lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-13-51919/45

Võlaõigus › Alusetu rikastumine

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 06.12.2016

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-13-51919/45
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Alusetu rikastumine
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
06.12.2016
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
4319
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
InvestStart OÜ11862779(Hageja)Real Investment OÜ12556820(Kostja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Imbi Sidok-Toomsalu, Liis Arrak

Otsuse kuupäev

06.12.2016, Tallinn

Kohtuasja number

2-13-51919

Kohtuasi

InvestStart OÜ hagi Real Investment OÜ vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks ja alusetult saadu tagastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 15.08.2016 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

InvestStart OÜ apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja InvestStart OÜ (registrikood 11862779), seaduslik esindaja SJP ja lepinguline esindaja advokaat Margus Kiir Kostja Real Investment OÜ (registrikood 12556820), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ott Saame

Kohtuistungi toimumise aeg

10.11.2016

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Harju Maakohtu 15.08.2016 otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
2.Tuvastada InvestStart OÜ ja Real Investment OÜ vahel 21.10.2013 sõlmitud tehingu, millega InvestStart OÜ müüs Real Investment OÜ-le aadressil Lootsi 3a138, Tallinn asuva kinnisasja (registriosa nr 17662401) ja aadressil Lootsi 3a-161, Tallinn asuva kinnisasja (registriosa nr 17664701), tühisus.
3.Kohustada Real Investment OÜ-d andma nõusolek Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa number 17662401 teises jaos Real Investment OÜ omandiõiguse kohta ja registriosa number 17664701 teises jaos Real Investment OÜ 5/346 mõttelise osa omandiõiguse kohta senise kande kustutamiseks ning InvestStart OÜ (registrikood 11862779) kinnistusregistri number 17662401 ja kinnistusregistri number 17664701 5/345 mõttelise osa omanikuna sissekandmiseks. Kohtuotsus asendab Real Investment OÜ tahteavaldusi.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
4.Kohustada Real Investment OÜ-d tagastama InvestStart OÜ-le Tallinnas, Lootsi 3a138 kinnisasi (registriosa nr 17662401) ja Tallinnas, Lootsi 3a-161 kinnisasi (registriosa nr 17664701).
5.Apellatsioonkaebus rahuldada.
6.Jätta maakohtu- ja apellatsioonimenetluse kulud kostja Real Investment OÜ kanda.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Asjaolud ja hageja nõue

1.InvestStart OÜ (hageja) esitas 01.11.2013 hagi Harju Maakohtusse Real Investment OÜ (kostja) vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks ja alusetult saadu tagastamiseks. Hageja palus tuvastada 21.10.2013 toimunud tehingu tühisus või alternatiivselt lugeda tehing tühistatuks ja tagastada müügilepingu esemeks olnud kinnisasjad ning asendada kohtuotsusega kostja nõusolek kinnitusraamatus omanikukande muutmiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hageja, keda esindas tehingu tegemisel RPP (RP), sõlmis 21.10.2013 müügilepingu ja asjaõiguslepingu kostjaga, keda esindas samuti RP. Lepingu tulemusena läks kostjale üle omandiõigus kahe seni hagejale kuulunud kinnisasja osas (korter aadressil Lootsi tn 3a-138, Tallinn ja parkimiskoht aadressil Lootsi tn 3a-161, Tallinn). Vastavalt lepingule oli kinnisasjade ostuhind 80 000 eurot ja see loeti tasaarvestatuks kostja nõudega hageja vastu, mis tulenes hageja ja kostja vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingust. Müügitehing oli tühine äriseadustiku (ÄS) § 181 lg 3 esimese lause alusel, sest hageja juhatuse liikmel RP-l puudus hageja osaniku OÜ Ideal Holdingu nõusolek kõnealuse tehingu tegemiseks. OÜ Ideal Holdingu juhatuse liikmed olid RP ja SJP (SP), kes võisid osaühingut esindada üksnes ühiselt, kuid SP ei olnud teadlik vaidlusaluse tehingu läbiviimisest ja ei ole andnud nõusolekut hageja kinnisvara müümiseks. Praegusel juhul ei kohaldu ka ÄS § 181 lg 3 teine lause, mis välistab esindusõiguse rikkumise juhul, kui tehing tehakse osaühingu igapäevase majandustegevuse raames kauba või teenuse turuhinna alusel, sest hageja tegevusala on enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus, mitte kinnisvara ost ja müük. Veel enam, hagejal ei ole aastate jooksul majandustegevust olnud ja hageja eesmärgiks oli vara hoidmine. Kõnealused kinnistud olid hageja ainus kinnisvara. Hageja kogu kinnisvara võõrandamine ja oma osaniku vastu nõude omandamine RP kontrollitavalt äriühingult eeldas vastavalt ÄS § 181 lg-le 4 hageja osaniku poolt tehingu tingimuste ja esindaja määramist (RKTKm 3-2-1-144-11, p 13). Eelnevalt kirjeldatud otsust ei eksisteeri. Kui tehing ei olnud tühine, on tehing tühistatud, sest esineb alus tehing tühistada ja hageja on kostjale esitanud tehingu tühistamise avalduse. RP tegutses lepingut sõlmides nii hageja kui kostja esindajana, mistõttu eeldatakse vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131 lgle 1, et ta rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. TsÜS § 131 lg 1 ei ole ÄS § 181 lg-ga 3 üldnormi ja erinormi vahekorras, mistõttu on mõlemad sätted kohaldatavad ka eraõiguslike juriidiliste isikute tehingute puhul. Eelnevale lisaks oli tehing vastuolus ka esindatava majanduslike huvidega. Tallinna kesklinna korteriomandite, mille pindala on vahemikus 30-40,99 m2, mediaani hind oli ajavahemikus 01.10.2013-31.10.2013 1 757,19 eur/m2. Kuivõrd vaidlusalune korter asub kesklinnas Sadama asumis, on tema väärtus

