2-22-19392 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.U.N (avaldaja) esitas Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistu (Kivila 3 KÜ) vastu avalduse tuvastada Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuste nr 5 ja nr 6 tühisus. Avaldaja palus jätta menetluskulud Kivila 3 KÜ kanda.
1.1.Avalduse kohaselt otsustasid Kivila 3 KÜ liikmed häälteenamusega 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 5 suurendada perioodil 10.06.2012–10.09.2012 korteriomanike makseid igas kuus 40 euro võrra parkla rajamise tõttu suurenenud kulude katteks (summa lisatakse arvele). Kivila 3 KÜ liikmed otsustasid häälteenamusega 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 6 parkla teenindamiseks lepingu sõlmimise PARKIT OÜ-ga ja määrasid selle lepingu sõlmimisel esindajaks Q.F. B.
1.2.Avaldaja on alates 01.09.2008 Tallinnas aadressil Kivila 3–23 asuva korteriomandi (registriosa nr 10120101; Kivila 3–23 korteriomand) 1/2 kaasomandi osa ühisomanik. Kivila 3 KÜ ei teavitanud avaldajat 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste vastuvõtmisest ega sellest, et Kivila 3 korteriomanikud peavad oma sõidukit Kivila 5a õuealal parkides kasutama parkimiskaarti. Avaldaja parkis oma sõidukit Kivila 3 korterelamu ümber asuval Tallinna linnale kuuluval maa-alal ning avaldajal tekkis seetõttu Kivila 3 KÜ-ga vaidlus. Avaldajale on määratud trahve ja tema sõiduki ratast on lukustatud. Lisaks vaidlesid avaldaja ja Kivila 3 KÜ parkimisloa üleandmise üle. Avaldajale ei tutvustatud PARKIT OÜ-ga sõlmitud lepingut ning parkimiskorda aadressil Kivila 5a. Avaldaja sai 21.03.2020 teada, et Kivila 3 KÜ liikmel peab olema parkimiskaart. Seetõttu ei pöördunud avaldaja varem Kivila 3 KÜ poole parkimiskaardi väljastamiseks. Kivila 3 KÜ ei võimaldanud avaldajal saada teavet ega dokumentidega tutvuda. Avaldaja esitas 23.02.2022 maakohtule avalduse, milles palus kohustada Kivila 3 KÜ-d andma teavet ja võimaldama dokumentidega tutvuda. Maakohus kohustas Kivila 3 KÜ-d 12.10.2022 tsiviilasjas nr 2-22-2806 tehtud määrusega esitama avaldajale e-postile järgmised dokumendid ja teabe: koopia lepingust, millega on antud Tallinnas aadressil Kivila 5a asuva kinnisasja õueala korteriomanike kaasomandisse ja korteriühistu kasutusse; millises summas ja millal tasusid Kivila 3–23 korteri kaasomanikud Kivila 3 KÜ-le Kivila 5a parkimisala väljaehitamiseks; koopia korteriomanike üldkoosoleku protokollist, mille järgi otsustati sõlmida parkimisteenuse osutamise leping PARKIT OÜ-ga ja millega anti Kivila 3 KÜ Kivila 5a parkimisala haldamisõigus üle PARKIT OÜ-le; koopia korteriomanike üldkoosoleku protokollist, mille kohaselt otsustati jätkata 28.09.2019 PARKIT OÜ-ga lepingut parkimisteenuse osutamiseks; koopia korteriomanike üldkoosoleku protokollist, mille kohaselt otsustati alates 22.09.2020 jätkata lepingut parkimisteenuse osutamiseks PARKIT OÜ-ga; millal ja millisel viisil edastati Kivila 3–23 korteri kaasomanikele info ülalmainitud üldkoosolekute läbiviimisest (teade/kutse). Kivila 3 KÜ edastas avaldajale eespool märgitud teabe ja dokumendid osaliselt. 2
2-22-19392
1.3.Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a üldkoosolekul osales 33 Kivila 3 KÜ liiget ja esitati kahe liikme volitus (kokku on 64 liiget). Vaidlusaluse üldkoosoleku päevakorra p 7 oli parkimisplatsi ehituse lisafinantseerimise arutamine ning p 8 PARKIT OÜ-ga aadressil Kivila 3 parkla teenindamiseks teenuse osutamise lepingu sõlmimine ja lepingu sõlmimisel esindaja määramine. Avaldajale ei teatatud 04.06.2012. a üldkoosoleku toimumisest. Kutse väljapanekust trepikoja infotahvlile ei piisanud. Mh ei olnud kutse säilimine tagatud, sest infotahvlil puudus kaitseklaas. Kivila 3 KÜ liikmed ei pruukinud kutset kätte saada, sest oli suvi. Kivila 3 KÜ oleks pidanud dokumendid edastama e-kirjaga korteriühistu liikmete meiliaadressitele. Avaldaja ei viibinud Tallinnas ega teadnud vaidlusalusest üldkoosolekust. Avaldaja sai vaidlusalusest üldkoosolekust teada 09.11.2022. Lisaks ei nähtu vaidlusaluse üldkoosoleku protokollist, et üldkoosolekul arutati parkla ehituse korraldamise ja kasutamise küsimusi.
1.4.Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosolek ei saanud vaidlusaluseid otsuseid teha lihthäälteenamusega ning vaja oli kõigi korteriomanike kokkulepet. Kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega (asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1). Korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine. Parkimisplatsi ehituse rahastamine ja PARKIT OÜ-ga lepingu sõlmimine (parkimisteenuse osutamine ja selle tingimuste kehtestamine) olid korteriomanike jaoks olulised küsimused, mis ei olnud varem kehtinud korteriomandiseaduses (KOS) sätestatud tavakasutus. Sellised kokkulepped peavad tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning nende küsimuste lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus (RKTKm 18.01.2011, 3- 2- 1- 151-10, p 10). Avaldajal tekkisid parkla ehituse rahastamise tõttu täiendavad rahalised kohustused, milles temaga kokku ei lepitud. Kivila 3 KÜ tasub PARKIT OÜ-le tasu 20 eurot kuus.
