Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

nõuab viiviseid 3263 eurot. Hageja palub mõista kostjalt välja rahaline võlgnevus hageja kasuks summas 3263,45 eurot ja viivisvõlgnevus 3263 eurot, mõista välja viivitusintress 0,2 % päevas tasumata võlasummalt kuni põhikohustuse kohase täitmiseni.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista. Üürilepingu p 2.1 kokkulepitud üür 1500 kr on vastuolus heade kommetega, sest on üürnikule liigselt koormav ja vastastikuste kohustuste väärtus on ebamõistlik. Samas majas olevad korterid (ilmselt üür) olid hinnaga 13 kr/m2, kuid selle korteri m2 hinnaks tuli 25 kr. Üürilepingut allkirjastades ei olnud võimalik eeldada, et kostjale kirjutatakse arvetega ka haldus-hooldustasu. Üürilepingu p 1.3. asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta ei anna mingit ülevaadet, missugused konkreetsed puudused kinnisvaral on. Üürilepingus olevat üüri on läbirääkimiste tulemusel siiski kaks korda alandatud, alates 08. 2009 19,11 € võrra ja 02.2010 12,18 € võrra. Hageja arvetel on märgitud tasu haldus- ja hooldusteenuse eest, milles üürilepingus kokku pole lepitud. Kõrvalkulude maksmises on kokku lepitud. Haldustasu on seotud asja omamisega, sest läbi nende summade tehakse parendusi kinnisasja kaasomandi esemele. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku tegude ja teenuste eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kostja arvestas makseid tagasiulatuvalt 3 aastat ja rohkem küsitud haldushooldustasu ning lepingueelse protokolliga makstud summasid maha arvestades on tekkinud ettemaks. Meeldetuletuskirju võla (hageja arvates) maksmise nõuetega on saadetud juba aastast 2008 korduvalt ning pika aja jooksul ja süstemaatilise võlgnevuse korral oleks pidanud üürilepingu üles ütlema kohe ülesütlemise aluste olemasolul, ära ootamata võlgnevuse suurenemist. 01.04.2011 öeldi samuti kostjale leping üles väitega, et tahetakse korterit müüa ja suure võlgnevuse 1250,61 € tõttu. Ka see oli ülesütlemise aluste puudumise ja vorminõutele mittevastavuse tõttu tühine. Üürilepingu ülesütlemine 2012.a. on seotud tõsiasjaga, et Päästeameti Lõuna Päästekeskus oma ettekirjutuses 30.03.2012 keelas korteris ahjude kütmise ja seoses sellega esitas kostja avalduse üüri alandamiseks, mille vastuseks oli üürilepingu ülesütlemisavaldus, mille tühisuse tunnistamiseks esitas kostja hagi kohtusse. Pliidi kordategemine üürniku poolt ja üürileandjal selle kuu eest üüri mitteküsimine on ainuke parendus, mis on tehtud selle 6 aasta jooksul. Sellise üüri suuruse juures on kummaline, et pole leitud raha ahjude kordategemiseks. Ahjud on siiamaani parandamata ja seoses sellega saab kütteperioodil elada vaid ühes toas ning kasutada tuleb elektrikütet, mis muudab kulud eluasemele elektriarvete osas ebamõistlikult suureks ulatudes kütteperioodil 45 €-ni. Korteris lülitati elekter välja 30.05.2013 ootamata ära kohtuotsust, mis näitab üürileandja püüdu kahjustada üürniku õigusi ja huve. Kommunaalteenuste arveid pole edastatud omaniku ega haldaja poolt alates 06.2012, seoses sellega, et kostja palus seda arvet otse Pächter Halduse OÜ-lt. Üürilepingu sõnastuse järgi on tal see võimalus olemas. Arvestades kõike eeltoodut on üürniku käest nõutud arvetega tunduvalt suuremaid summasid kui ta oleks pidanud maksma. Viimane makse hagejale edastati 09. 2012, sest hagi esitamise seisuga oli tekkinud ettemaks ja mille võis tasaarveldada üüri ja kommunaalteenuste arvel. Kostja esitatud arvestuse järgi on arvetel sees ka haldus-hooldustasu, mis tuleb maha arvestada 3 aastat tagasiulatuvalt, moodustades 36 kuu eest 36x15,19 = 546,84 €. Samuti on kostja arvete koostamisel lähtunud endisest üürist. Lähtudes VÕS § 296 lg 1 ja 2 sätetest võib üüri alandada tagasiulatuvalt alates puudusest teadasaamisest. Alates arvest 93 on üüri küsitud rohkem 16 kuu eest 33,91€, summas 542,56 €. Arvetega on kokku rohkem küsitud 542,56 + 546,84 = 1089,4 €. Hageja esitatud arvete summa on 3759,49 €, kuid peaks olema 3759,49 – 1089,4 = 2670,09 €. Kostja poolt on 3 viimase aasta jooksul makstud 2936,24 € kuigi pidanuks maksma 2670,09 €. Seega on rohkem makstud 266,15 € ja lepingueelse protokolli alusel saadu 639,1 €, siis on kostjal tekkinud ettemaks summas 905,25 €. Seega ei näe kostja põhjust ka praegu arvete maksmiseks, sest on teinud niigi üle jõu käivad kulutusi hagejale