veelgi kõrgem. Neli kuud pärast vaidlusalust tehingut müüdi samalaadseid kortereid hinnaga 2 805,97 eur/m2 ja 2 747,35 eur/m2. Seega ei saanud tehingu toimumise hetkel korteriomandi ruutmeetri hind olla väiksem kui 2 300 eur/m2. Kuivõrd hageja müüs korteriomandi madalama hinnaga, oli hagejal õigus tühistada esindaja poolt tehtud tehing. Hageja esitas kostjale 01.11.2013 lepingu tühistamise avalduse. Tühise või tühistatud tehingu alusel saadu tuleb tagastada vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg-le 1. Praegusel juhul esinevad eeldused alusetu rikastumise sätete kohaldamisest, sest kostja on rikastunud hageja arvelt, kui sai enda omandisse kaks hagejale kuulunud kinnistut ja sooritusel puudus õiguslik alus. Vaidlusalune müügitehing oli näilik ja rahatu ning tehtud eesmärgiga vähendada SP-le jääva vara väärtust olukorras, kus ühisvara vaidluses (2-12-8586) on vaidlusalune vara jäetud kohtuotsusega SP-le. Nõue, mille kostja Well Ace Trading Ltd-lt Ideal Holding OÜ vastu osaliselt 15.10.2013 omandas (s.o 6 päeva enne kostja äriregistris registreerimist) ja hiljem müügitehingust tuleneva tasu maksmise kohustuse täitmiseks hagejale loovutas, puudus. Nimelt rahastasid ülekandeid Well Ace Trading Ltd-lt Ideal Holding OÜ-le RP ja SP läbi Bellair Venture S.A. Well Ace Trading Ltd oli käsunditäitja ja mitte laenuandja. RP ja SP kandsid raha üle Well Ace Trading Ltd-le, kes 1% endale jättis käsundi täitmise tasuna ja ülejäänu RP ja SP antud laenuna edasi kandis Ideal Holding OÜ arveldusarvele kinnisvara ostmiseks. RP ja SP teostasid samasugusel viisil ülekandeid Ideal Holding OÜ-le ka teiste ühingute kaudu. Laenud on osaliselt Ideal Holding OÜ poolt tasutud otse RP ja SP Šveitsi pangakontole. Pärast nõude loovutamist kostjalt hagejale tasaarvestas RP selle Ideal Holding OÜ nõudega hageja vastu. Hagejal oli võlgnevus oma osaniku Ideal Holding OÜ ees 61 335 eurot, kuid tegu oli pikaajalise laenuga, mille võis tasuda ka üüritulu arvelt või kustutada võlgnevus fondiemissiooniga osaku suurendamise teel. Kostja vastuväited

