Tallinna linna (Tallinna Linnavalitsuse kaudu) avaldus nõusoleku saamiseks eestkostetava X nimel tehingu tegemiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.03.2024. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinna linna määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad määruskaebuse menetlemisel
Avaldaja Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu), lepinguline esindaja SA
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
(Tallinna
Linnavalitsuse
Puudutatud isik (eestkostetav)
XXXXXXXXXXX)
X
kaudu)
(isikukood
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 11.03.2024. a määrus osas, millega maakohus määras, et korteriomandi keskmise turuhinna määramiseks tuleb koostada eksperthinnang kutsetunnistusega (vähemalt 6 tase) vara hindaja poolt (maakohtu määruse resolutsiooni p 4) ning osas, millega maakohus kohustas avaldajat esitama kohtule ühe kuu jooksul üürilepingu sõlmimisest turuväärtuse määramiseks koostatud eksperthinnang (maakohtu määruse resolutsiooni p 8). Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata, et korteriomandi keskmise turuhinna määramiseks tuleb
2-22-17613 koostada asjatundja arvamus, mis tuleb esitada kohtule ühe kuu jooksul üürilepingu sõlmimisest.
2.Maakohtu määruse tervikresolutsiooni sõnastus on järgmine:
2.1.Võtta menetlusse Tallinna linna avaldus eestkostetava X nimel tehingu tegemiseks.
2.2.Lugeda puudutatud isikuks X.
2.3.Rahuldada Tallinna linna avaldus ja anda Tallinna linnale nõusolek anda X nimel üürile temale kuuluv korteriomand (registriosa nr XXXXXXX) asukohaga XXX.
2.4.Korteriomand tuleb anda üürile vähemalt keskmise turuhinnaga, mille määramiseks tuleb koostada asjatundja arvamus kutsetunnistusega (vähemalt tase 6) vara hindaja poolt. Ajavahemik üürilepingu sõlmimise ja asjatundja arvamuse väärtuspäeva vahel ei tohi olla pikem kui kuus kuud.
2.5.Üürilepinguga tuleb ette näha üüri tasumise kohustus igakuiselt selliselt, et üür tasutakse iga kalendrikuu eest ette.
2.6.Üürilepinguga tuleb ette näha, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud). Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu korteriomandi parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.
2.7.Anda Tallinna linnale nõusolek X nimel temale kuuluv korteriomand (registriosa nr XXXXXXX) asukohaga XXX kindlustamiseks vajaliku kindlustuslepingu sõlmimiseks.
2.8.Kohustada Tallinna linna esitama kohtule ühe kuu jooksul arvates üürilepingu sõlmimisest üürilepingu ärakiri ja turuväärtuse määramiseks koostatud asjatundja arvamus, samuti kindlustuspoliis.
2.9.Jätta kõik menetluskulud asjast puudutatud isiku kanda.
3.Rahuldada Tallinna linna (Tallinna Linnavalitsuse kaudu) määruskaebus osaliselt.
4.Jätta avaldaja taotlus menetluskulude riigi kanda jätmiseks rahuldamata.
5.Jätta määruskaebuse menetlemise kulud Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
puudutatud
isiku
kanda.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada Riigikohtule määruskaebuse 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva
2-22-17613 sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu, avaldaja) esitas 30.01.2024 Harju Maakohtule avalduse eestkostetava X (puudutatud isik) nimel tehingu tegemiseks nõusoleku saamiseks.
