Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
22. detsember 2021, Tallinn
Haldusasja number
3-20-2664
Haldusasi
X kaebus Saue Vallavalitsuse 2. detsembri 2020. a korralduse nr 1241 tühistamiseks ning Saue valla kohustamiseks vaadata kaebaja 27. oktoobri 2020. a ja 30. novembri 2020. a taotlused uuesti läbi
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 22. märtsi 2021. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – X, esindaja v.adv Indrek Kukk Vastustaja – Saue vald, esindaja SM
Menetluse alus ringkonnakohtus
X apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 22. märtsi 2021. a otsus haldusasjas nr 3-20-2664 muutmata.
Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 21. jaanuaril 2022 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-20-2664 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X esitas 27.10.2020 ehitusteatise nr 2011201/27692 aiamaja (ehitisealune pind 59,4 m2) püstitamiseks Saue vallas Alliku külas asuva Kaera tee 1 // Põllu tee 22 maaüksusele (registriosa nr 12106502; katastritunnus 72701:002:1449; pindala 4260 m2; sihtotstarve 100% maatulundusmaa). X esitas Saue Vallavalitsusele 14.11.2020 avalduse (täpsustatud 30.11.2020) muuta Kaera tee 1 // Põllu tee 22 katastriüksuse sihtotstarve elamumaaks, et saada kinnistule ehitusõigus.
2.Saue Vallavalitsus keeldus 02.12.2020 korraldusega nr 1241 Kaera tee 1 // Põllu tee 22 maaüksusele väikeehitise püstitamiseks ehitusloa andmisest (p 1) ning jättis maaüksuse sihtotstarbe muutmata (p 2). Kaera tee 1 // Põllu tee 22 maaüksus asub Saue Vallavolikogu 29.11.2012 otsusega nr 89 kehtestatud Saue valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt hajaasustusalal, kus on elamukrundi miinimumsuuruseks 1 ha, kuid Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu suurus on 4260 m2. Kinnistu ei paikne ÜP kohaselt elamumaa juhtotstarbega alal, vaid ÜP järgi on tegemist maa-alaga, kus juhtotstarve puudub. ÜP kaardil on tumekollasega tähistatud pere- ja ridaelamumaa juhtotstarbega ala ning helekollase ja õrna triibutusega (kus asub ka asjaomane maaüksus) on tähistatud ÜP koostamise ajal olemas olnud sihtotstarbed, mis ei puutu praegu enam asjasse. ÜP koostamise hetkel oli tegemist elamumaaga, mis tulenes Saue Vallavolikogu 26.01.2006 otsusega nr 001 kehtestatud Juhkomäe 5 detailplaneeringust (DP), mille koostamine algatati Saue Vallavalitsuse 11.11.2003 korraldusega nr 972, mil Saue valla ÜP puudus. Saue Vallavolikogu tunnistas 24.09.2015 otsusega nr 59 Juhkomäe 5 DP osaliselt kehtetuks ja selles ulatuses muudeti elamumaa sihtotstarve tagasi maatulundusmaaks. Seetõttu ei ole ÜP-s praegu kõnealusele maa-alale juhtotstarvet määratud, tegemist on hajaasustusalaga ning ehitusõiguse saamiseks kehtivad hajaasustuse nõuded, st kinnistu suurus minimaalselt 1 ha ja kolmeste elamugruppide (st kuni kolmest üksikelamust ja juurde kuuluvatest abihoonetest koosnevad hoonete grupid) minimaalne vahekaugus 100 m, mida ei ole praegusel juhul võimalik täita. Sel põhjusel ei saa Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistule anda elamu ehitusõigust ega määrata sellele vastavat maakasutuse sihtotstarvet. Sihtotstarbe muutmine ei ole eraldiseisev toiming, vaid on tihedalt seotud maaüksuse kasutusotstarbega (vt maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18). Taotleja soovitav tegevus (elamuehitus) ei ole ÜP-ga kooskõlas ja kuna ehitusõigust ei anta, siis ei ole alust muuta ka sihtotstarvet. X omandas kinnistu kohtutäituri vahendusel 2019. a-l, mil Juhkomäe 5 DP enam ei kehtinud ja Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu sihtotstarve oli 100% maatulundusmaa. Hoolas ostja oleks uurinud ehitusõiguse saamise võimalikkust vallast enne kinnistu ostmist, kui omandamise eesmärk oli saada maatulundusmaale ehitusõigus. Taotluses ei ole toodud välja põhjendusi erandina ÜP-d muutva otsustuse tegemiseks. Põhiseaduse (PS) §-s 32 sätestatud omandiõigus ei hõlma ehitusõiguse seadmist, vaid selle puhul on tegemist kohaliku omavalitsuse igakordse kaalutlusotsusega. Kuna taotletav ehitis ei ole kooskõlas ÜP-s ettenähtuga, siis tuleb taotlused jätta ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg-st 2 tulenevalt rahuldamata, olenemata taotleja selgitustest (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40 lg 3 p 4). Korralduse õiguslike alustena on viidatud HMS § 56 lg-tele 1 ja 3, ÜP seletuskirja lk 9 p-le 4.3, EhS § 36 lg-tele 2 ja 6 ning § 44 p-le 1.
