1.Viru Maakohtu 30. augusti 2024 otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt Igor Ogorodniku ja Ksenia Ogorodniku kanda.
1
3.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Artjom Spasski (hageja I) ja Natalja Spasskaja (hageja II, ühiselt hagejad) esitasid 17. aprillil 2020 Viru Maakohtule hagi Igor Ogorodniku (kostja I) ja Ksenia Ogorodniku (kostja II, ühiselt kostjad) vastu võlgnevuse nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 14. novembril 2019 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (leping), mille tõestas Narva notar Tatjana Boitsova. Lepingu esemeks oli korteriomand asukohaga XXXXXXXX (korter). Lepingu sõlmimisega samal ajal esitasid ostjad kinnistamisavalduse eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks ja müüjad andsid selleks kandeks nõusoleku. Lepingu p-de 3.1 ja 3.2 kohaselt müüsid kostjad korteri hagejatele hinnaga 55 000 eurot. Müügihinnast 11 000 eurot tasusid hagejad kostjatele enne lepingu sõlmimist ning kooskõlas lepingu p 3.3 ülejäänud summa, s.o 44 000 eurot, hakkasid tasuma alates novembrist 2019, osamaksetena 500 eurot kuus. Korteri valduse andsid kostjad hagejatele üle lepingu sõlmimise päeval ehk 14. novembril 2019. Lepingu p 2.13 kohaselt kostjad avaldasid ja kinnitasid, et lepingu esemeks olev korteriomand vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused ning et lepingu esemel ei ole mingeid muid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist kostjad oleksid pidanud vajalikuks. Korteri kasutamise käigus said hagejad kolmandate isikute käest teada, et korter ei vasta täielikult projektile ning selles on tehtud ümberehitus: lammutatud vaheseina osa lodža ja siseruumide vahel. Korteri valduse üleandmisel ning mõistliku aja jooksul peale valduse üleandmist ei andnud kostjad hagejatele dokumente, mis kinnitaksid selle ümberehitamise seaduslikkust. Lepingu p-des 7.1–7.8 on ette nähtud lepingust taganemise kord seoses poolte kohustuste rikkumisega. Hagejad teatasid kostjatele 20. märtsil 2020 lepingust taganemisest alates 1. aprillist 2020, mille tagajärjena on kostjad kohustatud tagastama hagejatele lepingust taganemise hetkeks lepingu järgi saadu. Hagejad leidsid, et taganemisavaldus on tehtud mõistliku aja jooksul. Korteri puudused on müüjate poolne lepingu oluline rikkumine ja piisav alus lepingust taganemiseks, arvestades ostjate vajalike rahaliste kulutuste suurust ning ebamugavusi, mis on seotud nimetatud korteri kasutamisega. 2
Hagejad on tagastanud kostjatele korteri valduse ning seoses lepingust taganemisega on kostjatel kohustus tagastada hagejatele kõik üleantu, s.o hagejate poolt taganemise päeva seisuga tasutud 13 000 eurot. Alusetu on kostjate väide, et müügilepingust taganemise tulemusena jääb ostjate poolt müüjatele tasumisele kuulunud müügihinna osa müüjatele leppetrahvina vastavalt müügilepingu p-s 7.6 kokkulepitule, kuna leppetrahvi nõue on taganemise tagajärgedega vastuolus. Lepingust taganemisega ei ole kostjatele tegelikult kahju üldse tekitatud, mille tõttu on leppetrahvi nõudmine hea usu põhimõtte vastane. Tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur ning hagejad paluvad kohtul seda vähendada mõistliku suuruseni. Leppetrahvi suuruse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda kostjatele tegelikult tekitatud kahjust, nt kostjate saamata jäänud tulust 7 kuu eest, mille jooksul leping on võimalik lugeda kehtivaks. Arvestades seda, et keskmine üür Narva linnas on umbes 250 eurot, võiks kostjate kahju suuruseks lugeda 1750 eurot. Hagejad palusid arvestada ka nende majanduslikku seisundit, mis ei võimalda neil tasuda isegi kohtumenetlusega seotud kulusid.
