Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
09.mail 2016, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu J. U. ja D. M.t’i hagi M. P.’i vastu kahju 21 161,22 € ja lisanduva viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
24 134,58 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1: J. U. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht Xxxxxxxxxx, Xxxxxx xxxx, Xxxxx xxxx, Pärnumaa xxxxxxxxxxx) Hageja 2: D. M.t (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht Xxxxxxxxxx, Xxxxxx xxxx, Xxxxx xxxx, xxxxxxxxx xxxxx) Hagejate lepinguline esindaja advokaat Marko Tammann (e-post: [email protected]) Kostja: M. P. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx x-x, xxxxx xxxxx; e-post: xxx) Kostja lepinguline esindaja: jurist Anu Toomemägi (Toomemägi ja Partnerid Õigusbüroo OÜ, e-post: [email protected])
Kohtuistung
22.02.2016
Kohtuistungil osalesid
J. U., D. M.t, adv Tammann, M.P., A. Toomemägi
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata J. U. ja D. M.t’i hagi M. P.’i vastu asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva kahju katteks kummaltki 11 147,61 € ja alates hagiavalduse esitamisest lisanduva viivise väljamõistmiseks.
2.Menetluskulud jätta võrdsetes osades J. U. ja D. M.i kanda.
3.Määrata M. P.i põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 3062,16 eurot (sisaldab käibemaksu 510,36 €), mis mõista J. U.lt ja D. M.ilt M. P.i kasuks V. võrdsetes osades, s.o kummaltki 1531,08 eurot.
4.väljamõistetud menetluskulude tasumisega viivitamisel tuleb J. U.l ja D. M.il tasuda M. P.ile viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
07.05.2014 J. U. ja D. M.t esitasid Pärnu Maakohtule hagiavalduse M. P.i vastu 21 161,23 € suuruse kahju hüvitamiseks. 29.09.2015 hagejad tasaarvestasid seni esitatud nõuded kostja vastu 270 € osas kostjal hagejate vastu oleva küttepuude maksumuse hüvitamise nõudega ning suurendasid põhinõuet 1134 euro võrra lippaia puuduste kõrvaldamise osas. Tasaarvelduse ja nõude suurendamise järel täpsustatud nõude kohaselt paluvad hagejad mõista M. P.ilt J. U. ja D. M.i kasuks välja kummalegi kahjuhüvitis 11 147,61 eurot ning alates hagiavalduse esitamisest (s.o 7. maist 2014) kuni põhinõude täitmiseni seadusjärgne viivis protsendina põhinõudest. Hagejate arvestuste kohaselt oli 24.03.2016 seisuga viivis muutunud sissenõutavaks summas 3258,55 eurot ehk kummagi hageja kasuks 1629,27 eurot. Hagiavalduse kohaselt M. P. ning J. U. ja D. M.t sõlmisid 20. juunil 2013. a kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja võõrandas hagejatele kinnistu, asukohaga Xxxxxxxxxx, Xxxxxx xxxx, Xxxxx xxxx, Pärnu maakond, koos selle oluliste osade ja päraldistega (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx). Eluruumi müügihind oli 75 000 eurot. Hagejad ostsid kinnistu võrdsetes mõttelistes osades kaasomandisse. Elamut kasutades ilmnesid hagejatele järgemööda mitmed puudused, mis ei olnud tavapärase müügiobjektiga tutvumise käigus avastatavad, mida kostja hagejatele enne lepingu sõlmimist ei avaldanud ja milles pooled ei olnud lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama. Sellises olukorras pöördusid hagejad 15. augustil 2013 kõigepealt eluruumi tehingut vahendanud kinnisvaramaakler P.R. poole. Seejärel saatsid hagejad kostjale 1. septembril 2013. a kirja, milles kirjeldasid neile eluruumis ilmsiks saanud asjaolusid. Edasi poolte vahel peetud kirjavahetuses kostja ei soovinud endale võtta vastutust hagejatele mitmete varjatud puudustega müüdud elumaja osas. Kostja oma eksimusi põhimõtteliselt ja kestvalt ei tunnistanud ning seega ka endal lasuvat vastutust ei näinud. Kostja möönis üksnes elutoa ahju puudust kahe lahtise telliskivi osas. Selle varjatud puuduse heastamiseks oli kostja nõus hagejatele tasuma 100 eurot. Kostja esitas ka hagejatele tasaarvestusavalduse, kuna tema väitel (mis vastab ka tõele) on ka kostjal hagejate vastu nõue 9 m3 küttepuude eest.
6.novembril 2013 e-kirjas andsid hagejad kostjale selge signaali, et nad kavatsevad enda õiguste kaitseks pöörduda kohtusse. Kuna kostja poolt hagejatele müüdud eluruumis varasemalt ilmsiks tulnud varjatud puudused sellega ei ammendunud, saatsid hagejad kostjale 25. veebruaril 2014 veel ühe kirja, millele kostja esindaja reageeris 9. märtsi 2014 kirjaga. Eluaset (sh maja) ostes tuleb pidada endastmõistetavaks, et selles ei esineks elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Tuleb lugeda enesestmõistetavaks, et eluruumi peab olema võimalik kütta, kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur, eluruumis peab olema kättesaadav vesi, põrandad on loodis.
See kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uue eluruumiga samaväärset kvaliteeti. Teistsugune kokkulepe tuleb selgelt lepingus ette näha. Praegusel juhul sellist kokkulepet ei selgelt ega ebaselgelt lepingus ette ei nähtud. Kui küttekollete korrasolek, puudused veevarustuses, kaldu põrandad jätta kokkulepitud omaduseks lugemata, tuleks kohaldada VÕS § 217 lg 2 p 2, kuna müüja ehk M. P. oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest. Lisaks ei saa hagiavalduses väljatoodud puudustega kinnistu olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes. Kostja oli teadlik hagejate soovist hakata maja kasutama elumajana läbi aasta. Hagejad on puudustest ja ühtlasi ka asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale teatanud mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Käsitletavate puuduste puhul oli tegemist varjatud puudustega, mis ei olnud tavapärase müügiobjektiga tutvumise (asja hagejatelt kui tavaostjatelt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt (visuaalselt) üle vaadates) käigus avastatavad ega olnud kajastatud ehitist puudutavas dokumentatsioonis. Puudused küttekolletes. Kostja poolt hagejatele üle antud elumajas olnud küttekolded – kaks ahju ja pliit – olid puudustega. Hagejad on ühel ahjul esinenud puuduse omal kulud juba kõrvaldanud. Selle puuduse kõrvaldamine maksis 90 eurot, nagu on toodud ka hinnapakkumises. Samuti on hagejad kõrvaldanud pliidil esinenud puuduse. Nimetatud puuduse kõrvaldamine maksis 100 eurot. Teise ahju ehk kaminaahju puuduse kõrvaldamine läheb maksma 3738 eurot, seda puudust ei ole hagejad veel kõrvaldanud. Küttekollete puuduste kõrvaldamine hagejatele maksma kokku 3928 eurot Puudused küttekolletes ilmnesid 2013. aasta augustis. Kostja sai hagejate teate nimetatud puuduste kohta septembris2013. Veesüsteem. Elumajasse sisse kolimisele järgneval päeval ehk 20. juulil 2013 ei olnud majas enam vett, veesüsteem oli liiva täis ning kostja poolt neile üle antud elumaja juurde kuuluv kaev oli veest tühi. Ka pärast 20. juulit 2013 on kaevus veetase langenud korduvalt alla kriitilise piiri, s.o määra, kust veepumba abil ei olnud enam võimalik kaevust vett ammutada. Kaevust vee otsasaamisest teavitasid hagejad M. P.i ehk kostjat suuliselt juba 2013. aasta juulis. Puuduste kõrvaldamine läheb hagejatele maksma 1945,45 eurot. Hagejad selgitavad, et puurkaevu ehitamisega seotud kulude hüvitamist nad kostjalt ei nõua. Põrandate puudused. Elumaja teise korruse kahe toa põrandad on ruumi keskosa suunas kaldu, ühe ruumi osas 6 cm ja teise ruumi osas 3 cm. Puudust ei ole hagejad veel kõrvaldanud. Põrandate puuduste kõrvaldamine läheb hagejatele maksma 1283,18 eurot. puudused ilmnesid 2013. aasta augustis. Kostja sai hagejate teate nimetatud puuduste kohta 2013. aasta septembris. Enne ostu-müügilepingu sõlmimist kinnistu ülevaatamise ajal katsid ning ühtlasi ka varjasid põrandaid vaibad ja mööbel. Põrandate puuduste mõjul ei seisnud isegi garderoobi uks kinni, laste mängupallid jäid lõpuks alati kindlas põranda punktis seisma. Puudused soojapidavuses. Elumaja on vähese soojapidavusega. Puudust ei ole hagejad veel kõrvaldanud. Puudus tuvastati 17. jaanuari 2014 termograafilise ülevaatusega. Üldteadaolevalt oli 2014. aasta talv erakordselt soe, talvele omaselt külmaks läks alles jaanuari keskpaigas (ja ainult ca kolmeks nädalaks), misjärel oli spetsialistidel võimalik eluruumi termograafilise ülevaatust teostada ja ühtlasi hagejatel seejärel elumaja halvas soojapidavuses lõplikult veenduda. Kostja sai hagejate teate soojapidavuse puuduste kohta 2014. aasta veebruaris. Elumaja väga halvale soojapidavusele viitab ennekõike see, et küttekolletes tule kustudes ja siibrite sulgemisel jahtuvad eluruumi ruumid (sh magamistoad) äratuntavalt kiiresti maha. Seega ei peitu elumaja väga halva soojapidavuse lätted üksnes puudulikes küttekolletes. Elamu soojustuse puuduse kõrvaldamine läheb hagejatele maksma 13 812,60 eurot, mis sisaldab materjali kulu ja ehitustööde maksumust. Eelnimetatud summale lisandub veel termograafilise ülevaatuse tasu 192 eurot. Seega läheb kõnealuste puuduste kõrvaldamine hagejatele kokku maksma 14 004,60 eurot.
