Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
12.10.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-58188
Tsiviilasi
KR hagi JGÖA vastu müügilepingust tuleneva võlgnevuse ja viivisega väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 04.02.2015 otsus
Tsiviilasja hind Apellatsioonkaebuse hind 8652 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 9250 eurot apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse JGÖA apellatsioonkaebus ja KR vastuapellatsioonkaebus liik Menetlusosalised ja nende Hageja (vastuapellant): KR (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rait esindajad Kaarma Kostja (apellant): JGÖA (isikukood XXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Sven Veltmann Kohtuistungi toimumise aeg
20.09.2016
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 04.02.2015 otsus ja teha uus otsus, millega jätta KR hagi JGÖA vastu müügilepingust tuleneva võlgnevuse ja viivisega väljamõistmiseks rahuldamata.
2.JGÖA apellatsioonkaebus rahuldada.
3.KR vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata
4.Maakohtu, ringkonnakohtu ja Riigikohtu menetluskulud jätta KR kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.29.09.2014 esitas hageja maakohtule hagi kostjalt 16 000 euro ja seadusest tuleneva viivise väljamõistmiseks alates 01.10.2013 kuni kohase täitmiseni. Hagi esitamise aja seisuga on viivis 1142,40 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hageja ja kostja sõlmisid 14.08.2013 aadressil Sarapuu t 18a Tabasalu alevikus Harku vallas Harjumaal asuva korteriomandi müügilepingu muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Müügilepingu punkti 2.7 järgi kohustus ostja ostuhinnast 16 000 eurot tasuma müüjale hiljemalt 15.09.2013 tingimusel, et nimetatud kuupäevaks on lõpetatud poolte vahel 03.07.2013 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu punktis 3.1 loetletud ehitustööd. 14.08.2013 lepingu punktis 2.7 leppisid pooled kokku, et kui nimetatud kuupäevaks ei ole ehitustööd lõpetatud, on kostjal õigus jätta ostuhinnast 16 000 eurot tasumata hüvitisena tegemata tööde eest. Seega seisnes lepingu punkti 2.7 mõte selles, et kui hageja jätab mõne 03.07.2013 sõlmitud müügilepingu punktis 3.1 kokkulepitud objekti ehitamata, on võimalik kostjal see ise välja ehitada ehk kokkulepitud objektide väljaehitamise n-ö tagamises.
3.Müügilepingu punkti 3.1 kohaselt kohustus hageja omal kulul tagama, et hiljemalt 15.09.2013 oleks lepingu esemel lõpuni välja ehitatud projektijärgne saun, aurusaun, basseiniruum, garaaž ja trepipiire. Kostja kohustus pärast korteri otsese valduse saamist tagama hagejale võimaluse nimetatud töid teostada, sh juurdepääsu kinnistule ja hoonesse. Korteriomandi valdus anti hageja poolt kostjale üle 02.09.2013. Lisaks avaldasid pooled müügilepingu punktis 3.2, et kostja on tutvunud sama lepingu punktis 3.1 nimetatud projektiga ja on teadlik selle sisust. Vastavalt müügilepingu punktile 3.3 kohustus hageja tagama, et punktis 3.1 nimetatud tööd teostatakse järgides head ehitustava ning üldtunnustatud ehitusreegleid, et järgitakse ja peetakse kinni projekteerimis- ja ehitusnormidest ning -standarditest.
4.Kokkulepitud tööd olid enne 15.09.2013 täielikult teostanud või ei olnud need lõppenud kostja enda tegevuse tõttu. Kuigi kostja ei nõustunud vormistama müügilepingu punktis 3.1 teostatud tööde kohta üleandmise-vastuvõtmise akte, on antud juhul tööde lõpetatust või kostja poolt nende lõpetamise takistamist võimalik põhistada muude tõenditega.
5.Garaaž sai hageja poolt tähtaegselt välja ehitatud ja selle üle poolte vahel vaidlus puudub. Trepipiiret ei saanud hageja lasta tähtajaks välja ehitada, kuna kostja ei võimaldanud seda teha. Teostatud töid kajastavad hageja poolt 11.09.2013 tehtud pildid ning tunnistajate ütlused. Saun, aurusaun ja basseiniruum valmisid
2(12)
septembrikuu keskpaigaks ehk tähtaegselt. Hageja on täitnud müügilepingust tulenevad kohustused täies ulatuses. Kostja vastuväited hagile
6.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Müügilepingus reguleeritud tööd ei ole valmis, mistõttu ei ole töövõtja tasunõue muutunud sissenõutavaks. Kostja esitas ekspert AV poolt 2014.a septembris koostatud eksperthinnangu, mis kinnitab, et tööd on teostatud niivõrd puudulikult, et neid ei saa lugeda valminuks.
7.Kokkulepitud leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur ega kuulu vähendamisele olukorras, kus kostjal tuleb kokkulepitud tööd maja elamisväärsesse korda seadmiseks ise ära teha.
8.Kostja on müügilepingu punktis 3.1 kajastuvate tööde (sauna, aurusauna, basseiniruumi, garaaži ja trepipiirde ehitamine) tegemise eest juba tasunud hagejale 19 000 eurot ja kokku seega juba 220 000 eurot. Seda olukorras, kus müügilepingu punkti 2.1 ja müügilepingu muutmise lepingu punkti 2.5 järgi tulnuks kostjal hagejale tasuda vaid 217 000 eurot. Nimetatut selgitas kostja 25.11.2014 kohtuistungil vande all ja seda kinnitab hageja 09.07.2013 allkirjastatud kviitung, mille alapunkt B kohaselt tasus kostja hagejale 19 000 eurot hüvitusena ehituse täielikuks valmimiseks tehtavate täiendavate tööde eest.
