JU ja DM hagi MP vastu kahju ja lisanduva viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 9. mai 2016. a otsus
Kaebuse hind
24 134,58 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
JU ja DM apellatsioonkaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja I JU (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja II DM (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja advokaat Tammann
Marko
Kostja MP (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja jurist Anu Toomemägi Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Pärnu Maakohtu 9. mai 2016. a otsus tühistada osas, milles maakohus jättis hagi tervikuna rahuldamata ning MP menetluskulud JU ja DM kanda.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega JU ja DM hagi MP vastu kahjuhüvitise väljamõistmiseks osaliselt rahuldada. Samuti teha uus otsus menetluskulude jaotuse osas.
3.2.Välja mõista MP-lt JU kasuks kahjuhüvitis 2481 eurot ja DM kasuks kahjuhüvitis 2481 eurot ning viivis kahjuhüvitisena väljamõistetud summadelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.
3.3.Jätta rahuldamata JU ja DM hagi MP vastu 17 333,22 euro ulatuses.
3.4.Maakohtus kantud menetluskulud jätta 78 % ulatuses võrdsetes osades JU ja DM kanda ning 22 % ulatuses MP kanda.
4.JU ja DM apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Menetluskulud jaotus Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta 78 % ulatuses võrdsetes osades hagejate kanda ja 22 % ulatuses kostja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.JU ja DM (hagejad) esitasid 7. mail 2014. a Pärnu Maakohtule hagi MP (kostja) vastu kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks. 29. septembril 2015. a suurendasid hagejad põhinõuet.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad kostjaga 20. juunil 2013. a kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepinguga võõrandas kostja hagejatele kinnistu asukohaga Varjupaiga, Ilvese küla, Surju vald, Pärnu maakond, koos selle oluliste osade ja päraldistega (katastritunnus 75601:001:0497). Kinnistu müügihind oli 75 000 eurot. Kinnistu osteti hagejate võrdsetes mõttelistes osades kaasomandisse. Kinnistul paiknevat elumaja kasutades said hagejatele ilmsiks puudused, mis polnud tavapärase müügiobjektiga tutvumise käigus avastatavad ning mida kostja hagejatele enne lepingu sõlmimist ei avaldanud. Puudused esinesid küttekottetel, veevarustusel, põrandatel, soojustusel ning aial.
3.Elumaja küttekolded (kaks ahju ja pliit) olid hagejate arvates puudustega. Korstnapühkija KV on avaldanud arvamust, et kõik küttekolded amortiseerunud (I kd, tl 66). Spetsialisti VV hinnangul (I kd, tl 69) on küttekehadel järgmised puudused: pliidiuks on paigaldatud paisumisvaheta ning selle tagajärjel on kahjustunud küttekolle; ahjul on koldekivid tagaseinast puudu; kamin-ahjul on koldekivide vahelt sideainesegu kadunud, keraamilised plaadid lahti, mistõttu ei kanna välispind sooja edasi (köetakse ahju sisemust), jätkuv kasutamine ohtlik.
4.Hagejad on kõrvaldanud magamistoa ahju puudused ning pliidi puudused. See maksis vastavalt 90 ja 100 eurot. Kamin-ahju puuduste kõrvaldamine (uue ahju ehitamine) läheb maksma 3738 eurot. Küttekollete puudused olid olemas elumaja üleandmise ajal hagejatele. Puudused ilmnesid 2013. a augustis.
5.Elumajasse sissekolimisele järgneval päeval ehk 20. juulil 2013. a polnud majas enam vett. Veesüsteem oli liiva täis ning kaev veest tühi. Hagejad olid sunnitud ostma OÜ-lt
Surju PM 3 tonni vett. Ka pärast 20. juulit 2013. a langes vesi korduvalt alla kriitilise määra, mistõttu veepumba abil ei olnud võimalik kaevust vett ammutada. Sellistel juhtudel on hageja toonud (1000 liitrise mahutiga) vett oma isa kodust. Tuleb lugeda endastmõistetavaks, et eluruumis peab olema kättesaadav vesi. See kehtib ka kasutatud eluruumi ostmisel. Kostja on kinnistu ülevaatamisel kinnitanud, et enne saab jõest vesi otsa, kui kaevust. See on vastuolus hagejatele pärast kinnisasja ostmist teatavaks saanud informatsiooniga, mille järgi pidi kaevude kuivamine olema sealkandis iga-aastane ja pidev mure. Veesüsteemi puuduste kõrvaldamine läheb hagejatele maksma 1945,45 eurot. Elumaja teise korruse kahe toa põrandad on ruumi keskosa suunas ühes ruumis 6 cm ja teises ruumis 3 cm kaldu. Nende puuduste tõttu ei seisa kinni garderoobi uks. Kostja pidi olema puudustest teadlik ja pidi puudustele enne lepingu sõlmimist viitama. Sellised põrandad ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga. Põrandate puuduste kõrvaldamine läheb hagejatele maksma 1283,18 senti. Elumaja on vähese soojapidavusega. Selle puuduse tõendamiseks esitasid hagejad kohtule termograafilise ülevaatuse akti ning fotod. Enne lepingu sõlmimist uurisid hagejad tehingut vahendanud maaklerilt PR-lt, kui palju kulub ahjude ja pliidi kütmiseks aastas keskmiselt puid. Maakler vastas, et umbes 10-15 m3. 2013. a sügisest kuni 2014. a kevadeni kulus hagejatel aga küttepuid umbes 25 m3. Kui hagejad oleksid enne lepingu sõlmimist teadnud, et elumaja kütmiseks kulub soojal aastal ligi 25 m3 küttepuid, s.t, et elumaja soojapidavus on väga halb, siis ei oleks nad seda elumaja ostnud. Puuduse kõrvaldamine läheb hagejatele maksma 13 812,60 eurot. Sellele summale lisandub tasu termograafilise ülevaatuse eest 192 eurot. Hagejate väitel kinnitas tehingut vahendanud maakler, et kinnistul paiknev lippaed on hiljuti ehitatud. 2013. a suve lõpus selgus, et tegemist on siiski vana ja pehkinud aiaga, mis oli enne kinnistu müüki ülevärvitud. Kostja pidi olema sellest teadlik, kuid jättis sellest hagejat teavitamata. Aia puuduste likvideerimine läheb hagejatele maksma 1404 eurot. Hagejad palusid mõista kostjalt kummagi hageja kasuks kahjuhüvitise 11 147,61 eurot ning alates hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude täitmiseni seadusjärgse viivise.
Kostja vastuväited
10.Kostja vaidles hagile vastu.