Elumaja on sisuliselt tervikuna renoveeritud 1995. aastal ning eluruumide kontekstis ei saaks tõsimeelselt väita, et tegemist on vana elamuga (seda enam, et ka vanemate elamute puhul ei tohi esineda elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid, kui pooled ei ole nendes lepingus selgelt kokku leppinud). 2013. aasta augusti lõpus tuli M. P.i abikaasa A. P. hagejate elumaja hoovile juttu ajama ning vestlusel käigus avaldas D. M.tile, et elumajal ei ole soojustust ning majal on üksnes vana veneaegne tepp-plaat. Kostja oli enne kinnistu müümist elanud sellel asuvas elamus 20 aastat ning pidi olema elamu seisukorrast ja varjatud puudustest teadlik. Puudustega piirdeaed. Eluruumi tehingut vahendanud kinnisvaramaakler P.R. teatas kinnistu ülevaatusel hagejatele elumaja kohta informatsiooni jagades muuhulgas seda, et tegemist on alles hiljuti ehitatud puidust lippaiaga. 2013 suve lõpus selgus, et tegelikult oli aed vana ja pehkinud, mis oli enne elumaja müüki üle värvitud. Aia puuduse likvideerimine läheb Ehita Kodu OÜ tehtud hinnapakkumise järgi maksma 1404 eurot. Hagejad paluvad kostjalt endi kasuks põhinõudena V. mõista 22 295,22 eurot. Kuna eluruum osteti hagejate kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades, siis palub kumbki hageja mõista kostjalt enda kasuks välja kahjuhüvitise 11 147,61 eurot. Hagejad paluvad lisaks põhinõudele mõista kostjalt hageja kasuks välja ka viivise seaduses sätestatud suuruses alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Hagejad esitasid seadusjärgses määras arvestatud, seisuga 24.03.2016 sissenõutavaks muutunud viivise arvestuse ning taotlesid kostjalt 24.03.2016 seisuga kummagi hageja kasuks V. mõista seadusjärgset viivist 1629,27 eurot (3258,55 : 2) ja edasi seadusjärgne viivis kuni põhinõude täitmiseni.
KOSTJA VASTUS
18.05.2015 kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnista. 20.06.2013 sõlmisid kostja ja hagejad Xxxxxxxxxx kinnistu notariaalselt tõestatud ostumüügilepingu. Kinnistu üleandmine toimus 19.07.2013. 15.08.2013 edastasid hagejad müüki vahendanud maakler P.R.le kirjaliku teate, milles kaebasid põrandate vajumist, vee puudumist majas ja ka veesüsteemi riket (liiva täis ja kaev tühi). Lisaks kurtsid hagejad lahtiste ahjukivide üle. 17.08.2013 vastas kostja hagejatele kirjalikult ning esitatud pretensioonidega nõustumata selgitas omapoolseid seisukohti. 03.09.2013 edastasid hagejad järjekordse pretensiooni vee puudumisest ning lahtistest ahjukividest. 01.10.2013 vastas kostja hagejate pretensioonile kirjalikult lepingulise esindaja, juristi Anu Toomemägi, vahendusel. 16.10.2013 edastasid hagejad järjekordse pretensiooni, kus kordasid juba varasemalt märgitud etteheiteid. 05.11.2013 vastas kostja hagejate pretensioonile kirjalikult juristi Anu Toomemägi vahendusel. 06.11.2013 vastasid hagejad kostjate lepingulisele esindajale e-kirja teel. 25.02.2014 edastasid hagejad kostja lepingulisele esindajale teavituse seoses lepingutingimustele mittevastavusega, milles oli varasemate puuduste asemel märgitud elamu vähest soojapidavust ning katusekonstruktsioonide vahelt vihmavee sissevalgumist 10.01.2014. Muude puuduste üle hagejad ei kurtnud. 09.03.2014 vastas kostjate lepinguline esindaja hagejate teatele. 07.05.2014 pöördusid hagejad hagiavaldusega kohtusse kostjalt 21 161,43 euro suuruse kahjuhüvitise ning sellega seotud viiviste väljamõistmiseks. Hagejad on väitnud küttekollete puudusi alates 15.08.2013, mil esitasid esimese pretensiooni, kus märkisid, et tervel (magamistoa) ahjul on kivid lahti ning ka köögi pliit ja elutoa ahi vajavad renoveerimist ning et kõnealune puudus avastati hagejate poolt ajal, mil maja vajas niiskuse tõttu kütmist. Hagejate 03.09.2013 kirjas märgitu kohaselt oli neile öeldud maja üleandmisel, et ahjus on 1 kivi lahti ja et see teade oli suureks üllatuseks, mistõttu kutsusid hagejad objekti üle vaatama ka korstnapühkija K.K. (K.) ning et kokku käis kohal kaks pottsepp-kaminameistrit, kes kõik andsid omapoolsed hinnangud, milleks oli soovitavalt küttekollete lammutamine ja uute ehitamine. 16.10.2013 pretensioonis märkisid hagejad sama puuduse kohta, et mõlemad ahjud on amortiseerunud, mida kinnitas ka korstnapühkija K. V., ning et küttekollete kasutamist takistab ka
Päästeameti poolt kehtestatud kütmiskeeld. Hagejad kinnitasid samas kirjas, et said 100 euro eest remonditud pliidi, tööd teostas V. V.. Kostja on korduvalt meenutanud hagejatele, et on magamistoa ahju lahtisi kive maininud nii notaris tehingu tegemise eel, kui ka maja üleandmisel. Kostja ei ole konkreetset puudust algusest peale hagejate eest varjanud. Samas vaatamata puuduse kohta teate esitamisele, mis on toimunud mõlemal juhul suulises vormis, on kostjad olnud nõus maja soetama ostu-müügilepingus märgitud hinna eest ning ei ole lahtisi ahjukive puuduseks pidanud ka maja üleandmisel-vastuvõtmisel, sest hagejad ei ole koheselt peale elamu vastuvõtmist konkreetset pretensiooni esitanud. Kostja esitas enne ostumüügi tehingut hagejatele korstnapühkija akti, mis oli koostatud müügile eelnenud kütteperioodi eel. Kostjad enne kinnistu ostu-müügitehingut täiendavat kütteseadmete korrasoleku akti koostamist ja esitamist ei nõudnud. Kostja nõustub hagejate käsitlusega, et eluruumide kasutamisel peab saama eluruume kütta, kuid ei ole varjanud ajutise iseloomuga ning kergesti kõrvaldatava puuduse olemasolu. Kuna hagejad ei nõudnud kostjalt uut kütteseadmete puhastamise akti, siis saab teha järelduse, et kostjad aktsepteerisid puudustega küttekehi ning ei saa aastaid hiljem sellest enam kostja vastu nõudeid esitada. Hagejad ostsid kinnistu sellel oleva elamu tegelikku ehitusaastat teades. Ka küttekehade ehitusaastast ja olukorrast rääkis hagejatele maja näitamisel maakler P.R.. Hagejaid elamut ostes see ei huvitanud, kuivõrd hagejad kavandasid mugavuse tagamiseks õhksoojuspumbad paigaldada. Elamus olemasolnud küttekoldeid ei ole keegi nende faktilisest olekust paremas seisukorras näidata soovinud ning, võttes arvesse küttekollete ehitusaastat, ei ole õige väita, et elamus olemasolnud küttekolded ei olnud vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses ning ei vasta lepingutingimusetele VÕS 217 lg 2 p-de 1 ja 2 tähenduses. Kostja on vastuses hagejate pretensioonile märkinud hagejate võlga kostja ees (küttepuude eest 270 eurot) ning teinud selles osas ka küttekollete parandamisega seotud põhjendatud ja hagejate seisukohalt vajalikuks peetud kulutuste osas tasaarvestusavalduse. Hagejad on kostja tasaarvestusavalduse kätte saanud ja ei ole seda vaidlustanud, seega on see kehtiv ning hagejad ei saa kostja vastu täiendavaid nõudeid esitada. Kostja andis kinnistu valduse hagejatele üle 19.07.2013 ning näitas eraldi veel üle, et kraanid töötavad ning vesi jookseb. Kostja rääkis, et maja juures on kaks kaevu, millest vanemast saab võtta kastmise ja autopesuvett. Uuest kaevust tuli majavesi. Kostja ei vastuta hagejate tegevuse eest pärast kinnistu hagejatele üleandmist. See, kui palju hagejad oma hooletusest tingitud veeraiskamise tulemusena pidid vett tellima, ei saa tõendada väidetava puuduse olemasolu kinnisasja omandi üleminekul hagejatele ega kostja vastutust selle puuduse eest. Kostja rikkumine kaevuvee ja selle pumbaga seotult ei ole tõendatud. Uue puurkaevu ehitamist ning sellega seotud kulutusi ei saa pidada kostja rikkumisega seotud asja kordategemise kuludeks VÕS § 132 lg 3 mõistes ning nõue antud suuruses summas 1945,45 eurot on alusetu. Kostja ei nõustu hagejate nõudega summas 1283,18 eurot seoses väidetavate puudustega põrandatel, mille olemasolust ei olevat hagejad enne sissekolimist teadlikud olnud. Hagejad soetasid elumaja, mille üks osa oli natuke vähem kui 100 aastat vana ja teine, juurdeehituse osa, valminud 1990ndatel aastatel. Põranda K., mis võibki olla iseloomulik vanale elamule, ei ole elamist takistav või seda võimatuks tegev asjaolu. Hagejad ei ole tõendanud, et kõnealuseid ruume eluruumidena ei saa kasutada. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Hagiavalduse väide, et väidetavaid puudustega põrandaid katsid maja vaatamise ajal mööbel ning vaibad, on tõene vaid osaliselt. Põrandakaldega toast läbi kõndides saab teise korruse rõdule. Kostja mäletab selgesti, et hagejad kõndisid sellest toast korduvalt läbi rõdule ning põrandate K.t puuduseks ei pidanud. Kostja ei nõustu väidetega puudustest soojapidavuse osas, millest hagejad on tuletanud nõude kostja vastu summas 13 812,60 eurot. Hagejad ja kostja sõlmisid 20.06.2013 ostu-müügilepingu, mille p 2.1 kohaselt on müüja kinnitanud, et elamu ja kõrvalhooned on keskmises seisukorras. Niisamuti on müüja konkreetses punktis avaldanud, et kinnistul paiknevale elamule ei ole väljastatud energiatähist. Seega soetasid hagejad elamu teadmises, et sellelt ei saa oodata kõrgendatud soojapidavust ja/või et selle soojapidavust oleks asjakohased eksperdid hinnanud heaks. Müümisel ning ka kinnistu üleandmisel ei olnud koridori kapis seinapalgid paljaks kistud, nagu OÜ Termopilt piltidel
palkseinast koridori nurgakapis nähtub (peal oli seinkatteplaat). Hagejad on teadlikult ja tahtlikult tahtnud luua elamust halvemat pilti, kui selle seisukord hagejatele üleandmisel oli. Kostjale ei ole teada, kas termomõõdistamiste ajal oli välisseina plaat korralikult peal või oli ka see lahti kistud selleks, et luua elamust pilti kui vähese soojapidavusega elamust. Kostja kinnitab, et elamut küttes oli seal võimalik täiesti normaalselt ära elada. Õiget küttepuitu kasutades ei kulunud koos pliidipuudega üle 15 m3 puid aastas. Kostja kasutas elamut aastaringselt. Kostja ei ole teadlik, milline oli hagejate ootus igapäevase toatemperatuuri osas. Nii maakler P.R. kui ka kostja on öelnud sama suurusjärgu m3 hulga, mis kulub tavapäraselt aastas kütmisele. Hagejate väide 2013.aasta sügisest kuni 2014.aasta kevadeni kulunud küttepuude hulgast ca 25 m3 on paljasõnaline. Lisaks võib selline küttepuude kulu olla tingitud märja (toore) ning võib-olla ka vähese kütteväärtusega puu kasutamisest. Selles ei ole aga õige süüdistada kostjat ning sellisest asjaolust ei saa konstrueerida esitatud kahjunõuet. Hagejate väited seoses magamistoa pööningule viiva ukse ning selle taga olnud soojustatud torustikuga ei tõenda, et elamu ei vastanud müügilepingus märgitud tingimustele. Torude soojustamine ei viita elamu soojapidamatusele, sest need asjaolud ei ole omavahel seotud. Elumaja soojustusest (s.o materjalidest) said hagejad teavet nii avaldatud müügikuulutusest, maaklerilt P.R.lt ja ka kostjalt ning seega olid teadlikud, et elamu on renoveeritud 1995.aastal olemasolnud ehitusmaterjalidega, s.o tuhaploki, tepp-plaadi ja plastikvoodriga. Kostja ei ole väitnud, et oleks lisaks kuulutuses märgitud ehitusmaterjalidele elamut täiendavalt enne müüki soojustanud. Hagejatel ei saanud olla elamut ostes ka kõrgendatud ootusi täiendava välissoojustuse vms osas. Kostja perele oli see tema laste täiskasvanuks saamiseni armsaks koduks, mille korrasoleku nimel pingutas terve perekond. Kostjal hoolsa perenaisena ei saanud kunagi kaevust vesi otsa, ehkki aias oli hulgaliselt lilli ja põõsaid, mis vajasid igapäevaselt kastmist. Igal aastal vaatas kostja enne kütteperioodi kõik küttekolded üle ning lasi seda teha ka oma ala asjatundjatel - kohalikel korstnapühkijatel. Juhul, kui mingi asi vajas parandamist, kostja seda ka tegi. Kostja oli rahul olemasoleva soojustusega, mis ei koosnenud kivivillast ega puhurvillast, vaid TEP-plaadist ning plastikust välisvoodrist. Kostja ei ole müügi eelselt ega ka ostu-müügitehingu toimumise ajal loonud müüdavast kinnistust paremat pilti, kui see faktiliselt oli. Kostja müüs kinnistu ja sellel asuva hoone raske südamega üksnes seetõttu, et, lisaks abikaasa väljakolimisele, olid suureks saanud ning kodust lahkunud ka kostja lapsed ning elamu jäi kostjale suureks.
Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud hagejate kanda.
KOHTU PÕHJENDUSED
1.Kohus, tutvunud kohtule esitatud poolte kirjalike seisukohtadega, kuulanud ära poolte selgitused ja tunnistajad kohtuistungil, uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Esmalt kohus märgib, et nõude 29.09.2015 suurendamise järel on tsiviilasja hinnaks 24 134,58 eurot.
2.Hagejad on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude. Hagejad on xxxxx xxxxxx, Xxxxxx xxxxs asuva Xxxxxxxxxx kinnistu kaasomanikud võrdsetes osades ja seega osavõlausaldajad võlaõigusseaduse (VÕS) § 71 tähenduses. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seega hagejatel võrdse suurusega kaasomandiosa omanikena on kummalgi õigus nõuda kinnistul ilmnenud puudustega tekkinud kahju ja kulutuste hüvitamist pooles ulatuses.
3.Kostja väidetav lepingurikkumine seisneb selles, et kostja poolt hagejatele üle antud kinnistul asuv elamu oli varjatud puudustega ning ei vastanud ostu-müügilepingu tingimustele. Hagejate väidetud kahjuks on kulud, mis on ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks juba tehtud või tuleb teha. Kostja vaidleb hagile vastu, leides, et hagejad olid ostu-müügilepingu sõlmimisel kinnistu seisukorrast teadlikud, hagiavalduses nimetatud puudused ei ole varjatud puudused või ei ole sellised puudused, mille eest kostja vastutab.
4.Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused: • kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); • kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega või on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3); • hagejatele on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad lisaks ka VÕS §-des 217-227 sätestatud erireeglid: müügieseme lepingutingimustele mittevastavust määratakse VÕS § 217 (ja § 77) alusel, müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist reguleerivad §-id 218-221. VÕS § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused: lg 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist, kui asi ei vasta lepingutingimustele. Sama paragrahvi 5. lõike järgi juhul, kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.
5.VÕS § 101 lg 2 võimaldab võlausaldajal kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Tulenevalt VÕS § 128 lg-st 3 hõlmab otsene varaline kahju muu hulgas kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud. Hagejad nõuavad kostjalt. Riigikohus on 30.09.2015 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 avaldanud seisukoha, et selline kahju on puudustega müügieseme üleandmisel vähemasti üldjuhul hüvitatav ka kaitse-eesmärgist lähtudes (VÕS § 127 lg 2).
6.Praeguses asjas on kostja rikkunud müügilepingust tulenevaid müüja kohustusi, kui ta andis hagejatele üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
7.Asjas ei ole vaidlust selle üle, et hagejad ostsid kostjalt xxxxxxxxxx xxxxx xxxxxx Xxxxxx xxxxs asuva, kahest katastriüksusest koosnenud kinnistust eraldatud 20 915 m2 suuruse, elamumaa sihtotstarbega hoonestatud Xxxxxxxxxx kinnistu (registriosa nr xxxxxxx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx). Asjas ei ole samuti vaidlust, et kostjad said juba müügikuulutusest või hiljemalt enne lepingu sõlmimist elamu ülevaatamisel teada, et kinnistul asuv elamu on vana palkmaja, millele on 1995.aastal tehtud juurdeehitus. Kuigi müügikuulutuses (I kd, lk 186 – 191) on märgitud, et tegemist on väga heas seisukorras oleva majaga, mis on saanud kahel korral vallalt kaunima kodu tiitli, on pooled lepingus kokku leppinud, et maja seisukord vastab keskmisele tasemele. Samuti on hagejad lepingu punktis 2.2. kinnitanud, et nad on muu hulgas teadlikud kinnistul paiknevate hoonete seisukorrast ning ostavad kinnistu
seisundis, millises see lepingu sõlmimise päeval on. Seega pärast seda, kui hagejad vaatasid kinnistu ja sellel paiknevad hooned ise üle, on pooled sisuliselt kokku lepitud, et kinnistu tegelik seisukord vastab madalamale kvaliteediklassile, võrreldes müügikuulutuses avaldatuga. Seetõttu ei ole põhjendatud hagejate jätkuv tuginemine sellele, et müügikuulutuse kohaselt on kinnistu väga heas seisukorras.
8.VÕS § 219 sätestatu järgi ei ole väljaspool oma majandus- või kutsetegevust müügilepingu sõlminud ostjal asja ülevaatamise kohustust. Samuti tulenevalt VÕS § 221 lg-st 1 ei välista lepingus antud kinnitus, et ostja on asja üle vaadanud ja teab selle seisukorda, ostja õigust tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, kui : 1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu; 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Hagi rahuldamise eeldusena peab kohus esmalt tuvastama, et elamu ei vastanud kokkulepitud keskmisele seisukorrale (VÕS § 218 lg 1) või ei olnud elamuna kastutatav. Kostja müüjana ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui hagejad ostjatena lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadsid või pidid teadma (VÕS § 218 lg 4).
9.Kohus leiab, et selles vaidluses ei ole hagejate väidetavad puudused tekkinud kostja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Hagejad olid teadlikud, et ostavad kasutatud elamuga kinnistu. Poolte vande all antud ütlustega ja müügikuulutusega on tõendatud, et hagejad olid lepingu sõlmimisel teadlikud, et kostja oli nimetatud elamus elanud 20 aastat, elamut kasutati aastaringselt. Kostja vande all antud ütlustes (II kd, lk 151) kinnitas, et müüs oma aastate jooksul rajatud kodu raske südamega, kuna perekondlikel põhjustel pidi ta oma elu ümber korraldama. Samuti on hageja J. U. vande all andnud ütlusi, millest nähtub, et maja ülevaatamise ajal elas kostja oma lastega elamus sees (II kd, lk 141). Hagejad on menetluse kestel ise korduvalt viidanud sellele, et kostja elas elamus üle 20 aasta. Asjas ei ole tõendeid, et kostja oleks olnud omanikuna olnud raskelt hooletu või tahtlikult põhjustanud puudused, millele hagejad tuginevad. Vastupidi – hagejad tuginevad ka ise sellele, et Xxxxxxxxxx kinnistu on kahel aastal pärjatud xxxxx valla kaunima kodu tiitliga. Selline tiitel kohtu hinnangul näitab, et kostja on kinnistut ja sellel asuvat elamut heaperemehelikult hooldanud. Kostja ja tema endine abikaasa on elamut oma võimaluste piires remontinudehitanud endale koduks, mitte müümise eesmärgil, ning see asjaolu oli kostjatele lepingu sõlmimise ajal teada. Hagejate nimetatud puudused ei ole käsitatavad ehitusnormide ja eluruumidele kehtestatud nõuete teadliku rikkumisena, vaid pigem on tegemist sajandivanuse palkelamu ja sellele eelmise sajandi 90ndatel aastatel tuhaplokkidest tehtud juurdeehituse erinevatest füüsikalistest omadustest tekkinud iseärasustega, samuti elamu kasutamisega tavapäraselt kaasneva kulumisega. Kohus möönab, et eelnev ei tähenda, et hagejate V. toodud puudused ei ole käsitatavad varjatud puudustena, millest kostja oleks pidanud hagejaid enne lepingu sõlmimist teavitama. Eelnevast tulenevalt saab hagi rahuldada, kui kinnistu ei vastanud kokkulepitud tingimustele või keskmisele kvaliteedile ning kui kostja nendest puudustest teadis, kuid hagejatele ei avaldanud ning hagejad ei teadnud ega asjaolude kohaselt ka pidanud puudustest teadma lepingu sõlmimise ajal.