1.5.Kuna parkla on rajatud Tallinna linna kinnistule, kaotaksid Kivila 3 korteriomanikud tehtud investeeringud selle maa kasutusõiguse lõppemisel. Parkla ehitamise kulusid ei kantud kaasomandi osa väljaehitamise tõttu. Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosolek ei saanud otsuseid teha Tallinna linnale kuuluva Kivila 5a kinnistu osas (KOS § 1 lg 2). Need ei olnud elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute kulud ega majandamiskulud. Vaidlusalusel üldkoosolekul otsustati aadressile Kivila 3 (mitte Kivila 5a) parkla rajamisega seonduvat. Puudub kokkulepe, mille kohaselt andis Tallinna linn Kivila 5a maa-ala Kivila 3 KÜ kasutusse või omandisse või lubas sinna parkla ehitada. Raha kasutati aga aadressile Kivila 5a parkla rajamiseks. Kuna Lasnamäe Linnaosa Valituse ja Kivila 3 KÜ 21.05.2012. a kokkuleppe (21.05.2012. a kokkulepe) p 2 kohaselt andis linnaosavalitsus kõikidele Kivila 3 KÜ liikmetele loa vaidlusalusel maa-alal sõidukeid parkida, pidi Kivila 3 KÜ kaasama kõik Kivila 3 KÜ liikmed parkla ehitamiseks ja parkimiskorra kehtestamiseks. Avaldaja ei vaidlustanud Kivila 3 KÜ esitatud arvetel nähtuvaid kulusid, sest eeldas 2020. aastani, et parkimisala on Kivila 3 korteriomanike kaasomandis. Kuna PARKIT OÜ takistas avaldajal parkimisalal sõidukite parkimist, nõudis avaldaja parkla ehitamise ja parkimise korraldamise dokumentidega tutvumist.
1.6.Väär oli sõlmida parkimise korraldamiseks leping selliselt, et kolmas isik (PARKIT OÜ) teenib sellest tulu. Seega oli vaidlusalune otsus vastuolus 21.05.2012. a kokkuleppe p-ga 5.6. Kivila 3 korteriomanikud ei teadnud otsuse tegemisel lepingu tingimusi ning 21.05.2012. a kokkuleppes ei kehtestatud sõidukite parkimise tingimusi.
1.7.Q.F-il puudus õigus Kivila 3 KÜ-d esindada, kuna viimane kanne juhatuse kohta tehti äriregistris 04.01.2011 ning alates 2018. aastast kuni avaldaja kohtusse pöördumiseni ei 3
2-22-19392 kutsutud kokku ühtki Kivila 3 korteriomanike üldkoosolekut. Seega puudus Q.F-il õigus sõlmida Kivila 3 KÜ kohtumenetluses esindamiseks lepingulise esindajaga leping. Seda oleks saanud teha Kivila 3 korteriomanike üldkoosolek. Lisaks puudus Q.F-il volitus sõlmida 21.05.2012. a kokkulepe.
1.8.Avaldajal on 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste vaidlustamise tähtaeg ennistada, kuna nendega kaasnesid parkla rajamise kulud, avaldajale määrati parkimistrahvid ning kaasnes kohtuvaidlus.
2.Kivila 3 KÜ vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
2.1.Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a üldkoosoleku otsused nr 5 ja nr 6 ei piiranud avaldaja võimalusi kaasomandit kasutada. Parkimistingimuste kehtestamine kaitses Kivila 3 KÜ liikmete õigusi ja huve (vältimaks parkimisala kasutamist parkimisõiguseta isikute poolt). Parkimine korraldati Tallinna linna kinnistul, kuna Kivila 3 korterelamu alusel kinnistul polnud selleks ruumi ning sõidukeid pargiti kaootiliselt (mh haljasalale). Maa-alad anti 21.05.2012. a kokkuleppe ning selle lisana sõlmitud 24.07.2012. a kokkuleppe alusel Kivila 3 KÜ (mitte Kivila 3 korteriomanike) kasutusse korteriühistu liikmete sõidukite parkimise eesmärgil. Nimetatud maa-alad ei kuulu Kivila 3 korteriomanike kaasomandisse. Asja lahendamisel ei ole tähtis, et osa Kivila 3 KÜ kasutusse antud maa-alast asus aadressil Kivila 5a. Tallinna linna poolt Kivila 3 KÜ kasutusse antud maa-ala on tähistatud 21.05.2012. a kokkuleppe lisades 1 ja 3 esitatud plaanidel ning seeläbi piisavalt määratletud.
2.2.Parkimise eesmärgil Kivila 3 KÜ kasutusse antud maa-ala parkimiskorralduse küsimus oli Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku pädevuses (HMKo 01.04.2021, 2-20-135372/16, p 36). Korterelamu juures parkimise korraldamine oli korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 mõttes ning seotud korteriomandite kasutamisega. Korteriühistu eesmärgiks on Kivila 3 korterelamu teenindamiseks vajaliku (nii Kivila 3 korteriomanike kaasomandis kui ka nende kasutuses oleva muu) maa ühine majandamine (Kivila 3 KÜ põhikirja p-d 1.3 ja 6.2.8). Lisaks tutvustati parkimisteenuse osutamise lepingu tingimusi vaidlusalusel üldkoosolekul enne hääletamist. Nimetatut tõendab see, et lisaks avaldajale ei vaidlustanud ükski Kivila 3 kaasomanik PARKIT OÜ parkimisteenuse osutamist ega Kivila 3 KÜ-s kehtivat parkimislubade süsteemi. Iga äriline tegevus ei olnud 21.05.2012. a kokkuleppe p-de 5.6 ja 5.7 kohaselt keelatud. Kivila 3 KÜ ei kasuta parkimisala ärilisel eesmärgil ega saa sellelt tulu. Parkimisala kasutavad üksnes Kivila 3 korteriomanikud ja elanikud ning parkimislubasid väljastatakse üksnes Kivila 3 korteriomanikele. Parkimisala korrashoiuks ja sihtotstarbeliseks kasutamiseks tuleb aga sõlmida lepinguid, mille alusel saavad teenuseosutajad tulu (mh on parkimislubade kontroll ja parkimisloata parkijatele leppetrahvide määramine vajalik, et luua majaelanikele võrdsed parkimisvõimalused). Kokkuleppe kohaselt moodustub Kivila 3 KÜ poolt PARKIT OÜ-le teenuse eest makstav tasu peamiselt parkimislepingute rikkumise leppetrahvidest.
2.3.Iga Kivila 3 korteriomanik võib vabalt kasutada aadressitel Kivila 3 ja 5a paiknevat parklat. Igale Kivila 3 korteriomanikule (mh avaldajale) anti 2012. a parkimisluba. Korteriomanikele pandi arved ja teised vajalikud dokumendid postkasti. Avaldaja ei viidanud Kivila 3 KÜ-le, et ta ei saanud parkimisluba kätte. PARKIT OÜ trahvis avaldajat, kuna ta rikkus parkimise korda. Avaldaja vaidlustab kümme aastat vanu parkimisala loomise ja 4
2-22-19392 parkimisjärelevalve teenuse kasutamisega seotud Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku otsuseid, kuna soovib parkimisalal parkida, ilma et teda sanktsioneeritaks parkimistingimuste rikkumise eest leppetrahvidega. Kivila 3 KÜ on nõus väljastama avaldajale parkimisloa dublikaadi.
