Ülle Rammuli hagi Comex Invest OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
3 500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 4. märtsi 2014. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ülle Rammuli apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Ülle Rammul (isikukood: XXXXXXXXXXX), esindaja adv Heiki Kuningas Vastustaja (kostja): Comex Invest OÜ (registrikood: 112155660), esindaja Agu Eichenbaum
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 4. märtsi 2014.a otsus hagi rahuldamata jätmise osas. Teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi.
2.Tuvastada Comex Invest OÜ ja Ülle Rammuli vahelise üürilepingu Comex Invest OÜ poolt erakorralise ülesütlemise tühisus.
Menetluskulude jaotus
1.Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Comex Invest OÜ kanda.
2.
Jätta muutmata Tartu Maakohtu 4. märtsi 2014.a otsus osas, millega määratu advokaat Heiki Kuningale riigi õigusabi tasuks Ülle Rammulile osutatud õigusabi eest 691,20 eurot (kuussada üheksakümmend üks eurot ja kakskümmend senti). Samuti jätta maakohtu otsus muutmata osas, milles kohus vabastas Ülle Rammuli maakohtu menetluses riigi õigusabi tasu ja riigilõivu riigituludesse tasumise kohustusest.
3.Mõista välja Comex Invest OÜ-lt riigituludesse 691,20 eurot maakohtus kantud riigi õigusabi tasu ja kulude katteks ning 216 eurot ringkonnakohtus kantud riigi õigusabi tasu ja kulude katteks, kokku 907,20 eurot (üheksasada seitse eurot ja kakskümmend senti), milline summa sisaldab käibemaksu. Riigi õigusabi tasu summas 907,20 eurot tuleb tasuda 20 päeva jooksul arvates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest Maksu- ja Tolliameti arvelduskontole Swedbank AS-is nr EE502200221014193355, SEB Pank AS-is nr EE351010052031000004, Danske Bank AS Eesti filiaalis nr EE873300333499990003 või Nordea Bank Finland PLC Eesti filiaalis nr EE401700017002872300 viitenumbriga 99915700009106. Selgitusse tuleb märkida tsiviilasja nr 2-13-25794.
4.Saata käesolev kohtuotsus riigi õigusabi tasu ja kulude väljamõistmist puudutavas osas teadmiseks Riigi Tugiteenuste Keskusele. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Ülle Rammul esitas 3. juulil 2012 Tartu Maakohtule hagi Comex Invest OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 5. detsembril 2007 eluruumi üürilepingu X-XX, XXX asuva elamispinna kasutamiseks tähtajaga kuni 4. juunini 2008. Kumbki pooltest tähtaja saabudes lepingut ei lõpetanud ega teatanud ka soovist lepingu pikendamiseks, seega muutus leping VÕS § 310 lg 2 kohaselt tähtajatuks. 30. mail 2012 esitas hageja kostjale avalduse üüri alandamiseks. 4. juunil 2012 saatis kostja hagejale kirja üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta. Kirjas teatakse, et hageja võlgneb üüri ja kommunaalteenuste näol 676,44 eurot, millest vanemad tasumata arved pärinevad 2010. aasta aprillist. Üürileping öeldi üles VÕS § 325 alusel ning kirjas märgitakse ülesütlemise vaidlustamise aeg 15. juunil 2012 vastavalt seaduses ettenähtud korrale.
Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemisteade ei vasta VÕS § 325 lg 2 nõuetele. Ülesütlemisteates ei ole selgitatud ülesütlemise vaidlustamise korda. Samuti on ülesütlemisteates ebaõigesti märgitud ülesütlemise vaidlustamise aeg. On märkimisväärne, et kostja esitas lepingu ülesütlemisteate vahetult peale hageja avaldust üüri alandamiseks. Avalduse esitamine oli tingitud asjaolust, et küttekollete avariilisuse tõttu keelas Päästeamet nende kasutamise. Ilma küttekolleteta ei vasta eluruum seaduses sätetatud nõuetele, sest pole võimalik tagada elamiseks vajalikku temperatuuri. Seetõttu peab hageja kasutama elektrikütet. Peale selle on ülesütlemisavalduses antud eluruumi vabastamise kuupäev 15. juuni 2012, s.o. enne ülesütlemisavalduse vaidlustamise aja lõppemist. Hageja arvestuse kohaselt ei ole hageja üürivõlgnevuses.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Ülesütlemise põhjuseks oli hageja 676,44 euro suurune üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus, kusjuures võlgnevuse algus ulatus rohkem kui kahe aasta taguseks (alates 2010 aprill). 04. juuni 2012 erakorralise ülesütlemise avalduses luges kostja üürilepingu lõppemise päevaks 05. juuni 2012. Vastavalt VÕS § 313 lg 3, § 196 lg 2 ning § 116 lg 2 ja lg 4 ei pea erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui teine pool paneb toime olulise lepingurikkumise. Hageja võlad kostja ees olid rohkem kui kaks aastat vanad ja sellega pani hageja ilmselgelt toime olulise lepingurikkumise. Hageja esitas kostjale üüri alandamise taotluse, viidates küttekollete avariilisusele 30. mail 2012. Ei ole usutav, et suvel on elamiseks vajaliku temperatuuri tagamiseks kasutada küttekollet või elektrikütet. Muuhulgas ei selgitanud hageja VÕS § 278 p 4 ja VÕS § 296 lg 2 kohaselt, mil määral ja kui suures osas oli üürikorteri kasutamine takistatud. Kuivõrd hageja võlgnevus oli suur ja hageja käitumine andis mõista, et see suureneb veelgi, kui üürileping edasi kestab, siis valis kostja erakorralise ülesütlemise korralise asemel. Kostja kirjutas ülesütlemise avalduses selgesõnaliselt, et ülesütlemise võib vaidlustada vastavalt seaduses ettenähtud korras. Asjaolu, et kostja eksis vaidlustamise tähtajaga, ei oma asjas tähtsust, sest kohaldamisele kuulub seaduses ettenähtud 30-päevane tähtaeg. Hageja käitub kostja suhtes pahauskselt, olles kaks aastat võlgu ja püüdes kohtumenetluse abil hageja korteris edasi elada.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohtu 4. märtsi 2014 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud Ülle Rammuli kanda. Maakohus asus otsustes järgmistele põhiseisukohtadele:
3.1.Kostja ei ole oluliselt rikkunud ülesütlemise vorminõudeid, kuna ta on märkinud ülesütlemise avalduses ülesütlemise vaidlustamise korra (vastavalt seaduses sätestatud korrale) ja tähtaja (mitte hiljem kui 15.06.2012.a.), mistõttu ei ole ülesütlemine vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Samas ei ole nimetatud tähtaeg kooskõlas VÕS § 329 lg 1 ja märgitud ei ole kohta, kuhu hageja saaks ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. Hageja on hagiavalduse esitamisega saanud realiseerida oma õigusi läbi tsiviilkohtumenetluse.
3.2.Hageja ei ole tõendanud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ega ka seda, et neid väärtusi pole võimalik kindlaks teha (RKTKo 3-2-1-111-07, 3-2-1-29-10). Seega ei ole kohtul võimalik arvestada hageja üüri alandamise avaldusega, vaid tuleb asuda seisukohale, et hageja pidi tasuma üüri lepingus kokkulepitud suuruses.
3.3.Maakohus nõustus hagejaga, et arvetel on ebaõigesti kajastatud tasu kanalisatsiooni eest. Kostja ei ole vaidlustanud hageja seisukohta, et käesolevas asjas tuleb lähtuda Võru linna poolt kehtestatud arvestuse alusest, milleks on kanalisatsiooni arvestus üks kuupmeeter kuus. Seega pidi hageja kanalisatsiooni eest 2009.a. juulist kuni 30.09.2010 tasuma 24 krooni kuus, perioodil 1.10.2010 kuni 31.12.2010 26,86 krooni kuus ning alates 1.01.2011 1,72 eurot kuus. Hageja leiab, et põhjendatud pole arved ka prügiveo eest, sest kostja ise ei osuta prügiveoteenust vaid ostab selle sisse, mistõttu selles osas ta ise mingeid kulutusi ei tee, mida prügiveo eest üürnikult sisse nõuda. Kuna kostja ei esitanud selles osas kohtule vastuväiteid ega vastavaid
tõendeid jäätmemahuti tühjendamiste arvu kohta, võttis kohus prügiveo hinna arvestuste aluseks hageja poolt esitatud andmed.
3.4.Maakohus nõustus hagejaga, et kostja ja valitseja Pächter Halduse OÜ vahel sõlmitud leping iseenesest ei tekita õigusi ja kohustusi hagejale kui üürnikule. Samas nõustus kohus kostjaga, et hooldus- (haldus-) tasu, mis on korteri kasutamisega seotud kolmanda isiku teenus elektrienergia, vee, kanalisatsiooni, prügiveo arvestuse jm näol, on selline kulu, mille tasumise kohustus tuleneb pooltevahelise üürilepingu p-st 2.3. Hageja ei ole kohtule esitanud väiteid ja tõendeid, et hooldus(haldus-) tasu suurus 0,26 eurot (4 krooni) üüritava pinna ruutmeetrilt on ülemäära suur. Hageja on seda kohustust aastaid kandnud ega ei ole seni vaidlustanud.
