Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 20. septembril 2021 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

3-20-1421 arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). Kassatsioonkaebus tuleb sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt (HKMS § 52 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-20-1421 spordi- jm asutuste, samuti samalaadsete teenustega või vaba aja veetmisega seonduvate ettevõtete hoonete ehitamiseks. Seega ei ole kinnistule võimalik ehitada teenindusettevõtet. Ala kuulub kokku Näituse väljaku alaga. Spaa-hotell tuleks ehitada ärimaale. Detailplaneeringu ala ei ole üldplaneeringus määratletud hoonestamata, ehituseks sobiva maa-alana ning linnastruktuuri tihendamine on eelkõige põhjendatud üksnes osaliselt välja arendatud piirkondade kasutusele võtmisega. Kohalik omavalitsus peab välja selgitama avaliku huvi enne detailplaneeringu algatamist ning see peab olema eriti põhjendatud üldplaneeringu muutmise korral. Avalikuks huviks on säilitada ühiskondlike ja puhke-ehitiste ala. Külgnev eramute piirkond on kujunenud miljööväärtuslikuks alaks, kus puuduvad kõrgemad hooned ja asustustihedus on madal. Kavandatav hoone ei sobi piirkonda ja hakkaks varjama Maarjamäe lossi ja paekalda vaadeldavust. Detailplaneeringu menetluses tulnuks läbi viia KSH, kuna tegemist on üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatusliku muutmisega. Hinnangust KSH vajaduse puudumise kohta on möödunud kaheksa aastat ja ala on oluliselt muutunud. Detailplaneeringu menetlus tulnuks lõpetada, kuna see algatati enam kui üheksa aastat tagasi. Planeeringus tuginetakse vanadele andmetele – 2007. a geoloogiline uuring; 2009. a liiklusloendus; 2010. a radooniriski uuring; 2010. a õhusaaste uuring ning parkimiskohtade aegunud arengukava. Samuti on kontaktvööndis toimunud suured muutused. Detailplaneeringu koostamist ei tohi üle anda, kuna sellega muudetakse kehtestatud üldplaneeringut (planeerimisseaduse (PlanS) v.r § 8 lg 61 p 2).

Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.

Kantauro OÜ palus jätta kaebuse rahuldamata.

3-20-1421 tervishoiu, kultuuri, spordi ja vaba aja veetmisega. Seega ei ole tegemist üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga. Seetõttu ei ole rikutud detailplaneeringu koostamise üleandmise keeldu (PlanS § 130 lg 2 p 2) ega ka keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise kaalumise kohustust (keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadus (KeHJS) § 33 lg 2 p 3). Toodud järeldust ei muuda ka see, et samas piirkonnas on Pirita tee 26E osas detailplaneeringuga üldplaneeringut muudetud. Kaebaja viidatud planeeringus kavandatakse äriruumidega korterelamut kuni 10 korteriga, mille tõttu muudetakse maa sihtotstarve ka osaliselt elamumaaks. Elamumaa ei täida ühiskondlike ja puhkeehitiste funktsiooni, erinevalt hotellist ja veekeskusest. PlanS § 139 lg 2 kohaselt tehakse detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus hiljemalt kolme aasta möödumisel detailplaneeringu algatamisest arvates. Vaidlusalune planeerimismenetlus on algatatud enne PlanS jõustumist. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 1 lg 4 sätestab, et enne selle seaduse jõustumist algatatud detailplaneeringu menetlus viiakse lõpule hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks. Seadus jõustus 01.07.2015. Planeerimisseaduse seletuskirjas (lk 179) on selgitatud, et tähtaja kehtestamine aitab tagada, et detailplaneeringute koostamine toimuks mõistliku aja jooksul ega jääks venima. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse seletuskirjas on selgitatud, et tähtaeg on vajalik, et isikutele oleks selge, kuidas ja millistel tingimustel nad võivad oma omandit kasutada (lk 3). Sätte eesmärk on järelikult, et planeeringut taotleval isikul või isikul, kelle õigusi võidakse planeeringuga riivata, oleks võimalik esitada kohustamisnõue viivituse korral (vt riigivastutuse seaduse (RVastS) § 6 ja HKMS § 46 lg 2). Seadusest ega seletuskirjast ei tulene, et kehtestatud detailplaneering oleks õigusvastane üksnes tähtaja ületamise tõttu. Kaebaja ei ole välja toonud, miks ei ole 2007. a geoloogiline uuring ja 2010. a radooniuuring jätkuvalt asjakohased, arvestades, et maapinnas ei toimu muutused kuigi kiirelt. Liikluse ja õhusaaste osas on lähtutud uuematest uuringutest. Lähipiirkonna elanike väidetav õigustatud ootus varasema detailplaneeringu elluviimiseks ja miljöö säilitamiseks väljub kaebaja kaebeõigusega lubatud piiridest, sest tegemist ei ole enam planeeringu seaduslikkuse kontrolli ega keskkonnakaitseliste küsimustega. Kaebajad leiavad, et planeeritav hoone ei sobi miljöösse ega piirkonda ning hakkaks varjutama nii Maarjamäe lossi kui ka paekalda vaadeldavust. Tallinna linna üldplaneeringu skeemide „Miljööväärtuslikud puitasumid“ ja „Miljööväärtuslikud hoonestuspiirkonnad“ kohaselt ei kuulu vaidlusalune kinnistu ega selle lähipiirkond miljööväärtuslikesse piirkondadesse. Planeeritud hoone on ette nähtud kõrguslikult liigendada ning erineva kõrgusega hooneosade kõrgus ja asukoht on määratud, arvestades naaberkinnistul asuvat mälestiseks tunnistatud Maarjamäe suvemõisa kompleksi kuuluvat lossi. Lossile lähim hooneosa on kavandatuist madalaim ja selle kõrgus merepinnast ei tohi ületada lossi räästa kõrgust. Detailplaneeringu seletuskirjas (lk 15) on selgitatud, et planeeritud hoonekompleks on 2 kuni 6 maapealse korrusega ja 1 maa-aluse korrusega, 6-korruselise hooneosa maksimaalne kõrgus maapinnast on 24,0 m, kõrgus merepinnast on 36,0 m, kusjuures hoone kõrgus suureneb Maarjamäe nõlva suunas. Ei saa järeldada, et kavandatav hoone varjutaks paekallast või lossi. Planeeritav hoone on pigem madal ja jääb puude lehesoleku ajal sisuliselt märkamatuks. Kesklinna tihendamise vajadust on korralduses põhjendatud. Arvestades üldplaneeringu kehtestamise aega (2001. a), ei nähtu maakasutusplaanilt, et tegemist oleks ajaloolise elamupiirkonnaga, mille monofunktsionaalsust tuleks säilitada.