11.Kostja väitel on ta korduvalt juhtinud hagejate tähelepanu sellele, et magamistoa ahjul on kivid lahti. Enne ostu-müügitehingu sõlmimist esitas kostja hagejatele korstnapühkija akti, mis oli koostatud enne müügile eelnenud kütteperioodi. Hagejad ostsid kinnistu sellel oleva elamu tegelikku ehitusaastat teades. Küttekehade ehitusaastast ja olukorrast rääkis hagejatele elumaja näitamisel maakler. Hagejaid see ei huvitanud, sest hagejad kavandasid paigaldada elamusse õhksoojuspumbad. Hagejad ei nõudnud enne tehingu vormistamist küttekollete täiendavat kontrollimist. Hagejad ei pidanud lahtisi kive puuduseks ka elumaja vastuvõtmisel. Seega aktsepteerisid hagejad puudustega küttekehi. Võttes arvesse küttekollete ehitusaastat, pole õige väita, et küttekolded polnud vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses või ei vastanud lepingutingimusetele VÕS 217 lg 2 p-de 1 ja 2 tähenduses.
12.Kostja on 1. oktoobri 2013. a vastuses esitanud hagejatele avalduse 270 euro tasaarvestamiseks. Hagejad olid kostjale võlgu küttepuude eest 270 eurot ning kostja luges selle summa tasaarvestatuks hagejate nõuetega, mis tulenesid küttekollete parandamisest. Hagejad on tasaarvestusavalduse kätte saanud ja pole seda vaidlustanud.
13.Kostja andis kinnistu valduse hagejatele üle 19. juuli 2013. a ning näitas, et kraanid töötavad ning vesi jookseb. Kostja selgitas, et maja juures on kaks kaevu, millest
vanemast saab võtta kastmise ja autopesuvett. Kostja rikkumine kaevuvee ja selle pumbaga seotult ei ole tõendatud. Uue puurkaevu ehitamist ning sellega seotud kulutusi ei saa pidada kostja rikkumisega seotud asja kordategemise kuludeks VÕS § 132 lg 3 mõistes.
14.Kostja vaidles vastu ka põrandate kalletest tingitud nõudele. Hagejad soetasid elumaja, mille üks osa oli natuke vähem kui 100 a vana ja teine, juurdeehituse osa, valminud 1990ndatel a-tel. Põranda kalle, mis võibki olla iseloomulik vanale elamule, ei ole elamist takistav või seda võimatuks tegev asjaolu. Hagejad pole tõendanud, et kõnealuseid ruume ei saa eluruumidena kasutada. Tegemist pole ka varjatud puudusega. Hagejad kõndisid sellest toast korduvalt läbi.
15.Kostja ei nõustunud hagejate etteheidetega maja soojapidavusele. Hagejate ja kostja vahel sõlmitud müügilepingu p 2.1 kohaselt on lepingu esemeks olev elamu ja kõrvalhooned keskmises seisukorras. Kostja on lepingus kinnitanud, et elumajale pole energiamärgist väljastatud. Hagejad soetasid elamu teadmises, et sellelt ei saa oodata kõrgendatud soojapidavust ja/või et selle soojapidavust oleks asjakohased eksperdid hinnanud heaks. Müümisel ning ka kinnistu üleandmisel ei olnud koridori kapis seinapalgid paljaks kistud, nagu OÜ Termopilt piltidel palkseinast koridori nurgakapis nähtub (peal oli seinkatteplaat). Kostja kinnitusel ei kulunud elumaja kütmiseks õiget küttepuitu kasutades koos pliidipuudega rohkem kui 15 m3 puid aastas. Hagejate väide 2013. a sügisest kuni 2014. a kevadeni kulunud küttepuude hulgast ca 25 m3 on paljasõnaline. Lisaks võib selline küttepuude kulu olla tingitud märja (toore) või vähese kütteväärtusega puu kasutamisest. Maakohtu otsus
16.Pärnu Maakohus jättis 9. mai 2016. a otsusega hagi rahuldamata, jättis kostja menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda ning määras kostja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 3062,16 eurot.
17.Maakohus tuvastas, et müügilepingus leppisid pooled kokku, et elumaja seisukord vastab keskmisele tasemele. Järelikult leppisid pooled kokku madalamas kvaliteediklassis, kui kinnistu müügikuulutuses oli märgitud. Maakohus ei pidanud seetõttu põhjendatuks hagejate tuginemist sellele, et müügikuulutuse kohaselt oli kinnistu seisukord väga hea.
18.Maakohtu hinnangul pole hagejate väidetavad puudused tekkinud kostja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Sellekohaseid tõendeid pole asjas esitatud. Hagejad on menetluses tuginenud korduvalt väitele, et kinnistu oli kahel aastal pärjatud Surju valla kaunima kodu tiitliga. See kinnitab maakohtu arvates, et kostja on kinnistut heaperemehelikult hooldanud. Hagejate poolt välja toodud puudused pole kohtu hinnangul käsitletavad ehitusnormide ja eluruumidele kehtestatud nõuete teadliku rikkumisena. Kinnistu seisukorra hindamisel pole maakohtu arvates õige lähtuda formaalselt sellest, kas ehitusnõuded on täidetud ning kas ehitamisel on järgitud head ehitustava. Tuleb arvestada ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet.
19.Hagejad on kinnistu enne müügilepingu sõlmimist üle vaadanud ning seda asjaolu ei saa hagi lahendamisel arvestamata jätta. Asjas tuleb arvestada ka hagejate teadmist ja teadmapidamist kinnistu tegelikust olukorrast.
20.Hagejate nõuet küttekollete puuduste osas ei pidanud maakohus põhjendatuks. Esiteks on hagejate selline nõue osaliselt (summas 270 eurot) lõppenud enne hagi esitamist VÕS § 186 p 2 alusel. Kostja on 1. oktoobri 2013. a avaldusega tasaarvestanud kostja nõude (küttepuude eest) hagejate nõudega. Puudub vaidlus, et hagejad on tasaarvestusavalduse kätte saanud. Hagejate esindaja kinnitas 21. septembri 2015. a kohtuistungil, et nõustub tasaarvestusega. Kuna kostja 1. oktoobri 2013. a
tasaarvestusavaldusest nähtub selgelt kostja tahe tasaarvestada oma küttepuude tasu nõue hagejate küttekollete, eelkõige kuludega ahju lahtiste kivide parandamisele 90 eurot ja pliidi parandamisele 100 eurot, ei analüüsinud maakohus seda, kas need puudused võiksid olla käsitletavad varjatud puudustena. Maakohus jättis arvestamata hagejate väite, et hagejad loevad kostja küttepuude nõude tasaarvestatuks elamu soojustusega seotud hagejate nõudega, sest hagejad pole tasaarvestusavaldust kostjale esitanud.
