V.K. kaebus Viimsi Vallavalitsuse 11.11.2020 korralduse nr 688 „Ettekirjutus-hoiatus ehitise lammutamiseks“ tühistamise ning Viimsi valla kohustamise (vaadata kaebaja 04.11.2020 taotlus uuesti läbi) nõudes
Menetlusosalised
Kaebaja: V.K. Vastustaja: Viimsi vald, volitatud esindaja Karin Mägi
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Muud selgitused
Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
RESOLUTSIOON
1.Jätta V.K. kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 26.04.2021 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-20-2480 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.V.K. ja T.D.i kaasomandis on aadressil Rohuneeme tee 82b, Püünsi küla, Viimsi vald (registriosa nr 8546802, katastritunnus 89001:001:0807) asuv kinnisasi.
2.Viimsi Vallavalitsus kehtestas 12.07.2016 korraldusega nr 474 Rohuneeme tee 82b detailplaneeringu 1, millega moodustati üks üksikelamumaa ja üks loodusliku maa kasutamise sihtotstarbega krunt ning määrati üksikelamukrundi ehitusõigus, mille kohaselt võib krundil paikneda üks kuni 8,5 meetri kõrgune kahekorruseline üksikelamu ja kuni kaks kuni 5 meetri kõrgust ühekorruselist abihoonet. Krundi suurim lubatud ehitusalune pindala on 420 m2 (edaspidi detailplaneering).
3.Viimsi Vallavalitsuse ametnikud tuvastasid 2019. a juulis, et Rohuneeme tee 82b kinnisasjal toimub ebaseaduslik ehitustegevus, mis kästi lõpetada. Ehitisest olid püsti seinad, sarikad katusel, ehitis asus relssidel, kaevatud oli kanalisatsioonikraav, veetud oli torustik. 2019. a septembris laekus vallavalitsusele info, et ehitamist jätkatakse. Viimsi Vallavalitsuse järelevalveosakonna ametnik tuvastas 09.10.2019 paikvaatlusel, et Rohuneeme tee 82b kinnisasjal ehitatakse üle 20 m2 ehitusaluse pinnaga hoonet, millel puudub ehitusluba või kooskõlastus. See asus u 1,4 m kaugusel naaberkinnistute piiridest. Paikvaatluse tegemise ajal olid valmis ehitatud hoone seinad ja paigaldatud katusekate ning avatäited. Hoone oli relssidel. Viimsi Vallavalitsus tegi 09.10.2019 Rohuneeme tee 82b kinnistu omanikule T.D.ile ettekirjutuse ehitustööde peatamiseks ajani kuni hoonele on väljastatud ehitusluba, registreeritud ja kooskõlastatud ehitusteatis või otsustatud ehitise lammutamine.
4.Kuivõrd hoone ehitati vaatamata korraldustele ja ettekirjutusele valmis, koostas Viimsi Vallavalitsus lammutamis- või teisaldamisettekirjutuse ja hoiatuse eelnõu ning edastas selle 27.10.2020 selgituste ja vastuväidete esitamiseks V.K.le kui kaasomanikule, kes notariaalse kasutuskorra kohaselt kasutab seda osa kinnistust, millel asub vaidlusalune ehitis.
5.V.K. esitas 04.11.2020 ettekirjutuse-hoiatuse eelnõule vastuväited paludes jätta korraldus andmata ning algatada haldusmenetlus, et kontrollida, kas relssidele rajatud ehitisele kohaldub ehitusseadustiku (EhS) § 35 lõikes 3 viidatud lisas märgitud ehitusteatise esitamise kohustus. Selle kohaldumisel palus V.K. anda talle mõistlik aeg ehitusteatise esitamiseks. V.K. leidis, et ettekirjutuse alus on ära langenud, sest hoone erineb olemuslikult sellest, mida vaadeldi paikvaatlusel. Erinevalt paikvaatlusel tuvastatust on see teisaldatav, teistsuguse arhitektuurilahendusega ning väiksema aluspinnaga.
6.Viimsi Vallavalitsus jättis 04.11.2020 taotlused rahuldamata ning tegi V.K.le 11.11.2020 korraldusega nr 688 ettekirjutuse, milles kohustas teda lammutama või teisaldama ilma igasuguse õigusliku aluseta Rohuneeme tee 82b kinnistu kirdenurka püstitatud ehitise. V.K. on rikkunud EhS § 19 lg 1 p-s 2 nimetatud kohustust. Ehitis ei vasta planeerimisdokumentidele. Detailplaneeringu järgi ei või kinnistul asuda üle ühe elamu, mis on seal juba olemas. Lubatud ei ole rohkem kui üks kuni 13 m2 aluspinnaga abihoone. Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneeringu „Viimsi valla üldiste
3-20-2480 ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ järgi ei tohi ehitada elamut krundipiirile lähemale kui 7,5 m ning suvilat või aiamaja lähemale kui 5 m. Ehitis ning sellega ühendatud veeja kanalisatsioonitorustik asuvad osaliselt Viikjärve kalda piiranguvööndis ja ehituskeeluvööndis. Vallal pole võimalik olnud veenduda ehitise ja kommunikatsioonide ohutuses, sh tuleohutuses ja ohutuses keskkonnale. Ohutust pole hinnanud ka teised pädevad asutused. Ehitis riivab piirinaabri võimalust oma kinnistule ehitada, vähendab tema privaatsust ja kinnistu väärtust ning kahjustab vaadet. Kuna kinnistule laieneb Läänemere ranna piiranguvöönd, ehituskeeluvöönd ja veekaitsevöönd, ei ole ehitist võimalik kinnistul ümber paigutada. V.K.l ei ole saanud tekkida õiguspärast ootust, et ehitis seadustatakse: sellele on vastu vald ja naabrid, puuduvad load ning vald ei soovi õigusvastast olukorda jätkata. Omaniku huvi ebaseadusliku hoone seadustamise vastu ei ole kaalukam avalikust huvist seaduslikkuse tagamiseks ja naaberkinnistute omanike õigustest. Teisaldamine peab toimuma kinnistule, kus ehitist on võimalik seadustada tulenevalt kehtivatest üld- ja detailplaneeringutest läbi kasutusloa menetluse. Ettekirjutus tuleb täita hiljemalt 31.03.2021. Korraldusele oli lisatud hoiatus, et ettekirjutuse tähtaegse täitmata jätmise korral tuleb tasuda sunniraha 640 eurot.
7.V.K. esitas 10.12.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 11.11.2020 korralduse nr 668 „Ettekirjutus-hoiatus ehitise lammutamiseks“ tühistamiseks ning valla kohustamiseks vaadata kaebaja 04.11.2020 taotlus uuesti läbi. Kaebusele oli lisatud esialgse õiguskaitse taotlus Viimsi Vallavalitsuse 11.11.2020 korralduse nr 688 täitmise peatamiseks.
