AS-i Morrison Invest hagi GH vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06.05.2016.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1000 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i Morrison Invest apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): AS Morrison Invest (registrikood 10378065), tehinguline esindaja Raivo Salumäe Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): GH (isikukood XXXXXXXXX), tehinguline esindaja Marek Aunver
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 06.05.2016.a otsus jätta muutmata.
2.AS-i Morrison Invest apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Välja mõista AS-lt Morrison Invest GH kasuks apellatsioonimenetluse kulud summas 170 eurot.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt
1(7)
Tsiviilasi nr 2-15-113565 määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Eelnev menetlus
1.17.06.2015.a esitas hageja kohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostja vastu 680 euro nõudes. Kohus tegi 19.06.2015.a võlgnikule ettepaneku tasuda võlg ning menetluskulud. Võlgnik esitas 15.07.2015.a vastuväite. 19.08.2015.a määrusega andis kohtunikuabi avalduse üle Harju Maakohtule asja menetlemise jätkamiseks hagimenetluses. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
2.17.09.2015.a esitatud hagiavalduse kohaselt, mida hageja täpsustas 17.09.2015.a ja 04.11.2015.a, palus hageja mõista kostjalt välja 19.01.2015.a üürilepingust tuleneva põhivõlgnevuse 1434,57 eurot, viivise 677,40 eurot ja viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud (0,5% põhinõudest iga päeva eest) alates 03.11.2015.a kuni 757,17 euroni (viivised kokku põhinõude summa ulatuses 1434,57 euroni), juhul kui kohus käsitleb põhivõlgnevust üürivõlgnevusena nõudes (kahju korral hageja viivist ei nõua). Hagiavalduse kohaselt on hageja kostjaga sõlminud 19.01.2015.a Tallinnas Juhkentali tn 11 kinnistu omanikuna sellel asuva hoone 1A esimesel korrusel asuva garaaži (23 m2) osas äriruumide üürilepingu, leppides muuhulgas kokku kuu-üüri (p 3.3) 100 eurot (lisandub käibemaks) ja kommunaalkulude tasumise (p 3.4) ning tähtaja 18.01.2016.a. Üürilepingu lisaks oleva 19.01.2015.a ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktiga kohustus üürnik tasuma tema poolt tekitatud signalisatsiooni häiretest tingitud üürileandja kahjud, sh vastava valveteenuse kulu, ning tasuma eraldi elektrikasutuse eest ning üüritud kinnistul sõidukite peatumise eest. 31.03.2015.a e-kirjaga väitis kostja paljasõnaliselt, et temal ei ole mingit võimalust lepingulisi makseid maksta ja avaldas soovi leping lõpetada. Kiri on käsitletav lepingu ühepoolse lõpetamise avaldusena. Hageja sellega ei nõustunud ja jätkas lepinguliselt arvete esitamist, käsitledes kostja avaldust lepingu p 7.6.3 kohaselt teadaandena lepingu lõpetamise soovist, mille järgi leping lõpeb 6 kuu möödudes, s.o 30.09.2015.a. Hageja taotles põhinõude käsitlemist lisaks kostja üürivõlgnevusele alternatiivselt ka lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitisena. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda ning mõista kostjalt välja riigilõiv summas 275 eurot ja õigusabikulu kokku summas 650 eurot. Kostja vastuväited