1.1.Avalduse kohaselt määrati avaldaja 11.05.2023. a määrusega puudutatud isiku eeskostjaks tähtajaga viis aastat. Puudutatud isik on 84-aastane vanaduspensionär, kes elas üksi talle kuuluvas korteris. Alates 23.11.2022 viibib puudutatud isik XXX ööpäevaringsel üldhooldusteenusel. Ekspertarvamuse kohaselt on puudutatud isikul progresseeruva iseloomuga psüühikahäired, mistõttu ta ei saa oma tegude tähendusest aru ning ei suuda neid juhtida. Puudutatud isikule kuulub korter asukohaga XXX. Puudutatud isiku vaimse tervise seisundit arvestades ei tule ta iseseisvalt elamisega toime, mistõttu ei ole tõenäoline, et ta asub uuesti oma korterisse elama. Puudutatud isiku korter on keskmises seisukorras. Korter seisab tühjana ning tekitab kommunaalkulude tõttu puudutatud isikule lisakohustusi. Korteri seisukord on piisavalt hea, et seda üürile anda. Puudutatud isikul on piisavalt rahalisi vahendeid, et korter korrastada ja seejärel üürile anda. Üürikuulutuste võrdluse tulemusena võiks üüritulu olla ligikaudu 300 eurot kuus. Eelnevaid asjaolusid arvestades oleks puudutatud isiku huvides korteri üürile andmine. Maakohtu määrus ja põhjendused
2.Harju Maakohus võttis 11.05.2024. a määrusega avalduse menetlusse ning rahuldas selle. Maakohus andis avaldajale nõusoleku anda puudutatud isikule kuuluv korteriomand (registriosa nr XXXXXXX) asukohaga XXX üürile. Maakohus lubas korteri üürile anda vähemalt keskmise turuhinnaga, mille määramiseks peab kutsetunnistusega (vähemalt 6 tase) vara hindaja koostama eksperthinnangu. Ajavahemik üürilepingu sõlmimise ja eksperthinnangu väärtuspäeva vahel ei tohi olla pikem kui kuus kuud. Üürilepinguga tuleb üüri tasumise kohustus ette näha igakuiselt selliselt, et üüri tasutakse iga kalendrikuu eest ette. Üürilepingus tuleb kokku leppida, et lisaks üürile peab üürnik tasuma ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud). Maakohus andis avaldajale nõusoleku sõlmida korteriomandi kindlustamiseks kindlustuslepingu. Maakohus kohustas avaldajat esitama ühe kuu jooksul üürilepingu sõlmimisest kohtul üürilepingu ärakirja ja turuväärtuse määramiseks koostatud eksperthinnangu. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda.
2.1.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on avaldajal õigustatud huvi kohtult tehingu tegemiseks nõusoleku saamiseks, kuna 11.05.2023. a määrusega on avaldaja määratud puudutatud isiku eestkostjaks muuhulgas ka varahoolduse küsimustes. Korteri üürile andmine on puudutatud isiku huvides, kuna üüritulu arvelt on võimalik puudutatud isikule tagada täiendavaid teenuseid. Maakohus leidis ka, et korter tuleb üürimise korral kindlustada, et võimaliku kahju korral oleks kahju tagajärgede kõrvaldamise kulu väiksem.
2.2.Kohtu järelevalve funktsiooni arvestades selgitas maakohus, et ei määra praeguses asjas kindlaks üürihinna alampiiri ega üürihinna vahemikku, kuna see seaks üürilepingu sõlmimisele liiga jäigad piirid. Maakohus leidis, et hindaja, kellel on kinnisvara hindaja tase 6, saab anda üürihinnale usaldusväärse hinnangu.
2-22-17613
2.3.Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 172 lg 1 esimese lause kohaselt puudutatud isiku kanda, kuna tehingu tegemiseks nõusoleku andmine on puudutatud isiku huvides. Kuna avaldajal menetluskulusid ei olnud, ei olnud vaja neid rahaliselt kindlaks määrata. Määruskaebus
3.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse resolutsiooni p-de 4 ja 8 osas, millega maakohus määras, et korter tuleb üürile anda keskmise turuhinnaga, mille määramiseks tuleb koostada eksperthinnang kutsetunnistusega vara hindaja poolt ning esitada vastav eksperthinnang maakohtule.
3.1.Avaldaja leidis, et maakohtu nõue koostada korteri üürihinna kohta eksperthinnang ning esitada see kohtule, on puudutatud isikule ebamõistlikult koormav. Selline nõue piirab ja kahjustab puudutatud isiku huve. Avaldaja leidis, et eksperthinnang võib küll lihtsustada kohtuliku järelevalve teostamist avaldaja tegevuse üle, kuid sellise kulu kandmine puudutatud isiku rahalistest vahenditest ei ole sel juhul põhjendatud. Kui kohtul tekib kahtlus, et eestkostja ei ole lähtunud eestkostetava huvidest, saab kohus tellida ise täiendava eksperthinnangu või küsida eestkostjalt selgitusi üürihinna kujunemise kohta. Puudutatud isiku korteri suurust (1-toaline korter Mustamäel) ning seisukorda arvestades, on eksperthinnangu igakordse tellimise kohustuse panemine puudutatud isikule ebaproportsionaalne. Maakohus on asja nii lahendades oma diskretsiooni piire ületanud. Kohtumääruse kohane eksperthinnang on üüriturul tavapäratu. Kuna selline eksperthinnang oli avaldajale võõras, pöördus avaldaja selgitustaotlusega Eesti Kinnisvara Hindajate ühingu poole. Saadud vastuse kohaselt on selline eksperthinnang üüriturul haruldane, on seda võimalik teha. Avaldaja küsis pakkumisi eksperthinnangu tegemiseks ning sai kolm vastust, mille kohaselt eksperthinnangu maksumus on vahemikus 400–2525 eurot. Avaldaja leidis, et määruses määratud tingimused ei ole vaidlustatud osas puudutatud isiku huvides jatekitavad talle ebamõistlikke kulusid.
