OÜ Heidomer kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 02.02.2017 kasutusloa nr 1712371/01727 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Heidomer, esindaja v.adv Enno Heringson Vastustaja – Tallinna linn Kolmas isik – OÜ Riigiressursside Keskus
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 05.05.2017 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
OÜ Heidomeri määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Rahuldada OÜ Heidomer määruskaebus ning tühistada Tallinna Halduskohtu 5. mai 2017 määrus haldusasjas nr 3-17-471.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 121 lg 4; § 235 lg-d 1 ja 3).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 02.02.2017 kasutusloa nr 1712371/01727 lao- ja tootmishoone kasutuselevõtuks aadressil Tallinn, Liivalao tn 14. Kasutusloa märkustes on välja toodud, et kinnistu omanikul tuleb tagada detailplaneeringu kohane juurdepääs Liivalao tn 10 ja Liivalao tn 12 kinnistutele ning sõlmida vastav servituudileping Liivalao tn 10 ja Liivalao tn 12 kinnistute kasuks kahe aasta jooksul kasutusloa väljastamisest.
2.OÜ Heidomer esitas Tallinna Halduskohtule 01.03.2017 kaebuse nõudega tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) 02.02.2017 väljastatud kasutusluba nr 1712371/01727. Kasutusluba väljastati OÜ-le Riigiressursside Keskus kuuluva lao- ja
3-17-471 tootmishoone kasutuselevõtuks. Tallinna Linnavalitsuse 26.02.1999 korraldusega nr 1442 seati Liivalao 14 kinnisasja ostueesõigusega erastamisel kohustus tagada juurdepääs muu hulgas kaebajale kuuluvale Liivalao 10 (endine aadress Kalmistu tee 26b) kinnistule ja selline kohustus sisaldub ka Liivalao 14 kinnistut puudutavas Kalmistu tee 26e ja 26f kinnistute ning külgneva maa-ala detailplaneeringus. Samuti on 26.01.2016 väljastatud Kalmistu tee 26e ehitusloale märgitud, et kasutusloa taotlemise ajaks peavad detailplaneeringukohased servituudi lepingud olema sõlmitud. Kaebaja ja Liivalao 14 omaniku vahel ei ole tänaseni sõlmitud servituudi lepinguid, mistõttu TLPA väljastas 02.02.2017 Liivalao 14 hoonele kasutusloa vastuolus kehtiva õigusega ja see tuleb tühistada. Kaebaja õigusi rikub asjaolu, et kasutusloaga anti OÜ-le Riigiressursside Keskus põhjendamatult kaheaastane tähtaeg servituudilepingute sõlmimiseks. Lisaks on kasutusluba õigusvastane ka seetõttu, et Liivalao 14 ehitatud sadeveekanalisatsioon ei vasta nõuetele (äravoolurenn on kaebaja kinnistule planeeritust 60 cm lähemal ja restrenni asemel on vaid 30 mm laiusega pilurenn). Sellest tulenevalt esineb tõsine oht, et see ei juhi ära vajalikku hulka sadevett, mis päädib sadevee kogunemisega kaebaja kinnistule ning selle voolamisega vastu kaebaja hoone vundamenti ja garaaži autode remondikanalisse.
Tallinna Halduskohus tagastas 05.05.2017 määrusega OÜ Heidomer kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 ja osaliselt § 121 lg 2 p 2 alusel läbivaatamatult. Hoone kasutamisloa vaidlustamise menetluses ei ole võimalik saavutada kaebaja eesmärki kinnistule juurdepääsu võimaldavate servituudilepingute sõlmimiseks kaebaja soovitud tingimustel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 9 lg 1, § 11 lg 1 ja § 99 lg 2 kohaselt kuulub juurdepääsu ja selle kasutamise tasu vaidlus Harju Maakohtu pädevusse. HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda üksnes oma õiguste kaitseks ja kaebaja on viidanud, et kasutusloa väljastamine rikub tema õigusi seeläbi, et ettenähtud servituudi leping on sõlmimata ja Liivalao 14 sadeveekanalisatsioon ei vasta nõuetele (kaugus kaebaja kinnistust ning restkaevu asemel rennkanali kasutamine). Kasutusloa vaidlustamiseks peaks Liivalao 14 lao- ja tööstushoone kasutamisest tulenema kaebajale kahjulikke mõjutusi, kuid väidetav märkimisväärselt suur sadevee sattumise tõenäosus kaebaja hoonesse ei too iseenesest kaasa kaebeõigust. Kasutusloa andmine võib rikkuda naabri õigusi kui hoone ei vasta ehitusprojektile, kuid kaebaja väited on praegusel juhul vaid oletuslikud ja õiguste riive on hüpoteetiline. Kaebaja ei väida, et sadevesi oleks naaberkinnistult üle pilurenni tema kinnistule või hoonesse valgunud või et kolmas isik ei oleks teostanud renni pidevat hoolitsust ja puhastamist, mis oleks kaasa toonud sadevee sattumise kaebaja hoonesse. Kaebuse lisaks olevas inseneri arvamuse kokkuvõttes on leitud, et sadevee ärajuhtimise küsimus on komplitseeritud ja renni sobivuse küsimus ei peegelda tegelikke probleeme. OÜ-l Heidomer puudub kaebeõigus, sest isegi sadeveekanalisatsiooni tehniliste andmete erinemisel ehitusprojektis määratust ei riiva see kaebaja subjektiivseid õigusi.