9.Väär on väide, et kostja keelas õigusvastaselt trepipiirde paigaldamist. Projekti kohaselt pidi ehitatama metallist trepipiire. Trepipiirde osas projekti puudumist oleks saanud hageja lepingu sõlmimisel esile tuua. Nimetatud kokkulepe on selgelt sätestatud ja mõlemale poolele arusaadav. Hageja peab tõendama, et tema poolt tellitud trepipiire vastas projektile. Kuivõrd ebaõiget trepipiiret asusid paigaldama kostjale tundmatud isikud, oli kostja õigustatud nõudma oma valduse vabastamist.
10.Juhuks, kui kohus leiab, et hagejal on rahaline nõue kostja vastu, esitas kostja alternatiivselt tasaarvestusavalduse. Kostja on juba tasunud müügilepingu punktis 3.1 kajastuvate täiendavate tööde tegemise eest hagejale 19 000 eurot ja kokku seega 220 000 eurot. Olukorras, kus müügilepingu punkti 2.1 ja müügilepingu muutmise lepingu punkti 2.5 järgi tulnuks tasuda 217 000 eurot koos käesolevas menetluses hageja poolt nõutava 16 000 euroga. Seega on kostja tasunud kokkulepitust 19 000 eurot rohkem. Eeltoodust tulenevalt on kostjal hageja vastu rahaline nõue summas 19 000 eurot. Maakohtu otsus
11.04.02.2015 otsusega rahuldas maakohus hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hagejale välja 8000 eurot, viivise ajavahemiku 29.09.2014-04.02.2015 eest 206.40 eurot ja viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras aastas põhinõudelt (8000 eurolt) alates 05.02.2015 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud jäid poolte endi kanda.
12.Kohtu hinnangul on 03.07.2013 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu punktis 3.1 sisalduva erikokkuleppe puhul tegemist VÕS 36. peatükis sätestatud töövõtulepinguga, mille alusel teostatud tööde eest tasu on arvestatud müügihinna sisse ja tasumise tingimused sisalduvad müügilepingu punktides 2.1-2.3.
13.14.08.2013 lepingu punktides 2.3, 2.6 ja 2.7 on pooled kokku leppinud korteriomandi ostuhinna tasumise tingimuste muutmises ning punkti 2.7 kohaselt on eraldi täiendavalt kokku lepitud tingimus, mille korral ostuhinnast 16 000 eurot tasumisele kuulub. Kokkuleppe osa, et juhul, kui võlaõigusliku lepingu punktis 3.1 loetletud ehitustööd ei ole lõpetatud hiljemalt 15.09.2013, on ostjal õigus jätta ostuhinnast 16 000 eurot tasumata hüvitisena tegemata tööde eest, on käsitletav leppetrahvi tingimustes kokkuleppena. Nimetatud tingimuse täitumisel oleks korteriomandi
3(12)
ostuhinnaks 201 000 eurot, millest tulenevalt on 14.08.2013 lepingu punktil 2.7 ka hinna alandamise tunnused. Lähtudes VÕS § 112 lõikes 1 sätestatud võrdelisuse põhimõttest leidis kohus, et 14.08.2013 lepingu punktis 2.7 on pooled siiski kokku leppinud leppetrahvis, kuna ostuhinna osa 16 000 eurot tasumise kohustus on seatud üheselt sõltuvusse võlaõigusliku lepingu punktis 3.1 loetletud ehitustööde lõpetamisest hiljemalt 15.09.2013.
14.03.07.2013 lepingu punktist 3.1 tulenevalt oli kostja kohustatud tagama hagejale võimaluse nimetatud töid teostada, sh juurdepääsu kinnistule, sh hoonesse. Kohus leidis, et kuni 15.09.2013 oli lepingus kokkulepitud tööde teostajate viibimine kinnistul ja hoones õiguspärane ning nende objektilt ära ajamine on käsitletav kostja poolt 03.07.2013 lepingu punktis 3.1 võetud kohustuse rikkumisena.
15.Hageja on kohtuistungil kinnitanud, et töid ei antudki üle ning et kostja ei kirjutanud ühelegi aktile alla. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et kostja oleks alusetult keeldunud võtma valmis tööd vastu talle selleks hageja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Kostja on 08.12.2014 menetlusdokumendis väitnud, et hageja ei ole kostjale esitanud tööde üleandmise-vastuvõtmise akti ehk ei ole püüdnudki töid kostjale üle anda. Seega on menetluses leidnud kinnitust, et 03.07.2013 lepingu punktis 3.1 kokkulepitud töid ei ole hiljemalt 15.09.2013 üle antud.
16.Hagiavalduse kohaselt on saun, aurusaun ja basseiniruum hageja poolt välja ehitatud tähtaegselt. Kostja on menetluses asunud seisukohale, et saun, aurusaun ja bassein on ehitatud puudustega. Kohus nõustus hagejaga, et AV hinnang on eksperthinnang kogu ridaelamuboksi ehitustöödele ning et hinnang hõlmab suuremat hulka töid, kui oli kokku lepitud 03.07.2013 lepingu punktis 3.1, st hinnang on antud ka enne 03.07.2013 lepingu sõlmimist tehtud ehitustöödele.
17.Kohus asus seisukohale, et 2014.a septembris eksperdi AV poolt koostatud hinnanguga ei ole tõendatud, et hageja poolt garaaži valmisehitamiseks tehtud tööd ei vasta lepingutingimustele.