3.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Vastavalt üürilepingu p-le 3.4 lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (üldelekter, signalisatsioon, valve, üldvesi, koristus, remont, prügivedu, halduskulud, hoolduskulud (elektrisüsteemide, signalisatsioon) 1,50 eurot/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (20%). See teeb kokku 41,40 eurot kuus (23m2 x 1,50 eurot x 20%). Sama punkti kohaselt kohustus üürnik eraldi tasuma elektri ja vee eest vastavalt arvesti näidule. Perioodil 19.01.2015.a – 31.03.2015.a tasus kostja hagejale 753,48 eurot. Pärast arve saamist veebruaris avastas kostja, et hageja rikub lepingu tingimusi ehk nõuab põhjendamatult tasumist kasutamata elektri eest. Kostja püüdis hagejalt saada selgitusi selle kohta, mille alusel hageja arvestab nii suurt kostjapoolset elektrikulu, kuid hageja ei suutnud esitada kostjale seaduslikke põhjendusi. Kuna hageja ei nõustunud arvestama elektrit lepingus sätestatud viisil, s.o vastavalt reaalselt tarbitud arvesti näitudele, siis kostja ütles lepingu erakorraliselt üles majanduslikel põhjustel alates 31.03.2015.a ja andis hagejale ülesütlemise vaidlustamiseks tähtaja 30 päeva ehk kuni 30.04.2015.a. Hageja ei ole ülesütlemist vaidlustanud ning jätkas kostjale alusetute üüri, kommunaal- ning viivisarvete esitamist. Kostja on seisukohal, et hagiavalduses märgitud alternatiivsed lepingulise kahju hüvitamise asjaolud
2(7)
Tsiviilasi nr 2-15-113565 on põhjendamata ja alusetud kuna kostja oli lõpetanud lepingu erakorraliselt vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 ja § 314 lg 1 sätestatule ja seega ei ole kostja lepingut rikkunud ja kohustatud hagejale lepingu rikkumisest tulenevat kahju hüvitama. Kostja luges üürilepingu ülesöelduks alates 31.03.2015.a. Hageja nõue välja mõista kostjalt viivis on samuti alusetu, kuna kostjal puudub võlgnevus hageja ees. Kostja palus menetluskulud jätta hageja kanda ning mõista hagejalt välja õigusabikulu summas 170 eurot. Esimese astme kohtu otsus
4.Harju Maakohus tegi 06.05.2016.a otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 19.01.2015.a üürilepingust tuleneva võlgnevuse summas 720,36 eurot, viivise 0,5% päevas 120,06 eurolt alates 06.04.2015.a kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte üle 120,06 euro, viivise 0,5% päevas 120,06 eurolt alates 06.05.2015.a kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte üle 120,06 euro, viivise 0,5% päevas 120,06 eurolt alates 06.06.2015.a kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte üle 120,06 euro, viivise 0,5% päevas 120,06 eurolt alates 06.07.2015.a kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte üle 120,06 euro, viivise 0,5% päevas 120,06 eurolt alates 06.08.2015.a kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte üle 120,06 euro, viivise 0,5% päevas 120,06 eurolt alates 06.09.2015.a kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte üle 120,06 euro. Kohus jättis hageja menetluskulud 50% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 50% ulatuses hageja kanda. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu kokku summas 462,50 eurot ja hagejalt kostja kasuks menetluskulu kokku summas 85 eurot, tasaarvestades hageja ja kostja vastastikused kohtuotsusega väljamõistetavad menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu summas 377,50 eurot. Otsuse kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et hageja ja kostja vahel on 19.01.2015.a sõlmitud äriruumide üürileping tähtajaga kuni 18.01.2016.a. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et 31.03.2015.a esitas kostja hagejale erakorralise ülesütlemise avalduse alates 31.03.2015.a ning seejärel lahkus kostja üüripinnalt. Pooled on erimeelt selles, kas kostja on öelnud poolte vahel sõlmitud äriruumide üürilepingu kehtivalt üles ning kas kostjal on kohustus tasuda üüri ja kommunaalmakseid ka kuus kuud pärast üürilepingu lõpetamise avalduse edastamist hagejale. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 7.6.2 järgi loetakse leping lõppenuks kui üks pool on teatanud teisele ette kuus kuud lepingu lõpetamise soovist. Kostja on hagejale edastanud 31.03.2015.a e-kirja, milles teatab, et seoses finantsilise olukorraga ei ole kostjal enam mingit võimalust maksta igakuiselt üüri ning fikseeritud summat ja samuti paigaldada elektriarvestit ning sellega seoses soovib kostja erakorraliselt lõpetada üürilepingu äriruumi (garaaži) Juhkentali 11 kohta 31.03.2015.a. Vaidlust ei ole poolte vahel selle üle, et üleandmisvastuvõtmise aktist tuleneb, et üüripinnal puudus elektriarvesti ning tasu elektrienergia eest ei sisaldu kommunaalteenuste lepingulises hinnas. Pooled on osundatud aktis kokku leppinud, et elektrikasutuse eest tuleb tasuda täiendavalt, lähtudes seadme võimsusest ning arvestades kasutust 24h ööpäevas, vastavalt AS Eesti Energia hinnakirjale. Seega ei saanud kostjale tulla üllatuslikult, et hageja nõuab viimaselt elektrienergia eest tasumist vastavalt AS-i Eesti Energia poolt kehtestatud hinnakirjale ning mitte vastavalt elektriarvestile. Sellest tulenevalt ei saanud kostja mitte teada, et üüripinnal puudus elektriarvesti, kuivõrd vaidlevad pooled on seda märkinud eelpool nimetatud üleandmis-vastuvõtmise aktis. Kostja tugines äriruumi üürilepingu lõpetamise avalduse esitamisel enda majandusliku olukorra muutumisele. Kohus leidis, et antud juhul ei ole kostja tõendanud enda majandusliku olukorra muutumist ning ei ole teinud usutavaks, et viimasel esines eriline huvi üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Seda enam olukorras, kus kohtule edastatud e-kirjadest nähtub, et tegelik põhjus üürilepingu ülesütlemiseks on asjaolu, et kostjale pole arusaadav talle esitatud
3(7)
Tsiviilasi nr 2-15-113565 kommunaalkulude ning elektrienergia arvestamise alused. Kohus leidis, et hagejal on olnud õigustatud ootus, et poolte vahel sõlmitud äriruumide üürileping kehtib selles märgitud tähtajani, s.o kuni 18.01.2016.a. Kostja tuginemine asjaolule, et kommunaalkulude tasu ületas üüri, ei ole antud juhul õige, kuivõrd hageja on kommunaalkulude tasu arvestanud vastavalt lepingu p 3.4 moodustades igakuiselt kogusummas 34,50 eurot (1,5 eurot x 23m2). Samuti on elektrienergia eest tasu arvestatud vastavalt kokkulepitule. Seega ei ole antud juhul kostja käsitlus erakorralise üürilepingu ülesütlemisest õige ning kostja 31.03.2015.a e-kirja tuleb käsitleda üürilepingu lõpetamise avaldusena kooskõlas lepingu p-ga 7.6.2. Sellest tulenevalt lõppes üürileping 30.09.2015.a. Kohus leidis, et kostjal on kohustus tasuda hagejale poolte vahel sõlmitud üürilepingu järgi üüri perioodi aprill 2015.a kuni september 2015.a eest, kuivõrd poolte vahel sõlmitud üürileping lõppes 30.09.2015.a. Poolte vahel sõlmitud äriruumide üürilepingust nähtub, et kostja poolt üüritava pinna suurus on 23 m2 ning ühe ruutmeetri hind 4,35 eurot kuus, seega on põhjendatud hageja nõue kostja vastu üürivõlgnevuse, summas 720,36 eurot (6 kuud x 100,05 eurot = 600,30 eurot + 20%) nõudes, mis on arvestatud perioodi aprill 2015.a kuni september 2015.a eest. Hageja nõue mõista kostjalt välja lisaks üürisummale ka kommunaalmaksed, sh elekter arvete nr 315215, 315270, 01062015/22, 01072015/22, 03082015/22, 01092015/22 ja 315558 alusel kokku summas 714,21 eurot, kohtu hinnangul rahuldamisele ei kuulu. Kohus leidis, et hageja ei ole käesoleval juhul tõendanud, et ta on neid kulutusi hagiavalduses märgitud perioodil kandnud ning nimetatud kulude nõudmine kostjalt ei ole kooskõlas VÕS § 296 lg-ga 3. Kuivõrd kohus rahuldas esitatud hagiavalduse osaliselt, korrigeeris kohus ka viivisenõuet. Kuivõrd kohus rahuldas osaliselt hageja primaarnõude, siis ei andnud kohus hinnangut hageja alternatiivsele nõudele kahju hüvitamiseks kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 8. Kohus leidis, et arvestades hagi osalist rahuldamist, tuli käesoleva tsiviilasja hageja menetluskulud 50 % ulatuses jätta kostja kanda ja kostja menetluskulud 50 % ulatuses hageja kanda. Kohus arvestas seejuures asjaoluga, et hagiavaldus rahuldati ligikaudu poole hageja rahalise nõude ulatuses. Kohus leidis, et hageja esindaja poolt õigusabikulude spetsifikatsioonis väljatoodud ajakulu ning menetlustoimingud vastavad tsiviilasja materjalidele ning kostja poolt kuulub hagejale hüvitamisele õigusabikulu summas 325 eurot (650 eurot x 50%). Kohus leidis, et kostja õigusabikulu summas 170 eurot on põhjendatud ning see vastab tsiviilasja materjalidele. Seega kuulub hageja poolt kostjale hüvitamisele õigusabikulu summas 85 eurot (170 eurot x 50%). Kohus tasaarvestas nõuded. Apellatsioonkaebus
5.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata põhinõude osas 500,44 euro ulatuses ja kõrvalnõude osas 499,56 euro ulatuses. Hageja ei vaidlustanud põhinõude rahuldamata jätmist 214,13 euro ulatuses ja viivise osas 215,01 euro ulatuses. Hageja palus vastavas proportsioonis mõista välja kostjalt ka täiendavad menetluskulud. Vaidlust ei ole, et kostja tarbis 2015.a veebruaris ja märtsis üüripinnal elektrit, mistõttu kuuluvad kohaldamisele üürilepingu lisas 2 kokkulepitud elektriarvestuse alused. Ka maakohus asus sellele seisukohale, mistõttu on arusaamatu 30.10.2015.a arve nr 315558 osas (251,68 eurot) haginõude kohtu poolt rahuldamata jäämine. Kohus ei ole seda põhjendanud. Hageja esitas lepingu lisale 2 vastava elektritasu arvestuse koos 02.11.2015.a hagiavalduse muudatusega ja sellest avaldub täiendava elektritasunõude põhjendatus. Ka kostja ei ole sellele arvestusele ja vastu vaielnud. Hageja leidis, et maakohus jättis ebaõigesti välja mõistmata lepingus kokku lepitud kommunaaltasu aprill – september kogusummas 248,76 eurot. Üürilepingu p-s 3.4 märgitud kulud ei ole seotud üüripinna kasutamisega, vaid tegu on
4(7)
Tsiviilasi nr 2-15-113565 kinnisvara üldiste kuludega, mida üürileandja peab tasuma ja vastavalt ka üürnik, olenemata kas üürnik pinda kasutab või mitte. Ühtlasi ei vaielnud kostja hagile selles suhtes vastu, mistõttu ei ole kohtul alust kommunaaltasu mitte välja mõista. Selle üle ei ole vaidlust olnud. Vaidluse korral pidanuks kostja esitama ka vastavate kulude üürileandja poolt kokkuhoiu asjaolud. Hageja ei vaidlustanud 01.04.2015.a arvega nr 315215 nõutud elektritasu välja mõistmata jätmist põhjusel, et see on arvestatud 2015.a aprillikuu eest ja hagejal puuduvad tõendid kostja poolt üüripinna kasutamise kohta pärast 31.03.2015.a. Eelpool esitatud põhinõude rahuldamata osas täiendaval välja mõistmisel kuulub tasumisele ka täiendav viivis 01.04.2015.a arve nr 315215 alusel 41,46 eurot, 01.05.2015.a arve nr 315270 alusel 41,46 eurot, 01.06.2015.a makseteatise nr 01062015/22 alusel 41,46 eurot, 01.07.2015.a makseteatise nr 01072015/22 alusel 41,46 eurot, 01.08.2015.a makseteatise nr 01082015/22 alusel 41,46 eurot, 01.09.2015.a makseteatise nr 01092015/22 alusel 41,46 eurot ja 30.10.2015.a arve nr 315558 alusel 250,80 eurot. Vastustaja seisukoht
6.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
7.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust vaidlustatud osas, st osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata ja osas, milles maakohus jättis kostjalt hageja kasuks menetluskulud osaliselt välja mõistmata. Osas, milles maakohus hagi rahuldas ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust kontrollida ei saa, sest selles osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud.
