Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
05.04.2016, Tallinn
Kohtuasja number
2-15-6197
Kohtuasi
Tallinn RE OÜ hagi LM vastu võla nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.07.2015 otsus
Kaebuse esitajad ja kaebuse liik
Tallinn RE OÜ ja LM apellatsioonkaebused
Apellatsioonkaebuse hind
Tallinn RE OÜ apellatsioonkaebuse hind 2583,26 LM apellatsioonkaebuse hind 5021,42 eurot
Menetlusosalised, nende esindajad
Hageja Tallinn RE OÜ (registrikood 11709078, asukoht Välja 20, 10616 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Robert Sarv Kostja LM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Hannes Toodu
Istungi toimumise aeg
15.03.2016
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 03.07.2015 otsus kommunaalteenuste tasu nõude rahuldama jätmise ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramisemise osas ning teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi põhivõla ja viivise väljamõistmiseks täielikult ning jätta hagi edasiulatuva viivise väljamõistmiseks rahuldamata.
2.Sõnastada maakohtu otsuse kehtiv resolutsioon järgmiselt: 2.1 Mõista LM-lt Tallinn RE OÜ kasuks välja 4507,54 (neli tuhat viissada seitse) eurot ja 54 senti, sh põhivõlgnevus 2253,77 eurot ja viivis 2253,77 eurot. 2.2 Mõista LM-lt välja Tallinn RE OÜ kasuks 475 (nelisada seitsekümmend viis) eurot hageja tasutud riigilõivu katteks. 2.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab kostja tasuma hagejale alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
3.Tallinn RE OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.LM apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud
1.Tallinn RE OÜ (hageja) esitas 23.04.2015 Harju Maakohtule hagiavalduse LM (kostja) vastu üürilepingust tuleneva võla saamiseks. Hageja palus hagiavalduse ja selle 29.04.2015 täpsustuse kohaselt kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 2253,77 eurot, viivise 1653,73 eurot ja TsMS § 367 alusel viivise põhinõudelt (2240 eurot) määras 0,5% päevas. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 23.04.2014 eluruumi (Salme 40 – 7, Tallinn) üürilepingu tähtajaga 31.08.2014. Lepingu lõppemise päeval kostja eluruumi valdust hagejale üle ei andnud ning jätkas eluruumi kasutamist. Seega muutus üürileping tähtajatuks ning kostja kohustus tasuma hagejale makseid üürilepingus kokkulepitud tingimustel ja ulatuses. Kostja andis eluruumi ning sisustuse valduse hagejale üle 23.02.2015 üleandmisaktiga.
3.Kostja ei ole hagejale tasunud tähtaegselt üüri summas 1422,32 eurot, tarbitud kommunaalteenuste eest kokku summas 831,45 eurot ning viivist. Kuna kostja kohustus eluruumi valduse hagejale tagastama 31.08.2014, kuid jätkas eluruumi kasutamist ning andis eluruumi valduse hagejale üle 23.02.2015, kohustub kostja seega tasuma üüri ja kõrvalkulude ning kommunaalkulude eest kuni 23.02.2015 (võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 1, § 271, § 292 lg 1). Kuna kostja tasus lepingu sõlmimise päeval hagejale tagatisrahaks 295 eurot, siis tasaarvestas hageja enda nõude kostja suhtes 295 euro ulatuses.
4.Kostja on hagejale võlgu üürimaksed alates 2014. aasta septembrikuust kuni 23.02.2015 summas 1717,32 eurot: september 2014 –295 eurot, tähtaeg 05.09.2014; oktoober 2014 –295 eurot, tähtaeg 06.10.2014; november 2014 –295 eurot, tähtaeg 05.11.2014; detsember 2014 –295 eurot, tähtaeg 05.12.2014; jaanuar 2015 –295 eurot, tähtaeg 05.01.2015; 01.02 – 23.02.2015 –242,32 eurot, tähtaeg 05.03.2015.