18.Hageja väitel on kostja keeldunud kokkulepitud tööde vastuvõtmisest. Samas on 03.07.2013 lepingu punktis 3.1 kokkulepitud tööde tegemine tõendatud tunnistajate ütlustega ning AV hinnanguga. Ka on hageja poolt tehtud tööde tulemusel valminud ja viimistletud saun, aurusaun ja basseiniruum ning garaaž kostja kasutuses. Kohus leidis, et hageja poolt 03.07.2013 lepingu punktis 3.1 nimetatud tööd tuleb lugeda valminuks. Lisaks töövõtulepingu täitmisele on vajalik tuvastada, et kostja võttis tööd vastu või keeldus vastuvõtmisest alusetult. Käesolevas menetluses ei ole hageja tõendanud, et ta 03.07.2013 lepingu punktis 3.1 kokkulepitud tööd kostjale tähtajaks, so 15.09.2013, üle andis. Lähtudes eeltoodust puudub alus kostjalt ehitustööde eest tasu väljamõistmiseks. Samas oli kohus seisukohal, et kostja poolt nimetatud puudused ei ole tõendatud. Trepipiirde väljaehitamise osas ei ole poolte vahel vaidlust selles, et kostja kohustas hagejat trepipiirde paigaldustöö katkestama, mistõttu hagejal ei olnud võimalik nimetatud tööd tähtajaks lõpule viia. Samuti on tõendatud, et hageja ja kostja vahel olid kokkulepped ka muude tööde toestamiseks peale nende tööde, mis olid kokku lepitud 03.07.2013 lepingu punktis 3.1.
19.Kostja esitas 08.12.2014 menetlusdokumendis tasaarvestusavalduse, milles soovib tasaarvestada oma rahalise nõude 19 000 eurot hageja nõudega 16 000 eurot kattuvas osas. Kohus viitas VÕS § 197 lõikele 1 ja §-le 198. Kostja on vastava avalduse teinud 08.12.2014 menetlusdokumendis ja hageja on selle kätte saanud. Tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-23-11 on hagimenetluses tasaarvestusavalduse esitamine alternatiivselt juhuks, kui kohus hagi rahuldab, lubatud ega ole tingimuslik VÕS § 198 teise lause mõttes. Tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama vastuhagi. Kostja
4(12)
väitel on ta tasunud hagejale 220 000 eurot, kuigi lepingujärgne müügihind oli 217 000 eurot.
20.Kohus hindas kostja nõude aluseks olevaid asjaolusid ja leidis, et kostjal ei ole hageja vastu nõuet summas 19 000 eurot. Kostja on esitanud kohtule: 1) hageja poolt 09.07.2013 allkirjastatud kviitungi, mille kohaselt on hageja saanud kostjalt 20 000 eurot, sh 1000 eurot 03.07.2013 lepingu alusel tehtud ettemaksena ja 19 000 eurot hüvitiseks lisatööde eest, mis tehti ruumide lõpetamiseks vastavalt kokkuleppele; 2) 14.08.2013 maksekorralduse nr 23, mille kohaselt on kostja tasunud hagejale 180 000 eurot; 3) 30.08.2013 maksekorralduse nr 26, mille kohaselt on kostja tasunud hagejale 20 000 eurot vastavalt notariaaldokumendile nr 4394.
21.03.07.2013 lepingu punkti 2.2 kohaselt kohustus ostja ostuhinnast 1000 eurot tasuma müüja pangakontole hiljemalt 3 pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest. Kostja on nimetatud 1000 euro tasumise tõendanud 09.07.2013 hageja allkirjastatud kviitungiga. Sama lepingu punkti 2.1 kohaselt oli ostja kohustatud ostuhinnast 216 000 eurot tasuma enne asjaõiguslepingu sõlmimist müüja kontole või hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks. 14.08.2013 lepingu punkti 2.5 kohaselt on ostja lepingu eseme ostuhinnast (217 000 eurot) 181 000 eurot müüjale tasunud enne käesoleva lepingu sõlmimist. Kostja on nimetatud summast 180 000 euro tasumise tõendanud 14.08.2013 maksekorraldusega nr 23 ja 1000 euro tasumise 09.07.2013 kviitungiga. 14.08.2013 lepingu punkti 2.6 kohaselt kohustus ostja lepingu eseme ostuhinnast 20 000 eurot tasuma müüja arvelduskontole 14 päeva jooksul arvates käesoleva lepingu sõlmimisest. Kostja on 20 000 euro tasumise tõendanud 30.08.2013 maksekorraldusega nr 26. Seega on kostja 03.07.2013 lepingu ja 14.08.2013 lepingu alusel kokku tasunud hagejale 201 000 eurot ning 16 000 euro tasumise on pooled kokku leppinud 14.08.2013 lepingu punktis 2.7.
22.Lähtudes eeltoodust ei ole tõendatud, et kostja on 09.07.2013 tasunud hagejale 19 000 eurot 03.07.2013 lepingus kokkulepitud ostuhinna katteks. 14.08.2013 lepingu punkti 2.7 kohaselt oli 14.08.2013 seisuga kostja poolt ostuhinnast 16 000 eurot tasumata. Kuivõrd hageja ja kostja vahel oli menetluses avaldatud asjaoludest tulenevalt tihe koostöö samas elamus teostatavate muude ehitus- või remonditööde osas, siis pidas kohus usutavaks, et nimetatud summa 19 000 eurot tasumiseks oli muu, käesolevasse menetlusse mittepuutuv kokkulepe. Kuivõrd kostja on esitanud tasaarvestusavalduse tulenevalt 03.07.2013 lepingu punktist 3.1, leidis kohus, et avaldus tuleb jätta rahuldamata.