maksmisega. Hageja pole olnud nõus kostjaga kohtuma ega ka ühegi pakutud kompromissiga. Arvestades eeltoodud asjaolusid ja kostja majanduslikku seisu tuleb jätta kostja menetlus- ja õigusabikulud hageja kanda. KOHTU POOLT TUVASTATUD ASJAOLUD, TEHTUD JÄRELDUSED JA

PÕHJENDUSED

29.veebruaril ja 21.märtsil 2016 toimunud kohtuistungitele kostja ei ole ilmunud, kuigi oli kutse kätte saanud (I kd, tl 183, II kd, tl 35). Kostja ei ole teatanud kohtule kohtuistungitele ilmumatajätmise mõjuvast põhjusest ega ei ole taotlenud istungi edasilükkamist. Kostja on taotlenud asja lahendamist kirjalikus menetluses. Hageja taotleb asja sisulist lahendamist kostja kohalolekuta. Kohus lahendab asja sisuliselt TsMS § 409 lg 1 p 3 kohaselt hageja taotlusel kostja kohalolekuta. Kohus leiab, et hagi on tõendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et poolte vahel sõlmiti eluruumi üürileping 05.06.2007 tähtajaga 6 kuud, mille möödumisel muutus leping tähtajatuks; 30.11.2007.a. andis kostja hagejale tühise lepingueelsete läbirääkimiste protokolli alusel 10 000 krooni; pärast kahte üüri suuruse alandamist oli perioodil 2010.a.-29.märtsini 2012 kostja üüritasu suuruseks 63,91 eurot (1000 krooni) kuus; 30.mail 2012.a. esitas kostja hagejale avalduse üüri alandamiseks tagasiulatuvalt 30.märtsist 2012.a., sest Päästeameti 30.03.2012.a. ettekirjutusega keelati kostja poolt üüritavas korteris küttekollete kasutamine seoses nende mittevastavusega tuleohutuse nõuetele, 30 euroni kuus; hageja esitas 25.03.2015 kostjale avalduse üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks lepingu lõppemisega 26.06.2015.a. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostja on esialgu esitanud vastuväite, et pooltevaheline üürileping on vastuolus heade kommetega, viidates TsÜS § 86 lg 2, mille järgi on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1)tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2)pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja leiab, et vaidlusaluse korteri üüri suurus on väiksem võrreldes teiste kinnisvara pakkumistes toodud eluruumide üüriga (I kd, tl 100-101) ja pooltel oli vaba tahe sellise üürilepingu sõlmimiseks. Kostja vaidleb vastu, et hageja esitas üüri suuruste kohta võrdluseks keskküttega mugavustega korterite andmed ja on ise esitanud võrdluseks samas majas asuva teise korteri üürilepingu teise üürileandjaga, kus 30,6 m2 köök-toa üüri lepingujärgseks summaks oli 400 krooni kuus (I kd, tl 124-126). VÕS § 302 lg 1 kohaselt on eluruumi üür ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui tegemist on luksuskorteri või –majaga. Pooltevahelise üürilepingu p 2.1. kohaselt kohustub üürnik tasuma üürileandjale igakuiselt eluruumi kasutamise eest üüri. Esialgse kokkuleppe kohaselt tasus kostja üüri 1500 krooni kuus, asja materjalidest nähtuvalt alandati üüri erinevatel põhjustel kahel korral kuni 1000 kroonini kuus. Kohus leiab, et kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kostja sõlmis