2.Kostja hageja nõuet ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel 21.10.2013 sõlmitud tehing on kehtiv ja pooltele siduv. Tehing tehti hageja igapäevase majandustegevuse raames ja tehingu tegemiseks oli osaniku nõusolek, mistõttu ei ole tehing tühine. Tehing ei ole ka tühistatav TsÜS § 131 lg 1 alusel, sest ÄS on selleks puhuks ette näinud erinormi § 181 lg 3. Samuti ei olnud tehing vastuolus hageja huvidega – kinnisvara müüdi turuhinnaga ja hageja netovara väärtus tehingu tulemusena ei vähenenud. Tehing toimus hageja igapäevase majandustegevuse raames. Hageja põhitegevusala on vastavalt äriregistrile enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Siia alla kuulub ka kinnisvara ostmine ja müümine, sest kinnisvara omamine on selle üürileandmise eelduseks. Veel enam, äriregistris on märgitud vaid ettevõtte põhitegevusala, mis ei takista ettevõttel tegutsemast teistes valdkondades. Seda kinnitab ka asjaolu, et hageja on varem ostnud erinevaid kinnistuid. Tehingu tegemiseks oli olemas hageja ainuosaniku Ideal Holding OÜ nõusolek, mille andis Ideal Holding OÜ juhatuse liige RP 01.10.2010 põhjusel, et kinnisasjad olid ostetud investeeringuna ja need kavatseti maha müüa tulusal hetkel. Kuni 11.10.2011 oli Ideal Holding OÜ juhatuse liikmetel õigus esindada osaühingut üksinda kõikides õigustoimingutes, sh võtta vastu otsuseid. Tehing ei ole tühistatav, sest praegusel juhul ei ole TsÜS § 131 lg 1 kohaldatav, kuivõrd tegu on üldnormiga. Kohaldamisele kuulub ÄS § 181 lg 3. Veel enam, tehing ei olnud vastuolus esindatava huviga, sest kinnisvara müüdi kostjale vähemalt keskmise turuhinnaga. Korteriomand müüdi kostjale 65 000 euroga ja parkimiskoht 15 000 euroga, s.t korteriomandi ruutmeetri hind oli 1 911,76 eur/m2 ja parkimiskoha ruutmeetri hind 534,19 eur/m2. Maa-ameti andmetel oli

2013. aasta oktoobris üldine korteriomandi tehingute keskmine ruutmeetri hind kesklinna linnaosas 1 454,04 eur/m2. Kuivõrd mitteeluruumi ruutmeetri hind on väiksem eluruumi ruutmeetri hinnast, siis tehingu esemeks oleva kinnisomandi ruutmeetri hind kokku vastas keskmisele turuhinnale. Ka Harju Maakohus tuvastas kohtuasjas 2-12-8586 sarnased korteriomandite hinnad (kohtuotsuse kohaselt oli korteri väärtus 68 000 eurot ja parkimiskoha väärtus 10 000 eurot). Tehingu tulemusena ei vähenenud hageja netovara väärtus. Ideal Holding OÜ on hageja ainuosanik ja seetõttu tuleb hagejat ja Ideal Holding OÜ-d vaadelda majandusliku tervikuna ehk kontsernina. Kostjal oli nõudeõigus Ideal Holding OÜ vastu 80 000 euro ulatuses, mille kostja omandas ettevõttelt Well Ace Trading Ltd nõude loovutamise lepinguga. Well Ace Trading Ltd nõue Ideal Holding OÜ vastu tulenes 2009. a sõlmitud suulisest laenulepingust, mille täitmiseks kandis Well Ace Trading Ltd Ideal Holding OÜ-le üle kuupäevadel 20.11.2009, 11.01.2010, 22.06.2010 ja 18.11.2010 kokku 381 000 eurot. Sellest 80 000 eurot loovutas Well Ace Trading Ltd kostjale ja kostja edasi hagejale. Kuna hageja oli võlgu Ideal Holding OÜ-le 61 355 eurot, esitas hageja tasaarvestuse avalduse, millega lõppes hageja kohustus tasuda võlg Ideal Holding OÜ-le ja hagejale jäi alles 18 645 euro suurune nõudeõigus Ideal Holding OÜ vastu. Maakohtu otsus