4.OÜ Heidomer esitas 17.05.2017 määruskaebuse halduskohtu määruse tühistamiseks. Tallinna Halduskohus ei pidanud 01.06.2017 põhjendatuks määruskaebust ise rahuldada ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
2(5)
3-17-471
5.OÜ Heidomer palub määruskaebuses halduskohtu 05.05.2017 määrus tühistada. OÜ Heidomer kaebus haldusakti täitmise nõudmisel ei ole OÜ Riigiressursside Keskuse survestamine eesmärgiga sundida kolmandat isikut kaebajaga servituudilepingu sõlmimise eesmärgil soodsamatesse läbirääkimistesse astuma. Kaebaja kaugem eesmärk on servituudi saamise õiguse realiseerimine, kuid käesolevas haldusasjas on eesmärk õigusvastase haldusakti tühistamine. Haldusorgan seadis ehitusloaga OÜ-le Riigiressursside Keskus kõrvaltingimuse servituudide seadmiseks enne kasutusloa väljastamist ja kaebaja õigusi on rikutud sellega, et kõrvaltingimust ei ole täidetud. Tühistamiskaebus on seega asjakohane nõude liik. Menetlusökonoomia seisukohast on võimalik, et kaebuse rahuldamise korral nõustub kolmas isik mõistlikel tingimustel servituudi seadmisega ja puudub vajadus tsiviilkohtu poole pöörduda. Kasutusluba on väljastatud hoonele, kuid kuna ehitusprojekt hõlmas ka sadeveekanalisatsiooni lahenduse, siis on sellega seonduvad väited asjakohased ja kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumiseks piisab sellest lähtuvast kahjulikust mõjust. Ohtu isiku varale võib kõrvaldada enne selle realiseerumist ning kui ehitis ei vasta projektile, siis ei tohi sellele kasutusluba väljastada.
6.Tallinna linn palub kirjalikus vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Haldusakti tühistamine ei saa olla eesmärk omaette ja kui kaebaja soovib teatava sisuga servituudilepingute sõlmimist, siis tuleb juurdepääsutee määramiseks pöörduda tsiviilkohtusse. Kaebaja väited selle kohta, et sadeveekanalisatsioon ei vasta nõuetele, on paljasõnalised ja ei loo kaebajale iseenesest kaebeõigust.
7.OÜ Riigiressursside Keskus palub kirjalikus vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. OÜ Heidomer kaebus on ajendatud kiusust ja sadeveekanalisatsiooni mittevastavus projektile on otsitud põhjus, Sadeveekanalisatsioon on ehitatud kõiki norme järgides ja võrreldes eelprojektiga sadeveerenni liigutamine 0,6 m võrra on toimunud OÜ Riigiressursside Keskuse kinnistu piires ning vastavad muudatused on tehtud projektdokumentatsioonis. OÜ Heidomer ei ole kasutusloa adressaat ja see ei puuduta kuidagi tema õigusi, mida halduskohtus kaitsta. OÜ-l Heidomer ei ole seadusega ettenähtud järelevalve õigust ja pädevust ehitiste projektile vastavuse hindamiseks. Kui kaebaja leiab, et kohalik omavalitsus ei ole täitnud ehitusseadustiku § 51 lg-s 1 sätestatud kohustust, siis on tal võimalus pöörduda maavanema poole. Isegi kui sadeveekanalisatsiooni tõttu peaks tekkima kahju või selle reaalne oht, siis tuleb seda lahendada tsiviilasja raames kui ohtliku ehitise omaniku hagi AÕS § 144 ja võlaõigusseaduse § 1058 alusel. Sadeveekanalisatsioon ja hoone on füüsiliselt valmis ja kasutusloa kehtetuks tunnistamine seda ei muuda. Eeltoodu ei aita kaitsta kaebaja õigusi.