2.Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palusid kostjad jätta solidaarselt hagejate kanda. Hagejad on tasunud kostjatele lepingu eseme müügihinnast 13 500 eurot (s.o müügilepingu p-s 3.2 nimetatud 11 000 eurot + müügilepingu p-s 3.3 nimetatud järelmaksuga tasumisele kuuluvast summast 2500 eurot). Osamaksed on hagejate poolt tasutud kuni 25. märtsini 2020. Hagejad on jätnud tasumata müügihinnana 41 500 eurot. Ostjad on kohustatud tasuma ka viivist. Vastavalt müügilepingu p-dele 7.1 ja 7.1.1 on kostjatel õigus kuni lepingu eseme suhtes asjaõiguslepingu sõlmimiseni müügilepingust taganeda, kui ostjad ei tasu müügilepingu alusel müügihinnana tasumisele kuuluvaid summasid lepingus kokkulepitud tähtaegadeks ja korras. Hagejad on alates 25. aprillist 2020 jätnud osamaksed ja lepingu esemega seotud kulud tasumata. Kostjad juhtisid korduvalt hagejate tähelepanu maksetega viivitamisele. Vastavalt müügilepingu p-le 7.6 ei ole lepingust taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu müüjad kohustatud tagastama ostjatele lepingu eseme müügihinna ettemakset, sõltumata sellest, kui palju makseid on ostjad teinud ning see summa loetakse leppetrahviks, samuti ei ole lepingust taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu ostjatel õigus nõuda müüjatelt mingite täiendavate kulude kompenseerimist. Kostjad tegid 3. juunil 2020 müügilepingust taganemise avalduse, mille koostas ja tõestas notar Tiit Juse ja mis on hagejatele edastatud. Seega on kostjad 3. juunil 2020 müügilepingu kehtivalt lõpetanud. Tulenevalt eeltoodust puudub hagejatel kostjate vastu nõue. Kostjad ei tunnista hagejate lepingust taganemise avaldust, kuna avaldus ei ole kokkulepitud vorminõude eiramise tõttu kehtiv. Hagejate avaldus ei ole notariaalselt tõestatud, notar on kinnitanud vaid hagejate allkirjade õigsuse. Avalduse esitamisel ei ole järgitud mõistlikku tähtaega. Kostjate poolne oluline lepingurikkumine puudub. Hagejad on tekitanud korterile olulist kahju. Hagejate poolt põhjustatud defektide kõrvaldamise maksumuseks on vähemalt 4848 eurot. Siinjuures ei ole hinnatud kadunud esemete ja rikutud kodutehnika maksumust. Korter rikuti hagejate poolt sedavõrd lühikese aja jooksul ning peale seda asuti otsima põhjuseid selle tagastamiseks. Leppetrahv oli ettenähtud seoses asjaoluga, et heas seisundis korter võeti kohe ostjate poolt kasutusse ning lepingu lõppemisel pidi leppetrahv arvestama asja kulumiga seonduva kahjuga ja asja kasutamisest saadud kasuga, mille suurus on raskelt tõendatav. 3
3.Maakohus jättis 29. juunil 2021 hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hagejate kanda.