2(8)
3-20-2664
3.X esitas Tallinna Halduskohtule 31.12.2020 kaebuse Saue Vallavalitsuse 02.12.2020 korralduse nr 1241 tühistamiseks ning Saue valla kohustamiseks vaadata tema 27.10.2020 ja 30.11.2020 taotlused uuesti läbi. Saue valla ÜP kaardil on Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu kaebuse esitamise aja seisuga tähistatud elamumaana, mistõttu on vastustaja ebaõigesti märkinud, et kinnistul puudub ÜP kohaselt juhtotstarve. Kaebaja lähtus kinnistu omandamisel kehtivast ÜP-st ja maakatastris märgitud sihtotstarbel pole õiguslikku tähendust, vaid lähtuda tuleb ÜP-st. Juhkomäe 5 DP osaliselt kehtetuks tunnistamine Saue Vallavolikogu 24.09.2015 otsusega nr 59 ei ole asjassepuutuv, sest DP kehtetuks tunnistamine (eriti üksnes osaliselt) ei anna õigust muuta maa sihtotstarvet, sest see ei muuda iseenesest maakasutuse kavandatud põhisuunda (vt ka Riigikohtu 18.10.2016 otsus nr 3-3-1-31-16, p 16). ÜP kohaselt olid Juhkomäe 5 DP alale planeeritud elamumaad. Vastustaja on alusetult keeldunud maa sihtotstarvet muutmast ja jättis ehitusõiguse põhjendamatult andmata. Otsus ei vasta HMS § 3, § 5 lg 2 ja § 6 nõuetele ning vastustaja eirab seadust ja ÜP-d, samuti pole selgitanud välja olulisi asjaolusid. ÜP kaart ei ole pelgalt informatiivne (vt Riigikohtu 17.10.2007 otsus nr 3-3-1-3907, p 18). Krundi kasutamise sihtotstarve määrab, millisel otstarbel võib krunti pärast planeeringu kehtestamist kasutada (vt planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 7). Kuna Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistul on ÜP kohaselt elamumaa juhtotstarve, võib kinnistut ka elamumaana kasutada (sh püstitada kinnistule elamu). Kuigi ÜP kaarti on jooksvalt korrigeeritud, ei ole sellele kantud kõnealuse maa-ala sihtotstarbe muudatust ja vastustaja selgitus juhtotstarbe puudumisest on paljasõnaline. Meelevaldne on seisukoht, et kuna kaebaja kinnistu suurus on 4260 m2, siis ei saa kinnistu sihtotstarvet ÜP järgi muuta elamumaaks.