21.Maakohus asus seisukohale, et hagejate nõue seoses kamin-ahju puudustega pole põhjendatud. Esiteks pidi hagejatele juba kinnistu müügikuulutusest olema arusaadav, et lisaks ahjudele võib elumaja kütmiseks kasutada ka elektrit. Müügikuulutuses on märgitud, et kütmine toimub lisaks pliidile ja kaminahjudele ka elektritoitel vesikütteradiaatoritega. Elumaja ülevaatamisel pidid hagejatele näha olema koridoris, WC-s ja II korruse tubades seintel radiaatorid, samuti see, et ühes II korruse toas mingit küttekeha pole. Menetlusosaliste asjas antud ütlustega on tõendatud, et hagejad said olemasoleva küttesüsteemi ebapiisavusest aru juba elumaja ülevaatamisel. Hagejad rääkisid juba siis õhksoojuspumba paigaldamise plaanidest.
22.Uue ahju ehitamise vajadust pole hagejad tõendatud. Küttekolletes esinenud puuduste kohta esitatud tõendid on maakohtu hinnangul vastuolulised. Korstnad ja Kolded OÜ korstnapühkija KVe 1. oktoobri 2013. a ettepanekust ei selgu, millised konkreetsed puudused ta kamin-ahjul tuvastas. Kalle Koosapoeg asus 4. septembri 2013. a kirjalikus seisukohas arvamusele, et ahi ei küta ruumi ära, kuid ahju remontimine (šamottkivide vahelt savi välja pudenenud, ahju tagaseinas pragu, plaatimisel kasutatud mittesobivaid portselaniplaate) on võimalik. Tunnistaja VV pidas mõistlikuks kamin-ahju lammutamist, sest selle edasisel kasutamisel on ohuks vingugaas. Ülekuulamisel möönis VV, et kamin-ahi on parandatav. VV oletas, et edasisel kütmisel võib ahi osutuda ohtlikuks vingugaasi, mitte tuleohtlikkuse tõttu. Viimane eeldab ahjukorpuse olulist pragunemist, mida ükski tunnistaja näinud pole. Ka ei ole ei hagejad ega tunnistajad pidanud vajalikuks ahjukorpuselt plaatide eemaldamist. Puuduvad andmed, et viimase 2,5 a jooksul oleks kamin-ahjult plaate maha pudenenud. Hagejad on kaminahju vastavalt vajadusele kütnud. Päästeameti 11. oktoobri 2013. a ettekirjutus nr 7.26.4/3826-3 ei tõenda kohtu hinnangul uue ahju ehitamise vajadust.
23.Hagejate etteheited veevarustusele pole kohtu hinnangul põhjendatud. Kinnistu üleandmisel veevarustus toimis. Müügikuulutusest said hagejad teada, et kinnistu veevarustus tuleb salvkaevust hüdroforiga. Hageja II andis vande all ütlusi, mille kohaselt vaatas ta kinnistu ülevaatamisel kaevu sisse ja küsis, kas kaevus vett on. Sellest kohus järeldas, et hageja II oli teadlik võimalusest, et salvkaevus võib vesi otsa lõppeda. Kohtul puudub alus kahelda tehingut vahendanud maakleri PR ütlustes, mille kohaselt ta selgitas hagejatele, et suvisel ajal pole kaevuvesi mõeldud muru ega kasvuhoone kastmiseks, kuid igapäevaseks elamiseks jagub. Need ütlused on kooskõlas hagejate väidetuga, et kostja kinnitusel saab vesi enne otsa jõest kui kaevust. Kostja on vande all antud ütlustes kinnitanud, et naabrid on kostjale pakkunud võimalust liituda puurkaevu rajamisega, kuid kostja pere ei pidanud seda vajalikuks, sest neil ei lõppenud vesi kaevust ka siis, kui peeti loomi. Kohtu hinnangul ei vastuta kostja looduslike tingimuste ega hagejate veetarbimisharjumuste eest. Hagejad ei saanud eeldada, et kinnistu vastab lepingutingimustele vaid siis, kui seal on tarbimise hulgast sõltumatult tagatud aastaringne veevarustus samaväärsel tasemel ühisveevärgiga liitumise korral.
24.Hagejad tuginevad veevarustuse nõudes uue salvkaevu ehitamise hinnapakkumisele summas 1945,45 eurot. Samas ei ületanud uue puurkaevu rajamise kulud hagejate jaoks 1224 eurot, sest hagejad said selleks toetust ning hagejate omaosalus ei olnud suurem kui 20%.
25.Asjaolu, et elumaja põrandad pole loodis, pole selline puudus, mille tõttu asi ei vastaks kokkulepitud tingimustele või vähemalt keskmisele kvaliteedile. Hagejad ostsid kasutatud maja, millest osa on ehitatud 1921. a-l ja uuem osa 1995. a-l. Kohtu hinnangul ei saa 20 a kasutatud elamu ostmisel keskmise kvaliteedina eeldada, et põrandad oleksid 100% loodis. Asjas pole esitatud usaldusväärseid tõendeid ka põranda kalde suuruse kohta. Ehitise ülevaatuse aktist nähtuvalt on järeldused põranda kalde kohta tehtud visuaalsel teel. Sellisel juhul ei saanud olla tegemist varjatud puudusega ning hagejad pidid puudusest teada saama elumaja ülevaatamisel. Kui põranda kalle on nii suur, et hagejad ei saa sinna mööblit paigutada, siis pidanuks elumaja ülevaatamisel ka kostja mööblist olema näha, et põrand on kaldega.
26.Hagejate nõue, mis seondub elumaja puuduliku soojustusega, pole põhjendatud. Müügikuulutuse kohaselt oli TEP-plaat vaid uuemal juurdeehitisel. Seega ei tähenda palkmajal TEP-plaadi puudumine asja lepingutingimustele mittevastavust.