2.4.Parkla rajamist rahastati osaliselt Tallinna linna eelarvest ja osaliselt Kivila 3 KÜ eelarvest. Dokumendid ei ole valdavalt säilinud, kuna Kivila 3 KÜ kohustus parkla ehitamise toetuse saamise ja kulutuste tegemise dokumente säilitama seitse aastat. Seetõttu ei olnud Kivila 3 KÜ- l võimalik esitada detailset ülevaadet ehituskuludest. Nimetatuga ei kaasne aga 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisust. Menetlusosalised ei vaidle, et parkla rajamisega kaasnesid Kivila 3 KÜ-le kulud. Vaidlusaluse üldkoosoleku otsusega otsustati parkimisplatsi ehituskulude lisafinantseerimine. Ehituse finantseerimine otsustati varem, kuid vastav üldkoosoleku otsus ei ole säilinud. Avaldaja ei tõendanud, et parkla rajamise kulude otsust ei hääletatud varem ning et sellise otsuse poolt ei olnud poolthäälte enamust. Ükski kaasomanik (sh avaldaja) ei esitanud 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuse nr 5 puhul mõistliku aja jooksul vastuväiteid. Seega hääletasid Kivila 3 kaasomanikud eelduslikult ka varem kulude kandmise poolt. Avaldaja ei toonud esile, et parkimisvõimaluste loomiseks lisaraha kogumine oli põhjendamatu või vastuolus kaasaomanike huvidega. Seega ei kahjustanud lisaraha kogumine ja selle kohta tehtud üldkoosoleku otsus eelduslikult kaasomanike huve. Kivila 3 korteriomanikud tasusid parkimiskohtade loomise kui hüve eest. Avaldaja ei tõendanud, et Kivila 3 korteriomanikud ei teadnud oma kinnistu piire (st seda, et parkimisala asub võõral kinnistul), kui otsustasid parkimisalaga seonduvat.
2.5.Kuna avaldaja ei esitanud kuludele vastuväiteid mõistliku aja jooksul, kannab avaldaja tõendamiskoormist ja tal tuli tõendada, et Kivila 3 korteriomanikud ei otsustanud parkimisala väljaehitamiskulude kandmist. Üldkoosoleku otsuse tühistuse tuvastamise nõude esitamine rohkem kui kümme aastat pärast vaidlustatud otsuse tegemist on ebamõistlik ja seotud riskidega, et mitmeid faktilisi asjaolusid ei ole võimalik enam tuvastada ega dokumentaalselt tõendada. Avaldajal oli võimalik kulude suurenemist märgata Kivila 3 KÜ 2011. a ja 2012. a arvetel ning juba siis vaidlustada suurenenud kulusid ja nende aluseks olevat üldkoosoleku otsust. Avaldaja ei teinud seda mõistliku aja jooksul. Avaldaja teadis avalduse kohaselt parkimisala väljaehitamisest ja selle kuludest, kandis need ning kasutas aastaid parklat.
2.6.Kivila 3 korteriomanikke teavitati 04.06.2012. a üldkoosoleku toimumisest trepikodades asuvate infotahvlite kaudu. Vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel järgis Kivila 3 KÜ seadust ja Kivila 3 KÜ põhikirja. Vaidlusalune üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Vaidlusaluse üldkoosoleku protokoll pandi trepikodades asuvale infotahvlile, avaldaja tutvus selle sisuga ega pöördunud Kivila 3 KÜ juhatuse poole protokolli saamiseks. Vaidlusalused üldkoosoleku otsused ei olnud tühised, sest Kivila 3 KÜ ei rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda ega üldkoosoleku pädevust.
2.7.Avaldaja ei viidanud enne kohtusse pöördumist Kivila 3 KÜ juhatusele, et soovib dokumentidega tutvuda. Kivila 3 KÜ ei osalenud tsiviilasja nr 2-22-2806 menetluses, kuna Kivila 3 KÜ juhatuse esimees ei saanud menetlusdokumente õigel ajal kätte ega jõudnud kohtule vastata.
2.8.Kivila 3 KÜ põhikirja kohaselt on juhatus korteriühistu tegevuse juhtorgan üldkoosolekute vahelisel ajal. Olukorras, kus Kivila 3 korteriomanike üldkoosolekuid ei toimunud, pikenesid vana juhatuse volitused kuni uue üldkoosoleku toimumiseni. Isegi, kui Q.F-i volitused juhatuse liikmena olid lõppenud, ei olnud Kivila 3 KÜ ja lepingulise esindaja õigusteenuseleping kehtetu (VÕS § 12 lg 1). 5
2-22-19392
2.9.Avaldaja ei esitanud tähtaja ennistamiseks mõjuvat põhjust, käitus pahauskselt ning eksitas kohut. Avaldaja eesmärgiks on tekitada Kivila 3 KÜ-le kahju ning avalduse rahuldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega ning põhimõttega, et kohus saab kaitsta vaid seadusega kaitstud õigust või huvi. Üldkoosoleku otsuste tühistuse tuvastamise nõude esitamine rohkem kui kümme aastat pärast vaidlusaluste otsuste tegemist on ebamõistlik ja esineb risk, et mitmeid faktilisi asjaolusid ei ole enam võimalik tuvastada ja dokumentaalselt tõendada. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Maakohus jättis 16.05.2023. a määrusega avalduse rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis avaldajalt Kivila 3 KÜ kasuks välja menetluskulude hüvitise 1602 eurot ning viivise menetluskulude tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud määras praeguse lahendi jõustumisest kuni võla tasumiseni.
3.1.Maakohus tuvastas, et avaldaja ei vaielnud vastu, et 04.06.2012. a üldkoosoleku teade esitati Kivila 3 korteriomanikele trepikodades paiknevate teadetetahvlite kaudu. Üldkoosoleku teate selline korteriomanikele edastamine oli kooskõlas vaidlusaluse otsuse tegemise ajal (04.06.2012) kehtinud Kivila 3 KÜ põhikirja p-ga 6.4, KÜS § 1 lg 2 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 reeglitega. Seega oli alusetu avaldaja väide 04.06.2012. a üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta.