8.Tallinna Halduskohus jättis esialgse õiguskaitse taotluse 18.12.2020 määrusega rahuldamata. Halduskohtu määrusele esitatud määruskaebuse jättis Tallinna Ringkonnakohus 05.02.2021 määrusega rahuldamata.
9.Tallinna Halduskohus võttis 23.03.2021 asja materjalide juurde Elmet Ein OÜ 15.02.2021 eksperdiarvamuse (töö nr EEK-15-02-21) ning vastustaja 17.12.2020 menetlusdokumendi lisad. Kaebaja taotluse vaatluse korraldamiseks jättis kohus rahuldamata.
KAEBAJA SEISUKOHAD
10.Kaebaja nõuab Viimsi Vallavalitsuse 11.11.2020 korralduse nr 668 tühistamist ning Viimsi valla kohustamist vaadata kaebaja 04.11.2020 taotlus uuesti läbi. Kõik menetluskulud palub kaebaja jätta vastustaja kanda.
11.Vastustaja ei algatanud enne korralduse nr 688 väljaandmist uute asjaolude pinnalt haldusmenetlust ning jättis kaebaja 04.11.2020 taotluse läbi vaatamata. Ka jättis vastustaja õigusvastaselt haldusmenetluse uuendamata. Sellega on rikutud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 44 lg 1 punkti 1, sest kaebaja soovis fotodega tõendada, et 09.10.2019 ettekirjutuse aluseks olnud asjaolud ja õigusnorm olid 04.11.2020 seisuga ära langenud. Ehitis ei ole olemuslikult sarnane paikvaatluse aegse ehitisega, sest selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht on muutunud, ehitis ei ole maaga ühendatud ning selle aluspind on alla 60 m2. Vastustaja oleks pidanud eelnevalt kohaldama HMS § 44 lg 1 punkti 1 ja lahendama 04.11.2020 taotluse haldusaktiga (vt Riigikohtu halduskolleegiumi lahend asjas nr 3-3-1-80-10 p 21).
12.Viimsi Vallavalitsus ei ole kaebaja taotlust nõuetekohaselt menetlenud, sest 04.11.2020 taotluses esitatud asjaolusid ei ole haldusorgani poolt ümber lükatud ja menetluse uuendamisest keeldumist ei ole vormistatud haldusaktina.
3(15)
3-20-2480
13.Vastustaja rikkus uurimisprintsiipi, kuna ei teostanud uut paikvaatlust või ekspertiisi. Samas soovis kaebaja fotodega tõendada eelkõige seda, et 09.10.2019 ettekirjutuse asjaolu ja õigusnorm on ära langenud. Korraldus tehti ehitisele, kuid kaebaja kinnistul on relssidel asuv teisaldatav abihoone aluspinnaga 52,78 m2. Selline vallasasi ei vaja ehitusteatise esitamist EhS § 35 lg 3 alusel. Olukorras, kus vastustaja leidis, et ehitis on teisaldatav, seisneb diskretsiooniviga selles, et vastustaja jättis põhjendamata, miks ei võiks kaebaja teisaldatavat abihoonet oma kinnistul hoiustada või ladustada.
14.Vastustaja on vaidlustatud korralduses valesti kohaldanud EhS § 19 lõiget 1, kuna asi on teisaldatav ning seetõttu on tegemist vallasasjaga. Teisaldatavale vallasasjale (analoogia vagunelamuga) ei kohaldu EhS § 19 lg 1.
15.Korraldus riivab kaebaja omandiõigust. Tal on detailplaneeringust tulenev õigus elamumaad elamumaana kasutada. Detailplaneeringust ning selle juures olevast aerofotost (kaebuse lisa 1) nähtub, et kinnistul asub vaid üks abihoone. Samas on planeeringu kohaselt lubatud üks üksikelamu ja kaks abihoonet. Nimetatut arvestades ei ole Rohuneeme tee 82b kinnistu piirinaabri selgitused ja vastuväited sedavõrd põhjendatud, et annaks aluse nõuda abihoone lammutamist. Naabrite väited privaatsuse ja vaatevälja piiramise osas on pahatahtlikud, otsitud ja paljasõnalised, kuna puuduvad eksperdihinnangud. Põhjendatud ei ole ka väide, et Rohuneeme tee 82b kinnistu poolsesse äärde ei saa rajada kaebaja abihoone tõttu grillinurka või mistahes muud abihoonet. Teisaldatav vallasasi ei saa rikkuda naabri naabrusõigusi, kuna see on nihutatav. Lisaks peab arvestama, et naaberkinnistu on hoonestamata.
16.EhS ei keela tuua abihoonesse elektrit, veevarustust ja kanalisatsiooni. Teisaldatav ehitis ei ole naaberkinnistule tuleohtlik. Põhjendatud ei ole vastustaja väide, et piirnevate kinnisasjade omanikele võib kaasneda püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seega ei ole EhS § 132 lg 3 punkti 1 ja 2 eeldused täidetud.
17.Vastustaja ei ole proovinud otsida kompromissi naabrite vahel ega kaalunud muid võimalusi, mis kaebajat vähem riivaks. Kaebaja puhul on tegemist noore inimesega, kes loob peret, mistõttu on talle korralduses antud meede asi lammutada või teisaldada, kõige rohkem koormav. Kaebajal on õigus oma kinnisasja käsutada ja kasutada. Vaidlustatud korralduse oleks saanud anda kaebajat vähem koormaval viisil, nt lubades hoiustada kinnistul asja, milles elamine on keelatud. Ka riivaks kaebaja õigusi vähem näiteks see, kui tal lubataks hoone nihutada Viikjärve ehituskeelu alast välja ja krundi piirist 5 meetri kaugusele.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
18.Viimsi vald palub jätta kaebus rahuldamata ning kõik menetluskulud kaebaja kanda.
