Hageja I: ML (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Tatjana Dobolina Hageja II: KK (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Tatjana Dobolina Kostja I: AS (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja VS Kostja II: VS (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jevgeni Tverdohlebov
Kohtuistungi toimumise aeg
06.06.2016, avalik kohtuistung
Resolutsioon
1.Jätta Harju Maakohtu 29.03.2016 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.ML ja KK menetluskulud ringkonnakohtus jätta solidaarselt AS ja VS kanda. AS menetluskulud ringkonnakohtus jätta tema enda kanda. VS menetluskulud ringkonnakohtus jätta tema enda kanda.
Välja mõista AS-lt ja VS-lt solidaarselt ML kasuks ringkonnakohtu menetluskulud summas 696 eurot ja viivis menetluskuludelt menetluskulude
suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
5.Välja mõista AS-lt ja VS-lt solidaarselt KK kasuks ringkonnakohtu menetluskulud summas 696 eurot ja viivis menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.ML (hageja I) ja KK (hageja II) esitasid 07.05.2015 Harju Maakohtule hagiavalduse AS (kostja I) ja VS (kostja II) vastu, milles palusid kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja mõista 37 928,70 eurot ja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 11.03.2015 kuni põhinõude täitmiseni. Lisaks palusid hagejad kostjatelt välja mõista ekspertiisi ning kahju väljaselgitamise kulu summas 3408 eurot.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ning kostjad 25.09.2014 notar Margus Veskimäe juures kinnistu müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu number 4881. Lepingu esemeks oli Harju maakonnas Harku vallas XXX külas XXX asuv kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Lepingus kinnitasid kostjad, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostjad ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kinnistu otsene valdus anti hagejatele üle 27.09.2014. Kui hagejad asusid elamut korrastama ja remontima, selgus, et elamu on oluliste puudustega ning elamiskõlbmatu. 11.10.2014 alustas hageja parketi osalist põrandalt eemaldamist ja koheselt tuli parketi alt välja hallitusseentega laudpõrand. Selgus, et ulatuslik hallitusseene levimine on toimunud üle esimese korruse erinevates ruumides. Detsembris 2014 pöördusid hagejad puuduste tuvastamiseks spetsialisti poole. Jaanuaris 2015 said hagejad kätte eksperthinnangu, mille kohaselt on kinnistul asuva hoone I korruse põrandad kahjustunud. Et kõrvaldada põrandate ehituslikud kahjustused, tuleb hoone esimese korruse ruumides olevad põrandad lammutada, välja kaevata põrandaalune saastunud täide 0,5m ulatuses/sügavuseni ning materjalid utiliseerida. Pärast pindade puhastamist ja erivahenditega töötlemist tuleb ruumidesse ehitada uued põrandad mittetuulduva põranda variandina ehk põrand pinnasel.
Seejärel tuleb taastada siseruumide pinnaskatted ning tagada santehniliste seadmete ja elektrisüsteemi kasutamise võimalus koos nende montaažiga.
3.Kuna puudustega asja üleandmine on VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 2 tulenevalt müügilepingu rikkumine, siis kooskõlas VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 tuleb kostjatel seenkahjustusest nakatatud konstruktsioonid asendada või hüvitada hagejatele selle asendamise/parandamise kulud, samuti tuleb kostjal hüvitada kahjustuse kindlakstegemise kulutused. 11.03.2015 pöördusid hagejad kostjate poole, paludes puudused kas kõrvaldada või hüvitada nende kõrvaldamisväärtus. Seda kostjad ei teinud. Hagejad nõuavad kostjatelt seenkahjustusest nakatatud konstruktsioonide parandamise kulusid, mis vastavalt OÜ Ehitusekspert ja Antivamm Ehitus OÜ hinnapakkumisele on 37 928,70 eurot (sisaldab käibemaksu). Tuginedes VÕS § 113 lg-le 2, paluvad hagejad mõista kostjatelt välja viivise alates 11.03.2015 kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 ettenähtud ulatuses. Kostjate vastuväited
4.Kostja I teatas, et ühineb kostja II kõigi avaldustega.
