohus jätsid algselt kaebaja kaebuse kohustamisnõudes rahuldamata. Riigikohus otsustas siiski kaebaja kassatsioonkaebuse rahuldada ning saata asja uueks arutamiseks tagasi ringkonnakohtusse. Alles uues menetluses rahuldas Tartu Ringkonnakohus kaebaja kaebuse, lähtudes Riigikohtu kohustuslikest suunistest. Viidatud kohtuasjas ei olnud vastustaja vastuväited seotud tulekujaga, vaid eelkõige vahetult kinnistu piirile tekkiva massiivse „müüriga“, haljastuse puudumisega ja kahju tekitamisega naaberkinnistu haljastusele.
68.Vastustaja on seisukohal, et võimalikud kohtuvaidlused on planeerimismenetlusega kaasnev risk ning vaidluse all olnud küsimust ei saanud pidada koheselt ilmselgelt õigusvastaseks. Õigusvastaseks viivituseks ei saa pidada ka aega, kui toimub kohtuvaidlus ja kohtuvaidluse tulemusel peaks selguma, et vastustaja poolt esitatud nõue ei olnud põhjendatud.
69.Vastustaja on jätkuvalt seisukohal, et kahjunõue on täielikult põhjendamata, ning olukorras, kus vastustajale ei ole esitatud konkreetset ehitusprojekti (ehitusloa menetlus on jätkuvalt pooleli), siis ei oleks ka teoreetiliselt olnud võimalik hakata koostama ehituse eelduslikku maksumust. Lisaks jääb vastustaja seisukohale, et ehitamise hinna kallinemine ei ole kahju, mida oleks võimalik kahjunõude sätete alusel välja mõista. Kaebaja ei ole tõendanud oma vara väärtuse vähenemist, hävimist või halvenemist (VÕS § 128 lg 3). Samuti on vastustaja esitanud vastuväited saamata jäänud tulu osas.
70.Vastustaja jääb varasemalt esitatud vastuväidete juurde neid kordamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
71.Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
72.Esmalt lahendab ringkonnakohus materiaalõigusliku olukorra (I) ning seejärel apellatsioonkaebuse ja menetluskulude küsimuse (II). I
73.Kaebaja soovib, et kohtud mõistaksid vastustajalt välja kahju hüvitise selle eest, et vastustaja esitas talle õigusvastaselt 8 meetri nõude. Kaebaja tugineb seejuures eelkõige vastustaja tegevusetuse õigusvastasusele alates 8 meetri nõude esitamisest. Kaebaja väitel on talle tekkinud varaline kahju seoses ehitushindade kallinemisega, millele lisanduvad kulutused asjatundja arvamuse saamiseks ja õigusabikulud seoses kahju hüvitamise nõude esitamisega. Samuti on kaebajal väidetavalt jäänud saamata üüritulu ning lisaks on kaebaja esitanud viivise nõude.
74.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebaja nõude õiguslikuks aluseks on RVastS § 7 lg 1 ja 2. RVastS § 7 lg 1 sätestab, et isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-des 3, 10
4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. RVastS § 7 lg 2 järgi võib tegevusetusega tekitatud kahju hüvitamist nõuda üksnes juhul, kui haldusakt jäi õigeaegselt andmata või toiming õigeaegselt sooritamata ja sellega rikuti isiku õigusi. Nende normide alusel hüvitatakse nii otsene varaline kahju kui ka saamata jäänud tulu (RVastS § 7 lg 3).
75.Käesoleval juhtumil ei ole tegemist vastustaja tegevusetusega, sest XXX on XXX ja XXX a kruntide detailplaneeringu vastu võtnud ja kehtestanud, st tegu on tehtud. Järelikult tuleb kõne alla kaks võimalikku kahju põhjustanud sündmust: kas väidetav kahju tekkis vastustaja õigusvastase tegevusega, mis seisnes 8 meetri nõude esitamises, mis osutus haldusasjas 3-18-1901 õigusvastaseks, või tekkis väidetav kahju 8 meetri nõude vaidlustamisest ja sellele järgnenud detailplaneeringu menetluse lõpuleviimisest tingitud viivitusest, mis peab sellisel juhul olema õigusvastane.