3.2.Maakohus tuvastas, et 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 5 otsustati kohustada igat Kivila 3 korteriomanikku maksma kolme kuu jooksul igas kuus lisaks muudele majandamiskulude maksetele 40 eurot. Avaldaja võttis omaks, et seda raha kasutati parkimise korraldamiseks Tallinna linna kinnistul asuvatel parkimisaladel ning Kivila 3 KÜ liikmetel (sh avaldajal) on võimalik seal oma sõidukit parkida. Maakohus ei käsitlenud praeguse tsiviilasja lahendamisel parkimiskorra väidetavaid rikkumisi ja sellega seotud vaidlusi menetlusosaliste vahel, kuna need ei mõjutanud Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste kehtivust. Korterelamu elanike sõidukite parkimise korraldamine on korteriomanditest tulenevate õiguste teostamiseks eluliselt vajalik ning see on korteriühistu pädevuses. Nimetatu tulenes vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud Kivila 3 KÜ põhikirja p-st 1.3, KOS § 8 lg-st 1 ja KÜS § 2 lg-st 1. Otsuse tegemise kord ei sõltunud sellest, kas parkimiseks kasutatakse Kivila 3 korteriomanike kaasomandis olevat maad või kellegi teise maad. Kivila 3 korterelamu alune maa oli nii väike, et sellel polnud võimalik parkimist korraldada. Seetõttu korraldas Kivila 3 KÜ parkimise Kivila 3 korterelamut ümbritseval Tallinna linna kinnistul kokkuleppel Tallinna linnaga. Parkimise korraldamise kulu oli majandamiskulu KÜS § 151 lg 1 tähenduses. Selle kulu jaotamine korteriomanike vahel oli Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku pädevuses (KÜS § 15 lg 1 p 2) ega eeldanud kõigi korteriomanike kokkulepet. Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosolek sai nimetatud otsuse teha poolthäälte enamusega (Kivila 3 KÜ põhikirja p 6.7, KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 22 lg 1). Kivila 3 KÜ põhikirja p 6.2 alap 9, KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 19 lg 1 p 8 kohaselt võis üldkoosolek otsustada ka muid parkimise korraldamise küsimusi, mille hulka kuulus parkimise korraldamise teenuste sisseostmine kolmandalt isikult.
3.3.Vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise aluseks ei ole nende otstarbekuse asjaolud. Nimetatu oleks võinud olla otsuse kehtetuks tunnistamise alus. Vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud KÜS § 13 lg 3 kohaselt oli korteriühistu liikmel õigus pöörduda korteriühistu 6
2-22-19392 üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 3 järgi on organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Tegemist on õigust lõpetava tähtajaga (mitte aegumistähtajaga). Otsuse õiguspärasust tuleb hinnata selle tegemise ajal kehtinud materiaalõiguse alusel, kuid otsuse kehtivuse vaidlustamisel tuleb järgida kehtivat seadust. KrtS § 29 lg 3 asendas KÜS § 13 lg 3 regulatsiooni. KrtS § 29 lg 4 järgi võib huvitatud isiku taotlusel tähtaja ennistada, kuid avaldaja ei esitanud sellist taotlust ega asjaolusid, mis võiksid tähtaja ennistamiseks aluse anda. Eelnevast tulenevalt ei saanud avaldaja nõuda vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamist. Lisaks ei olnud esile toodud asjaoludel maakohtu hinnangul alust kahelda vaidlustatud otsuste põhjendatuses otstarbekuse või muudest kaalutlustest lähtudes. Kivila 3 korteriomanike igakuise kulu suurendamine 40 euro võrra kolmeks või neljaks kuuks, et korraldada parkimine Kivila 3 korteriomanikele mittekuuluval kinnistul, ei olnud ebamõistlikult suur kulutus. Parkimine on olnud selliselt korraldatud juba rohkem kui kümme aastat pärast vaidlusaluste otsuste tegemist. Parkimise korraldamise lepingu sõlmimise poolt hääletanud Kivila 3 KÜ liikmete enamus pidas neile selle otsuse tegemiseks esitatud teavet eelduslikult piisavaks. Lepingu sõlmimiseks juhatuse liikmele Q.F-ile esindusõiguse andmine oli sisuliselt tagajärjetu, sest äriregistri andmete kohaselt oli ta Kivila 3 KÜ juhatuse liige (seaduslik esindaja) ja kehtestatud polnud ühist esindusõigust. Seega ei olnud alust tunnistada vaidlusaluseid otsuseid kehtetuks.
3.4.Maakohus pidas õiglaseks jätta menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 ls 2 alusel avaldaja kanda. Kivila 3 KÜ menetluskulud olid põhjendatud ja vajalikud 1602 euro ulatuses (1674 eurot – 72 eurot). Ärakuulamisega seotud menetluskulu oli põhjendamatu 72 euro ulatuses, sest tasu arvestati ekslikult ühe tunni eest, kuigi menetlustoiming kestis 0,6 tundi. Maakohus mõistis avaldajalt Kivila 3 KÜ kasuks menetluskuluna välja 1602 eurot. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldaja avaldus rahuldada (tuvastada Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuse p-de 5 ja 6 tühisus). Lisaks palub avaldaja jätta menetluskulud Kivila 3 KÜ kanda.
4.1.Määruskaebuse kohaselt on maakohtu määrus olulises osas põhjendamata. Maakohus ei arvestanud lahendi tegemisel avaldaja väiteid ja tõendeid ega põhjendanud nendega arvestamata jätmist. Maakohus lähtus üksnes Kivila 3 KÜ vastuväidetest.
4.2.Maakohtu seisukohad vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise osas olid kohtumenetluses ebaselged. Maakohus selgitas 17.02.2023. a määruses järgmist. KrtS § 29 lg 3 järgi on organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates (õigust lõpetav tähtaeg). Otsuse õiguspärasust tuleb hinnata selle tegemise ajal kehtinud materiaalõiguse alusel, kuid otsuse kehtivuse vaidlustamisel tuleb järgida kehtivat seadust. KrtS § 29 lg 3 asendas KÜS § 13 lg 3 regulatsiooni. KrtS § 29 lg 4 järgi võib huvitatud isiku taotlusel tähtaja ennistada, kuid avaldaja ei esitanud sellist taotlust ning praegu ei nähtunud õigustust tähtaja ennistamiseks. Seega tuleb avaldus ilmselt jätta läbi vaatamata. Maakohus muutis aga 01.03.2023. a määruses seisukohta ning selgitas, et kuna 7
2-22-19392 avaldaja tugineb vaidlustatud otsuste tühisusele ega nõua otsuste kehtetuks tunnistamist, olid maakohtu 17.02.2023. a määruse eespool viidatud selgitused kohtusse pöördumise õiguse tähtaja puhul asjakohatud ja eksitavad. Maakohus märkis, et vaidlusaluste otsuste tühisusele tuginemine ei ole ajaliselt piiratud (KÜS § 1 lg 2; MTÜS § 24 1). Seega leidis maakohus lõpplahendis ekslikult ja vastuolus varasemate seisukohtadega, et avaldaja ei saanud tugineda vaidlusaluste otsuste tühisusele ning oleks pidanud taotlema KrtS § 29 lg 4 alusel tähtaja ennistamist. Maakohus rikkus kohtu selgitamiskohustust ning oleks pidanud jätma avalduse käiguta ja andma avaldajale täiendava tähtaja tähtaja ennistamise taotluse esitamiseks, kui ta leidis, et nimetatud taotlus tuleb esitada. Avaldaja ei esitanud maakohtu 01.03.2023. a määruse tõttu taotlust tähtaja ennistamiseks. Maakohtu eksitav käitumine võttis avaldajalt võimaluse kasutada oma seaduslikke õigusi.