5.Vastavalt üürilepingu p-dele 2.2, 2.3 ja 2.5 on kostja kohustatud tasuma kõrvalkulude ja kommunaalteenuste eest vastavalt teenusepakkujate hinnakirjale ja esitatud arvetele. Kostja korterisse kolimise hetkel oli korteri omaniku võlgnevus haldusfirma Olemar OÜ ees 2014. aasta maikuus väljastatud arve järgi 286,74 eurot. Kostja on hagejale võlgu tarbitud Olemar OÜ kommunaalteenuste eest perioodil 23.04.2014 - 23.02.2015 kokku 617,19 eurot. Kuna AS Eesti Energia ähvardas võlgnevuse tõttu
elektrienergiaga varustamise katkestada ning taaspingestamine on tasuline teenus, siis otsustas hageja tasuda kostja eest AS Eesti Energia poolt esitatud arved. Hageja tasus kostja eest arved kokku summas 58,02 eurot (tarbimine 17780 – 18835). Lähtuvalt eeltoodust palub hageja kostjalt välja mõista AS Eesti Energia tasutud arvete eest 126,86 eurot. Gaasi tarbimise eest ei ole kostja samuti kordagi tasunud. Vastavalt AS Eesti Gaas arvetele võlgneb kostja hagejale 87,4 eurot.
6.Vastavalt üürilepingu p-le 2.7. on hagejal õigus nõuda kostjalt viivise tasumist arvestusega 0,5% tasumata summalt päevas. Kuna hageja on pidanud kõik kommunaalteenuste võlad ise tasuma ning kandma teenusepakkujate ees viivise tasumise kohustust, on hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingu p-s 2.7 sätestatud viivise tasumist. Viivise arvestamise alguspäevaks tuleb pidada iga vastava arve tasumise tähtaega. Eeltoodust tulenevalt on kostja kohustatud tasuma hagejale viivist hagiavalduse esitamise seisuga (23.04.2015) 1656,73 eurot. Hageja nõuab kostjalt ka viivist TsMS § 367 alusel 0,5% päevas põhinõudelt (2240 eurot) alates kohtuotsuse tegemisest kuni nõude täitmiseni.
7.26.06.2015 esitas hageja avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks ja menetluskulude nimekirja. Hageja menetluskulud on kokku 1583,80 eurot, sh riigilõiv 475 eurot ja õigusabikulu 1108,80 eurot (924 eurot + käibemaks 184,80 eurot). Õigusabikulud koosnevad: 13.04.2015 kliendi nõustamine 30min; 20.04.2015 hagiavalduse koostamine 1h; 03.06.2015 tutvumine kostja 02.06.2015 taotlusega, vastuse koostamine, taotlus hagi rahuldamiseks tagaseljaotsusega 2h 15min; 08.06.2015 hageja seisukoha koostamine kostja vastusele 1h; 10.06.2015 kirjaliku seisukoha ja tõendite taotluse koostamine, suhtlemine kliendiga tõendite saamiseks, õiguslik analüüs 1h 50min; 26.06.2015 menetluskulude väljamõistmise taotluse koostamine. Hageja palus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis märkida kostja kohustus tasuda kohtu poolt kindlaksmääratud menetluskuludelt viivist seadusjärgses määras kuni täitmiseni. Hageja kinnitas, et ta ei ole käibemaksukohuslane ning et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. Kostja vastuväited
8.Kostja hagi ei tunnistanud, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
9.Kostja leidis, et leping lõppes kokkulepitud tähtajal 31.08.2014 ega muutunud tähtajatuks. Kostja pöördus korduvalt hageja poole, kuid hageja pöördumistele ei reageerinud. Kommunaalteenuste osas ei ole nõude asjaolud selged nii arvestuse osas, kui ka seetõttu, et arved on esitatud mitte hagejale, vaid kolmandatele isikutele. Viivisekokkulepe (määras 0,5% tasumata summalt päevas) on tühine lepingutingimus. Hageja on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik ja kostja on tarbija. Üürilepingu puhul on tegemist tüüptingimustega lepinguga ning ilmselgelt puudus kostjal reaalne võimalus läbi rääkida kohustuse rikkumise puhul kohaldatavast viivitusintressist. Kui kohus leiab, et viivisekokkulepe ei ole tühine, palub kostja vähendada viivist VÕS § 113 lg 8 ja § 162 alusel. Ühe aasta jooksul ületab viivis põhinõude 1,5 kordselt. Kostjale ei kuulu registritesse kantavat vara ning tema ülalpidamisel on 2 alaealist last. Seega esineb lisaks viivise ebamõistlikule suurusele viivise vähendamiseks alus ka poolte majanduslikku olukorda võrreldes. Hageja vastus kostja vastuväidetele