4.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 22. detsembril 2021 hagejate apellatsioonkaebuse, tühistas Viru Maakohtu 29. juuni 2021 otsuse ning saatis tsiviilasja maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
MAAKOHTU LAHEND
5.Asja uuel läbivaatamisel rahuldas maakohus hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja 9000 eurot. Menetluskulud jättis maakohus 69% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning 31% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud. Maakohus leidis, et poolte vahel puudub vaidlus ja/või luges kohus tuvastatuks järgmise: -
-
-
hagejad ostjatena ning kostjad müüjatena sõlmisid 14. novembril 2019 korteriomandi XXXXXXXX notariaalselt tõestatud müügilepingu ning poolte avalduse alusel kanti kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmist tagav eelmärge hagejate kasuks; lepingust tulenevalt oli müügihinna tasumise kord järgmine: 1) 11 000 eurot tasuvad hagejad kostjatele enne müügilepingu sõlmimist; 2) 44 000 eurot kohustusid hagejad tasuma kostja 1 pangakontole igakuiste 500 euro suuruste osamaksetena 88 kuu jooksul. müügilepingu kohaselt läks lepingu eseme otsene valdus ning korteri kasutamisega seotud kulude kandmise kohustus hagejatele üle müügilepingu sõlmimise päeval; pooled esitasid vastastikku müügilepingust taganemise avaldused: 1) hagejad esitasid kostjatele 20. märtsil 2020 notariaalselt kinnitatud avalduse lepingust taganemiseks alates 1. aprillist 2020; 2) kostjad esitasid hagejatele 3. juunil 2020 notariaalselt tõestatud avalduse. Puudub vaidlus, et pooled on üksteise taganemisavaldused kätte saanud; pooltevaheline leping on lõppenud lepingust taganemise tulemusena; hagejad on kostjatele lepingu täitmisena tasunud 13 500 eurot, igakuised maksed on tasumata alates 25. aprillist 2020; müügilepingu esemeks olevas korteris oli enne müügitehingut tehtud ümberehituse käigus eemaldatud köögi ja rõdu vaheline sein (aken ja uks) ja tehtud muudatused küttesüsteemis.
Maakohus leidis, et hagejate lepingust taganemise avalduse formaalsed eeldused olid täidetud. Pooled leppisid müügilepingus küll kokku, et taganemisavaldus peab olema notariaalselt tõestatud vormis ja hagejate taganemisavaldus oli notariaalselt kinnitatud, kuid kuna kostjad ei tuginenud oma esialgsetes vastuväidetes vorminõude rikkumisele, leidis kohus, et sellega andsid kostjad nõustumuse kokkulepitud vorminõude muutmisele. Hagejate lepingust taganemise materiaalsete eelduste kohta leidis maakohus, et need ei ole täidetud. Maakohus tuvastas, et kostjad on lepingut rikkunud osas, mis puudutab köögi ja rõdu vahelise ukse ja aknaga vaheseina eemaldamist ja andnud kostjatele üle lepingus kokkulepitud tingimustele mittevastava korteri. Kohus luges samas tuvastatuks, et hagejatele oli juba enne lepingu sõlmimist teada vähemalt see, et korteris oli tehtud köögi ja rõdu vahelise seina ümberehitus. Maakohus möönis siiski, et hagejad võisid asjaolust, et tegemist on nõuetekohaselt vormistamata ümberehitusega, mille kohta puudub vajalik dokumentatsioon, teada saada ka hiljem, s.h hagejate viidatud ajal märtsis 2020. Sellest tulenevalt leidis maakohus, et hagejad teatasid kostjatele lepingueseme puudusest mõistliku aja jooksul. Maakohus leidis samas, et lepingueseme puudus oli kõrvaldatav ja seega ei olnud tegemist olulise lepingurikkumisega, mis oleks andnud hagejatele õiguse lepingust taganeda. 4