19.Rohuneeme tee 82b kinnistul on kehtiv detailplaneering, mis kehtestati Viimsi Vallavalitsuse 12.07.2016 korraldusega nr 474. Kinnistu suurim lubatud ehitusalune pindala on 420 m2, mis vastab elamuehituse teemaplaneeringuga määratud tingimustele. Olemasoleva hoonestuse alune pind (saun ja elamu) on ca 407 m2. Detailplaneering on kehtiv ja seda ei ole vaidlustatud. Kehtiv haldusakt on kõigile, ka selle kinnistu omanikule, kelle huvides vastav haldusakt anti, täitmiseks kohustuslik. Seega ei ole Rohuneeme tee 82b kinnistule võimalik püstitada rohkem elukondlikke hooneid kui juba üks olemasolev. Samuti ei ole lubatud ehitada detailplaneeringuga lubatud ehitusalast väljapoole ega ilma vastavat luba või registreeringut omamata. 4(15)
3-20-2480
20.Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 on kehtestatud „Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneering "Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted"“ (edaspidi teemaplaneering). Teemaplaneeringu kohaselt juhul, kui kehtiva või koostatava detailplaneeringuga on üksikelamu või kaksikelamu krundile ette nähtud enam hooneid kui üks, tohib krundile rajada ühe elamu ja detailplaneeringus toodud hoonete arvust ühe võrra vähem abihooneid, v.a kui detailplaneeringus on sätestatud teisiti. Selline nõue kehtestatakse, et vältida abihooneks planeeritud hoonete kasutamisele võtmist elamutena. Detailplaneeringu järgselt rajatav elamute arv ei tohi olla suurem kui planeeringus lubatud, sest sellisel juhul võidakse ületada antud piirkonna keskkonnataluvuse piiri. Teemaplaneeringu kohaselt ei ole uute elamukruntide puhul lubatud elamute ehitamine lähemale kui 7,5 m krundipiirist. Uute elamukruntide puhul ei ole lubatud suvilate või aiamajade ehitamine lähemale kui 5 m krundipiirist. Seega on ehitis vastuolus nii üldplaneeringu teemaplaneeringuga kui ka kehtestatud detailplaneeringuga. Ehitis asub lõunapoolse nurgaga Viikjärve ehituskeelualas. Ehituskeelualas asub ka hoonega ühendatud vee- ja kanalisatsioonitorustik.
21.Rohuneeme tee 82b kinnistule ilma õigusliku aluseta ehitatud hoone on vastuolus kehtiva üldplaneeringu teemaplaneeringuga ja detailplaneeringuga. Samuti ei ole teada, kas ehitis on kasutamiseks ohutu ja keskkonnaohutu. Oma seisukohti ei ole kohases menetluses saanud väljendada Viimsi Vesi AS, Imatra Elekter AS ja Päästeamet ning kinnistu naabrid. Seega võib eelduslikult kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasneda püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Püsiv negatiivne mõju on eeldatav ka Viikjärve osas.
22.Hoone püstitamine kinnistute piirile halvendab naabrite elukeskkonda, vähendades nende privaatsust ning piirab nende ehitusõigust. Nimetatud ohud ei pea lammutusettekirjutuse andmiseks olema realiseerunud. Piisab, kui selliste ohtude tekkimist on võimalik eeldada. Lammutamise või teisaldamise tulemusena taastatakse kooskõla kehtiva õigusega ja tagatakse naabrusõigused. Hoone seadustamine antud asukohas võimalik ei ole, kuna seda ei saa teha avaliku huvi (õiguskindluse), piirinaabrite ja keskkonna arvelt. Kuna ehitis on ehitusloa puudumise ja ehitamisele esitatavate nõuete rikkumise tõttu nii formaalselt kui ka materiaalselt ehitusõigusega vastuolus, on lammutamine põhjendatud.
23.Tulenevalt naabrite ja valla vastuseisust, lubade puudumisest ja sellest, et vald ei soovi põhistada olemasolevat õigusvastast olukorda, ei ole ettekirjutuse adressaadil saanud tekkida õiguspärast ootust, et tema ebaseaduslik ehitis seadustatakse.
24.Vastustaja hinnangul nähtub eeltoodust, et leebemad meetmed puuduvad. Rahvastikuregistri andmetel on V.K. elukohana registreeritud Rohuneeme tee 82b, millest saab teha järelduse, et V.K. kasutab ebaseaduslikku hoonet eluasemena – tegemist on elukondliku hoone ja mitte abihoonega. Kaebaja on seda ka kaebuses kinnitanud, et tema sooviks on alustada pereelu oma majas. See, et tegemist on elukondliku hoonega, on menetluse käigus kinnitanud ka V. K. (V.K. isa) sõnul. Samuti kinnitab seda paikvaatlusel tuvastatu. Kuivõrd ehitis toetub relssidele, siis on väidetavalt võimalik ehitise teisaldamine muusse lubatud asukohta/kinnistule seda lammutamata. Eelnevast tulenevalt on väär kaebuse esitaja väide, et kohalik omavalitsus ei ole kaalunud leebemaid meetmeid. Leebemaid meetmeid on kaalutud ja võimaldatud neid ettekirjutusega rakendada.
5(15)
3-20-2480
25.Ebaseaduslik ehitis on algusest peale olnud relssidele ehitatud. Pärast hoone valmisehitamist ei ole olukord kardinaalselt muutunud. Samuti ei ole muutunud vahepeal ükski ehitamist reguleeriv materiaalõiguse norm, mis lubaks ebaseaduslikku ehitist ehitada.
26.Omaniku huvi säilitada või seadustada ebaseaduslik ehitis ei ole kaalukam avalikust huvist seaduslikkuse tagamiseks ja naaberkinnisasjade omanike huvidest tagada nende naabrusõigused. Avalik huvi seaduslikkuse tagamiseks on ülekaalukam ettekirjutuse adressaadi huvidest. Omanikul ei ole tekkinud seadusega kaitstavat õigust üldplaneeringu teemaplaneeringut ja detailplaneeringut rikkuva ebaseaduslikult püstitatud ehitise säilitamiseks ja seadustamiseks.
27.Vaidlustatud korraldustest nähtub selgelt, et kaebaja on olnud menetlusse kaasatud ja ta on ära kuulatud.
28.Vastustaja ei ole korralduse andmisel diskretsioonivigu teinud, kuna tegemist on ehitisega EhS § 3 mõttes. Tähtsust ei oma, kas tegemist on vallas- või kinnisasjaga, kuna EhS seda ei erista. Asjas ei oma tähtsust asjaolu, et ehitis asub relssidel. Kuivõrd relsid toetuvad maapinnale ja hoone ise on ühendatud kanalisatsiooni ja veevõrku, on tegemist ehitisega. Ehitis, mis on ühendatud veevõrku, elektrisüsteemi ja mida kasutatakse elamiseks ei ole ladustatav või hoitav asi ning vajab seega kohases menetluses antud lube ning peab vastama planeeringutele.