10.Vastuses kostja vastuväitele märkis hageja, et Eesti Investorite Grupp OÜ, kellele on kommunaalteenuste osutajad arved esitanud, on eluruumi omanik ning eluruum on antud hageja kasutusse. Kõigil kommunaalarvetel on objektiks märgitud üürilepingu
ese, s.o Salme 40-7 korter. Pooltevahelisest e-kirjavahetusest nähtub, et juba 05.11.2014 pöördus hageja kostja poole korteri üleandmise küsimuses ning kostja pidas aktiivselt hagejaga mitme kuu vältel e-kirjavahetust korteri üleandmise ja võlgnevuse tasumise kohta. Ühestki e-kirjast ei ilmne, et kostja oleks ilmutanud tegelikku tahet korteriomandi üleandmiseks. Tõendamata on kostja väide, et hageja on üüritud eseme tagastamisel olnud vastuvõtuviivituses (asjaõigusseaduse (AÕS) § 36 lg 1 ja VÕS § 334 lg 1 esimene lause ning üürilepingu p 5).
11.Vastuseks kostja küsimusele, miks on hageja nõue Eesti Energia AS poolt esitatud arvete eest suuruses 126,86 eurot, kuigi hagiavalduse lisast nähtuvalt on AS Energia sellekohased arved esitatud suuruses 58,02 eurot, selgitab hageja, et ta on eelnevalt tasunud Eesti Energia AS-ile ettemaksu summas 68,84 eurot, mille ulatuses Eesti Energia AS tasaarveldas tekkinud nõude. Seetõttu on kostja poolt tarbitud energia eest võlgnevus vastavalt Eesti Energia AS arvetele suuruses 126,86 eurot.
12.Kostja ei ole põhjendanud, miks on tema hinnangul viivisekokkuleppe näol tegemist tüüptingimustega ja mis alusel kostja väidab, et tal puudus reaalne võimalus lepingutingimuste osas läbirääkimisteks. Kostja viivise vähendamise taotlus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Kuna kostja sai kõiki lepingutingimusi vabalt läbi rääkida ning nende mittesobivuse korral lepingu sõlmimata jätta, ei esine ühtegi mõistlikku põhjendust, miks üürilepingujärgne viivisemäär oleks ebamõistlik. Samuti ei ole kostja tõendanud asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et viivisemäär oleks kõiki asjaolusid arvestades ebamõistlik. Hageja ei nõua kostjalt põhivõlgnevust ületavat viivist ning kostjal on alati võimalik välistada viivise maksmise kohustus läbi põhivõlgnevuse tähtaegse tasumise. Ainuüksi väide, et viivisemäär on „liiga suur“, ei ole aluseks viivise vähendamisele. Esimese astme kohtu otsus
13.Harju Maakohtu 03.07.2015 otsusega rahuldati hagi osaliselt ning mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 2844,64 eurot, sh põhivõlgnevus 1422,32 eurot ja viivis 1422,32 eurot. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kommunaalteenuste võlgnevuse 831,45 euro ja sellelt arvestatud viivise saamiseks. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise 0,5 % põhinõudelt (1422,32 eurot) päevas alates 04.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda, v.a hageja tasutud riigilõivu osas ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 237,50 eurot tasutud riigilõivu katteks. Maakohus määras, et kostja poolt hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
14.Poolte vahel on vaidlus selles, kas üürileping lõppes 31.08.2014 või muutus pärast seda tähtajatuks ning kas viivisekokkuleppe näol on tegemist tüüptingimusega ja kas selline tüüptingimus võiks olla tulenevalt kõrgest viivise määrast tühine.