4.3.Maakohus leidis ekslikult, et avaldaja ei vaidlustanud faktiväidet, et 04.06.2012. a üldkoosoleku teade esitati Kivila 3 korteriomanikele trepikodades paiknevate teadetetahvlite kaudu. Avaldaja ei saanud kutset 04.06.2012. a üldkoosolekule. Kivila 3 korterelamul on üks trepikoda ning Kivila 3 KÜ ei tõendanud, et vaidlusaluse üldkoosoleku teade pandi teadetetahvlile. Kuna 04.06.2012. a üldkoosolekul arutati majandusaasta aruannet, tuli selle projekt ja vaidlusaluse üldkoosoleku teade kõikidele Kivila 3 KÜ liikmetele kätte toimetada (sõltumata teadetetahvlil esitamisest). Avaldaja sai 04.06.2012. a üldkoosoleku materjalid Kivila 3 KÜ-lt, kui esitas Kivila 3 KÜ vastu kohtusse nõude. Maakohus jättis ekslikult asjakohased tõendid praeguse asja materjalide juurde võtmata ning leidis vääralt, et avaldaja väide koosoleku korra rikkumise kohta oli ilmselt alusetu. Menetlusosalised ei vaielnud, et avaldaja võttis ärakuulamisel omaks, et raha kasutati parkla ehitamiseks, mitte parkimise korraldamiseks. Parkla ehitati alale, mille Tallinna linn eraldas Kivila 3 KÜ-le kasutamiseks, ning tekkis uus parkimisala. Avaldaja ei nõustu, et parkimise korraldamise kulu kui majandamiskulu jaotamine korteriomanike vahel ning muude parkimise korraldamisega seotud küsimuste (mh parkimise korraldamise teenuste sisseostmine) otsustamine oli Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku pädevuses ega eeldanud kõikide korteriomanike kokkulepet. Maakohus jättis tähelepanuta, et kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega (AÕS § 74 lg 1). Korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine. Parkimisvõimalustes kokkuleppimine on korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei olnud KOS-is sätestatud tavakasutus. Korteriomanikud võisid KOS § 15 lg 3 kohaselt kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäid tavapärase valitsemise piiridesse. Mitteammendav loetelu oli nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Vaidlusaluste otsustega otsustati korteriomanike jaoks olulisi küsimusi, mitte KOS-is sätestatud tavakasutuse küsimusi. Oluline on, et Kivila 3 korteriomanikele pandi rahalisi kohustusi ning tähtis ei ole Kivila 3 korteriomanike tasutud summa suurus. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus (RKTKm18.01.2011, 3-2-1-151-10, p 10). Parkimisala sai ehitada maa-alale, mis ei kuulunud Kivila 3 korteriomanike kaasomandisse, vaid kõikide Kivila 3 korteriomanike nõusolekul. Lisaks eeldas kolmandalt isikult tasulise teenuse ostmine kõikide Kivila 3 korteriomanike nõusolekut, kuna sellega kaasnesid rahalised kohustused. Seega olid 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuse p-d 5 ja 6 tühised.
4.4.Ebaselged, arusaamatud ja oletuslikud olid maakohtu seisukohad, mille järgi pidas parkimise korraldamise lepingu sõlmimise poolt hääletanud Kivila 3 korteriomanike enamus neile otsuse tegemiseks esitatud teavet piisavaks ning lepingu sõlmimiseks esindusõiguse 8
2-22-19392 andmine juhatuse liikmele (esindusõigusega seaduslikule esindajale) oli sisuliselt tagajärjetu. Q.F-il puudus õigus Kivila 3 KÜ-d esindada, kuna viimane kanne juhatuse kohta tehti äriregistris 04.01.2011 ning alates 2018. aastast kuni avaldaja kohtusse pöördumiseni ei kutsutud kokku ühtki Kivila 3 korteriomanike üldkoosolekut. Seega puudus Q.F-il õigus sõlmida Kivila 3 KÜ kohtumenetluses esindamiseks lepingulise esindajaga leping ning seda oleks saanud teha Kivila 3 korteriomanike üldkoosolek.
5.Kivila 3 KÜ palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Menetluse edasine käik
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldamata ja maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtumääruse põhjendusi.
8.Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määrust TsMS § 651 lg 1 järgi koosmõjus TsMS §ga 659 üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja vaidlustab maakohtu määrust tervikuna.
9.Ringkonnakohus käsitleb esmalt avaldaja määruskaebuse etteheidet, mille kohaselt maakohtu seisukohad vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise osas olid kohtumenetluses ebaselged.
9.1.Juriidilise isiku puudustega üldkoosoleku otsus võib olla tühine või kehtetuks tunnistatav. Riigikohus on rõhutanud, et eraõigusliku juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõude õiguskaitse eesmärk on sama: vabaneda ebaseaduslikust otsusest. Olukorras, kus isik on esitanud otsuse tühisuse tuvastamise nõude ja soovib hiljem samadele rikkumistele tuginedes esitada ka otsuse kehtetuks tunnistamise nõude (või vastupidi), tuleb tema nõuet käsitada ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud nõudena ja selliselt ka menetleda. Nt võib kohus otsuse tühisuse tuvastada isegi siis, kui isik on esitanud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude, kuid asjaolud, millele ta on otsuse vaidlustamisel tuginenud, on sellised, et need toovad nende tõendatuse korral kaasa otsuse tühisuse (RKTKo 03.03.2021, 2- 17-13391/43, p 27; RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017/101, p 17.1). Kohtul tuleb esmajärjekorras kontrollida otsuse tühisuse aluste esinemist, sest kui otsus on tühine, ei saa seda enam kehtetuks tunnistada (RKTKm 04.10.2023, 2-22-5382/27, p 12). Eelnevast tulenevalt tuleb olukorras, kus isik tugineb korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel alternatiivselt nii otsuse tühisuse kui ka kehtetuse alustele, kohtul mõlemaid aluseid kontrollida.
9.2.Korteriühistu liikmete üldkoosoleku vaidlustatud otsuste tühisuse ja kehtetuks tunnistamise alused olid enne 01.01.2018 sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §- s 38, MTÜS §-des 24 ja 241 ning KÜS § 13 lg- s 3.
