Planeerimine ja ehitus › Muu planeerimine ja ehitus

3-19-2011

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-19-2011 ja nõrgalt kaitstud põhjaveega alal. Lähtudes VeeS § 28 lg-test 1 ja 2 ei saa kavandatava puurkaevu võimalik sanitaarkaitseala olla väiksem kui 50 meetrit puurkaevust. Taotlusele lisatud puurkaevu asukoha skeemist nähtuvalt ulatuks 50-meetrise ulatusega sanitaarkaitseala kahele riigile kuuluvale kinnistule (Viimsi metskond 257, katastritunnus 24501:001:0166 ja Matstõnu, katastritunnus 24504:004:0169), mille valitsejaks on Keskkonnaministeerium ja volitatud asutusteks RMK ja Maa-amet. RMK on nõustunud puurkaevu rajamisega üksnes tingimusel, et puurkaevu sanitaarkaitsevöönd ei ulatu Viimsi metskond 257 kinnistule rohkem kui 30 meetrit. Vee kasutamise ja kaitse eesmärk on muuhulgas tagada säästev areng ja vee võimalikult looduslik seisund ning hoida pinna ja põhjavee kvaliteeti, hulka ja režiimi inimtegevusest võimalikult rikkumata. Veehaaret ei tuleks kavandada kohta, kus ei ole võimalik selle kaitseks moodustada nõuetekohast sanitaarkaitseala. 19.09.2019 toimus taotleja ärakuulamine puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumise osas ning taotleja asus seisukohale, et kogu kinnistu ei ole väärtuslik põllumaa. Taotleja seisukoht on väär, kuna osaliselt on kinnistu kaetud 25-30 cm paksuse mullakihiga ning kinnistul on Ko šifriga muld, mis on väga kõrge boniteediga ning see moodustub kinnistust veidi allapoole. Kinnistu tervikuna põllumajandusmaana kasutamist kinnitab asjaolu, et see on kantud rohumaade nimekirja, millele on PRIA maksnud pindalatoetust. Avalikes huvides on väärtusliku põllumajandusmaa terviklik säilitamine ja kasutamine jätkuvalt põllumajanduslikel eesmärkidel kinnistut killustamata. Kuivõrd seni on kasutatud kinnistut põllumajandusmaana ja avalikes huvides tuleb vältida väärtusliku loodusressursi hävimist, ei ole vajalik ega põhjendatud põllumajandusliku maa tavapäraseks teenindamiseks puurkaevu rajamine. Seetõttu tuleb keelduda puurkaevu asukoha kooskõlastamisest. Taotleja on teinud menetletavasse Jõelähtme valla uude üldplaneeringusse ettepanekud määrata kinnistu sihtotstarbeks elamumaa ühes kinnitusega, et elamumaa vastab tänaste ja tulevaste asjaõiguste omajate huvidele. Ka 19.09.2019 ärakuulamisel kinnitas taotleja soovi kinnistu elamumaana kasutuselevõtuks, samuti, et kinnistuid soovitakse hoonestada ja esineb inimeste huvi sinna tulevikus elama asumiseks. Seetõttu ei ole usutavad taotleja 19.09.2019 ärakuulamisel väited, et kinnistule ei kavandata inimeste elama asumist. Vallavalitsus leiab, et taotleja kavatsus rajada 80 krundiga aiamaade maa-ala kujutab endast uue tiheasustusala moodustamist, mis ei vasta ei kehtivale ega menetluses olevale uuele valla üldplaneeringule. Sellise soovi olemasolul tuleb taotlejal esitada detailplaneeringu algatamise taotlus, mitte jagada seda osadeks (taotlus puurkaevu asukoha kooskõlastamiseks, taotlus elektriühenduse väljaehitamiseks, teatis aiamaja ehitamiseks jne). Taotlejal on võimalik esitada taotlus uude menetluses olevasse üldplaneeringusse uue tiheasustusala moodustamiseks. Igal juhul pole lubatav selliselt väikeste osade kaupa 80 krundi moodustamine väärtuslikule põllumaale, koos selleks vajalike kommunikatsioonide rajamisega ilma avalike menetlusteta ja valla arengut suunavatest strateegilistest dokumentidest mööda hiilides.