8.OÜ Heidomer esitas 22.06.2017 täiendavate tõenditena fotod, mis näitavad, et 20.06.2017 hommikul toimunud vihmasaju ajal ei taganud rajatud sadeveekanalisatsioon ja pilurennid vihmavee äravoolu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.TsMS § 475 lg 1 p 131 sätestab, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjad kuuluvad lahendamisele hagita menetluses. Halduskohus on õigesti selgitanud, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu seadmise ja selle kasutamise tasu vaidlus kuulub maakohtu pädevusse. Seega ei ole haldusasjas esitatud kaebuse seisukohalt asjakohased väited ja selgitused selle kohta, millistel tingimustel OÜ Heidomer juurdepääsutee määramist ja
3(5)
3-17-471 reaalservituudi kehtestamist soovib. Eeltoodule vaatamata ei ole põhjust pidada kaebust perspektiivituks.
10.Ehitusseadustiku (EhS) § 50 lg 1 esimene lause sätestab, et kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. HMS § 53 lg 1 p 2 kohaselt on haldusakti kõrvaltingimus haldusakti põhiregulatsiooniga seotud lisakohustus. HMS § 53 lg 2 p 3 kohaselt võib haldusaktile kehtestada kõrvaltingimuse kui haldusakti andmine tuleb otsustada kaalutlusõiguse alusel. Kasutusloa andmisel peab ehitusjärelevalve organ kontrollima ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, vaid hindama ka seda, kas ehitise kasutamine kavandatud otstarbel on vastuolus muude õigusnormidega. Ehitis ei vasta nõuetele, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi (vt Riigikohtu 20.10.2005 otsus nr 3-3-1-34-05, p 8; 10.10.2003 otsus nr 3-3-1-62-03). Vaidlus puudub selles, et TLPA 26.01.2016 ehitusloa nr 1612219/00670 märkustes oli kõrvaltingimusena toodud, et kasutusloa taotlemise ajaks peavad olema sõlmitud detailplaneeringu kohased servituudilepingud (tl 32). Samuti puudub vaidlus selles, et Liivalao 14 kinnistu (registriosa nr 1552901) kasuks ei ole OÜ-le Heidomer kuuluvale kinnistule Liivalao 10 (registriosa nr 653601) teeservituuti seatud (tl 10), OÜ-d Heidomer ei olnud kasutusloa väljastamise menetlusse kaasatud ning TLPA 02.02.2017 väljastatud kasutusloa nr 1712371/01727 märkustes on erinevalt ehitusloas märgitust toodud, et kinnistu omanikul tagada detailplaneeringu kohane juurdepääs Liivalao tn 10 ja Liivalao tn 12 kinnistutele ning sõlmida vastav servituudileping Liivalao tn 10 ja Liivalao tn 12 kinnistute kasuks kahe aasta jooksul kasutusloa väljastamisest (tl 80p).
11.Ringkonnakohtu hinnangul saab ehitusloas kõrvaltingimuse seadmist (servituudide määramist enne kasutusloa väljastamist) pidada detailplaneeringu eesmärkide saavutamiseks ning erinevate osaliste huvide arvestamise seisukohalt mõistlikuks ja otstarbekaks (vt Riigikohtu 15.05.2013 otsus nr 3-3-1-78-12, p-d 10-11). Ringkonnakohtule näib asja materjalidest, et TLPA seadis servituutide seadmise kõrvalkohustuse otstarbekuse kaalutlustel ja eelkõige kolmandate isikute huvides, mistõttu tuleb antud juhul möönda soodustatud isikute põhjendatud huvi ja kaebeõiguse olemasolu. Välistatud ei ole, et kuna servituudi seadmine oli ette nähtud juba detailplaneeringuga (tl 21p), siis ei oleks ehitusluba väljastatud ilma kolmandate isikute kasuks kõrvalkohustuse seadmiseta.