4.Saue vald palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. ÜP kaardi leppemärkide alajaotuses „Maakasutus“ tähistavad elamute ehituse võimalust sisaldavaid ÜP-ga määratud maakasutuse juhtotstarbeid kollased täisvärvid, mis ei sisalda triibutusi, ruudutusi vms elemente. Lisaks on leppemärkide loendi alajaotuses „Katastriüksuse sihtotstarve (seisuga juuni 2010)“ kajastatud katastriüksuste sihtotstarvete leppemärgid, kus elamumaad tähistab kollane diagonaaltriibutus. Katastriüksuste sihtotstarvete info on ÜP kaardil esitatud informatiivsena (taustainfona) ning kajastab riikliku maakatastri andmeid 2010. a juuni seisuga. Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu alal ei ole kasutatud pere- ja ridaelamumaa maakasutuse juhtotstarvet määravat leppemärki, vaid kõnealusel alal ÜP-ga määratud maakasutuse juhtotstarve puudub. Katastriüksusele tuleb määrata selline sihtotstarve, mis vastab õigusaktidega sätestatud või planeeringuga kehtestatud maakasutuse otstarbele. ÜP kehtestamise ajal kehtis kaebaja kinnistul Juhkomäe 5 DP, millest tulenevalt kanti ÜP kaardile informatiivselt tollal kehtinud sihtotstarve (elamumaa). Juhkomäe 5 DP tunnistati Saue Vallavolikogu 24.09.2015 otsusega nr 59 osaliselt kehtetuks ning seejärel muudeti Kaera tee 1 // Põllu tee 22 sihtotstarve tagasi maatulundusmaaks. Kaebaja ei saa nõuda kinnistule ehitusõigust kehtetu DP alusel, vaid peab lähtuma kehtivatest õigusaktidest ja ÜP-st, kuid ÜP seletuskirja p-s 4.3 sätestatud tingimused ei ole täidetud. Kinnistu pindala on väiksem kui 1 ha (s.o 4620 m2) ning kaugus kolmest lähimast elamuehitusõigusega grupi moodustavatest katastriüksustest (Kaera tee 4, 6 ja 8) on oluliselt alla 100 m (ca 11 m). Seetõttu ei saa Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistule määrata elamu (sh suvila või aiamaja) ehitusõigust ega sellele vastavat elamumaa sihtotstarvet. Kaera tee 1 // Põllu tee 22 maaüksuse puhul on ÜP järgi olnud kogu aeg tegemist juhtotstarbeta alaga, sõltumata sellest, kas sellel maa-alal kehtis DP või mitte. Juhkomäe 5 DP ei olnud selle koostamise ega kehtestamise ajal ÜP-d muutev detailplaneering, mistõttu ei ole viited PlanS § 93 lg-tele 1 ja 2 asjakohased. DP kehtetuks tunnistamist reguleerib PlanS § 140 ja Saue Vallavolikogu 24.09.2015 otsus nr 59 on sellega kooskõlas. Juhkomäe 5 DP osaliselt kehtetuks tunnistamise aluseks ei olnud üksnes DP kehtivuse ajaline piirang (vrd Riigikohtu 19.06.2020 otsus nr 3-17-2766). Kaebaja ei saanud maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut soetades ilma vallaga eelnevalt konsulteerimata eeldada, et kinnistule on võimalik saada ehitusõigus aiamaja püstitamiseks. Saue vald teavitas Juhkomäe 5 DP osalisest kehtetuks tunnistamisest muu hulgas Harjumaa piirkonna kohtutäitureid, märkides eraldi, et arestitud vara 3(8)
3-20-2664 realiseerimisel tuleks sellega arvestada ning kajastada seda ka sõlmitavates müügilepingutes. Seetõttu on võimalik, et kaebaja võis kinnistut omandades olla tegelikult maaüksusega seotud ehituspiirangutest teadlik. Maatulundusmaa sihtotstarve on määratud maa tegeliku kasutuse alusel. Ehitusõigust ei saa nõuda PS §-le 32 tuginedes.