üürilepingu tulenevalt erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust asjaolust, mida hageja teadis või pidi teadma, ning nõustub hagejaga, et kostjal oli vaba tahe sellise lepingu sõlmimiseks või sõlmimatajätmiseks, ning ei ole tõendatud, et pooltevaheline leping oli vastuolus heade kommetega. Kostja väidab, et hageja on kostjalt nõudnud haldus-hooldustasu maksmist, milles ei ole pooled kokku leppinud. Hageja leiab, et kostja ei erista asja kasutamisega seotud kulusid ja üürnikule täiendavalt osutatud teenuseid, mistõttu ei pruugi kõik Pächter Halduse poolt osutatavad teenused olla tõepoolest asja kasutamisega seonduvaks otseseks kuluks, kuid need on täiendavad teenused, milles pooled on lepingu punktis 2.3 kokku leppinud. VÕS § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p 2.1. kohaselt kohustub üürnik tasuma üürileandjale igakuiselt eluruumi kasutamise eest üüri; lepingu p 2.3. kohaselt kohustub üürnik lisaks üürile tasuma eluruumiga seotud muud kõrvalkulud nagu tasu kommunaalteenuste, elektri ja muu olmeteenuse kasutamise eest kas korteriühistu või teenusepakkuja poolt esitatavale arvele. Hageja on kohtule esitanud kostja ja valitseja Pächter Halduse OÜ vahel sõlmitud lepingu koopia (I kd, tl 55-56), mille p 1 nähtuvalt kohustub valitseja arvestama ja vajadusel koguma korteriomandil lasuvad tarbitud elektrienergia (üldelekter), vee, kanalisatsiooni, kütte, prügiveo ja mis tahes kommunaalteenuse eest vastavalt kehtestatud tariifidele ja teenuse osutaja arvetele; p 2.1 kohaselt kohustub hageja tasuma valitsejale korteriomandi haldamise tasu 4 krooni ruutmeetri eest. Hageja leiab, et tegemist on kulutustega, mida kostja on tarbinud ning mille eest hageja korteri omanikuna on kostja eest tasunud, samuti on seotud elektrienergia ja tekitatud prügi arvestus üüritud asja kasutamisega, mistõttu kuulub see kostjalt sissenõudmisele. Kohus nõustub kostjaga, et kostja ja valitseja Pächter Halduse OÜ vahel sõlmitud leping iseenesest ei tekita õigusi ja kohustusi kostjale kui üürnikule. Üürilepingu p 2.3 on pooled kokku leppinud, et hageja tasub lisaks üürile, mis on tasu eluruumi kasutamise eest, muud kõrvalkulud nagu tasu kommunaalteenuste, elektri ja muu olmeteenuse kasutamise eest kas korteriühistu või teenusepakkuja poolt esitatavale arvele. Kohus nõustub hagejaga, et hooldus(haldus)tasu, mis on sisuliselt korteri kasutamisega seotud kolmanda isiku teenus elektrienergia, kanalisatsiooni, prügiveo kasutamise arvestuse jm näol on selline kulu, mille tasumise kohustus tuleneb pooltevahelise üürilepingu p 2.3. Hageja ei ole kohtule esitanud väiteid ja tõendeid, et hooldus(haldus) tasu suurus 0,26 eurot (4 krooni) üüritava pinna ruutmeetrilt on ülemäära suur. Hageja on seda kohustust varem aastaid kandnud ega ei ole seda vaidlustanud; alates oktoobrist 2013 on kostja seda hageja selgituste kohaselt tasunud otse Pächter Halduse OÜ. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks vaidlusalusel perioodil tasunud nende teenuste kasutamise eest otse Pächter Halduse OÜ. Hageja selgitab, et muudatused nimetustes üüriarvetel alates juunist 2012 (varem üür, hiljem rendihüvitis; varem kommunaalteenused ja hiljem kuluhüvitis ruumide kasutamisel) on tingitud asjaolust, et hageja oli vahepeal üürilepingu üles öelnud, mis pärast kohtuvaidlust osutus tühiseks, mistõttu oli raamatupidamisprogrammis vahepeal tehtud muudatus, mida ei ole hageja arvates enam mõistlik tagantjärele muuta ning sellised nimetused ühepoolselt ei tekita, muuda ega lõpeta pooltevahelisi tsiviilsuhteid. VÕS § 278 p 4 kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on

takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 kohaselt, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 112 lg 1,2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kostja üüri alandamise avaldusest nähtuvalt (I kd, tl 120-121) oli avalduse esitamine tingitud asjaolust, et küttekollete avariilisuse tõttu keelas Päästeamet nende kasutamise; ilma küttekolleteta ei vasta eluruum seaduses sätestatud nõuetele, sest pole võimalik tagada elamiseks vajalikku temperatuuri, mistõttu peab hageja kasutama elektrikütet; kulutused elektriga kütmisel on oluliselt suuremad kui ahju kütmisel, mistõttu hageja on saanud faktiliselt kasutada alla poole korterist ehk üht tuba kasutades selleks elektrikütet, mistõttu on põhjendatud üüri alandamine 30 euroni kuus. Riigikohtu Tsiviilkolleegium on 30.novembri 2005.a. otsuses nr 3-2-1-131-05 leidnud, et kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Erandina võib juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt kohase ja mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus. Riigikohus on korduvalt selgitanud (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19.11.2007.a. otsus nr 3-2-1-111-07, 27.aprilli 2010.a. otsus nr 3-2-1-29-10), et neid asjaolusid peab TsMS § 230 lg 1 kohaselt tõendama taotluse esitaja. Käesolevas asjas ei ole kostja tõendanud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ega ka seda, et neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Kohus nõustub kostjaga, et ilma korrasoleva küttesüsteemita korteri sihtotstarbeline kasutamine on häiritud ja sellistel asjaoludel võib olla ka põhjendatud korteriüüri alandamine vastavalt VÕS § 296 sätestatule. Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 32-1-29-10 asunud seisukohale, et juhul kui taotlejal oli õigus üüri alandada, tuleb võtta seisukoht, kas taotleja on tõendanud üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtused või tõendanud seda, et neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Juhul kui kohase ja mittekohase täitmise väärtus on võimalik kindlaks teha, kuid hageja ei ole neid asjaolusid tõendanud, tuleb asuda seisukohale, et taotleja pidi tasuma üüri lepingus kokku lepitud suuruses. Käesolevas asjas ei ole kostja tõendanud, millisel määral oli puuduse tõttu asja kasutamine takistatud, milline on sellise takistuse talumise või kõrvaldamise rahaliselt hüvitatav kulu. Kostja ei ole vajalikuks pidanud vastavasisulisi tõendeid esitada ega ka ise viimastel eelistungitel osaleda. VÕS § 302 lg 3 kohaselt tuleb üürnikul juhul, kui üürileandja on üüri alandamisele vastu vaielnud, pöörduda 30 päeva jooksul üüri alandamise nõudega üürikomisjoni või kohtusse. Hageja on kostja poolt 16.05.2012 esitatud üüri alandamise nõudele vastanud 04.06.2012

üürilepingu erakorralise ülesütlemisteatisega (I kd, tl 119, 122-123). Kostja ei ole pöördunud kohtusse üüri alandamise nõudega. Samas kohus leiab, et VÕS § 302 lg 3 reguleerib VÕS § 302 lg 1 sätestatud alustel üüri alandamist. VÕS § 296 lg 2 sätestatud olukorras peab üürnik arvestama, et kui ta ei ole suuteline tõendama üüri alandamise õiguspärasust, loetakse et ta on üürileandjale vastava üüritasu võlgu ja see võib olla aluseks ka üürileandjapoolse üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks. Seetõttu kohus leiab, et kuna kostja ei ole tõendanud üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ega ka seda, et nende väärtusi pole võimalik kindlaks teha, tuleb juhindudes Riigikohtu seisukohtadest tsiviilasjas nr 3-2-1-29-10 asuda seisukohale, et kostja pidi tasuma üüri seni kokkulepitud suuruses. Kostja on esitanud väite, et hageja nõuded arvete nr 67-72 alusel on aegunud. Hageja vaidleb sellele vastu. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 154 lg 1 kohaselt korduvate kohustuste, välja arvatud lapse ülalpidamise kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Arvete nr 67-72 järgi olid kohustused muutunud sissenõutavaks 10.04.2010 kuni 14.09.2010. Seega algas nende aegumistähtaeg 1.jaanuaril 2011.a. kell 00.00 ja hagi esitamise ajal 27.08.2013 ei olnud need nõuded aegunud. VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. 