Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 01. juulil 2016 avaliku e-toimiku ja Kentmanni 13 Tallinnas tsiviilkantselei kaudu 2-15-118532
Kohtuasi
xxxxOÜ hagi xxxxOÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Hagihind
3192,93 eurot
Menetlusosalised ja esindajad
Hageja: XXXXOÜ (registrikood xxxx, asukoht xxxx), seaduslik esindaja juhatuse liige Xxxx(e-post: xxxx) ja volitatud esindaja Tiit Vajak Kostja: XxxxOÜ (registrikood seaduslik esindaja Xxxx
xxxx,
asukoht
xxxx)
Kohtuistungi aeg
08. juuni 2016
Resolutsioon
1.XXXXOÜ hagi XxxxOÜ vastu võla ja viivise väljamõistmiseks rahuldada
2.Välja mõista XxxxOÜ-lt põhivõlg 2374,54 (kaks tuhat kolmsada seitsekümmend neli eurot ja 54 senti) ja sissenõutavaks muutunud viivis 173,14 eurot (ükssada seitsekümmend kolm eurot ja 14 senti) XXXXOÜ kasuks
1.Jätta menetluskulud 79,8 % ulatuses XxxxOÜ kanda ja 20,2% ulatuses XXXXOÜ kanda.
2.Välja mõista XxxxOÜ-lt menetluskulu 538,65 eurot (viissada kolmkümmend kaheksa eurot ja 65 senti) ja menetluskulude suuruse kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras XXXXOÜ kasuks Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
1.19.11.2015 esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt sõlmisid XXXXOÜ (edaspidi hageja või üürileandja) ja XxxxOÜ (edaspidi kostja või üürnik) 30.03.2010 äriruumi üürilepingu nr 98 (tlk 24), mille punkti 2.1 kohaselt üüris kostja Tallinnas Mustamäe tee 18 äriruumid üldpinnaga 19.6 m2 hinnaga 60 eesti krooni m2 eest, millele lisandub käibemaks. Üürnik kohustus tasuma üüri ning kõrvalteenuste eest, mis on sätestatud üürilepingu nr 98 punktis
2.07.oktoobril 2013 sõlmisid hageja ja kostja antud üürilepingule nr 98 lisa (tlk 29), mille kohaselt kostja üüris lisaks juba nimetatud 19,6 m2 (käibemaksuta hinnaga 3,835 eurot m2 eest) äriruumile kaks laoruumi - 38,3 m2 (käibemaksuta hinnaga 4,25 eurot m2 eest) ja 152,5 m2 (käibemaksuta hinnaga 4,20 eurot m2 eest). Lisaks üüri tasumise kohustusele kohustus kostja üürnikuna jätkuvalt tasuma ka kõrvalkulude eest.
3.Hageja 02.05.2016 hagi täpsustusest nähtub, et lepingu p 1.2 kohaselt kehtib leping tähtajalisena kuni 01.04.2011. Lepingu p. 8.1 kohaselt kui üks pool ei teata teisele poolele 1 kuu enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikendamist, pikeneb leping samadel tingimustel järgnevaks 1 aastaks. Kumbki lepingu pool ei ole teatanud teisele poolele soovist lepingut mitte pikendada, seega pikenes leping 01.04.2012, 01.04.2013; 01.04.2014 ja 01.04.2015 järgmiseks üheks aastaks. Lepingu p. 6.3 kohaselt oli lepingu pooltel õigus leping ilma põhjust nimetamata vähemalt kolmekuulise etteteatamisega ennetähtaegselt üles öelda.
4.28.augustil 2014 sõlmisid hageja ja kostja äriruumi üürilepingu nr 128 (tlk 46-50), millega kostja võttis üürile kontori suurusega 38,22 m2 käibemaksuta üüriga 6,7 eurot m2 eest (lepingu p. 3.1). Antud üürisumma sisaldab ka kommunaalkulusid (lepingu punkt 3.1). Hageja 02.05.2016 hagi täpsustusest nähtub, et lepingu p 1.2 kohaselt kehtib leping tähtajalisena kuni 31.07.2017. Lepingu p. 6.3 kohaselt oli lepingu pooltel õigus leping ilma põhjust nimetamata vähemalt kolmekuulise etteteatamisega ennetähtaegselt üles öelda.