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3-19-2011 Puurkaevu kooskõlastamise staadiumis ei saa vallal olla faktilist teavet, millest lähtuda sanitaarkaitseala küsimuses. Faktilised andmed saavad teatavaks alles Keskkonnaameti kontrollitavas projekteerimise staadiumis tehtavate uuringute tulemusel, mille andmed hõlmavad lisaks sanitaarkaitseala määratlemisele ka geoloogiliste ja hüdrogeoloogiliste tingimuste määramist, kaevu sügavust, konstruktsiooni, vee tootlikkust, kvaliteeti ja paljude muude EhS § 126 lg-s 3 sätestatud asjaolude tuvastamist. Arvestades, et kinnistu ei asu ühisveevärgiga kaetaval alal, on kaev inimtegevuseks kinnistul vajalik. Õigus veele on põhiseaduse (PS) § 10 kaitsealasse kuuluv inimväärikuse kaitse põhimõte ning veevarustust ei saa suvaliselt ära keelata. Avaliku huvi väide on faktidega seondamata ja paljasõnaline. Ülgase küla aktivistid ei esinda avalikku huvi. Vastustaja avaliku huvi väide on vastuolus valla täitevvõimu tegude ja avaldustega. Vallavalitsus on ise avaldanud valla üldplaneeringu ja KSH avaliku väljapaneku ettekandes, et piirkonna arenguperspektiiv on eelkõige elamu ning äri- ja tootmise maa-ala, mida soosib Tallinna ja Maardu linna lähedus, logistiliselt hea asukoht ja juurdepääsuvõimalused. Mullamäe kinnistust 700 m eemal oleva Mardi kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuses on märgitud planeeringu algatamise eesmärgina selle elamumaa sihtotstarbe muutmine, maatulundusmaa kruntideks jaotamine ning ehitusõiguse määramine kasvuhoonete ja abihoonete ehitamiseks, moodustatakse 68 maatulundusmaa krunti abihoonete rajamiseks ning üks transpordimaa krunt. Otsuses on välja toodud, et planeeringulahenduse kehtestamine aitab tagada piirkonna turvalisust ja iga krundi hoolduse, maaomanikel on huvi aiaviljade kasvatamiseks ja vaba aja veetmiseks. Samuti on välja toodud, et kavandatav aiaviljade kasvatamise piirkonna kavandamine vastab valla ruumilise arengu eesmärkidele. Igaühel on õigus omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning õigus võib olla kitsendatud ainult teiste isikute õigustega või seadusega (PS § 32; AÕS § 68). Maaomanikul on õigus anda oma maad kasutusse aiandusega tegelemiseks ning omandi kasutusõigus laieneb ka piiratud asjaõigustele, mille alusel MTÜ Mullamäe Aiad liikmed soovivad oma aiamaal põllumajandussaaduseid kasvatada (AÕS § 225). Põllumajandussaaduste tootmine Mullamäe kinnistul on seaduslik, korraldatud vastavalt vallavalitsuse suunistele ja on sotsiaalselt vooruslik. Toidu tootmine oma aiamaal on ka sotsiaalstrateegiliselt soovitatav. Ilma veeta pole inimtegevus aga võimalik ja õigus veele on lahutamatuks osaks PS § 10 kaitsealasse kuuluvast inimväärikuse kaitse põhimõttest. Aiandusega tegelemine on avalikes huvides ning väärib toetamist. Väärtusliku põllumajandusmaa mõiste ei ole õiguslikult defineeritud ega saa olla aluseks puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumiseks. Väärtusliku põllumaana käsitletakse maad, mille mulla boniteet ehk mulla hinne vastab teatud arvväärtusele. Maa-ameti kaardirakenduse andmetel on Mullamäe kinnistu keskmine boniteet 34 punkti. Põllumuldade keskmist boniteeti (100-punktilises süsteemis) arvestades on Mullamäe kinnistu 5. kategooria ehk madala viljakusega maa (alla 40 punkti). Mullamäe kinnistu väärtuslikuks põllumajandusmaaks mitteolemist on kinnitanud ka Maa-ameti mullastiku spetsialist. Väide, et puurkaevu rajamine toob kaasa väärtusliku loodusressursi hävimise, on faktidega sisustamata ja õiguslikult põhjendamata. Vaidlustatud korralduses ei ole määratletud, mida väärtusliku loodusressursi alla silmas peetakse, kuid kontekstist võib järeldada, et jutt käib mullast. Mullamäe kinnistu maa ei ole tegelikult väärtuslik põllumajandusmaa. Kuskil ei selgitata, kuidas puurkaevu rajamine toob kaasa mulla hävimise. Aiapõllumajandusega tegelemine põllumaad ei kahjusta. Kaebaja esitatud Põllumajandusuuringute Keskuse mullaseire ja uuringute büroo juhtiva spetsialisti vastus tõendab, et Mullamäe kinnistu ei ole väärtusliku põllumajandusmaa väärtusega massiiviga.