5.Kostja II palus jätta hagi rahuldamata. Kostja II ei pea kinni maksma hagejate suvila renoveerimist. Hagejad ostsid vana suvila, millel peab olema puitpõrand, aga hagi kohaselt nõuavad nad selle põranda kostjate kulul täielikult renoveerimist ja puitpõranda betoonpõrandaks ümber tegemist. Samuti on nõue ülepaisutatud. Põhjendus, millele on hagi rajatud, ei anna ostjatele õigust esitada nõuet sellises ulatuses, ja seda ka juhul, kui hagejad ei oleks olnud suvila seisukorrast teadlikud. Kui kostjad vastutaksid suvila põranda puuduste eest, siis hagejad saaksid nõuda ainult põranda viimist olukorda, millises see võiks olla, võttes arvesse aiamaja vanust ja selle ehitamisel kasutatud tehnoloogiaid. Ehitusprojekti kohaselt aiamaja põrand oli ehitatud põrandalaudadest, mis toetuvad puittaladele. Hagejad olid ehitusprojektiga tutvunud ja andsid selle kohta kinnituse ka notariaalses müügilepingus. Põranda puuduse likvideerimiseks ei pea seda ümber ehitama, vaid piisab laudade töötlemisest ainega Boracol 20 ja mädanenud osade asendamisest samaväärsetega, nii nagu kirjutas ette hagejate poolt tellitud ekspertiis. Sellise töö hind koos materjalidega ei saa aga olla suurem kui 3-5 tuhat eurot. Kui hagejad „avastasid” põranda puuduse, siis pidid nad võtma tarvitusele meetmed kahjustuste leviku ärahoidmiseks, kuid ei ole seda teinud. Seega peavad nad vastutama kahjustuste eest ise. Ostjad käisid müügiesemega tutvumas mitu korda, sh koos spetsialistiga, ja ei saanud seega mitte märgata, et põrand kamina ees on pehme ja, sellele peale astumisel, vajub alla. Ostjad kinnitasid notariaalses vormis, et on ehitise seisukorrast teadlikud. Hagejad pidid müügieseme üle vaatama ja müüjale puudustest teatama, kuid ei teinud seda. VÕS § 220 lg 3 kohaselt, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
6.Harju Maakohus rahuldas 29.03.2016 otsusega hagiavalduse ning mõistis kostjatelt solidaarselt kummagi hageja kasuks välja 18 964,35 eurot ja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt alates 11.03.2015 kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus solidaarselt kostjate kanda ning mõistis kostjatelt solidaarselt hageja I kasuks välja menetluskulud summas 3860 eurot ja hageja II kasuks summas 3860 eurot.
7.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hagejad omandasid kostjatelt 25.09.2014.a XXX XXX asuva kinnisasja. Ka ei ole vaidlust selles, et XXX asuvas hoones on avastatud põrandate
ulatuslik ja kaugele arenenud seenkahjustus, mis oli ostjate eest varjatud, st põrandad olid valdavalt kaetud laminaatparketiga.
8.Hagejad nõuavad puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste maksumuse hüvitamist. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12 selgitanud, et hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning VÕS §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.
9.Kohus ei nõustunud kostjatega selles, et müüjad ei vastuta põranda kahjustuste eest, kuna ostjad käisid müügiesemega tutvumas mitu korda ja ei saanud seejuures mitte märgata, et põrand kamina ees on pehme ja sellele astumisel vajub alla. Kohus leidis, et kostjate vastutust ei välista ega piira ka hagejate kinnitus müügilepingus, et nad on teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (RKTKo 26.09.2007.a tsiviilasi nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest. Vaidlust ei ole selles, et seenkahjustus oli kaetud laminaatparketiga ning välisel visuaalsel vaatlusel kahjustust tuvastada ei olnud võimalik. Ühte põranda pehmet kohta hagejad hoone ülevaatusel märkama ei pidanud. Lisaks märkis kohus, et kui kostjad leiavad, et hagejad pidid maja ülevaatusel märkama seda, et kamina ees on põrand pehme, pidid kostjad ise olema teadlikud sellest, et põrand on pehme ning järelikult on seal kahjustus. Kostjad ei ole kohtuni toonud, et maja ülevaatusel või tehingu sõlmimisel nad juhtisid hagejate tähelepanu põranda pehmusele ning teavitasid hagejaid võimalikust põranda puudusest. VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.
10.Kulutuste hüvitamise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. Hagiavalduse kohaselt pöördusid hagejad kostjate poole 11.03.2015 paludes avastatud puudused kõrvaldada või hüvitada hagejatele nende kõrvaldamisväärtuse, kuid kostjad hagejatele ei vastanud. Kostjad ei ole sellele hagejate väitele vastu vaielnud ega vastupidist esile toonud. Seega lähtus kohus hagejate väitest. Kohus leidis, et hagejad on pöördunud kostjate poole puuduse kõrvaldamiseks mõistliku aja jooksul. OÜ Ehitusekspert arvamus sai valmis 30.01.2015, hagejad pöördusid kostjate poole 11.03.2015. Kohtu hinnangul on ca pooleteise kuu pikkune ajavahemik igati mõistlik tähtaeg kostjate poole pöördumiseks ja puuduste kõrvaldamise nõudmiseks.