5.Kostja teatas soovist üürileping ennetähtaegselt üles öelda 20.aprillil 2015, seega lõppesid mõlemad üürilepingud 20.juulil 2015. Nimetatud kuupäevani oli seega kostja üürnikuna kohustatud tasuma ka üüri.
6.Tulenevalt ülalnimetatud lepingutest esitas hageja kostjale arveid, millised kostja vastuväiteid esitamata ka tasus. Kostja jättis osaliselt tasumata 04.05.2015 arve nr 141888 üüri eest summas 700,30 eurot ja 07.06.2015 arve nr 141929 kõrvalkulude eest summas 38,10 eurot. Lisaks jättis kostja tasumata 15.06.2015 arve nr 141976 üüri eest summas 1091,22 eurot ning 08.07.2015 arve nr 141977 üüri eest summas 554,08 eurot.
7.Hageja täpsustas viivise nõuet oma 02.05.2016.a dokumendis ning märkis, et üürilepingu nr 98 punkti 3.8 kohaselt kohustus kostja maksetega viivituses olles tasuma hagejale viivist 0,10% õigeaegselt tasumata summadest iga viivitatud päeva eest ning üürilepingu nr 128 punkti 3.7 kohaselt kohustus kostja maksetega viivituses olles tasuma hagejale viivist 0,25 % õigeaegselt tasumata summadest iga viivitatud päeva eest. Hageja nõuab viivist üüriarvete tasumisega viivitamise eest summas 173,14 eurot, viiviste nõudest elektriarvete osas hageja loobus.
8.Üürilepingu nr 98 p.3.4 ja üürilepingu nr 128 p.3.3 kohaselt oli üürnik kohustatud üüri tasuma üürileandja arvete üürileandja arvete alusel jooksva kuu 5.-ndaks kuupäevaks. Arve väljastas üürileandja jooksva kuu 1.-sel kuupäeval, juhul kui üürileandja hilines arve väljastamisega, pikendas ta vastavalt üürniku maksetähtaega. Arved muutusid sissenõutavaks arvetel märgitud maksetähtaegadel.
9.Hageja loobus 08.06.2016.a toimunud kohtuistungil arvel nr 141929 (tlk 32) märgitud lao elektri maksumuse sissenõudmisest summas 7.64 eurot (käibemaksuta). Kostja vastuväited
10.Kostja hagi ei tunnista, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei vaidlusta, et poolte vahel sõlmiti Tallinnas Mustamäe tee 18 asuvate äriruumide ja laoruumide kasutamiseks tähtajalised üürilepingud.
11.Vastuväidete kohaselt on nõue esitatud kehtetu lepingu alusel, kuna kostja ütles lepingu üles e-kirja teel 20.04.2015 seoses üürileandja (hageja) poolsete kohustuste rikkumisega st alusetute elektriarvete esitamisega. Kostjale on arusaamatu, missugustel alustel need arved esitati. Kostja vabastas ruumid 15.05.2015.
12.Kostja võtab omaks, et arve nr 141888 on tasutud osaliselt st poole kuu eest. Kuid arved nr 141929, 141977, 141976 ja 141978 on kostja arvates alusetud ehk siis hageja soovib alusetult rikastuda kostja arvelt. Seega kostja ei tunnista hageja üüri nõuet. Kostja on seisukohal, et hageja kõrvalkulude tasumise nõue on kontrollimatu st kulutatud elektrienergia (oli kostja poolseks lepingu ülesütlemise põhjuseks) oli kontrollimatu. Kostja ei tunnista hageja viivise nõuet, sest kõrvalnõuete summad olid kontrollimatud.