27.Hagejate väitel on elamu uuem juurdeehitis kaetud TEP-plaadiga vaid osaliselt. Kohtu hinnangul omab müügikuulutuses nimetatud soojustusmaterjali olemasolu või puudumine kostja lepingurikkumise hindamise seisukohalt tähendust vaid elamu soojapidavuse kontekstis. Asjas ei ole tõendanud, et TEP-plaadi puudumise tõttu ei pidanud elamu vajalikul määral sooja. Hagejad pole tõendanud, et ruumide temperatuur jäi tavapärasel kütmisel alla eluruumidele kehtestatud 18 kraadi. OÜ Termopilt 17. jaanuaril 2014. a teostatud termograafilise ülevaatuse aktist (I kd, lk 80-108) nähtuvalt jääb elumajas välisseinte soojusjuhtivus hinnanguliselt suurusjärku U~0,2...0,3W/m2 ̊C, mis vastab standardijärgsetele normiväärtustele. Kaldlagede ja katusealuste seinte soojusjuhtivus on termograafilise pildistamise tulemuste järgi hinnanguliselt U~0,4-0,5W/m2 ̊C, mis mõnevõrra ületab standardijärgseid normväärtusi. Kuna hagejad esitasid elamu soojustuse puuduse osas vastuväite ainult seinte soojustuse osas, ei anna selline kõrvalekalle alust hagi rahuldamiseks. Termograafilise pildistamise akti kohaselt on eluruumides madalamad temperatuurid põrandal. Ruumides istumiskõrgusel ja kõrgemal ületava temperatuurid 18 kraadi. Elutoaga sarnast temperatuuri ei saa mõistlikult oodata tuulekojas välisukse juures, kuid ka seal on kohati mõõdetud temperatuur 17 ̊C.
28.Kinnistut piirava aia seisukorda ei saa lugeda varjatud puuduseks. Hagejad kinnitasid, et nägid aeda ja käisid selles olnud väravast läbi, kuid ei pööranud aiale tähelepanu. Hagejad ei saanud kohtu hinnangul kostjalt mõistlikult oodata kinnistu piirdeaia seisukorrast kui kinnistu puudusest teavitamist. Hagejatel oli võimalus puudusest teada saada. Apellatsioonkaebus
29.Hagejad paluvad apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada. Hagejate hinnangul tulnuks maakohtul hagi (vähemalt osaliselt) rahuldada. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.
30.Hagejad ei nõustu maakohtu järeldusega, et pooled on müügilepingus leppinud kokku madalamas kvaliteedis ja seetõttu ei saa hagejad müügikuulutuses avaldatud kinnitusele tugineda. Praegusel juhul on tegemist lepingueelsete kohustuste rikkumisega ning need rikkumised selgusid pärast lepingu sõlmimist. Renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema.
31.Maakohus jättis arvestamata hagejate väite, et nad loevad kostja küttepuude maksumuse nõude summas 270 eurot tasaarvestatuks elamu soojustusega seotud hagejate nõudega. Selles osas on maakohus teinud üllatusliku otsuse ning rikkunud selgitamiskohustust.
32.Hagejad nõuavad kostjalt hüvitist kamin-ahju puuduste kõrvaldamisest tingitult. Maakohus jättis põhjendamatult kõrvale hageja I vande all antud ütlused, milles hageja I kinnitas, et hagejad pole elumaja ülevaatamisel väitnud, et neid ahjud ei huvita. Korstnapühkija akte pole pooled kohtule tõendina esitanud. See, et 2012. a sügisel koostatud korstnapühkija aktis puuduvad märkused küttekehade puuduste kohta, näitab, et korstnapühkija vaatas küttekehad üle pealiskaudselt. Ei ole usutav, et ühe kütmisperioodi jooksul said küttekehad amortiseeruda. Kui kohus arvas, et taotletav hüvitis on ebamõistlikult suur, oli kohtul võimalik väljamõistetavat kahjuhüvitist vähendada. Ainuüksi Päästeameti ettekirjutusest nr 7.2-6.4/3826-3 ja spetsialisti 4. oktoobri 2013. a hinnangust küttekehadele nähtub, et küttekolded olid puudustega ja tuleohtlikud. Sellised küttekolded ei vasta kinnistu kasutusotstarbele ega ole ka keskmise kvaliteediga. Hageja I on vande all kohtule kinnitanud, et maakler PR ei näidanud hagejatele ahje ning nad ise ka ei osanud vaadata, kas seal on midagi valesti.
33.Kohus on moonutanud hageja II vande all antud ütlusi ning teinud sellest väära järelduse. Nimelt väitis hageja II 30. oktoobri 2015. a kohtuistungil vande all antud ütlustes järgmist: „Esimest korda maja ülevaatamisel korraks vaatasin kaevu sisse, tol hetkel kui mina sinna vaatasin, tundus seal vett olevat. Küsisin kuidas kaevus vett on, M ütles, et enne saab vesi jõest otsa kui kaevust.“. Hagejad vaidlevad vastu ka maakohtu väitele, et maakler PR on oma ütlustes kinnitanud, et ta selgitas hagejatele kinnistu näitamisel, et suvisel ajal ei ole kaevuvesi mõeldud muru ega kasvuhoone kastmiseks, kuid igapäevaseks elamiseks jätkub. Seda ei ole kostja vande all antud ütlustes väitnud. Maakohus jättis seejuures tähelepanuta hageja I vande all antud selgituse, et kostja küll soovitas kasvuhoone ja aia kastmiseks kasutada tiigivett, kuid tegi seda oma kirjades pärast lepingu sõlmimist.
34.Maakohus pole nõuetekohaselt põhjendanud, miks ei loe kohus veenvateks tõenditeks hagejate kinnitust, et hagejad tõid vett kanistritega hageja II isa kodust. Otsusest jääb arusaamatuks, kas ja millises ulatuses on kohus tõendit hinnanud.
35.Meelevaldne on kohtu järeldus, et hagejate vande all antud ütlustest nähtub, et neil oli kohe plaan rajada puurkaev, kuid selgus, et toetusfondidest raha saamise võimalus tekkis neil alles pärast ühe aasta möödumist nende Surju valla elanikeks registreerimist. Kohtu sellekohane arutluskäik pole hagejate hinnangul asjakohane. Kui isegi nõustuda kohtu arvamusega, et hagejatel kulus veesüsteemi puuduste kõrvaldamiseks maksimaalselt 1224 eurot, tulnuks hagi vähemalt osaliselt rahuldada.
36.Hagejate hinnangul on neil oluline huvi selles, et eluruumi põrandad ei oleks mõistlikult mitteoodatavas määras kaldu või lohkus. Maakohtu käsitlus sellest, kas kalded takistavad eluruumi kasutamist, pole hagejate hinnangul õige. Maakohus pole põhjendanud, miks ei nõustu ta 30. oktoobri 2015. a kohtuistungil hageja II antud faktiliste väidetega.