9
2-22-19392 Vaidlusaluste üldkoosoleku otsuste tegemise ajal kehtis MTÜS § 24 lg 1 ls 1 praeguses sõnastuses. Viidatud sätte kohaselt võib kohus kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Ka TsÜS § 38 lg 1 ls-s 1 sätestatud üldreegli järgi on seadusega vastuolus olev juriidilise isiku organi otsus kehtetuks tunnistatav. MTÜS § 24 1 lg 1 ls 1 järgi on mittetulundusühingu üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. MTÜS § 241 lg 1 ls 2 järgi võib mittetulundusühingu üldkoosoleku otsus olla tühine ka muul seaduses sätestatud alusel. Viimati nimetatud juhul peab üldkoosoleku otsuse tühisus kui tagajärg seadusest selgelt tulenema. Riigikohus on KrtS-i kehtivuse ajal tehtud lahendis selgitanud, et korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (TsÜS § 38 lg 2 ls 1; RKTKm 01.06.2022, 2- 1916450/58, p 15). Ringkonnakohtu hinnangul kehtib sama põhimõte ka KÜS-i kehtivuse ajal tehtud korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuse puhul.
9.3.Asja materjalide kohaselt tugineb avaldaja 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuste nr 5 ja nr 6 vaidlustamisel nii otsuste tühisuse kui ka kehtetuse alustele. Vaidlusaluste otsuste tühisuse alustena tugineb avaldaja 04.06.2012. a üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele ja sellele, et vaidlusaluseid otsuseid ei saanud teha Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosolek häälteenamusega, vaid need eeldasid Kivila 3 korteriomanike kokkuleppe sõlmimist. Kehtetuse alustena tugineb avaldaja kokkuvõtlikult vaidlusaluste otsuste otstarbekuse asjaoludele (mh sellele, et Kivila 3 korteriomanikud kaotaksid tehtud investeeringud Tallinna linna maa kasutusõiguse lõppemisel, ning sellele, et väär oli sõlmida parkimise korraldamiseks leping nii, et kolmas isik teenib sellest tulu).
9.4.Seega tuli maakohtul kontrollida esmalt seda, kas 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalused otsused on tühised. Olukorras, kus maakohtu hinnangul nimetatud otsuste puhul tühisuse aluseid ei esinenud, tuli maakohtul kontrollida, kas vaidlusalused otsused tuleb kehtetuks tunnistada. Eelnevast tulenevalt nõustub ringkonnakohus etteheitega, et maakohtu selgitused vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise osas olid kohtumenetluses vastuolulised ja ebaselged. Nimetatu ei tingi aga praegu maakohtu määruse resolutsiooni tühistamist. Maakohus analüüsis 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste puhul sisuliselt nii tühisuse kui ka kehtetuse aluseid ning jättis lõppjäreldusena põhjendatult avaldaja avalduse rahuldamata. Ringkonnakohus analüüsib alljärgnevalt nii avaldaja 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise nõuet.
10.Asja materjalidest nähtub, et 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 5 otsustati parkla rajamisega suurenenud kulude katteks perioodil 10.06.2012–10.09.2012 suurendada iga korteri kohta kuumakset 40 eurot ning summa lisada arvele (dtl 9). Seejuures on 04.06.2012. a üldkoosoleku protokollis märgitud, et tegemist on parkimisplatsi ehituse lisafinantseerimise küsimuse arutamise ja otsustamisega (dtl-d 8–9). Kivila 3 KÜ liikmed ei otsustanud 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 5 parkla rajamist, vaid üksnes parkla ehituse lisafinantseerimist. Seejuures pidi ka mõistlik korteriühistu liige päevakorrapunkti „parkimisplatsi ehituse lisafinantseerimise küsimuse arutamine ja otsustamine“ (dtl 8) sõnastusest aru saama, et 04.06.2012. a üldkoosolekul otsustatakse üksnes parkimisplatsi ehituse lisafinantseerimise üle.
10
2-22-19392 Asja materjalidest nähtub, et 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 6 otsustati pärast aadressil Kivila 3 parkla rajamist sõlmida parkla teenindamiseks teenuse osutamise leping PARKIT OÜ- ga ja määrati selle lepingu sõlmimisel esindajaks Q.F. B.
11.Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalused otsused ei ole tühised.
11.1.Maakohus ei eksinud materiaal- ja menetlusõiguse normide vastu, kui pidas alusetuks avaldaja väidet 04.06.2012. a üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Kivila 3 KÜ liikmetele üldkoosoleku teate väljapanek trepikojas oli kooskõlas vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud Kivila 3 KÜ põhikirja p-ga 6.4 ning KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 20 reeglitega. Arvestades, et Kivila 3 KÜ põhikirjas oli määratud, et teade üldkoosoleku toimumisest pannakse välja trepikodades, ning 04.06.2012. a üldkoosoleku protokolli kohaselt kogunes üldkoosolekule 33 Kivila 3 KÜ liiget, peab ringkonnakohus eluliselt usutavaks Kivila 3 KÜ väidet, et Kivila 3 KÜ 04.06.2012. a üldkoosoleku teate trepikojas väljapaneku kohustust täitis. Nimetatu saab lugeda tõendatuks kaudsete tõenditena Kivila 3 KÜ põhikirja ja 04.06.2012. a üldkoosoleku protokolliga. Kaudne tõend on lubatud, kui selle põhjal saab TsMS § 229 lg 1 järgselt kindlaks teha poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Kaudne tõend ei kajasta küll otseselt faktilist asjaolu ennast, kuid kinnitab või lükkab ümber fakte, mille põhjal on võimalik tõendamist vajava asjaolu esinemist või puudumist järeldada (RKTKo 25.05.2020, 2-17-124505/53, p 14.3.3). Vaidlusaluse otsuse tegemise ajal kehtinud KÜS § 15 lg 2 sätestas, et korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. Riigikohus leidis viidatud normi kontekstis, et nimetatud kohustuse rikkumine ei olnud üldkoosolekule kutsumise korra rikkumine. KÜS § 15 lg 2 rikkumine oli aluseks üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks (RKTKo 15.06.2005, 3-2-1-63-05, p-d 11 ja 12). Kuigi eelnevast tulenevalt pidi korteriühistu juhatus andma igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga, ei järeldu nimetatust, et 04.06.2012. a üldkoosoleku teade tuli kõikidele Kivila 3 KÜ liikmetele kätte toimetada. Ringkonnakohtu hinnangul ei mõjuta 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuste nr 5 ja nr 6 õiguspärasust see, kas Kivila 3 KÜ täitis KÜS § 15 lg-s 2 sätestatud kohustust.
11.2.Maakohus leidis lõppjäreldusena põhjendatult, et 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalused otsused sai teha Kivila 3 KÜ liikmete häälteenamusega ning selleks ei olnud vajalik Kivila 3 kõigi korteriomanike nõusolek.