13.Kostja juhib oma vastuses tähelepanu asjaolule, et peale kostja ruumidest lahkumist anti need taas üürile kolmandatele isikutele. Kohtuotsuse põhjendused
14.Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevate asjaolude üle: •
30.03.2010 sõlmisid pooled äriruumi üürilepingu nr 98, mille p 1 kohaselt üüris kostja Tallinnas Mustamäe tee 18 äriruumid üldpinnaga 19,6 m2, hinnaga 60 krooni ruutmeetri eest, millele lisandub käibemaks ning üürnik kohustus tasuma kõrvalkulude eest
•
07.10.2013 sõlmisid pooled üürilepingule nr 98 lisa, kohaselt üüris kostja lisaks äriruumile kaks laoruumi 38,3 m2 hinnaga 4,25 eurot ruutmeetri eest, millele lisandus käibemaks ja 152,5 m2, hinnaga 4,20 eurot ruutmeetri eest, millele lisandus käibemaks ning üürnik kohustus tasuma kõrvalkulude eest
•
28.08.2014 sõlmisid pooled äriruumi üürilepingu nr 128, millega kostja võttis üürile kontori suurusega 38,22 m2, hinnaga 6,7 eurot ruutmeetri eest, millele lisandub käibemaks, ja mis sisaldab kommunaalkulusid.
•
kostja teatas üürileandjale üürilepingute ülesütlemisest 20.04.2015 alates 15.05.2015.
15.Pooltel on vaidlus selle üle, kas kostja on poolte vahelised lepingud erakorraliselt 20.04.2015 e-kirja teel ülesse öelnud alates 15.05.2015 või lõppesid lepingud lepingus sätestatud etteteatamise tähtaja möödumisel 20.07.2015 ning kas kostjal on kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 20.07.2015.
16.VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele, § 100 järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 271 järgi kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg-te 1 ja 2 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega.
17.Üürilepingust nr 98 nähtuvalt sõlmiti leping tähtajaliselt kuni 01.04.2011 ja see pikeneb automaatselt samadel tingimustel järgnevaks 1 aastaks, kui pooltel pole teineteisele pretensioone ja kui ei teatata teisele poolele 1 kuu enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikendamist. Kuivõrd pooled ei teatanud teineteisele lepingu lõpetamise soovist, siis pikenes üürileping üheaastaste perioodide kaupa kuni 01.04.2016. Üürilepingust nr 128 nähtub, et leping sõlmiti tähtajaliselt kuni 31.07.2017.
18.Kostja e-kirjast (tlk 65) nähtuvalt teatas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisest alates 15.05.2015 põhjusel, et kommunaaltasude (nt elekter) arvestus on kontrollimatu ning puuduvad üürileandja informatsiooni ja selgitused.
19.VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 ja 3 kohaselt on erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel ning üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
20.Kohtule esitatud asjaoludest nähtuvalt ei öelnud kostja üürilepingut üles VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Poolte vahelisest e-kirjavahetusest (lk 58-80) nähtub, et kostja on jätnud osaliselt hageja esitatud arved maksmata põhjusel, et talle ei ole arusaadav elektri arvestus ning olukord, kus väikese lao elektriarvestus on 15 korda suurem kui suure lao arvestus ning ta on küsinud hagejalt selgitusi elektri arvestuse kohta. Hageja 20.01.2015 ekirjas antud vastustest kostjale nähtub, et hageja on kostjale selgitanud elektri arvestamise korda (lk 58). 31.03.2015 e-kirjast (lk 68) ja hageja seadusliku esindaja selgitustest kohtuistungil (lk 111) nähtub, et kostja kasutuses olev väiksem laoruum on tarbinud elektrit, mis pole läbinud arvestit, kuid selline ühendus oli eelmise üürniku, mitte kostja paigaldatud. Kohtuistungil hageja loobus elektrikulu nõudest summas 7,64 eurot (käibemaksuta). Kohus asub seisukohale, et kostja esile toodud põhjendus ei ole mõjuvaks põhjuseks üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks ilma ette teatamata VÕS § 313 lg 3 alusel, kuna hageja oli kostja e-kirjadele vastanud ja selgitanud elektri arvestamise korda. Elektri arvestamisel võttis hageja arvesse elektriarvesti üldnäitusid ja kostja kasutuses olevate ruumide üldpinda, mis on aktsepteeritav. Sellise arvestuse põhimõttele ei olnud kostjal kohtuistungil vastuväiteid.