11.Kohus ei pidanud usutavaks, et põrandate seenkahjustuse kaugele arenenud staadium tekkis vaid paari kuuga ning on veelgi süvenenud hagejate tegevuse tagajärjel. Iseenesest on õige kostjate väide, et seenkahjustus levib kiiresti, kuid kostjad on jätnud tähelepanuta asjaolu, et käesoleval juhul oli seenkahjustus kaugele arenenud staadiumis. Kohus märkis, et hagejad omandasid kinnistu 25.09.2014, Antivamm Ehitus OÜ on põrandatest analüüse võtnud 18.10.2014, proove analüüsinud 23.10.2014. OÜ Ehitusekspert spetsialist on esmakordselt kinnistul kohapeal käinud 28.10.2014, asjatundva isiku arvamus on koostatud 30.01.2015 ja on antud 20.12.2014 seisuga.
12.Hagejad soovivad kostjatelt seenkahjustusega põrandate asendamisega seotud kulusid. OÜ Ehitusekspert on koostanud remonditööde eelarve, mille kohaselt kulub ehitise puuduste kõrvaldamiseks 37 928,70 eurot. Kohus ei nõustunud kostjate seisukohaga, et hagejad saaksid nõuda ainult põranda viimist olukorda, millises see võiks olla, võttes arvesse aiamaja vanust ja selle ehitamisel kasutatud tehnoloogiaid ning, et põranda puuduse likvideerimiseks ei pea seda ümber ehitama, vaid piisab laudade töötlemisest ainega Boracol 20 ja mädanenud osade asendamisest samaväärsetega. Kohus leidis, et kuigi ehitusprojekt nägi tõepoolest ette, et aiamaja põrand on tehtud põrandalaudadest, millised toetuvad antiseptitud puittaladele, on asja tundva isiku arvamusega tõendatud, et hoone I korruse ruumidel on vale ehitustehniline teostus – põrand ei ole tuulutatav ja hoone soklis olevaid põranda tuulutusavasid on vähe, ning põranda olemasoleva lahenduse puhul lahendus ehitustehniliselt ei tööta. Olukorra taastamisel ei saa endist lahendust uuesti kasutada ega ennistada täpselt endist olukorda. Hoone sokliosa on liiga madal ja alt tuulduva põranda ehitamiseks puudub vajalik ruum õhuvahe tekitamiseks. Seega ei ole kostjate poolt välja pakutud lahendus põrandalaudade töötlemisest antiseptilise ainega ja kahjustatud põrandalaudade asendamisest piisav, kuivõrd hoone sokliosa on liiga madal ning tooks kaasa samuti põrandate vale ehitustehnilise teostuse. OÜ Ehitusekspert arvamuses on selgitatud, et põrandate ehituslike kahjustuste põhjuseks on valesti ehitatud põrandakonstruktsioon.
13.Kohus märkis, et seenkahjustusele luuakse soodsad tingimused põranda aluskihtide tuulutuse puudumisega. Kuivõrd uued puitmaterjalid on seenkahjustustele vastuvõtlikumad ja põrandavahetusega muudetakse niiskusrežiimi, siis juhul kui renoveerimisel avatakse vana põrand, kus puitlaagid on asetatud otse liivale ja taastamisel paigaldatakse sama konstruktsiooniga põrand, on suur tõenäosus, et sellise põranda alla sattunud seenkahjustuse eosed idanevad taas. Kohus osundas lisaks, et ka põrandate vale ehitustehniline teostus on iseenesest varjatud puudus, hagejad ei pidanud lepingut sõlmides eeldama, et aiamaja põrandad on ehitustehniliselt valesti ehitatud. Kostjad ei ole esile toonud, et hagejate eesmärk oligi soetada valesti ehitatud põrandatega aiamaja või, et nad oleksid hagejaid lepingut sõlmides teavitanud, et hoone põrandatel puudub alt piisav tuulutus.
14.Kostjate poolt esitatud hinnapakkumised ei ole asjakohased. Kohtu hinnangul ei lükka kostjate poolt esitatud üldsõnalised hinnapakkumised ümber hagejate poolt esitatud asjatundva isiku üksikasjalikku kalkulatsiooni põrandate asendamiseks. Esitatud hinnapakkumistest ei nähtu, millised on hinnapakkumised koostanud isikute varasemad kogemused ja kvalifikatsioon ning kas ja kuidas on hinnapakkumistes arvestatud konkreetse hoone iseärasusi ning seda, et hoone sokliosa on liiga madal ega võimalda teha ehitustehniliselt korrektset lahendust.