23.Kohus leidis, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohus on asunud seisukohale, et 14.08.2013 lepingu punktis 2.7 on pooled kokku leppinud leppetrahvis, kuna ostuhinna osa 16 000 eurot tasumise kohustus on seatud üheselt sõltuvusse võlaõigusliku lepingu punktis 3.1 loetletud ehitustööde lõpetamisest hiljemalt 15.09.2013. Hageja on 08.12.2014 menetlusdokumendis taotlenud VÕS § 162 alusel leppetrahvi vähendamist. Kohus luges tõendatuks, et hageja on teinud kõik endast sõltuva, et trepipiire tähtaegselt paigaldada ning et kostja takistas hagejal trepipiirde paigaldamistöö lõpule viimist. Seega ei vastuta hageja VÕS § 101 lõike 3 alusel selle eest, et trepipiire ei valminud tähtaegselt. Arvestades, et 03.07.2013 lepingu punktis 3.1 lepiti kokku viie ruumi osas ehitus-viimistlustööde tegemine, on arvestuslikult trepipiirde osa 1/5 16 000-st eurost, so 3200 eurot. Kuivõrd hageja poolt teostatud ehituse - viimistlusega saun, aurusaun, basseiniruum, garaaž ja trepipiire paigaldatud mahus on kostja kasutuses, kuigi kostja ei ole hagejalt tehtud töid vastu võtnud, tuleb leppetrahvi täiendavalt vähendada. Kohus pidas mõistlikuks vähendada leppetrahvi
5(12)
50%, so 8000 euro võrra, millest 3200 eurot on trepipiirde osas ja 4800 eurot on kokku sauna, aurusauna, basseiniruumi ja garaaži osas.
24.Hageja nõue viivise väljamõistmiseks tuleb rahuldada ja välja mõista viivis VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest. Kuivõrd eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest, siis mõistis kohus välja viivise ajavahemiku 29.09.2014-04.02.2015 eest 206.40 eurot (129 p x 1.60). Apellatsioonkaebus
25.Apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse osaliselt, so hagi rahuldamise osas, ja teha selles osas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata või alternatiivselt, saata asi selles osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja esitas taotluse täiendavate tõendite vastuvõtmiseks ja ŽD tunnistajana ülekuulamiseks.
26.Maakohus rikkus otsuse tegemisel nii materiaal- kui menetlusõigusnorme. Samuti jättis vastu võtmata tõendid, mille alusel tuleks teha apellatsioonimenetluses senisest oluliselt erinev otsus. Kohus on eiranud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lõikest 8 tulenevat kohustust otsuse põhjendamise osas.
27.Kostja nõustub kohtuga, et 03.07.2013 müügilepingu punkti 3.1 osas on tegemist VÕS-i töövõtulepingu regulatsioonile vastava kokkuleppega. Samas ei nõustu kostja nende järelduste ja seisukohtadega, millest lähtudes hindas kohus tööde kvaliteeti ning kostja suhtes kohustuse täidetust. Praegusel juhul esineb hagejapoolne töövõtulepingu rikkumine, mis väljendub lepingutingimustele mittevastava töö tegemises. Asjaolu, et ruumid on kuidagimoodi kasutatavad, ei tähenda, et need on kasutatavad tellija eesmärke silmas pidades. Hageja poolt teostatud tööd olid oluliste puudustega ning eksperthinnangus on neid puudusi põhjalikult kajastatud. Kõnealune eksperthinnang pärineb septembrist 2014 ehk ajast, kui kostja ei olnud veel teadlik kohtuvaidlusest ning seega ei saa väita, et see on “tellitud” kohtuvaidluse jaoks. Eksperthinnangus toodud puuduste kirjeldusest nähtuvalt ei ole tegemist väheoluliste puudustega. Samuti ei saa nõustuda maakohtu seisukohaga, et puudused ei ole tõendatud.
28.Kostja ei nõustu kaevatavas otsuses käsitlusega leppetrahvi vähendamise võimalikkusest. Olukorras, kus poolte vahel kokkulepitud leppetrahv moodustab 7,2% kogu lepingu maksumusest, ei saa seda pidada ebamõistlikuks ja see ei saa kuuluda vähendamisele, arvestades tsiviilasjas tuvastatud asjaolusid. Leppetrahvi vähendamine ei ole kostja suhtes proportsionaalne.
29.Kohus asus põhjendamatult seisukohale, nagu ei oleks kostja 03.07.2013 ja 14.08.2013 lepingutega seoses maksnud hagejale 220 000 eurot. Samas on see kostja ütlustega tõendatud, et ta on mõlema lepingu tarbeks tasunud 220 000 eurot. Lisaks jääb arusaamatuks kohtu seisukoht, et tegemist on hilinenult esitatud tõenditega, mida menetluses vastu võtta ei ole võimalik. 08.12.2014 esitatud tõendid kinnitavad selgelt kostja poolt 25.11.2014 istungil vande all antud seletust. Seega menetlusosaline viitas nimetatud asjaoludele tsiviilkohtumenetluses lubatud tähtaegse tõendamistoiminguga, mida kohus lubas. Kuivõrd kostja menetlusosalisena ülekuulamine TsMS § 267 lõike 1 tähenduses oli lubatud ja tähtaegne, ei saa lugeda menetlusosalise poolt vande all antud seletuste kohta esitatud dokumentaalseid tõendeid lubamatuks ja mitte tähtaegselt esitatuks. Apellatsioonkaebuse lisad 1, 2 ja 3 tõendavad kostja vande all antud seletust ja kostja taotleb apellatsioonimenetluses tõendite juurde võtmist, sest need omavad TsMS § 652 lõike 5 alusel vaidluse õiguspärase lahendamise seisukohalt tähendust. Hageja on ise sellest tõendist algusest peale teadlik olnud, kuid on jätnud selle teadlikult esitamata kui enesele kahjuliku.