37.Maakohus rikkus TsMS § 442 lg-t 8 märkides, et pole tõendatud, et elamu võimalik soojapidamatus on seotud seintes TEP-plaadi puudumisega. Maakohus analüüsis termograafilise ülevaatuse akti ühekülgselt ning jättis tähelepanuta, et aktis on sedastatud mitmeid sissepuhkeid seinas, külma välisõhu sissetunge ning ebaühtlast soojustust seinas. Maakohus jättis käsitlemata menetlusosaliste väited seoses küttepuude kogusega.
38.Hagejad ei nõustu kohtu arvamusega, et nad oleksid pidanud märkama kinnistu ülevaatamisel, et aed pole uus. Enne müüki värviti aed üle, et luua ostjatele mulje uuest aiast. Hagejatel on oluline huvi selles, et elumaja juurde kuuluv aed ei oleks puudustega. Pehkinud aed ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes.
Vastus apellatsioonkaebusele
39.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
40.Ringkonnakohus tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata kamin-ahju ja kaevu puudustest tingitud hagejate nõuded. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas ise uue otsuse, millega rahuldab kamin-ahju puudustest tingitud nõude täielikult ja kaevu puudustest tingitud nõude osaliselt (TsMS § 657 lg 1 p 2). Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.
41.Kolleegium käsitleb esmalt küsimust, kas ja millises müüdud asja kvaliteeditasemes pooled kokku leppisid (I). Seejärel käsitleb kolleegium kamin-ahju parandamisest tingitud kahju hüvitamise nõuet (II), kaevu puuduste kõrvaldamisest tingitud nõuet (III) ning vastab apellatsioonkaebuse muudele väidetele (IV). Lõpuks võtab kolleegium seisukoha poolte menetluskulude osas (V). I
42.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kinnistu, sh sellel paikneva elumaja ja kõrvalhoonete kvaliteeditaseme määramisel tuleb lähtuda menetlusosaliste vahel 20. juunil 2013. a sõlmitud müügilepingust, sest pooled on 20. juunil 2013. a sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingus leppinud kokku, et elamu- ja kõrvalhoonete seisukord on keskmine, mitte väga hea, nagu müügikuulutuses märgitud oli (I kd, tl 187). Seega ei ole müügikuulutuses märgitud kvaliteeditase müügilepingu osaks saanud. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse etteheitega, et maakohtu selline järeldus ei ole asjakohane. Asja lepingule vastavuse hindamiseks pidi maakohus tuvastama, millistes omadustes pooled kokku leppisid või millistele muudele nõuetele pidi kinnistu vastama. Müügilepingu korral peab VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Konkreetsel juhul sisaldus vastav kokkulepe 20. juunil 2013. a sõlmitud müügilepingu p-s 1.3.
43.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et hagejad pidid mõistlikult arvestama asjaoluga, et ostavad kinnistu, millel paikneva elamu vanem osa on ehitatud 1935-ndatel aastatel ning uuem osa aastal 1995. Asjas ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et elumaja oli hagejate veendumuse kohaselt hiljuti renoveeritud ning seda, et ei ole hagejad kohtumenetluses ka väitnud. Seetõttu tuleb müügiobjektiks olnud kinnistu keskmise kvaliteedi mõiste sisustamisel arvestada, et tuvastatud asjaolude kohaselt toimus elumaja renoveerimine aastal 1995, mil tehti vanale elumajale juurdeehitus. Sellises olukorras ei ole põhjendatud hagejate etteheide, et nad ostsid remonti mittevajava kinnistu. II
44.Kui kinnistu on ostetud elamiseks, peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 26). Maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust, mida saab kolleegiumi hinnangul üldjuhul pidada elamu tavalise kasutamise eeldusteks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega (vt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29).
45.Maakohus on tuvastanud, et kostja teadis hagejate soovist kasutada elumaja aastaringseks elamiseks ning vastava asjaolu üle puudub menetlusosaliste vahel ka vaidlus. Järelikult pidid elumajas asuvad küttekehad olema sellises töökorras, mis
võimaldas küttekehi (tuleohutult) kasutada. Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega, mille kohaselt ei ole kamin-ahju tuleohutus tsiviilasjas tõendamist leidnud. Tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis hinnates tuleb kolleegiumi hinnangul asuda vastupidisele seisukohale. Päästeameti 11. oktoobri 2013. a ettekirjutusest nr 7.26.4/3826-3 (I kd, tl 67-68) nähtub, et vahekoridoris paiknev ahi on amortiseerunud – küttekolle on seest katki ja kivid loksuvad. Päästeamet on pidanud kamin-ahju tuleohtlikuks ja keelanud selle edasise kasutamise. Päästeameti sellise ettekirjutusega on kolleegiumi arvates tõendatud, et kamin-ahi ei vastanud kehtivatele tuleohutusnõuetele. Tuleohtlik küttekeha ei vasta otstarbele, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega. Müügilepingus ei ole menetlusosalised kamin-ahju tuleohtlikus seisukorras kokku leppinud. Kuna kostja ei ole toonud kohtu ette väiteid või tõendeid, mis annaksid aluse järeldada, et kamin-ahi tuleohutusnõuetele siiski vastas, tuleb kamin-ahju puudus lugeda tõendatuks. Tunnistajate VV ja KK 22. veebruaril 2016. a kohtuistungil vande all antud ütlustega (22. veebruari 2016. a kohtuistungi protokolli lk-d 3-6) loeb kolleegium tõendatuks, et puudus (kamin-ahju amortiseerumine) oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejatele (VÕS § 218 lg 1) ning et puudus ei tulenenud hagejatest (VÕS § 101 lg 3).
46.Asjas ei ole kolleegiumi hinnangul tõendatud, et hagejad pidid kamin-ahju puudusest lepingu sõlmimisel teadma. Asjaolust, et hagejad ei nõudnud küttekehade täiendavat ülevaatamist, ei saa teha kolleegiumi hinnangul järeldust, et hagejad on puudustega küttekehad lugenud lepingu tingimustele vastavaks. Asja ülevaatamise kohustuse näeb VÕS § 219 ette vaid majandus- või kutsetegevuses tegutsevale isikule. Praegusel juhul käisid hagejad elumajaga tutvumas ning iseenesest puudub vaidlus küsimuses, et hagejatel oli võimalik tutvuda ka kamin-ahju seisukorraga. Samas ei saa ka asja tegeliku ülevaatamise korral kolleegiumi hinnangul oodata hagejatelt eriteadmiste olemasolu ning üksnes eksperdile ilmsete puuduste äratundmist. VV on 22. veebruaril 2016. a kohtuistungil selgitanud, et kamin-ahju amortiseerumine seisneb mh selles, et ahju uks on paigaldatud ilma paisumisvaheta, mistõttu surub uks kütmisel kogu kivikonstruktsiooni. Lisaks sellele takistab VV hinnangul õhuvahe plaatide ja ahju sisemuse vahel soojuse väljumist, mistõttu köetakse ahju sissepoole. Sellised puudused ei ole kolleegiumi hinnangul eriteadmisi omamata visuaalsel vaatlusel avastatavad, mistõttu on tegemist varjatud puudustega. Hagejad ei pidanud kamin-ahju sellistest puudustest lepingu sõlmimisel seega teadma.