5.Tallinna Halduskohus jättis 22.03.2021 otsusega X kaebuse rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda. Kaebaja omandas 08.10.2019 maaüksuse, mille sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Ehitusloa andmisest ning sihtotstarbe muutmisest keeldumine on vastustaja kaalutlusotsus, mille kohtulik kontroll on piiratud (HKMS § 158 lg 3; HMS §-d 4 ja 54; Riigikohtu 15.05.2013 otsus nr 3-3-1-78-12, p 12; 11.11.2015 otsus nr 3-3-1-37-15, p 20). Vastustaja on teostanud kaalutlusõigust korrektselt ning haldusakt on õiguspärane ja piisavalt põhjendatud. ÜP-ga määratav maakasutuse juhtotstarve (PlanS § 75 lg 4) võimaldab mõningaid kõrvalekaldeid eeldusel, et juhtotstarbele vastav kasutus on valdav ja see ei mõjuta oluliselt planeeringu põhilahendust (vt PlanS § 6 p 15; Riigikohtu 12.03.2015 otsus nr 3-3-1-71-14, p 11). Juhtfunktsioon ei piira lõplikult DP-ga kavandatavate ehitiste kasutusotstarvet, vaid annab üldise suundumuse (vt Tallinna Ringkonnakohtu 30.04.2020 otsus nr 3-19-1409, p 21). Saue valla ÜP seletuskirja (lk 6) kohaselt on kaebaja taotletud aiamaja lubatud ehitada pere- ja ridaelamumaa juhtotstarbega maa-alale. Seletuskirja (lk 8) järgi on maakasutuse juhtotstarbed kantud ÜP kaardile ning määratlemata juhtotstarbega aladel kehtivad hajaasustusega alade maakasutus- ja ehitustingimused. Olemasolevaid katastriüksusi võib kasutada edasi nende senise kasutusotstarbe järgi ning planeeritud juhtotstarvet ja ehitustingimusi tuleb järgida juhul, kui katastriüksuse seniseid ehitustingimusi (sh sihtotstarvet) soovitakse muuta. ÜP-ga määratud maakasutuse juhtotstarbed on kajastatud kaardi leppemärkide loendi alajaotuses „Maakasutus“, kus pere- ja ridaelamumaa (EE) ning aiandus- ja suvilaühistute maa kui võimalik perspektiivne pere- ja ridaelamumaa (Aü > EE) on tähistatud kollase värviga. Sihtotstarvete leppemärgid on toodud alajaotuses „Katastriüksuse sihtotstarve (seisuga juuni 2010)“, kus elamumaad tähistab kollane diagonaaltriibutus. Kaera tee 1 // Põllu tee 22 maaüksuse alale ei ole maakasutuse juhtotstarvet määratud, vaid seal tähistavad kollased diagonaaltriibud katastriüksuse elamumaa sihtotstarvet 2010. a juuni seisuga. Kaebaja on tõlgendanud ÜP kaardi leppemärkide tähendust valesti. ÜP kaardil on kaebaja kinnistu kohta märgitud üksnes ÜP kehtestamise ajal kehtinud katastriüksuse sihtotstarve, mis tulenes kõnealusel maa-alal tol ajal kehtinud Juhkomäe 5 DP-st. Saue Vallavolikogu tunnistas 24.09.2015 otsusega nr 59 Juhkomäe 5 DP osaliselt kehtetuks, sh kaebaja kinnistut puudutavas osas. Saue Vallavalitsus määras 17.11.2015 korraldusega nr 889 Kaera tee 1 // Põllu tee 22 katastriüksuse sihtotstarbeks 100% maatulundusmaa. Kuna tegemist on kehtiva haldusaktiga, siis puudub vajadus hinnata, kas DP osaline kehtetuks tunnistamine andis vastustajale õiguse muuta maa sihtotstarvet. Tähtsust ei oma asjaolu, et ÜP kaardil on kinnistu jätkuvalt tähistatud elamumaa sihtotstarbega maa-alana, sest see ei välista sihtotstarbe hilisemat muutumist. Kohus möönab, et ÜP kaart on mõnevõrra eksitav ja ÜP materjalid peavad näitama tegelikku olukorda. See minetus ei muuda asjaolu, et kehtivate haldusaktide järgi ei ole kaebaja kinnistule aiamaja ehitamine lubatud. ÜP seletuskirja (lk 8) kohaselt kehtivad määratlemata juhtotstarbega aladel hajaasustusega alade maakasutus- ja ehitustingimused. Ehitusõiguse saamiseks peaks moodustatava kinnistu suurus olema vähemalt 1 ha, laius vähemalt 40 m ja kinnistule peab olema tagatud juurdepääs. Kaebaja kinnistu suurus on 4260 m2, mistõttu keeldus vastustaja õigesti aiamaja ehitusõiguse andmisest (EhS § 12 lg 2). Kaebaja ei saanud lähtuda eeldusest, et aiamaja ehitamine on lubatav (MaaKatS § 181 lg 9). Sisuliselt on kaebaja taotlenud ÜP muutmist, sest puuduva juhtotstarbe lisamise korral tuleb ÜP uuesti kehtestada uute tingimustega (vrd Tallinna Ringkonnakohtu 4(8)