11.2.1.Kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsesid korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei olnud ette nähtud teisiti. Kui korteriomanikud olid asutanud korteriühistu, valitsesid nad KOS § 8 lg 1 ls 2 järgi kaasomandi eset esmajoones KÜS-i järgi. Sel juhul kohaldati kaasomandi eseme valitsemisele KOS § 8 lg 1 ls 3 kohaselt KOS-i niivõrd, kui see ei olnud vastuolus KÜS-iga (RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999/68, p 24.1). Riigikohus on selgitanud, et korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuli esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse sai otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, 11
2-22-19392 ning kas otsuse sai teha põhikirjajärgse häälteenamusega või oli tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks oli vaja kaasomanike kokkulepet AÕS-i järgi. Korteriühistu eesmärgiks oli KÜS § 2 lg 1 kohaselt korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saanud KÜS-i ja KOS-i kehtimise ajal otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks oli vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. KÜS-is reguleerimata küsimustes rakendati korteriühistu suhtes KÜS § 1 lg 2 järgi MTÜS-i sätteid (RKTKo 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 11). Riigikohus rõhutas KÜS-i kehtivuse ajal tehtud lahendis mh, et korteriühistu otsusega võis otsustada elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemist või majandamiskulude kandmist (RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 22). Lisaks selgitas Riigikohus, et mõtteliste osade ühine majandamine tähendas KÜS §-de 15 ja 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. Ka vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud AÕS § 74 lg 1 nägi ette, et kõigi kaasomanike kokkulepe oli vajalik kaasomandis oleva asja võõrandamiseks või koormamiseks, samuti asja või selle majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks (RKTKo 18.07.2011, 3-2-1-50-11, p 10).
11.2.2.Nagu eespool märgitud, otsustasid Kivila 3 KÜ liikmed 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 5 üksnes parkla ehituse lisafinantseerimist, mitte parkla rajamisega seonduvat. Kivila 3 KÜ liikmed otsustasid 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 6 pärast parkla rajamist sõlmida parkla teenindamiseks teenuse osutamise lepingu PARKIT OÜ-ga ja määrata selle lepingu sõlmimisel esindajaks Q.F. Bi. Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsustega otsustati ringkonnakohtu hinnangul elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemist (04.06.2012. a üldkoosoleku otsus nr 6) ja majandamiskulude kandmist (04.06.2012. a üldkoosoleku otsus nr 5). Kivila 3 korterelamu korteriomanike ja elanike kasutatava parkla teenindamiseks teenuse osutamise lepingu sõlmimise ning parkla ehituse lisafinantseerimise otsustamine olid Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku pädevuses ja häälteenamusega tehtav otsus, sõltumata sellest, kas parkla asus Kivila 3 korteriomanike kaasomandis oleval või kolmandale isikule kuuluval maal. Parkla teenindamiseks lepingu sõlmimise otsustamine oli sarnaselt teiste teenuse osutamise lepingute sõlmimise otsustamisega Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosolekul häälteenamusega tehtav otsus. Ka teiste teenuse osutamise lepingute sõlmimise otsustamisega kaasnevad korteriomanike jaoks kulud. Kuna 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsustega ei otsustatud vaidlusaluse parkla rajamist, ei analüüsi ringkonnakohus, kas nimetatud otsuse sai teha Kivila 3 KÜ liikmete häälteenamusega või oli selleks vaja Kivila 3 kõigi korteriomanike nõusolekut. Praegu ei olnud tegemist ka korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramise kui kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisega.
11.3.Eelnevast tulenevalt ei olnud 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalused otsused tühised.
12.Isegi, kui 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalused otsused oleksid olnud tühised, ei saaks avaldaja ringkonnakohtu hinnangul praegu tühisusele edukalt tugineda hea usu põhimõtte tõttu. Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et otsuste tühisuse tuvastamise nõudele ei näe seadus üldjuhul ette nõude maksmapaneku tähtaega. Ainus tähtaeg, mis piirab otsuse tühisusele tuginemise aega, on üldnormina sätestatud TsÜS § 38 lg 7 ls-s 2. Viidatud sätte kohaselt ei saa otsuse tühisusele tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne avalikku registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat (RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391/43, 12
2-22-19392 p 26). Sama sätestab ka MTÜS § 24 1 lg 3. Praegu ei palunud avaldaja tuvastada tühisust selliste otsuste puhul, mille alusel tehakse kanne registrisse. Siiski saab hea usu põhimõte välistada korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuse tühisusele tuginemise (RKTKo 14.10.2014, 3-2-1-76-14, p 23; TlnRnKm 18.02.2022, 2-19-110423/42, p 10.3.2). KrtS § 12 lg 2 sätestab koostoimes TsÜS § 138 lg-ga 1 ja VÕS §-ga 6 hea usu põhimõtte, mida peab mh järgima korteriomanik suhetes korteriühistuga. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele mh seadusest ega tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Hea usu põhimõtet saab kohus kohaldada omal algatusel (TlnRnKm 18.02.2022, 2-19-110423/42, p 10.3.1; RKTKo 10.02.2017, 3-2-1-148-16, p 15). Ringkonnakohtu hinnangul annaks praegu avaldaja käitumine alust välistada hea usu põhimõtet kohaldades tema õigus tugineda 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste tühisusele. Avaldajal oli võimalik kulude suurenemist märgata Kivila 3 KÜ 2012. a arvetel ning juba sel ajal vaidlustada suurenenud kulusid ja nende aluseks olevat üldkoosoleku otsust. Menetlusosalised ei vaidle, et avaldaja teadis parkimisala väljaehitamisest, kandis sellega seotud kulusid ning kasutas aastaid parklat. Sellises olukorras on 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste tühisusele tuginemine ca kümme aastat hiljem hea usu põhimõtte vastane.
13.Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste puhul ei ole täidetud nende kehtetuks tunnistamise eeldused.
13.1.Maakohus viitas ekslikult, et praegu tuleb 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaja kontekstis kohaldada alates 01.01.2018 kehtivat KrtS § 29 (lg-d 3 ja 4). Ringkonnakohus jätab vastavad põhjendused maakohtu määruse põhjendustest välja. Praeguse vaidluse lahendamisel tuleb kohaldada 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud KÜS § 13 lg-t 3. Viidatud sätte kohaselt oli korteriühistu liikmel õigus pöörduda korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Erinevalt KrtS-i regulatsioonist ei tulenenud KÜS-i normidest otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaja ennistamise võimalust. Ringkonnakohtu hinnangul puudus ka vastava tähtaja ennistamiseks vajadus, kuna KÜS-i regulatsioon sidus otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaja alguse otsusest teadasaamisega (KrtS §29 lg 3 kohaselt algab aga nõude esitamise tähtaeg otsuse vastuvõtmisest). Seega ei olnud korteriomaniku õigused korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise kontekstis varasema regulatsiooni kohaselt vähem kaitstud.