29.Korralduses on põhistatud, miks ei ole tarvis kaebaja taotlusel alustada uut haldusmenetlust selleks, et välja selgitada, kas teisaldatavale ehitisele kohaldub EhS § 35 lg 3 viidatud 1 lisas märgitud ehituse teatise esitamise kohustus. Antud küsimus ei vaja eraldi otsustamist või menetluse uuendamist, kuna tuleneb üheselt ehitusseadustikust ja selle lisast 1. Vastustaja tuli kaebajale igati vastu ja nõustas teda, kuidas ja kuhu dokumendid esitada, kuid peale mittekorrektsete dokumentide esitamist ja vastustajapoolset taotluse tagastamist, kaebaja rohkem ei proovinud ja ehitas hoone valmis. Kaebaja on saanud võimaluse esitada vajalik dokumentatsioon, kuid ei ole seda võimalust kasutanud. Seega ei ole kohalikule omavalitsusele etteheidetav dokumentide esitamise võimaluse andmata jätmine. Selleks oli ettekirjutuse adressaadil piisavalt aega. Ka on korralduses selgelt põhjendatud, miks V.K. taotlused rahuldamata jäeti.
30.Kaebaja viited põhiseaduse paragrahvidele 3 ja 11 on asjakohatud. Omandiõigust tuleb teostada vastavuses seaduses sätestatud kitsendustega ning seda ei ole õigust teha üldiste huvide vastaselt. Õigustele korreleeruvad alati ka kohustused. Kaebaja ehitas hoone valmis veel enne, kui sai kinnistu Rohuneeme tee 82b kaasomanikuks. Maaomaniku ehitusõiguse realiseerimise keelamine oleks omandi vaba kasutamise oluline piirang, mille möödapääsmatust tuleb tõendada. Kaebajale aga ei ole keegi andnud ehitusõigust ebaseaduslikult rajatud hoone ehitamiseks ja ta ise on võtnud kulude tekke riski hoonet lõpuni ehitades.
31.Naabrusõigused ei kaitse kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel. Käesoleval juhul kaaluvad avalik huvi ja kolmanda isiku huvi üles kaebuse esitaja nn „õiguste rikkumise“, mis seisneb põhimõtteliselt soovimatuses ebaseaduslikku ehitist mitte lammutada. Kaebaja ei saa vaidluses tugineda ka kodu puutumatusele, kuna ebaseaduslikult püstitatud ehitis ei loo sellist põhiseaduslikku õigust. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate üldnormide ning 6(15)
3-20-2480 konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute ja ehituslubadega. Kaebaja rajatud hoone ei ole vastavaid menetlusi läbinud, pädevad isikud ei ole saanud oma seisukohti ehitise ohutuse osas anda, selge ei ole, millisel alusel on liitutud elektrivõrgu ja vee- ning kanalisatsioonivõrguga ning kuidas neid teenuseid tarbitakse. Sellest tulenevalt ei kaasne mõjutused mitte ainult naabritele, vaid võivad kaasneda ka Viimsi Vesi AS-le ja Imatra Elekter AS-le (liitumislepingute puudumine, tööde ebakvaliteetsest teostamisest tingitud puudused ühisvee- ja kanalisatsioonivõrku sisenemisel).
32.Tulenevalt naabrite õiguste ja avalike huvide riivest ning sellest, et vallavalitsus ei soovi tekitada olukordi, kus omanikud detailplaneeringutega vastuolus ehitavad õigusliku aluseta ehitised valmis ja tuginevad siis asjaolule, et nad on teinud kulutusi ja ehitis ei kuulu lammutamisele, on vallavalitsus andnud korralduse ehitis lammutada. Detailplaneeringuga vastuolus ja ilma õigusliku aluseta püstitatud ehitisi lõpmatult aktsepteerides ja seadustades kaob ära nii seaduste andmise kui ka detailplaneeringute menetlemise ja ehitusprojektide koostamise mõte. Avaliku huvina tuleb käsitleda seda, et õigusvastast otsust ei kaetaks järgmise õigusvastasusega ja ei loodaks pretsedenti, mis annab aluse ka järgmistel taotlejatel nõuda analoogseid otsuseid (ebaseaduslike ehitiste seadustamist) kohaliku omavalitsuse poolt.
33.Proportsionaalne ei oleks lammutada ehitist juhul, kui hiljem saaks pärast korrektse menetluse läbimist täpselt sama ehitise uuesti püstitada. Praegusel juhul ei oleks võimalik ehitist ka korrektse menetluse tagajärjel seadustada.
34.Kaebaja naabritel on õigustatud ootus, et kord detailplaneeringu ja ehitusprojekti kooskõlastanud, ei järgne sellele mingeid ebameeldivaid üllatusi kooskõlastamata ehitiste näol.
35.Järelevalvemenetlus peab tagama menetluse adressaadile võimaluse menetlusõiguste kasutamiseks. See eeldab, et haldusorgan informeerib adressaati tema suhtes alustatud menetlusest ja selle eesmärgist, samuti loob võimaluse olla ära kuulatud. Nimetatut on haldusorgan teinud ettekirjutuse eelnõu kaebajale edastamise ja tema vastuväidete ärakuulamise ning kaalumisega.
36.Kokkuvõtvalt leiab vastustaja, et korralduse andmiseks on olemas õiguslik alus, haldusakt on kooskõlas kehtiva õigusega, proportsionaalne ning kaalutlusvigadeta.
KOHTU PÕHJENDUSED
37.Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid kogumis ja nende vastastikuses seoses, leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab seda järgmiselt.
38.Kaebaja nõuab Viimsi Vallavalitsuse 11.11.2020 korralduse nr 668 „Ettekirjutus-hoiatus ehitise lammutamiseks“ tühistamist ning Viimsi valla kohustamist vaadata kaebaja 04.11.2020 taotlus uuesti läbi.
39.Vaidlust ei ole selles, et vaidlusalune objekt asub Rohuneeme tee 82b kinnistu selles osas, mida notariaalse kasutuskorra (kaebuse lisad 4 ja 5) alusel valdab ja kasutab V.K.. Seega ei vaidle pooled ka selle üle, kas ettekirjutus on tehtud õigele adressaadile.
40.Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas vastustaja on vaidlusaluse objekti õigesti ehitiseks kvalifitseerinud, kas kaebaja 04.11.2020 taotlust on õigesti menetletud ning kas 7(15)
3-20-2480 vaidlustatud haldusakt on õiguspärane. Ennekõike on vaidlus selles, kas asjaolusid arvestades on ettekirjutushoiatus proportsionaalne. Ettekirjutuse õigusliku alusena on vastustaja tuginenud EhS § 130 lg 2 p-le 1 ja EhS § 132 lg 3 p-le 2. EhS § 130 lg 2 sätestab kohaliku omavalitsuse järelevalve pädevuse, sh milliseid nõudeid võib vastustaja kontrollida ning p-s 1 omavalitsuse ülesandena ehitise, ehitamise või ehitusprojekti detailplaneeringule, projekteerimistingimustele või muudele ehitise asukohast tulenevatele nõuetele vastavuse kontrollimine. EhS § 132 lg-s 3 on sätestatud lammutamisettekirjutuse alused. Sama normi p 2 kohaselt otsustab haldusorgan ehitise lammutamise eelkõige, kui ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
41.Kohus analüüsib esmalt vaidlusaluse objekti olemust ja ehitamise õiguspärasust (I) ning hindab, kas kinnisasjaga piirnevate kinnistute omanikele on kaasnenud püsiv negatiivne mõju (II). Seejärel võtab kohus seisukoha vaidlustatava korralduse õiguspärasuse ning 04.11.2020 taotlust puudutavas osas, lahendab kaebuse ja jagab menetluskulud (III). I
42.Kaebaja leiab, et vaidlusalune objekt on teisaldatav abihoone, see on käsitletav vallasasjana ning see ei vaja ehitusluba ega ehitusteatist.