3-20-2664 28.02.2020 otsus nr 3-18-1830, p 14). Seda saab teha üksnes DP menetluses (PlanS § 126 lg 1 p 3). Taotluses ei ole ÜP muutmise vajadust põhjendatud. Kuigi vaidlustatud haldusaktis on asjakohatult märgitud, et kaebaja oleks pidanud enne kinnistu omandamist kontrollima vallast ehitusõiguse saamise võimalikkust, sest sellest ei sõltu ehitusõiguse andmine, on soovitus siiski asjakohane. Puudub alus kahelda, et kaebaja teadis, et omandab maatulundusmaa.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.X palub 12.04.2021 apellatsioonkaebuses (täiendatud 30.07.2021) tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Kaebaja jääb halduskohtule esitatud seisukohtade juurde. Halduskohus hindas kaebuse aluseks olevaid asjaolusid valesti ning ei ole täitnud uurimis- ja põhjendamiskohustust. Sisuliselt jättis kohus kaebaja argumendid tähelepanuta ja piirdus viitega, et Saue Vallavalitsuse 17.11.2015 korraldus nr 889 on kehtiv haldusakt. Kaebaja rõhutas, et lähtuda tuleb kehtivast ja avalikult kättesaadavaks tehtud ÜP-st ning selle kaardist, mida on korduvalt muudetud (viimati 2016). Seejuures ei ole ka oluline, milliseid muudatusi on ÜP kaardile konkreetselt tehtud, vaid määrav on see, et kaebaja kinnistu ala osas ei ole ÜP kaarti muudetud. Kaebaja võis usaldada ÜP-d ning ta ei pidanud hakkama otsima võimalikke täiendavaid haldusakte. Planeeringulahenduse moodustavad seletuskiri ja joonised kogumis (nt PlanS eelnõu 571 SE seletuskiri, lk 16) ning need peavad olema selged (vt Riigikohtu 28.06.2017 otsus nr 3-3-1-73-16, p 27). Vastustaja väidab, et ÜP kaardile kantud teave sihtotstarvete kohta on informatiivne (taustainfo) ja kajastab olukorda 2010. a juunis. ÜP seletuskirjast ega ühestki muust dokumendist ei nähtu, et ÜP kaart oleks pelgalt informatiivne. Planeeringu kaart on osa haldusakti regulatsioonist (vt Riigikohtu 17.10.2007 otsus nr 3-3-139-07, p 18). ÜP seletuskirjas (p 4.1) on selgitatud, et ÜP kaardile on kantud nii maakasutuse juhtotstarbed kui ka katastriüksuste sihtotstarbed. ÜP ellurakendamisel võis määratlemata juhtotstarbega aladel olemasolevaid katastriüksusi kasutada edasi nende senise kasutusotstarbe järgi. Järelikult on Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu ÜP kohane sihtotstarve elamumaa ning kinnistut võib PlanS § 6 p-st 7 tulenevalt sellel otstarbel ka kasutada, sh elamu püstitamiseks. Mitte kusagil ei ole selgitatud, mida tähendab väikeses kirjas lisamärkus „seisuga juuni 2010“. Kui sihtotstarbed on kaardile kantud, siis on mõistlikule isikule arusaadav, et need ka kehtivad. Kui kohus pidas vajalikuks täiendavalt tõendada mingeid asjaolusid, siis tulnuks seda kaebajale selgitada või koguda ise vajalikke tõendeid (vt Riigikohtu 15.02.2006 määrus nr 3-3-1-80-05, p 8). Halduskohus ei ole analüüsinud kaebaja seisukohta, et teda koheldakse naaberkinnistute omanikega võrreldes alusetult ebavõrdselt. Halduskohus pidanuks uurima, kas ÜP-d muutva DP kehtestamisel (st praegusel juhul formaalselt kehtetuks tunnistamisel) on lubatud jätta ÜP kaart muutmata. Saue valla planeeringute kaardirakenduse järgi oli Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu veel vahetult enne kaebuse esitamist (28.12.2020) ÜP-s tähistatud elamumaana. Kohus leidis, et kaebaja esitas sisuliselt taotluse ÜP muutmiseks. See ei ole õige, sest kaebaja taotles üksnes katastriüksuse sihtotstarbe ÜP-ga kooskõlla viimist (vt ka Riigikohtu 15.01.2009 otsuse nr 3-3- 1-87-08, p 22). Samuti pidanuks kohus hindama, kas DP osaline kehtetuks tunnistamine andis vastustajale õiguse muuta katastriüksuse sihtotstarvet (vt Riigikohtu 18.10.2016 otsus nr 3-3-1-31-16, p 16).