4(13)

3-19-2011 Väide, et puurkaevu rajamine eeldab detailplaneeringu algatamist ja üldplaneeringu muutmist on õiguskindlust rikkuvalt vastuolus vallavalitsuse 05.02.2018 kirjas avaldatud seisukohaga, milles vallavalitsus avaldas, et maalapikeste kasutusse andmine köögivilja kasvatamiseks on teostatav ka eraõigusliku kokkuleppega. Vastustaja saab puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastamisel lähtuda vaid kinnistu veevarustuse alternatiivsete võimaluste kaalumisest olemasoleva või planeeritava ühisveevärgi baasil, arvestades üld- ja detailplaneeringut, kohaliku omavalitsuse üksuse ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arengukava ning vee-ettevõtja olemasolevaid teeninduspiirkondi. Järelevalvet planeerimis-, projekteerimis- ja ehitustegevuse üle ei saa teostada puurkaevu asukoha kooskõlastamata jätmise kaudu. Väide, et aiandusühistu tegutsemine on uue tiheasustusala moodustamine, mis eeldab detailplaneeringut, on ka õiguslikult põhjendamata ja faktidega seostamata. Kaebajatel puudub soov kinnistul ehituslikuks planeerimiseks, projekteerimiseks ja ehitamiseks. Ühistu põhikirja kohaselt tegelevad liikmed kinnistul vaid põllumajandussaaduste aiandusliku tootmisega. Ühistu liikmed soovivad aiamaale püstitada vaid aiapidamiseks vajalikke aiamaju, mis ehituslikku projekteerimist ja ehitusluba ei vaja. EhS § 38 lg-st 2 ja lisast 1 tulenevalt puudub ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkus ehitusaluse pinnaga 0-20 m 2 ja kuni 5 m kõrge ehitise püstitamiseks. Rahandusministeeriumi selgituste kohaselt ei ole aiamaja mõiste defineeritud ning lähtuma peab teenindamiseks vajalikkust hoonest, mille osas ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkus puudub. Ühistu põhikirja kohaselt tohib aiamaale panna aiamaja vaid kooskõlas EhS-ga ja ühistu juhatuse loal. Veevarustuse keelamise kaudu ei saa teostada ehituslikku järelevalvet.