15.Kohtu hinnangul on käesoleval juhul täidetud kõik nõude rahuldamiseks vajalikud eeldused. Kohus on tuvastanud, et kostjad on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ning
andsid üle puudustega lepingueseme, kostjad vastutavad lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas riisiko üleminekul ostjatele, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Samuti on olemas põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostjate rikkumise vahel. Eeltoodu alusel tuleb hagi täielikult rahuldada ning kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja mõista 37 928,70 eurot ning TsMS § 367 ja VÕS § 113 alusel viivis alates 11.03.2015 kuni põhinõude täitmiseni. Kuivõrd hagejad on kinnistu kaasomanikud võrdsetes osades, mõistab kohus nõutud summa välja kummalegi hagejale eraldi.
16.TsMS § 162 lg 1 alusel jättis maakohus menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. 07.12.2015 menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise avalduse kohaselt koosnevad hagejate menetluskulud hagiavalduselt tasutud riigilõivust 1000 eurot, tsiviilasja hinna määramise kuludest 3408 eurot ning lepingulise esindaja kuludest summas 3312 eurot (käibemaksuga). Toimikust nähtub, et hagejad on koos hagiavaldusega esitanud kohtule ka eksperthinnangu (koos lisadega), kinnistu hindamisakti, eksperthinnangu tegemise kuludokumendi ja seeneproovide võtmise kuludokumendid. Seega on tsiviilasja hinna määramise kulude 3408 eurot (ekspertiisiakt – 3000 eurot ja tööde maksumuse arvestuse ja väljakutsetasu 408 eurot) kandmine tõendatud. Kohus leidis, et tegemist on põhjendatud ja vajaliku kuluga, mis tuleb hagejatele hüvitada. Hagejatele on õigusabi osutatud 23h ulatuses tunnihinnaga 144 eurot (käibemaksuga). Kohus leidis, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud on märgitud ulatuses asjatundliku õigusteenuse osutamiseks põhjendatud ja vajalikud. Samuti vastab õigusabi tunnihind asja keerukusele ega ole vastuolus Riigikohtu poolt aktsepteeritud põhjendatud ja mõistlike tunnihindadega. Hagejate hüvitamisele kuuluvad menetluskulud on kokku 7720 eurot (lepingulise esindaja kulu 3312 eurot + riigilõiv 1000 eurot + tsiviilasja hinna määramise kulu 3408 eurot). Hagejad ei ole menetluskulude kindlaksmääramise avalduses märkinud, milline on olnud iga hageja osakaal avalduses toodud kulude kandmisel. Seega tuleb menetluskulud hagejatele hüvitada võrdsetes osades. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
17.Kostjad esitasid Harju Maakohtu 29.03.2016 otsuse peale apellatsioonkaebuse, millega paluvad maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagiavalduse rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda.
18.Apellatsioonkaebuse kohaselt ei vasta vaidlustatav otsus TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud nõuetele, sest kohtuotsus põhineb tõendite ühepoolsel hindamisel ja tugineb asjaoludele, mida menetluses ei arutatud. Samuti on kohus valesti kohaldanud materiaalõiguse norme.
19.Kohus leidis, et kostjad pidid olema teadlikud sellest, et põrand on pehme ning järelikult on seal kahjustus. Kostjad eakate inimestena ei pööranud ise tähelepanu sellele, et põrand kamina ees on pehme ning ei ole seda kuidagi hagejate eest varjanud. Hagejad käisid müügiesemega mitmekordselt tutvumas, sh koos vastavate spetsialistidega ja seega pidid olema teadlikud ostetava asja seisukorrast. Kuna kostjad ei oska eesti keelt ega hagejad vene keelt, oli kommunikatsioon vähene ja kostjad ei saanud mõista ega teada, millest hagejad oma ehitusspetsialistidega vestlevad. Kostjad ei ole hagejate tegevust müügiesemega tutvumisel jälginud. Seega ei saanud kostjad olla teadlikud sellest, et põranda all on kahjustus, kuid hagejad pidid olema sellest teadlikud ja lisaks andsid sellele notariaalselt vormistatud kinnituse (müügilepingu p 1.6.2). Lisaks märkis kohus, et kostjad ei ole kohtuni toonud, et maja ülevaatusel või tehingu sõlmimisel nad juhtisid hagejate tähelepanu põranda pehmusele ning teavitasid hagejaid võimalikust põranda puudusest.