43.Kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasjaga püsivalt ühendatud asjad, sh ka ehitised kinnisasja olulised osad. Pelgalt asjaolu, et hoone toetub relssidele, ei tähenda, et ehitis poleks maaga püsivalt ühendatud. Kohtu hinnangul on ka tavapäraste, enamlevinud vundamendi liikide (lintvundament, plaatvundament jne) asemel teistsuguste vundamendilahenduste (suurte maakivide, vaivundamendi, ankurdamise või ka nt metallist relsside) kasutamisel siiski tegemist maaga püsivalt ühendamisega. Ka see, et eritehnika abil võib 15-20 tonni kaaluva ehitise (vt Elmet Ein OÜ eksperdiarvamus, kaebaja 25.02.2021 menetlusdokumendi lisa) teisaldamine (eelduslikult ilma suuremate vigastusteta) võimalik olla, ei anna alust teistsuguseks järelduseks. Kaebaja võrdlus vagunelamuga ei ole asjakohane, kuna selle liigutamiseks ei ole vaja spetsiaalseid töövõtteid ning eritehnikat.
44.Kohus selgitab, et arvestades EhS regulatsiooni, ei oma kaebaja väited vallasasja puudutavas osas ka määravat tähtsust. EhS § 3 lg 1 kohaselt on ehitis inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest. Seega vastab ka vaidlusalune objekt nimetatud tunnustele. Kaebaja kasutab seda elamiseks ning sinna on veetud kanalisatsioon ja elekter. Samale järeldusele jõudis ka Tallinna Ringkonnakohus käesolevas asjas tehtud määruses. Halduskohus jagab ringkonnakohtu seisukohta ka selles, et maja võib olla küll teisaldatav, kuid mitte kaebaja enda jõul. Kohus nõustub vastustajaga selles, et ehitis, mis on ühendatud veevõrku ja elektrisüsteemi ning mida kasutatakse elamiseks, ei ole käsitatav ladustatava või hoitava asjana.
45.Kuivõrd see on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis (vrd kaebaja esitatud fotod), on tegemist hoonega (EhS § 3 lg 2). Et tegemist on hoonega, pidi kaebaja ehitamisel EhS-s sätestatut järgima. Seega on kaebaja väide justkui oleks vastustaja korraldust andes EhS § 19 lõiget 1 valesti kohaldanud, ebaõige. 46. EhS § 12 lg 1 kohaselt tuleb 8(15)
3-20-2480 ehitada ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid järgides. Vastavalt EhS § 12 lõikele 2 peab ehitatav ehitis ja ehitamine olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. EhS § 19 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele ning ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu. Haldusasja materjalist (sh kaebaja enda esitatud väidetest) nähtub selgelt, et kaebaja ei ole EhS-i nõudeid järginud.
47.Arvestades kaebaja esitatud ekspertiisiaktis märgitud mõõtmistulemusi, oli kaebajal EhS lisa 1 kohaselt kohustus esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja nimetatud kohustust täitnud ei ole. Kuigi kaebaja isa (V. K.) püüdis ehitisregistri kaudu teatud dokumente esitada (paar lehte hoone vaadetega, vrd vastustaja vastuse lk 2), oli tegemist puudustega dokumendiga, mis tagastati märkustega. Kuivõrd kaebaja puudusi ei kõrvaldanud ning korrektset ehitusteatist ei esitanud, puudus tal õigus vaidlusalust hoonet ehitada. Eeltoodust järeldub, et kaebaja ei järginud EhS-st tulenevaid nõudeid, mistõttu ei ole hoone ehitamine olnud õiguspärane.
48.Vaidlust ei ole selles, et Rohuneeme tee 82b kinnistu suhtes kehtib Viimsi Vallavalitsuse 12.07.2016 korraldusega nr 474 kehtestatud detailplaneering, millega moodustati üks 2606 m2 suurune üksikelamumaa kasutamise sihtotstarbega krunt ja üks 360 m2 suurune loodusliku maa kasutamise sihtotstarbega krunt ning määrati üksikelamukrundi ehitusõigus, mille kohaselt võib krundil paikneda üks kahekorruseline üksikelamu, kõrgusega kuni 8,5 meetrit ja kuni kaks ühekorruselist abihoonet, kõrgusega kuni 5,0 meetrit. Krundi suurim lubatud ehitusalune pindala on 420 m2.
49.Vaidlustatud korralduses on õigesti viidatud kehtestatud detailplaneeringule, mille kohaselt võib elamukrundil paikneda üks üksikelamu ja kuni kaks abihoonet (vt 12.07.2016 korraldus nr 474 (detailplaneeringu kehtestamine)2 kolmas lõik ja detailplaneeringu põhijoonise tabel „kruntide hoonestustingimused“, kaebuse lisa 1). Haldusasja materjalist (Elmet Ein OÜ 15.02.2021 eksperdiarvamuses sisalduv foto 5) nähtub, et vaidlusalune ehitis on selgelt elukondlik hoone ning tegemist ei ole abihoonega. Ka kaebaja ise on kaebusele lisatud esialgse õiguskaitse taotluses (kaebuse lisa 29, p 1.7) viidanud, et soovib Viimsi poolsaarel elada ja seal pere luua. Samuti on ta viidanud õigusele elamumaad sihipäraselt kasutada ja käsutada (kaebuse p 3.7). Seega ei olnud sellise hoone ehitamine detailplaneeringuga kooskõlas.