25.03.2015 edastas hageja kostjale üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse (I kd, tl 175176), mille kohaselt ütles hageja korraliselt kostjaga sõlmitud üürilepingu üles 26.06.2015.a. Poolte vahel ei ole vaidlust, selles, et kostja eluruume ei vabastanud. Alates pooltevahelise üürilepingu lõppemisest nõuab hageja kostjalt kahjuhüvitisena VÕS § 335 alusel üürilepingus kokkulepitud üüri summas 63,91 eurot kuus. Kostja ei ole kohtule esitanud selles osas hageja nõudele sisulisi vastuväiteid (I kd, tl 184). Seega kuna kostja ei andnud üle hagejale pärast üürilepingu lõppemist üüritud ruume, on hageja poolt esitatud kahjuhüvitise nõue perioodi eest 27.06.2015- 31.01.2016 tasumata suuruses 361,89 eurot (tasunud juuni-septembri 2015 eest 30 eurot kuus, kahjuhüvitis 63,91 eurot igas kuus), mis on tõendatud üürilepinguga ja poolte ütlustega. Arvetega ja võlgnevuse arvestusega (I kd, tl 58-99, 177-178; II kd, tl 2-30) on tõendatud, et kostja on hagejale võlgu perioodi märts 2010 kuni 26.juuni 2016 eest 2901,56 eurot ja üürilepingu lõppemise järgne kahjuhüvitis perioodi eest 27.06.2015- 31.01.2016 moodustab 361,89 eurot. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta on hageja poolt esitatud nõuete aluseks olnud summad tasunud, samuti ei ole ta esitanud vastuväiteid nende arvutamisele, vaid on vaielnud vastu, et tal puudus kohustus nimetatud summasid tasuda ja

kuulus tasaarvestamisele 2007.a. lepingueelsete läbirääkimiste protokolli alusel makstud summa. Kostja on esitanud väite, et tal on õigus tasaarvestada üürivõlg varem tasutud summaga 639,1 € (10 000 krooni). Hageja leiab, et tegemist oli lepingueelsete läbirääkimiste protokolli kohaselt leppetrahviga, samuti on kostja vastavasisuline nõue aegunud. Kostja on 30.11.2007 hagejale üle andnud 10 000 krooni vastavalt samal kuupäeval koostatud lepingueelsete läbirääkimiste protokollile ja aktile (I kd, tl 29-32), mis koostati kavatsuse kohta üürilepingu objektiks oleva korteri müümise kohta hiljemalt 29.05.2008.a. Poolte vahel ei ole vaidlust, et nimetatud lepingueelsete läbirääkimiste protokoll on vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Seega on VÕS § 163 kohaselt tühine ka protokolli p 11 leppetrahvi kohaldamise kohta. VÕS § 297 lg 1 kohaselt võib elu- või äriruumi üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. TsÜS § 151 lg 1 kohaselt alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Kostja ütlustega on tõendatud (I kd, tl 182), et ta sai teada tehingu tühisusest 2009.a.. Kohus leiab, et oluline ei ole, et isik saaks õiguslikult aru nõude olemasolust. Kostja teatas e-kirjas hagejale 10.aprillil 2013 tasaarveldamise soovist (I kd, tl 116). Seega oli nõue kostja poolt ekirja saatmise ajal 10.04.2013 aegunud. VÕS § 200 lg 2 kohaselt võib tasaarvestav pool oma nõude teise poolega tasaarvestada ka juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist. Kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) VÕS § 197 lg 1 järgi oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded VÕS § 197 lg 2 esimese lause järgi kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Riigikohtu Tsiviilkolleegium on 28.septembri 2011.a. otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11 asunud seisukohale, et tasaarvestav pool võib VÕS § 200 lg 2 järgi oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ka juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist. Sätte enne 23. veebruari 2011 kehtinud redaktsioonis olid sõnade "kui tasaarvestava poole nõue on aegunud" asemel sõnad "kui teise poole nõue on aegunud". Kolleegiumi arvates oli sätte varasemas redaktsioonis normitehniline viga, mis muutnuks sätte selle ainuüksi grammatilisel tõlgendamisel sisutühjaks ega taganuks tasaarvestuseks aegunud nõude kui tagatise kasutamist (analoogselt nt TsÜS §-ga 1451). Sätte teleoloogilisel tõlgendamisel saab kolleegiumi arvates mõista sätte varasemat redaktsiooni analoogselt kehtivaga.