47.VÕS § 220 lg-tes 1 ja 3 sätestatu kohaselt on müüja vastutuse aluseks ka ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt teatasid hagejad tehingut vahendanud maaklerile PRle kamin-ahju puudustest 15. augustil 2013. a (I kd, tl 41) ja kostjale 3. septembril 2013. a (I kd, tl 42). Nendes asjaoludes menetlusosaliste vahel vaidlus puudub. Kuivõrd kinnistu müügitehing toimus 20. juunil 2013. a, tuleb järeldada, et teavitamine toimus mõistliku aja jooksul.
48.Hagejad on palunud mõista kostjalt välja kamin-ahju parandamise maksumus 3738 eurot vastavalt VV 7. mai 2014. a hinnapakkumisele (I kd, tl 72). Hagejad on kinnitanud, et nad ei ole kamin-ahju puuduseid hagi esitamise seisuga kõrvaldanud. Seega saab hagejate nõude kvalifitseerida VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise (puuduse kõrvaldamine, s.t küttekolde remont) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Tegemist on varalise kahju hüvitamise nõudega, mille sisuks on hagejate poolt tulevikus kantavad kulutuste (VÕS § 128 lg 3) hüvitamine. Tegemist on VÕS § 116 lg 2 p 1 tähenduses olulise lepingurikkumisega, mille puhul puudus hagejatel vajadus anda kostjale VÕS § 114 alusel täiendav tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks.
49.Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Nõude lahendamisel tuleb arvestada ka sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hagejad põhjendamatult rikastuda. Tuleb arvestada, et pooled leppisid müügilepingus kokku kasutatud elumaja müügis. Ostes kasutatud elumaja, ei või ostja eeldada, et korteri küttekolded oleksid samasuguses olukorras nagu uued. Seega peaks hüvitama üksnes need kulutused, mis tuleb teha küttekollete viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele. Tuleb arvestada ka VÕS § 77 lg 1 teist lauset, mille järgi peab lepingupool muu kokkuleppe puudumisel täitma kohustuse asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga, samuti VÕS § 127 lg-t 5, mis kohustab kahjuhüvitisest üldjuhul maha arvama igasuguse kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud. Kui küttekollete töökorda ja tuleohutuse nõuetega vastavusse viimiseks on vaja ehitada uued küttekolded, tuleks kahjuhüvitisest maha arvata see summa, mida hagejad oleksid pidanud maksma, kui nad oleksid ostnud kasutatud elumaja korras kasutatud küttekolletega, kuid pidanud ise küttekoldeid normaalse ekspluatatsiooni arvestades aja möödudes uuendama.
50.Samas, tuleb VÕS § 127 lg 5 kohaldamisel arvestada, et kasu mahaarvamine kahju hüvitisest ei või olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Seega tuleb hinnata, kas kahjustatud isiku suhtes on õiglane kasu mahaarvamine olukorras, kus kahjustatud isikul pole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida. Praegusel juhul tuleb korstnapühkija KV ettepanekuga, Päästeameti 11.oktoobri 2013. a ettekirjutusega, VV 4. oktoobri 2013. a arvamusega ning VV 22. veebruaril 2016. a kohtuistungil antud ütlustega lugeda tõendatuks, et kamin-ahju remontimine ei ole selle amortiseerumise kõrge taseme tõttu mõistlik. Kostja ei ole kohtumenetluses vastupidist tõendanud. Seega asub ringkonnakohus seisukohale, et hagejatel ei ole mõistlikult võimalik uue kamin-ahju ehitamist vältida. Järelikult on hagejate nõue kamin-ahju parandamise maksumuse 3738 eurot väljamõistmiseks kostjalt põhjendatud ning kuulub täies ulatuses rahuldamisele.
51.Apellatsioonkaebuse p-s 15 on hagejad tuginenud väitele, et korstnapühkija järeldus, mille kohaselt olid kütteseadmed ülevaatuse ajal kasutamiskõlbulikud, on tingitud küttekehade pealiskaudsest ülevaatamisest. Hagejate hinnangul ei ole usutav, et küttekehad amortiseerusid ühe kütteperioodi jooksul. Need väited on hagejad esitanud apellatsioonimenetluses esmakordselt ning TsMS § 652 lg 3 eelduste täitmata jätmise tõttu jätab ringkonnakohus hagejate vastavad väited tähelepanuta. III
52.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei vaidle pooled selle üle, et kinnistul paiknes salvkaev, mida kasutati igapäevaseks veetarbimiseks. Maakohus on otsuses tõendeid hinnates järeldanud, et hagejad pidid juba kinnistu ülevaatamisel arvestama asjaoluga, et kaevust võib vesi otsa lõppeda. Kolleegium maakohtu sellist arvamust ei jaga. Elementaarsete elutingimuste hulka kuulub (vähemalt aastaringseks elamiseks mõeldud hoonete puhul) ka veevarustus. Kui see täielikult või osaliselt puudub, võib tegemist olla VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega.