8.Käesoleva tsiviilasja raames esitas hageja kostja suhtes üürilepingust tuleneva tasu nõude, tuginedes sellele, et hageja ja kostja vahel oli üürileping, millest tulenes kostjale kohustus tasuda üüri, kõrvalkulude (kommunaalkulud) ja elektri tarbimise eest. Hageja tugines sellele, et kostja saatis hagejale 31.03.2015.a üürilepingu ülesütlemise teate, kuid hageja hinnangul üürileping 31.03.2015.a ülesütlemise tõttu ei lõppenud, sest kostjal ei olnud erakorraliseks ülesütlemiseks alust. Seetõttu leidis hageja, et üürileping kehtis edasi veel kuus kuud, sest lepingu kohaselt võis lepingu üles öelda, teatades sellest kuus kuud ette. Hageja nõudis selle perioodi eest üüri ja kommunaalkulude tasumist ning kahe, varasema perioodi osas esitatud elektri arve tasumist. Kostja vaidles hagile vastu, leides, et üürileping lõppes 31.03.2015.a. Kostja leidis, et tal oli erakorraliseks ülesütlemiseks alus, sest hageja esitas kostjale alusetuid elektri arveid, mida kostja ei suutnud tasuda.
9.Seega tuli kohtul asja lahendamisel hinnata, kas hageja ja kostja vaheline üürileping lõppes 31.03.2015.a või 30.09.2015.a. Ringkonnakohus leiab, et hageja ja kostja vaheline üürileping lõppes 31.03.2015.a, nagu leidis kostja. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel lõppemine eeldab seda, et lepingut ülesütlev pool teeks vastaspoolele ülesütlemisavalduse, mille peab vastaspool kätte saama. Samuti peab erakorraliseks ülesütlemiseks olema õiguslik alus. Hageja väitis, et ta sai aru, et kostja soovis üürilepingut erakorraliselt üles öelda põhjusel, et kostja ei suuda oma majandusliku olukorra tõttu üüri ja kõrvalkulude eest tasuda. Hageja leidis, et see ei saa olla üürilepingu erakorralise ülesütlemise alus. Maakohus nõustus selles küsimuses hagejaga. Kuna hageja vaidlustab hagi osalist rahuldamata jätmist, tuleb ringkonnakohtul hagi täiendava rahuldamise üle otsustamisel hinnata kõiki kostja vastuväiteid, sh ka maakohtus esitatud vastuväiteid.
5(7)
Tsiviilasi nr 2-15-113565
10.Ringkonnakohus leiab, et kostja poolt esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldust tuleb mõista selliselt, et kostja tugines üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel mitte sellele, et ta ei suuda üüri maksta, vaid sellele, et hageja on esitanud kostjale alusetuid ja arusaamatuid arveid elektri eest, mida kostja ei suuda tasuda. Kuigi hageja esitas hagiavalduse lisana üksnes selle ekirja, milles kostja lepingu lõpetamisest teatas, eelnes sellele e- kirjale pikem pooltevaheline kirjavahetus (vt t lk 71 jj). Sealt nähtub, et kostja väljendas arusaamatust ja rahulolematust ning mittenõustumist sellega, et temalt sedavõrd palju elektri eest tasu nõutakse. Ka selles e- kirjas, milles kostja hagejale lepingu lõpetamisest teatas, märkis kostja, et tal ei ole võimalik paigaldada elektri arvestit. Nendel asjaoludel leiab ringkonnakohus, et hageja pidi 18-aastase mittejuristi ülesütlemisest ja sellele eelnenud kirjavahetusest aru saama, et kostja soovis lepingu erakorraliselt üles öelda põhjusel, et hageja nõudis kostjalt elektri eest tasumist ja kostja ei olnud sellega nõus.