50.Vastustaja seisukohta kinnitab ka Viimsi Vallavalitsuse 10.05.2016 korraldus nr 339 „Püünsi külas, kinnistu Rohuneeme tee 82b detailplaneeringu vastuvõtmine ja valikule väljapanekule esitamine“3. Nimetatud korralduse kohaselt on detailplaneeringu koostamise eesmärk ühe elamukrundi ja ühe üldkasutava maa sihtotstarbega katastriüksuse moodustamine ja elamumaa krundil ehitusõiguse määramine olemasolevate ühe üksikelamu ja abihoonete ehitamiseks. Detailplaneering on maakorralduslik, täiendavat ehitusõigust ei määrata. Täpselt sama selgitus nähtub ka kehtestatud detailplaneeringu seletuskirjast4 (vt seletuskirja punkti 2.2. esimene lõik). Samuti on seletuskirja punktis 2.2. märgitud, et „[k]rundil pos. 1 paiknevaid
3-20-2480 olemasolevaid hooneid: üksikelamut, abihoonet ja maakeldrit võib olemasolevas mahus rekonstrueerida, täiendavaid mahte ei ole ettenähtud“.
51.Ka tuleb arvestada, et detailplaneeringus määratud ehitusaluseks pinnaks loetigi nende olemasolevate hoonete ehitusalust pinda (kokku 420 m2). Seletuskirjas on märgitud, et „[...] lubatavad katusekalded on vahemikus 15-45°, max elamu harja kõrgus on 8,5m maapinna keskmisest kõrgusmärgist, abihoonel 5m, ehitusalune pind (ol.olev) 420m2, krundi suurus 2606 m2“.
52.Eelnevast nähtub, et kaebaja väited justkui oleks vaidlusaluse hoone ehitamine detailplaneeringu kohaselt lubatud, on ebaõiged. Sõltumata sellest, kas pidada vaidlusalust hoonet eluhooneks või abihooneks, ei ole selle ehitamine Rohuneeme tee 82b kinnisasjale lubatud.
53.Lisaks on vastustaja õigesti märkinud, et Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 „Üldplaneeringu teemaplaneeringu "Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted." kehtestamine“ kehtestatud tingimuste kohaselt ei ole uute elamukruntide puhul lubatud elamute ehitamine lähemale kui 7,5 m krundipiirist ning suvilate või aiamajade ehitamine lähemale kui 5 m krundipiirist (määruse nr 32 lisa 1, p 4.1.1). Arvestades hoone kaugust naaberkinnistu piirist (u 1,4 meetrit) on vastustaja põhjendatult leidnud, et vaidlusalune ehitis on ka üldplaneeringu teemaplaneeringuga vastuolus.
54.Õige on ka vastustaja väide, et vaidlusalune ehitis asub osaliselt Viikjärve ehituskeeluvööndis. Viikjärve kaldal on vastavalt looduskaitseseadusele (paragrahvid 35-39) kalda piiranguvöönd 50 m ja ehituskeeluvöönd 25 m ning vastavalt veeseadusele (§ 29) veekaitsevöönd 10 m. See, et osa vaidlusalusest ehitisest jääb ehituskeeluvööndisse, nähtub ka Maa-ameti kitsenduste kaardilt (kaardi väljavõte, kaebuse lisa 1 lk 2).
55.Kuivõrd ehitis on püsitatud ilma igasuguse loata (s.t ilma ehitusloa või ehitusteatise ja projektita), on täidetud EhS § 132 lg 3 p 2 kohase lammutamisettekirjutuse tegemise eeldus – vaidlusaluse ehitise ehitamine on toimunud ebaseaduslikult. II
56.Kohalikule omavalitsusele on pandud ülesanne teha riiklikku järelevalvet ehitiste ja ehitamise nõuetele vastavuse üle (EhS § 130 lg 2 p 2). Sellised nõuded hõlmavad muu hulgas ehitise ohutust kogu tema kasutusea vältel (EhS § 11 lg 1), ehitamise vastavust ehitusprojektile (EhS § 12 lg 1) ja kohustust rakendada ehitamisel abinõusid teiste isikute õiguste ülemäärase kahjustamise vastu (EhS § 12 lg 3). Ehitis või ehitamine on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale või
keskkonnale (EhS § 8 teine lause). Ehitise ja ehitamise ohutust nõudvad normid on avaliku õiguse normid, millest tulenevate õiguste kaitstus on avaliku korra osa (vt KorS § 4). Ehitusseadustiku eelviidatud sätted kaitsevad ka naaberhoone omanike õigusi (p-d 10 ja 12). 10(15)
3-20-2480
57.Kohus möönab, et naaberkinnisasja omanike õigused ei ole piiramatud. Näiteks ei saa naaberkinnisasja omanik keelata teisele kinnisasjale ehitamist üksnes seetõttu, et talle ei meeldi, et keegi tema kinnisasja läheduses elaks või ei tagaks talle meelepärast vaadet (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.04.2005 otsus asjas nr 3-2-1-33-05, p 13). Samuti ei ole isikul õigust nõuda, et olemasolev elukeskkond (vaade või miljöö) muutusteta säiliks (nt Riigikohtu 28. märtsi 2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12; 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 22). Samas on naaberkinnisasja omanikel kohtulikult kaitstav õigus nõuda oma naabrusõigustega arvestamist ning detailplaneeringust kinnipidamist (eeldusel, et detailplaneeringu tingimused on kehtestatud naaberkinnisasja omanike kaitseks). Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse (Riigikohtu halduskolleegiumi 28.03.2012 otsus asjas nr 3-314-12, p 11 ja seal viidatud kohtupraktika).
58.Vaidlusaluse kinnistuga seotud detailplaneeringus on sätestatud hoonestustingimused (kaebuse lisa 1) ning viidatud ka asjakohastele kitsendustele. Seega said naaberkinnistute elanikud eeldada, et ehitamisel arvestatakse kitsendustega ja hoonete maksimaalseks arvuks krundil on 1 üksikelamu ja 2 abihoonet.
59.Vaidlust ei ole selles, et ehitamine toimus naaberkinnisasja omanike nõusolekuta ning ühtegi kooskõlastust temalt/neilt ei küsitud. Vaidlustatud korralduses on viidatud Tormilinnu tee 2 ja Tormilinnu tee 4 omaniku E. P. selgitustele, mille kohaselt ostis ta kinnistud tuginedes kehtivatele planeeringutele. Rohuneeme tee 82b detailplaneering näeb ette üksnes olemasoleva hoonestuse rekonstrueerimist, mitte uute hoonete rajamist. Sellele tuginedes on E. P. asunud planeerima talle kuuluvate kinnistute hoonestust. Ebaseaduslikult rajatud hoone välistab E. P. rajada oma kinnistu piires Rohuneeme tee 82b kinnistu poolsesse äärde grillinurk või mistahes muu abihoone. Samuti häirib vahetult piiri ääres paikneva ebaseadusliku hoone kasutamine eluruumina oluliselt naaberkinnistu omaniku privaatsust.