3-19-2011 rajamiseks ühise joogivee tarbeks. Kaebaja soovib luua uut üldplaneeringuga kooskõlas mitteolevat 80 majapidamisega tiheasustusala, mille teenindamiseks soovitakse rajada puurkaev. Koostatava üldplaneeringu järgi on väärtusliku põllumajandusmaa määratlemise ja maade kasutustingimuste seadmise üldine eesmärk tagada nende säilimine võimalikult suures ulatuses ja kasutada neid sihipäraselt põllumajanduslikuks tegevuseks. Väärtuslik põllumajandusmaa on väljaspool tiheasustusala ja juhtotstarbega maa-ala paiknev maatulundusmaa sihtotstarbega haritav maa ja looduslik rohumaa, mille tootlikkuse hindepunkt ehk reaalboniteet on võrdne või suurem Harju maakonna põllumajandusmaa kaalutud keskmisest reaalboniteedist. Kaebajale on selgitatud, et uue, kehtivale ja menetluses olevale üldplaneeringule mittevastava tiheasustusala moodustamiseks on kaebajal võimalik esitada taotlus detailplaneeringu algatamise kohta või taotlus menetluses olevasse valla uude üldplaneeringusse uue tiheasustusala moodustamiseks. Kinnistu ei asu ühisveevärgiga kaetaval alal ning see ei ole hõlmatud ühegi kehtiva detailplaneeringuga. Üldplaneeringu kohaselt asub kinnistu hajaasustusega alal. Kaalutlusõigus puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumiseks tuleneb EhS § 124 lg-test 2 ja 3. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et ühistu liikmed soovivad aiamaale püstitada vaid aiandusmaju, mis ehituslikku projekteerimist ja ehitusluba ei vaja. Maakasutuse otstarbeks on maatulundusmaa, mitte elamumaa. Ekslik on kaebaja arvamus, et maatulundusmaale pole vaja EhS § 38 lg 2 lisa 1 kohast ehitusteatist. Õigus püstitada kuni 20 m2 suuruseid aiamaju tuleneb EhS lisast 1 ning laieneb elamutele ja selle teenindamiseks vajalikele hoonetele, mis asuvad elamumaal. Vastustaja ei nõustu kaebaja sisutühja seisukohaga, et ühistuliikmete aianduslik tegevus vastab maa sihtotstarbele. Antud juhul on vastustaja juba pidanud viima läbi ehitusjärelevalve toiminguid ebaseadusliku ehitustegevuse osas Mullamäe kinnistule püstitatud ehitiste osas, millest sugugi mitte kõik ei ole ehitusaluse pinnaga alla 20 m2 või kerge konstruktsiooniga. Vastustaja mõistab, et kaebaja eesmärk on arendada 10,5 ha suurusele kinnistule ca 1000 m2 suurused elamumaa krundid ning kaebaja soovib vältida selleks kohast detailplaneeringu menetlust, millega võib kaasneda avalikult kasutatavate infrastruktuuride väljaehitamise kohustus. Samuti soovib kaebaja ilmselt vältida avaliku menetlusega seotud riske. Selle asemel otsib kaebaja võimalusi saavutada oma eesmärk muul viisil, jagades arendustegevuse osadeks, müües ebamääraseid aiamaa krunte piiratud asjaõigustena ning esitades ühe kaupa taotlusi üksikute infrastruktuuri objektide rajamiseks.

KOHTU PÕHJENDUSED

Nõuded salvkaevu konstruktsiooni, puurkaevu või -augu ehitusprojekti ja konstruktsiooni ning lammutamise ja ümberehitamise ehitusprojekti kohta, puurkaevu või -augu projekteerimise, rajamise, kasutusele võtmise, ümberehitamise, lammutamise ja konserveerimise korra ning puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastamise, ehitusloa ja kasutusloa taotluste, ehitus- või kasutusteatise, puurimispäeviku, salvkaevu ehitus- või kasutusteatise, puurkaevu või -augu ja salvkaevu andmete keskkonnaregistrisse kandmiseks esitamise ning puurkaevu või -augu ja salvkaevu lammutamise teatise vormid

6(13)