11.Järgnevalt hindab ringkonnakohus, kas hagejal oli õigus nõuda kostjalt elektri eest tasumist sellisel viisil nagu hageja seda tegi. Hageja nõudis kostjalt elektrienergia eest tasumist sellisest arvestusest lähtuvalt, et üüritud garaažis oli väidetavalt üks elektriradiaator võimsusega 2kWh ja kolm laadijat võimsusega 3x0,3kWh. Hageja leidis, et tal on õigus nõuda elektri eest tasumist selliselt, et kõikide nende seadmete maksimaalne tarbimisvõimsus korrutatakse läbi ajaga, lähtudes sellest, et kõik seadmed on täisvõimsusega töös 24 tundi ööpäevas ja 7 päeva nädalas. Selline elektrienergia eest tasumise kord ei tulene pooltevahelisest üürilepingust. Hageja tugines sellele, et tal on sellisel alusel õigus elektrienergia tarbimise eest tasu küsida seetõttu, et hageja ja kostja allkirjastasid 19.01.2015.a üüritud ruumi üleandmise akti, milles on nimetatud elektri seadmed üles loetletud ja selline elektrienergia eest tasu arvestamise kord on aktis kirjas (vt t lk 23). Hageja tugines ka sellele, et kostja on sellisele aktile alla kirjutanud.
12.Järgnevalt hindab ringkonnakohus, kas selline elektrienergia eest tasumise kohustus saab kehtida. Vastava üürilepingu eseme üleandmise akti koostas hageja. Sellel on märgitud, et see on lisa üürilepingule. Tegemist on eelnevalt välja töötatud tingimustega dokumendiga, millel täideti üksnes lüngad. Seega on tegemist tüüptingimusi sisaldava kokkuleppega VÕS § 35 tähenduses. Käesoleval juhul sõltub hagi rahuldamine sellest, kas kostjal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. See sõltub sellest, kas hagejal oli õigus nõuda elektrienergia eest tasumist sellisel viisil nagu hageja seda tegi. Hageja õigus nõuda elektrienergia eest konkreetsel viisil tasumist, tuleneb tüüptingimusest. Juhul, kui hagi rahuldamine sõltub tüüptingimuse kohaldamisest, tuleb kohtul kontrollida tüüptingimuse kehtivust ametiülesande korras, st sõltumata sellest, kas pooled tüüptingimuse mittekehtivusele tuginevad.
13.Eespool asus kohus seisukohale, et üleandmise aktis sisalduv tingimus, mille kohaselt elektrikasutuse eest tuleb tasuda täiendavalt, lähtudes seadme võimsusest ning arvestades kasutust 24 tundi ööpäevas, vastavalt AS Eesti Enegia hinnakirjale, on tüüptingimus, mida kasutas hageja kostja suhtes. VÕS § 37 lg 3 kohaselt ei loeta lepingu osaks tüüptingimust, mille sisu, väljendusviis või esituslaad on niivõrd ebatavaline või arusaamatu, et teine lepingupool ei võinud selle tingimuse olemasolu lepingus mõistlikkuse põhimõttest lähtudes oodata või seda tingimust olulise pingutuseta mõista. Ringkonnakohus leiab, et VÕS § 37 lg-st 3 tulenevalt ei saa vastavat tingimust lugeda hageja ja kostja vahelise üürilepingu osaks. Tingimus ei sisaldunud mitte üürilepingus, vaid üürilepingu täitmise raames sõlmitud üleandmise aktis. See, et seoses ruumi üürimisega koostatakse ruumi üleandmise akt, on tavaline. Kuid tavapäraselt lepitakse üürilepingu tingimused kokku üürilepingus ja mitte selles aktis, mis koostatakse lepingu eseme üleandmise kohta. Tavapäraselt, kui üürileandja esitab üürnikule allkirjastamiseks akti, mille pealkiri on „Üleandmis- vastuvõtmise akt“, ei pea mõistlik üürnik
6(7)
Tsiviilasi nr 2-15-113565 eeldama, et üürileandja üritab sellesse akti lisada veel täiendavaid tingimusi, mille alusel peab üürnik üürileandjale üürilepingus ettenähtule lisaks veel täiendavalt raha maksma. Veelgi enam, üleandmise- vastuvõtmise aktis sätestatud elektri eest tasumise kohustus on üürileandjale väga soodne ja erineb olulisel määral tavapärasest elektritarbimisest. Tavapäraselt ei tööta elektriseadmed kogu aeg täisvõimsusel. Seega, sätestades ebatavalise sisuga raha maksmise kohustust ettenägeva lause ruumi üleandmise akti teksti sees, muust tekstist eraldamata viisil ja tehes seda mitte üürilepingus, vaid dokumendis, mille eesmärk on tavapäraselt ruumi üleandmise fakti määratlemine, kasutas hageja kostja suhtes üllatustingimust VÕS § 37 lg 3 tähenduses, mis seetõttu ei muutunud üürilepingu osaks. Kuigi tüüptingimuste regulatsiooni kohaselt ei ole määrav see, kas konkreetne lepingupartner tingimust mõistis või mitte, nähtub käesoleva tsiviilasja materjalidest, et konkreetne tingimus oli ka konkreetse kostja jaoks üllatuslik. Kostja poolt kohtule esitatud e- kirjavahetusest nähtub, et kostja ei mõistnud, miks ja mis metoodika alusel tema käest sedavõrd suuri elektritasusid nõuti. Kostja pöördus korduvalt vastavate küsimustega hageja poole. Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et hagejal ei olnud õigust nõuda kostjalt elektrienergia eest tasumist viisil nagu see oli üleandmise aktis sätestatud.