15.Kohtu hinnangul on kostja väide eluruumi mittekasutamise kohta pärast 31.08.2014 tõendamata. Kohtu hinnangul viitab kostja 24.11.2014 e-kirjas avalduv soov üürileping lõpetada asjaolule, et kostja on jätkanud üüritud asja kasutamist pärast 31.08.2014. Samuti nähtub Eesti Energia AS 30.09.2014 ja 31.10.2014 arvetest (tl 2829, 34-35), et ajavahemikul 01.10.2014 – 31.10.2014 on toimunud Salme 40-7, Tallinn elektri tarbimine ja seda koguses, mis ületab näiteks mais ja juunis 2014 (tl 3639) ühe kuu tarbimise mahtu. Kuivõrd AS Eesti Gaas arve nr 14128902 (tl 41) on esitatud perioodi 01.07.2014 – 30.09.2014 kohta, ei nähtu sellest täpselt, kas gaasi tarbimine on jätkunud ka pärast 31.08.2014. Kuna arvel märgitud lõppnäit on 23442 ja 23.02.2015 üleandmise-vastuvõtu aktis märgitud lõppnäit on 23453, on arvest ja aktist nähtuvalt siiski toimunud Salme 40-7 korteris ka pärast 30.09.2014 gaasi tarbimine.
Seega on asjakohatu kostja väide, mille kohaselt tõendavad kommunaalteenuste arved pärast 31.08.2014 tarbimise puudumist. 23.02.2015 üleandmisaktil kostja poolt märgitu ei tõenda üürilepingu lõpetamise tahte olemasolu ega selle avaldamist hagejale üürilepingu tähtaja saabumisel.
16.Seega on tõendatud üürilepingu tähtaja lõppemisel eluruumi kasutamise jätkamine kostja poolt. Kui kumbki pool ei avalda teisele poolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet, loetakse vastavalt VÕS § 310 lg-le 1, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Kostja ei ole tõendanud, et püüdis hagejaga lepingu lõppemisel (ning selle järgselt) kontakteeruda. Kostja on küll pooltevahelises e-kirjavahetuses (tl 106-108) viidanud e-kirja saatmisele eluruumi vabastamise kohta septembris, kuid kohtule vastava e-kirja saatmist tõendatud ei ole. Hageja esitatud e-kirjavahetusest nähtuvalt pöördus kostja hageja poole lepingu lõpetamise sooviga esmakordselt alles 24.11.2014 (tl 107). Ka 24.11.2014 pöördumine ei olnud e-kirjavahetusest nähtuvalt kostja initsiatiiv, vaid vastus hageja päringule võlgnevuse tasumise kohta. Seega luges maakohus tõendatuks asjaolu, et leping muutus pärast üürilepingu tähtaja möödumist tähtajatuks. Lepingu tähtajatuks muutumisest tulenevalt oli kostja kohustatud tasuma üüri ja kõrvalteenuste eest ka 31.08.2014 kuni 23.02.2015, mil üüriobjekti valdus hagejale üle anti.
17.Kohus märkis, et hageja kinnitusel ei ole kostja tasunud üüri perioodi 01.09.2014 23.02.2014 eest 1717,32 eurot. Kostja ei ole vaielnud vastu nimetatud ajavahemiku üüriarvestusele ega väitnud, et on nimetatud summa tasunud. Kohus märkis, et kuna üürilepingu kohaselt kuulus igakuiselt tasumisele üür 295 eurot, siis tuleb võlgnevuse suuruse osas vastuväidete puudumisel lugeda tõendatuks, et perioodi 01.09.2014 23.02.2015 eest on kostjal hageja ees üürivõlgnevus kokku 1717,32 eurot. Hageja on tasaarvestanud üürivõlgnevuse nõude kostja vastu tagatisrahaga 295 eurot. Seega on kostja üürilepingust tulenev võlgnevus hageja ees 1422,32 eurot. Hageja üürinõude rahuldamise õiguslikuks aluseks on ka üürilepingu p 5.2, milles on kokku lepitud, et kui üürnik viivitab eluruumi üleandmisega üürileandjale üle ettenähtud tähtaja, kohustub ta tasuma üüri ja kõrvalkulude aja eest, mil eluruum oli tema valduses, samuti hüvitama üürileandjale viivitusega tekitatud kahju.