10.Lepingust nähtuvalt on pooled kokku leppinud, et elamu peab vastama keskmisele seisukorrale. Keskmise seisukorra kindlaksmääramise kriteeriumeid otsesõnu lepingus ei ole ning need tuleb tuletada müügikuulutuses avaldatud info ja lepingu tõlgendamise alusel. Kostja müüjana avaldas ostu-müügilepingu punktis 2.1., et kinnistu on hoonestatud lepingu punktis 1.3. nimetatud ehitistega, millest elamu ehitusalune pind on tegelikkuses 183,9 m2. Elamu ja kõrvalhooned on keskmises seisukorras. Elamu katusest on aastate eest läbi imbunud vihmavesi, mille tagajärjel on laed saanud veekahjustusi. Kinnistul paiknevale elamule ei ole väljastatud energiamärgist. Samuti kostja kinnitab, et kinnistul ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, vigasid ega keskkonnareostust, millest ta oleks teadlik ning millest ta ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei oleks märganud ülevaatuse teostamisel. Viidatud lepingupunktis 1.3.
ära toodud ehitisregistri andmetest nähtub, et kinnistul asuv elamu on 2-korruseline, ehitusaluse pinnaga 152 m2 ning esmakordselt kasutusele võetud 1921.aastal. Hagejad ostjatena omakorda kinnitavad lepingu punktis 2.2. muu hulgas, et nad on kinnistu ja sellel paiknevad hooned üle vaadanud ning on teadlikud kinnistu suurusest ja piiridest ja sellel paiknevate hoonete seisukorrast; nad ei oma selles osas müüjale mingeid pretensioone ja ostavad kinnistu seisundis, millises see tänasel, lepingu sõlmimise päeval on; nad on teadlikud, et kinnistul paiknevale elamule ei ole väljastatud energiamärgist, ega loe seda lepingu puuduseks; nad on teadlikud, et kinnistul paikneva elamu ehitusalune pind on tegelikkuses 183,9 m2 ning et elamu katusest on aastate eest läbi imbunud vihmavesi, mille tagajärjel on laed saanud veekahjustusi ning nad ei loe seda asjaolu lepingu eseme puuduseks. Lisaks eelnevale oli müügikuulutuses kirjas, et majas on 2-tariifne vool ja tööstusvool, kanalisatsioon läheb kogumiskaevu, vesi on toodud majja oma kaevust hüdroforiga, paar aastat tagasi pandi uus maaalune vee- ja kanalisatsioonitorustik. Maja vana osa on palkmaja, 1995.a tehtud juurdeehitus on tuhaplokist+tepp-plaat + mõlemal osal on plastikvooder; Rannila plekk-profiilkatus; pakettaknad, osaliselt puitaknad (suveterrassil); põrandad – laminaatparkett. Küte: I korrusel köögis pliit, elutoas kamin-ahi ja puhketoas kamin-ahi; II korrusel vesikütteradiaatorid elektritoitega. Müügikuulutuses kirjeldatud planeeringu kohaselt I korrusel on esik, WC, duširuum ja avar elutuba koo suveterrassiga, puhketuba ja magamistuba; II korrusel on 3 magamistuba. Kohus leiab, et müügikuulutusest on üheselt arusaadav, et tegemist on kasutatud elamuga, mis koosneb vanast palkmajast ja sellele ligi 20 aastat tagasi tuhaplokkidest tehtud ja TEP-plaadiga soojustatud juurdeehitusest, kogu elamu on kaetud plastvoodriga, elamut köetakse kahe kamin-ahjuga, pliidiga ja elektriga, vesi tuleb kinnistul asuvast kaevust ning kanalisatsioon on lokaalne. Lepingus on lisaks märgitud, et elamu on keskmises korras, energiamärgis puudub ning katus on läbi jooksnud.
11.Hagejate hinnangul oli kostjale arusaadav, et hagejad ostavad elamu aastaringseks elamiseks, mingites eritingimustes kokku ei lepitud ning seega VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt pidi lepingutingimustele vastamiseks elamus täidetud olema elementaarsed nõuded: eelkõige pidi olema võimalik elamut kütta, elamu pidi sooja pidama, elamus pidi olema veevarustus ning eluruumide põrandad ei tohtinud olla kaldu. Hagejad leiavad, et lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas tuleb arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava.
12.Kohus leiab, et praeguses asjas ei ole õige elamu seisukorda ja sellest tulenevat kostja lepingurikkumist hinnata formaalselt üksnes selle järgi, kas ehitusnõuded on täidetud ning kas ehitamisel on järgitud head ehitustava. Müüja puudustest teatamise kohustuse täitmise ja lepingurikkumise hindamisel tuleb arvesse võtta ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet. VÕS § 6 lg 1 kohustab võlasuhte pooli käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu (VÕS § 6 lg 2). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 sätestab samuti, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.
13.Nii hagejad kui kostja on sõlminud lepingu väljaspool oma majandus- või kutsetegevust. Hagejad tuginevad sellele, et seadusest tulenevalt neil ei olnud kinnistu ülevaatamise kohustust, kinnistu ülevaatamisel nad sellega põhjalikult ei tutvunud, vaid usaldasid kinnistu heakorrastatud väljanägemist ja müügikuulutuses avaldatud infot Xxxxxxxxxx kinnistule kauni kodu tiitli omistamise kohta, mistõttu lepingus antud kinnitus, et nad on kinnistu seisukorrast teadlikud ja neil ei ole selles osas pretensioone, ei oma õiguslikku tähendust. Kohus leiab, et hagi lahendamisel ei saa siiski jätta arvestamata asjaolu, et hagejad tegelikult kinnistu üle vaatasid. Hagejate vande all antud ütlused tõendavad, et hagejatel oli piisavalt võimalusi kinnistuga tutvuda. Hagejad tuginevad sellele, et neil ei olnud enne lepingu sõlmimist asja ülevaatamise kohustust. Teisalt andsid mõlemad hagejad vande all ütlusi, mille kohaselt on nad kinnistu üle
vaadanud ja kostjalt ning maaklerilt selle käigus küsinud ka täiendavat infot, sh ka nende asjaolude kohta, mille osas hiljem on väidetavalt ilmnenud varjatud puudused.
14.Kohus leiab, et hagejad pidid enne lepingu sõlmimist hiljemalt elamu ülevaatamisel aru saama, et ostavad kasutatud, mitte värskelt renoveeritud elamu. Nii andis hageja D. M.t 30.11.2015 kohtuistungil vande all ütlusi (II kd, lk 147), et enne lepingu sõlmimist maja ülevaatamisel räägiti, mis aastal on uus maja ehitatud, mis aastal vana osa on ehitatud; maja ülevaatamiseks oli hagejatel aega piisavalt, nad said kinnistul ja majas vabalt ringi liikuda, keegi mingeid takistusi ei teinud. J. U. vande all antud ütlustest (II kd, lk138 – 144) nähtub, et J. U. käis enne lepingu sõlmimist kinnistul esmakordselt mais või juunis 2013, kui maja vaadati üle koos maakleriga, igas toas maakler midagi hagejatele rääkis; järgnev jutuajamine samal päeval oli õues koos omanikuga; esmasel maja vaatamisel toimus ringkäik kindlasti tund aega, pool aega sellest vaadati elumaja; takistusi ringivaatamisel ei tehtud, aga ebamugav oli käia, sest kodus olid ka lapsed, mistõttu katsumine, puutumine ja uurimine jäi eemalt vaadatuna toimuvaks; hiljem käis J. U. 2-3 korda kinnistul lastega batuudil hüppamas, majas sees ei käinud; v.a esikus, kuhu viisid (oma) asju. Eelkirjeldatud asjaoludel olenes ainult hagejatest endist, kas ja mil määral nad end maja tegelikule seisukorrale tähelepanu pöörasid ning milliseid järeldusi nähtust tegid. Hagejate viidatud Riigikohtu seisukoht, et teistsuguse kokkuleppe puudumisel on ka kasutatud eluruumi ostjal õigus eeldada, et eluruum vastab elementaarsetele nõuetele ning et selle kasutuselevõtmine ei nõua kohe suuri investeeringuid, ei ole absoluutne, vaid igal konkreetsel juhul tuleb hinnata ka ostja teadmist ja teadmapidamist eluruumi tegelikust olukorrast. Hagejate arvates kostjalt ostetud kinnisasi ei vasta kokkulepitud tingimustele ega vähemalt keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 tähenduses. Järgnevalt kohus analüüsib hagejate kahjunõuet puuduste kaupa.
15.Puudused küttekolletes. Hagejad väidavad, et küttekolded (kaks ahju ja pliit) olid puudustega ja tuleohtlikud; ühes ahjus kahe lahtise kivi olemasolust teatas kostja hagejatele maja üleandmisel, selle puuduse kõrvaldamine maksis 90 eurot (V.V. hinnapakkumine I kd, lk 70), pliidi parandamiseks tasusid hagejad 100 eurot (V.V. 07.11.2013 hinnapakkumine, I kd, lk 71). Kaminahju parandamine ei ole väidetavalt võimalik ning selle puuduse kõrvaldamine (uue ahju ehitamine) läheb V.V. 07.05.2014 hinnapakkumise (I kd. lk 72) kohaselt maksma 3738 eurot, seega kahju kokku 3928 eurot.
16.Kohus leiab, et hagejate nõue küttekollete puuduse osas ei ole põhjendatud. Osaliselt, summas 270 eurot on nõue tasaarvestusega lõppenud enne hagi esitamist. 01.10.2013 on kostja esindaja A. Toomemägi hagejate pretensioonile saadetud vastuskirjas (I kd, lk 48 – 51) edastanud kostja tasaarvestusavalduse, millega kostja, tunnistamata elamul varjatud puuduste olemasolu, hea tahte märgina tasaarvestab endal hagejate vastu oleva küttepuude maksumuse hüvitamise nõude summas 270 eurot hagejatel kostja vastu oleva küttekollete parandamisest tulenevate kulutuste hüvitamise nõudega. Asjas ei ole vaidlust, et hagejad on tasaarvestusavaldust sisaldanud kirja kätte saanud ning hagejad on tasaarvestuse toimumist sõnaselgelt tunnistanud. VÕS § 186 punkti 2 kohaselt tasaarvestusega võlasuhe lõpeb.
17.Kohus jätab arvestamata hagejate esindaja väite, et hagejad loevad kostja küttepuude maksumuse nõude summas 270 eurot tasaarvestatuks elamu soojustusega seotud hagejate nõudega. Hagejad ei ole tasaarvestusavaldust kostjale esitanud, vaid tasaarvestus on toimunud kostja tahteavalduse alusel. VÕS § 198 järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Tegemist on ühepoolse kujundusõigusega, mis ei vaja kehtima hakkamiseks teise poole nõusolekut. Nimelt TsÜS § 69 lg 1 esimene lause sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega.
TsÜS § 71 kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldus loetakse tehtuks sellise sisuga, nagu see kätte saadi. TsÜS § 75 lg 1 sätestab, et kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.