Selline kohtu süüdistus ei põhine ei asja asjaoludel ega tõenditel. Kinnistu müügilepingu sõlmimisel ei olnud kostjatele teada, et majal on hagejate poolt tuvastatud puudused. Hagejad ei tõendanud asjaolu, et kostjad on midagi varjanud. Asjaolu, et hagejad kohe peale ostu vormistamist hakkasid põrandaga tegelema, kinnitab seda, et hagejad olid sellest puudusest teadlikud, kuid ei öelnud seda kostjatele. Kohus ei ole usutaval moel põhistanud, millest ta järeldas, et kostjad puudustest teadsid või pidid nendest teadma.
20.Maakohus viitas Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, kuid ei hinnanud, kas nimetatud lahendis nimetatud eeldused on kõik täidetud. Esiteks, ei esine tingimust et „ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma“. Maakohus jättis täiesti tähelepanuta asjaolu, et aiamaja puhul, mille üle vaidlus käib, on tegemist mitmed aastakümned kasutusel olnud mereäärses piirkonnas asuva ehitisega. Lisaks eeltoodule oli hagejatele võimaldatud mitmekordne majaga tutvumine, sh ka koos ehitusspetsialistidega ning oli esitatud aiamaja projekt, kus maja konstruktsioon oli näha, sh see, et põrand on puidust. Hagejatel oli võimalik teha oma järeldused maja seisukorra, põranda konstruktsiooni sobivuse või mittesobivuse jm asjaolude kohta enne müügilepingu sõlmimist ja hagejate käitumine peale lepingu sõlmimist kinnitab maja seisukorrast teadmist. Iga mõistlik isik peaks aru saama, et kui ta ostab kasutusloata vana aiamaja, siis suure tõenäosusega võivad sellel esineda puudused. Kostjad ei müünud hagejatele uut ehitist, eramut või maja, mis on ehitatud kaasaegseid tehnoloogiaid ja materjali kasutades. Lisaks eeltoodule ei ole täidetud ka tingimus „puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2)“. Kostjatele pole ka selge, millistele tõenditele tugineb kohtu järeldus, justkui varjatud puuduseks on kinnistul kõrge kruntveede tase ning millisel alusel kostjad vastutaksid sellise väidetava puuduse eest.
21.Kohus ei nõustunud kostjate mõistliku lähenemisega, et hagejad saaksid nõuda ainult põranda viimist olukorda, millises see võiks olla, võttes arvesse aiamaja vanust ja selle ehitamisel kasutatud tehnoloogiaid. Kohus jõudis järeldusele, et asja tundva isiku arvamusega on tõendatud, et hoone I korruse ruumidel on vale ehitustehniline teostus – põrand ei ole tuulutatav ja hoone soklis olevaid põranda tuulutusavasid on vähe, ning põranda olemasoleva lahenduse puhul lahendus ehitustehniliselt ei tööta. Kostjad leiavad, et asjaolu, kas vanal majal, arvestades tänapäeva teadmisi ja tehnoloogiaid, on õige ehitustehniline teostus või mitte, ei puutu asjasse, kuna hagejatele enne tehingu teostamist oli esitatud maja projekt. Analoogiliselt võiks ekspert väita, et hea on ehitada maja betoonpaneelidest või paigaldada päikeseelemendid. Lisaks märgitule, tuulutusavade ebapiisava arvu korral on alati võimalik tekitada selliseid avasid rohkem. Sellise töö maksumus ei ületaks 200-300 eurot. Põranda betoneerimine tuulutusavade ebapiisava arvu korral ei ole põhjendatud. Niiskuse põranda alt välja viimiseks piisab täiendavate tuulutusavade tegemisest.
22.Kohus asus iseseisvalt formuleerima poolte poolt esitamata ja tõendamata asjaolusid teemal, kuidas vana ja uus põrand kokku sobivad ja millised bakterid ja kuidas põranda all edaspidi eksisteerivad. Kohus rikkus TsMS § 436 lg 2, mille kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Antud kohtuasjas ei olnud esitatud mingeid tõendeid, mille alusel saaks eeltoodut järeldada. Kohtu pädevuses ei ole bioloogiliste ja ehitusalaste uuringute iseseisev läbiviimine. Kohus järeldas, et hagejad ei pidanud lepingut sõlmides eeldama, et aiamaja põrandad on ehitustehniliselt valesti ehitatud. Siinjuures jättis kohus täiesti arvestamata asjaolu, et hagejad olid teadlikud, kui vana aiamajaga on tegemist ning eelnevalt tutvusid projektiga, kus põranda konstruktsioon oli näha. Samuti ei
arvestanud kohus, et kostjad ei olnud ise tuulutuse ebapiisavusest teadlikud. Hagejate eesmärk oli osta asi, mida nad valisid. Tänapäeval on nõudlus heade kruntide järgi, kus saab ehitada elamu. Seega võis olla hagejatel eesmärk aiamaja renoveerida või uus maja ehitada, kuna ostetud krunt on heas seisukorras, kõrghaljastusega ning mere ääres. Hagejate eesmärk ei ole teada ei kostjatele ega ka kohtule ning seega ei saa see olla aluseks kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks.