3.Harju Maakohus jättis 15.08.2016 otsusega hageja nõude rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus tuvastas, et vaidlus puudub järgmiste asjaolude osas: hageja ainuomanik on Ideal Holding OÜ ja osaühingu juhatuse liikmed on SP ja RP, kes võivad ühingut esindada üksinda; kostja asutati 21.10.2013 ja selle ainuomanik on RP; kostja asutamise päeval tegi kostja tehingu, millega omandas kaks hageja kinnisasja; mõlemat osaühingut esindas tehingu tegemisel RP; tehingu hinnaks loeti 80 000 eurot ja ostuhinna tasumise nõue tasaarvestati kostja nõudega hageja vastu, mis tulenes hageja ja kostja vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingust; 01.11.2013 saatis hageja kostjale tehingu tühistamise avalduse. Hageja ja kostja poolt 21.10.2013 sõlmitud tehing ei olnud tühine, sest praegusel juhul ei olnud ÄS § 181 lg 3 kohaldatav. Tehing tehti kahe juriidilise isiku vahel ja mitte osaühingu ning tema esindaja vahel, nagu näeb ette ÄS § 181 lg 3. Riigikohtu seisukoht, mis on avaldatud lahendis 32-1-144-11 ja kus Riigikohus samastas osaniku tema kontrollitava äriühinguga, praegusel juhul ei kohaldunud, sest lahendis käsitleti teistsugust küsimust teisel alusel ning asja põhirõhk oli isiku osanikuna tegutsemisel. Erinevalt kostja käsitlusest ÄS § 181 lg 3 ja TsÜS § 131 lg 1 vahekorra kohta, jäi kohus seisukohale, et mõlemad sätted võivad eraõiguslike juriidiliste isikute puhul kasutatavad olla ning praegusel juhul oli paslik kontrollida, kas esinesid TsÜS § 131 lg 1 eeldused tehingu tühistamiseks. Kuivõrd kohtuekspertiis tuvastas, et müügitehingu objektiks olnud korteri ja parkimiskoha turuväärtus oli kokku 87 000 eurot (±10%) ja kinnisvara müüdi hinnaga 80 000 eurot, võõrandati kinnisvara õiglase hinnaga. Asjaolud, et kinnisvara eest ei tasutud rahaga, vaid tasu maksmise kohustus tasaarvestati kolmandalt ühingult kostjale loovutatud nõudega ja hagejal oli kahtlus loovutatud ja seejärel tasaarvestatud nõuete olemasolus ja õiguspärasuses, ei omanud hageja huvide kahjustamise hindamise osas tähtsust. Äriühingule tehinguga kahju tekitamise tuvastamise osas omab tähtsust üksnes see, kas hageja müüs kinnisvara kostjale odavamalt või mitte. Seega ei olnud hagejal õigust lepingut tühistada TsÜS § 131 lg 1 alusel. Isegi juhul, kui lepingus kirjeldatud tasaarvestus oleks olnud sisutu, ei muudaks see tehingut tühiseks, vaid tooks kaasa kostja kohustuse tasuda hagejale kokkulepitud ostuhind.

Hagi rahuldamata jätmise korral kannab menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kostja esindaja õigusabi andmiseks kulutatud aeg oli põhjendatud, tuli hagejal hüvitada kostjale õigusabikulu 4 777 eurot. Apellatsioonkaebus

4.Hageja palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta mõlema kohtuastme menetluskulud kostja kanda ning mõista menetluskuludelt viivis TsMS § 177 lg 2 järgi. Kohus eksis materiaalõiguse tõlgendamisel ja kohaldamisel ning rikkus menetlusõigust, kui hindas kohtuasjas kogutud tõendeid ebaõigesti ja ühekülgselt ning jättis olulised tõendid tähelepanuta, mistõttu jõudis ebaõigetele järeldustele. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et 21.10.2013 tehtud tehing ei olnud tühine. Hageja kogu kinnisvara võõrandamiseks ja oma osaniku vastu nõude omandamiseks juhatuse liikme ning osaniku RP kontrollitavalt äriühingult, tuli hageja osanikul Ideal Holding OÜ-l määrata tehingu tingimused ja esindaja (ÄS § 181 lg 4). Kuid osanik ei ole antud küsimust kunagi otsustanud. Riigikohus on lahendis 3-2-1-144-11 öelnud, et 100%-line osalus osaühingus annab ainuosanikule selle osaühingu tegevuse üle ÄS-i järgi täieliku kontrolli. Sellisel juhul tekivad osanikul majanduslikud huvid, mis üldjuhul vastanduvad tehingupartnerist osaühingu huvidele, mida ta samuti esindab osaniku või juhatuse liikmena. Osanik ei või hääletada, kui otsustatakse, kas pidada tema ainuosalusega äriühinguga õigusvaidlust ja määrata selles õigusvaidluses esindaja. Eelnev keeld kohaldub ka tehingute tegemisele. Seega on juhatuse liikme esindusõigus piiratud iseendaga ja enda kontrollitava ettevõtjaga osaühingu nimel tehingute tegemisel. Eelnevat piirangut rikkudes tehtud tehing on tühine. Kõnealune müügileping ja asjaõigusleping olid näilikud TsÜS § 89 lg 1 mõttes. Nimelt tehti tehing kinkelepingu varjamiseks, sest lepingu eesmärgiks oli saavutada tasuta omandiõigus hageja varale. Kuivõrd notariaalne müügileping on näiliku tehinguna tühine TsÜS § 83 lg 1 järgi, siis suulises vormis kinkeleping on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine AÕS § 119 lg 1 alusel. Eelnevale lisaks on tehing vastuolus ka heade kommetega, sest hagejale kuuluv ainus kinnisvara võõrandati varjatult ja tasuta. ÄS § 159 lg 2 järgi võib tütarettevõtja anda laenu oma emaettevõtjale või emaettevõtja aktsionärile, osanikule või liikmele, mis moodustab tütarettevõtjaga sama kontserni, kui sellega ei kahjustata osaühingu majanduslikku seisundit ega võlausaldajate huve. Piirangut kohaldatakse nii krediidilepingute kui muude majanduslikult samaväärsete tehingute osas. Eelnevalt kirjeldatut rikkuv tehing on tühine. 21.10.2013 tehingu tagajärjel tekkis olukord, kus hageja omandas väidetavalt nõudeõiguse emaettevõtja vastu, tekitades olukorra, kus emaettevõtjast sai tütarettevõtja võlgnik. Eelnev on majanduslikus mõttes laenuga samaväärne tehing. Nõude omandamine emaettevõtja vastu oli hagejale ka majanduslikus mõttes kahjulik, sest selliselt jäi hageja ilma oma ainsast kinnisvarast ja tuluallikast ning omandas nõude, mis oli tähtajatu ja intressivaba. Lisaks asjaolule, et sellisel viisil nõude omandamine emaettevõtja vastu oli ÄS § 159 lg 4 alusel tühine, oli selline käitumine ka ÄS § 181 lg 3 mõttes tühine, sest kirjeldatud viisil laenu andmine ei olnud hageja igapäevane tegevus. Maakohus jättis vääralt tuvastamata hageja huvide kahjustamise tehinguga. Kohtuekspertiisi tulemusena tuvastati, et korteri turuväärtus oli 87 00 eurot. Seega võõrandati vara ligikaudu 8% alla hinnangulise turuväärtuse. Kuivõrd ekspert märkis, et hinnangu täpsuseks võib pidada ±10%, asus kohus seisukohale, et turuväärtuseks võib lugeda ka 78 300 eurot, mistõttu ei müüdud kinnisasjad alla turuhinda. Kuid 10%-lise eksimisruumi korral võib kinnisasjade turuväärtuseks lugeda ka 95 700 eurot ja vara võõrandades pidi juhatuse liige saavutama esindatava äriühingu jaoks parima tulemuse, mis antud juhul oli 95 700 eurot. Müües kinnisasjad alla nimetatud