6(12)
30.Otsus on põhjendustes TsMS § 436 lõike 3 tähenduses üllatav osas, mis puudutab tasaarvestusavaldusega seotud dokumentide analüüsi. Kostjale jääb arusaamatuks, kuidas olukorras, kus 12.12.2014 määrusega on keeldutud tõendite vastuvõtmisest, põhjendab kohus nende samade tõenditega oma siseveendumuse kujunemist tasaarvestamise avalduse rahuldamata jätmisel. Vastuapellatsioonkaebus
31.Vastuapellatsioonkaebuses ja selle 27.03.2015 täpsustuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse osaliselt, so hagi rahuldamata jätmise osas, ja teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hagi täielikult, mõistes kostjalt välja põhivõlg 16 000 eurot, viivis hagi esitamise seisuga 1142.40 eurot ja edasiulatuv viivis 0,02% päevas kuni põhinõude täitmiseni.
32.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ja ebaõigesti hinnanud tõendeid ning jätnud kohtuotsuse olulises osas põhjendamata. Käesolevas asjas on ilmne, et kostja keeldus teostatud töid alusetult vastu võtmast ning isegi, kui asuda seisukohale, et kostjal oli õigus keelduda hageja poolt tähtaegselt teostatud tööde vastuvõtmisest, tuleks leppetrahvi vähendada rohkem kui 8000 euro võrra. Kuna kohus on õigesti tuvastatud vaidlusaluste tööde teostatuse, tuleks leppetrahvi vähendada nullini või minimaalselt 75% ulatuses (4000 euroni).
33.Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 638. Kohus on küll õigesti osundanud Riigikohtu asjakohasele praktikale, kuid jätnud vastamata iseenda poolt püstitatud küsimusele, kas kostja keeldus teostatud töid alusetult vastu võtmast või mitte. Kui kohus oleks kohaldanud VÕS § 638, oleks ta pidanud asuma seisukohale, et kostja on alusetult keeldunud tähtaegselt teostatud tööde vastuvõtmisest ja teostatud tööd tuleb lugeda kostja poolt vastuvõetuks.
34.Kohus on kohaldanud VÕS § 162 lõiget 1 ebaõigesti. Kuna kohus tuvastas kõikide vaidlusaluste tööde teostamise, siis ei ole antud juhul õigustatud leppetrahvi vähendamine pooles ulatuses. Müügilepingu punktis 2.7 sätestatud leppetrahvi mõte seisnes selles, et leppetrahvi summa arvel saanuks kostja teostada hageja poolt tegemata töid. Kuna antud juhul on kõik eelmüügilepingu punktis 3.1 loetletud ehitustööd tähtaegselt teostatud, ei ole leppetrahvi nõudmine hagejalt õigustatud. Kui kohus peaks siiski asuma seisukohale, et mõnel põhjusel peaks olema hagejalt leppetrahvi sissenõudmine õigustatud, siis ei ole see tööde tähtaegse valmimise faktist tulenevalt õigustatud suuremas ulatuses kui maksimaalselt 25% (4000 eurot). Kohtuniku poolt valitud leppetrahvi vähendamise loogika kasutamine ei olnud tema poolt järjepidev.
35.Isegi juhul, kui mõne õigusakti sätte alusel tuleks jätta hagi osaliselt või täielikult rahuldamata, ei oleks selline olukord kooskõlas hea usu põhimõttega VÕS § 6 lõike 1 mõttes ja selline säte tuleks jätta antud asjas VÕS § 6 lõike 2 alusel kohaldamata. Seda põhjusel, et kõik vaidlusalused tööd (st sisuliselt viimistlustööd) on kohaselt teostatud ja kostja vastupidised väited on kohtu poolt õigesti ümber lükatud. Seega juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et kostja keeldus tööde vastuvõtmisest õiguspäraselt, tuleks kostjale sellise õiguse andmist võimaldav õigusakt jätta hea usu põhimõttele tuginedes kohaldamata. Kostja poolt 16 000 euro hagejale tasumata jätmine oli kokku lepitud vaid juhuks, kui kokkulepitud tööd on jäänud hageja poolt teostamata. Kuna aga kokkulepitud tööd said kohaselt ja tähtaegselt teostatud, ei oleks hea usu põhimõttega kooskõlas kostja poolt hagejale teostatud tööde eest tasumata jätmine.
36.Kohus on jätnud põhjendamata, miks ta keeldus viivise väljamõistmisest perioodi 01.10.2013-26.09.2014 eest ning on mõistnud välja viivise vaid ajavahemiku
7(12)
29.09.2014-04.02.2015 eest. Seega on otsus selles osas jäänud põhjendamata ja on ebaõige.