12.EhS § 54 lg 5 sätestab, et pädev asutus kaasab kasutusloa menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. EhS § 54 lg 6 p 2 kohaselt esitab pädev asutus kasutusloa taotluse eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis puudutada. Kohtus kaitstavad ei ole ainult põhiõigused, vaid kaitstav õigus võib muuhulgas võrsuda isiku huve kaitsvast haldusaktist (Riigikohtu 16.12.2016 otsus nr 33-1-87-16, p 10; 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p 22), seega ka ehitusloast. Kuna pole ilmselge, et kasutusloa väljastamine ei riivanud kaebaja õigusi, oleks TLPA pidanud kaebaja kaasama kasutusloa menetlusse (haldusmenetluse seaduse § 11 lg 1 p 3, § 40 lg 1). Isegi kui kasutusluba ei ole vastuolus ehitusloaga ja detailplaneeringuga, ei saa välistada, et kaebaja seisukohtade ja vastuväidete ärakuulamine oleks võinud mõjutada kasutusloa väljastamist. OÜ-l Heidomer on õigus pöörduda halduskohtusse tulenevalt ehitusloas märgitud kohustusest sõlmida detailplaneeringukohased servituudid, sest ehitusloa vastava kõrvalkohustuse eesmärk oli kaitsta kolmandate isikute huvisid. Asjaolu, et haldusorgan on isiku jaoks soodsat haldusakti muutnud või kehtetuks tunnistanud ilma isikut ära kuulamata ja nõuetekohast haldusmenetlust läbi viimata põhjendab halduskohtusse pöördumise vajadust. 4(5)
3-17-471
13.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kaebus ilmselgelt perspektiivitu ja kaebuses esitatud faktiliste väidete tõendatust eeldades puudub alus arvata, et kaebuse eesmärke ei ole võimalik saavutada (vt Riigikohtu 08.06.2016 määrus nr 3-3-1-12-16, p 8; 25.11.2015 määrus nr 3-3-152-15, p 10; 25.05.2014 määrus nr 3-3-1-26-14, p 9; 23.10.2013 määrus nr 3-3-1-29-13, p 16). OÜ Heidomer on väitnud, et sadeveekanalisatsiooni ehitustööd ei vastanud ehitusloa menetluses esitatud projektile. Sadeveekanalisatsiooniga seonduvatest väidetest ja 20.06.2017 saju ajal tehtud fotodest nähtub, et kaebaja omandiõiguse negatiivset mõjutamist ei saa praeguses menetlusstaadiumis täielikult välistada (tl 125-139). Samuti ei ole käesolevas menetlusetapis võimalik anda hinnangut sellele, kas kasutusloa taotluses esitatud projektdokumentatsioon on kooskõlas ehitusloaga seatud tingimuste ja nõuetega. Kasutusloa andmise menetluses on asjast ilmselgelt puudutatud kinnistuomanike arvamused mõistlik ära kuulata, kui ehitusloaga oli sätestatud kõrvaltingimusena, et detailplaneeringukohased servituudilepingud peavad olema sõlmitud. Halduskohtul tuleb veenduda, kas kasutusloa väljastamine oli õiguspärane.
14.OÜ Riigiressursside Keskus on 15.11.2016 ja 13.12.2016 kinnitanud, et Liivalao tn 10 ja Liivalao tn 12 omanikud ei ilmunud vähemalt kahel korral notari juurde servituudi lepingu sõlmimiseks ja OÜ Riigiressursside Keskus tagab eeltoodud kinnistutele juurdepääsu üle oma kinnistute (tl 82; tl 84). Eeltoodu ei saa asendada kinnistusraamatusse kantud reaalservituuti. Ringkonnakohus märgib, et OÜ-l Heidomer on võimalik samaaegselt kasutusloa vaidlustamisega halduskohtus esitada maakohtule taotlus juurdepääsutee määramiseks avalikult kasutatavale teele. Kasutusloa üle toimuva vaidluse raames ei ole OÜ-l Heidomer võimalik saavutada soovitud või sobilike juurdepääsu tingimuste määramist.
15.Eelneva põhjal tuleb OÜ Heidomer määruskaebus rahuldada ning Tallinna Halduskohtu 05.05.2017 määrus tühistada.
(allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.