18.Maakohus leidis, et hageja kommunaalkulude nõue (Olemar OÜ 617,19 eurot; Eesti Energia AS 126,86 eurot ja AS Eesti Gaas 87,40 eurot) kostja vastu ei ole tõendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Maakohus märkis, et hageja on viidanud kõrvalkulude nõude alusena VÕS § 292 lg-le 1. Maakohus selgitas, et VÕS § 292 lg-st 1 ei tulene mitte kostja kohustus tasuda hagejale kõrvalkulusid vaid see, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Praegusel juhul oli üürnikul kõrvalkulude tasumise kohustus (üürilepingu p-d 2.2 ja 2.5). Kuigi hageja kinnitusel on esitatud kõik arved eluruumi omanikule (Eesti Investorite Grupp OÜ), on Eesti Energia AS arvetele märgitud kohustatud isikuks hoopis Futurum Investment OÜ (t lk 28-39). AS Eesti Gaas ja Olemar OÜ arved on esitatud Eesti Investorite Grupp OÜ-le, mitte hagejale. Hageja väitel on kostja eest kõrvalkulud kantud, mida hageja on soovinud tõendada pangaväljavõtetega (tl 119-120). Kohtu hinnangul ei tulene esitatud väljavõtetest hageja poolt kostja kommunaalkulude kandmine, kuivõrd väljavõtete kohaselt on Eesti Gaas AS-le ja Eesti Energia AS-le tasunud arved hoopis Futurum Investment OÜ ja Eesti Investorite Grupp OÜ, seega kolmandad isikud. Kohus märkis täiendavalt, et Eesti Gaasi AS esitatud 07.12.2014 arvel (tl 42) on märgitud algnäiduks 23492, kuid 23.02.2015 üleandmisakti kohaselt oli kostja gaasi näit üleandmise hetkel 23453 (tl 12). Seega on esitatud gaasiarved vastuolus ka reaalse tarbimisega, s.o arveid on esitatud suuremas ulatuses, kui kostja tarbinud saab olla. Hageja ei saa enda nimel nõuda kostjalt välja kolmandate isikute kantud kulutusi seoses üüriobjektiga. Hageja
nõue kommunaalkulude väljamõistmiseks võiks olla põhjendatud juhul, kui esitatud tõenditest nähtuks hageja kohustus tasuda üüriobjekti kõrvalkulud kolmandatele isikutele ja hageja oleks sellele tuginenud. Hagimaterjalidest ja hageja lisatud Eesti Investorite Grupp OÜ tõendist (tl 104) ei nähtu aga hagejal sellise kohustuse olemasolu ja „allkasutuse“ sisu. Maakohus märkis, et kui tegemist oleks üüriobjekti omaniku ja hageja vahelise üürilepinguga, oleks hagejal kui üürnikul tulenevalt VÕS § 292 lg-st 1 kõrvalkulude tasumise kohustus üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud.
19.Maakohus leidis, et poolte vahel sõlmitud üürileping ei sisalda tüüptingimusi VÕS § 35 lg 1 mõttes, olenemata sellest, et enamus tingimusi, sh viivisemäär, võisid olla ette valmistatud hageja poolt korduvaks kasutamiseks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1150-06 (p 17) leidnud, et tüüptingimus ei pea olema välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes. Tüüptingimuseks loetakse ka muu ilma läbirääkimisteta eelnevalt välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle suhtes seda kasutatakse, võimeline mõjutama. Samas lahendis leidis Riigikohus VÕS § 35 lg-d 1 ja 2 koostoimes tõlgendades, et pool, kes soovib, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes VÕS tüüptingimuste regulatsiooni, peab esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks, s.t lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes tulevikus sõlmitavas lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik).