4(10)

3-20-1421 Kui mitmed väikesed keskkonda mõjutavad tegurid üksikult ei pruugi tingida KSH läbiviimist, tuleb kaaluda nende kumulatiivset mõju. Spaa-hotell ei ole oma olemuselt ehitis, mille osas peaks eeldama, et selle kasutamisel tingimata müratasemeid ületatakse. Mürakaartidest nähtub, et kavandatav hoone võib pigem Pirita teelt kanduvat müra kaugemate piirkondade ees vaigistada. Samuti ei ole spaa-hotellile iseloomulik õhusaaste oluline suurenemine. Ka õhusaaste osas on seletuskirja lk-del 33 ja 44 ette nähtud, et enne selle ala hoonestusprojektide koostamist tuleb teha täiendavad õhusaasteuuringud, et selgitada välja, kuhu täpselt ulatub gaasiliste ainete NO2 lubatud kontsentratsiooni ületav ala. Planeeringulahenduse realiseerimiseks tuleb maha võtta 10 puud, millest 4 puud on III väärtusklassi puud ja 6 puud IV väärtusklassi puud. Lisaks ülalnimetatud puudele on planeeringualal 21 V väärtusklassi puud, mis tuleb ala heakorrastamise huvides hooldusraie korras maha võtta. Rohkem kui 200 planeeringuala puust likvideeritakse hoonestuse rajamise tõttu ca 5%. Tegemist ei ole suure osa kõrghaljastusega. Ühtegi väärtuslikku puud likvideerida ei kavatseta. Planeerimismenetluses on ka selgitatud, et ehitustegevuse tulemusel võiks puude seisund paraneda (Eesti Dendroloogia Seltsi 10.01.2012 ekspertarvamus). Liikluslahendust ei saa pidada vaidlusaluses piirkonnas väheoluliseks. Vaidlustatud planeeringu realiseerumisel ei ole tõenäoline piirkonna elanike arvu kasv, kuna spaa-hotell koos konverentsikeskusega ei ole ette nähtud püsivaks elamiseks. Asjas ei ole esitatud andmeid, mis toetaksid kaebaja väiteid, et planeeringuga lisanduks täiendav koormus tippaegadel juba koormatud sõidusuundadele. Sise- või välisturistile ei ole ka uuringus peetud iseloomulikuks liikumist tipptunni ajal kesklinna ja õhtul tagasi; sama ei saa oodata ka spaa-külastajalt. Konverentsikeskuse külastaja liikumissuunda võib pidada pendelrändele vastupidiseks – hommikul kesklinnast Pirita poole ning õhtul tagasi. Ka töötajate liikumise osas ei ole kaebaja põhistanud, et see lisanduks olemasolevale pendelrändele. Planeeringute puhul, mille elluviimisest tuleneb täiendav koormus olemasolevatele koormatud suundadele (eelkõige pendelrände osas), võiks olla otstarbekas ja mõistlik viia läbi täiendavad, vähemalt liiklust puudutavad analüüsid kõigi planeeringute kohta tervikuna, hinnates, kas kõiki planeeringuid on võimalik pärast kehtestamist ellu viia ning vajadusel jätta planeeringud kehtestamata, seada kõrvaltingimused vms. Iga elamumaa planeeringut üksikult analüüsides on tõenäoliselt võimalik jõuda järeldusele, et see iseseisvalt veel ei tingi läbilaskvuse piirini jõudmist; samas kumulatiivselt kõiki planeeringuid korraga arvestades võib see olukord siiski saabuda. Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt on parkimiskohad valdavalt kavandatud hoonekompleksi alla maa-alusesse parklasse (lk 15). Parkimiskohtade vajadus on arvutatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014” määratud vahevööndi normi alusel. Planeeritavale maa-alale on kokku kavandatud 132 parkimiskohta. Parkimiskohtade kontrollarvutuse järgi on ette nähtud nõutavast (115 kohta) rohkem parkimiskohti. Puudus vajadus KSH läbiviimiseks. Planeeringute liitmine on vastustaja otsus otstarbekuse alusel, kuhu kohus ei saa sekkuda. Vastustajal on võimalik arvestada teiste planeeringutega ka konkreetse planeeringu menetlemisel, ilma neid ühte menetlusse liitmata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