3-19-2011 või -augu rajamist kavandav isik enne puurkaevu või -augu ehitusprojekti koostamist puurkaevu või -augu asukoha kohaliku omavalitsuse üksusega, esitades selleks talle käesoleva määruse lisa 1 kohase taotluse. EhS § 124 lg 3 kohaselt kooskõlastab kohalik omavalitsus rajatava puurkaevu või -augu asukoha või keeldub selle kooskõlastamisest kümne tööpäeva jooksul puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastamise taotluse saamisest arvates. EhS § 39 lg 1 ja keskkonnaministri 09.07.2015 määruse nr 43 § 15 kohaselt annab ehitusloa puurkaevu rajamiseks kohalik omavalitsus ning EhS § 40 lg 3 nõuab ehitusprojekti esitamist koos ehitusloa taotlusega. EhS § 126 lg 1 esimese lause kohaselt kooskõlastab pädev asutus puurkaevu või -augu ehitusloa taotluse Keskkonnaametiga ning lg 2 p 1 kohaselt lisatakse kooskõlastamisel ehitusloa eelnõule lisaks käesoleva seadustiku üldosas sätestatule puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastus. Seega nähtub eeltoodud sätetest, et ilma kohalikult omavalitsuselt puurkaevu asukoha kooskõlastust saamata pole võimalik algatada ehitusloa menetlust puurkaevu rajamiseks ega jätkata selle eesmärgi saavutamiseks vajalikku ja nõuetekohast menetlust. Kohtu hinnangul on vaidlustatud korraldus haldusakt HMS § 51 lg 1 mõttes, kuivõrd selle andmise tagajärjel ei ole kaebajatel võimalik puurkaevu rajamiseks nõutava menetlusega edasi minna. Korralduse andmisega on eelviidatud sätetest lähtuvalt ammendunud kaebajate võimalused puurkaevu rajamiseks kaebajate esitatud taotluse alusel. Seetõttu on asjakohane esitatud tühistamiskaebus.

7(13)

3-19-2011 ehitamiseks ning ühistu liikmed soovivad püstitada vaid aiamaju, mis ehituslikku projekteerimist ja ehitusluba ei vaja.