Kostjate taganemisavalduse osas leidis maakohus, et täidetud olid nii selle formaalsed kui materiaalsed eeldused ja seega lõppes leping kostjate taganemisavaldusega. Maakohus leidis, et leppetrahvi tingimused lepingus ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega, kuid põhjendatud on hagejate taotlusel leppetrahvi vähendamine mõistliku suuruseni. Maakohus leidis, et antud juhul on müügilepingus taganemise puhuks lepingu p-s 7.6 kokkulepitud leppetrahvil eelkõige kahju hüvitamise funktsioon, kuivõrd kostjate huvi lepingu täitmise vastu ei seondu näiteks nende endi kohustusega kolmanda isiku vastu vms. Maakohus nõustus pooltega, et leppetrahvi proportsionaalsuse hindamisel saab mh aluseks võtta kostjatel müügilepingu sõlmimise tõttu saamata jäänud üüritulu 7 kuu eest üüritasuga 300 eurot kuus, kokku 2100 eurot. Maakohus leidis, et kuigi kostjad teostasid pärast korteri valduse tagasi saamist selles remonttöid, ei ole tõendatud, et selleks kulus just hinnapakkumises märgitud 4848 eurot. Samuti leidis maakohus, et kostjatel tekkinud kahju puhul tuleb mh arvestada asjaoluga, et kui korteri kasutamiseks oleks sõlmitud üürileping, siis VÕS § 334 lg 2 teise lause järgi üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Need kulud peaksid olema hõlmatud kokkulepitud üüritasuga. Maakohtu hinnangul on kostjate kirjeldatud defektid vähemalt osaliselt kaetud võimaliku üüritasuga. Tulenevalt leppetrahvi funktsioonist ja kostjatele tekkinud kahju suurusest, luges maakohus leppetrahvi proportsionaalseks suuruseks 4500 eurot. Maakohus ei arvestanud leppetrahvi vähendamisel hagejate majandusliku seisundiga, kuivõrd leppetrahv ei kuuluks hagejatelt väljamõistmisele, vaid leppetrahvist ülejääv raha tuleb kostjatel hagejatele tagastada, millega ei saa kaasneda hagejatele raskeid majanduslikke tagajärgi. Kokkuvõttes rahuldas maakohus hagejate nõude osaliselt ja mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja 9000 eurot (hagejate tasutud osamaksed kokku 13 500 – leppetrahv 4500 eurot).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6.Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse osaliselt tühistada ja mõista kostjatelt hagejate kasuks välja 2500 eurot. Menetluskulud maakohtus palusid kostjad jätta 19% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning 81% ulatuses solidaarselt hagejate kanda, menetluskulud ringkonnakohtus hagejate kanda. Kostjad ei vaidlusta maakohtu otsust osas, millisega loeti kehtivaks kostjate poolne lepingust taganemine ja loeti õiguspäraseks kostjate poolt leppetrahvi kohaldamine, samuti osas, millega maakohus luges hagejate lepingust taganemise kehtetuks. Maakohus leidis lepptrahvi vähendades ekslikult, et müügilepingus taganemise puhuks on kokkulepitud leppetrahvil eelkõige kahju kompenseerimise funktsioon, kuivõrd kostjate huvi lepingu täitmise vastu ei seondu näiteks nende endi kohustusega kolmanda isiku vastu vms. Maakohtu hinnangul võisid kostjatele tekkiva kahjuna pooled lepingu sõlmimisel ette näha eelkõige müüjatel korteri kasutamisest tulu teenimise võimaluse kaotamise ja kahju seoses korterile lepingu täitmisel tekkinud võimalike kahjustustega. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostjate ja hagejate müügitehing oli tehtud hinnaga 55 000 eurot ning müügihinnast ainult 11 000 eurot tasuti koheselt. Müügihinnast 44 000 eurot kohustusid hagejad tasuma tagatiseta ja järelmaksuga 88 kuu jooksul. Seega oli leppetrahvi eesmärk eelkõige survestamisfunktsioonis, st kohustada hagejaid täitma kohustusi ja lepingu rikkumine oli tagatud kokku lepitud leppetrahviga. Leppetrahvi suurus oli läbiräägitud ning see oli ajendiks kostjatele tagatiseta järelmaksu võimaldamises. Hagejad omaltpoolt ei 5