18.Kostja tasaarvestusavaldusest nähtub selgelt kostja tahe tasaarvestada oma küttepuude tasu nõue hagejate küttekollete, eelkõige kuludega ahju kahe lahtise kivi parandamisele 90 € ja pliidi parandamisele 100 €. Seega oli hagejate küttekollete parandamise nõue summas 270 eurot tasaarvestusega lõppenud enne hagi esitamist. Seetõttu puudub vajadus põhjalikumalt analüüsida, kas nimetatud puuduse näol oli tegemist varjatud puudusega ja müügilepingu rikkumisega kostja poolt. Hagejate esindaja 21.09.2015 istungil kinnitas nõustumist tasaarvestusega, kuid ei soovinud selle summa võrra nõuet vähendada ega nõudest osaliselt loobuda. Kohus jätab selles osas hagi rahuldamata.
19.Kuna pliidi ja ühe ahju parandamise kulude hüvitamise nõue on tasaarvestusega lõppenud summas 190 €, siis on nõude olemasolu korral tasaarvestuse tulemusena osaliselt, summas 80 €, lõppenud ka kolmanda küttekeha (sinine, kahhelplaatidega kaetud kamin-ahi) parandamise kulude hüvitamise nõue. Kohus leiab, et hagejate nõue seoses kolmanda ahju puudustega ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Hagejad nõuavad kostjalt uue ahju ehitamise kulu kui kahju hüvitamist summas 3738 eurot vastavalt V.V. poolt 07.05.2014 esitatud Ultimate fuego moodulahju paigaldamise hinnapakkumisele (I kd, lk 72). Uue ahju ehitamise vajadus varjatud puuduse kõrvaldamisena ei ole asjas tõendamist leidnud. J. U. vande all antud ütlustes V. toodud asjaolu, et maja ärakütmiseks võib olla vaja kütta ka elektriga, pidi olema hagejatele arusaadav juba maja müügikuulutusest ja enne lepingu sõlmimist maja ülevaatamisel. Müügikuulutuses on nimetatud, et kütmine toimub lisaks pliidile ja kaminahjudele ka elektritoitel vesikütteradiaatoritega. Maja ülevaatamisel pidid hagejatele näha olema koridoris, WC-s ja II korruse tubades seintel radiaatorid, samuti see, et ühes II korruse toas mingit küttekeha ei ole. Seega asjaolu, et hagejad pidid kütmiseks kasutama elektrikütet, ei anna tunnistust sellest, et asi ei vastanud lepingutingimustele.
20.Hagejad väidavad, et maja ülevaatamisel ei vaadanud nad küttekehi lähemalt, tundusid olevat ilusad ja korras ahjud, kolletesse sisse nad ei vaadanud. J. U. ja D. M.i vande all antud ütlustest nähtub samuti, et tegelikult hagejad said olemasoleva küttesüsteemi nende jaoks võimalikust ebapiisavusest aru juba maja ülevaatamise ajal: kõik menetlusosalised kinnitavad, et hagejad rääkisid plaanist paigaldada majja õhksoojuspump. Kostja vande all ja maakler P. R. tunnistajana oma ütlustes kinnitasid, et hagejad maja ülevaatamisel avaldasid maaklerile, et ahjud neid ei huvita, kuna nad kavatsevad paigaldada majja õhksoojuspumba; maakler rääkis sellest hiljem kostjale. Kuna kostja kuulati vande all üle enne tunnistajat ning kohtul puudub alus kahtlusteks, et kostja on tunnistajat enne ütluste andmist juhendanud, on asja suhtes erapooletu tunnistaja ütlused kohtu silmis usaldusväärsed. Isegi kui oleks tõene hagejate väide, et õhksoojuspumbast rääkisid nad ainult omavahel ja seoses sellega, et soojus ei jõua II korruse tagumisse tuppa, näitab, et hagejad siiski analüüsisid elamu küttesüsteemi enne lepingu sõlmimist ja said aru, et olemasolev küttesüsteemi ei pruugi olla nende jaoks sobiv või piisav.
21.Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja andis hagejatele üle korstnapühkija aktid, milles mingeid puudusi küttekehadel ei olnud välja toodud. Kinnistu müüdi 2013.a suvel, s.o pärast kütteperioodi lõppemist, ning hageja poolt üleantud aktidest viimane oli koostatud enne 2012/2013 kütteperioodi.
Küttekolletes esinenud puuduste tõendamiseks esitatud tõendid on vastuolulised ega tõenda sinise kamin-ahju selliseid varjatud puudusi, mis põhistaksid uue moodulahju paigaldamise vajadust ning kostja vastutust uue ahju paigaldamise kulude kogu maksumuse ulatuses. Korstnad ja Kolded OÜ korstnapühkija K.V. 01.10.2013 ettepanekust (I kd, lk 66) nähtub, et K. V. puhastas xxxxx xxxxxx Xxxxxx xxxxs Xxxxxxxxxx talus elamu korstnaid ja küttekoldeid 01.oktoobril 2013.a ning töö käigus avastas, et kaks ahju ja pliit on amortiseerunud, korstnapühkija teeb tuleohutuse tagamiseks ettepaneku kaks ahju ja pliidi küttekolle renoveerida ning seepärast ei soovita neid kütta. Allkirjastamata ettepanekust ei selgu, millised konkreetsed puudused K. V. küttekolletel tuvastas.
22.Pärast K. V. küttekolletega tutvunud V. V. oma 04.10.2013 allkirjastamata hinnangus küttekehadele (I kd, lk 69) annab arvamuse: 1) pliidiuks on paigaldatud paisumisvaheta, mille tagajärjel kahjustunud kolle, jätkuv kasutamine lisab kahjustusi ja pole mõistlik. Remonditav. 2) ahjul on koldekivid tagaseinast puudu, ahju tagaseina osalisel lammutusel on võimalik kolle taastada, jätkuv kasutamine kahjustab tagaseina, remonditav. 3) kamin-ahjul koldekivide vahel sideaine(segu) enamjaolt kadunud; keraamilised plaadid lahti, mille tagajärjel ei kanna välispind sooja edasi; kaminauks on paigaldatud ilma paisumisvaheta, jätkuv kasutamise ohtlik. Kuna nii väliskest, kui ka sisu on saanud olulisi kahjustusi, siis pole mõistlik remontida, vaid lammutada. 07.05.2014 on V.V. esitanud hagejatele hinnapakkumise Ultima fuego valge moodulahju ja selle paigaldamise maksumuse kohta. Tunnistajana ülekuulamisel 22.02.2016 kohtuistungil V.V. andis ütlusi (II kd,, lk 193-195), et käis Xxxxxxxxxx talus küttekoldeid vaatamas D. M.i palvel; pliit ja tellisahi olid heas korras, aga nende kolded vajasid parandamist. Kolmandal küttekehal, kamin-ahjul, oli uks pandud ette paisumisvaheta, selle tõttu kütmise tagajärjel uks surub kogu kivikonstruktsiooni; kolle oli tõsiselt lagunenud, vuukide vahel ei olnud seguainet. Ahi oli kaetud glasuurplaatidega, katteplaadid kõmisesid, mis näitab, et on õhuvahe; plaadid seisid üksteise otsas ja oleksid kõvema koputamise peale alla kukkunud. Kui seda ahju kütta, siis soojus ei tule V., sest õhuvahe on plaadi ja ahju pinna vahel. Tunnistaja V. ütluste kohaselt oleks ka kamin-ahi olnud parandatav, kuid küsimus on hinnas ja parandamise mõistlikkuses; oma varasema kogemuse põhjal tunnistaja V. teadvat, et võib olla peidetud kahjustusi, mida saaks näha alles siis, kui katteplaadid on maha võetud. V. V. katteplaate maha ei võtnud. V. V. tegi hinnapakkumise pliidi ja ühele ahju parandamiseks ja uue ahju paigaldamiseks. Kirjalike tõendite kohaselt V. V. esitas parandamise hinnapakkumised 7.novembril 2013 (pliit, I kd, lk 71) ja 23.novembril 2013.a (ahi, I kd, lk 70). Uue moodulahju hinnapakkumise tegi V. V. 07.05.2013, hagejate kinnitusel sinist ahju siiani remonditud ega moodulahjuga asendatud ei ole, vastavalt vajadusele hagejad kütavad ahju. Seega ei takista väidetav puudus ahju tegelikku kasutamist, mis jätab ruumi kahtlusteks, et ahju puuduste ulatust ei ole esitatud kohtule tõepäraselt.
23.K. K., kes igapäevaselt töötab küttekolletega ja käis J. U. palvel hindas Xxxxxxxxxx talus küttekollete seisukorda, kirjalikust arvamusest (II kd, lk 1 – 3) vastuseks kostja 04.09.2013 esitatud päringule nähtub, et K. K. käis Xxxxxxxxxx kinnistu küttekoldeid üle vaatamas juba enne V. V.t ja pidas kõiki kolme remonditavaks: K. V. annab arvamuse, et 26.08.2013 kütteseadmete tehnilisest hinnangust lähtudes on kõiki kolme küttekeha võimlik parandada. Sh plaaditud punastest tellistest ahi (asukohaga magamistoa ja halli vahel) koldes on šamottide vahelt savi välja pudenenud ning tagaseinas pragu. Ahjuvõlv on korras. Ahjukorpuse kohta informatsioon puudub, kuna ahi on plaaditud. Plaatimisel on kasutatud ahjudele mittesobivaid portselanplaate ning seetõttu on osa plaate irdunud ahjukorpusest. Ahju kolle tuleb parandada, mõistliku kasutamise puhul tuleohtu ei ole. Ahju korpuse võib peale plaatide eemaldamist üle krohvida. Küttekoldeid ei või kasutada enne, kui puudused on likvideeritud.
Tunnistajana üle kuulamisel K. K. andis ütlusi, et kaminahi oli plaaditud, osa plaate oli lahti, osa kõmises. Samas tunnistaja K. hinnangul ei takistanud lahtised katteplaadid sooja kiirgumist ahjust ruumi, vaid probleem oli selles, et see ahi ei küta seda suurt ruumi ära. Köetava pinna kubatuur on seal suur, kõrge avatud ruum läbi kahe korruse; sooja saamiseks tuleb ahju kaks korda päevas kütta, soe läheb üles ja all on ikka tunne, et on jahe. Tunnistaja teab samuti, et see ahi on vana, sest see oli olemas juba 1995.a, kui tunnistaja oma xxxxxxxxxx talu naabruses asuvasse majja sisse kolis. Ka J. U. ütluste kohaselt V.V. uue ahju paigaldamiseks pakkumise tegemisel lähtus sellest, see ahi kütaks ära selle pinna, mis majas on; ahju sorti hagejad ei valinud, vaid selle pakkus V. V., algul oli kallim pakkumine, mis vaadati ümber odavamaks. V.V. ütluste kohaselt töötas ta sel ajal, kui D. M.tiga esmakordselt kohtus, küttekoldeid müüvas salongis müügimehena, õhtuti tegeles paigaldamisega. See jätab kahtluse, et V. V. oli seetõttu huvitatud olemasoleva ahju parandamise asemel uue ahju hagejatele müümisest/paigaldamisest. Kuigi V. V. väitis, et hinnapakkumise tegemise ajaks ta oli juba oma käe peal ja ei oleks müügist ise midagi teeninud, ei tõenda ahju hinnapakkumise tegemine, et uut ahju oli vaja seetõttu, et vana ahju ei olnud võimalik parandada. Vastupidi: tunnistaja V. ütlustest (II kd, lk 194) nähtub, et ta pakkus hagejatele uut kvaliteetset Soome moodulahju, kuna pind oli selles majas suur ja oli vaja, et ahi kogu pinna ära kütaks. Tunnistaja V. ütluste kohaselt kaminahju, mille lammutamist ta vajalikuks pidas, edasine kütmine oleks ühel hetkel võinud muutuda ohtlikuks; ei ole tuleohtu, suurem oht on vingugaas.
