Kostja: Xxxx(isikukood xxxx, elukoht xxxx; e-post xxxx) Kostja lepinguline esindaja: Erkki [email protected]; [email protected]) Asja läbivaatamine
Evart
(e-post
Kohtuistungil 17. oktoobril 2016. a
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata OÜ Xxxxhagi Xxxxvastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks. Menetluskulude jaotus
2.Menetluskulud jätta täies ulatuses OÜ Xxxxkanda.
3.Välja mõista OÜ-lt Xxxxmenetluskulud summas 700 (seitsesada) eurot Xxxxkasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue 1.Kohtule 02.02.2016. a esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmis XxxxOÜ 07.03.2013. a Maaklerilepingu Xxxx. Lepingu eesmärgiks oli maatüki müük aadressil Xxxx. Maakler Xxxx vastavalt Maaklerilepingu punktile 2.1.2. reklaamis objekti ja korraldas objekti tutvustuse
võimalikele ostjatele. Xxxxelas tol ajal välismaal. 04.11. 2015 a. Xxxxteatas maaklerile telefoni teel, et maatükk on müüdud. Ütles, et ostja on leidnud maakleri reklaami, kus oli märgitud maatüki katastri number, uuris kes on omanik, leidis tema kontaktandmed ja helistas otse omanikule. Xxxxja maatüki ostja - Xxxxleppisid omavahel kokku ja ostu-müügi leping oli vormistatud maakleri selja taga. Xxxxotsustas petta maaklerit. Tema arvates maakleri töö ei maksa midagi. Väljavõttes kinnistusraamatust on näha, et uue maatüki omaniku andmed on sisse kantud 30.10.2015 a. Vastavalt Maaklerilepingu punktile 4.1. Müüa kohustub tasuma maaklerile maakleritasu suuruses 1500 EUR. Xxxx rikkus Maaklerilepingu punkti 2.2.2., kus on öeldud, et Müüa kohustub mitte müüma objekti Lepingu kehtivuse ajal iseseisvalt ilma maakleri osavõtuta, kasutades maaklerilt saadud informatsiooni. Seoses Maaklerilepingu punkti 2.2.2. rikkumisega maakleril on õigus vastavalt punktile 5.1. nõuda lepptrahvi tasumist summas 1500 EUR. 04.11.2015 a. saatsime Xxxxe-mailile kirja, kus andsime aega maksta maakleritasu hiljemalt 06.11.2015 a. Kostja ei ole kirjale vastanud Vastavalt maaklerilepingu punktile 4.5. maakleril on õigus nõuda müüjalt viivise tasumist. Hageja palub kostjalt välja mõista maakleritasu 1 500 eurot, sissenõutavaks muutunud viisis 210 eurot ja lisanduv viivis TsMS § 367 alusel Kostja vastus
2.Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kuivõrd hageja on esitanud kohtule valesid väiteid hagi aluseks olevate asjaolude kohta, selgitab kostja esmalt vaidluse aluseks olevaid asjaolusid. Õige on hageja väide ja kostja ei vaidle vastu, et 07.03.2013 a. sõlmisid hageja ja kostja maaklerlepingu, millega hageja andis kostjale õiguse müüa maaklerilepingus toodud tingimustel ja korras hagejale kuuluud kinnisasja aadressil xxxx, katastritunnusega xxxx, suurusega 674 m2, registriosa numbriga xxxx (edaspidi: „kinnisasi“). Hageja selgitab siinkohal, et olenemata asjaolust, et poolte vahel oli sõlmitud maaklerleping, ei ole käesoleval juhul hagejal õigust kostja käest maaklertasu nõuda, sest maaklertasu nõude eeldused on täitmata. Käesolevas vaidluses sõlmiti 30.10.2015 a. kostja ja Xxxxvahel kinnisasja Xxxxnotariaalne kinnistu müügileping ja asjaõigusleping nr 2306 (edaspidi: „Notariaalne Leping“), millega Xxxxsai Xxxxkinnisasja omanikuks. Kostja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et Notariaalne Leping ei sõlmitud mitte hageja tegevuse ja panuse tulemusena, vaid tänu ostja enda tegevusele. Vastavalt Xxxx22.02.2016 a. selgituste kohaselt sai Xxxx teada kinnisasja Xxxx müügist kinnisvaraportaali kv.ee vahendusel. Küsimusele, et kelle poole pöördus Xxxx seoses Xxxx ostuhuviga, selgitab ta, et: „ Alguses pöördusin kuulutuses oleva maakleri (loe hageja) poole. Helistasin talle mitu korda, kuid ta ei vastanud mu kõnedele. Saatsin talle ka kv.ee portaalist mitu kirja, et olen sellest kinnistutest huvitatud, kuid ta ei vastanud mu kirjadele. Lõpuks otsisin kinnistusraamatust üles Xxxx maatüki omaniku kontaktid ning helistasin otse omanikule.