53.Kolleegiumi hinnangul tuleb OÜ Surju PM 4. novembri 2013. a e-kirjaga (I kd, tl 73), hagejate 30. novembril 2015. a vande all antud ütlustega ja VV 22. veebruaril 2016. a vande all antud ütlustega lugeda tõendatuks, et hagejate kaevus sai vesi 20. juulil 2013. a otsa, mistõttu tellisid nad kolm tonni vett OÜ-lt Surju PM. Samuti tuleb kolleegiumi hinnangul lugeda usutavaks, et vesi sai vaidlusalusest kaevust otsa 2013. a suvel ja 2014. a suvel korduvalt, sest nii hagejad, kostja kui ka tunnistajad KK ja AP on
kohtumenetluses kinnitanud, et piirkonnas, milles kinnistu paikneb, on kaevudest suvel vee otsa saamine tavapärane (22. veebruari 2016. a kohtuistungi protokolli lk-d 5 ja 13,
30.novembri 2015. a kohtuistungi protokolli lk-d 17 ja 20). Sellega on ringkonnakohtu hinnangul tõendatud, et veevarustus ei ole vaidlusalusel kinnisasjal suveperioodil tagatud. Seda sõltumata asjaolust, et kostja ja kostja endise abikaasa AP väitel ei saanud neil vesi 20 a jooksul kunagi otsa. Kostja ja AP sellised väited on väheveenvad põhjusel, et vaidlusaluse kinnistu naabruskonnas ei ole kaevude tühjaks jäämine eespool viidatud tõendite kohaselt suviti erakordne sündmus. Ka on kostja ja PR kohtus vande all antud ütlustes korduvalt rõhutanud vajadust kasutada kaevuvett säästlikult. Seega pidi kostja möönma võimalust, et vaidlusalusest kaevust võib vesi (ühel või teisel põhjusel) otsa saada. Kuivõrd tegemist on kinnisasjaga, millel paiknevaid hooneid kasutatakse elamiseks aastaringselt, tuleb järeldada, et tegemist on VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega – veevarustus ei vasta otstarbele, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kostja, KK ja AP vande all antud ütlustega (22. veebruari 2016. a kohtuistungi protokolli lk-d 5 ja 13, 30. novembri 2015. a kohtuistungi protokolli lkd 17 ja 20) loeb kolleegium tõendatuks, et puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejatele (VÕS § 218 lg 1) ning et puudus ei tulenenud hagejatest (VÕS § 101 lg 3). Veevarustuse selline puudus ei ole asja tavapärasel ülevaatusel avastatav ja seega on tegemist varjatud puudusega. Kostjal tulnuks hagejaid sellisest puudusest informeerida (VÕS § 14 lg 2).
54.30. novembri 2015. a kohtuistungil on kohus kuulanud vande all üle nii hagejad kui kostja. Mõlemad hagejad on vande all antud ütlustes kinnitanud, et neid ei informeeritud sellest, et kaevus võib vesi otsa lõppeda. Vastupidi, hagejate väitel kinnitas kostja hagejale II, et enne saab vesi otsa jõest kui kaevust (30. novembri 2015. a istungi protokolli lk-d 6 ja 12). Hagejate väiteid muudavad kolleegiumi hinnangul usutavaks kostja vande all antud ütlused, mille kohaselt ütles ta hagejatele, et tal ei ole 20 a jooksul veega probleeme olnud (30. novembri 2015. a protokolli lk-d 17 ja 19) ja tehingut vahendanud maakleri ütlused, mille kohaselt kinnitas ta hagejatele, et igapäevaseks elamiseks vett jätkub (22. veebruari 2016. a kohtuistungi protokolli lk 11). Sellega tuleb kolleegiumi hinnangul lugeda tõendatuks, et hagejaid ei informeeritud kaevu tühjaks saamise võimalusest enne lepingu sõlmimist. Kostja ei ole vastupidist kolleegiumi arvates piisavalt tõendanud. Kostja väited, et ta mainis hagejatele seda, et naabril on vesi otsa saanud, ei ole ühegi teise menetlusosalise ütlustega ega muude tõenditega kinnitamist leidnud. Seetõttu loeb kolleegium tõendatuks, et hagejad ei teadnud lepingu sõlmimise ajal kaevu puudusest ega pidanudki sellest teadma (VÕS § 218 lg 4).
55.Kostja on 30. novembri 2015. a kohtuistungil kinnitanud, et hagejad informeerisid teda kaevu puudusest orienteeruvalt pärast esimest nädalavahetust, kui nad olid sisse kolinud. Hagiavalduses on hagejad kinnitanud, et kolimine toimus 19. juulil 2013. a. Seega on kostja teavitamine puudusest toimunud mõistliku aja jooksul.
56.Hagejad on palunud mõista kostjalt välja salvkaevu puuduste kõrvaldamise katteks 1945,45 eurot, mis on uue salvkaevu rajamise hind (I kd, tl 74). Hagejad on samas kinnitanud, et nad on 2015. a-l ehitanud uue puurkaevu, mille hind oli 6120 eurot (sh käibemaks 20%; I kd, tl 75). Tegemist on VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega ning tegemist on VÕS § 116 lg 2 p 1 tähenduses olulise lepingurikkumisega, mille puhul puudus hagejatel vajadus anda kostjale VÕS § 114 alusel täiendav tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks.
57.Kolleegium nõustub maakohtuga, et olukorras, kus hagejad on otsustanud kõrvaldada kaevu puudused puurkaevu rajamise teel ning saanud selleks ka Euroopa Liidu fondist toetust, tuleks sellega kahjuhüvitise suuruse määramisel arvestada. VÕS § 127 lg 5 kohaselt tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai
kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud. Kahju hüvitamise tulemusel ei või hagejad põhjendamatult rikastuda. Seetõttu ja arvestades, et hagejate kinnitusel on nad pidanud kaevu puuduste kõrvaldamiseks tegema kulutusi maksimaalselt 20% ulatuses summalt 6120 eurot, tuleb hagejate nõue rahuldada osaliselt ja mõista kostjalt hagejate kasuks kaevu puuduste kõrvaldamiseks kantud kulude katteks 1224 eurot (sh käibemaks).
58.Kolleegiumil puudub võimalus kontrollida kaebuse etteheidet, mille kohaselt ei ole hagejad istungil väitnud, et neil oli kohe plaan rajada puurkaev. 30. novembri 2015. a kohtuistungi protokollist nähtub, et hagejad kinnitasid kohtule, et nad said puurkaevu ehitamiseks toetust hajaasustuse programmist ning et toetuse saamine lükkus edasi, kuna registriseisu kontrolliti 1. jaanuari seisuga (II kd, tl 136). 30. novembri 2015. a kohtuistungi protokollist ei nähtu, kas puurkaevu rajamise plaan oli hagejatel enne või pärast müügilepingu sõlmimist. Samas ei ole see asjaolu kolleegiumi hinnangul maakohtu otsuse õiguspärasuse hindamisel määrava tähtsusega, sest maakohus ei ole põhjendatud kaevu puudustest tingitud kahjunõude rahuldamata jätmist hagejate kavatsusega rajada salvkaevu asemele puurkaev. IV
59.Muus osas ei pea kolleegium apellatsioonkaebuse väiteid põhjendatuks. Ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi ja tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse (eespool käsitlemata) väidetele märgib kolleegium täiendavalt järgmist.