3-20-1421 Planeeritav ehitis on vastuolus üldplaneeringus ettenähtud juhtotstarbega. Vaidlusalusele alale ei ehitata puhke- ja tervisekeskust koos hotelliga, vaid hotell, mille üks väike osa on spaa. Hotell on suunatud eelkõige Tallinna külastavatele turistide majutamiseks ja toitlustamiseks ega ole seega üldplaneeringu mõtte kohaselt ühiskondlik ehitis ega puhkeehitis. Olukorras, kus üldplaneeringuga määratletav detailplaneeringu juhtotstarve annab kogu piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad, peaks ka iga menetletava detailplaneeringu sees olema valdav üldplaneeringuga ettenähtud kasutamise otstarve, st üle 51% detailplaneeringu maakasutusest peaks olema kooskõlas üldplaneeringuga ettenähtud juhtotstarbega. Muul juhul peaks detailplaneeringut menetlema kui üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut. Üldjuhul tuleb detailplaneering koostada üldplaneeringuga kavandatu elluviimiseks (Riigikohtu halduskolleegiumi 18.10.2004 otsus asjas nr 3-3-1-37-04) ja üldplaneeringu muutmine detailplaneeringuga peaks olema erandlik (Riigikohtu 24.05.2010 otsus asjas nr 3-3-1-29-10). Menetluses oleva Pirita tee 26E kinnistu detailplaneeringu seletuskirja p-s 6.1 on selgitatud, et kinnistu kavandatud otstarbele vastab üldplaneeringus määratud juhtotstarvete loetelust kesklinna segahoonestusala. Seetõttu tehakse viidatud menetluses ettepanek üldplaneeringut muuta. Sama oleks tulnud teha vaidluse all olevas detailplaneeringus. Detailplaneeringu koostamise korraldamine oleks tulnud üle anda kolmandalt isikult haldusorganile. Planeerimismenetlus algatati ca 10 aastat tagasi. PlanS v.r. § 9 lg 1 järgi on detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Vastustaja oleks pidanud lähtudes sellest, millised on 10 aasta jooksul muutnud asjaolud, viima läbi uue planeerimismenetluse. Detailplaneering, mida ei kehtestatud EhSRS § 1 lg-s 4 sätestatud tähtaja jooksul, on õigusvastane ja selle menetluse oleks pidanud seetõttu lõpetama. Osa uuringuid tehti alles pärast planeeringu kehtestamist. Vastustaja pidi PlanS v.r. § 18 lg 1 järgi hindama planeeringu vastavust seadusele enne selle kehtestamist. Detailplaneeringu ala suhtes ei ole läbi viidud uuendatud müraprognoosi ega õhusaaste modelleerimist. Puudusi ei kompenseeri viitamine 2035. a liiklusprognoosile, 2017. a strateegilisele mürakaardile või Tallinna linna koostatud „Tallinna välisõhus leviva keskkonnamüra vähendamise tegevuskavale aastateks 2019–2023“. Planeerimismenetluses tuli läbi viia KSH. Vastavalt KeHJS § 6 lg 2 p-le 22 peab otsustaja andma eelhinnangu selle kohta, kas lõikes nimetamata tegevus võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju. Selliseks keskkonnamõjuks on ka liiklusolukord koos sellega kaasneva liikluse läbilaskvuse, müra ja õhusaastega. KeÜS § 8 kohaselt tuleb tagada keskkonna kõrgetasemeline ja terviklik kaitse ning arvestada keskkonnamõju ülekandumist ühelt keskkonnaelemendilt teisele. Keskkonnamõjusid saab hinnata seega vaid kumulatiivselt, mitte iga planeeringu puhul eraldi. KSH järel saab kaaluda piirkonna arendamisel erinevaid alternatiivseid arengustsenaariume ning leida jätkusuutlik lahendus. Halduskohus leidis ekslikult, et vaidlustatud planeeringu realiseerumisel ei ole tõenäoline piirkonna elanike kasv ning planeeringuga ei lisanduks täiendav koormus tippaegadel juba koormatud sõidusuundadele. Hotelli juurde ei liikle ainult turistid, vaid ka töötajad. Erinevad planeerimismenetlused oleks tulnud liita, sest nendega kaasneb kumulatiivne mõju. Tegemist ei ole otstarbekusotsusega, sest vaid nii on võimalik täita KeÜS §-st 8 tulenev kohustus.

Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

6(10)

3-20-1421 Kuna detailplaneeringuga ei muudeta üldplaneeringut, oli planeeringu kehtestamine linnavalitsuse pädevuses. Vastuolu üldplaneeringuga ei ole, sest üldplaneeringu maakasutusplaan näeb ala ette põhiliselt haridus-, teadus-, tervishoiu-, kultuuri- või spordi- jm asutustele. Hotell on puhkeehitis, arvestades, et see on kavandatud tervise- ja veekeskuse osana. Maakasutuse juhtotstarve on valdav maa-ala kasutamise otstarve. EhSRS § 1 lg 4 sätestatud tähtaeg enne seaduse jõustumist algatatud planeeringute lõpuleviimiseks ei keela pärast tähtaja möödumist planeerimismenetluse jätkamist, vaid on suunatud planeeringust huvitatud isikute kaitsmisele. Seda kinnitab PlanS eelnõu seletuskiri (lk 179). Keskkonnamõjude hindamiseks ei ole KSH vältimatult vajalik. KSH koostamise kohustust praegusel juhul ei olnud. Detailplaneeringu menetluses koostatud uuringud (dendroloogilised hinnangud, radooniriski uuring, ehitusgeoloogiliste ja hüdroloogiliste tingimuste hinnang, õhusaaste modelleering, müraprognoos, arvamused lähiala liikluslahenduse kohta ja Pirita tee liiklusuuring) ei ole vananenud. Planeeringute liitmine on vastustaja kaalutlusotsus, kuhu kohus sekkuda ei saa. Kaebaja sellekohase taotluse rahuldamata jätmist on vaidlustatud korralduses põhjendatud. Planeeringud on erinevas menetlusetapis, nende koostamisest on huvitatud erinevad isikud ja osa planeeringutest näeb ette üldplaneeringu muutmise. Seetõttu oleks menetluste liitmine toonud kaasa täiendava aja- ja ressursikulu.