37.Kohus ei ole võtnud seisukohta ühes põhiküsimuses ehk selles, kas kostja on alusetult keeldunud hageja poolt pakutud töid vastu võtmast või mitte. Seega on otsus kohaselt põhjendamata. Vande all antud seletusega ning tunnistajate ütlustega on hageja tõendanud, et kõik lepingutes kokkulepitud tööd said tähtaegselt teostatud. Poolte vahel puudus vaidlus, et kokkulepitud tööd tuleb lugeda valminuks ja kostja oli kohustatud need vastu võtma ka siis, kui need sisaldanuks vaid ebaolulisi puudusi (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-126-13 punkt 13). Menetluse edasine käik
38.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
39.Kostja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palub selle rahuldamata jätta.
40.Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2015 otsusega tühistati maakohtu otsus osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata, ning menetluskulude jaotuse ja menetluskulude kindlaksmääramata jätmise osas. Ringkonnakohus tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi, mõistis välja JGÖA-lt KR kasuks põhivõlgnevuse 16 000 eurot, viivise perioodi 01.10.2013 kuni 16.12.2015 eest summas 2747.09 eurot ning viivise alates 17.12.2015 võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude 16 000 eurot kohase tasumiseni, jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis välja JGÖA-lt KR kasuks menetluskulude hüvitis 7207 eurot.
41.Riigikohus tühistas 09.06.2016 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2015 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
42.30.08.2016 esitasid pooled ringkonnakohtule täiendavad seisukohad. Ringkonnakohtu seisukoht
43.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi tuleb jätta rahuldamata.
44.Ringkonnakohus tuvastas asjas järgmised tähtsust omavad asjaolud, mille üle pole vaidlust: * 03.07.2013 sõlmisid hageja ja kostja Sarapuu t 18a-4 Tabasalu alevikus Harku vallas Harjumaal asuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt müüja müüb lepingu eseme ostjale hinnaga 217 000 eurot, millest 1000 eurot tuli tasuda müüja pangakontole hiljemalt 3 pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest ja 216 000 eurot enne asjaõiguslepingu sõlmimist; * müügilepingu punkt 3.1 sisaldas erikokkulepet, mille kohaselt kohustub müüja omal kulul tagama, et hiljemalt 15.09.2013 oleks lepingu esemel lõpuni välja ehitatud projektijärgne saun, aurusaun, basseiniruum, garaaž ja trepipiire ja ostja kohustub pärast otsese valduse saamist tagama müüjale võimaluse nimetatud töid teostada; * 14.08.2013 sõlmisid hageja ja kostja võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu ja asjaõiguslepingud sama lepingueseme kohta, milles pooled kinnitasid muuhulgas, et ostuhinnast (217 000 eurot) on 181 000 eurot müüjale tasutud enne käesoleva lepingu sõlmimist; 20 000 eurot tasub ostja müüja arvelduskontole 14 päeva jooksul arvates käesoleva lepingu sõlmimisest ja 16 000 eurot tasub ostja müüja arvelduskontole hiljemalt 15.09.2013, tingimusel, et nimetatud kuupäevaks on lõpetatud müügilepingu punktis 3.1 loetletud ehitustööd;
8(12)
14.08.2013 lepingu p-s 2.7 leppisid poole kokku, et juhul, kui müügilepingu p-s 3.1 nimetatud ehitustööd ei ole lõpetatud hiljemalt 15.09.2013, on ostjal õigus jätta ostuhinnast 16 000 eurot tasumata hüvitisena tegemata tööde eest; -02.09.2013 koostasid hageja ja kostja valduse üleandmise-vastuvõtmise akti korteriomandi otsese valduse üleandmise kohta, mille punktis 3 kinnitasid pooled veelkord üle, et müüja kohustub omal kulul tagama, et hiljemalt 15.09.2013 oleks lepingu esemel lõpuni välja ehitatud projektijärgne saun, aurusaun, basseiniruum, garaaž ja trepipiire; * kostja on hagejale tasunud kokku 220 000 eurot, sellest 04.07.2013 sularahas 20 000 eurot, 14.08.2013 maksekorraldusega 180 000 eurot ja 30.08.2013 maksekorraldusega 20 000 eurot;
45.Lähtudes Riigikohtu poolt käesolevas asjas antud juhistet, tuleb ringkonnakohtul müügilepingu p 3.1 ning müügilepingu muutmise lepingu p 2.7 tõlgendades otsustada, kas pooled sõlmisid peale müügilepingu lisaks ka töövõtulepingu ja milleks kostja 19 000 eurot hagejale üle andis, kas müügilepingu alusel tehtavate tööde või mingite muude tööde eest.
46.Pärast Riigikohtu lahendit esitasid pooled ringkonnakohtule oma täiendavad seisukohad sõlmitud lepingute kohta.
47.Täiendavates seisukohtades leiab hageja, et pooltevahelisele suhtele kohaldub vaid müügilepingu regulatsioon. Hageja märgib, et asjaolud, et hageja ei kasutanud kostja kostja materjali ja 16 000 eurot on võrreldes ostuhinnaga väga väike summa, viitavad sellele, et tegemist oli müügilepinguga ja töövõtulepingulist suhet müügilepingus ja müügilepingu muutmise lepingus ei sisaldunud. Kummaski lepingus pole ka tingimusi, mis tavapäraselt töövõtulepingus kokku lepitakse. Samuti viitab töövõtulepingulise suhte puudumisele ka hageja 04.07.2013 kirjalik kinnitus, mille kohaselt 19 000 euro puhul on tegu hüvitisega lisatööde eest, mis tehti ruumide lõpetamiseks vastavalt kokkuleppele. Hageja leiab, et puudub alus käsitleda müügilepingu muutmise lepingu p-s 2.7 kokkulepitud ostuhinna osa, so 16 000 eurot töövõtja tasuna. Samuti puuduvad mistahes alused väitmaks, et poolte vahel oli peale müügilepingu veel töövõtulepinguline suhe. Müügilepingu muutmise lepingu p 2.7 reguleerib leppetrahvi nõuet, mida antud asjas esitatud ei ole.