summa, kahjustas juhatuse liige hageja huvisid. Isegi siis, kui kinnisasjade müümise hind oleks vastanud turuhinnale, ei saa automaatselt järeldada, et tehing toimus esindatava huvides. Hageja, kui kinnisasjade väljaüürimisega tegeleva ettevõtte huvides ei olnud müüa kinnisvara ja selliselt lõpetada oma majandustegevus. Hageja huvides oli omandada kinnisvara ja teenida selle üürimiselt tulu. Peale vaidlusaluse tehingu toimumist oli hageja tegevus sunnitult lõpetatud, sest ainus tuluallikas oli likvideeritud. Maakohus asus vääralt seisukohale, et hageja ja kostja vahel sõlmitud nõude loovutamise leping ei olnud praeguse tsiviilasja ese, mistõttu ei saanud kohus hinnata loovutuslepingu kehtivust või õiguspärasust. Kuivõrd müügileping sisaldas kokkulepet tasumise kohta ja praegusel juhul toimus tasumise asemel nõuete tasaarvestamine, oli oluline tuvastada, kas esindaja oli õigustatud erinevaid tasaarvestamise ja loovutamise toiminguid tegema ning kas need olid õiguspärased. Maakohus on ebaõigesti lugenud kostja põhjendatud õigusabikuluks 4 777 eurot. Maakohus ei ole otsuses oma hinnangut põhjendanud. Samuti on jätnud selgitamata, miks ta ei nõustunud hageja seisukohaga kostja põhjendatud õigusabikulude suuruse osas. Vastus apellatsioonkaebusele