“ Vastavalt 22.02.2016 a. Xxxx selgitustele, kinnitab ta, et hageja esindaja maakler Xxxx ei käinud talle Xxxx kinnistust näitamas ning et kõik kinnistu müümisega seonduvad ettevalmistused tegi kostja ise, kes käis kinnistut Xxxx tutvustamas, pani paika notari aja, ning edastas informatsiooni Notariaalse Lepingu tingimuste kohta notarile. Seega leiab tõendamist käesolevas menetluses asjaolu, et maakler Xxxx ei ole vahendanud 30.10.2015 a. sõlmitud Xxxx Notariaalset Lepingut, ega osundanud selle sõlmimise võimalusele. Antud juhul puudub kostja hinnangul maakleril maaklertasu nõude õigus, sest maakler ei ole näidanud Xxxx kõnealust kinnisasja, pole edastanud informatsiooni notaril ning pole osalenud Notariaalse Lepingu sõlmimise juures. Kostja hinnangul üksnes kuulutuse kinnisvaraportaali ülespanek, ei anna maaklerile õigust maaklertasule. Kostja on seisukohal, et maaklertasu saamiseks oleks pidanud hageja esindajana töötav maakler Xxxx olema ise ka seotud kõnealuse kinnisasja Notariaalse Lepingu sõlmisega ning osutama vahendustegevust.
Kostja on seisukohal, et hagejal puudub õigus maakleritasule, sest esiteks ei leidnud hageja ostjat, teiseks ei ole ta osutanud vahendustegevust ning kolmandaks puudub põhjuslik seoses Notariaalse lepingu sõlmimise ja maakleri tegevuse vahel. Vastavalt 07.03.2015 a. sõlmitud Maaklerlepingu p-le 2.1.4 kohustus hageja broneerima notaribüroos aja Müügilepingu sõlmimiseks, samuti korraldama Müügilepingu sõlmimiseks vajalike dokumentide ja informatsiooni edastamise notaribüroole (loe vahendustegevus). Antud juhul ei ole maakler osutanud isegi vahendustegevust. Maakleri tegevus ei ole antud juhul kuidagi seotud poolte vahel 07.03.2013 a sõlmitud maaklerlepingu objektiks oleva maatükki aadressil Xxxx omanikuvahetusega. Maakleri tegevus seisneb tegevusetuses, seega oli tema roll passiivne. Kohtu põhjendused
3.Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja esindaja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele.
4.VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 8 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 11 lg 1 kohaselt võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi.
5.Poolte vahel puudub vaidlus, et XxxxOÜ ja Xxxx sõlmisid 07.03.2013. a maaklerilepingu, mille eesmärgiks oli kinnistu müük aadressil Xxxx (tl 33). Maaklerlepingu täitmiseks sisestas maakler Xxxx müüdava kinnistu andmed kinnisvara portaali www.kv.ee. (tlk 47, 61, 119). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale maakleritasu nimetatud tegevuse eest. Kostja hinnangul ei ole tal maakleritasu maksmise kohustust, kuivõrd antud juhul ei viinud maakleri tegevus kinnistu müügilepingu sõlmimiseni. Maakler ei vastanud Xxxx kinnistu ostnud Xxxx telefonikõnedele ega kirjadele, mistõttu pöördus Xxxxotse müüja, s.o. kostja poole. Xxxx poolt sõlmitud xxxx notariaalse müügilepingu sõlmimisega seonduvalt ei sooritanud hageja ühtegi lepingu punktides 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5. nimetatud tegevustest (tl 47, 74).