pidanud vormistama laenu, esitama pangale tagatisi ning järelmaks oli intressivaba. Hagejad olid nõus ja möönsid, et lepingu rikkumisel on leppetrahv vähemalt esimese sissemaksu ulatuses. Kostjaid omakorda kaitses leppetrahv hagejate poolt lepingu rikkumiste eest ning pikaajalise järelmaksu perioodi jooksul võimalike kahjulike tagajärgede eest. Esiteks tagastati oluliselt kahjustatud vara, tekitati kunstlikult olukord, millise tagajärjed kestavad tänaseni (sh kandsid kostjad kulusid olukorra lahendamiseks, korduvalt notariga seonduvaid kulusid, oluline ajakulu korteri seisundi parendamiseks, uue müügiprotsessi korraldamiseks, kostjad kandsid kommunaalkulusid kuni uue müügitehinguni, hagejad andsid nõusoleku kinnistusraamatus eelmärke kustutamiseks hilinemisega 3 kuud jne), kostjaid on alusetult süüdistatud ja tekitatud sellega lisaks eeltoodud kahjule ka mittevaralist kahju. Kostjad rõhutavad, et ilmselt on hea usu põhimõtte vastane olukord, kus hagejad otsustasid elukorraldust muuta ja selleks asusid väitma, et ei olnud teadlikud ostetud korteri väidetavatest puudustest. Leppetrahv kaitseb lisaks survefunktsioonile võlausaldaja huve ka juhul, kui tekkinud kahju tõendamine osutub praktikas äärmiselt raskendatuks või koguni võimatuks. Kostjad on seisukohal, et muu eelnimetatud kahju tõendamine on oluliselt raskendatud või võimatu. Maakohus on ekslikult leidnud, et piisav on leppetrahvi võrdlemine pelgalt lihtsamalt tõendatava kahju ulatusega ning jättis sisuliselt tähelepanuta leppetrahvi eesmärgi ning tehingu asjaolud (s.o pikaaegne järelmaks, tagatise puudumine, hagejate käitumine kunstlikult taganemise olukorra loomisel ja sellega lepingu rikkumisel). Kostjad on nõus maakohtu seisukohaga, et leppetrahvi proportsionaalsuse hindamisel saab mh aluseks võtta kostjatel müügilepingu sõlmimise tõttu saamata jäänud üüritulu 7 kuu eest, s.o 2100 eurot. Samas ei nõustu kostjad maakohtu seisukohaga, et kahjuna ei saa arvestada hagejate poolt korterile tekitatud 4848 euro suurust otsest varalist kahju. Arusaamatu on maakohtu järeldus, et kostjatel ei ole õigust selle kahju hüvitamist nõuda, sest kui nad oleks korteri välja üürinud, ei vastutaks üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Hagejad kasutasid korterit ligikaudu poole aasta jooksul ja tekitasid selle aja jooksul kahju, mis ületas asja tavapärase kasutamisega tekkivat kulumist. Kostjate tekitatud kogukahju oli ka suurem kui remondile kulunud summa. Kostjad on seisukohal, et leppetrahvi mõistlikuks ja proportsionaalseks suuruseks on hagejate esimese sissemakse suurus 11 000 eurot, milline on lähedane kahju summale ja milline ajendas kostjaid sõlmima antud tehingut tagatiseta, st andis õiguskindluse võimalike kahjude katmisel. Seega on põhjendatud välja mõista apellantidelt 13 500 eurot – 11 000 eurot = 2500 eurot (s.o 19% hagihinnast).
7.Vastuses apellatsioonkaebusele on hagejad seisukohal, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning esimese astme kohtuotsus muutmata. Hagejad tagastasid korteri kostjatele samas seisundis, nagu see hagejatele üle anti. Hagejad taganesid põhjendatult lepingust, taganemine ei õnnestunud vaid formaalsel põhjusel. Maakohus luges tuvastatuks, et kostjad on lepingut rikkunud osas, mis puudutab köögi ja rõdu vahelise ukse ja aknaga vaheseina eemaldamist ja on andnud hagejatele üle lepingus kokkulepitud tingimustele mittevastava korteri. Kostjad ei ole maakohtu menetluses väitnud ega tõendanud rahaliste kulutuste tegemist seoses notariaalsete tehingutega, uue müügiprotsessi korraldamisega ning ei maininud maakohtu menetluses mittevaralise kahju olemasolu, selle koosseisu ega suurust. Kostjad pidid tõendama, et piltidel olevad defektid puudusid korteri üleandmise ajal, aga olid olemas valduse vastuvõtmisel. Maakohus jõudis õigele järeldusele, et kui eeldada kirjeldatud defektide puudumist hagejatele korteri üleandmisel, ei pea üürnik vastutama asja hariliku 6
kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Need kulud peaksid olema hõlmatud kokkulepitud üüritasuga. Maakohus on õigesti leidnud, et leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja kostjate apellatsioonkaebus rahuldamata. Poolte menetluskulud ringkonnakohus jäävad kostjate kanda.
9.Hagi on esitatud VÕS § 189 lg 1 järgi lepingu alusel üleantu tagastamiseks. Pooled vaidlesid maakohtus 14. novembril 2019 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu lõppemise aluse ja tagajärgede üle. Hagejad ei ole vaidlustanud maakohtu seisukohta, et leping on lõppenud kostjate 3. juuni 2020 avaldusega lepingust taganemiseks lepingu p 7.1.1 alusel, sest hagejad rikkusid oma kohustust tasuda lepingujärgseid osamakseid. Seega ei vaidle pooled apellatsioonimenetluses enam selle üle, kumb pooltest on esitanud kehtiva lepingust taganemise avalduse. Maakohus leidis, et pooled on lepingu p-s 7.6 kokku leppinud, et ostjapoolse lepingurikkumise tõttu lepingust taganemisel ei ole müüja kohustatud tagastama ostjale lepingu eseme müügihinna osas tehtud ettemakset, sõltumata sellest, kui palju makseid lepingu p-i 3.3 alusel on ostja juba teinud ning see summa loetakse lepingupoolte poolt leppetrahviks. Maakohus leidis, et kostjad ei pea hagejatele välja andma maksete seda osa, mis täidab leppetrahvi funktsiooni, st 4500 eurot. Maakohus tuvastas, et hagejad tasusid kostjatele müügihinna ettemaksetena lepingu alusel 13 500 eurot, rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja 9000 eurot. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata. Kostjad taotlevad maakohtu otsuse osalist tühistamist, leppetrahvi suurendamist 11 000 euroni ja kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja mõistetud summa vähendamist 2500 euroni. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes vaidlustatud ulatuses (TsMS § 651 lg 1).
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud, et pooled leppisid lepingu p-s 7.6 kokku leppetrahvis juhuks, kui ostja jätab täitmata oma lepingulise kohustuse tasuda osamakseid. Leppetrahvi eesmärgina tuvastas maakohus eelkõige kahju kompenseerimise funktsiooni. Leppetrahvi suuruseks leppisid pooled kokku ostja poolt kuni lepingust taganemiseni tasutud osamaksete suuruse, mis praegusel juhul oli 13 500 eurot. Maakohus leidis õigesti, et hagejad peavad kostjale lepingu rikkumise tõttu leppetrahvi tasuma ja leppetrahvina käsitletava summa osas tuleb kostjate poolt hagejatele tagastatavat summat vähendada.
12.VÕS § 162 lg 1 järgi, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi tasuma kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoole majanduslikku seisundit. Riigikohus on selgitanud, et leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniõigus, mida kohus võib kasutada ainult kohustatud lepingupoole nõudmisel (vt RKTKo nr 2-15-3965 p 31; nr 3-2-1-132-12 p 12; nr 3-2-1-87-10 p 11). Kohtulahendist peavad olema nähtavad ja 7
kontrollitavad kohtu motiivid, miks leppetrahvi vähendati. Kõrgema astme kohtul on võimalik leppetrahvi vähendamise seaduslikkust kontrollides hinnata, kas maakohus on oma diskretsiooni nõuetekohaselt teostanud.
13.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on oma diskretsiooni leppetrahvi vähendamisel nõuetekohaselt teostanud. Maakohus on leppetrahvi vähendamisel pidanud õigesti vajalikuks hinnata, mis eesmärgil vaidlusalune leppetrahv kokku lepiti. Maakohus tuvastas leppetrahvil tagatisfunktsiooni. Kui leppetrahvi funktsiooniks on kompenseerida kahju, siis tuleb kaaluda, millist kahju võisid pooled lepingu sõlmimisel ette näha. Seetõttu võttis maakohus mõistliku leppetrahvi suuruse määramisel õigesti arvesse kostjatel müügilepingu sõlmimise tõttu 7 kuu jooksul saamata jäänud üüritulu keskmiselt 300 eurot kuus ja kostjatel hagejate tegevuse tõttu tekkinud võimalikku kahju (ära viidud mööbel jms). Hagejad olid korteri valduse üle võtnud ja pidid neid kahjusid lepingu lõppemisel mõistlikult ette nägema.