3.5.Hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et ta on oma kohustused kostja ees täitnud enne lepingu ülesütlemist. Kohus nõustus kostjaga, et hageja oli üürilepingu ülesütlemise ajal viivituses VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa (eespooltoodust nähtuvalt rohkem kui poole) maksmisega, mistõttu oli põhjendatud VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Kohus ei nõustunud hagejaga selles, et hagejal võlgnevus puudus, kui tasaarvestada kolme aasta jooksul alates 2009. aasta juunist hageja poolt makstud summad. Kui ka arvestada hageja väiteid, et hageja poolt on prügi ja kanalisatsiooni eest viimase kolme aasta jooksul enam makstud 80,99 eurot, ei ole hageja tõendanud, et hagejal oleks enne üürilepingu ülesütlemist üüri ja kommunaalteenuste eest viimase kolme aasta jooksul kogumina raha ette tasutud ja üürilepingu ülesütlemise ajal võlgnevus puudus.
3.6.Hageja poolt sagedane üürikohustuste rikkumine enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist andis kostjale mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei täida kohustusi korrektselt ka edaspidi. Kuivõrd on tegemist VÕS § 116 lg 2 p 4 ettenähtud olukorraga, ei pidanud kostja andma hagejale VÕS §-s 114 sätestatud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks.
3.7.Maakohus leidis, et puuduvad asjaolud, mille puhul üürilepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on esitanud küll avalduse üüri alandamiseks, kuid üüri alandamine on hageja poolt tõendamata ja asja materjalidest nähtuvalt oli hageja juba enne selle nõude esitamist rikkunud üürilepingut, võlgnedes kostjale üüri- ja kommunaalteenuste eest. Hageja oli ka üürilepingu ülesütlemise ajal viivituses VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa (eespooltoodust nähtuvalt rohkem kui poole) maksmisega, mistõttu oli põhjendatud üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Paljasõnalised on hageja väited, et pooled olid kokku leppinud, et kui ühel kuul tekib võlgnevus, siis teisel kuul makstakse see ära. Kostja on kinnitanud, et ta on hagejale vastu tulnud ja ei öelnud varem üürilepingut üles, kuid pooltel puudus vastavasisuline kokkulepe ning kostja ei ole huvitatud lepingu jätkamisest lepingupartneriga, kelle peale ta ei või kindel olla, kas arved saavad tasutud või mitte.
3.8.Kuna käesolevas asjas puudub vaidlus viivise suuruse üle, ei ole üüriarvetel olevad erinevused käibemaksukohuslase numbri ja osadel viivise protsendi suuruse osas käesoleva asja lahendamisel olulised.
3.9.Asja materjalidest nähtuvalt ei ole hageja esitanud kostjale tasaarvestuse avaldust vähemalt üks kuu enne maksetähtpäeva saabumist ega viivitamata pärast üürilepingu ülesütlemisavalduse saamist, vaid on ainult oma vastuses kostjale 20. jaanuaril 2014 väitnud (tl 146), et kostja käes on oluliselt enam hageja raha kui üürilepingust tulenevalt pidanuks olema. Seega puudub kohtul alus üürinõude tasaarvestamise asjaolusid käsitleda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Ülle Rammul esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu
4.märtsi 2014 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ja menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on maakohus kohaldanud vääralt VÕS § 325 lg-t 2. Seadusandja näeb ette konkreetse aluse üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ning üürileandja kohustuseks on seda üürnikule selgitada. Asjaolu, et üürnik esitas oma õiguste kaitseks hagi, ei muuda ülesütlemisavaldust kehtivaks; 2) on maakohus andnud ebaõige hinnangu haldustasule, mida kostja maksis Pachter Haldus OÜle ja kohaldanud ebaõigesti VÕS § 292. Kostja selgitusest selgub, et haldustasu hulka kuulub teenuseid, mis ei ole seotud asja kasutamisega. VÕS § 292 lg. 1 mõtte kohaselt peavad üürilepingu pooled konkreetselt kokku leppima millised kulud jäävad üürniku kanda. Kahtluse korral tuleb lähtuda seaduses sätestatud eeldusest, et reeglina kannab kõrvalkulud üürileandja. Kuna haldustasu hõlmab ka teenuseid, mis ei seondu eluruumi kasutamisega, siis on üürilepingu vastav säte haldustasu maksmise kohustuslikkuse kohta tühine ning haldustasu maksmise kohustust üürnikul ei ole. Otsesõnu ei ole haldustasu üürilepingu kõrvalkulude hulka arvatud. Kui aga kohus tõlgendab üürilepingut nii, et haldustasu oleks kõrvalkohustus, siis ei ole selline tõlgendus kooskõlas VÕS § 273 regulatsiooniga; 3) on kokkulepe, et ühel kuul tekkinud võlgnevuse võib teisel kuul likvideerida, kehtinud vähemalt kolm aastat. Kogu selle perioodi kestel ei ole kostja esitanud hagejale ühtegi pretensiooni, hoiatust või ettepanekut üüri tasumiseks muul viisil. Maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 313 ja
116.Olukorras, kus poolte pikaajalisest lepingulisest suhtest tulenevalt on vastastikku aktsepteeritud arvete tasumust osaliste maksetena, vähemtasutu hilisemat tasumist, nõutust suuremate maksete tegemist, eeldab sellise väljakujunenud korra muutmine teisele lepingupoolele etteteatamist. Maakohtu otsusest ei ole aru saadav, miks sellist poolte vahel väljakujunenud käitumist ei saa käsitleda poolte tahteavaldusena TsÜS § 68 lg 3 mõttes. Maakohus ei ole andnud hinnangut poole käitumisele ega selgitanud välja poolte tegelikku tahet üüriarvete maksmisel; 4) saab ülesütlemisavaldusest järeldada, et üürileping öeldi üles üüri alandamise avalduse esitamise tõttu. Selline lepingupoole käitumine on teise lepingupoole huve kahjustav ning ei ole kooskõlas VÕS § 6 mõttega; 5) on hageja 2011. aasta eest tasunud oluliselt enam, kui arvetel on nõutud. 2011.aasta maksetest nähtub, et arveid esitati summas 1 124,13 eurot, makstud on 1 899,13 eurot. Seda asjaolu pole kohtuotsuses käsitletud, kuid see on oluline poolte käitumise hindamisel. Maakohtu otsuses ei ole käsitletud saldot alates 2010.a maist tervikuna ühtse summana, mis on andnud arvetest ja nende eest tasumisest ebaõige ülevaate. Saldot tuleks vaadelda 2012. aasta maikuu seisuga nagu hageja
9.detsembri 2013 seisukohtades. Kokku tuleks liita esitatud arved, makstud summad, vahest maha arvata kanalisatsiooni ja prügiveo eest enamnõutud summad, ebaõigesti elamu haldamise eest nõutud summad, alates aprillist 2012 enamnõutud üüri. Hageja esitas üüri alandamise avalduse, mille tõttu tuleb lähtuda alandatud üürisummast; 6) on ebaõige maakohtu järeldus, et üüri alandamine on hageja poolt tõendamata. Üüri alandamise avaldus on ühepoolne tahteavaldus, mis omab jõu hetkest kui see lepingu teisele poolele esitatakse. Kui kostja pole selle tahteavaldusega nõus, oli tal võimalus esitada sellekohane vastuväide ning esitada avaldus hageja avalduse tühistamiseks. Sellekohast avaldust kostja esitanud ei ole; 7) on maakohus ebaõigesti jätnud kohaldamata VÕS § 296, mis on erinorm VÕS § 112 suhtes.