13.2.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et avaldaja sai 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalustest otsustest teada alles 2022. aastal. Menetlusosalised ei vaidle, et avaldaja tasus 2012. aastal parkla lisafinantseeringuna määratud 120 eurot ning kasutas aastaid vaidlusalust parklat. Need asjaolud viitavad, et avaldaja sai 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalustest otsustest teada enne 2022. aastat, mil ta esitas nende kehtetuks tunnistamiseks nõude. Praeguse asja lahendamisel ei ole oluline tuvastada täpset kuupäeva, millal avaldaja 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalustest otsustest teada sai, kuna KÜS § 13 lg-s 3 sätestatud kolme kuu pikkune tähtaeg oli avaldaja nõude esitamise ajaks selgelt möödunud.
13.3.Isegi, kui avaldaja sai 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalustest otsustest teada alles 2022. aastal, välistaks hea usu põhimõte praegu ka nimetatud otsuste kehtetuks tunnistamise nõude esitamise. Avaldajal oli võimalik kulude suurenemist märgata Kivila 3 KÜ 2012. a arvetel ning juba sel ajal vaidlustada suurenenud kulusid ja nende aluseks olevat üldkoosoleku 13
2-22-19392 otsust. Menetlusosalised ei vaidle, et avaldaja teadis parkimisala väljaehitamisest, kandis sellega seotud kulusid ning kasutas aastaid parklat. Sellises olukorras oleks 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise nõude esitamine ca kümme aastat hiljem hea usu põhimõtte vastane.
14.Avaldaja määruskaebuse kohaselt puudus Q.F-il õigus Kivila 3 KÜ-d esindada, kuna viimane kanne juhatuse kohta tehti äriregistris 04.01.2011 ning alates 2018. aastast kuni avaldaja kohtusse pöördumiseni ei kutsutud kokku ühtki Kivila 3 korteriomanike üldkoosolekut. Ringkonnakohus ei nõustu, et eelnevast tulenevalt puudus Q.F-il õigus sõlmida Kivila 3 KÜ kohtumenetluses esindamiseks lepingulise esindajaga leping. Riigikohus on selgitanud, et kuigi juhatuse liikme ametiaega ei saa lugeda pikenenuks ainuüksi seetõttu, et isik jätkab tegutsemist juhatuse liikmena, võib juhatuse liikme ametiaja lugeda erandlikult pikenenuks ka mõlemapoolseid tahteavaldusi ja käitumist hinnates TsÜS § 68 lg 3 alusel kaudsete tahteavaldustega, sh juhatuse koostatud majandusaasta aruande kinnitamisega; RKTKo 08.10.2008, 3-2-1-65-08, p-d 32–34). Äriregistrist nähtub, et Q.F on alates 2011. aastast Kivila 3 KÜ juhatuse liige ning seda, et Q.F on endiselt Kivila 3 KÜ juhatuse liige, on Kivila 3 korteriomanike üldkoosolek viimati kinnitanud 2024. aastal. Praeguse asja lahendamist ei mõjuta see, kui Kivila 3 KÜ juhatuse liige sõlmis lepingu õigusabiteenuse saamiseks ja vahendas selle alusel korteriomanikele teenust, kuigi Kivila 3 korteriomanike üldkoosolek ei otsustanud teenuse ostmist ega selleks vajaliku lepingu sõlmimist. Seetõttu ringkonnakohus vastava asjaolu tuvastamisega praeguse asja lahendamisel ei tegele. Kui juhatus jättis lepingu sõlmimiseks Kivila 3 korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsumata ja sõlmis teenuste saamiseks korteriühistule kahjulikke lepinguid ilma korteriomanike üldkoosoleku otsuseta, võib juhatus vastutada VÕS § 115 lg 1 alusel oma ülesannete rikkumisega korteriühistule põhjustatud kahju eest (TlnRnKm 30.10.2023, 2- 197316/60, p 16.5). Lisaks ei eksinud maakohus materiaal- ja menetlusõiguse normide vastu, kui leidis, et Q.F oli 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste tegemise ajal Kivila 3 KÜ juhatuse liige (seaduslik esindaja), kehtestatud polnud ühist esindusõigust ning lepingu sõlmimiseks juhatuse liikmele Q.F-ile esindusõiguse andmine oli sisuliselt tagajärjetu. Vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud Kivila 3 KÜ põhikirja p 6.1 kohaselt valiti juhatus ametisse kaheks aastaks. Menetlusosalised ei vaidle, et Q.F-i juhatuse liikme kanne tehti 2011. aastal.
15.Eelnevast tulenevalt jättis maakohus põhjendatult avaldaja avalduse rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
16.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebemenetlusega menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitaja kanda.
seotud
17.Ringkonnakohus määrab menetluskulude jaotuse alusel TsMS § 174 lg-te 1 ja 3 ning TsMS § 175 lg 1 järgi vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks hüvitatavate menetluskulude suuruse. Kivila 3 KÜ esitatud menetlusekulude nimekirja järgi on tema määruskaebemenetlusega seotud menetluskuludeks lepingulise esindaja kulud 585 eurot (km-ga). Nimekirja kohaselt 14
2-22-19392 kulus Kivila 3 KÜ lepingulisel esindajal määruskaebemenetluse toimingutele (avaldaja määruskaebusega tutvumine ning määruskaebuse vastuse koostamine ja esitamine) kokku 3,25 tundi. Arvestades maakohtu määruse, määruskaebuse ning vastuse sisu ja mahtu on ringkonnakohtu hinnangul esindaja tehtud toimingud ja toimingutele kulunud aeg tervikuna põhjendatud ja vajalik. Menetluskulude nimekirja järgi on Kivila 3 KÜ esindaja tunnitasu 180 eurot (sh käibemaks), mis ei ületa vandeadvokaadi keskmist tasumäära sarnase keerukusega asja puhul. Kivila 3 KÜ kinnitas TsMS § 174 lg 10 tähenduses, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, sest ta ei ole käibemaksukohustuslane. Seega tuleb menetluskulud hüvitada koos käibemaksuga. Eelnevast tulenevalt on Kivila 3 KÜ vajalikud ja põhjendatud kulud esindajale kokku 585 eurot (3,25 tundi × 180 eurot), mis tuleb avaldajalt Kivila 3 KÜ kasuks välja mõista. Kivila 3 KÜ taotluse kohaselt tuleb avaldajal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 ettenähtud määras viivist. Kaebeõigus
18.Menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust saab TsMS § 178 lg 1 järgi vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega jaotus ja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib TsMS § 178 lg 2 järgi edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
19.Määruse peale, millega ringkonnakohus jättis avaldaja avalduse rahuldamata, saab TsMS §- ga 617 lg 2 järgi esitada Riigikohtule määruskaebuse.
(allkirjastatud digitaalselt)
15
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.