5.Kostja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja teha TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu otsuse põhjendustega, mille kohaselt ei esine käesolevas vaidluses ÄS § 181 lg 3 rakendamise eeldusi. Apellatsioonikohus leiab vastupidiselt esimese astme kohtule, et 21.10.2013 tehingud on tühised ja põhjendab oma seisukohta järgmiselt. Kohtuasja lahenduse keskmes olev ÄS § 181 lg 3 sätestab, et osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing on tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu. See ei kehti tehingu suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevase majandustegevuse raames kauba või teenuse turuhinna alusel. ÄS § 181 lg-s 3 sätestatud juhatuse liikme esindusõiguse piirang on kehtestatud tulenevalt juhatuse liikme kohustusest tegutseda esindusõiguse teostamisel korraliku ettevõtja hoolsusega ja vältida huvide konflikti – juhatuse liige ei tohi olla tegevusest, mida ta teostab äriühingu nimel, ise huvitatud. Seega tuvastamaks, kas 21.10.2013 sõlmitud tehing oli tühine, tuleb vastavalt ÄS § 181 lg-le 3 kontrollida järgmiste asjaolude esinemist: (1) vaidlustatud tehing tehti osaühingu ja juhatuse liikme vahel; (2) tehing ei tehtud osaühingu igapäevase majandustegevuse raames või (21) kui tehing tehti igapäevase majandustegevuse raames, siis ei tehtud seda turuhinna alusel; (3) tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu. Hageja ja kostja esitatud seisukohtadest nähtub, et menetlusosalised tõlgendavad ÄS § 181 lg-s 3 nimetatud esimest tingimust (vaidlustatud tehing tehti osaühingu ja juhatuse liikme vahel) erinevalt. Hageja on seisukohal, et hageja ja kostja vahel 21.10.2013 sõlmitud tehing on tühine, sest nii hagejat ja kui kostjat esindas tehingu tegemisel RP, kes oli ühtlasi kostja ainuosanik ning tehingu tegemiseks puudus hageja ainuosaniku Ideal Holding OÜ nõusolek. Juhatuse liikme või osaniku poolt iseendaga ja enda kontrollitava ettevõtjaga osaühingu nimel tehingu tegemine on piiratud. Kostja leiab, et tehing toimus hageja ja kostja vahel, mitte hageja ja hageja juhatuse liikme või kostja ja kostja juhatuse liikme vahel, mistõttu ei ole ÄS § 181 lg 3 rakendatav. Seega on praeguses kohtuasjas tõusetunud küsimus, kas osaühing on teinud tehingu juhatuse liikmega

ÄS § 181 lg 3 mõttes, kui formaalselt on tehingu teiseks pooleks mitte juhatuse liige, vaid äriühing, mille ainuosanik on kõnealune juhatuse liige. Kohtupraktikas ja õiguskirjanduses on juhatuse liikmega tehtav tehing võrdsustatud tehingu tegemisega isikuga, kellel on juhatuse liikmega samaväärne majanduslik huvi, sh eelkõige ühinguga, milles juhatuse liikmel on osaniku või aktsionärina täielik häälteenamus. Näiteks on Riigikohus lahendi nr 3-2-1-40-13 p-s 27 selgitanud, et juhatuse liige on kohustatud ühingu suhtes käituma lojaalselt, heas usus ja kooskõlas heade äritavadega ning jälgima seda ka tehingute tegemisel iseenda või oma kontrolli all oleva äriühinguga ning viidanud, et lojaalsuskohustuse rikkumisel on tehing tühine. Kohtumääruses 3-2-1-144-11 leidis Riigikohus, et kuigi füüsiline isik ja tema kontrollitav äriühing on juriidilises mõttes eraldiseisvad isikud, annab 100%-line osalus äriühingus ainuosanikule selle osaühingu tegevuse üle ÄS-i järgi täieliku kontrolli. Sellisel juhul tekivad osanikul tema kontrolli all oleva äriühingu vastu nõude esitamise otsustamisel majanduslikud huvid, mis üldjuhul vastanduvad osaühingu huvidele. Eelnevast järeldati, et äriühingu osanik ei tohtinud ÄS § 177 lg 1 alusel osaleda hääletusel, kus otsustati, kas esitada tema kontrolli all oleva äriühingu vastu nõue. Kirjeldatud tõdemus on praegusel juhul kohaldatav mitmel põhjusel. Esiteks on nii ÄS § 177 lg-s 1 kui ÄS § 181 lg-s 3 kirjeldatud ühinguõiguslikke abinõusid, mis kuuluvad lojaalsuskohustuse sisusse. Teiseks ei kirjelda ka ÄS § 177 lg 1 sarnaselt ÄS § 181 lg-ga 3 olukordi, kus otsus või tehing tehakse kontrollitava juriidilise isikuga. Sõna-sõnalt ÄS § 177 lg 1 lugedes kehtivad osaniku tegevusele seaduses sätestatud piirangud, kui otsus või tehing tehakse osaniku enda suhtes, mitte temale kuuluva äriühingu osas. Seega tuleb asuda seisukohale, et kui üks äriühing sõlmib teise äriühinguga lepingu ning äriühinguid esindab tehingu tegemisel üks ja sama juhatuse liige, kusjuures juhatuse liige on ühe äriühingu ainuosanik, on ÄS § 181 lg 3 kohaldatav. Praegusel juhul sõlmiti 21.10.2013 tehing hageja ja kostja vahel selliselt, et nii hagejat kui kostjat esindas tehingu tegemisel üks ja sama isik, s.o RP (I kd tl 54-64). Vastavalt hageja esitatud äriregistri väljavõtetele olid hageja juhatuse liikmed tehingu tegemise ajal RP ja SP (I kd tl 50) ning kostjal oli üks juhatuse liige, kelleks oli RP. RP oli ühtlasi kostja ainuosanik (I kd tl 52). Seega toimus tehing osaühingu ja osaühingu juhatuse liikme poolt kontrollitava äriühingu vahel, mistõttu on ÄS § 181 lg-st 3 tulenev esindusõiguse piirang praegusel juhul kohaldatav. Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus, kas tehing väljus osaühingu igapäevase majandustegevuse raamidest. Igapäevane on majandustegevus, millega ettevõte alaliselt või peamiselt tegeleb. Hageja on öelnud, et hageja tegevusala ei olnud kinnisvara müümine, vaid selle üürile andmine ja käitus, millele vastab Eesti Majanduse Tegevusalade Klassifikaatori (EMTAK) kood 68201. Kinnisvara ostmine ja müümine on tegevusalana sätestatud eraldi ja sellele vastab EMTAK-i kood 68101. Kostja on seisukohal, et vaidlusalune tehing ei väljunud ettevõtte igapäevase majandustegevuse raamidest, sest kinnisvara üürile andmiseks tuleb kinnisvara esmalt osta. Äriregistris märgitakse üksnes ettevõtte põhitegevusala, mis ei takista ettevõtjal tegutseda ka teistes valdkondades. Ringkonnakohus on seisukohal, et kanne äriregistris ettevõtte põhitegevusala kohta, ei piira ettevõttel tegutsemast põhitegevusalaga sarnastel tegevusaladel, sh valdkondades, millele on antud teistsugune EMTAK-i kood. Kuid ettevõtte igapäevast majandustegevust ei saa sisustada üksnes läbi äriregistris märgitud või märkimata jäänud tegevusalade. Seda tuleb sisustada laiemalt ja vaadelda, missuguste tegevustega on äriühing varem igapäevaselt tegelenud. Vaidlusalusele tehingule eelnenud 2012. aasta majandusaasta aruandest nähtub, et hageja peamine tegevusvaldkond oli kinnisvara rentimine ja 2012. aastal oli hageja käive 1 065 eurot (II kd tl 74). Hageja on tõendanud kinnistusraamatu väljavõttega, et vaidlusaluste kinnisasjade ostmine oli ainus ostutehing, mida hageja on alates äriühingu asutamisest teinud (II kd tl 38). Samal ajal ei ole tõendamist leidnud, et hageja on varem kinnisvara müümisega tegelenud. Eelnevast järeldub, et kinnisvara müümine ei olnud ettevõtte