24.Kohus leiab, et kamin-ahju lammutamise ja uue ahju ehitamise vajadust ei tõenda Xxxxxxxxxx talu küttekollete kohta Päästeameti poolt 11.10.2013 tehtud ettekirjutuse nr 7.26.4/3826-3 (II kd, lk 67-68). Ettekirjutusest nähtuvalt on see tehtud K. V.e ettepaneku alusel ning selles kohustatakse J. U.t sunniraha hoiatusel tagama küttekollete – pliidi, suures toas paikneva ahju ja vahekoridoris paikneva ahju – kasutamise peatamine, kuni on tõendatud iga küttekolde kasutamise tuleohutus. Kõigi küttekollete kasutamise peatamise selgituseks on märgitud, et „tehnoülevaatusel tuvastatud, et küttekolded on amortiseerunud“, kummagi ahju kohta on lisaks välja toodud, et „küttekolle on seest katki ja kivid loksuvad“. Ettekirjutuse täitmise tähtajaks on märgitud üksnes „alates haldusakti kättesaamisest“, tähtaega tegelikult määramata. Ettekirjutusest ei nähtu, et ühe ahju puhul on ainuvõimalik lahendus selle lammutamine ja uue ahju ehitamine. Samuti on hagejad kohtuistungitel kinnitanud, et kamin-ahi on siiani parandamata, kuid seda on siiani vastavalt vajadusele köetud. Ajaliselt kõige varem ahjud üle vaadanud K. K. on andnud hinnangu, et kõik kolm küttekollet on parandatavad ning mõistlikul kütmisel tuleohtu ei ole. V. V. tunnistajana ülekuulamisel möönis, et ahi oli parandatav ja tunnistaja üksnes oletas, et edasisel kütmisel võib ahi osutuda ohtlikuks vingugaasi, mitte tuleohtlikkuse tõttu. Viimane eeldab aga ahjukorpuse olulist pragunemist, mida ükski tunnistaja ei ole ise näinud, sest ahjukorpus on plaaditud. Hagejad ega ükski tunnistaja ei ole pidanud ahjukorpuse seisukorra väljaselgitamiseks vajalikuks plaatide mahavõtmist, kuigi väidetavalt olevat suur osa plaatidest lahti ja kukuksid kõvema koputamise peale maha. Samas puuduvad andmed, et tänaseks möödunud 2,5 aasta jooksul oleks siniselt ahjult tegelikult plaate maha pudenenud. Ahju parandamise kulude suuruse kohta ei ole asjas andmeid esitatud ja hagejad ei ole sinise ahju parandamise kulusid kostjalt nõudnud. Kuna ahju lammutamise ja selle asemel uue moodulahju paigaldamise vajadus ei ole tõendamist leidnud, tuleb hagejate vastav nõue jätta rahuldamata. Lisaks kohus leiab, et sinise ahju teadaolevaid puudusi ei saa käsitada varjatud puudustena. Tunnistajate ütlustest nähtuvalt olid küttekehade kolletes olnud puudused (lahtised või puuduvad kivid, praod, puuduv vuugitäide koldekivide vahel) ka eriteadmisi omamata tuvastatavad ahjuuksest sisse vaatamisel, sinise ahju korpuse katteplaatide aluste varjatud kahjustuste olemasolu kohta tõendeid ei ole (tunnistajad on seda üksnes oletanud), mistõttu ei ole sinise ahju puhul selles tsiviilasjas tuvastatud selliste puuduste olemasolu, mida hagejad ei oleks elamu
ülevaatamisse hoolsamal suhtumisel pidanud nägema. VÕS § 218 lg 4 alusel kostja sinise ahju puuduste eest ei vastuta, kuna hagejad ostjatena pidid lepingu sõlmimisel nendest puudustest teadma.
25.Järgmine puudus on elumaja veevarustus - hagejate hinnangul oli see puudustega, sest ei olnud võimalik aastaringselt vett ammutada: pärast sissekolimist järgmisel päeval ei olnud majas enam vett, veesüsteem oli liiva täis, salvkaev veest tühi. Puuduse kõrvaldamiseks hagejad rajasid kinnistule puurkaevu, kuid nõuavad selleks tehtud kuludest kostjalt salvkaevu ehitamise hinnale vastavat hüvitist summas 1945,45 eurot (Amendero OÜ hinnapakkumine, I kd, lk 74). Kohus leiab, et hagejate nõue ei ole ka selles osas põhjendatud ega tõendatud. Hagejad vande all ütlusi andes kinnitasid, et maja üleandmisel kostja näitas, et kraanist tuleb vett. Seega maja üleandmisel veevarustus toimis. Juba müügikuulutusest said hagejad teada, et kinnistu veevarustus tuleb salvkaevust hüdroforiga. D. M.t vande all andis ütlusi, et vaatas kaevu sisse ja küsis, kas kaevus vett on. Sellest kohus järeldab, et D. M.t oli teadlik võimalusest, et salvkaevus võib vesi otsa lõppeda. Menetluses on esitatud põhistatud andmeid hagejatel vee otsa lõppemise kohta ainult ühel korral 2013.a juulikuus – tunnistaja V. kinnitas hagejate väiteid, et D. M.t käis vallas vett otsimas. OÜ xxxxx PM taimekasvatusjuht A.I. 04.11.2013 e-kirjas (I kd, lk 73) kinnitab, et 20.07.2013 tellis Xxxxxxxxxx talu OÜ xxxxx PM-st 3 tonni vett ja järgneval päeval see tellimus ka täideti. Hagejate muude väidete kohta, et pärast seda on vesi veel mitmel korral kaevust lõppenud, mingeid tõendeid ei ole. Kohus ei loe veenvateks tõendiks üksnes hagejate endi kui tõendama kohustatud poole enda vande all antud ütlusi, et järgmistel kordadel tõi D. M.t vett kanistritega oma isa juurest. Hagejate vande all antud ütlustest nähtub, et neil oli kohe plaan rajada puurkaev, kuid selgus, et toetusfondidest raha saamise võimalus tekkis neil alles pärast ühe aasta möödumist nende xxxxx valla elanikeks registreerimist.
26.Kohtul puudub alus kahelda tunnistaja R. ütlustes, mille kohaselt ta ütles hagejatele kinnistu näitamisel, et suvisel ajal ei ole kaevuvesi mõeldud muru ega kasvuhoone kastmiseks, kuid igapäevaseks elamiseks jätkub. Need ütlused on kooskõlas hagejate endi väidetuga, et kostja sõnul saavat vesi enne otsa jõest, kui kaevust; samuti tunnistaja K. ütlustega selle kohta, et naabruskonnas tikuvad salvkaevud suvel kuivaks jääma, mistõttu on rajatud puurkaeve, tunnistajale on A. P. kunagi öelnud, et Xxxxxxxxxx talus ei ole vesi kaevust otsa saanud, tuleb vett mõistlikult tarbida. Viimast kinnitavad ka kostja vande all antud ütlused selle kohta, et naabruskonnas on veeprobleemi olnud, naaber on pakkunud neile osalemist puurkaevu ehitamises, kuid kostja pere seda vajalikuks ei pidanud, sest neil ei lõppenud vesi kaevust ka siis, kui peeti loomi, kastmiseks on kasutatud tiigivett. Kõiki tõendeid kogumis hinnates kohus peab eluliselt usutavamaks kostja väidet, et hagejatele räägiti vee mõistliku tarbimise vajadusest enne müügilepingut, mitte pärast vee otsa lõppemist, nagu hagejad väidavad. Seega on kostja teavitamiskohustuse selles osas täitnud.
27.Kostja ei vastuta looduslike tingimuste ega hagejate veetarbimise harjumuste eest. Enne müügilepingu sõlmimist olid hagejad teadlikud, et kinnistu veevarustus on rajatud salvkaevu baasil, samuti näitab asjaolu, et hagejad küsisid vee jätkumise kohta, seda, et nad olid teadlikud võimalusest, et salvkaevust võib vesi otsa saada. Nendel asjaoludel hagejad ei saanud eeldada, et lepingutingimustele vastab kinnistu üksnes siis, kui seal on tarbimise hulgast sõltumatult tagatud aastaringne veevarustus samaväärsel tasemel nagu ühisveevärgiga liitumise korral.
28.Lisaks hagejad jätkuvalt tuginevad veevarustuse nõude osas salvkaevu ehitamise hinnapakkumisele summas 1945,45 €, kuigi kinnitasid, et pärast hagi esitamist on nad EL fondist saadud abi toel rajanud puurkaevu ja 2015.a sügiseks oli selgunud hagejate tegelik kulu. Hagejad väidetavalt ei mäletanud, kas nende omaosalus oli 10% või 20% ega kui suure summa nad tegelikult puurkaevu eest maksid. Nõude tõendamiseks esitatud Amendero OÜ hinnapakkumine (I kd, lk 74) on tehtud uue, 7 m sügavuse (7 rakkega) kaevu ehitamiseks. Hagejad ostsid 3
kaevurakkega salvkaevuga kinnistu ning uue sügavama kaevu rajamise näol ei ole tegemist lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamisega, mille kulu kostja peaks hüvitama. OÜ Balti puurkaev esitatud hinnapakkumise (I kd, lk 75) kohaselt on puurkaevu maksumus 5100 eurot + käibemaks. Seega hagejate nimetatud maksimaalse 20% omaosaluse korral kandsid hagejad veevarustuse väidetava puuduse kõrvaldamiseks kulu maksimaalselt 1224 eurot (sisaldab käibemaksu), s.o oluliselt vähem kui kostjalt nõutakse.
