S. K. avaldus Tallinn, Kivila tn 3 Korteriühistu 4. juuni 2012 aasta üldkoosoleku otsuse punktide 5 ja 6 tühisuse tuvastamiseks
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: S. K. (isikukood xxxx), lepinguline esindaja Andrus Reidi Asjast puudutatud isik: Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistu (registrikood 80166430), lepinguline esindaja vandeadvokaat Maano Saareväli
Resolutsioon
1.Jätta avaldus rahuldamata.
2.Määrata menetluskulud avaldaja kanda.
3.Mõista S. K.lt (isikukood xxxx) Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistu (registrikood 80166430) kasuks välja menetluskulude hüvitis 1602 eurot.
4.Mõista S. K.lt (isikukood xxxx) Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistu (registrikood 80166430) kasuks välja viivis menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni võla tasumiseni.
Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
Käesolevas tsiviilasjas menetletakse S. K. avaldust Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistu 04.06.2012.a üldkoosoleku otsuste nr 5 ja 6 tühisuse tuvastamiseks. Otsusega nr 5 otsustasid korteriomanikud häälteenamusega suurendada korteriomanike igakuiseid makseid perioodil 10.06.2012 kuni 10.09.2012 summa 40 euro võrra parkla rajamisega suurenenud kulude katteks. Otsusega nr 6 otsustasid korteriomanikud häälteenamusega parkla teenindamiseks lepingu sõlmimise OÜ-ga Parkit ja määrasid selle tehingu tegemiseks esindaja (digitoimiku lk dtl 9). Avaldaja on korteriomandi Xxxx omanik alates 01.09.2008 (dtl 128). Avaldajale ei teatatud üldkoosoleku toimumisest. Vaidlusaluseid otsuseid ei saanud teha lihthäälteenamusega, vaja oli kõigi korteriomanike kokkulepet. Avaldaja on parkinud oma sõidukit Kivila 3 maja ümber asuval linnale kuuluval maa-alal ja sellega seoses on avaldajal tekkinud ühistuga vaidlusi. Avaldajale on määratud trahve ja avaldaja sõiduki ratast on lukustatud. Vaidlus käib ka parkimisloa üleandmise üle. Kuna parkla on rajatud linna omandis olevale maale, siis selle maa kasutusõiguse lõppemisel kaotaksid korteriomanikud nende poolt tehtud investeeringud. Polnud õige sõlmida parkimise korraldamiseks lepingut nii, et kolmas isik OÜ Parkit teenib sellest tulu ja korteriomanikele polnud otsuse tegemisel teada selle lepingu tingimused.
2.Ühistu vaidles avaldusele vastu. Parkimine on korraldatud linna maal, kuna elamu alusel kinnistul polnud selleks ruumi. Sõidukeid pargiti kaootiliselt ja neid pargiti ka haljasalale. Igale korteriomanikule, kaasaarvatud avaldajale, on antud parkimisluba. Avaldaja on rikkunud parkimise korda ja seetõttu on parkimist korraldanud OÜ Parkit teda trahvinud. Üldkoosoleku toimumisest teavitati korteriomanikke trepikodades asuvate infotahvlite kaudu.
3.Kohus selgitas menetluse seisu ja tõendamiskoormist 17.02.2023, 01.03.2023 ja 21.04.2023 määrustega (dtl 77, 99 ja 132). Avaldaja taotlusel toimus 03.04.2023 ka menetlusosaliste ärakuulamine (dtl 105).
Kohtumääruse põhjendused
4.Kohus jätab avalduse rahuldamata, põhjendades seda alljärgnevaga.
5.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 4 lahendab kohus käesoleva asja hagita menetluses.
6.Avaldaja pole vaidlustanud ühistu faktiväidet, üldkoosoleku teade oli esitatud korteriomanikele trepikodades paiknevate teadete tahvlite kaudu (01.03.2023 määruse p 3, dtl 99). Koosoleku teate selline edastamine korteriomanikele oli kooskõlas vaidlusaluse otsuse tegemise ajal (04.06.2012) kehtinud ühistu põhikirja p 6.4 (dtl 65), korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg-le 2 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-le 20 reeglitega. Seega on avaldaja väide koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta alusetu.
7.Vaidlusaluse otsusega nr 5 otsustati panna igale korteriomanikule kohustus maksta kolme kuu jooksul igakuiselt 40 eurot, lisaks muudele igakuistele majandamiskulude maksetele. Avaldaja on võtnud omaks, et seda raha kasutati parkimise korraldamiseks linna maal asuvatel parkimisaladel ning et ka temal ja teistel korteriühistu liikmetel on võimalik seal oma sõidukit parkida (29.12.2022 avalduse p 6,1, dtl 3; 03.04.2023 ärakuulamise protokoll, dtl 106). Parkimise korra väidetavad rikkumised ja sellega seoses menetlusosaliste vahel tekkinud vaidlused ei mõjuta vaidlusaluste otsuste kehtivust ja neid küsimusi kohus käesolevas tsiviilasjas ei käsitle.
8.Korterelamu elanike sõidukite parkimise korraldamine on korteriomanditest tulenevate õiguste teostamiseks eluliselt vajalik küsimus, millega tegelemine on korteriühistu pädevuses. See tulenes vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud ühistu põhikirja p-st 1.3 (dtl 61), korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg-st 1 ja KÜS § 2 lg-st 1. Otsuse tegemise kord ei sõltunud sellest, kas parkimiseks kasutatakse korteriomanike kaasomandis olevat maad või kellelegi teisele kuuluvat maad. Käesoleval juhul on elamu alune maa sedavõrd väike, et sellel pole võimalik parkimist korraldada, mistõttu ühistu on korraldanud parkimise elamu ümber paikneval linnale kuuluval maal kokkuleppel linnaga (asjaolusid ja tõendeid on kirjeldatud täpsemalt 21.04.2023 määruse p-s 3, dtl 132).