igapäevategevus. Seda enam, et 21.10.2013 müüdi kogu hagejale kuuluv kinnisvara, mistõttu hageja ei saanud enam tegeleda ühe oma peamise tegevusalaga, milleks oli enda kinnisvara üürileandmine ja käitus. Seega väljus tehing osaühingu igapäevase majandustegevuse raamidest, mistõttu oli vajalik osanike nõusolek. Hageja osanik on Ideal Holding OÜ (I kd tl 51). Ideal Holding OÜ juhatuse liikmed olid tehingu tegemise ajal SP ja RP. Kostja selgitas, et otsuse hagejale kuuluvad kaks kinnisasja müüa tegi osaniku juhatuse liige RP 01.10.2010 (I kd tl 154; II kd tl 13), s.o ajal, mil ta võis osaühingut üksi esindada, sh võtta vastu otsuseid. Alates 12.10.2011 said juhatuse liikmed osaühingut esindada üksnes ühiselt. Eelneva tõendamiseks esitas kostja kohtule 27.12.2013 kuupäeva kandva RP poolt allkirjastatud kinnituse, kus oli märgitud, et vaidlusalused kinnisasjad ostis äriühing 2010. aasta alguses ja sama aasta oktoobris otsustas kinnisasjad müüa hiljemalt 2013. aastal tingimusel, et ei müü kinnisvara müügi ajal kehtivast turuhinnast madalama hinnaga (II kd tl 13). Hageja kostja selgitustega ja esitatud kinnitusega ei nõustunud. Hageja märkis, et RP kinnitus ei ole käsitletav tõendina ning praegusel juhul puuduvad tõendid selle kohta, et vaidlusalused kinnisasjad osteti investeeringuna ja osanikud olid otsustanud müüa kinnistud aastal 2013. Riigikohus on leidnud, et osanike otsuste vastuvõtmiseks on seaduses sätestatud formaliseeritud kord (esmajoones ÄS §-d 168-177) ja osanikud väljendavad oma tahet eelkõige osanike otsuste kaudu. Osanike otsus on mitmepoolne tehing TsÜS § 67 lg 2 kolmanda lause mõttes. Osanikud võivad võtta otsuseid vastu kolmel viisil: osanike koosolekul (ÄS § 170-1721), koosolekut kokku kutsumata, korraldades hääletamise kirja teel (ÄS § 173 lg-d 1-4) või erandina ka kirjaliku ühehäälse otsusena muid formaalsusi järgimata (ÄS § 173 lg-d 6 ja 7). ÄS § 181 lg 3 ei eelda tingimata seda, et osanike nõusolek peaks olema antud eelnevalt kirjeldatud osanike otsuse vormis. See tähendab, et osanikud võivad sellise tehingu tegemiseks nõusoleku anda osanike otsusega, mis on tehtud ükskõik millisel eespool nimetatud viisil, kuid see nõusolek võib olla väljendatud ka eraldi antud kirjalike tahteavaldustena (RKTKo 3-2-1-74-15 p 13; RKTK 3-2-181-15 p 16). Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja esitatud kinnitus (II kd tl 13) kinnisasjade müümise otsuse olemasolu kohta ei ole dokumentaalne tõend TsMS § 272 lg 1 mõttes, vaid tegu on selgitusega. Muud tõendit kostja väidetava otsuse olemasolu kohta esitanud ei ole. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et osaniku otsus igapäevase majandustegevuse raamidest väljuva tehingu tegemiseks ei saa olla antud sedavõrd umbmääraselt (müüa omand hiljemalt 2013. aastal tingimusel, et omandit ei müüda müügi ajal kehtivast turuhinnast madalama hinnaga). Nõusolekus peavad kajastuma tehingu tingimused ja isik, kes tehingus osaühingut esindab. Kohtule ei ole esitatud osaniku kirjalikku tahteavaldust, milles väljendub nõusolek tehingu tegemiseks. Seega on praegusel juhul tõendamata osaniku nõusoleku olemasolu vaidlusaluse tehingu tegemiseks. Kõrgemalseisev organ võib tehtud tehingu ja selle tingimused ka tagantjärele heaks kiita (TsÜS § 111 lg 1). Poolte esitatud asjaolude ja tõendite pinnalt ei ole tuvastatav hageja osaniku hilisem heakskiit vaidlusaluse tehingu tegemiseks. Heakskiidu olemasolu kohta ei saa järeldusi teha kostja esitatud kinnituse pinnalt (II kd tl 13), sest ühelt poolt ei kajastu seal tehingu tingimused ja asjaolu, kellele juhatuse liikmetest väidetav nõusolek anti ja teiseks said alates 11.10.2011 hageja osaniku äriühingut esindada juhatuse liikmed (SP ja RP) üksnes ühiselt. Hageja seaduslik esindaja ja hageja osaniku juhatuse liige SP on algusest peale olnud tehingu toimumise vastu. Seega esinevad ÄS § 181 lg 3 rakendamise eeldused: 21.10.2013 toimunud tehing tehti osaühingu ja osaühingu juhatuse liikme poolt kontrollitava äriühingu vahel, s.t sisuliselt juhatuse