6.VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Hageja esitas 04.11.2015. a kostjale lepingu p 4.1. alusel maakleritasu arve. Hageja hinnangul rikkus kostja lepingut sellega, et ostja ilmumisel ei teatanud võimalikust ostjast maaklerile, kes oleks saanud siis kõik vajalikud toimingud lõpuni viia (tl 39, 66, 67). Hageja hinnangul tuleneb kostja teavitamiskohustus lepingu punktidest 2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.5 (tl 120). Kohtule on esitatud maaklerileping, mille 2.2.1. kohaselt müüja kohustub mitte sõlmima teiste juriidiliste ega füüsiliste isikutega kokkuleppeid objekti müügi vahendamiseks. Vaidlusaluse lepingu p 2.2.2. järgi müüja kohustub mitte müüma objekti lepingu kehtivuse ajal iseseisvalt ilma maakleri osavõtuta, kasutades maaklerilt saadud informatsiooni ning lepingu p 2.2.5. järgi müüja kohustub informeerima maaklerit kõigust objekti puudustest, s.h. varjatud puudustest (tl 34). Kohtu hinnangul ei tulene vaidlusalusest lepingust kostjale teavitamiskohustust olukorras, kus võimalik ostja on pöördunud müüja poole internetist ja kinnistusraamatust saadud informatsiooni alusel. Kohtule on esitatud kinnistu ostja Xxxx selgitus, mille kohaselt helistas ta korduvalt kuid edutult maaklerile, kes ei vastanud telefonikõnedele. Samuti saatis Xxxx maaklerile KV.ee portaalist mitu kirja, kuid maakler ei vastanud kirjadele. Kinnistut näitas ostjale Xxxx, kes broneeris ka notari aja ja edastas notarile informatsiooni ostu- müügilepingu tingimuste kohta (tl 53).
7.Maaklerileping, olles üks teenuse asutamise lepinguid, on käsunduslepingu tüüpi leping. Käsunditäitjaiks on maakler, kelle põhikohustuseks on vahendada käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutada sellisele võimalusele. Vahendamine tähendab lepingu sõlmimiseks käsundiandja ja kolmanda isiku kokkuviimist, samuti lepingu sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemist, nagu näiteks lepingu projekti ettevalmistamist, eelläbirääkimiste pidamise korraldamist, vajalike dokumentide ja informatsiooni hankimist jms. (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2009, lk 103, p 3.1.). Kohtu hinnangul ei ole maakler Xxxx käesoleval juhul teostanud ühtegi eelnimetatud toimingutest. Maakleril on VÕS § 664 lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Ka kohtuasjas nr 3-2-1-72-08 on Riigikohus 23.09.2008.a kohtuotsuses leidnud, et maakleritasu saamise eelduseks on maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Kohus on seisukohal, et müüdava kinnistu andmete kinnisvara portaali sisestamine ei ole maaklerilepingu korrektne täitmine, mis annaks õiguse nõuda maakleritasu.
8.TsMS § 230 lg 1 alusel kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohtu hinnangul on hageja väited selle kohta, et tema on maaklerilepingu täitnud ning kostja maaklerit pettes maaklerilepingut rikkunud, paljasõnalised ja vastuolus käesolevas menetluses kogutud tõenditega. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, millest nähtuks maakleri aktiivne tegutsemine vaidlusaluse kinnistu müümisel või võimalikele ostjatele tutvustamisel. Maakleri tegevusetus (s.o. ostja telefonikõnedele ja e-kirjadele vastamata jätmine) on käesoleval juhul põhjustanud olukorra, kus tehing toimus ostja enda aktiivse tegutsemise tulemusel (tl 74). Hagejal ei ole eeltoodust tulenevalt maakleritasu saamise õigust. Kuivõrd rahuldamata jääb esitatud põhinõue, ei ole õiguslikult põhjendatud ka hageja poolt esitatud kõrvalnõuded. Menetluskulud
9.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 alusel maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
10.Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulud kokku summas 700 eurot, millest 150 eurot moodustab kohtuistungil osalemise kulu (tl 128). Menetluskulude nimekirjadest nähtub, et kostja kasutas esindaja teenust kokku 11 tundi. Kostja kasutas esindaja teenust hagiavaldusele vastuse ja täiendava seisukohta koostamiseks, istungiks ettevalmistamiseks ja istungil osalemiseks. Kostja esindaja toimingute kestvuse loeb kohus põhjendatuks ning tsiviilasja keerukusega kooskõlas olevaks.
11.Riigikohus on 13.11.2013.a määruses kohtuasjas nr 3-2-1-115-13 asunud seisukohale, et lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud.
12.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja esindaja osutanud kostjale õigusabiteenust keskmise tunnihinnaga 75 eurot. Kohus on seisukohal, et keskmine tasu õigusteenuse eest summas 75 eurot ei ületa õigusabituru keskmist ning kohtute poolt mõistlikuks peetud tunnihinda. Riigikohtu lahendist nr 3-1-1-66-12 tulenevalt võib mõistliku suurusega õigusabi tunnihinnaks lugeda 110.00 eurot (lisandub käibemaks). Üldjuhul ei saa põhjendatuks ja
vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.
13.Eeltoodust tulenevalt on kostja põhjendatud menetluskulud kokku summas 700 eurot. Nimetatud summa tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.
/allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.