3-19-2011 orienteeruvalt 80 inimesele joogi- ja tarbevee tagamiseks, samuti, et kinnistu on mõtteliste osadena antud asjaõiguslike kokkulepete alusel teiste isikute kasutusse aiandusega tegelemiseks. Ka on esitatud tõendite alusel (sh 05.02.2018 taotlus kinnistu jagamiseks) selge kaebaja tahe jagada Mullamäe kinnistu tervikuna 1000 m2 suurusteks aiamaa kruntideks ja võõrandada mõttelise suurusega krundid piiratud asjaõigustena. Kaebajad on seda tahet juba realiseerinud piiratud asjaõiguste kokkulepete sõlmimise kaudu ning kohtuistungil on selgunud ka kaebajate tahe vastavaid asjaõigusi ka edaspidi võõrandada. Samas ei nähtu avalikest registritest, kuidas on kinnistu piiratud asjaõigused omandanud isikute õigusi puutuvalt jagatud, milline on kokkulepitud ehitusõiguse ulatus ja millised on kaebajate ning piiratud asjaõigusi omavate isikute konkreetsed kavatsused tulevikus. Kaebajad on kaebuses, samuti kohtueelses menetluses kinnitanud isikliku kasutusõiguse alusel kinnistut kasutavate isikute huve aiandusega tegelemiseks ja aiamajade rajamiseks ning seega oli vastustaja korraldust andes teadlik, et rajatav puurkaev puudutab otseselt juba piiratud asjaõigused omandanud isikute õigusi ja huve ning tulevikus selle õiguse omandavate isikute huve. 05.02.2018 vastustajale esitatud taotlus viitab, et kogu kinnistu jagatakse mõttelisteks osadeks taotlusele lisatud skeemi alusel (tl 7). Kohus nõustub vastustaja poolt istungil avaldatud seisukohaga, et antud skeemist ega ka puurkaevu taotlusele lisatud skeemist ei saa järeldada puurkaevu muud võimalikku sobivat asukohta. Seejuures ei ole kaebajad enne vaidlustatud korralduse andmist ka muu asukoha sobivust avaldanud. Kui puurkaev on planeeritud sellisesse asukohta, mille kohta on omavalitsusel teada, et teisel isikul võib olla õigus selle kinnistu kasutamiseks vastavalt asjaõiguslepingule, siis on selge, et ka see asukoht kinnistul ei pruugi olla puurkaevu rajamiseks sobiv. Seega peaks kirjeldatud olukorras olema puurkaevu asukoha kooskõlastamiseks teada ja selgelt ära näidatud juba olemasolevad kolmandate isikute õigused kinnistu kasutamise osas (sh asjakohaste skeemidena), samuti juurdepääsuteed ning kinnistu jagamise plaan kasutusõiguste alusel tervikuna. Kui kogu kinnistu on jagatud või jagatakse mõttelisteks kruntideks ja need krundid on osaliselt antud ja antakse ka tulevikus aiamaa rajamiseks kolmandate isikute kasutusse, siis peab olema juba omavalitsuse kooskõlastamise etapis selge, kas ja millisesse asukohta kinnistul saab puurkaevu rajamine olla üldse võimalik, sh kuidas paiknevad kinnistul juurdepääsuteed ja muud kavandatavad kommunikatsioonid. Kui kohalikule omavalitsusele on esitatud tõendite põhjal selge, et puurkaevu rajamine soovitud asukohta ei ole võimalik (sh seoses nõuetekohase sanitaarkaitseala moodustamise võimatusega), tuleb puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keelduda. Kohus juhib siinjuures tähelepanu ka VeeS § 86 lg-le 3, mille kohaselt ei tohi joogiveehaaret rajada kohta, kus ei ole võimalik joogiveehaarde kaitseks moodustada nõuetekohast sanitaarkaitseala. Kuna EhS § 126 lg 3 p 2 kohaselt on Keskkonnaametil õigus keelduda puurkaevu rajamise taotluse kooskõlastamisest muuhulgas juhul, kui puurkaevu asukoha valikul ei ole arvestatud nõuetekohase sanitaarkaitseala moodustamise võimalikkusega, siis peabki kohalik omavalitsus tõhusa ja ökonoomse haldusmenetluse tagamiseks ning eesmärgipärasuse ja efektiivsuse põhimõtte järgimiseks arvestama planeeritava puurkaevu asukoha taotlust lahendades ka nende kaalutlustega. Kuna sanitaarkaitseala ulatus sõltub põhjavee kaitstuse faktorist (VeeS § 149 lg 1) ning põhjavee kaitstuse ulatus on määratletud üldplaneeringuga, on puurkaevu asukoha kooskõlastamisel asjassepuutuvad ka sanitaarkaitseala ulatust puudutavad kaalutlused. Antud juhul oli vastustajale selge, et kavandatud puurkaevu asukohta (kinnistu piiril) ei ole nõuetekohase sanitaarkaitseala moodustamine võimalik ning muu võimaliku asukoha sobivus on ebaselge. Seetõttu on vastustaja õiguspäraselt keeldunud nimetatud alusel puurkaevu asukoha kooskõlastamisest. Kohus osutab, et nimetatu on kooskõlas ka menetlusökonoomia põhimõttega (HMS § 5 lg 2), kuivõrd olukorras, kus vastustajal on selge, et puurkaevu soovitud viisil ja tarbeks rajamine ei ole võimalik, hoiab kooskõlastamisest keeldumine ära kaebajate edasised tarbetud kulutused puurkaevu projekteerimiseks. Kaebaja ei ole enne vaidlusaluse korralduse andmist avaldanud valmisolekut kaevu rajamiseks muude asukohta ning vastustaja ei saanud muu asukoha sobivust ka eeldada tulenevalt kaebajate kavatsusest kinnistu tervikuna 9(13)

3-19-2011 mõtteliste kruntidena asjaõiguslike kokkulepete alusel võõrandada, samuti tulenevalt ebaselgusest kinnistu kasutusõiguste ulatuse ja kommunikatsioonide asukoha suhtes.