60.Viimsi vald asus vaidlustatud korralduses seisukohale, et kuna vastuolus planeeringutega ning ilma õigusliku aluseta ehitatud hoone puhul ei ole teada, kas see on kasutamiseks ohutu (sh keskkonnaohutu), võib sellest eelduslikult kaasneda ka püsiv negatiivne mõju kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele. Vastustaja hinnangul on nimetatud mõju üleliia koormav ning seda ei ole võimalik vähendada ega leevendada, kuna hoone on püsitatud osaliselt Viikjärve ehituskeelualasse ning naabrite nõusolekute ja tulelevikut piiravaid ehituslikke abinõusid rakendamata kinnistu piiridele lähemale kui 4 meetri.
61.Kohtu hinnangul on vaidlusaluses korralduses õigesti märgitud, et ehitamisel tuleb arvestada ka nõudega, et naabrite õigusi ei piirataks ebaproportsionaalselt. Hoone püstitamine kinnistute piirile halvendab naabrite elukeskkonda, vähendades nende privaatsust ning piirates nende ehitusõigust.
62.Kohtu hinnangul on atraktiivses mereäärses ja üldjoontes väljakujunenud väikeelamupiirkonnas detailplaneeringuga määratud hoonestusala käsitatav ka kolmandate isikute õigushüvena. Kui ebaseaduslik ehitis ei vasta teema- ega detailplaneeringule, tuleb eeldada naaberkinnisasjade omanike omandiõiguse olulist riivet. Olukorras, kus isikul on kehtivat detailplaneeringut usaldades õigus eeldada, et tema kinnistu piirile ei ehitata, et naaberkruntide täisehitusprotsent ning lubatud ehitiste hulk vastab lubatule ning ka lähedal asuva veekoguga seotud piiranguid ning teisi keskkonnaalaseid nõudeid täidetakse, nõustub kohus vastustajaga, et tegemist on negatiivse mõjuga, mis on üleliia koormav. Kohus nõustub vastustajaga ka selles, et seda mõju ei ole võimalik piisavalt vähendada ega olulises osas leevendada, sest Rohuneeme tee 11(15)
3-20-2480 82b kinnisasja piires vaidlusalust hoonet õiguspäraselt ümber paigutada võimalik ei ole. Kohus möönab, et tuleohutuse osas võib teatavate abinõude rakendamine võimalikku tuleohtu vähendada, kuid selline kompenseerimine oleks kogu muud negatiivset mõju arvestades ilmselgelt ebapiisav.
63.Kuigi tiheasustusalal peab naaber taluma teiste naabrite ehitustegevust, laieneb see ainult õiguslikul alusel ning kehtivate planeeringutega kooskõlas toimuvale ehitamisele. Praegusel juhul oli naabri(te)l õigustatud ootus, et detailplaneeringu nõudeid järgitakse.
64.Kohtu hinnangul on vastustaja õiguspäraselt järeldanud, et kolmandatele isikutele on ehitamisega kaasnenud püsiv negatiivne mõju, see on üleliia koormav ning seda ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seega on täidetud ka teine EhS § 132 lg 3 punktis 2 sätestatud lammutamisettekirjutuse tegemise eeldus. III 65. HMS § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Sama paragrahvi lõikes 2 sätestatakse, et haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus ning lg 3 kohaselt kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud.
66.Nagu kohus eespool märkis, on vastustaja tuginenud vaidlusaluse korralduse andmisel EhS § 130 lg 2 p-le 1 ja EhS § 132 lg 3 p-le 2.
67.Vaidlust ei ole selles, et Viimsi vallal on tulenevalt EhS § 130 lg 2 punktist 1 õigus teostada riiklikku järelevalvet ning kontrollida ehitise, sealhulgas kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitise ehitamise või ehitusprojekti detailplaneeringule, kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, projekteerimistingimustele või muudele ehitise asukohast tulenevatele nõuetele vastavust.
68.EhS § 132 lg 3 punkt 2 sätestab, et korrakaitseorgan otsustab ehitise lammutamise eelkõige, kui ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
69.Nimetatud normi sõnastusest tulenevalt on selle sätte kohaldamise esimene eeldus asjaolu, et ehitise ehitamine on toimunud ebaseaduslikult ning teine, et ehitamisega on kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Ka järeldub normide sõnastustest, et lammutamisettekirjutuse tegemine on kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsus. Riigikohtu halduskolleegium on rõhutanud, et iga ehitise, sh ka omavolilise ehitise kohustuslik likvideerimine, piirab oluliselt omandiõigust ja tekitab alati omanikule kahju. Sellise intensiivsusega õiguste piirangut nagu likvideerimist, peab pädev asutus saama põhjalikult kaaluda igal üksikjuhtumil eraldi (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 26.11.2002 otsus asjas nr 331-64-02 p 10).
12(15)
3-20-2480
70.Kohus selgitab, et lammutamisettekirjutuse tegemisel tuleb arvesse võtta rikutud avalikke huve ja piirnevate kinnisasjade omanike huve ning kaaluda neid ehitise omaniku omandiõigusega. Riigikohus on selgitanud, et ettekirjutuse tegemise üle otsustamisel tuleb arvestada ehitusloa adressaadi õiguste ja õiguspärase ootusega (Riigikohtu halduskolleegiumi 13.12.2018 otsus nr 316-1050, p 22).
71.Kohus asus eelnevalt seisukohale, et tegemist on ehitisega, ehitamine on toimunud ebaseaduslikult ning sellega on naaberkinnisasja omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seega on lammutamisettekirjutuse eeldused täidetud.
72.Kaebaja hinnangul ei ole ettekirjutus proportsionaalne. Kohus kaebaja järeldusega ei nõustu. 73. Vaidlustatud korralduses leidis vastustaja, et negatiivne mõju naabritele seisneb selles, et ilma naaberkinnistu omanike nõusolekuta ebaseadusliku ehitise püstitamisega kinnistute piirile lähemale kui 4 meetrit on omavoliliselt piiratud naaberkinnistute ehitusõigust. Ehitise rajamisega osaliselt ehituskeeluvööndisse ei ole arvestanud ehitise püstitamisega kaasnevaid võimalikke mõjutusi keskkonnale. Eelnevast lähtuvalt ei saa välistada, et tulenevalt ehitise lähedusest naaberkinnistule võib teatud olukorras tekkida püsiva negatiivse mõjutusena privaatsuse vähenemine või tuleohutusnõuetele mittevastavusest tulenev tuleleviku oht või keskkonnakahju Viikjärvele. 74. Kohtu hinnangul ei ole vastustaja rikkunud kaalutlusõigust ega proportsionaalsuse põhimõtet, kuna vaidlusaluses ettekirjutuses on vastanduvaid huvisid kaalutud, analüüsitud kaebajal õiguspärase ootuse olemasolu ning asjaolu, et naabrite õigusi ei ole võimalik muude kaebajat vähem koormavate meetmetega kaitsta.