29.Puudused põrandatel – hagejate väidetel elamu teise korruse kahe toa põrandad on ruumi keskosa suunas kaldu, ühes ruumis 6 cm ja teises 3 cm, puudust ei ole veel kõrvaldatud. Hagejate nõude suurus tuleneb Optimera Estoina AS hinnapakkumisest (I kd, lk 79), mille kohaselt puuduse kõrvaldamine läheb maksma 1283,18 eurot. Kostja tunnistas, et teatud K. teise korruse põrandatel on, kuid see ei takista eluruumide kasutamist. Maakler P. R. on andnud ütlusi, et vana ja uue maja üleminekul on põrandal K., maakler on sellele juhtinud maja vaatamas käinud võimalike ostjate tähelepanu, kuid ei mäleta, kas ta ka hagejatele sellest rääkis, küll käidi aga sellest toast läbi rõdule.
30.Kohus leiab, et tegemist ei ole puudusega, mille tõttu asi ei vasta kokkulepitud tingimustele või vähemalt keskmisele kvaliteedile. Hagejad ostsid kasutatud maja, millest osa on ehitatud 1921.aastal ja uuem juurdeehitus rajatud 1995.aastal. A. P. tunnistajana antud ütluste kohaselt alustas ta oma vanavanematele kuulunud talukoha renoveerimist 1989.aastal, ehitati kokku 10 aastat. Tunnistaja K. ütlustest nähtuvalt oli juurdeehitus valmis 1995.aastal.Ka hagejad olid teadlikud, millal maja ehitatud on – D. M.t kinnitas vande all ütlusi andes, et enne lepingu sõlmimist maja ülevaatamisel oli juttu, millal midagi ehitatud on. Samuti hagejad teadsid, et kostja on oma perega elamus elanud üle 20 aasta. Kohtu hinnangul ei saa 20 aastat kasutatud elamu ostmisel keskmise kvaliteedina eeldada ega nõuda, et põrandad oleksid 100% loodis.
31.Põrandate kalde suuruse kohta puuduvad usaldusväärsed tõendid. Hagejate esitatud ehitise ülevaatuse akti (I kd, lk 76) on koostanud xxxxx vallavalitsuse maanõunik A.L.. Aktist jääb arusaamatuks maanõuniku spetsialiseeritus ehitustehnilistes küsimustes. J. U. selgitas, et eksperdi palkamine oleks olnud liiga kallis, mistõttu ta pöördus palvega valla maanõuniku poole. Ehitise ülevaatuse aktis on konstateeritud, et plaanil numbritega 15 ja 17 tähistatud tubades on põrandad ruumi keskosa suunas kaldu vastavalt 3 cm ja 6 cm, seejuures ei ole lisatud katusekorruse plaanil aktis viidatud punktid tuvastatavad. Aktis on märgitud, et paikvaatlus teostati visuaalsel teel 10.01.2014, ei nähtu, et A. L. või keegi teine oleks teostanud mõõtmisi. Kui põrandate kalded olid tuvastatavad visuaalse vaatluse teel, siis ei saa tegemist olla varjatud puudustega, vaid hagejad said või pidid saama puudusest teada maja lepingueelsel ülevaatamisel. Hagejad ja tunnistaja R. kinnitasid, et kaldega põrandaga toast liiguti läbi rõdule, kuigi hagejad väidavad, et ei tuvastanud kallet, sest kostjal olid tubades mööbel ja vaibad, tuba, millest mindi rõdule, on suur ning lohust läbi ei kõnnitud.
32.Hagejate poolt 07.05.2014 kohtule esitatud foto (I kd, lk 110) mõõtmise kohta ei tõenda kahe toa põrandatel hagejate väidetud ulatuses kalde olemasolu. Fotol on näha loodlaud ja mõõdulint. Ei ole tuvastatav, kes mõõtmist teostab ega millises ruumis mõõtmine toimub. J. U. sõnul mõõtsid põrandaid tema ja A. L., mõõdeti ja pilti tehti mõlemas toas, J. U. ei tea, miks kohtule on ainult üks foto esitatud. Kohtu hinnangul näitab vari loodlaua all, et loodlaud on õhus, kuid ei ole näha, kas ja kuhu toetub loodlaua teine ots, mis jääb fotolt välja . Ei ole välistatud, et see toetub liistule või alusele, mitte põrandale. Lisaks ei ole väidetava kalde kõrgust mõõtev mõõdulint loodlauaga risti, vaid on nurga all selliselt, et tulemus on suurem.
33.Hagejad on põrandakalletega seoses esitanud vastuolulisi väiteid. Hagejad väidavad, et enne lepingu sõlmimist maja ülevaatamisel ei olnud põranda kalle. tuvastatav, sest kostjal olid mööbel ja vaibad tubades. Vande all ütlusi andes J. U. aga väitis, et kaldu põrandaga tuba nr 17 ei saa kasutada, sest sinna ei saa panna mööblit, käia seal saab. Tuba nr 15 on kasutusel, lapsed mängivad seal. Kohus leiab, et kui põranda kalle on nii suur, et hagejad ei saa sinna mööblit paigutada, siis pidanuks maja ülevaatamisel ka kostja mööblist olema näha, et põrand on
kaldega. Hagejate väide, et kostja mööbel oli paigutatud seinte äärde, ei ole tõenda mööbli paigutamist ja toa eluruumina kasutamist takistava olulise põrandakalde olemasolu.
34.Samuti on ilmselgelt põhjendamatu põrandatega seotud nõude suurus. Optimera Estonia AS 14.02.2014 hinnapakkumisest (I kd, lk 79) on hagiavalduse kohaselt põrandate puudustega seotud positsioonid A92714 (laminaat 60 m2), 47215 (OSB paneel 2,5 x 1,25 - 20 tükki), 35122 ( pruss 50x200x600 – 10 tükki) ja 7504 (alusvaip 60 m2), ning nõude summa kokku selles osas 1283,18 eurot. Ehitise ülevaatuse aktile lisatud elamu katusekorruse plaanilt (I kd, lk 77) nähtuvate andmete järgi jääb tubade nr 15 ja 17 pindade summa alla 40 m2. Seega hinnapakkumisele tuginev nõue ilmselgelt ei vasta väidetava puuduse kõrvaldamise tegelikule maksumusele.
35.Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud hagejate nõue seoses elamu puuduliku soojustusega ja vähese soojapidavusega. Hagejate väidetel seisnes puudus selles, et müügikuulutuses lubatud TEP-plaati tuuletõkke ja plastikust välisvoodri vahel maja vanal osal ja osaliselt uuel osal ei olnud. Puuduse kõrvaldamine läheb Optimera Estonia AS-i hinnapakkumise (I kd, lk 79) ja Aknasepad OÜ hinnapakkumise (I kd, lk 119) kohaselt maksma 13 812,60 €, millele lisandub termograafilise pildistamise eest tasutud 192 eurot, kokku soovivad hagejad maja soojustuse puuduse kõrvaldamise kulu hüvitamist summas 14 004,60 eurot. Kohus kohtuistungil juhtis D. M.i tähelepanu sellele, et müügikuulutuses (I kd, lk 186 – 191) oli märgitud, et maja vana osa on palkmaja, 1995.a tehtud juurdeehitus on tuhaplokist + tepp-plaat + mõlemal osal on plastikvooder ning et sellest ei saanud hageja D. M.t teha järeldust, et TEP-plaat on ka palkmajal. Eeltoodust tulenevalt palkmajal TEP-plaadi puudumine ei tähenda asja lepingutingimustele mittevastavust.
36.D. M.i sõnul oli ka uuel osal TEP-plaat üksnes osaliselt. Tep-plaadi osalist puudumist tõendavad hagejate esitatud fotod (II kd, lk 75 – 80). Kohtu hinnangul omab müügikuulutuses nimetatud soojustusmaterjali olemasolu või puudumine kostja lepingurikkumise hindamise seisukohalt tähendust üksnes elamu soojapidavuse kontekstis. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt tuleb lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik ka kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral on tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Tõendatud ei ole, et TEP-plaadi puudumise tõttu elamu vajalikul määral sooja ei pidanud.
37.Hagejad ei ole tõendanud, et ruumide temperatuur tavapärasel kütmisel jäi alla eluruumidele kehtestatud 18 ̊C. D. M.t vande all ütlusi andes kinnitas, et elamus termomeetrit ei olnud, kuid tema hinnangul temperatuur talveperioodil üle 15-16 ̊C ei tõusnud. Teised asjas kogutud tõendid hageja M.i väiteid ei kinnita. Samuti ei ole tõendatud, et elamu võimalik soojapidamatus on seotud seintes tep-plaadi puudumisega.
38.OÜ Termopilt 17.01.2014 teostatud termograafilise ülevaatuse aktist (I kd, lk 80 – 108) nähtuvalt Xxxxxxxxxx talus välisseinte soojusjuhtivus jääb hinnanguliselt suurusjärku U~0,2...0,3W/m2 ̊C, mis vastab standardile EVS 837-1:2003 Piirdetarindid. Osa 1:Üldnõuded ja mille kohaselt välisseinte soovituslik soojusjuhtivuse normväärtus on 0,28 W/m2 ̊C (18 ̊C sisetemperatuuri puhul) ja 0,23 W/m2 ̊C (22 ̊C sisetemperatuuri puhul). Xxxxxxxxxx talu kaldlagede ja katusealuste seinte soojusjuhtivus on termograafilise pildistamise tulemuste järgi hinnanguliselt U~0,4 – 0,5W/ m2 ̊C, mis mõnevõrra ületab standardijärgseid normväärtusi, mis sisetemperatuuride 18 ̊C ja 22 ̊C korral on vastavalt 0,22 ja 0,18. Hagejad esitasid elamu soojustuse puuduse osas vastuväite ainult seinte soojustuse osas, katusealuse (II korruse kaldlaed ja katusealused seinad) soojustuse osas nõudeid ei esitatud. Seega kõrvalekalle standardist katusealuse osas ei anna alust hagi rahuldamiseks. Samuti termograafilise pildistamise akt ei kinnita hagejate väiteid, et kütmisele vaatamata ei tõusnud ruumide temperatuur 18 ̊C. Esitatud andmetel on eluruumides madalamad temperatuurid põrandal, ruumides istumiskõrgusel (fotodel näha toolid) ja kõrgemal temperatuurid ületavad 18 ̊C. Elutoaga sarnast temperatuuri ei saa mõistlikult oodata tuulekojas välisukse juures, kuid ka seal on kohati mõõdetud temperatuur 17 ̊C. Termograafilise
pildistamise akti 7.lehel (toimikus I kd, lk 86) näha olev palksein koridoris oli kostja väitel kinnistu hagejatele üleandmise ajal kaetud soojustus- ja siseviimistlusmaterjalidega. Ka müügikuulutusele lisatud fotodelt (II kd, lk 7 – 43) nähtuvalt Xxxxxxxxxx talu siseviimistluses kostja ajal ei kasutatud katmata palkseina.