48.Kostja möönab oma täiendavates seisukohtades samuti, et ta on sõlminud hagejaga üksnes korteriomandi müügilepingu VÕS § 208 lg 1 tähenduses. Kostja ostis hagejalt korteriomandi hinnaga 217 000 eurot. Kokkuleppes sisaldus müüja kohustus teostada hiljemalt 15.09.2013 korteriomandis ehitustööd ja müügihind 217 000 eurot hõlmas ehitustööde maksumust. Kostja kohustus ostuhinna tasuma hiljemalt 15.09.2013. Kostja on hagejale tasunud 220 000 eurot, mis tähendab, et kõik kostja kohustused hageja ees on täidetud ning seda isegi 3000 euro võrra suuremas summas. 3000 eurot tasus kostja rohkem, sest pärast 03.07.2013 lepingu sõlmimist survestas hageja kostjat tasuma 20 000 eurot, väites, et tal ehitustööde jaoks raha ei ole ning kostja vajas, et tal oleks reaalselt lõpetatud korteriomand. Kostja maksis hageja nõutud summa heas usus. Seetõttu kirjutati ka 14.08.2016 lepingu p 2.7 klausel, et hageja garanteerib tööde teostamise müügilepingu eesmärgi kohaselt ning kui hageja seda ei suuda teha, siis tekib kostjal õigus nõuda see summa hiljem hagejalt sisse. Sisuliselt on p 2.7 leppetrahvi kokkulepe, see tähendab, kui hageja kokkulepitud ehitustöid tähtaegselt ei lõpeta, on kostjal õigus nõuda hagejalt 16 000 euro tasumist.
49.VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja andma müügilepinguga ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Sama paragrahvi teise lõike järgi kohaldatakse
9(12)
müügilepingu peatükis sätestatut ka lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, välja arvatud juhul, kui tellija andis teisele lepingupoolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Müügilepingu kohta sätestatut ei kohaldata lepingutele, mille puhul suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, seisneb töö tegemises või muu teenuse osutamises.
50.Tulenevalt müügilepingu p-st 3.1 pidi müüja omal kulul tegema lepingu esemel ehitustöid. Käesolevas asjas on tuvastatud, et kostja ei ole ehitustööde tegemiseks materjale andnud ja orienteeruv ehitustööde maksumus 19 000 eurot moodustab väikese osa müügilepingu hinnast (217 000 eurot). Seega on poolte vahel sõlmitud kirjaliku lepingu näol tegemist müügilepinguga, millele tuleb VÕS § 208 lg 2 järgi kohaldada üksnes müügilepingu peatükis sätestatut.
51.Hageja on eelnevalt ringkonnakohtus poolte lepingulisi suhteid ja 19 000 euro tasumist selgitanud järgmiselt: „19 000 eurot oli ettemaks viimistlustööde alustamise eest, ehk samade tööde alustamise eest, mis on toodud 3.07.2013 erikokkuleppes. „Müüja kohustub omal kulul tagama, et...“ mõte oli see, et ma võtan kohustuse tööd lõpuni teha. 19 000 eurot oli mul ettemaksuna nende tööde tegemiseks. Ostja tahtis mingisugust garantiid, et ma teen need tööd ära. Tööde eest maksma pidi kostja. „Omal kulul“ tähendas seda, et ma garanteerin, et tööd saaksid tehtud. Meil ei olnud enne võlaõiguslikku lepingut mingeid kokkuleppeid mistahes tööde tegemise kohta. Muid töid ma majaboksis ei teinud, kui käesolevas asjas vaidluse all olevad tööd“ (III kd, lk 62 pöördel, 63). Kostja esindaja on samu asjaolusid selgitanud järgmiselt: „19 000 eurot andis kostja nende ehitustööde eest, mis oli erikokkuleppe punktis 3 kirjas. 04.07.2013 andis kostja raha 03.07.2013 kokkulepitud tööde tegemiseks. Klient selgitas, et tema sai aru, et see 19 000 eurot oli osa 217 000 eurosest ostuhinnast, aga selleks, et hageja saaks alustada tööde tegemisega, pidi kostja maksma 19 000 eurot sularahas. 19 000 eurot on ostuhinna osa, aga see pidi minema nende konkreetsete tööde tegemiseks, mis olid kokku lepitud erikokkuleppes. Kuna objektil ei olnud üldse võimalik töid alustada, pidi ta andma ostuhinna osa konkreetsete ülesannete teostamiseks. Sel ajal kostja täpset arvestust rahade üle ei pidanud.“ (III kd, lk 63). Vastuseks kohtu küsimusele, miks 19 000 saamist ei olnud märgitud 14.08.2013 notariaalses lepingus juba saadud rahana, vastas kostja esindaja järgmist. „Klient ütles, et ta ei olnud notariaalse lepingu osas tähelepanelik. Sel hetkel kui läbirääkimised toimusid, oli küsimus selles, et saaks töödega edasi liikuda“ (III kd, lk 63).