5.Comex Invest OÜ vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja otsus muutmata. Vastuväidete kohaselt: 1) ei olnud kostja eksimus kaebetähtaja märkimisel hageja kahjuks, sest 11 päeva jäi 30-päevase kaebetähtaja sisse ja kaebus oleks esitatud õigeaegselt. Vastustaja ei nõustu apellandiga selles, et tema oli antud kaasuse puhul kohustatud lisaks VÕS 316 lg 1 alusele lisama avaldusele veel mingeid täiendavaid aluseid ja viiteid selgituseks üürnikule, et tal on võimalus vaidlustada ülesütlemisavaldus lisaks tulenevalt näiteks hea usu põhimõttest jne; 2) ei ole apellant tuginenud sellele, et haldustasu maksmise kohustuse puudumise korral ei rakenduks VÕS § 316 lg1 p 1 nimetatud tagajärg, apellant ei ole sellist arvestust esitanud ja tõendanud, et sellisel juhul puudunuks eelviidatud sättest tulenevalt vastustajal alus lepingu ülesütlemiseks. Apellant käsitleb üksnes kõrvalkulusid, kuid üüri tasumata jätmisega ei ole jätkuvalt välistatud ülesütlemise aluse olemasolu. Vastustaja leiab, et haldustasu on lepinguga kokkulepitud kõrvalkulu kolmanda isiku osutatud teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega VÕS § 292 lg 1 mõttes; 3) ei saa hagejale vastutulekut üüri maksmise osas käsitleda nõusolekuna muuta pooltevahelist kokkulepet üüri maksmise korra kohta. Asjaolu, et vastustaja jätab teatud aja jooksul oma aktiivse kaitse võimaluse kasutamata, ei tähenda, et ta tolereeriks apellandi sellekohast käitumist ja arvete tasumata jätmist. Apellant ei ole tõendanud, et vastustaja tegevusetus (pretensiooni esitamata jätmine, kohtusse mittepöördumine) oli kantud vastustaja tahtest/soovist muuta pooltevahelisi lepingulisi tingimusi. Vastustaja lähtus lepingus kokkulepitust ning jätkas igakuuliselt arvete esitamist aja eest, mil üürnik korterit kasutas. Lisaks eelnevale ei ole apellant varem seda asjaolu (väidetav pooltevaheline lepinguline muudatus tasumise osas praktika ja tava alusel) esimese astme menetluses käsitlenud ega sellele tuginenud; 4) ei olnud ülesütlemine hea usu põhimõtte vastane. Vastustaja nõustub maakohtuga ja lisab, et VÕS § 327 lg 3 p 3 ei välista üürilepingu ülesütlemist, isegi kui see oleks vastuolus heas usus käitumisega, juhul kui selleks on mõjuv põhjus. Ülesütlemine oli tingitud siiski ja ainult võlgnevusest, aga mitte kantud muudest põhjustest. Saldokinnitusest nähtuvalt oli apellant selleks ajaks viivituses 9 arve (osaliselt) tasumisega; 5) tuli apellandil tõendada, et tal oli õigus üürihinda ühepoolselt vähendada, seejärel peab kindlaks määrama, kohase ja mittekohase täitmise väärtused ja selle, et tal oli õigus üüri vähendada 30 euroni kuus. Apellandi väide, et ta sai kasutada eluruumist ainult poolt, mis olevat tõendatud Päästeameti ettekirjutusega, ei ole põhjendatud. Eluruumi pindala ei vähene küttekollete seisukorrast tingituna. Apellandi väited üüri alandamise õigusest on paljasõnalised ja millegagi ei ole põhjendatud apellandi soov tasuda pool üüri ehk 30 eurot kuus. Samuti on üüri alandamise avaldus esitatud märtsis 2012, milliseks ajaks oli juba võimalus rakendada VÕS § 316 lg 1 p 1 kvalifikatsiooni. Üürnik oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude maksmisega.
6.Ülle Rammul esitas apellatsioonkaebuses täiendavad seisukohad vastuseks OÜ Comex Invest vastuväidetele. Täiendavate seisukohtade kohaselt: 1) on VÕS § 329 lg 1 imperatiivne ja üürileandja ei saa seda tähtaega lühendada. Kui üürileandja annab vaidlustamiseks lühema aja, on ülesütlemine tühine; 2) on hageja ka maakohtu menetluses tuginenud sellele, et pooltel tekkis omavaheline praktika ühel kuul tekkinud võlgnevuse tasumisest teisel kuul. Seda märgib ka maakohus oma otsuses. Vastustaja väide vastutuleku kohta apellandile üüri tasumise kohta erinevalt lepingus
kokkulepitust oma olemuselt lepingu teise poole käitumise aktsepteerimine. Üürileping ei näe ette, et lepingu muudatused peavad olema eranditult kirjalikus vormis. 3) on ilmne, et ülesütlemisavaldus on otsene reaktsioon üürniku avaldusele üüri alandamise kohta.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus, millega rahuldada Ülle Rammuli hagi ja tuvastada, et kostja Comex Invest OÜ poolt 4. juuni 2012.a avaldusega üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine. Ülle Rammuli apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
8.Pooltel on vaidlus selle üle, kas nendevaheline üürileping on lõppenud kostja kui üürileandja poolt hagejale kui üürnikule 4. juunil 2012.a e-kirja teel edastatud ülesütlemisavalduse tagajärjel. Hageja leidis, et ülesütlemisteade ei vastanud VÕS § 325 lg 2 nõuetele, s.o eelkõige ei ole ülesütlemisteates selgitatud ülesütlemise vaidlustamise korda, samuti on teates ebaõigesti märgitud ülesütlemise vaidlustamise aeg (s.o vaid 11 päeva ülesütlemisteate edastamisest). Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, mille kohaselt on maakohus kohaldanud vääralt VÕS § 325 lõiget 2.
9.Maakohus asus oma otsuses seisukohale, et kostja ei ole ülesütlemise vorminõudeid oluliselt rikkunud, kuna ta on märkinud vaidlustamise korra (s.o „vastavalt seaduses sätestatud korrale“) ja tähtaja („mitte hiljem kui 15.06.2012.a), ning seetõttu ei ole ülesütlemine vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Kohus leidis, et ehkki ülesütlemisteates ei ole märgitud, kuhu tuleks üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda, ei ole üürniku õigused jäänud selle rikkumise tõttu kaitseta, kuivõrd on ta esitanud seaduses ettenähtud tähtaja vältel hagi kohtule ja on saanud realiseerida oma õigusi tsiviilkohtumenetluses. Ringkonnakohus maakohtu nimetatud seisukohtadega ei nõustu. Vastavalt Riigikohtu otsuses nr 32-1-47-10 (p 26) märgitule tuleb VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduses märkida ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Selle sätte kohaselt on ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. Tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06 (p 24) leidis Riigikohus, et vaidlustamise korra märkimiseks ei saa pidada ainuüksi viidet seadusesättele, mis vaidlustamise korra ette näeb.
10.Käesoleval juhul on 4. juunil 2012.a üürnikule edastatud ülesütlemisavalduses (t I kd lk 11) toodud ülesütlemise vaidlustamise kord järgmises sõnastuses: „Üürilepingu ülesütlemise võib vaidlustada vastavalt seaduses ettenähtud korrale, kuid mitte hiljem kui 15.06.2012.“. Ringkonnakohus nõustub apellandiga selles, et ülesütlemisavalduses sisaldunud ülesütlemise vaidlustamise kord ei vasta VÕS § 325 lg 2 p-s 4 sätestatud nõuetele. Nimetatud sätte eesmärgiks ei ole üksnes üürniku teavitamine ülesütlemise vaidlustamise võimalusest, vaid ka see, et üürileandja kirjeldaks teates üürnikule lepingu ülesütlemise vaidlustamise korda. Kolleegium on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemise teates on üürileandjal igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. Ülesütlemisavalduses peaks sisalduma teave selle kohta, et üürnik võib üürilepingu ülesütlemise vaidlustada 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus juhul, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Üürileandja on viidanud ülesütlemisavalduses abstraktselt „seaduses ettenähtud korrale“, mis ei anna üürnikule sisuliselt mingit infot selle kohta,
kuidas ülesütlemist vaidlustada. Kuna ka vaidlustamise tähtaeg on märgitud ebakorrektselt, siis ei täida ülesütlemisavalduses sisalduv vaidlustamise kord kuidagi oma eesmärki.
11.Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise aluseks saab VÕS § 326 lg 1 järgi olla asjaolu, et üürniku hinnangul oli ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Samas ei sõltu ülesütlemise õiguspärasus sellest, kas üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustab või mitte. Selleks, et ülesütlemine oleks kehtiv, peab esinema ülesütlemise õiguslik alus ning ülesütlemine peab vastama VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele. Kui neid tingimusi täidetud ei ole, siis ei ole ka lepingu ülesütlemine kehtiv ning üürnik ei pea üürilepingu ülesütlemist vaidlustama, vaid võib lähtuda sellest, et üürileping on endiselt kehtiv ja üürnik saab sellele tugineda. Sellest tuleneb muuhulgas, et ülesütlemise vaidlustamine on sisuliselt vajalik üksnes juhul, kui leping on muus osas kehtivalt üles öeldud. Kui aga ülesütlemine on tühine muuhulgas VÕS § 325 lg 4 alusel seetõttu, et ülesütlemisavaldus ei vastanud VÕS § 325 lõikes 2 sätestatud nõuetele, siis ei ole ülesütlemise vaidlustamiseks üürikomisjoni ega kohtu poole pöördumine vajalik, vaid üürnik võib selle jätta tähelepanuta ja jätkata üürilepingu täitmist. Seega on seadusandja soovinud kitsendada üürileandja võimalusi öelda eluruumi üürileping üles muuhulgas selliselt, et ülesütlemisavaldus peab vastama teatud formaalsetele tunnustele.
12.Üürilepingu erakorralise ja korralise ülesütlemise peamine erinevus seisneb selles, et erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kindel seaduses sätestatud alus. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda üksnes mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Eelkõige on üürilepingu erakorraline ülesütlemine lubatud VÕS §-des 314319 sätestatud alustel. Käesoleval juhul soovis üürileandja tugineda erakorralise ülesütlemise alusena VÕS §-le 316, mis käsitleb üürniku poolt üüri ja kõrvalkulude tasumisega olulist viivitamist. Korraline ülesütlemine seevastu ei nõua mõjuva põhjuse olemasolu, vaid seaduses ettenähtud etteteatamistähtaega järgides on kummalgi lepingupoolel õigus tähtajatu üürileping üles öelda (VÕS § 311 ja § 312). Seejuures peab ülesütlemisavaldusest VÕS § 325 lg 2 p 3 järgi nähtuma ka ülesütlemise alus, mis võimaldaks üürnikul hinnata ülesütlemise põhjendatust ja ülesütlemise vaidlustamise perspektiivikust. VÕS § 325 mõtte kohaselt ei ole üürilepingu ülesütlemine võimalik kaudse tahteavalduse tegemisega (TsÜS § 68 lg 3). Seetõttu ei saa üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldust käsitada korralise ülesütlemisena juhul, kui ilmneb, et erakorralise ülesütlemise aluseid ei esinenud. Erakorralise ülesütlemise puhul tuleb seega kontrollida nii seda, kas ülesütlemiseks esineb seda õigustav seaduses sätestatud alus (käesoleva vaidluse puhul: üürniku poolne oluline makseviivitus üüri ja/või kõrvalkulude tasumisel), kui ka seda, kas ülesütlemisavaldus vastas seaduses sätestatud vorminõuetele (VÕS § 325). Korralise ülesütlemise puhul piisab üldjoontes ülesütlemisavalduse vorminõuetele vastavuse kontrollimisest. Nõuded üürilepingu ülesütlemise avaldusele on VÕS §-s 325 sätestatud ühtsena nii korralise kui erakorralise ülesütlemise puhuks. Kui ülesütlemiseks esineb mõjuv põhjus (erakorralise ülesütlemise puhul) ja ülesütlemisavaldus vastab ka seaduses sätestatud vorminõuetele, on üürnikul mõlemal juhul võimalik ülesütlemine vaidlustada tuginedes asjaolule, et ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1, TsÜS § 138). Seetõttu peabki ülesütlemisavaldus nii erakorralise kui korralise ülesütlemise puhul sisaldama selgitust ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta.
13.Asjaolu, et kostja teates lepingu ülesütlemise vaidlustamise korda korrektselt ei märkinud, on piisav, et lugeda üürilepingu erakorraline ülesütlemine üürileandja (kostja) 4. juuni 2012.a avaldusega VÕS § 325 lg 5 järgi tühiseks. VÕS §-s 325 sätestatu näol on tegemist imperatiivsete
sätetega, mis on kehtestatud üürniku kui üürisuhtes nõrgema poole kaitseks ning nendest kõrvalekaldumine ei ole seaduse kohaselt lubatud. Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine, mis ei vasta VÕS § 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele, ei muutu kehtivaks ainuüksi tänu sellele, et üürnik suutis oma õiguste kaitseks õigeaegselt kohtu poole pöörduda ka ilma, et ülesütlemisavaldus oleks sisaldanud kõiki nõutavaid andmeid. Samal põhjusel (s.o ülesütlemise vaidlustamise korra korrektselt märkimata jätmine) oleks tühine ka üürilepingu korraline ülesütlemine, mis ei eelda mõjuva põhjuse olemasolu. VÕS § 325 lg 5 mõtte kohaselt lasub riisiko, et ülesütlemisavaldus on vormistatud korrektselt, üürileandjal. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et üürileandja poolt 04. juuni 2012.a e-kirjaga üürnikule edastatud ülesütlemisavaldus oli VÕS § 325 lg 5 alusel tühine ning see ei toonud kaasa üürilepingu lõppemist.
14.Kuna üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine vorminõuete rikkumise tõttu, puudub vajadus anda käesolevas asjas hinnangut sellele, kas esinesid üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused vastavalt VÕS §-le 316. Samuti ei ole käesolevas asjas esitatud rahalisi nõudeid, mis tingiksid üürnikul üürileandja ees tekkinud võimaliku võlgnevuse suuruse kindlakstegemise. Samuti puudub kolleegiumi arvates käesolevas asja vajadus hinnata, kas üürnikul (hagejal) oli õigus üüri alandada, kuna ka selle asjaoluga seonduvaid nõudeid ei ole käesolevas menetluses esitatud. VÕS § 302 lg 3 kohaselt tuleb üürnikul juhul, kui üürileandja on üüri alandamisele vastu vaielnud, pöörduda 30 päeva jooksul üüri alandamise nõudega üürikomisjoni või kohtusse. Käesolevas asjas on üürnik pöördunud küll kohtusse, kuid seda üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise nõudega. Üüri alandamisega ja üürivõlgnevuse sissenõudmisega seonduvalt on poolte vahel maakohtu menetluses tsiviilasi nr 2-13-39587 (Comex Invest OÜ hagi Ülle Rammuli vastu 1945,77 euro nõudes). Seega tuleb kohtul võlgnetava üüri ja üürniku võlgnevuse suurusega seotud küsimustele anda hinnang nimetatud tsiviilasja lahendamisel.
15.Ringkonnakohus peab asjakohaseks viidata VÕS § 329 lõikele 4, mille kohaselt kehtib kohtumenetluse ajal üürileping edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti. Sellest tuleneb, et kui üürilepingu ülesütlemine vaidlustatakse, siis sõltumata asjas tehtavast kohtulahendist (s.o kas kohus loeb ülesütlemise kehtivaks või mitte) loetakse üürileping ise kehtivaks vähemalt asjaomase kohtulahendi jõustumiseni. Sisuliselt puudub üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korral võimalus teha kindlaks, et üürileping on lõppenud tagasiulatuvalt alates ülesütlemisavalduse tegemisest. Sellega on seadusandja soovinud vältida vajadust asuda üürisuhte poolte vahelisi suhteid lahendama alusetu rikastumise sätete alusel ka juhul, kui üürileping tuleks lugeda tagasiulatuvalt lõppenuks ja eluruumi kasutamise õiguslik alus nagu ka üüri maksmise jm üürniku kohustused sellega seoses ära langenuks.
16.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust ja rahuldab hagi, siis tuleb TsMS § 173 lg 3 ja § 162 lg 1 alusel jätta asjas kantud menetluskulud Comex Invest OÜ kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Alates 01.01.2015.a kehtiva menetlusõiguse seaduse kohaselt saab menetlusosaline taotleda menetluskulude summaarset kindlaksmääramist nende menetluskulude osas, mis tsiviilasja toimikust ei kajastu (näiteks lepingulise esindaja tasu), üksnes siis, kui menetlusosaline on esitanud igas kohtuastmes, kohtu poolt määratud tähtaja jooksul kohase menetluskulude nimekirja. Kuna käesolevas tsiviilasjas tegi maakohus lõpplahendi enne 01.01.2015, ta menetlusosalistelt menetlus-kulude nimekirja ei küsinud ning märkis otsuses, et menetlusosalistel on õigus esitada kulude summaarse kindlaksmääramise taotlus asjas lõpplahendi teinud maakohtule seaduses sätestatud tähtaja jooksul (TsMS § 174 lg 1). Kuigi praeguseks ei kehti enam säte, mis lubas esitada menetluskulude nimekirja pärast lõpplahendi jõustumist, tuleb siiski
kohaldada varasemat seadust nende lõpplahendite suhtes, mis tehti enne 01.01.2015, ning lubada kulude kindlaksmääramise taotlust esitada kehtinud seaduses ettenähtud korras. Seejuures on oluline ka tagada, et ühe ja sama tsiviilasja puhul toimuks erinevate kohtuastmete menetluskulude kindlaksmääramine samade põhimõtete järgi, seda sõltumata lahendi tegemise ajast. Eeltoodust tulenevalt ei määra ringkonnakohus menetlusosalistele apellatsioonimenetluse kulude nimekirja esitamiseks tähtpäeva, vaid määrab kindlaks üksnes menetluskulude jaotuse. Kohus selgitab, et menetluskulude summaarse kindlaksmääramise korra osas tuleb menetlusosalistel juhinduda tsiviilkohtumenetluse seadustiku kuni 31.12.2014 kehtinud redaktsioonist. Kuni 31.12.2014 kehtinud TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
17.Ü. Rammulile anti maakohtu 26. jaanuari 2012 määrusega riigi õigusabi kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud 50 % ulatuses 2 aasta jooksul kohtulahendi jõustumisest, millega on kindlaks määratud õigusabi tasu suurus ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus. Maakohus, jättes hagi rahuldamata, vabastas Ü. Rammuli TsMS § 190 lg 7 alusel riigi õigusabi tasu ja riigilõivu riigituludesse tasumise kohustusest. Kuna ringkonnakohtu otsusega hagi rahuldatakse ja menetluskulud jäävad kostja kanda, vabaneb Ü. Rammul riigi õigusabi tasu ja riigilõivu riigituludesse tasumise kohustusest täies ulatuses. TsMS § 190 lg 3 ja RÕS § 27 lg 1 p 1 kohaselt kuuluvad riigi õigusabi tasu ja kulud kostjalt väljamõistmisele.
Üllar Roostoja /allkirjastatud digitaalselt/
Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.