3-19-2011 põllumassiivi äärealale, arvestades ptk 4.1 määratud tingimusi. Kohus osutab, et omavalitsuse uus ning veel kehtestamata üldplaneering ei saa olla aga korralduse andmisel siduv, kuid selle lahendustega ja käsitlustega võib puurkaevu asukoha kooskõlastamisel diskretsiooni teostamisel arvestada. Siiski ei saa veel menetluses oleva üldplaneeringu alusel ja selles määratletud väärtusliku põllumajandusmaa kaalutlusel puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keelduda. Veel kehtestamata üldplaneering võib muutuda ning ei ole välistatud selle muutumine ka väärtuslike põllumajandusmaade ulatuse osas. Seda kinnitab ka kaebajate poolt esitatud Põllumajandusuuringut Keskuse mullaseire ja uuringute büroo juhataja Q poolt 4.11.2019 saadetud kiri (tl 49-50), kus on selgelt märgitud, et Mullamäe kinnistu puhul pole tegemist VPM väärtusega massiiviga ning katastriüksuse reaalboniteedi väärtused jäävad alla maakonna keskmist. Maakonnaplaneeringu p 3.2.1 kohaselt on „VPM haritav maa ja püsirohumaa ning ja püsikultuuride all olev maatulundusmaa, mille tootlikkuse hindepunkt ehk boniteet on võrdne või suurem Eesti põllumajandusmaa kaalutud keskmisest boniteedist. Kui maakonna keskmine boniteet on väiksem eesti keskmisest boniteedist, määratletakse VPM-na maakonna keskmise boniteediga võrdne või sellest suurema boniteediga põllumassiiv.“ Samas on vastustajale sama isiku poolt saadetud 25.06.2019 kiri, milles on selgitatud, et pool Mullamäe kinnistu alast on mulla tootlikkuse hindepunkti arvestades väga väärtuslik ja pool mitte (tl 37). Seega ei ole antud kinnistu osas selle VPM-na määratlemine piisavalt selge. Olukorras, kus esineb selline ebaselgus ning kehtiv üldplaneering kinnistut VPM-na ei määratle, ei saa sellele kaalutlusele tuginedes puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keelduda. Siiski ei ole tegemist sellise kaalutlusveaga, mis tooks kaasa vaidlustatud korralduse tühistamise. Muud korralduse kaalutlused on siiski asjakohased ning võimaldavad sõltumatult VPM kaalutlustest puurkaevu asukoha kooskõlastamisest iseseisvate alustena keelduda.