14.Maakohtu poolt leppetrahvi vähendamine on põhjendatud ka arvestades poolte kokkulepitud leppetrahvi kujunemise viisi ning arvestab piisavalt kostjate õigustatud huviga. Kahju suuruse tõendamise koormus lasub leppetrahvi vähendamise nõude esitamisel võlausaldajal, st kostjatel (RKTKo 3-2-1-66-05 p 18). Kostjad ei ole tõendanud oma väiteid, et lepingu rikkumisega tekitatud kahju on suurem sellest, millega maakohus leppetrahvi vähendamisel arvestas. Kostjad esitasid tõendina kahju suuruse kohta OÜ Promo Arsenal 5. juuni 2020 hinnapakkumise korteriomandi remonditöödele summas 4848 eurot ja fotod korteris fikseeritud siseviimistluse puudustest (I kd lk 192–195). Kostjate esitatud tõenditest ei saa aga järeldada, et hinnapakkumises kajastatud tööd olid vajalikud just hagejate poolt tekitatud puuduste kõrvaldamiseks, sest korteri valduse üleandmisel hagejatele ja tagastamisel kostjatele siseviimistluse olukorda ei fikseeritud. Ka ei ole kostjad tõendanud kadunud mööbli olemasolu ja korteris olnud kodutehnika rikkumist. Kostjad ei ole maakohtu menetluses avaldanud, et lepingu rikkumisega on neile tekitatud mittevaralist kahju ja selle kostjate apellatsioonkaebuse väitega ringkonnakohus seetõttu ei arvesta (TsMS § 652 lg 1).
15.Kostjad leiavad, et leppetrahvi eesmärk oli survestamisfunktsioon, et hagejad ei rikuks lepingut. Kostjad võimaldasid hagejatele järelmaksu üksnes seetõttu, et leppetrahv oli läbi räägitud, see oli tagatis lepingu rikkumise puhuks. Ringkonnakohus kostjate selle seisukohaga ei nõustu. Asja materjalidest ei nähtu, et kostjatel oli õigustatud huvi võõrandada korter just hagejatele kokkulepitud tingimustel (RKTKo 2-153965 p 32) ja kostjate poolne lepingu rikkumine tõi neile kaasa rasked tagajärjed. Pärast lepingust taganemist oli kostjatel võimalik korter uuesti võõrandada ja nad on seda ka teinud (kinnistusraamatu andmetel juba 10. juunil 2021). Seega ei kahjustanud hagejate rikkumine kostja poolt lepingu sõlmimisega saavutada soovitud eesmärki – võõrandada korter turuhinnaga. Kuivõrd korter on uuesti võõrandatud, ei ole usutavad kostjate väited, et hagejate rikkumise tagajärjed kestavad siiani.
16.Ringkonnakohus leiab, et leppetrahvi vähendamisel tuleb praegusel juhul VÕS § 162 lg 1 järgi arvestada ka neid asjaolusid, mis põhjustasid hagejate poolse osamaksete tasumise peatamise. Hagejad jätsid oma osamaksed tasumata sisuliselt seetõttu, et nad uskusid end olevat lepingust nõuetekohaselt taganenud kostjate poolse lepingu rikkumise tõttu. Maakohus tuvastaski kostjate poolse lepingu rikkumise, kuid ei pidanud seda rikkumist lepingust taganemiseks piisavaks. Samas tuleb nimetatud asjaoluga leppetrahvi põhjendatud suuruse kaalumisel arvestada, sest hagejad on maakohtu menetluses, samuti vastuses apellatsioonkaebusele sellele asjaolule tuginenud. Kostjate soov saada leppetrahvina vähemalt 1/5 kinnisasja müügihinnast ei ole millegagi põhjendatud. 8
17.Seega ei anna kostjate apellatsioonkaebuse väited kogumis alust kaebuse rahuldamiseks ja maakohtu otsuse muutmiseks, sh menetluskulude jaotuse osas.
18.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt kostjate kanda (TsMS § 171 lg 1). Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2). (allkirjastatud digitaalselt)
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.