Asjaolu, et kostja ei nõustunud erinevate ruumide elektrikulude suurusega, ei anna talle asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes, õigust lepinguid üles öelda ilma kokkulepitud etteteatamise tähtaega järgimata.
21.Vastavalt poolte vahelistele üürilepingute punktidele 6.3 võib üürnik üürilepingu ennetähtaegselt üles öelda teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 3 kuud. Järelikult hakkas üürilepingute lõpetamise etteteatamistähtaeg kulgema alates 20.04.2015 ja üürilepingud lõppesid 20.07.2015.
22.VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seega ei oma tähendust, et kostja kolis üüritud pinnalt välja enne lepingute lõppemist, mistõttu tuleb tal üüri, tarbitud kommunaalkulusid ja viivist maksete tasumisega viivitamise eest tasuda kuni üürilepingute kehtivuse lõpuni 20.07.2015.
23.Lepingust tulenevalt oli kostja kohustatud igakuiselt tasuma üürileandjale üüri ja kommunaalkulusid, mis sisaldas prügiveo/olmekulu ja paberi, sooja ja külma vee, kanalisatsiooni, elektri, hoone üldkasutatavate ruumide ja välisterritooriumi koristuse teenuste eest jne ehk kuluarvetes näidatu. Üüri olid kostjad kohustatud tasuma jooksva kuu eest ette ning kommunaal-, sh halduskulusid, järgneval kuul eelneva kuu kulude eest. Hageja ja kostja vahelise e-kirjavahetusega on tõendatud, et kostjale olid edastatud kõrvalkulude ja üüri arved, mille järgi ta sai maksed ja üüri tasuda. Vastuväited kulude tasumisele esitas kostja seoses sellega, et talle ei ole väidetavalt selgitatud põhimõtet, mille alusel arvestatakse elektrinäite. Kohus tuvastas eelpool, et hageja on kostjale selgitanud elektri arvestamise põhimõtteid ja kostja ei ole tõendanud, et ta ei ole vastavas mahus elektrit tarbinud, mistõttu ei anna kostja vastuväited alust arvete mittetasumiseks. Järelikult tuleb tal kooskõlas lepingutega lisaks üürile tasuda ka kõrvalkulusid.
24.19.11.2015 ja 02.05.2016 täpsustatud nõude kohaselt (lk 41-44, 94-95) on hageja põhinõude suuruseks 2345,60 eurot, kõrvalkulude võlgnevuse nõude suuruseks 38,10 eurot ja viivise nõude suuruseks 173,14 eurot. Üürivõlgnevuse ja kõrvalkulude arvestus arvetel nr 141888, 141929, 141976 ja 141977 ja 141978 (lk 31-35) põhineb poolte vahelistel üürilepingutel. Kuna kohus tuvastas eelpool, et üürileping lõppes 20.06.2015, siis on hageja nõue põhinõude 2345,60 euro osas põhjendatud ja tõendatud üürilepingute ning arvetega. Kostja poolt tarbitud 2015 juuni kommunaalkulude suurus 76,19 eurot on tõendatud XxxxOÜ halduskulude arvega nr 141929 07.06.2015. Antud arvel oleva elektri (ladu) kulust hageja loobus, mistõttu tuleb selles osas käsitleda hageja nõuet TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi vähendatud suuruses, 7.64 euro, millele lisandub käibemaks, kokku 9,16 euro võrra. Seega on hagi põhjendatud ja tõendatud kõrvalnõuete osas osaliselt summas 28,94 eurot.
25.VÕS § 101 lg 1 järgi võib võlausaldaja nõuda kohustuse rikkumisel võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi rahuldada põhinõude osas summas 2374,54 eurot.