9.Parkimise korraldamise kulu on majandamiskulu otsuse tegemise ajal kehtinud KÜS § 15(1) lg 1 tähenduses. Nende kulude jaotamine korteriomanike vahel oli üldkoosoleku pädevuses (KÜS § 15 lg 1 p 2). Tegemist ei ole kõigi korteriomanike kokkulepet eeldava otsusega. Üldkoosolek sai kõnealuse otsuse teha poolthäälte enamusega (põhikirja p 6.7, KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 22 lg 1).
10.Tulenevalt otsuste tegemise ajal kehtinud põhikirja p 6.2 alapunktist 9 ja KÜS § 1 lg-st 2 ja MTÜS § 19 lg 1 p-st 8 võis üldkoosolek otsustada ka muid parkimise korraldamisega seotud küsimusi, mille hulka kuulub ka parkimise korraldamisega seotud teenuste sisseostmine kolmandalt isikult.
11.Vaidlusaluste otsuste otstarbekust puudutavad asjaolud ei saanud tuua kaasa otsuste tühisuseks, nende põhjendustega oleks võinud olla võimalik nõuda otsuste kehtetuks tunnistamist (otsuste tegemise ajal kehtinud normides kasutati mõistet tühistamist samas tähenduses – kohus on seda selgitanud 17.02.2023 määruse p-s 2). Otsuse tegemise ajal kehtinud KÜS § 13 lg 3 kohaselt oli korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 3 järgi on organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Tegemist on õigust lõpetava tähtajaga (mitte aegumistähtajaga). Otsuse õiguspärasust tuleb hinnata selle tegemise ajal kehtinud materiaalõiguse alusel, kuid otsuse kehtivuse vaidlustamisel tuleb järgida kehtivat seadust. KrtS § 29 lg 3 asendas KÜS § 13 lg 3 regulatsiooni (KÜS-s kasutatud mõiste „tühistamine“ on eksitav). KrtS § 29 lg 4 järgi võib huvitatud isiku taotlusel tähtaja ennistada, kuid sellist taotlust esitatud pole ja avaldaja pole esitanud asjaolusid, mis võiksid ennistamiseks aluse anda. Seega ei saa avaldaja nõuda vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamist.
Kohus märgib siiski, et menetluses pole esitatud ka midagi sellist, mis võiks anda aluse kahelda vaidlustatud otsuste põhjendatuses otstarbekuse või muudest kaalutlustest lähtudes. Korteriomanike igakuise kulu suurendamine 40 euro võrra kolmeks või neljaks kuuks parkimise korraldamiseks korteriomanikele mittekuuluval maal ei ole otsa vaadates ebamõistlikult suur kulutus arvestades seda, et parkimine on selliselt olnud korraldatud juba enam kui kümme aastat vaidlusaluste otsuste tegemisest. Parkimise korraldamise lepingu sõlmimise otsustamise poolt hääletanud korteriomanike enamus pidas neile selle otsuse tegemiseks esitatud teavet nähtavasti piisavaks. Lepingu sõlmimiseks esindusõiguse andmine juhatuse liikmele Roman Bõstrovile on sisuliselt tagajärjetu, sest äriregistri andmetest nähtuvalt oli nimetatud isik ühistu juhatuse liige ehk seaduslik esindaja ja kehtestatud polnud ühist esindusõigust.
12.Seega puudub alus vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamiseks.
13.Juhindudes 172 lg 1 teises lauses sätestatust, peab kohus õiglaseks määrata menetluskulud avaldaja kanda.
14.Ühistu menetluskuluks on lepingulise esindaja tasu 1674 eurot esindaja 9,3 töötunni eest tasumääraga 150 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks (ühistu 02.05.2023 avaldus, dtl 155). Ühistu on esitanud üksikasjaliku aruande esindaja tehtud töö kohta (dtl 157) ning on kinnitanud kulude vajalikkust ja seost käesoleva asjaga. Ühistu ei ole käibemaksukohustuslane ja on kinnitanud, et ei saa õigusabilt tasutud käibemaksu tagasi arvestada. Kohus nõustub avaldaja vastuväitega ärakuulamiseks kulutatud aja osas (05.05.2023 avaldus, dtl 161). Tasu on arvestatud ühe tunni eest (dtl 157), kuid menetlustoiming kestis 0,6 tundi (dtl 107). Menetluskulu on vastavalt põhjendamatu 72 euro osas (180 x 0,4). Avaldaja ülejäänud vastuväited on meelevaldsed, kohtul pole põhjust eelistada avaldaja arvamust ühistu esindaja aruandele tegeliku tööajakulu kohta. Avaldaja enda esindaja tööaeg on olnud ühistu esindaja omast suurem (11,5 tundi - dtl 145). Kohtu arvates on ühistu menetluskulud põhjendatud ja vajalikud summas 1602 eurot (1674 – 72) ning kohus mõistab avaldajalt selle summa ühistu kasuks välja.
15.Ühistu taotluse (dtl 156) alusel ja juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ants Mailend kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2025 kohtumäärusega jäeti Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 16.05.2023 kohtumääruse resolutsioon muutmata, kuid muudeti ja täiendati kohtumääruse põhjendusi.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.