76.Halduskohus on otsuses (otsuse p 9-11 ja 13) veenvalt põhjendanud, et 8 meetri nõude vaidlustamisest ja sellele järgnenud detailplaneeringu menetluse lõpuleviimisest tingitud viivitus ei olnud õigusvastane, vaid et kohtuvaidluse puhul on tegemist planeerimismenetluses osalemisega kaasneva paratamatu riskiga. Samuti ei viivitanud vastustaja peale kohtuvaidluse lõppu haldusasjas 3-18-1901 detailplaneeringu lõpuleviimisega õigusvastaselt, vaid võttis vastu ja kehtestas detailplaneeringu mõistliku aja jooksul peale kohtuotsuse jõustumist. Ringkonnakohus nõustub nende põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Järelikult ei ole vastustaja kaebajale viivitusega õigusvastaselt kahju tekitanud.
77.Küsimus on niisiis selles, kas väidetava kahju võis põhjustada õigusvastaseks osutunud 8 meetri nõude esitamine kui selline.
78.Halduskohus on sellega seoses asunud otsuses seisukohale, et kuna kaebaja esitas 8 meetri nõude osas õiguskaitsevahendi RVastS § 6 lg 1 mõttes, mis osutus edukaks, siis ei saa ta esitada selsamal alusel kahju hüvitamise nõuet (otsuse p 12). Ringkonnakohus leiab, et see seisukoht on vastuolus RVastS § 7 lg-ga 1, mis ütleb, et juhul, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-s 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega, võib isik nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist. Sellest tulenevalt võib RVastS §-s 6 sätestatud õiguskaitsevahendi kasutamata jätmine välistada kahju hüvitamise nõude RVastS § 7 alusel, kuid RVastS §-s 6 sätestatud õiguskaitsevahendi edukaks osutuv kasutamine ei saa välistada kahju hüvitamise nõuet RVastS § 7 alusel, kui isikule on ühtlasi tekkinud kahju. Kui isik vaidlustab tema õigusi riivava haldusakti või toimingu, see haldusakt või toiming osutub õigusvastaseks ja põhjustab isikule kahju, siis peab olema isikul õigus nõuda ka selle haldusakti või toiminguga tekitatud kahju hüvitamist. Teiste tingimuste seas on seejuures oluline, et väidetav kahju tekkis just selle – õigusvastase – haldusakti või toimingu tõttu.
79.Õigusvastase haldusakti või toimingu ja väidetava kahju tekkimise vahel peab olema põhjuslik seos. Riigikohus on selgitanud: „Põhjusliku seose nõue tähendab, et tegu pidi tekitama kahju vahetult ja vältimatult.“ 1 Riigikohus on põhjusliku seose osas viidanud ka RVastS § 7 lg-st 4 tulevale võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 4 kohaldatavusele. 2 RVastS § 7 lg 4 näeb ette, et kui seadusega pole sätestatud teisiti ja see pole vastuolus avalik-õiguslike 1
RKHKo 16.03.2005, 3-3-1-93-04, p 12. 2
RKHKo 23.08.2023, 3-20-1055, p 27.
11
suhete olemusega, kohaldatakse avaliku võimu teostamisel tekitatud kahju hüvitamisel lisaks RVastS-ile ka eraõiguse kahju hüvitamise sätteid. VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg. VÕS § 127 lg-t 4 tuleb Riigikohtu järgi tõlgendada iseäranis selliselt, et kahju ei pea olema teo vahetu tagajärg, vaid tegemist võib olla ka põhjuste ahelaga, mille isik on oma käitumisega loonud.3
80.Lisaks peab kaebajale olema üldse tekkinud kahju, mis oleks vastustaja õigusvastase haldusakti või toiminguga põhjuslikus seoses. Kahju on RVastS § 7 lg 3 järgi otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Sama sisuga on ka VÕS § 128 lg 2. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 128 lg 3 kohaldub Riigikohtu järgi põhimõtteliselt ka riigivastutusnõude puhul tulevikus tekkida võiva kahju korral, kuid tingimusel, et tulevikus tekkida võival kahjul on siiski piisavalt otsene seos kahju tekitanud tegevusega.4 Lisaks tuleb arvestada ka VÕS § 127 lg-ga 1, mille kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.
81.Kaebajale väidetavalt tekkinud varaline kahju seisneb ehitushindade kallinemises, millele lisanduvad kulutused asjatundja arvamuse saamiseks ja õigusabikulud seoses kahju hüvitamise nõude esitamisega, samuti väidetavalt saamata jäänud üüritulus, mida ta oleks saanud, kui hoone oleks valmis.
82.Ringkonnakohus on seisukohal, et 8 meetri nõude esitamine kui selline ei ole põhjustanud kaebajale tema poolt väidetud kahju.
83.Otsese varalise kahju kindlaksmääramise alusena tuleb käesoleval juhtumil kõne alla see lauseosa VÕS § 128 lg-s 3, kus on juttu kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavatest mõistlikest kuludest, sest kaebaja vara ei ole kuidagi halvenenud. Riigikohus on pidanud tulevikus tekkiva kahju hüvitamist põhimõtteliselt võimalikuks ning osutanud sellele, et iseäranis tulevikus tekkiva kahju korral, on kohtul õigus hüvitis määrata ka hinnanguliselt (VÕS § 127 lg 6).5 Teisalt on Riigikohus märkinud, et tulevikus tekkiva kahju hüvitamist saab nõuda siis, kui kahju tekkimine on kindel. 6 Näiteks on Riigikohus märkinud tulevaste ümberehitamise kulude kohta RVastS § 7 ja VÕS § 128 lg 3 kontekstis: „Uue korteri ümberehitamisega tulevikus tekkivate kulude hüvitamise nõude rahuldamise edulootus on kolleegiumi arvates vähene, sest esiteks ei ole nende kulude kandmine ja seeläbi hüvitatava 3
RKTKo 27.06.2025, 2-19-14759, p 12.6; 16.06.2021, 2-17-19464, p 12. 4
RKHKm 26.03.2015, 3-3-1-86-14, p 25. 5
RKTKm 26.09.2024, 3-22-717, p 11.2. 6
RKTKo 19.12.2018, 2-13-31650, p 11; RKHKm 22.06.2021, 3-20-1834, p 17.
12
kahju tekkimine veel selge ning teiseks ei seondu väidetav kahju otseselt vara halvenemisest tekkinud vara väärtuse vähenemisega ega kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavate mõistlike kuludega.“7
84.Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et ehituse hinna kallinemisest tingitud võimalikke kõrgemaid kulutusi ei saa pidada antud juhtumi kontekstis hüvitamiskõlblikuks kahjuks, sest kaebaja on äriühing, kes ärihoonet ja/või elamut püstitades koostab eelduslikult äriplaani hoone kasumlikkuse osas. Ehituskulud võivad iseenesest küll olla tulevikus kantavad mõistlikud kulud VÕS § 128 lg 3 mõttes, kuid kuna ehituskulud tekiksid ehitamise korral nagunii, kaebaja on äriühing ja kavandatav arendus on tema majandustegevuse osa, ei vähenda kõrgemad ehituskulud tema vara väärtust, vaid suurendavad käivet. Eeldatav ehitushind saab olla kaebaja mõistlikus äriplaanis sisendhind, mis mõjutab vastavalt tulevast müügihinda ja/või üürihinda.
85.Teiseks on ringkonnakohus seisukohal, et see, et kaebajal üldse kulutused tekivad, ei pruugi olla käesoleva otsuse tegemise aja seisuga sugugi kindel. Kahjuna on teoreetiliselt võimalik käsitada tulevikus tõenäoliselt tehtavaid kulutusi ehitamisele, kuid kulude kandmine kaebaja poolt ei ole ka käesoleva otsuse tegemise ajal veel üheselt selge. E-ehituse 8 andmetel on XXX väljastanud 15.04.2025 XXX krundile büroohoone rajamiseks ehitusloa nr 2512271/09605. Kuid kaebaja ei ole veel ehitama hakanud ning kohtul puudub teave selle kohta, kas ta hakkab ehitama. Samuti pole selge, mis ulatuses kaebajal ehitama hakkamise korral kulutused tekkida võivad. Kaebaja on küll esitanud nn eksperthinnangu (dtl 158-188), mille on koostanud M. Pottsepp, kuid sellest ei selgu, kuidas tabelisse lisatud alghindadeni on jõutud või kust need pärinevad. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole selle eksperthinnanguga võimalik midagi muud tõendada kui seda, kas selles esitatud arvutuskäik peab või ei pea paika. Väidetava kahju suurust see ei tõenda.