60.Kolleegiumi hinnangul ei saa maakohtule ette heita üllatusliku otsuse tegemist või selgituskohustuse rikkumist. Kostja 1. septembri 2013. a tasaarvestusavaldusest nähtub, et kostja tasaarvestas oma nõude hagejate küttekollete parandamisest tingitud võimalike nõuetega (I kd, tl 51). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on maakohus 21. septembri 2015. a eelistungil arutanud menetlusosalistega kostja 1. septembri 2013. a tasaarvestusavaldust ning hagejate esindaja kinnitas sellel eelistungil, et tasaarvestuse osas menetlusosaliste vahel vaidlus puudub (II kd, tl 86) ning et hagejad on nõus 270 eurot tasaarvestama (II kd, tl 89). Hagejad on seega esitanud oma seisukohad seoses kostja 1. septembri 2013. a tasaarvestusavaldusega ning on kinnitanud kohtule, et ei soovi oma hagiavalduses esitatud nõuet vastavas ulatuses vähendada (II kd, tl 89). Sellises olukorras ei saanud hagejatele tulla üllatusena, et maakohus kostja 1. septembri 2013. a tasaarvestusavaldusega arvestas ning jättis hagejate nõude vastavas ulatuses rahuldamata.
61.Põrandate, elumaja seinte soojustuse ja aia puuduste hindamisel ei saa maakohtule kolleegiumi hinnangul tõendite ekslikku või ühekülgset hindamist ette heita. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid kogumis ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti (TsMS § 232 lg 2). Kolleegium ei pea võimalikuks hinnata asjas esitatud tõendeid maakohtust erinevalt ega teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Kolleegium ei pea vajalikuks siinkohal maakohtu põhjendusi ka korrata. See, et hagejad maakohtu järeldustega ei nõustu, pole iseenesest aluseks tõendite ümberhindamiseks või maakohtu otsuse tühistamiseks.
62.Küsimustes, mis puudutavad põrandate, elumaja seinte soojustuse ja aia puudusi, ei ole maakohus ringkonnakohtu hinnangul rikkunud menetlusõiguse norme menetlusosaliste ning tunnistajate ütluste hindamisel. Tsiviilasja materjalid ei toeta hagejate väiteid, et maakohus jättis hagejate ütlused tähelepanuta või andis hagejate ütlustele ebaõige tõlgenduse.
63.Hagejate hinnangul on neil põhjendatud huvi selle vastu, et põrandad ei oleks ebamõistlikul määral kaldu. Kolleegium nõustub maakohtu järeldustega, et esiteks ei ole hagejad tõendanud põrandatel ebamõistlikult suure kalde olemasolu. Teiseks ei ole kohtumenetluses tõendamist leidnud, et põrandate kalle takistab asja (s.o elumaja) eesmärgipärast kasutamist (VÕS § 212 lg 2 p 2). Sellises olukorras ning isegi juhul, kui elumaja põrandatel on teatav kalle olemas, ei saa seda pidada selliseks puuduseks, mille tõttu ei vastaks asi seadusele või lepingutingimustele, sh lepingus ettenähtud keskmisele kvaliteedile. Apellatsioonkaebuses möönavad ka hagejad ise, et vaidlusaluselt elamult ei saa nõuda põrandate 100% ulatuses loodis olemist.
64.Termograafilise ülevaatuse aktis (I kd, tl 80-108) kajastatud külma õhu sissepuhked kaldseina teisel korrusel ei viita ringkonnakohtu hinnangul iseenesest sellele, et müügiobjektiks olnud kinnistu ei vastanud lepingu tingimustele. Soojustuse kvaliteedi hindamisel tuleb hinnata elumaja soojapidavust tervikuna, arvestades, et vaidlusalune elumaja oli renoveeritud 1995. a-l, mil juurdeehitatud majaosa soojustamiseks paigaldati ka TEP-plaat. Sellises olukorras ja arvestades, et hagejad tuginesid hagiavalduses maja välisseinte mittekohasele soojustamisele, on maakohus õiguspäraselt analüüsinud, kas ruumide temperatuur elumajas on elamiskõlbulik ning kas välisseinte soojusjuhitavus jääb normide piiresse. Praegusel juhul ei kinnita termograafilise ülevaatuse akt hagejate väiteid, et elumaja on soojustus on niivõrd puudulik, et majas ei ole elamiskõlbuliku temperatuuri hoidmine võimalik. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega ega pea vajalikuks maakohtu põhjendusi täiendada.
65.Hagejad väidavad, et neil kulub elumaja kütmiseks oluliselt rohkem küttepuid, kui kostja kinnitas ning see tõendab, et elumaja on halva soojapidavusega. Kolleegium märgib, et hagejate väited kütmiseks kuluvate küttepuude koguse kohta on tõendamata. Ühtlasi tuleb arvestada, et kasutatavate küttepuude hulk sõltub nii kütmise viisist kui ka puude kütteväärtusest. Seetõttu ei anna maakohtu otsuse muutmiseks alust hagejate väited, et neil kulub elumaja kütmiseks 25 m3 küttepuid aastas.
66.Asjaolu, et kinnistut piirav aed ei ole uus, vaid võis olla ehitatud 10 a tagasi, ei anna alust järelduseks, et aed ei vastanud müügilepingus kokkulepitud omadustele. Hagejate apellatsioonkaebuses sisalduv väide, et kostja värvis aia üle eesmärgiga luua hagejatele mulje (pettekujutluse) uuest aiast, on oletuslik ega ole ühegi tõendiga toetatud. Hagejad on ka ise tunnistanud, et tehingut vahendanud maakler informeeris neid sellest, et aed on värskelt värvitud (30. oktoobri 2015. a kohtuistungi protokoll). Arvestades kinnistul paiknevate hoonete ehitamise ja renoveerimise aega, ei ole kolleegiumi hinnangul sellisest teabest mõistlikult põhjendatud järeldada, et aed on uus. Ringkonnakohus nõustub maakohtu arvamusega, et aia pehkinud olek on visuaalsel vaatlusel ilma spetsialisti kaasabita tuvastatav, mistõttu ei ole tegemist ka varjatud puudusega. V
67.Apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu muudab kolleegium TsMS § 173 lg 3 alusel menetluskulude jaotust. Arvestades, et ringkonnakohus rahuldab hagejate nõude ca 22 % ulatuses, jätab ringkonnakohus nii maakohtu- kui apellatsioonimenetluse kulud 22 % ulatuses kostja ja 78 % ulatuses võrdsetes osades hagejate kanda.
68.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust sel määral, et muuta tuleb ka menetluskulude jaotust, jätab ringkonnakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. Menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust on vaja hinnata diskretsiooniõiguse alusel ja seepärast peab menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine toimuma tervikuna maakohtus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras,
s.o pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (vt Riigikohtu 20. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p 21).
(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere
(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.