Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebamise õigus Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kätte toimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Hagiavaldus ja hagejate nõue

millega kinnitatakse ümberehitamise seaduslikust, samuti tuleb kanda ebamugavusi; 2) soojuskoormuse suurenemine ning sellega seotud täiendavad kulutused. Nimetatud korteriomandi puudused on müüjate poolne lepingu oluline rikkumine ja piisav alus lepingust taganemiseks, arvestades ostjate vajalike rahaliste kulutuste suurust ning ebamugavusi, mis on seotud nimetatud korteriomandi kasutamisega. Kostjad said taganemisavalduse kätte, kuid oma lepingulise esindaja vahendusel teatasid, et nad ei tunnista hagejate taganemise avaldust. Kostjad leidsid, et hagejate taganemise avaldus ei ole materiaalsete eelduste puudumise tõttu kehtiv. Avalduse esitamisel ei ole ka kostjate hinnangul järgitud mõistlikku tähtaega. Kostjate arvates ei ole nad hagejaid eksitanud, vara seisukord ja kõik ümberehitustega seonduvad asjaolud olid hagejatel teada. Hagejad on aga seisukohal, et kostjate mittenõustumine hagejate lepingust taganemisega ei muuda asjaolu, et taganemine on kehtiv ja on toimunud. Hagejad on tagastanud kostjatele korteriomandi valduse ning seoses lepingust taganemisega on kostjatel kohustus tagastada hagejatele kõik üleantu, s.o hagejate poolt tasutud 13 000.00 eurot. Nimetatud summa paluvad hagejad seega kostjatelt solidaarselt välja mõista. Menetluskulud paluvad hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda.