23.Kostjate jaoks on üllatav, et nende poolt esitatud hinnapakkumised ei olnud kohtu arvates asjakohased. Kohus ei arutanud neid küsimusi pooltega ning kostjatel polnud võimalik esitada oma positsiooni ja vajadusel ka tõendeid. Ühe kostja poolt esitatud hinnapakkumistest on koostanud ehitusettevõtte Palooma, mis tegutseb Euroopa ehitusturul juba 22 aastat ning kelle juht AS on keemia-alase kõrgharidusega ja ehituse eest vastutav spetsialist AA on ehitusalase kõrgharidusega ja üle 50-aastase kogemusega. Vastavad andmed on avaldatud igaühele majandustegevuse registris ja seega käsitletavad TsMS § 321 lg 1 kohaselt üldtuntud asjaoluna, mida ei pea tõendama. Eelistades hagejate poolt esitatud tööde eelarvet, jättis kohus arvestamata, et hagejate poolt esitatud eksperthinnang on tellitud hagejate poolt kohtuväliselt, seega on hinnang ühe poole huvisid kaitsev ning ei ole erapooletu. Kohus on üllataval moel keeldunud kostjate tõendeid aktsepteerimast põhjusel, et pidas neid „üldsõnaliseks“, kuigi nendes on detailselt kirjeldatud teostatavad tööd ja nende maksumus. Kohus ei ole esitanud kostjatele konkreetseid küsimusi ega võimaldanud esitada detailsemat tööde nimekirja, kui mõni asjaolu jäi kohtu arvates ebaselgeks.
24.Kohus leidis ebaõigesti, et kõik nõude rahuldamiseks olevad eeldused on täidetud. Ei hagiavaldusest ega ka kohtuotsusest ei selgu, milline oli kostjate poolne lepingu rikkumine ja sellest tulenevalt ka põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Kostjate arvates täitsid nad lepingu kohaselt. Isegi kui asuda seisukohale, et sarnases hüpoteetilises olukorras oleks tegu kostjapoolse rikkumisega, siis tuleb kahju hüvitamise üle otsustamisel lähtuda muuhulgas ka VÕS § 127 lg-st 3. Otsusest ei selgu ning kohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikku keskset asjaolu, kas kinnistu müügilepingu sõlmimisel kostjad nägid ette hagejate poolt esile toodud kahju või kas kostjad tekitasid kahju tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Ilma VÕS § 127 lg 3 esile toodud eelduste kindlaks tegemiseta ei saa kostjatelt kahjuhüvitist välja mõista.
25.Kostjad ei nõustu kohtuotsusega ka põhjusel, et hagejad on valinud ebaproportsionaalse õiguskaitsevahendi. Avastades 120 000 eurot maksnud asjal puuduse, mille likvideerimiseks hagejate kalkulatsiooni alusel läheb vaja ca 40 000 eurot ehk kolmandik asja väärtusest, oli hagejatel alus (ja mõistlik heas usus käituv isik ka seda alust kasutaks) lepingust taganeda. Lepingu lõpetamise variandi on välja pakkunud ka kostjad. Hagejad sellest loobusid. Selline hagejate käitumine viitab selgelt hagejate eesmärgile renoveerida ostetud aiamaja kostjate kulul. Kostjate positsiooni kinnitab ka asjaolu, et tegemist on krundiga, mille väärtuseks kostjate hinnangul on ca 80 000 eurot. See tähendab, et kinnistu oluliste osade koosseisus oleva aiamaja, puurkaevu ja kogumiskaevu (tulenevalt kinnistu müügilepingu punktist 1.5.5), basseini ja dekoratiivse tiigi kaladega, ning maja sisse jäetud kogu sisustuse hind on 40 000 eurot. Hagejad nõuavad sisuliselt parandamise kulusid (mis tegelikult on maja renoveerimiskulud) summas 40 000 eurot asjale, mille väärtuseks on 40 000 eurot. Selline olukord kahjustab kostjaid ebaproportsionaalselt ja on vastuolus hea usu põhimõttega.
26.Kohus rikkus menetlusõiguse norme sellega, et asjas 08.12.2015 peetud kohtuistungi protokollist nähtub, et kohus määras jätkata asja menetlust kirjalikus menetluses.