86.Samuti puudub põhjuslik seos väidetava kahju ja 8 meetri nõude esitamise kui sellise vahel. Ringkonnakohus on seisukohal, et lisaks conditio sine qua non põhimõttel kindlaks tehtavale seosele peab kahju olema ka õigusvastase tegevuse adekvaatne ehk asjakohane tagajärg. Ringkonnakohus leiab, et sel moel kindlaks tehtud põhjuslik seos võib tulla kõne alla viivituse ja sellest tingitud suuremate kulutuste vahel. Kuid, nagu eespool kindlaks tehtud, ei olnud käesoleval juhtumil viivitus õigusvastane, mistõttu ei tule see kahju tekitamise põhjusena kõne alla. 8 meetri nõude esitamine kui selline ei ole aga ühegi väidetava kahjuga adekvaatses või asjakohases seoses.
87.Kohtud saavad küll tulevase kahju korral hüvitise suuruse ise RVastS § 7 lg 4 ja VÕS § 127 lg 6 alusel kindlaks määrata, kuid selleks peab olema tõendatud, et kaebajale on üldse kahju tekkinud ning et see on õigusvastase tegevusega põhjuslikus seoses. Kuna käesoleval juhtumil ei ole kahju ning puudub ka põhjuslik seos, siis ei ole ringkonnakohtul võimalik ka hüvitist kindlaks määrata.
88.Järelikult on ainetud ka kulutused asjatundja arvamuse saamiseks, mis väidetavat ehitushindade vahet analüüsis. 7
RKHKm 26.03.2015, 3-3-1-86-14, p 25. 8
https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/.
13
89.Ringkonnakohus juhib täiendavalt tähelepanu järgnevale. Vastustaja kehtestas detailplaneeringu 09.06.2022. Ehitusloa väljastas vastustaja 15.04.2025, st ligi kolm aastat hiljem. Mis põhjustel ehitusloa väljastamine nii kaua aega võttis, ei ole üheselt selge. Vastustaja on osutanud sellele, et 23.02.2024. a seisuga ei olnud ehitusluba väljastatud sellepärast, et ehitusprojektis esinesid puudused (dtl 376). Ringkonnakohus on eelnevast tulenevalt seisukohal, et isegi kui kaebajale oleks kahju tekitatud, kuid ta on ka ise ehitama hakkamisega viivitanud, tuleks hüvitist sellisel juhul vastavalt RVastS § 139 lg-le 1 vähendada.
90.Lisaks taotleb kaebaja saamata jäänud tulu hüvitamist, mis seisneb tema väitel saamata jäänud üüritulus.
91.Ringkonnakohus on seisukohal, et kaebajal ei ole ka saamata jäänud tulu.
92.VÕS § 128 lg 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud; saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Tsiviilõiguses lähtutakse arusaamast, et kuna saamata jäänud tulu täpse suuruse tõendamine on tihti äärmiselt keeruline, peab VÕS § 128 lg 4 ls 1 järgi kahjustatud isik tõendama üksnes need asjaolud, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada.9 Ringkonnakohus on seisukohal, et tulu saamise tõenäosus ja kahjustatu kavatsus ning võimalus tulu saada on keskse tähtsusega ka saamata jäänud tulu kui riigivastutusnõude kindlakstegemisel.
93.Käesoleva otsuse tegemise aja seisuga on olukord kruntidel XXX ja 8a järgmine. 10 XXXa krundil asub büroohoone, mis on üht otsapidi kokku ehitatud XXXb krundil asuva hoonega, mis asub Aleksandri tänava poolt vaadatuna L-tähe kujuliselt XXXa paikneva hoone taga ja ühes otsas. Mõlemad hooned koos moodustavad nurgelise U-tähe kujulise kompleksi. XXXa krundil asuvat 3-korruselist ärihoonet on mainitud juba Tartu Linnavalitsuse 17.07.2007. a korralduses nr 905, millega linnavalitsus algatas XXX ja 8a kruntide detailplaneeringu koostamise ja kinnitas selle lähteseisukohad. Samuti nähtuvad XXXa ja 8b hooned Maa- ja Ruumiameti kodulehel olevatelt aerofotodelt vähemalt alates 2013. aastast. XXX krunt on hoonestamata ja sel asub parkla.