7.Saue vald palub 14.05.2021 vastuses (täiendatud 15.12.2021) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning halduskohtu otsus muutmata, jäädes varasemalt esitatud seisukohtade juurde. Halduskohtu otsus on õige ja piisavalt põhjendatud ning uurimiskohustust ei ole rikutud. Kohus leidis õigesti, et ÜP kaart kajastab kaebaja kinnistu puhul üksnes ÜP kehtestamise ajal olemas olnud katastriüksuse sihtotstarvet, mis tulenes 26.01.2006 kehtestatud Juhkomäe 5 DP-st, mis tunnistati 24.09.2015 osaliselt kehtetuks (sh kaebaja kinnistu osas). Kaera tee 1 // Põllu tee 22 5(8)
3-20-2664 katastriüksuse sihtotstarbeks määrati 17.11.2015 korraldusega 100% maatulundusmaa ning see haldusakt on jätkuvalt kehtiv. Seetõttu puudub ka vajadus hinnata, kas DP osaliselt kehtetuks tunnistamine andis õiguse muuta katastriüksuse sihtotstarvet. Kaebaja ei saa ehitusõigust nõuda kehtetu DP alusel, vaid peab lähtuma kehtivatest õigusaktidest, sh kehtivas ÜP-s sätestatud tingimustest (vt ÜP seletuskirja p 4.3). Kuna ÜP tingimused ei ole praegusel juhul täidetud, siis ei saa Kaera tee 1 // Põllu tee 22 maaüksusele määrata elamu (sh suvila või aiamaja) ehitusõigust ega sellele vastavat sihtotstarvet (elamumaa). Kaebaja soetas maatulundusmaa, mitte elamumaa sihtotstarbega kinnistu. Kaebaja ei ole toonud välja, milliseid vaidlusega seonduvaid muudatusi on ÜP kaardile tehtud. ÜP-sse on selle kehtivuse ajal viidud sisse ainult üks muudatus Harju maavanema 02.08.2016 korraldusega nr 1939-k kehtestatud maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Harku-LihulaSindi 330/110 kV elektriliini trassi asukoha määramine“ alusel, kandes valla üldplaneeringusse sisse liinikoridori. See muudatus ei puuduta Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistut, mille asukohas kajastavad ÜP kaart ja planeeringute kaardirakendus ühesuguseid andmeid ÜP kehtestamise aja seisuga. ÜP kaardil ei ole kaebaja kinnistu alal kasutatud pere- ja ridaelamumaa maakasutuse juhtotstarvet tähistavat leppemärki, vaid juunis 2010 olemas olnud katastriüksuse sihtotstarvet (elamumaa) tähistav leppemärk. Juhkomäe 5 DP osaliselt kehtetuks tunnistamisel tunnistati kehtetuks mh Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistule määratud ehitusõigus ning katastriüksuse sihtotstarve muudeti tagasi maatulundusmaaks. Kehtivate haldusaktide kohaselt ei ole kaebaja kinnistule aiamaja ehitamine lubatud. ÜP-ga ei määrata katastriüksuste sihtotstarbeid (vt PlanS § 75 lg 1) ning ÜP kaardile on sihtotstarbed kantud informatiivsel eesmärgil, kajastades ÜP koostamise aja seisu. Sellele viitab ka ÜP kaardi legend. ÜP-ga järgne maakasutuse juhtotstarve puudus Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistul nii enne kui ka pärast Juhkomäe 5 DP kehtestamist ja kehtetuks tunnistamist. Kaebaja kinnistu sihtotstarve (100% maatulundusmaa) on ÜP-ga kooskõlas, sest ÜP järgi asub kinnistu maa-alal, millele ei ole maakasutuse juhtotstarvet määratud. Ebavõrdseks kohtlemiseks ei saa pidada, et Juhkomäe 5 DP jäeti kehtima nende kinnistute osas, mis olid DP kehtetuks tunnistamise hetkeks arendaja poolt juba müüdud. Vastustaja tunnistas DP kehtetuks kõigi nende kruntide osas, mis läksid arendaja pankroti väljakuulutamisega seoses müüki kohtutäiturite kaudu. Juhkomäe 5 DP osaliselt kehtetuks tunnistamisest on vald Harjumaa piirkonna kohtutäitureid teavitanud ning palus selle asjaoluga arestitud vara realiseerimisel arvestada ja kajastada seda sõlmitavates müügilepingutes. Ei saa välistada, et kaebaja oli juba kinnistut omandades piirangutest teadlik.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et X apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
9.Vaidluse lahendamiseks tuleb esmajoones hinnata, kas Saue Vallavolikogu 29.11.2012 otsusega nr 89 kehtestatud Saue valla ÜP-s oli sätestatud Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu maakasutuse juhtotstarve või katastriüksuse sihtotstarve, millele tuginedes sai kaebaja nõuda kinnistule elamu (sh suvila, aiamaja – kood 11103 – vt majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrus nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“) püstitamise lubamist ja katastriüksuse sihtotstarbe muutmist elamumaaks. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et Saue Vallavolikogu 28.06.2021 otsusega nr 40 kehtestati uus Saue valla ÜP ja ühtlasi tunnistati senine Saue valla ÜP kehtetuks, kuid see ei mõjuta tühistamiskaebuse lahendamist, sest kohus hindab kaebuses vaidlustatud haldusakti õiguspärasust selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 teine lause).