Kostjate vastuväited

nimetatud avaldus ei ole müügilepingus kokkulepitud vorminõude eiramisega seoses kehtiv, samuti ei ole avalduse esitamisel järgitud mõistlikku tähtaega, mis on samuti avalduse kehtetuse aluseks. Hagejate taganemise avalduse puhul ei ole täidetud materiaalsed ega ka formaalsed eeldused. Müügilepingus kokkulepitud vorminõude mittejärgimise tõttu on hagejate avaldus kehtetu formaalsete eelduste puudumise tõttu. Tegemist on tühise avaldusega, millel puuduvad õiguslikud tagajärjed ning seega puudub ka sellele toetuv nõue. Hagejate avaldus ei ole notariaalselt tõestatud, notar on kinnitanud vaid hagejate allkirjade õigsuse. Seoses asjaoluga, et avaldus ei vasta vorminõuetele, puudub vajadus ka analüüsida väidetavate tahteavalduse materiaalsete eelduste olemasolu. Kostjad leidsid täiendavalt, et nende poolne oluline lepingurikkumine puudub. Hagejad olid teadlikud korteri seisundist, tutvusid dokumentatsiooniga ning vastupidiselt püüdsid ka ise korterit müüa ning ei näinud probleemi väidetavas puuduses, kuna korteri seisundit hinnati hagejate poolt müügikuulutuses väga heaks. Väited küttekuludest jäävad kostjatele arusaamatuks ja paljasõnaliseks, kuna ei vasta tegelikkusele. Pindi Kinnisvara eksperthinnangust nähtub, et tänase päeva seisuga, sh arvestades ümberehitusi ja majanduskriisi, on asja väärtuseks jätkuvalt sarnane maksumus 52 000.00 eurot (+/- 5%). Kostjad rõhutavad, et korteri väärtuse hindamisel on hagejate poolt toodud väidetavaid puuduseid arvestatud. Seega on ka asja maksumusest ilmne, et väidetav puudus ei ole oluline. OÜ Narva Ehitusprojekt eksperthinnangus nr 716/2021 on osutatud, et vaidlusalune rõdu ei ole fassaadist väljaulatuv, st ei ole ava tegemisel asjassepuutuv maja fassaad ja kandev osa. Nimelt on eemaldatud aken ja uks. Eksperdi arvamus on, et akna ja ukse eemaldamine ei avalda mõju hoone kandeelementide kandevõimele ja hoone üldjäikusele. Selle seina osa ja avatäite võib ohutult demonteerida. Esialgse konstruktsiooni taastamiseks on võimalikud järgmised lahendused: säilitada ava nii nagu on praegu; paigaldada kogu olemasoleva ava ulatuses kahepoolne klaasitud uks lodžale; taastada aknaaluse osa kergplokkidest müüritisega, paigaldada aken ja uks. Kostjate küsitud ABC Aknad OÜ hinnapakkumise kohaselt on avatäite maksumus koos paigaldusega 400 eurot. Võrreldes asja maksumusega on väidetava probleemi lahendus sümboolse tähendusega ja seega ilmselt ei ole väidetav puudus oluline ja põhjus on otsitud. Avatäidete eemaldamine ei avalda hoonele mingit mõju ja vajadusel ning sellisel soovil on võimalik paigaldada avatäited tagasi. Hagejad ei ole seda ise soovinud, nende põhjus on otsitud, kuna hagejate tegelik eesmärk oli leping lõpetada seoses nende isiklike plaanide muutumisega. Hagejate kuulutus vaidlusaluse korteri müügiks ja poolte kirjavahetus tõendab, et tegelik põhjus tehingust loobumiseks oli hagejate plaanide muutumine ning mingitest puudustest ei olnud juttugi. Hagejate poolt on ka vaidlusalusele korterile põhjustatud oluline kahju, millise kindlaks tegemiseks ja kahjustuste likvideerimiseks pöördusid kostjad erialaspetsialistide poole. Hagejate poolt põhjustatud defektide kõrvaldamise maksumuseks on vähemalt 4 848.00 eurot. Siinjuures ei ole hinnatud kadunud esemete ja rikutud kodutehnika maksumust. Korter rikuti hagejate poolt sedavõrd lühikese aja jooksul ning peale seda asuti otsima põhjuseid selle tagastamiseks. Kostjad 04.06.2021 seisukohas selgitavad, et pooled leppisid kokku taganemise vormis, seda olenemata põhjusest. Alapunktis ei ole küll loetletud kõiki taganemise võimalikke aluseid, kuid alapunktis ongi täpsustatud taganemise õigust lisaks muudele seadusest tulenevatele alustele juhtudeks, kui rikutakse hinna tasumise kohustust või viibib asjaõiguslepingu sõlmimine. Samas vorminõue on kehtiv iga aluse puhul. Vastuses 04.05.2022 kohtunõudele kostjad märgivad, et VÕS § 13 lg 3 ei välista õigust tugineda tehingu tühisusele. Ei saa kuidagi asuda seisukohale, et kostjad nõustusid vormi muutmisega olukorras, kus nad ei tunnista lepingust taganemist ning ei ole andnud nõusolekut vormi muutmiseks, sh kaudselt, tegevuse või käitumisega. Sätte eesmärgiks on asjaolu, et teine pool teeb toimingu ning vastaspool aktsepteerib seda käitumisega, täitmisele asumisega, vaikimisi jne. 5 / 16

Kui pool ei tunnista teise poole tahteavaldust ning peab seda kehtetuks, ei pea ta ka välja tooma kõikvõimalike aluseid ja vastuolusid, millele ta saaks toetuda. Teine olukord oleks, kui pooled oleks taganemist aktsepteerinud ja asunud lepingut tagasi täitma, mis oleks tõesti käsitletav nõusolekuna vormi muutmiseks. Kostjatele jääb arusaamatuks seisukoht, mille kohaselt võib müügilepingu p-i 7.3 sõnastus olla vorminõude suhtes pooli eksitav. Notar lepingu sõlmimisel tõlkis pooltele lepingu ja selgitas selle sisu ning teiseks on hagejad ka ise tingimusest üheselt aru saanud ning suundusid avaldusel allkirju kinnitama notari juurde. Võimalik eksimus terminis allkirja kinnitamine ja notariaalne tõestus on isikute hooletus, mis ei õigusta vorminõude rikkumist. Taganemise vorminõudega välistati mõtlematute avalduste esitamist, st see pidigi toimuma järgides notari õigusliku hinnangut avalduse koostamisel ja esitamisel. Leppetrahv oli samuti ettenähtud seoses asjaoluga, et heas seisundis korteriomand võeti kohe ostjate poolt kasutusse ning lepingu lõppemisel, pidi see arvestama asja kulumiga seonduva kahju ja asja kasutamisega saadud kasu, milline on oluline ning raskelt tõendatav.