52.Seega ei tugine kumbki pool asjaolule, et lisaks sõlmitud müügilepingule ja müügilepingu muutmise lepingule oleks poolte vahel sõlmitud veel eraldi töövõtuleping või mingi muu leping. Samuti kinnitavad mõlemad pooled, et lisaks müügilepingu p-s 3.1 kokkulepitud ehitustöödele, rohkemates töödes kokku ei lepitud ja hageja pole ka rohkem töid teostanud. Seega on kogu kostja poolt hagejale tasutud summa 220 000 eurot tasutud müügilepingu täitmiseks, kuna muid suhteid poolte vahel tuvastatud ei ole.
53.Maakohus asus seega ebaõigele seisukohale, et müügilepingu punkti 3 saab käsitada kui töövõtusuhet, mida reguleerivad VÕS 36. peatüki sätted. Samuti on maakohus põhjendamatult lugenud tõendatuks, et hageja ja kostja vahel olid kokkulepped ka muude tööde tegemiseks peale nende tööde, mis olid kokku lepitud müügilepingu p-s 3.1 ja 19 000 euro tasumise aluseks oli muu, käesolevasse menetlusse mittepuutuv kokkulepe. Maakohus ei ole sellist järeldust põhjendanud ega sellise muu kokkuleppe olemasolu tuvastanud.
54.Samuti on pooled ühel meelel selles, et müügilepingu muutmise lepingu p 2.7 reguleerib leppetrahvi nõuet, mida käesolevas menetluses esitatud ei ole. Hageja esitas
10(12)
nõude müügihinna tasumiseks. Kuna eelpooltoodud põhjendustest nähtuvalt on müügihind ostja poolt täielikult tasutud, tuleb hagi jätta rahuldamata.
55.Kostja tugines alternatiivsele tasaarvestusele leppetrahvi nõudega juhuks, kui kohus leiab, et müügihind on osaliselt tasumata ja hagi tuleks rahuldada. Hagi rahuldamata jätmise tõttu puudub alus kostja alternatiivse tasaarvestusavalduse käsitlemiseks. Kuna kostja käesolevas menetluses vastuhagi oma võimalike raha nõuete osas hageja vastu esitanud ei ole, siis ei ole asjakohased maakohtu põhjendused kokkulepitud ehitustööde teostamise tähtaegsuse ja kvaliteedi ning leppetrahvi kohaldamise kohta ning ringkonnakohus neile hinnangut ei anna. Menetluskulude jaotus
56.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse.
57.TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust.
58.Seoses hagi rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus menetluskulud kõigis kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
59.Kuna maakohus ei ole määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 1, määrab maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest vastavalt TsMS § 177 lg-le 2.
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
Eriarvamus tsiviilasjas nr 2-14-58188 Leian, et tõendeid oleks tulnud hinnata teisiti ja teha seetõttu hagi rahuldav otsus. Minu hinnangul tuleb 3. juuli 2013. a lepingu p-i 3.1. tõlgendamisel lähtuda hageja poolt kostjale 4. juuli 2013. a antud kirjalikust kinnitusest, mille kohaselt on kostja maksnud hagejale 20 000 eurot (II kd, tl 23 ja tõlge tl 58). Kinnituse juures on oluline, et selles on ühemõtteliselt tehtud vahet sellel, et 1000 eurot on makstud 3. juuli 2013. a lepingu täitmiseks ja 19 000 eurot hüvitisena lisatööde tegemise eest. Minu arvates annab 4. juuli 2013. a kinnitus põhjust 3. juuli 2013.a lepingu p-i 3.1. tõlgendada selliselt, et hagejal oli küll kohustus lisatöid teha, st hoolitseda selle eest, et tööd tehtud saaksid, kuid hagejal ei olnud lisatööde finantseerimise kohustust. Lisatöid finantseeris 4. juuli 2013. a kinnituse kohaselt kostja, makstes 19 000 eurot lisaks 3. juuli 2013. a lepingus kokku lepitud müügihinnale. Poolte tahet, et lisatöödeks 4. juulil 2013. a makstud 19 000 eurot ei arvestata müügihinna sisse, kinnitab lisaks 14. augusti 2013. a lepingu tekst, mille punktides 2.5. kuni 2.7. on kajastatud nii juba tasutud kui veel tasumata maksed kokku 217 000 euro tasumiseks. Muuhulgas on pooled punktis 2.5. kinnitanud, et lepingu allkirjastamise seisuga oli hageja
11(12)
saanud ostuhinnast kätte 181 000 eurot. Poolte vahel puudub vaidlus, et see summa oli tasutud kahes osas: esmalt 4. juulil 2013. a üle antud 1000 eurot sularahas (kinnitus II kd, tl 23, tõlge tl 58) ning järgnevalt 14. augustil 2013. a 180 000 eurot ülekandega hageja arveldusarvele (maksekorraldus II kd, tl 25). Arvestades, et 1000 euroga samaaegselt oli kostja üle andnud ja hageja saanud ka vaidlusaluse 19 000 eurot, siis ei ole minu arvates eluliselt usutav, et notari juures lepingu teksti kooskõlastades jäi see summa kostjal lihtsalt tähelepanuta. Väidet, et tegelikkuses on hagejal kogu ostuhind käes ka ilma vaidlusaluse 19 000 eurota, ei esitanud kostja kohtueelses kirjavahetuses ega isegi mitte vastuses hagile või vande all antud seletuses maakohtu istungil, vaid alles pärast sisulise arutamise lõppu 8. detsembril 2014. a. Selline ajaline vahe toimingu ja kostja poolt sellele antud tõlgenduse vahel kahandab minu jaoks viimase veenvust. Iko Nõmm kohtunik
12. oktoober 2016. a.
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.