14.Olukorras, kus hageja esitas kostjale elektriarveid üllatusliku tüüptingimuse alusel, mis ei olnud muutunud lepingu osaks, oli kostjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Lepingu erakorralisele ülesütlemisele eelnevalt pöördus kostja korduvalt e- kirja teel hageja poole, väljendades rahulolematust elektriarvete osas ja esitades küsimusi selle kohta, mis alusel ja mis metoodika järgi on talle selliseid arveid esitatud. Olukorras, kus üürileandja esitab üürnikule ebaseaduslikke eletriarveid, mille suurus jääb üüriga samasse suurusjärku ja olukorras, kus üürileandja ei ole nõus üürniku korduvate pöördumiste peale arveid korrigeerima, tekib ringkonnakohtu hinnangul üürnikul õigus üürileping üles öelda. Kuigi üürnik oleks võinud ka jätta alusetud elektriarved tasumata ja paluda, et hageja pöörduks üürniku suhtes soovi korral kohtusse, ei pea mõistlik üürnik sellisel viisil käituma. Mõistliku üürniku huvi on olla sellises üürisuhtes, kus esitatakse seaduslikke arveid ja nõutakse üksnes seaduslike arvete tasumist. Mõistlikul üürnikul on arvestatav ja kaalukas huvi vabaneda sellise üürilepingu täitmisest, mille raames esitatakse selliseid arveid, mis tasumisele ei kuulu. Üürniku huvi ei ole vaielda selle üle, kas arved, milles üürilepingus kokku ei lepitud, ikkagi on seaduslikud või mitte. 23m2 suuruse garaaži üürileping kaotaks sellise üürilepingu täitmise puhul oma mõtte.
15.Eespool toodust tulenevalt asub ringkonnakohus seisukohale, et kostjal oli õigus 31.03.2015.a üürileping üles öelda ja üürileping on ülesütlemise tõttu lõppenud. Samadel põhjustel ei olnud üürileandjal õigust nõuda ka tasu elektrienergia eest aktis näidatud viisil. Kuna maakohus rahuldas hagi enam kui 720-eurose põhivõla osas, lisaks ka viisisenõude osas, ei ole täiendavalt alust kostjalt hageja kasuks raha välja mõista. Samuti ei ole alust muuta hageja kasuks maakohtu poolt kindlaks määratud menetluskulude jaotust ega mõista kostjalt hageja kasuks välja täiendavaid hageja menetluskulusid. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja kanda. Kostja palus hagejalt välja mõista apellatsioonimenetluse kulu summas 170 eurot. Kulu seisneb selles, et kostja esindaja tegi apellatsioonimenetluses 2 tundi tööd, tunnihinnaga 85 eurot tunni eest. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole töömaht ega töötunni hind ülepaisutatult suur. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista apellatsioonimenetluse kulu summas 170 eurot.
Ulvi Loonurm (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
Imbi Sidok-Toomsalu (allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.