6(8)
3-20-2664
10.ÜP seletuskirja p 3 kohaselt oli aiamaja või suvila lubatud ehitada pere- ja ridaelamumaa juhtotstarbega maa-alale. Sellised alad olid ÜP kaardil kajastatud kollase taustavärviga ning tähistega „EE“ või „Aü > EE“. Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu ei asu sellisel viisil tähistatud maa-alal. Nendel aladel, kus maakasutuse juhtotstarvet ei määratletud, oli ÜP kaardile kantud katastriüksuse sihtotstarve, kui see erines maatulundusmaa sihtotstarbest. ÜP seletuskirja p 4.1 järgi kehtisid määratlemata juhtotstarbega aladel hajaasustusega alade maakasutus- ning ehitustingimused ning ÜP ellurakendamisel võis olemasolevaid katastriüksusi kasutada edasi nende senise kasutusotstarbe järgi. Planeeritud juhtotstarvet ja ehitustingimusi tuli järgida juhul, kui katastriüksuse seniseid ehitustingimusi (k.a sihtotstarvet) soovitakse muuta. Kaera tee 1 // Põllu tee 22 katastriüksuse sihtotstarvet tähistas ÜP kaardil helekollane diagonaalne viirutus, mis vastas elamumaale. Kaebaja on eeltoodust järeldanud, et kinnistut võib ÜP-st tulenevalt jätkuvalt kasutada elamumaana, olenemata sellest, et kinnistule 100% elamumaa sihtotstarbe ette näinud Saue Vallavolikogu 26.01.2006 otsusega nr 001 kehtestatud Juhkomäe 5 DP tunnistati Saue Vallavolikogu 24.09.2015 otsusega nr 59 osaliselt kehtetuks (sh kaebaja kinnistu osas) ning Saue Vallavalitsus määras 17.11.2015 korraldusega nr 889 Kaera tee 1 // Põllu tee 22 sihtotstarbeks 100% maatulundusmaa.
11.Ringkonnakohus kaebaja käsitusega ei nõustu. Planeering kui haldusakt koosneb selle kehtestamise otsusest, seletuskirjast (tekstilisest osast) ja joonistest, mis moodustavad ühtse terviku (nt Riigikohtu 05.03.2019 otsus nr 3-13-385, p 11). Sellest ei saa aga teha järeldust, et ÜP kaart ei saagi sisaldada elemente, millel puudub iseseisev regulatiivne toime. Praegusel juhul on oluline silmas pidada, et ÜP-ga ei ole määratud ühegi krundi ehitusõigust (sh krundi kasutamise sihtotstarvet – vt kuni 30.06.2015 kehtinud PlanS v.r § 9 lg 2 p 2, lg-d 4 ja 41) ning erinevalt üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste (sh maakasutuse juhtotstarbe) määramisest ei olnud see ka ÜP ülesandeks (vt PlanS v.r § 8 lg 3 p 3 ja lg 31). Katastriüksuste sihtotstarbed on ÜP kaardi legendi kohaselt kaardile kantud 2010. a juuni seisuga, mistõttu on selge, et need ei pruukinud ÜP kehtestamise ajal (29.11.2012) enam kajastada aktuaalset seisu ega pidanudki seda tegema. ÜP seletuskirja p-s 4.1 sätestatud õigus kasutada olemasolevaid katastriüksusi edasi nende senise kasutusotstarbe järgi, ei sõltu kuidagi ÜP kaardile kantud sihtotstarvetest, vaid ÜP kehtestamise ajaks katastriüksusel olemas olnud tegelikust (kehtivast) sihtotstarbest. Kuivõrd ÜP kaardi legendil on selgelt välja toodud, et katastriüksuste sihtotstarbed kajastavad olukorda 2010. a juunis, siis ei nõustu ringkonnakohus ka halduskohtu etteheitega, et ÜP kaart on eksitav. Kaebaja sai usaldada üksnes seda, et ÜP kaart kajastab katastriüksuste sihtotstarbeid adekvaatselt 2010. a juuni seisuga, kuid mitte rohkemat. Märkusest „seisuga juuni 2010“ ei saa mõistlik isik järeldada, et neid konkreetseid andmeid on hiljem uuendatud, vaatamata sellele, et kaardi alaserva on kantud märkus „Koostaja: Saue Vallavalitsus, juuni 2012 (täiendused sept 2016)“. Kuna katastriüksuste sihtotstarvete määramine ei olnud ÜP-ga lahendatav küsimus ja tegemist ei ole ka ÜP kaardi kohustusliku elemendiga, siis ei ole alust heita vastustajale ette, et katastriüksuste sihtotstarvete infot ei ole pärast ÜP kehtestamist ajakohastatud.