VÕS § 197 lg 1 kohaselt, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poolega arvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Asja materjalidest nähtuvalt oli kostjal tasaarvestusolukord VÕS § 197 lg 1 mõttes juba 2010.a., mil kostja võlgnes hagejale üüri eest aga hageja oli juba 2007.a. saanud kostjalt tühise tehingu alusel 10 000 krooni, sõltumata sellest, et tasaarvestusavalduse esitas kostja alles 10.04.2013. Seega on põhjendatud tasaarvestada hageja nõue kostja vastu osaliselt kostjalt lepingueelsete läbirääkimiste protokolli alusel saadud 639,10 euroga (10 000 krooniga). Seega tuleb kostjalt välja mõista pärast tasarvestuse tegemist võlgnevus 2901,56- 639,10= 2262,46 eurot ja kahjuhüvitis 361,89 eurot, s.o. kokku 2624,35 eurot. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse (alates 15.04.2013.a. kaheksa) protsenti aastas. Kui lepinguga on ettenähtud seaduses sätestatust kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäära. Pooltevahelise üürilepingu p 2.4 kohaselt on üürnik kohustatud üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivitamisel tasuma üürileandjale viivist 0,5% viivitatud summast iga viivitatud päeva eest. Hageja vähendab oma nõuet ja nõuab kostjalt viivist 0,2% viivitatud summast, selline summa on fikseeritud ka kostjale esitatud arvetel. VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS § 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 kohaselt, kui maksmisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisu. Viiviste suuruse alandamine on kohtu diskreditsiooniotsus, mille kohus teeb võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Viivitusintressi eesmärgiks on võlgniku sundimine oma kohustuse täitmisele, tagatisfunktsioon on võlausaldaja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Seega on kostja ülesanne tõendada, et viivised on ebamõistlikult suured. Kohus leiab, et kostja ei ole käesolevas asjas taotlenud viiviste vähendamist ja tõendanud, et viivised on ebamõistlikult suured, küll aga viidanud oma majanduslikule seisule, mistõttu tuleks jätta kostja menetlus- ja õigusabikulud hageja kanda. Viiviste tasumine oli poolte sõlmitud lepingus ette nähtud võlgniku poolt rahalise kohustuse rikkumise juhuks. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid viiviste arvestusele (I kd, tl 179-180). Kohus nõustub hagejaga, et kostja võlgnevuselt väljaarvestatava viivise suurus perioodi 11.aprillist 2010.a.26.juunini 2015.a. eest on 6314,95 eurot (I kd, tl 179-180). Samas aga ei loe kohus põhjendatuks arvestada viivist võlgnevuselt võla tasaarvestatud summa 639,10 euro ulatuses, mis hageja arvestuste kohaselt moodustab 2404,45 eurot, mille võrra tuleb viiviste summat vähendada. Samuti ei ole pärast üürilepingu ülesütlemist kohtu arvates põhjendatud kostjalt kahjuhüviselt

viiviste nõudmine üürilepingu p 2.4 ettenähtud suuruses, vaid VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi. Samas aga kuna hageja nõuab kostjalt viiviseid kokku ainult 3263 eurot, ei ole see määrav, sest üürilepingu kogu perioodi eest moodustasid viivised juba 6314,95- 2404,45= 3910,50 eurot ja hageja on taotlenud viiviseid kostjalt välja mõista 3263 krooni. Kohtupraktika kohaselt ei tohi viivistena väljamõistetava summa suurus ületada põhisumma suurust, mistõttu kohus vähendab kostjalt väljaamõistetava viivise suurust 2624 eurole. Samuti leiab kohus, et põhjendatud ei ole TsMS § 367 alusel kostjalt viiviste väljamõistmine kuni põhikohustuse kohase täitmiseni, sest kohtupraktika kohaselt ei tohi väljamõistetavate viiviste suurus ületada põhinõude suurust. Kohus leiab, et neil asjaoludel tuleb hagi rahuldada osaliselt ja kostjalt välja mõista hageja kasuks põhivõlgnevus 2624,35 eurot ja viivised 2624 eurot, seega kokku 5248,35 eurot. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuivõrd kohus rahuldab hagi osaliselt, jaotab kohus menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Võttes arvesse, et hagiavalduse järgi on hagihind 6526,45 eurot, aga kohus rahuldas hagi 5248,35 euro ulatuses, jätab kohus menetluskulud 80 % ulatuses kostja ning 20 % ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Hageja taotleb menetluskuluna kostjalt välja mõista riigilõiv 525 eurot ja lepingulise esindaja tasu kokku 1015 eurot. Hageja on esitanud menetluskulusid tõendavad dokumendid. TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna välja mõista hagi ja selle suurendamisel vastavalt hagihinnale tasutud riigilõiv kokku 450 eurot. Kuna hageja on ekslikult tasunud riigilõivu 75 eurot rohkem, on tal õigus taotleda kohtult enammakstud riigilõivu tagastamist. Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja esindaja tasu 70 eurot tund (käibemaksuta) loeb kohus mõistlikuks tasuks. Arve nr 130 (10.10.2013) kohaselt on esindaja kulutanud hagiavalduse koostamiseks ja kohtule edastamiseks 1,5 tundi, kostja vastuse ja lisadega tutvumiseks 15 minutit, kliendiga läbirääkimiste pidamiseks 20 minutit, kohtule seisukoha riigilõivu osas ja kostja vastusele arvamuse, haginõude suurendamise avalduse koostamiseks ja esitamiseks 2 tundi ja 40 minutit, kokku 4 tundi ja 45 minutit. Arvestades tsiviilasja keerukust ja esitatud dokumentide mahtu loeb kohus põhjendatud ja vajalikuks ajaks arves nr 130 esitatud toimingute tegemisel kokku 4 tundi. Arve nr 135 kohaselt (19.11.2013) on esindaja kulutanud kostja 08.11.2013 vastusega tutvumisele ja kliendi teavitamisele 45 minutit, kostja vastusele seisukoha koostamiseks 3 tundi ja 15 minutit, s.o. kokku 4 tundi. Arvestades tsiviilasja keerukust ja esitatud dokumentide mahtu loeb kohus põhjendatud ja vajalikuks ajaks arves nr 135 esitatud toimingute tegemisel kokku 3 tundi. Arve nr 317 (06.04.2015) kohaselt on esindaja kulutanud materjalide täiendavale analüüsile ja haginõude suurendamise avalduse koostamisele 2 tundi. Kuna hagiavalduse suurendamise avaldus kordab

põhiliselt varasemalt esitatud seisukohti, loeb kohus arves nr 317 esitatud toimingute tegemisel põhjendatuks ja vajalikuks ajakuluks 1 tunni. Arve nr 404 (29.01.2016) kohaselt kulutas hageja esindaja 1 tunni ja 25 minutit haginõude suurendamise avalduse koostamisele, kohtuistungiks ettevalmistumisele ja 21.01.2016 kohtuistungil osalemisele 1 tunni ja 35 minutit, s.o. kokku 3 tundi. Kuna hagiavalduse suurendamise avaldus kordab taas põhiliselt varasemalt esitatud seisukohti ja kohtuistungi kestvus oli 55 minutit, loeb kohus arves nr 404 esitatud toimingute tegemisel põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks 2,5 tundi. Arve nr 411 (15.03.2016) kohaselt on hageja esindaja kulutanud kohtuistungiks ettevalmistumisele ja 29.02.2016 istungil osalemisele 45 minutit. Kuna kohtuistung kestis 30 minutit loeb kohus hageja esindaja ajakulu koos ettevalmistumisega arves nr 411 tehtud toimingute tegemisel 45 minutit põhjendatuks ja vajalikuks. Seega loeb kohus põhjendatud ja vajalikuks hageja õigusabi kuluks kokku 11,25 tundi x 70 eurot= 787,50 eurot. Kuna kohus jätab kostja kanda 80% hageja menetluskuludest tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks hageja põhjendatud ja vajalikust menetluskulust (450+787,50)x 80%= 990 eurot. Kostja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja ja asja materjalidest ei nähtu ka tema poolt menetluskulude kandmine. /allkirjastatud digitaalselt/ Roomet Sõnna Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.