3-19-2011 PlanS § 125 lg 3, millest tulenevalt võib kohaliku omavalitsuse volikogu olulise avaliku huvi olemasolu korral algatada detailplaneeringu koostamise alal või juhul, mida käesoleva paragrahvi lõigetes 1 või 2 ei ole ette nähtud. Kaebajate soov anda kogu kinnistu 1000 m2 suuruste mõtteliste kruntidena kasutusse huvitatud isikutele ning edaspidi rajada kruntidele aiamajad tähendab ka kohtu hinnangul sisuliselt uue elamugrupi rajamist. Ei saa olla kahtlust selles, et orienteeruvalt 80 krundiga ja seega tegelikult veelgi suurema inimeste arvuga aiandusühistu maa-alale hoonestuse, olgugi, et väiksed aiamajad ja kasvuhooned, planeerimine on olulist avalikku huvi ellu viiv tegevus, arvestades kinnistu eeldatava kasutamisega (sisuliselt suvilatena) kaasneva mõju suurust ja ulatust, sh mõju laiemale ümbrusele, st nt ka kaasnevat visuaalset ja liiklusmõju kinnistust väljapoole. Tulenevalt majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrusest nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ kuulub aiamaja elamute alla, täpsemalt ühe korteriga elamute klassi ja selle kood on 11103. Seega kasutamisotstarbe poolest liigituvad aiamajad elamute alla ning tulenevalt maakatastriseaduse § 18 lg-st 3 ja 181 lg-st 1 oleks kinnistu kasutamisotstarve elamumaa. Kohus osutab, et ka kehtiva Jõelähtme valla üldplaneeringu kohaselt on aiandusühistute maaalad planeeringus käsitletud perspektiivsete väikeelamumaadena. Ka on üldplaneeringu seletuskirjas (tabel 2) arvestatud tavapärase aiandus- ja suvilaühistute krundi kohta keskmiselt 2,5 elanikku ning sellest tingitult ka valla elanike arvu suurenemine suveperioodil. Vastustaja on seejuures istungil selgitanud, et vaidlusaluse kinnistu läheduses asuvas nn pilpakülas on selline aiamaade rajamine viinud juba selleni, et ehitatud on nn aiamajad ja elatakse seal sees, ehitised on ebaseaduslikud ega vasta nõuetele ning võivad olla elanikele ohtlikud. Kohtuistungil selgus veel, et ka vaidlusalusele Mullamäe kinnistule on juba õigusliku aluseta rajatud selle kasutajate poolt aiamaja, kasvuhoone, kiviplaatide rada, muldkelder ja kuivkäimla ning nende ebaseaduslike ehitiste lammutamise ettekirjutus on kohtumenetluses (haldusasi 319-2398). Nagu öeldud, kaebajad kinnitavad hoonete püstitamise soovi ning sellele viitab ka muuhulgas joogivee rajamise otstarbega puurkaevu rajamise soov. Seega on tegelikult selge, et vaidlusalusele kinnistule kavandatav tegevus on lisaks aiamaade rajamisele ka suurema mahuga hoonete rajamine, mis kujutab endast kinnistu kasutamist elamumaale omase sihtotstarbega ning mida kehtiv üldplaneering ette ei näe. Praegu on kinnistu sihtotstarve 100% maatulundusmaa. Kinnistu n-ö tükeldamise kaudu ja kavandatava tegevuse elluviimisel ei oleks kinnistu kasutamine aga praeguse otstarbega kooskõlas. Kohus nõustub, et sellisel juhul tuleb kogu kinnistul kavandatav tegevus planeerida detailsemalt ühes infrastruktuuride ja kommunikatsioonidega ning kohane on kinnistu tegevust kavandada detailplaneeringu menetluse kaudu. Seoses kavandatava tegevuse mõjuga on detailplaneeringu koostamine just sobilik protsess, kus saab juba varases staadiumis kaardistada erinevate osapoolte huvid ning nägemused kavandatavate ehitiste ja rajatise osas. Kohus nõustub iseenesest kaebajatega selles, et puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumise kaudu ei saa teostada järelevalvet potentsiaalse ebaseadusliku ehitustegevuse üle, kuid puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumine ei võrdu kohtu hinnangul ebaseadusliku ehitustegevuse kontrollimise ja järelevalve teostamisega. Järelevalve teostamiseks on omavalitsusel muud õiguslikud alused ja võimalused, sh riiklike järelevalvemeetmete rakendamise õigus. Olukorras, kus puurkaevu rajamise kavatsuse etapis on nii taotluse kui muude asjaolude põhjal KOV-ile nähtavad ja selgelt äratuntavad kinnistul kavandatavad tegelikud ja selgelt detailplaneerimist nõudvad edasised tegevused (kinnistu kasutamiseks andmine vähemalt 80 inimesele, selleks kinnistu jagamine, hoonestamine, teede rajamine ja selle vajadus, vee, sh joogivee tarbimine ja selleks trasside ehitamise vajadus, kanalisatsioon jms) ning kavandatava puurkaevu rajamine võib osutuda kolmandate isikute õiguste tõttu takistatuks (ei ole selge piiratud asjaõigused omandanud isikute õiguste ulatus ja kinnistu kasutamiseks vajalike kommunikatsioonide asukohad), siis saab vastustaja puurkaevu 12(13)

3-19-2011 asukoha kooskõlastamise etapis kooskõlastuse andmisest keelduda ning nõuda detailplaneeringu koostamist. Seejuures ei ole vastustaja väitnud, et detailplaneeringu kaudu puurkaevu rajamine ei oleks võimalik. Vastupidi, vastustaja on istungil selgitanud, et detailplaneering, millelt nähtuvad asjakohased kommunikatsioonid ning kinnistu jagamise kava, võimaldab määratleda ka puurkaevu asukoha ühes nõuetele vastava sanitaarkaitsealaga. Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et kaebajate taotletud puurkaevu asukoha kooskõlastamata jätmine on antud juhul EhS § 124 lg 2 sätestatud tingimustega kooskõlas ning korralduse tühistamiseks alused puuduvad. Menetluse läbiviimisel on õiguspäraselt lähtutud puurkaevu rajamise võimalikkusest ning kinnistu tegelikust kavandatud kasutusest, sh tegevuse mõjust, võimalike kasutajate arvust ja huvidest. Kohtu hinnangul on korraldus kooskõlas ka menetlusökonoomia põhimõttega (HMS § 5 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)

13(13)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.