KOHTU PÕHJENDUSED

A. S. ja N. S. (koos hagejad) ostjatena ning I. O. ja K. O. (koos kostjad) müüjatena sõlmisid 14.11.2019 korteriomandi Xxxx Narva notari T. B. poolt notariaalselt tõestatud müügilepingu ning poolte avalduse alusel kanti kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmist tagav eelmärge hagejate kasuks;

-

lepingust tulenevalt oli müügihinna 5 000.00 eurot tasumise kord järgmine: 1) 11 000.00 eurot tasuvad hagejad kostjatele enne müügilepingu sõlmimist; 2) 44 000.00 eurot kohustusid hagejad tasuma kostja 1 pangakontole igakuiste osamaksetena summas 500 eurot 88 kuu jooksul alates novembrist 2019 hiljemalt maksekuu 25. kuupäevaks. Tasumisega viivitamisel on kostjatel õigus nõuda hagejatelt viivist 0,01% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest;

-

müügilepingu kohaselt läks lepingu eseme otsene valdus ning korteriomandi kasutamisega seotud kulude kandmise kohustus hagejatele üle müügilepingu sõlmimise päeval;

-

pooled esitasid vastastikku müügilepingust taganemise avaldused: 1) hagejad kostjatele 20.03.2020 Narva notari T. B. notariaalselt kinnitatud avalduse lepingust taganemisest alates 01.04.2020; 2) kostjad hagejatele 03.06.2020 Jõhvi notari T. J. notariaalselt koostatud ja tõestatud avalduse. Puudub vaidlus, et pooled on üksteise taganemisavaldused kätte saanud;

-

pooltevaheline leping on lõppenud lepingust taganemise tulemusena;

-

hagejad on kostjatele lepingu täitmisena tasunud 13 500.00 eurot (hagiavalduse järgi 12 500.00 eurot, kostjate vastuse järgi 13 500.00 eurot, s.o sissemakse 11 000.00 eurot + 5 kuu osamaksed kogusummas 2 500.00 eurot; igakuised maksed tasumata alates 25.04.2020);

-

müügilepingu esemeks olevas korteris oli enne müügitehingut tehtud ümberehituse käigus eemaldatud köögi ja rõdu vaheline sein (aken ja uks) ja tehtud muudatused küttesüsteemis.

6 / 16

V.Kõve. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2016, § 188, p 6 a).

7 / 16

et nad ei ole välistanud, et lepingust taganemiseks võivad olla muud seadusest tulenevad põhjused, aga nad on kokku leppinud taganemise vormis, s.o ka juhul, kui kasutatakse muid aluseid. Kohus asub seisukohale, et pooled leppisid müügilepingu p-s 7.3. kokku lepingust taganemise avalduse vormis kõikide võimalike lepingust taganemise juhtudeks (s.o mitte üksnes lepingu p-des 7.1., 7.2. nimetatud alustel), kuivõrd nimetatud lepingupunkt näeb ette lepingust taganemise vormi, sidumata seda üksnes lepingus eraldi nimetatud taganemisalustega. Sellist tõlgendust toetab samuti asjaolu, et ka hagejad pöördusid taganemise avalduse esitamiseks notari poole. Kohus nõustub kostjatega, et taganemise avaldusele notariaalse tõestamise vormi, millega kaasneb notari selgitamiskohustus, ettenägemise eesmärgiks on tehingust kergekäeliselt taganemise vältimine. Hagejate taganemisavaldus (dtl 39-41) on notariaalselt kinnitatud, s.o notar on üksnes kinnitanud tehingu tegijate allkirja õigsust, ning avaldus ei vasta seega lepingus kokkulepitud taganemisavalduse vorminõudele. Taganemisavaldus on ühepoolne tehing TsÜS § 67 lg-te 1 ja 2 mõttes. Seega on kohaldatavad ka vastavad TsÜS-i sätted tehingu tühisuse ja tühistamise kohta. TsÜS § 83 lg 2 järgi kokkulepitud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Kui taganemisavalduse eeldused ei ole täidetud, on see tagajärjetu (toimetu), kuid mitte tehinguna tühine (vt nt RKTKo 30.04.2013, 3 2-1-5-13, p 18). Tartu Ringkonnakohus osutas oma 22.12.2021 otsuses apellatsioonkaebusele viidates võimalusele, et kui lepingupooled ei ole eesti keelest aru saavad isikud, kellel puuduvad õigusalased teadmised, siis ei pruugi lepingujärgsed notariaalsete toimingutega seotud taganemisavalduse vorminõuded olla üheselt arusaadavad. Hagejad jäid selle juurde, et müügilepingu p-st 7.3. tulenevad taganemisavalduse vorminõuded ei olnud neile üheselt arusaadavad. Täiendava selgituse kohaselt pöördusid hagejad lepingust taganemiseks müügilepingu koostanud notari poole, kes koostas hagejate selgituste järgi taganemisavalduse, juhindudes müügilepingu p-st 7.3. Hagejad on õigusalaste teadmiseta isikud ning ei tee vahet notariaalsel kinnitamisel ja tõestamisel ning juhindusid sellest, et kuivõrd müügilepingu koostanud notar kinnitas taganemisavalduse, siis notari arusaama järgi müügilepingu p 7.3. alusel oli notariaalne kinnitamine piisav. Kohus märgib, et hagejate 20.03.2020 lepingust taganemise avalduse, s.o selle keelekasutuse ja teksti ülesehituse põhjal ei ole tõenäoline, et see koostati notaribüroos. Kohus nõustub sellega, et kohtule avaldatu ja müügilepingust nähtuva põhjal on hagejate näol tegemist õigusalaste teadmisteta ja eesti keelt vähemalt õigusalasest tekstist arusaamiseks ebapiisavalt valdavate isikutega, kes seetõttu võisid ekslikult leida, et taganemise avalduse esitamiseks piisab notari poolt kinnitatud avaldusest, s.o ka vaatamata notari võimalikele selgitustele nende kahe toimingu vaheteo kohta selle tähendust ja olulisust siiski sisuliselt mõistmata ja oskamata sellele detailile tähelepanu pöörata. Arusaama, et taganemise avalduse tegemiseks piisab selle notariaalsest kinnitamisest toetas ka asjaolu, et avalduse kinnitas müügilepingu koostanud notar. VÕS § 13 lg 3 kohaselt kui lepingus oli ette nähtud, et leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu lõpetamisega teistsuguses vormis. Kohus ei nõustu kostjate seisukohaga selle kohta, et üksnes olukord, kus pooled oleksid taganemist aktsepteerinud ja asunud lepingut tagasi täitma, oleks käsitatav nõusolekuna vormi muutumisena (25.05.2022 vastus, dtl 739). Kohtu hinnangul ei ole VÕS § 13 lg 3 kohaldatav üksnes juhtudele, kus lepingut lõpuks ka tegelikkuses muudetakse või lõpetatakse. Taganemise avalduse toimeks on vajalik nii materiaalsete kui formaalsete eelduste (s.h õigeaegsus) täidetus. Kohus nõustub, et kostjad ei pidanud oma vastuses hagejatele (dtl 42) välja tooma kõiki vastuväiteid taganemise avaldusele, kuid kuivõrd antud juhul on kostjad eraldi nimetanud materiaalse eelduse puudumist ja täiendavalt leidnud, et avalduse esitamisel ei ole järgitud ka 8 / 16

mõistlikku tähtaeg, võisid hagejad mõistlikud vastuse põhjal aru saada, et avalduse vormi osas kostjatel vastuväited puuduvad. Aktsepti olemasolu puudutab VÕS § 13 lg 3 järgi vaid vorminõude järgimist ja ei välista olukorda, et muude eelduste puudumisel jääb taotletud eesmärk siiski saavutamata. Kohus märgib, et kuivõrd pooled on notariaalse tõestamise vormis omavahelise lepingus kokku leppinud, s.o tegemist ei ole seadusest tuleneva nõudega, saaks hagejate poolt vorminõuded lugeda täidetuks ka hea usu põhimõttele tuginedes. Riigikohus on oma lahendites osutanud üksnes sellele, et ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõuete järgimata jätmise tagajärgi (vt nt RKTKo 26.01.2018, 2-15-18404, p 19). Kostjad on muuhulgas seisukohal, et hagejad ei ole lepingust taganenud mõistliku aja jooksul. Kohus selgitab, et üldist tähtaega taganemisavalduse esitamiseks ei ole ette nähtud. Riigikohus on leidnud, et lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses ei saa vähemalt üldjuhul olla lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, st kuus kuud alates pettusest, eksimusest, seega taganemise alusest teadasaamisest. See kehtib siiski juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt täidetud, st lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle. Kuivõrd hagejad said väidetavast lepingurikkumisest teada märtsis 2020 (leping sõlmiti 14.11.2019), on iseenesest nende taganemise avaldus tehtud mõistliku aja jooksul (20.03.2020). Kohus loeb seega, et hagejate taganemise avalduse formaalsed eeldused on täidetud.

Samas köögi ja elutoa vahel asunud seina näol oli eelnimetatud plaani järgi tegemist mittekandva vaheseinaga, mille lammutamiseks ei ole nõutav loa olemasolu, kuna EhS mõttes ei ole tegemist ehitamisega. Sama kehtib küttesüsteemi kohta, kuna antud juhul oli tegemist vaid korterisiseste torude liigutamisega, mitte ehitise omadusi, s.h välisilmet muutva ehitamisega (EhS § 4 lg 3 p 3). Kohus loeb seega tuvastatuks, et kostjad on lepingut rikkunud osas, mida puudutab köögi ja rõdu vahelise ukse ja aknaga vaheseina eemaldamist ja andnud kostjatele seega üle lepingus kokkulepitud tingimustele mittevastava korteri. Kohtul tuleb seega järgmisena hinnata, kas hagejatel oli õigus lepingu eseme puudusele tuginedes lepingust taganeda, s.h kas mittevastavuse näol oli tegemist lepingu olulise rikkumisega. Esiteks kohus selgitab, et VÕS § 220 lg 1 esimese lause kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hagejad on kohtule teatanud, et said korteri väidetavatest puudustest teada alles märtsis 2020, s.o elades eelnevalt vaidlusaluses korteris kolm kuud. Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (RKTKo 26.09.2007, 3-2-1-71-07, p 13). Seega tuleb hinnata, kas hagejad olid väidetavatest puudustest teadlikud või pidid teadlikud olema. Müügilepingu p-s 2.19. on ostjad kinnitanud, et: „/.../ on üle vaadanud lepingu eseme, samas müüjad on esitanud neile sellekohase dokumentatsiooni ja eelnimetatud andmetele tuginedes on ostjad teadlikud korteriomandi seisukorrast.“ Puudub vaidlus, et hagejatel oli võimalus vaidlusaluse korteriga enne lepingu sõlmimist tutvuda ja nad seda võimalust ka kasutasid. Hagejad selgitasid kohtuistungil, et korteriomandi ülevaatamisel nad nägid, et puudub seina osa, kuid kuna nad ei ole ehitajad, siis eeldasid, et kostjad esitavad vastava dokumentatsiooni, mida kostjad aga teinud ei ole. Kostjad kinnitasid neile, et ümberehitamine on seaduslik. Hagejad pöördusid korteriühistu esimehe poole, kes selgitas, et peab olema sein, korteriühistuga ei ole ümberehitamist kooskõlastatud ning tegemist on olnud kandeseinaga. Seina lammutamisega seoses on muudetud ka küttesüsteem, s.o radiaatorid viidi mujale. Seoses köetava pinna suurenemisega suurenesid ka küttekulud. Kostjate selgituse järgi olid hagejad enne lepingu sõlmimist korteri seisundiga põhjalikult tutvunud ja olemasolev dokumentatsioon oli neile tehingule eelnevalt üle antud, sh täiendavaid dokumente ei soovitud, kinnitades seda müügilepingu p-s 2.2. Kostjad vastuses hagejate ülesütlemise avaldusele on samuti märkinud, et viimastele oli teada vara seisukord, samuti ümberehitusega seotud asjaolud. Kohus leiab, et isegi hagejatel ehitusalaste teadmiste puudumisel pidi ka ainuüksi kortermaja kinniehitatud rõdude (toimikust leitavate fotode põhjal mitte ühtse lahendusena ning mitte kõikidel korteritel; nt dtl 287) ja korteri planeeringu põhjal olema arusaadav, et rõdud olid algse projekti järgi väljapoole avatud, s.o korteri ja rõdu vahel pidi olema vahesein. Kohus loeb eelneva põhjal tuvastatuks, et hagejatele oli juba enne lepingu sõlmimist teada vähemalt see, et korteris oli tehtud köögi ja rõdu vahelise seina ümberehitus. Kohus leiab ka, et hagejate väide, et neil eriteadmiste puudumisel ei saanud nad mõistlikult eeldada, et vaheseina (akna ja ukse osa) rõdu ning köögi vahel eemaldamise tagajärjel suureneb korteri kütekulu, ei ole eluliselt usutav. Pooled on kohtule selgitanud, et vaidlusalune korter asub majas, milles väljapoole ulatuvat rõdu ei ole, on n-ö rõdutuba. Iga mõistlik inimene saab aru, et kui rõdu ning köögi vahel puudub sein vms, siis suureneb köetav pindala ja seega ka küttekulu. Selleks kohtu hinnangul erilisi teadmisi vaja ei ole. Kohus möönab siiski, et kuigi hagejad teadsid või pidid aru saama juba enne lepingu sõlmimist, et korteris on toimunud ümberehitus, mille tulemusena on ka suurenenud küttekulud võrreldes 10 / 16