26.VÕS § 113 lõike 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94
sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.
27.Üürilepingu nr 98 p 3.8 kohaselt oli viivise määraks õigeaegselt tasumata summalt 0,1% iga viivitatud päeva eest ja üürilepingu nr 128 p 3.7 kohaselt oli viivise määraks õigeaegselt tasumata summalt 0,25% iga viivitatud päeva eest. Hageja nõuab kostjalt 02.05.2016 esitatud viivise arvestuse kohaselt viivise tasumist kokku 173,14 eurot vastavalt esitatud arvetele ja arvestusele (lk 97-107). Kohus on seisukohal, et viivise nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele, kokku 173,14 eurot. Menetluskulude jaotus
28.Hageja esitas kohtule hagi 3192,93 euro väljamõistmiseks. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks seoses põhinõude ja viivise nõude vähendamisega välja 2547,68 eurot, seega ligikaudu 79,8% esialgselt esitatud nõudest. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 tuleb menetluskulud jaotada poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise osaga. Järelikult tuleb jätta menetluskulud 79,8 % ulatuses kostja ja 20,2% ulatuses hageja kanda.
29.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, lg 2 kohaselt on kohtukuluks muuhulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
30.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud ja ta menetluskulude kindlaksmääramise avaldusele vastu ei vaidle, võib kohus piirduda üksnes selle kontrollimisega, et lepingulise esindaja kulud ei oleks suuremad käesoleva paragrahvi lõike 4 alusel kehtestatud piirmäärast. Kui menetluskulude kindlaksmääramise avaldus on selgelt põhjendamatu või kui lepingulise esindaja kulude kohta esitatakse vastuväide, kontrollib kohus ka lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust.
31.Hageja esitas kohtule 08.06.2016 menetluskulude nimekirja tsiviilasjas nr 2-15-118532, mille kohaselt on hageja kohtukuluks tasutud riigilõivud 31.08.2015 summas 95,79 eurot ja 07.10.2015 summas 204,21 eurot, kokku 300 eurot. Kohtuväliseks kuluks on lepingulisele esindajale xxxx tasumisele kuuluvad õigusabikulud kokku summas 375,00 eurot. Lepinguline esindaja kinnitab, et õigusabiteenuse osutaja ei ole käibemaksukohuslane. Kohtuväliste kulude täpne koosseis on alljärgnev: 30.03.2016 kohtuistung 1,5 tundi 150,00 eurot, 02.05.2016 kohtu nõude täitmine ja seisukoha esitamine 1,5 tundi 150,00 eurot, 16.05.2016 kostja vastusega tutvumine 0,25 tundi 25,00 eurot, 08.06.2016 kohtuistung 0,5 tundi 50,00 eurot, kokku 3,75 tundi 375,00 eurot. Hageja kinnitas, et kõik nimetatud kulud on kantud/kantakse seoses kohtumenetlusega tsiviilasjas nr 2-15-118532. Hageja taotleb tema poolt kantud mõistlike ja põhjendatud kohtukulude väljamõistmist kostjalt ja palub kohtulahendis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1
teises lauses ettenähtud ulatuses menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendijõustumisest kuni täitmiseni.
32.Kostja menetluskulude nimekirja ega vastuväiteid hageja menetluskuludele ei esitanud.
33.Kohus on seisukohal, et hageja kantavad riigilõiv ja kulud esindaja õigusabile kokku 3,75 tunni ulatuses on antud asja keerukust ning kohtule saadetud vastuste mahtu ja sisu arvestades põhjendatud. Kohus on seisukohal, et ka õigusabi maksumus on esitatud tasumiseks mõistlikus suuruses. Järelikult kuulub menetluskulude nõue rahuldamisele 79,8 % ulatuses summast 675 eurot, s.o 538,65 eurot, millelt tuleb tasuda menetluskulude suuruse kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. /digitaalselt allkirjastatud/ Kohtunik:
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.