75.Kohus ei nõustu kaebaja väitega justkui oleks vastustaja teinud korraldust andes diskretsioonivea. Kohtupraktikas on leitud, et enne lammutamisettekirjutuse tegemist tuleb kaaluda, kas ehitist on võimalik seadustada. Kohus selgitab, et ennekõike puudutab see formaalsete puuduste kõrvaldamist (nt puuduvate dokumentide esitamine) ning teatud tingimustel võib seonduda ka materiaalsete puudustega. Siiski ei tohi seadustamise eesmärgiks olla ebaseadusliku ehitamise soodustamine.
76.Ebaseaduslike ehitiste seadustamine on reeglina võimalik vaid siis, kui ehitis on ebaseaduslik üksnes formaalsetel põhjustel, kuid sisuliselt oleks niisugune ehitise püstitamine võimalik; kui aga ehitis on õigusvastane ka sisuliselt, st läheb vastuollu sisulise keeluga sellesse kohta või sellises mahus ehitamisega, siis ei pruugi ehitise legaliseerimine olla võimalik ning ainsaks lahenduseks ongi ebaseadusliku ehitise kõrvaldamine (Tartu Ringkonnakohtu otsus asjas nr 3-161460, p 16). Kohus leiab, et praegusel juhul on tegemist sisuliste puudusega, mis lähevad vastuollu nii puudutatud isikute kui ka avalike huvide kaitseks sätestatud normidega.
77.Kohtu hinnangul on praegusel juhul tegemist olulise sisulise puudusega. Detailplaneeringus sätestatud tingimused on mõeldud ka naabri(te) õiguste kaitseks. Sellise tingimusega mittearvestamine ning ilma ühegi loata ebasobivasse kohta püsitatud ehitisega kaasnenud õiguste rikkumist ei saa kõrvaldada vaid formaalsete nõuete tagantjärele täitmisega.
78.Korralduses on piisava põhjalikkusega selgitatud, miks seadustamine võimalik ei ole. Vastustaja leidis, et omaniku huvi säilitada või seadustada ebaseaduslik ehitis ei ole kaalukam avalikust huvist seaduslikkuse tagamiseks ja naaberkinnisasjade omanike huvidest tagada nende naabrusõigused. Avalik huvi seaduslikkuse tagamiseks on ülekaalukam ettekirjutuse adressaadi huvidest. Omanikul ei ole tekkinud seadusega kaitstavat õigust üldplaneeringut ja detailplaneeringut rikkuva ebaseaduslikult püstitatud ehitise säilitamiseks ja seadustamiseks. 13(15)
3-20-2480
79.Kohus nõustub vastustajaga, et seadustamine võimalik ei olnud. Vastustaja on asjakohaselt kaalunud seadustamise võimalusi ning jõudnud õigesti järeldusele, et materiaalõiguse normid seadustamist ei võimalda.
80.Kõiki asjaolusid kogumis arvestades oli lammutamisettekirjutuse tegemine proportsionaalne. Vastustaja juhtis juba piisavalt varajases staadiumis (vrd vastustaja esitatud paikvaatluse fotod, 17.12.2020 menetlusdokumendi lisad 1-4) kaebaja tähelepanu asjaolule, et ehitustegevus ei ole õigusaktidega kooskõlas. Seega oli kaebaja teadlik, et vastustaja peab ehitist õigusvastaseks, kuid jätkas sellele vaatamata kulutuste tegemist ning ehitas hoone valmis. Sellises olukorras täiendavate kulutuste tegemist ning seega võimaliku kahju suurendamist ei ole alust arvestada lammutamisettekirjutuse proportsionaalsuse hindamisel. Ka Tallinna Ringkonnakohus rõhutas käesolevas asjas tehtud määruses (määruse p 18), et sellises olukorras on võimalik majanduslik kahju seotud kaebaja enda teadliku õigusvastase käitumisega ning selle kandmine on tema enda risk.
81.Vastustajal oli korralduse andmisel kohustus arvestada ka avaliku huviga. Vastustaja seisukoht, et vald ei ole saanud veenduda ehitise ohutuses, sh tule- ja keskkonnaohutuses, on asjakohane.
82.Ka kaebaja etteheited 04.11.2020 esitatud taotluse osas ei ole põhjendatud. Kohtu hinnangul on kaebaja 04.11.2020 taotlus käsitatav haldusmenetluse ajal ärakuulamise raames esitatud vastuväitena. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis võtnud seisukoha taotluse osas ning märkinud: „Eespooltoodust tulenevalt ei esine alust jätta korraldus andmata. Ei esine ka alust uue haldusmenetluse alustamiseks välja selgitamiseks, kas ehitis vajab ehitusteatise ja projekti esitamist. Nimetatut on võimalik analüüsida ja ka on analüüsitud käimasolevas haldusmenetluses ning kaalutlused ja põhjendused on korralduses jälgitavad.“ Samuti nähtub vaidlustatud haldusaktist selgelt, et kaebaja taotlused jäeti rahuldamata. Seega ei vasta tõele kaebaja väide, et tema taotlused jäeti põhjendamatult läbi vaatamata.
83.Lisaks on kaebaja väited selle kohta justkui oleks asjaolud muutunud või õigusnorm ära langenud, kohtu hinnangul otsitud ning tõele mittevastavad. Haldusasjas esitatud fotodelt nähtub selgelt, et peamine erinevus on hoone valmiduse astmes, mitte aga relsside olemasolus, arhitektuurses lahenduses või mõnes muus olemuslikus erinevuses (vrd vastustaja esitatud fotod ning kaebaja esitatud fotod). Nii paikvaatluse ajal vastustaja ametniku poolt tehtud fotodelt kui ka kaebaja esitatud fotodelt on näha relsside olemasolu ning ka arhitektuurne lahendus on äratuntavalt sarnane. Kohus peab tõenäoliseks, et pindala puudutav erisus tuleneb sellest, et vastustaja kasutas mõõtmiseks Maa-ameti kaardirakendust (selle kasutamisele, mõõdistuse puudumisele ning võimalikule ebatäpsusele on viidatud ka vaidlustatud korralduses), kuid kaebaja kaasatud ekspert kohapealset mõõtmist (s.o võtmata arvesse kuni 1m laiust katuseräästast). Seega on vaidlustatud korralduses õigesti leitud, et uue haldusmenetluse algatamine vajalik ei ole.
84.Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et Viimsi Vallavalitsuse 11.11.2020 korraldus nr 688 on õiguspärane ning selle tühistamiseks puudub alus. Seetõttu jätab kohus nii tühistamisnõude kui ka sellega olemuslikult seotud kohustamisnõude rahuldamata. 14(15)
3-20-2480
85.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt) Anu Maria Brenner kohtunik
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.