liikme endaga, tehing väljus igapäevase majandustegevuse raamidest ja puudus osaniku nõusolek. Seega oli tehing tühine. Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas vaidlusaluse tehingu tühisuse, jätab kohus analüüsimata teised hageja esitatud võimalikud alused lugemaks tehing tühiseks või tühistatuks. Vastavalt TsÜS § 84 lg-le 4 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. VÕS § 1028 lg 1 alusel kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuivõrd hageja ja kostja vahel aset leidnud tehingud (s.h nii müügi- kui ka asjaõigusleping) olid tühised, rahuldab ringkonnakohus hageja nõude ja kohustab kostjat tagastama hagejale kinnisasja Tallinnas, Lootsi 3a-138 (registriosa nr 17662401) ja kinnisasja Tallinnas, Lootsi 3a-161 (registriosa nr 17664701). Selleks kohustab ringkonnakohus kostjat andma kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks olev nõusolek kinnistusraamatuseaduse § 34 1 lg 1 tähenduses, mille kohaselt tuleb kinnisasja, mille registriosa nr on 17662401 II jao omanikukanne nr 6 kustutada ja kinnisasja omanikuna kanda II jakku InvestStart OÜ (registrikood 11862779) ja kinnisasja, mille registriosa nr on 17664701 II jao omanikukanne nr 86.10 osas, milles on 5/345 mõttelise osa omanikuna sisse kantud Real Investment OÜ kustutada ja kinnisasja 5/345 mõttelise osa omanikuna kanda II jakku InvestStart OÜ (registrikood 11862779). Kohustuse täitmata jätmise korral asendab kohtuotsus TsÜS § 68 lg 5 järgi kostja tahteavaldust. Menetluskulude jaotus

6.Hagi rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta nii maa- kui ka ringkonnakohtus poolte kantud menetluskulud kostja kanda. Lähtudes Riigikohtu 20. aprilli 2016. a otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu

/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja