2-15-3549/23 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 06.03.2015 esitas XXXXKorteriühistu Harju Maakohtusse hagi osaühing XXXX vastu majandamiskulude ja viivise saamiseks, milles palub lõpliku nõudena kostjalt välja mõista 2744,31 eurot ja viivise alates hagi esitamisest määras 0,07% päevas. Tallinnas XXXXelamus on moodustatud XXXXKorteriühistu ning kostja oli selle korteriühistu liige, talle kuulus alates 30.06.2005 mitteeluruum Tallinnas, XXXX (registriosa nr XXXX, üldpinnaga 390,2m2). Kostja on jätnud perioodil 01.02.2014 kuni 31.01.2015 tasumata hageja esitatud majandamiskulude arved. Hageja on esitanud sel perioodil kostjale arveid vee, kanalisatsiooni, hoolduse, remondifondi ja kindlustuse eest summas 3624,66 eurot. Kostja on tasunud arveid summas 821,82 eurot. Pooltel ei ole vaidlust osamaksu, vee ja kindlustuse tasumises ja need summad kokku 288,45 eurot loeb hageja kostja poolt tasutuks. 28.10.2015 loobus hageja juriidilise kulude nõudest summas 58,53 eurot ja kohus võttis loobumise selles osas vastu 12.01.2016 määrusega. Seega puudutab vaidlus hoolduse ja remondifondi tasusid, kusjuures remondifond sisaldab laenumakseid. Hageja on arvestanud hooldustasu ruutmeetripõhiselt vastavalt hageja põhikirja punktile 6. 27.04.2013 üldkoosolekul kinnitati hooldustasu suuruseks perioodil jaanuar - veebruar 2014. a 0,30 eurot/m2. 29.03.2014 üldkoosoleku otsusega kinnitati hooldustasu suuruseks perioodil märts – september 2014. a 0,20 eurot/m2. 14.10.2014 üldkoosoleku otsusega kinnitati hooldustasu suuruseks perioodil oktoober – detsember 2014. a hooldustasu suuruseks 0,25 eurot/m2. Samuti on arvestatud ruutmeetripõhiselt remondifondi. 27.04.2013 üldkoosoleku otsusega kinnitati remondifondi suuruseks perioodil jaanuar – veebruar 2014. a 0,40 eurot/m2 ning 29.03.2014 üldkoosoleku otsusega perioodil märts – detsember 2014. a 0,50 eurot/m2. Hageja on võtnud laenu kolmel korral – 23.03.2004, 18.05.2006 ja 08.05.2007. 2006. a refinantseeriti varasem laen, varasema laenu jääk oli 212 069,01 krooni. Kolmas kord vormistati laen ümber ainult seetõttu, et hageja ei jõudnud tähtaegselt kõiki töid teostada ning kogu laenatud summat kasutusele võtta. Kolme laenu peale kokku laenas hageja kokku 1 208 673,19 krooni, millest kostja osa on 157 802,48 krooni. Kostja tasus kokku 44 641,28 krooni, tasumata on 113 161,20 krooni ehk 7232,32 eurot. Poolte vahelisi suhteid teenuse eest tasumisel ei reguleeri 26.08.2005 leping, kuivõrd see on tühine seadusega vastuolu tõttu. Kostja peab tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud alates 29.11.2012 (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-42-04).

Harju Maakohtu 05.12.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-23405, mis jõustus 19.01.2016, jäi rahuldamata kostja hagi 29.03.2014 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks. 14.10.2014 üldkoosolekul vastu võetud otsused kehtivad, neid ei ole vaidlustatud (31.05.2016 protokoll II kd lk 172 pöördel, kostja ei vaidle vastu 14.10.2014 otsusele). Kostja vastuväited Kostja ei tunnista hagi ja palub selle jätta rahuldamata. Poolte vahelisi suhteid reguleerib 26.08.2005 sõlmitud leping. Alternatiivselt vaidlustab kostja üldkoosoleku otsused (protokoll I kd lk 199 pöördel; protokoll II kd lk 173 pöördel). Maakohtu otsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega ja poolte poolt esitatud kirjalike tõenditega, kuulanud pooled ära ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Maakohus tuvastas, et: • Tallinnas XXXXelamus on moodustatud XXXXKorteriühistu ning kostja oli selle korteriühistu liige, talle kuulus alates 30.06.2005 mitteeluruum Tallinnas, XXXX (registriosa nr XXXX, üldpinnaga 390,2 m2, I kd lk 34-35, 86-87; II kd lk 55-60). • Harju Maakohtu 05.12.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-23405, mis jõustus 19.01.2016, jäi rahuldamata kostja hagi 29.03.2014 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks (puudub vaidlus, et üldkoosolek toimus 29.03.2014, mitte 29.04.2014 nagu on ekslikult märgitud protokolli). Kostja vastuväitel reguleerib poolte vahelisi suhteid 26.08.2005 sõlmitud leping (I kd lk 57-59, tõlge lk 60-62). Maakohus leiab, et kuigi kostjale kuulus XXXX elamus mitteeluruum, oli kostja hageja liige ja tal tuli hooldus ja majandamiskulude eest tasuda vastavalt hageja põhikirjale ja seadusele. Seda arusaama kinnitab Riigikohus otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-04, kus kolleegium leidis, et korteriühistuseaduse mõtte ja eesmärgiga ei ole kooskõlas seisukoht, et KÜS § 151 lg-s 1 nimetatud kulutuste eest peavad tasuma vaid korteriühistu eluruumide omanikest liikmed. Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. KÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt võib korteriühistu põhikirjas sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks, kuid selleks peab olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise aluste ja korra kehtestamist põhikirjas rõhutab ka KÜS § 4 lg 2 (vt Riigikohtu otsused tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10 ja 3-2-1-28-11). Vaidlusalusel juhul ei sätesta hageja põhikiri võimalust jagada majandamiskulud erinevalt KÜS sätestatus, samuti puudub hageja üldkoosoleku otsus majandamiskulude jagamise kohta KÜS sätestatust erinevalt. Seega poolte vahelisi suhteid teenuse eest tasumisel ei reguleeri 26.08.2005 leping, kuivõrd see on tühine seadusega ja hageja põhikirjaga vastuolu tõttu TsÜS § 87 kohaselt. Hageja ei ole 26.08.2005 lepingut heaks kiitnud. Hageja teavitas kostjat lepingu tühisusest (I kd lk 141-142) ja leiab, et kostja peab tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud alates 29.11.2012 (protokoll I kd lk 199 pöördel). Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistuseaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu

majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Vastavalt lõikele 2 loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistuseaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Riigikohus on 16.06.2010 lahendi nr 3-2-1-53-10 punktis 14 leidnud, et sellest sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Hageja peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Kohus loeb hageja põhikirja punktiga 3.2 (I kd lk 23-25) tõendatuks, et ühistu liige on kohustatud tasuma põhikirjas sätestatud korras osamaksu ja sihtotstarbelisi makseid ning võtma osa elamu majandamise ja hooldamise kulude katmisest; ning punktiga 6 tõendatuks, et elamu majandamise ja hooldamise kulusid kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Igakuuliste maksete suuruse arvutamise ja liikmete makseteatiste väljastamise kord ja tähtaeg, samuti nende alusel maksmise kord ja tähtajad ning viivise suurus ja selle arvutamise kord määratakse kindlaks ühistu kodukorras. Sama kehtestab ka 14.10.2014 üldkoosolekul kinnitatud hageja uus põhikiri (I kd lk 132-133). Hageja on arvestanud hooldustasu ja remondifondi, sh laenumakset vastavalt kostjale kuulunud mitteeluruumi üldpinnale (390,2m2). Hooldustasu Hageja tugineb hooldustasu nõudmisel: • 27.04.2013 üldkoosoleku otsusele, kus kinnitati 2013. a majanduskava ja hooldustasu suuruseks perioodil jaanuar - veebruar 2014. a 0,30 eurot/m2 (II kd lk 10-14); • 29.03.2014 üldkoosoleku otsusele, kus kinnitati 2014. a majanduskava ja hooldustasu suuruseks perioodil märts – september 2014. a 0,20 eurot/m2 (I kd lk 6-8); • 14.10.2014 üldkoosoleku otsusele, kus kinnitati hooldustasu suuruseks perioodil oktoober – detsember 2014. a 0,25 eurot/m2 (I kd lk 9-10). Remondifond Hageja tugineb remondifondi nõudmisel: • 27.04.2013 üldkoosoleku otsusele, kus kinnitati 2013. a majanduskava ja remondifondi suuruseks perioodil jaanuar – veebruar 2014. a 0,40 eurot/m2 (II kd lk 10-14), remondifondi tariif sisaldab laenu. Laenutariif on 0,1931 krooni/m2 (II kd lk 14);

• 29.03.2014 üldkoosoleku otsusele, kus kinnitati 2014. a remondiplaan ja remondifondi suuruseks perioodil märts – detsember 2014. a 0,50 eurot/m2 (I kd lk 6-8). Kohus ei hinda käesolevas menetluses kostja vastuväiteid ega tõendeid, mis puudutavad 29.03.2014 üldkoosoleku otsuse tühisust, kuivõrd selles osas on olemas jõustunud kohtuotsus. Harju Maakohtu 05.12.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-23405, mis jõustus 19.01.2016, jäi rahuldamata kostja hagi 29.03.2014 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks (puudub vaidlus, et üldkoosolek toimus 29.03.2014, mitte 29.04.2014 nagu on ekslikult märgitud protokolli) (I kd lk 134-140, II kd lk 91-96). Maakohtul puudub alus asuda vastupidisele seisukohale võrreldes sellega, mis on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega. Kostja esialgsel vastuväitel olid 27.04.2013 ja 14.10.2014 üldkoosoleku otsused tühised kvoorumi puudumise tõttu ning põhjusel, et hageja ei kutsunud kostjat 27.04.2013 üldkoosolekul osalema, mistõttu kostjal ei tekkinud kohustust hooldus-, remondi- ja laenumaksed tasuda nende üldkoosolekute otsuste alusel. Kostja taotlusel nõudis kohus hagejalt välja 27.04.2013 ja 14.10.2014 üldkoosolekul esindajate volikirjad (II kd lk 105-109, 110-122). 31.05.2016 istungil teatas kostja, et ei vaidle 27.04.2013 ja 14.10.2014 üldkoosolekul vastu võetud otsustele vastu (31.05.2016 protokoll II kd lk 172 pöördel ja 173 pöördel). Seega loeb kohus, et hooldustasu ja remondifondi nõude aluseks olevad üldkoosoleku otsused kehtivad. Laenumaksed Kostja vastuväitel ei tekkinud kostjal kohustust laenumakseid tasuda 2004.a, 2006.a, 2007.a üldkoosolekute otsuste alusel, sest koosolekute kokkukutsumise korda rikuti, (otsused võeti vastu kvoorumi puudumisel), ka ei kutsutud kostjat nendel üldkoosolekutel osalema. Maakohus tuvastas, et hageja on võtnud laenu kolmel korral. 23.03.2004 lepinguga nr XXXX summas 339 506 krooni (II kd lk 135-138). 18.05.2006 lepinguga nr XXXX võeti kasutusele 798 887,81 krooni (laenulimiit 1 082 069,01 krooni) (I kd lk 143-149, 157-159). 18.05.2006 lepinguga refinantseeriti varasem 23.03.2004 laen (p 2.3). 08.05.2007 lepinguga nr XXXXvõeti kasutusse 282 348,39 krooni (laenulimiit 283 181,20 krooni) (I kd lk 150-156, 160-162). Hageja selgitas, et 08.05.2007 laen vormistati ümber seetõttu, et hageja ei jõudnud tähtaegselt kõiki töid teostada ning kogu laenatud summat kasutusele võtta. Kokku laenas hageja 1 208 673,19 krooni, millest hageja arvestusel moodustab kostja osa 157 802,48 krooni (II kd lk 139). Kostja on tasunud laenu kokku 44 641,28 krooni (II kd lk 139). Kostja ei vaidle vastu, et hageja on laenu kasutanud väljavõttetes toodud viisil (II kd lk 16-40, 31.05.2016 protokoll lk 173). Kohus tuvastas, et 23.03.2004 laenu võtmine otsustati 25.01.2004 üldkoosolekul (II kd lk 123127). Kohus leiab, et kostja ei saa esitada vastuväiteid 25.01.2004 üldkoosoleku otsusele (II kd lk 123-127), kus otsustati laenu võtmist (liisinguleping nr XXXX), sest kostjale ei kuulunud sel ajal mitteeluruum XXXX elamus, st kostja ei olnud korteriühistu liige. Maakohus tuvastas, et 30.04.2006 üldkoosolekul otsustati mh taotleda pangalt laenu lisaks eelmisele laenule maksimaalselt 870 000 krooni (II kd lk 128-131). 