94.Kuna XXXa krundil asub ärihoone, siis on kaebaja selle eest eeldatavalt üüritulu saanud. XXX krundile on ehitusluba büroohoone rajamiseks väljastatud 15.04.2025. Kuna vastustaja kehtestas kõnealuste kruntide detailplaneeringu 09.06.2022, siis võttis ehitusloani jõudmine kaebajal aega ligi kolm aastat. Käesoleva otsuse tegemise aja seisuga ei ole kaebaja veel XXX krundil ehitustegevust alustanud. Eespool tegi ringkonnakohus kindlaks, et vastustaja ei ole õigusvastaselt detailplaneeringu menetlusega viivitanud. Kaebaja ei ole käesolevas menetluses väitnud, et vastustaja oleks ehitusloa menetlusega õigusvastaselt viivitanud. Järelikult puudub õigusvastane viivitus, mis võiks teoreetiliselt põhjustada saamata jäänud tulu. Kuid ringkonnakohtule jääb arusaamatuks mõttekäik, kuidas oleks nende asjaolude 9
RKTKo 21.04.2021, 2-14-6942, p 13.2. 10
Vt järgneva kohta ka Raid Invest OÜ. Aleksandri 8 ja Aleksandri 8a kruntide detailplaneering. Seletuskiri. Tartu 2022, lk 3 (https://gogis.tartulv.ee/queryFile.php?file=3_DP-07-020_Aleksandri%208%20ja%20Aleksandri %208a%20kruntide%20detailplaneering/DP07020_Seletuskiri.pdf).
14
pinnal võimalik jõuda adekvaatse kausaalketini, mille alguses on 8 meetri nõude esitamine kui selline ja lõpus saamata jäänud tulu. Ringkonnakohus järeldab sellest, et kaebajal ei ole sellist saamata jäänud tulu, mille oleks põhjustanud mõni vastustaja õigusvastane tegevus.
95.Täiendavalt juhib ringkonnakohus tähelepanu RVastS § 13 lg-le 2, mille järgi ei hüvitata saamata jäänud tulu, kui kahju hüvitamiseks kohustatud isik tõendab, et ta ei olnud kahju tekitamises süüdi. Ringkonnakohus on seisukohal, et vastustaja on käesoleval juhtumil veenvalt selgitanud, et 8 meetri nõude esitamisel kui sellisel olid ratsionaalsed põhjused ja et seda ei tehtud kaebaja kiusamiseks ega takistamiseks. Samuti ei viivitanud vastustaja menetlusega õigusvastaselt. Halduskohus on otsuses (otsuse p 9-11) seda põhjalikult käsitlenud, mistõttu ei hakka ringkonnakohus seda kordama ja viitab sellele. Ringkonnakohus järeldab sellest, et isegi, kui käesoleval juhul oleks vastustaja kaebajale saamata jäänud tulu põhjustanud, siis ei saaks seda vastustajalt süü puudumise tõttu välja mõista. Kuna ei esine õigusvastast viivitust ja vastustaja ei ole esitanud arusaamatuid ega ilmselgelt põhjendamatuid tingimusi planeeringu vastu võtmiseks, siis ei esine vastustajal ka süüd. Ringkonnakohus on seisukohal, et planeerimismenetluses tulebki arutada läbi erinevad võimalikud linnaehituslikud lahendusviisid ja neid vajadusel põhjalikult vaagida, sest ehitised püstitatakse aastakümneteks või isegi -sadadeks. Planeerimise eesmärk on luua eeldused ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava, demokraatliku, pikaajalise, tasakaalustatud ruumilise arengu, maakasutuse, kvaliteetse elu- ning ehitatud keskkonna kujunemiseks, soodustades keskkonnahoidlikku ning majanduslikult, kultuuriliselt ja sotsiaalselt jätkusuutlikku arengut (planeerimisseaduse § 1 lg 1). Arendajal tuleb seetõttu varuda planeerimismenetluseks teatud hulk kannatlikkust.
96.Kuna puudub kaebajale hüvitamisele kuuluv kahju, siis on ainetu ka nõue hüvitada õigusabikulud seoses kahju hüvitamise nõude esitamisega.
97.Kokkuvõttes ei ole riigivastutusnõude eeldused käesoleval juhul täidetud. II
98.Eelnevast tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid halduskohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
99.HKMS § 108 lg 1 ls 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
100.Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis jäävad kaebaja menetluskulud kaebaja enda kanda. Kuna vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud, siis jäävad vastustaja menetluskulud vastustaja enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
15
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.