12.Menetlusosaliste vahel ei ole olnud sisulist vaidlust selle üle, et kui Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistule ehitamisel tuli lähtuda ÜP seletuskirja p-s 4.3 sätestatud tingimustest uue hoonestuse rajamiseks hajaasustusega alal, siis ei olnud vastustajal võimalik anda kinnistule ehitusõigust ja katastriüksusele elamumaa sihtotstarbe määramiseks ei olnud alust. Kaebajat ei ole koheldud naaberkinnistute omanikega võrreldes ebavõrdselt. Sellist järeldust ei saa teha pelgalt asjaolust, et näiteks kaebaja viidatud Kaera tee 4 ja 8 kinnistud on 100% elamumaa sihtotstarbega, sest oluliseks erinevuseks on see, et viidatud kinnistute osas ei ole Juhkomäe 5 DP-d kehtetuks tunnistatud (kõnealune DP tunnistati kehtetuks kokku 9 elamumaa krundi osas ja jäeti kehtima 10 elamumaa krundi osas, sh jäid edasi kehtima neile määratud ehitusõigused). Kaebajal oleks põhimõtteliselt samuti võimalik saavutada õigus elamu ehitamiseks Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistule, kuid see eeldaks uue ÜP-d muutva DP koostamist ja kehtestamist. Ka 7(8)
3-20-2664 Saue Vallavolikogu 28.06.2021 otsusega nr 40 kehtestatud uue Saue valla ÜP kohaselt paikneb kaebaja kinnistu määratlemata juhtotstarbega alal, kuhu ehitamisel tuleb järgida hajaasustusega alade maakasutus- ja ehitustingimusi, mis on varasema ÜP-ga sisuliselt identsed (vrd mõlema ÜP seletuskirja p 4.3).
13.Juhkomäe 5 DP kehtetuks tunnistatud osa ulatuses nägi katastriüksuste sihtotstarvete 100% maatulundusmaaks muutmise ette juba Saue Vallavolikogu 24.09.2015 otsuse nr 59 p 4, millele mh tugines Saue Vallavalitsus 17.11.2015 korraldus nr 889. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kuna tegemist on kehtivate ja täitmiseks kohustuslike haldusaktidega, mille õiguspärasus ei saa olla praeguse vaidluse esemeks, siis puudub vajadus hinnata, kas DP osaline kehtetuks tunnistamine andis vastustajale õiguse muuta katastriüksusele DP alusel määratud sihtotstarvet. Ringkonnakohus märgib siiski, et kuna Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu osas DP kehtetuks tunnistamine tähendas, et kinnistu katastriüksuse sihtotstarve ei saanud enam olla määratud DP alusel (vt sihtotstarbe muutmise ajal kehtinud MaaKatS v.r § 18 lg 2), siis oli sihtotstarbe muutmine asjakohane. Uus katastriüksuse sihtotstarve tuli MaaKatS v.r § 18 lg 6 järgi määrata ÜP alusel või ÜP puudumise korral määras sihtotstarbe kohaliku omavalitsuse volikogu. Pidades silmas, et ÜP kohaselt asus Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu määratlemata juhtotstarbega alal, siis määraski sihtotstarbe kohalik omavalitsus. Kaebaja positsioon, et varasemat sihtotstarvet ei saanud õiguspäraselt muuta, lähtub ebaõigest eeldusest, et Kaera tee 1 // Põllu tee 22 kinnistu sihtotstarve oli ÜP-s siduvalt kindlaks määratud.
14.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb X apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 22.03.2021 otsus muutmata.
15.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. X on tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu 15 eurot ja kandnud ringkonnakohtu menetluses esindajakulusid 1372,80 eurot (koos käibemaksuga, vastab esindaja 8,8 töötunnile). Kulude kandmise kohustus seoses praeguse haldusasja menetlemisega ringkonnakohtus on nõuetekohaselt tõendatud (HKMS § 109 lg 11). Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellandi menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Saue vald ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad ka vastustaja võimalikud menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.