ümberehituseta korteriga, võisid nad siiski asjaolust, et tegemist on nõuetekohaselt vormistamata ümberehitusega ja et selle kohta puudub vajalik dokumentatsioon, teada saada ka hiljem, s.h hagejate viidatud ajal. Eeltoodust tulenevalt kohus asub seisukohale, et hagejad teatasid kostjatele lepingueseme müügilepingu p-s 2.13. kokkulepitule mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Vaidlus puudub siinjuures selles, et mittevastavusest teatamine kostjatele toimus esmakordselt hagejate 20.03.2020 lepingust taganemise avalduses. Rikkumise olulisuse hindamisel kohus selgitab, et VÕS § 116 lg-s 2 on sätestatud näitlik loetelu rikkumistest, mida võiks pidada esmajoones oluliseks. VÕS § 116 lg 4 esimene lause kohustab taganemise eeldusena andma üldjuhul alati täiendava tähtaja, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise poole lepingust taganemise korral ebamõistlikult suurt kahju. Ka Riigikohus on selgitanud, et kui lepingupool taganeb § 116 alusel lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis, kui lepingupool on andnud teisele lepingupoolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks ning kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganeda erandjuhul. Selliseks erandiks võib olla nt asjaolu, et rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Antud lahendis on Riigikohus nõustunud, et erandlikuks asjaoluks võiks olla ka puuduste kõrvaldamise äärmine kulukus võrreldes kinnistu hinnaga (RKTKo 12.10.2010, 3-2-1-80-10, p 12). Konkreetselt müügilepingute osas näeb VÕS § 223 lg 1 (vt kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioon) ette, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. VÕS § 223 lg 3 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda. Hagejad on õiguskaitsevahendina lepingust taganemise õiguse põhjendamiseks tuginenud VÕS § 222 lg-le 1, leides, et isegi siis, kui oleks üldse võimalik korteriomandi taastamiseks endisesse seisundisse või kui oleks võimalik vastava projekti kinnitamine ja ehitusloa saamine, toob see müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega kaasa ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi ning seega tagamise eeldus on täidetud. Viidatud VÕS § 222 lg 1 (vt kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioon) esimese lause kohaselt kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Hagejate selgituse järgi kaasnevad neile korteriomandi eseme ilma seadusliku aluseta ümberehitamise tagajärjel negatiivsed tagajärjed, eelkõige seoses korteri taastamiseks endisesse seisundisse, projekti ja ehitusloa saamiseks ning seoses soojuskoormise suurenemisega, millest tulenevalt on tegemist olulise rikkumise ja piisava alusega lepingust taganemiseks hagejate poolt. Hagejad on kohtu hinnangul seega sisuliselt tuginenud VÕS § 116 lg 2 p 1 alusele, s.o olulise lepingurikkumisega on mh tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Kohus leiab, et asjas esitatud tõendid hageja eeltoodud seisukohti ei kinnita. Kohus nõustub kostjate selgitusega, et tõendina esitatud Pindi Kinnisvara eksperthinnangust (dtl 280-314) nähtub, et 12.01.2021 seisuga oli vaidlusaluse korteri hinnanguline turuväärtus 11 / 16

jätkuvalt sarnane, s.o 52 000.00 eurot (+/- 5%), s.h arvestades hinnangus kirjeldatud ümberehitusi, mis osutab sellele, et hagejate väidetud puudus ei ole oluline. Samuti on tõendina esitatud OÜ Narva Ehitusprojekt eksperthinnangus nr 716/2021 (vaidlusaluse korteri köögi ja lodža vahelise seina osalise lammutamise kohta) (dtl 315-319) osutatud, et korteri rõdu ei ole fassaadist väljaulatuv, st ava tegemisel on eemaldatud aken ning uks. Eksperdi arvamus on, et akna ja ukse eemaldamine ei avalda mõju hoone kandeelementide kandevõimele ning hoone üldjäikusele. Selle seina osa ja avatäite võib ohutult demonteerida. Esialgse konstruktsiooni taastamine ei ole vajalik ning võimalikud lahendused on: 1) säilitada ava nii nagu on praegu, 2) paigaldada kogu olemasoleva ava ulatuses kahepoolne klaasitud uks lodžale ning 3) taastada aknaaluse osa kergplokkidest müüritisega, paigaldada aken ja uks. Kostjate esitatud ABC AKNAD OÜ hinnapakkumisest nähtub, et aken koos paigaldusega maksab 400.00 eurot (dtl 320). Seega esitatud tõenditest nähtub, et tegemist oli kõrvaldatava puudusega, s.o kas endise olukorra taastamisena (koos vajalike lubade taotlemisega) või juba teostatud ümberehituse tagantjärele seadustamisega. Kohus leiab, et vaatamata sellele, et kostjatel puudus vastav dokumentatsioon rõdu ning korteri siseruumide vahelise akna ja ukse lammutamiseks, ei olnud tegemist olulise lepingu rikkumisega. Kostjad on kohtule tõendanud, et hagejate poolt väidetava puuduse likvideerimine ei ole iseenesest vajalik, kuid vajadusel ja soovil saab seda lihtsalt ning suhteliselt väikeste kuludega teha. Eelduslikult ei kaasne ka konkreetsel juhul ümberehituse tagantjärele seadustamisega märkimisväärselt suuremaid kulutusi. Hagejad on menetluses taotlenud ehitustehnilise ekspertiisi määramist, et hinnata korteris tehtud ümberehitamise mahtu, korteri endise seisundi taastamise võimalusi ja sellega kaasnevate võimalike kulude suurust, eesmärgiga tõendada, et lepingust taganemise materiaalsed eeldused olid täidetud. Ekspert jäi määramata hagejatest tulenevatel põhjustel. Hagejad ei ole kohtule teatanud soovist esitada eksperdi määramata jätmise tõttu täiendavaid tõendeid. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hagejad oleksid pidanud andma kostjatele võimaluse enne lepingust taganemist puuduse kõrvaldamiseks. Toimiku materjalidest ei nähtu ning hagejad ei ole ka välja toonud, et nad oleksid kostjate poole seoses väidetava lepingu rikkumisega eelnevalt pöördunud ning andnud neile täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, s.o palunud nt rikkumise kõrvaldamist või korteri esialgse seisundi taastamist vms. Hagejate väide, et korteri endisesse seisundisse viimine toob neile võrreldes muude õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulutusi ja põhjendamatuid ebamugavusi, on samuti kohtu hinnangul põhjendamatu. Kohus leiab, et kostjad on asjakohaselt osutanud, et hagejate väidetav puudus oleks lihtsalt ja väikese kuluga kõrvaldatav ka hagejate poolt või nt hinna alandamisena. Kohus märgib (pooled ei ole sellele tuginenud), et pooled ongi lepingu p-s 6.1. juba näinud ette vastava õiguskaitsevahendi (leppetrahv ja kahju hüvitamine) müüja poolt valeandmete esitamise puhuks.

Seega on pooltevaheline müügilepingu lõppenud kostjate poolse taganemise avaldusega.

Samas, § 188, p 5.3. Samas, § 188, p 6, c.

13 / 16

müüja kasuks sõlmitud kokkulepet tasutud osamaksete leppetrahvina müüjatele jäämist hea usuga vastuolus olevaks.

RESOLUTSIOON:

RESOLUTSIOON:

16 / 16

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.