Käesolevas vaidluses ei ole pooled andnud nõusolekut asja menetlemiseks kirjalikus menetluses. Asjaolu, et kohus on asja läbi vaadanud sisuliselt lihtmenetluses viis lõppastmes vale otsuseni, kuna pooltel puudus võimalus detailselt arutada asja asjaolusid ning uurida kõiki tõendeid. Vastus apellatsioonkaebusele
27.Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
28.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.
29.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
30.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja ei rikkunud oluliselt menetlusnorme. Apellatsioonkaebuses kordavad kostjad maakohtus esitatud väiteid. Maakohus on nendele hinnangu andnud ja käsitlenud neid piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
31.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium järgmist. Maakohus leidis õigesti, et kostjad vastutavad lepingueseme puuduse eest. See, kas kostjad teadsid põranda halvast seisukorrast või mitte, ei oma käesoleval juhul lepingurikkumise hindamisel tähtsust, kuna hagejad on teatanud asja lepingutingimustele mittevastavusest kostjatele õigeaegselt (VÕS § 220 lg 1). Kostja II kinnitas ringkonnakohtu istungil, et hagejad teavitasid neid puudusest 2-3 nädalat pärast müügilepingu sõlmimist. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Kinnisasi, kus paikneb maja, mille esimese korruse põrandatel on seenkahjustus, ei vasta keskmisele kvaliteedile. Tähendust ei oma ka see, et hagejad käisid korduvalt kinnistuga tutvumas. Kuna tegemist on varjatud puudusega (seenkahjustus ilmnes alles parketi eemaldamisel), siis ei saanud hagejad seda ülevaatuse teostamisel märgata. Asjaolu, et hagejad pidid teadma, et põrand on puidust, ei anna alust järelduseks, et nad pidid eeldama või kontrollima parketi all seenkahjustuse olemasolu.
32.Maakohus leidis õigesti, et põranda puuduse likvideerimiseks ei piisa laudade töötlemisest ainega Boracol 20 ja mädanenud osade asendamisest uutega. OÜ Ehitusekspert 30.01.2015 arvamuse kohaselt ei saa olukorra taastamisel endist lahendust kasutada, kuna seenkahjustuse tekkimise põhjuseks on põrandate vale ehitustehniline teostus. Nimelt ei ole põrand tuulutatav, hoone soklis põranda tuulutamiseks olevaid avasid on vähe, hoone sokliosa on liiga madal ja alt tuulduva põranda ehitamiseks puudub vajalik ruum õhuvahe tekitamiseks põrandaaluse pinnase ja põranda vahel. OÜ Ehitusekspert arvamuse järgi tuleb põranda ehitamiseks kõne all ainult variant „põrand pinnasel“, mille puhul ehitatakse soojustatud põrandakonstruktsioon pinnasele ehk tegemist on mittetuulduva põrandaga. Veenvaid tõendeid, mis lükkaksid ümber OÜ Ehitusekspert arvamuse põranda puuduse põhjuste ning puuduse kõrvaldamise abinõude kohta, kohtule esitatud ei ole. IM ja OÜ
Palooma hinnapakkumised ei lükka ümber OÜ Ehitusekspert analüüsi ega tõenda, et puudusi saaks kõrvaldada lihtsamalt. Hinnapakkumistest ei saa teha järeldust, et põrandate vahetamisega, seinte remondiga ning põrandate ja seinte töötlemisel seenetõrjevahendiga oleks võimalik põrandate tuulutuse probleem lahendada. Tähtsust ei oma kolleegiumi hinnangul see, et hagejatele näidati enne kinnistu ostmist maja ehitusprojekti. Ehitusprojektist arusaamine eeldab üldjuhul ehitusalaseid eriteadmisi ning hagejad ei pidanud sellest aru saama, et põrand ei ole tuulutatav. Samuti ei ole ostjatel kohustust kinnistu ostmiseks kaasata ehitusala asjatundjat. Kostjate väide, et hagejatel oli elamu ülevaatamisel kaasas ehitusala asjatundja, on tõendamata. Tõendamata on ka see, et elamu ehitamise ajal vastas põrandate ehituslik lahendus sellel ajal kehtinud ehitustehnilistele nõuetele. Kuna tõendamata on, et puuduse saaks kõrvaldada lihtsamalt ja odavamalt kui OÜ Ehistusekspert välja pakutu, siis on maakohus põhjendatult hinnanud puuduste kõrvaldamise maksumuseks 37 928,70 eurot. IM ja OÜ Palooma hinnapakkumised lähtuvad puuduste kõrvaldamisel endisest ehitustehnilisest lahendusest. Kuna aga OÜ Ehitusekspert arvamusega on tõendatud, et endist ehitustehnilist lahendust ei saa kasutada, siis juba ainuüksi selle tõttu ei saa need hinnapakkumised tõendada, et puudusi saaks kõrvaldada odavamalt.
33.Ebaõige on kostjate viide, et täitmata on VÕS § 127 lg 3 tingimused. VÕS § 127 lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kolleegium leiab, et kui müüjad annavad üle seenkahjustusega lepingueseme ning tegemist on lepingu rikkumisega, siis peab müüjatele olema ette nähtav, et neil tuleb hüvitada sellega ostjatele tekitatud kahju. Ettenähtavuse hindamisel ei ole käesoleval juhul oluline see, et müüjad ei teadnud seenkahjustusest. Kolleegium ei nõustu ka kostjate väitega, et hagejad oleksid kahju hüvitamise nõude asemel pidanud valima õiguskaitsevahendina lepingust taganemise. Hagejatel on õigus ise otsustada, millise õiguskaitsevahendi nad valivad.
34.Õige on kostjate väide, et maakohus rikkus menetlusnorme, kui jätkas 08.12.2015 istungil asja arutamist kirjalikus menetluses. TsMS § 404 lg 1 järgi võib varaliselt hinnatava hagi asjas kohus määrata kirjaliku menetluse, kui hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 3200 eurole ja koos kõrvalnõuetega 6400 eurole. Kõrgema hagihinna puhul võib kohus määrata kirjaliku menetluse üksnes poolte nõusolekul (TsMS § 403 lg 1). Samas ei vaielnud kostjad kirjalikus menetluses jätkamisele vastu. Kirjalikus menetluses jätkamine ei võtnud kostjatelt võimalust esitada väiteid ja tõendeid ning esitada seisukohti hagejate esitatud väidete ja tõendite kohta. Eelnevast tulenevalt ei saa maakohtu minetust pidada selliseks menetlusnormi rikkumiseks, mis tooks kaasa kohtuotsuse tühistamise.
35.Ülaltoodule tuginedes tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus
36.Arvestades, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus muuta maakohtu menetluskulude jaotust. Samuti ei ole põhjust muuta maakohtu otsust menetluskulude rahalise kindlaksmääramise osas. Kostjad ei ole apellatsioonkaebuses maakohtu määratud menetluskulude rahalisele suurusele vastuväiteid esitanud.
37.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb hagejate menetluskulud ringkonnakohtus jätta solidaarselt kostjate kanda. Kostja I menetluskulud tuleb jätta tema
enda kanda. Kostja II menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda (TsMS § 171 lg 1). Kuna maakohus määras otsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse, siis tuleb ka ringkonnakohtul määrata kindlaks apellatsiooniastmes kantud menetluskulude rahaline suurus (TsMS § 174 lg 3). Hagejad palusid kostjatelt solidaarselt kummagi hageja kasuks välja mõista menetluskulud 1176 eurot, s.o kokku 2352 eurot (koos käibemaksuga). Samuti palusid hagejalt kostjatelt välja mõista VÕS § 113 lg 1 sätestatud viivise. Menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejate esindaja teinud järgmisi toiminguid: kohtulahendi ja kaebuse analüüs koos kommentaaridega klientidele 2h 30min; vastuse koostamine kaebusele 9h, asjaajamine seoses lisaekspertiisiga, nõupidamine eksperdi ja kliendiga 1h 30min; ettevalmistus istungiks 2h, istung ringkonnakohtus 40min. Esindaja osutas õigusabiteenust hinnaga 120 eurot/h, millele lisandub käibemaks.
38.TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kolleegium leiab, et hagejate menetluskulude rahalise kindlaksmääramise taotlus on põhjendatud osaliselt. Kohtuotsuse ja kaebuse analüüsi põhjendatud ajakuluks peab ringkonnakohus 2h. Arvestades apellatsioonkaebuse vastuse mahtu, on selle koostamise põhjendatud ajakuluks 6h. Kuna ringkonnakohus keeldus ekspertiisi täienduse vastuvõtmisest, siis ei ole sellega seotud ajakulu põhjendatud. Ettevalmistus ringkonnakohtu istungiks on põhjendatud 1h ulatuses. Istungi ajakulu 40min on põhjendatud. Esindaja tunnitasu määr ei ületa turuhinda. Eeltoodule tuginedes on hagejate menetluskulud ringkonnakohtus põhjendatud kokku 9h 40min ulatuses, summas 1392 eurot (koos käibemaksuga). Seega tuleb kostjatelt solidaarselt kummagi hageja kasuks välja mõista 696 eurot. Lisaks tuleb kostjatelt solidaarselt TsMS § 177 lg 4 alusel välja mõista ka viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.