3.2.Avaldaja palub jätta määruskaebuse menetlemisega seotud kulud riigi kanda.
4.Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 kohaselt lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb vaidlustatud osas TsMS § 657 lg 1 p-i 2 alusel koosmõjus §-ga 659 osaliselt tühistada (maakohtu määruse resolutsiooni p-id 4 ja 8) ning teha uus määrus, millega kohustada avaldajat esitama kohtule asjatundja arvamus puudutatud isiku korteriomandi keskmise turuhinna kohta. Määruskaebus rahuldatakse vastavas osas.
6.Avaldaja vaidlustas maakohtu määruse osas, millega maakohus kohustas avaldajat esitama puudutatud isiku korteriomandi turuväärtuse hindamiseks eksperthinnangu, mis on koostatud
6.taseme kutsetunnistusega vara hindaja poolt. Avaldaja hinnangul on sellisel tasemel eksperthinnangu esitamise kohustuse avaldajale panemine ebaproportsionaalne, kuna tekitab puudutatud isikule ebamõistlikke kulusid. Avaldaja määruskaebusele lisatud kirjavahetusest erinevate kinnisvarahindajatega (dtl 92–94) nähtub, et sellise eksperthinnangu koostamise kulu ulatub 400 eurost 2525 euroni.
7.Kolleegium nõustub avaldajaga, et praegusel juhul ei ole põhjendatud nõuda avaldajalt kohtule esitamiseks eksperthinnangut korteriomandi üürihinna kohta. Kohtu järelevalve jaoks ning puudutatud isiku õiguste tagamiseks on põhjendatud nõuda avaldajalt, et ta tõendaks, et
2-22-17613 on andnud korteri üürile keskmise turuhinnaga. Siiski ei tuleks seda kohtu nõuet tõlgendada nii, et kinnisvara hindajalt tuleks tellida eksperthinnang kohtule esitamiseks. Kolleegium leiab, et praeguses asjas on põhjendatud ja vajalik esitada kohtule üksnes asjatundja arvamus. Avaldaja esitatud kirjavahetusest Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu esindajaga (dtl 91) nähtub, et ühingu esindaja on avaldajale selgitanud, et korteri keskmise turuhinna väljaselgitamiseks on võimalik tellida asjatundja arvamus, mis on koostatud vastava valdkonna pädeva isiku poolt. Selline arvamus on eksperthinnangust odavam. Kolleegium selgitab täiendavalt, et asjatundja arvamus ei pea olema koostatud spetsiaalselt kohtule esitamiseks, see võib olla ka lühikeses vormis hinnang mõistliku üüri kohta ilma pikemate põhjendusteta.
8.Eelnevaid asjaolusid arvestades muudab kolleegium maakohtu määruse resolutsiooni sõnastust selliselt, et avaldajal on kohustus esitada maakohtule asjatundja arvamus korteriomandi keskmise üürihinna kohta. Kuna kolleegium ei tühista määrusega maakohtu nõuet esitada hinnang korteri keskmise üürihinna kohta, vaid muudab üksnes määruse sõnastust selle kohustuse täitmise sisu osas, rahuldatakse määruskaebus osaliselt.
9.Selguse huvides märgib ringkonnakohus määruses kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS § 654 lg 22 ja § 659).
10.Avaldaja tasus puudutatud isiku nimel määruskaebuselt riigilõivu 10 eurot. Avaldaja taotles menetluskulude riigi kanda jätmist. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei võimalda praegusel juhul riigilõivu riigi kanda jätta. Seetõttu tuleb taotlus menetluskulude riigi kanda jätmiseks rahuldamata jätta. Määruskaebuse menetlemisega seotud kulud jäävad TsMS § 172 lg 1 kohaselt menetlusosaliste puudutatud isiku kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.