39.Termopildi aktis tehtud järelduste kohaselt viitavad hoone sisekliima parameetrid normaalsele õhuvahetusele. Mõõdetud CO2 sisaldus jäi alla 1000 ppm, mida loetakse kvaliteetse õhu piirväärtuseks. Suhteline õhuniiskus peaks kütteperioodil jääma alla 45%, mis oli ka tagatud. Termopildi aktis antakse hagejatele soojustus võimaluse avanedes soojustada vundamendisokkel, soojustus peaks ulatuma pinnasesse vähemalt 600 mm; fassaadikatte vahetusel või remondil kontrollida tuuletõkke paigalduse ja materjali kvaliteeti ülemises ja alumises servas, liitekohtades ning nurkades; parandada soojustust II korruse ruumide katusealustes seintes ja katusealustes, võimaluse soojustada ja katta tuuletõkkega seinte ja lagede välisnurgad; hoone põrandate katteks olev laminaatparkett ja soojustamata vundamendisokkel võivad põhjustada külmatunnet I korrusel välispiirete lähedal asuvatel põrandatel kõndimisel.
40.Eeltoodust järelduvalt ei ole termopildistamisel tuvastatud hagejate väidetud madalat sisetemperatuuri, seinte soojapidamatust ega tehtud soovitusi seinte soojustuskihi parandamiseks (ettepanekud puudutavad tuuletõket). Tunnistaja A. P.i ütluste kohaselt võtsid hagejad maja soojustuse järgmisel suvel pärast ostmist lahti, töö käis seina kaupa ja tunnistaja ei tea, mida eemaldatud materjaliga tehti. Hagejate sõnul on tänaseks elamu välisseinad remonditud, paigaldatud uus soojustus ja plastvooder asendatud puitlaudisega. Kohus leiab, et hagejate soov asendada elamu soojustus ja välisvooder tänapäevaste materjalidega (hinnapakkumise järgi puitvoodriga, Isoplaat tuuletõkkega ja kivivillaga), ei anna alust nõuda kostjalt selle eest hüvitist.
41.Kohus leiab, et varjatud puuduseks ei saa lugeda kinnistut piirava aia olukorda. Hagejad kinnitasid, et nägid aeda ja käisid selles olnud väravast läbi, kuid ei pööranud sellele tähelepanu, uskusid maakleri kinnitust, et aed on värskelt ehitatud, hiljem selgus, et puit on pehkinud, aiast kinni võtmisel jäi lipi osa pihku. Tunnistaja R. ütluste kohaselt ei olnud hagejatega aiast juttu, hagejatega koos liiguti läbi jalgvärava, on ka suurem värav autode jaoks. Erinevalt hoonetest on aia olukorda võimalik hinnata kinnistule sisenemata. Hagejad ei saanud kostjalt mõistlikult oodata kinnistu piirdeaia seisukorrast kui kinnistu puudusest teavitamist. Hagejatel oli võimalus võimalikust puudusest teada saada. Avalikult nähtavale asjaolule piisava tähelepanu pööramata jätmine ja seejärel sellele kui varjatud puudusele tuginemine, eriti pärast seda, kui hagejad on lepingus andnud kinnituse, et ostavad kinnistu sellises seisukorras nagu see lepingu sõlmimise päeval, nad on kinnistu üle vaadanud ja on selle seisukorraga tuttavad ning neil ei ole selles osas kostjale pretensioone, on vastuolus ka kohustusega kasutada oma õigusi heas usus.
42.Kohus ei käsitle asjas hagejate väiteid vammi, katusealuse soojustuse ebapiisavuse, torude soojustamise jms osas, millega seotud nõudeid ei ole esitatud. Kõige eeltoodu alusel kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata. Põhinõude rahuldamata jätmise tõttu on alusetu ka viivise nõue.
43.TsMS § 173 lg 1 alusel kohus märgib menetlust lõpetavas lahendis menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud hagejate kanda, kuna kohus jättis hagi rahuldamata. TsMS § 174 lg 1 alusel kohus määrab menetlust lõpetavas lahendis kindlaks ka hüvitatavate kulude rahalise suuruse. Kostja on menetluses toimunud kahel kohtuistungil ning täiendavalt viimase istungi järel esitanud oma menetluskulude nimekirjad ja kulutõendid. Kostja taotleb määrata enda menetluskulude suuruseks lepingulise esindaja kulud 3206,40 eurot, sh 29.11.15 esitatud nimekirjas loetletud kulud ilma käibemaksuta. Samas kostja kinnitab, et kulud on kantud seoses selle tsiviilasjaga ning kostja ei ole käibemaksukohustuslane. Kohus leiab, et kostjale tuleb kulud hüvitada koos käibemaksuga.
Kostja menetluskuludeks on kulud õigusabile. Kostja lepinguline esindaja on õigusabile kulutanud kokku 44,53 tundi (tunnitasumäär 60 € + käibemaks), tehes järgmisi toiminguid: hagiavaldusega tutvumine, kliendiga nõupidamine ja vastuse koostamine – 11 tundi; hagejate vastusega tutvumine (2 tundi), kliendiga nõupidamine ja 21.09.2015 kohtuistungiks ettevalmistus (2 tundi), kohtunõude täitmine 25.09.2015(kompromissi ja tunnistajate taotluse osas) (2 tundi), hagejate 29.09.2015 täiendava nõudega tutvumine (2 tundi), seisukoha koostamine täiendava nõude kohta (1 tund 30 min), 21.09.2015 istungil esindamine (1 tund ja 10 minutit), 30.11.2015 kohtuistungiks ettevalmistu (4 tundi), esindamine 30.11.2015 kohtuistungil (6 tundi ja 45 minutit) ja 07.12.2015 kohtuistungil (2 tundi ja 5 minutit); 22 istungil esindamine (5 tundi ja 32 minutit), kohtukõne teeside koostamine ja kohtule esitamine (4 tundi ja 30 minutit). Kokku on kostja õigusabile kulutanud seega 2672,10 eurot.
44.Hagejate hinnangul ei saa kostja esindamisele kulunud aega ning seega õigusabikulude suurust lugeda põhjendatuks. Hagejad ei vaidlusta 30.11.2015, 07.12.2015 ja 22.02.2016 istungitel osalemise ajakulu ega hagiavaldusega tutvumise, kliendiga nõupidamise ja vastuse koostamise ajakulu. Hagejate hinnangul on ülepaisutatud aga arvel nr 134/2015/Õ ajakulu hagejate vastusega (14 lk) tutvumiseks, kliendiga nõu pidamiseks ning 21.09.2015 istungiks ettevalmistumise ajakulu kokku 4 tund, viidates, et hagejate esindajal kulus istungiks ettevalmistumiseks 15 minutit. Kohus nõustub hagejate vastuväitega ei nõustu. Kostja esindaja ei ole kliendiga nõupidamise ja istungiks ettevalmistumise ajakulu eraldi V. toonud, kuid kokku selleks 2 tundi ei saa pidada ülemääraseks, arvestades, et kostja ise 21.09.2015 korraldaval istungil ei osalenud. Samuti ei saa ülemääraseks ajakuluks lugeda 14 leheküljelise dokumendiga tutvumiseks kulunud 2 tundi )17 minutit ühele leheküljele). Vastaspoole niivõrd mahukas dokument eeldab süvenemist ja loetu analüüsimist, mistõttu ei saa lähtuda pelgalt lugemiskiirusest. Samuti on hagejate arvates ülepaisutatud ja põhjendamatu kostja esindaja ajakulu 2 tundi hagejate 29.09.2015 täiendava nõudega (4 lk) tutvumiseks ning sellele 1 lk vastuse koostamiseks kulunud ajakulu 1 tund ja 30 minutit, 30.11.2015 kohtuistungiks ettevalmistumise aega 4 tundi (arve nr 165/2015/Õ). Kohus nõustub hagejate vastuväitega osaliselt, istungiks ettevalmistumise ajakulu osas. Kohtu hinnangul hõlmab hagejate täiendava nõudega tutvumise aeg ka uue nõude analüüsimist ja selles osas kostja seisukoha kujundamist, mistõttu 2 tundi tutvumisele ja 1,5 tundi seisukoha vormistamisele ei ole asjaolusid arvestades ülemäärane. Olukorras, kus 5 päeva varem on kostja esindaja asjaga põhjalikult tegelenud seoses hagejate täiendavale nõudele vastamisega, ei ole kohtu hinnangul põhjendatud 30.11.2015 kohtuistungiks ettevalmistumise aeg 4 tundi isegi seetõttu, et sellel istungil oli kavandatud tunnistajate ja poolte vande all ülekuulamine. Kohus vähendab põhjendatud õigusabikulu 2 tunni võrra ja loeb kostja esindaja põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks TsMS § 175 lg 1 tähenduses 42,53 tundi. Kohus leiab, et kostja lepingulise esindaja tunnitasu 60 eurot, millele lisandub käibemaks, on mõistlik ja põhjendatud. Seega on kostja õigusabitasud põhjendatud summas 3062,16 eurot (sisaldab käibemaksu summas 510,36 €. Kostja taotlusel ja vastavat TsMS § 177 lg-le 4 kohus märgib kohtuotsuses, et hagejatel tuleb kostjale maksta menetluskuludelt viivist alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Heli Käpp/Allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 06.02.2017 kohtuotsuse resolutiivosa:
RESOLUTSIOON:
1.Pärnu Maakohtu 9. mai 2016. a otsus tühistada osas, milles maakohus jättis hagi tervikuna rahuldamata ning M. P.i menetluskulud J. U. ja D. M.i kanda.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega J. U. ja D. M.i hagi M. P.i vastu kahjuhüvitise väljamõistmiseks osaliselt rahuldada. Samuti teha uus otsus menetluskulude jaotuse osas.
3.1.Rahuldada J. U. ja D. M.i hagi M. P.i vastu osaliselt.
3.2.Välja mõista M. P.ilt J. U. kasuks kahjuhüvitis 2481 eurot ja D. M.i kasuks kahjuhüvitis 2481 eurot ning viivis kahjuhüvitisena väljamõistetud summadelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.
3.3.Jätta rahuldamata J. U. ja D. M.i hagi M. P.i vastu 17 333,22 euro ulatuses.
3.4.Maakohtus kantud menetluskulud jätta 78 % ulatuses võrdsetes osades J. U. ja D. M.i kanda ning 22 % ulatuses M. P. kanda.
4.J. U. ja D. M.i apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Menetluskulud jaotus Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta 78 % ulatuses võrdsetes osades hagejate kanda ja 22 % ulatuses kostja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.