30.04.2006 üldkoosolekul kostja ei osalenud, kuna teda koosolekule ei kutsutud. 30.04.2006 otsuse vastuvõtmisel kehtinud hageja põhikirja punkti 5.3 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel on esindatud üle poole korteriomanditega määratud häältest. Vaidlust pole, et korteriühistus on 61 korteriomandit. Üle poole korteriomanditega määratud häältest on 31. Üldkoosoleku protokolli kohaselt osaleski koosolekul 37 liiget, korteri nr 8 omanik oli üldkoosolekul esindatud volikirja alusel (II kd lk 131). Seega on ebaõige kostja seisukoht, et hageja 30.04.2006 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Samuti on samal põhjusel ebaõige kostja seisukoht, et hageja 04.03.2007 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Kohus tuvastas, et kuigi kostjat 04.03.2007 üldkoosolekule ei kutsutud, osales koosolekul 35 liiget, korteri nr 44 omanik oli üldkoosolekul

esindatud volikirja alusel (II kd lk 132-134). Seega loeb kohus, et laenumaksete aluseks olevad üldkoosoleku otsused kehtivad. Käesolevas vaidluses ei oma tähendust kostjale esitatud 2004 – 2005. a arved (II kd lk 48-54). Need arved on esitatud kostjale tühise 26.08.2005 lepingu alusel ja ei oma antud vaidluses tähendust. Hageja on arvestanud kostja poolt tasutud summasid tema korteriomandile tasumisele kuuluva laenuosa vähendamisel. Kohus tuvastas, et poolte vahelisi suhteid ei reguleeri 26.08.2005 sõlmitud leping ja hageja üldkoosoleku otsused on kehtivad, muid vastuväiteid võlasumma kujunemisele kostja ei esitanud. Seega tuleb hagi rahuldada ja kostjalt hagejale välja mõista põhivõlg 2744,31 eurot ja alates 06.03.2015 viivis määras 0,07% päevas arvestatuna põhivõlalt (2744,31 eurolt) kuni põhinõude tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõlg. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna hageja loobus osaliselt hagist, siis jäävad selles osas hageja kanda kostja menetluskulud. Osas, milles kohus hagi rahuldas jäävad menetluskulud kostja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Hageja on tasunud hagilt riigilõivu 325 eurot. Riigilõiv on TsMS § 138 lg 1 ja 2 ning TsMS § 139 lg 1 ja 2 järgi menetluskulu, mis tuleb kostja poolt hagejale hüvitada. Tsiviilkohtumenetluses mõistetakse lepingulise esindaja kulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Seega esindaja kulude põhjendatuse ja vajaliku ulatuse hindamisel tuleb eelkõige arvestada sellega, milliseid vajalikke menetlustoiminguid pidi esindaja antud kohtuvaidlusega seoses tegema ja kui palju pidi esindaja töötama selleks, et menetlusosalise huvid saaksid kohtus kaitstud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-4-15 leidnud, et üldjuhul ei tohiks väljamõistetav menetluskulu suurus rahaliste nõuete puhul ületada tsiviilasja hinda. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-115-14 (p 14) asunud seisukohale, et lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi. Hageja taotlusel on hageja esindajal kulunud õigusabi osutamisele kokku 32,75 tundi, hinnaga 100 eurot tund. Asjas on toimunud 3 istungit, kestusega 6,5 tundi. Hinnates hageja esindaja poolt kirjeldatud ja käesoleva kohtumenetluse raames teostatud õigusabitoiminguid, leiab kohus, et õigusabi osutamiseks kulutatud aeg 32,75 tundi on ülemäärane. Kohtu hinnangul on hageja esindaja menetluses olnud äärmiselt ebaprofessionaalne, tema koostatud dokumendid madala kvaliteediga. Nii on kohus pidanud hageja esindajale selgitama menetlusõigusi (I kd lk 199, lk 199 pöördel, lk 200, lk 200 pöördel), sh taotluste ja tõendite esitamise võimalust, tõendamiskoormist, vajadust esitada oma selge nõue ja asjaolud. Ka ei ole hageja esindaja poolt menetluses koostatud ja esitatud dokumentide maht sedavõrd suur, et nende koostamiseks võiks kuluda 26,25 tundi. Kohus nõustub kostjaga, et hagiavalduse tervikteksti esitamine oli põhjustatud hagejast endast, sest hagiavaldus oli oluliste puudustega, mistõttu kostja ei pea seda kulu hüvitama. Maakohtu hinnangul on hagejale osutatud põhjendatud ja vajalikku õigusabi kokku 16,5 tundi (sh on arvestatud istungil osalemisega), mis arvestades esindaja tunnihinda, teeb õigusabikuluks 1650 eurot. Kokku moodustavad hageja menetluskulud 1975 eurot, millest kostja kanda jääb 97% s.o 1915,75 eurot.