Kantauro OÜ palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Kaebaja ei saa kohtus kaitsta oma liikmete subjektiivseid õigusi. Detailplaneering on üldplaneeringuga kooskõlas. Üldplaneeringu maakasutusplaani legendi kohaselt on tegemist alaga, mis on mõeldud põhiliselt haridus-, teadus-, tervishoiu-, kultuurivõi spordi- jm asutustele, samuti samalaadsete teenustega või vaba aja veetmisega seonduvatele ettevõtetele. Ekslik on kaebaja väide, et spaa moodustab kavandatud ehitisest vaid väikese osa või oleks mõeldud vaid hotelli külastajatele. Hotelli, eriti kui selle osaks on tervisekeskus ja spaa, kasutatakse vaba aja veetmiseks ning terviseprotseduurideks ehk otstarvetel, mis on otsesõnu välja toodud kehtiva üldplaneeringu vastava juhtotstarbe kirjelduses. Hotelli pind moodustab vähem kui poole kogu hoone pindalast. Üldplaneeringus näidatud ala juhtotstarve ei välista teiste kasutusotstarvetega ehitiste püstitamist. Pirita tee 26E detailplaneering ei ole võrreldav, sest sellega kavandatakse äriruumidega korterelamut. Detailplaneeringu kehtestamist ei takistanud selle pikaajaline menetlemine. Seda kinnitab menetlustähtaja eesmärk ja PlanS seletuskiri („Samas ei ole ka seaduses sätestatud menetlustähtaja ületamine õigusvastane, kui viivitus on tingitud asutusest sõltumatutest asjaoludest, sh asja keerukusest“). Praktikas ei ole pikaajaline detailplaneeringu menetlus tavapäratu (vrd kohtuotsus asjas nr 3-3-1-71-14; vt ka 3-3-1-47-12, p 26). Täiendavate uuringute koostamine pärast planeerimismenetlust on vajalik ja tavapärane ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa menetluses. KSH eelhinnangust nähtus, et KSH läbiviimine ei olnud kohustuslik. Detailplaneeringu menetluses selgitati välja keskkonnariskid ja nendega arvestati planeeringu kehtestamisel. Olulise keskkonnamõju puudumist ja KSH mittevajalikkust kinnitas Keskkonnaamet 14.04.2011 kirjas. Detailplaneeringuga kavandatud kompleksi mõju liiklusolukorrale Pirita teel on äärmiselt tagasihoidlik. Detailplaneeringuga on kavandatud 132 parkimiskohta ning kompleksiga seotud liiklusvood ei ole 2020. a liiklusuuringu kohaselt tipptunnipõhised. KSH ei oleks kaebaja muresid lahendanud, kuid oleks toonud kaasa täiendavad kulud 7(10)

3-20-1421 planeerimismenetluses. Laiema piirkonna alternatiivsete arengustsenaariumite (sh maakasutuse otstarbe ja transpordivõrgustiku) kaalumine, mida kaebaja näib ootavat vaidlusaluselt detailplaneeringult, on vastavalt PlanS § 75 lg-le 1 hoopis üldplaneeringu ülesanne. Planeeringumenetluste liitmise taotlus jäeti õigesti rahuldamata. Lähestikku paiknevate alade planeeringute omavahelist koosmõju on võimalik arvestada ka juhul, kui neid koostada eraldi menetlustes.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-20-1421 kasutamise vajadus avalikkuse jaoks või hoonestus, mis võib mõjutada ka kavandatavat hoonestustihedust, hoonestusala, juurdepääsu asukohti jne. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus augustis ja septembris 2018 ning sellele järgnes avalik arutelu 2018. a oktoobris. Planeeringu kehtestamisele 2020. a juunis eelnes ka planeeringu järelevalve. Ringkonnakohtule ei nähtu olulisi muudatusi planeeringuala ja selle lähiümbruse seisundis, sh ümbruskonnas suuremat mõju omavate detailplaneeringute kehtestamist, mille kohta puudus teave 2018. a sügisel. Kohtumenetluses esitatud väited, miks planeering on õigusvastane, on jäänud sarnaseks detailplaneeringu menetluses esitatud vastuväidetele. Kaebaja väide, et kontaktvööndis on toimunud olulised muutused, on õige võrdluses detailplaneeringu algatamise ajaga, ent mitte avaliku arutelu ajaga.

3-20-1421 liikluskoormuse tõusu hinnatud ja selgitatud, et seda kompenseeritakse kergliiklusteede ja ühistranspordi lisamisega. Planeerimismenetluses koostatud eksperdihinnangutest nähtub, et suurem osa liikluskoormusest tuleb Viimsi valla ja Pirita elamualade ning Tallinna kesklinna vahelisest liiklusest ning planeeringualale kavandatud hotell ja spaa ning toitlustuskohad seda märgatavalt ei suurenda. Neid järeldusi ümber lükkavaid tõendeid ei ole asjas esitatud. Ringkonnakohtule ei ole äratuntav ka see, et liiklus- ja mürauuringud ning õhusaaste modelleerimine planeerimismenetluse hilisemas etapis oleks saanud asja otsustamist mõjutada. Liikluskoormus on küll kasvanud, kuid selle põhjused ei ole muutunud. Ühistranspordivõrgustiku parandamise ja tihendamisega on võimalik vaidlusaluse planeeringuga kaasnevaid negatiivseid mõjusid kõrvaldada. Detailplaneeringust, millega antakse lubadus parandada ühistransporti, kasvab välja ka planeeringust puudutatud isikute subjektiivne õigus seda nõuda.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.