20.Kostja ei ole tõendanud, et tema suhtes kasutatud lepingutingimus viivisekokkuleppe osas oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks ja et kostja ei oleks olnud võimeline mõjutama lepingutingimuse sisu. Pooltevaheline üürileping on tõenäoliselt küll vormistatud varasemalt valmis trükitud blanketile, samas aga ei tulene sellest asjaolust, et poolte vahel ei olnud võimalik sõlmida üürilepingut teistsuguste tingimustega või üldse kokkulepet mitte sõlmida. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, nagu oleks hageja kasutanud tüüptingimusi kostja suhtes, kes ei olnud seepärast võimeline mõjutama üürilepingu tingimuste sisu. Kuivõrd tüüptingimuse mõistest tulenevalt on tüüptingimuse üheks eelduseks teise poole võimatus seda tingimust mõjutada ning kostja ei ole vastavat asjaolu tõendanud, ei ole käesoleval juhul viivisekokkuleppe puhul tegemist hageja poolt kasutatava tüüptingimusega. Isegi kui lugeda viivisekokkulepet tüüptingimuseks, ei oleks see VÕS § 42 lg 1 alusel tühine. Kuigi kokkulepitud viivisemäär on üsna kõrge, ei ole see kokkulepe siiski üürilepingus tavapäratu ega kahjusta lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kostjat ebamõistlikult. Viivise suurust on kostjal võimalik ise mõjutada oma kohustusi õigeaegselt täites.
21.Maakohus märkis, et viivise vähendamine VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel on kohtu diskretsiooniotsus, mis tehakse võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Viivisenõude suurust tuleb võrrelda esmajoones kohustuse rikkumisest võlausaldajale tekkinud kahjunõude suurusega ja hinnata selle proportsionaalsust. Nõudes viivise vähendamist, peab võlgnik tooma esile asjaolud, mis annaksid alust VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel viivist vähendada. Lisaks tuleb kostjal TsMS § 230 lg-st 1 lähtuvalt ka tõendada, et viivise suurus on ebaproportsionaalne, mh et hageja ei ole raha maksmise kohustuse täitmisega viivitamisest kahju saanud või on kahju nõutavast viivisest väiksem. Kohus märkis, et kuigi kostja esindaja on viidanud vajadusele võrrelda poolte majanduslikku olukorda, ei ole ta teinud põhimõtteliselt midagi poolte majandusliku olukorra erisuse väljatoomiseks. Kostja ei ole märkinud, milline on hageja ja kostja majanduslik olukord. Hageja majanduslik seis ei ole kohtule ka
üldteada asjaolu. Ainuüksi asjaolu, et kostjal puudub registritesse kantav vara ning tema ülalpidamisel on 2 alaealist last, ei ütle midagi kostja tegeliku rahalise olukorra, s.o sissetuleku, säästude ja laste ülalpidamiskulude kohta. Samuti selle kohta, kas kostja peab lapsi ülal üksi või osaleb rahaliselt laste ülalpidamises ka nende teine vanem. Kostja ei ole põhjendanud ka nõude aluseks oleva võlgnevuse tekkimist kostja halva majandusliku olukorraga. Eelnevast tulenevalt ei ole kohtu hinnangul alust viivise vähendamiseks poolte majanduslikust olukorrast tulenevalt.
22.Maakohus leidis, et siiski on võimalik kohtuotsuse seisuga sissenõutavaks muutunud viivise nõuet vähendada, arvestades kohustuse rikkumisest võlausaldajale tekkinud kahjunõude suurust ja hinnates viivise proportsionaalsust. Kuivõrd viivise eesmärgiks ei ole võlausaldaja rikastumine, vaid võlgniku suunamine rahalise kohustuse võimalikult kiirele täitmisele, on kohtu hinnangul põhjendatud kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmine mitte suuremas ulatuses kui põhinõue, s.o 1422,32 eurot. Kohus pidas võimalikuks rahuldada TsMS § 367 alusel edasiulatuva viivise nõude rahuldatud põhivõlgnevuselt 1422,32 eurot lepingujärgses määras. Kohtuotsuse tegemise järgselt lisanduva viivise suurus tuleneb eelkõige kostja enda tegevusest või tegevusetusest ja kostjal on võimalik vältida viivisenõuet temalt kohtuotsusega väljamõistetud summa tasumisega.
23.Maakohus leidis, et arvestades hagi osalist rahuldamist, tuleb käesolevas asjas jätta menetluskulud poolte endi kanda, välja arvatud hageja tasutud riigilõivu osas, mis tuleb jätta poolte kanda võrdsetes osades (TsMS § 163 lg 1). Seega tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks 50% hageja tasutud riigilõivust, s.t. 237,50 eurot. Vastavalt hageja taotlusele märgib kohus, et kostja poolt hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (237,50 eurot) tuleb tasuda viivist kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kuna menetluskulud jäävad muus osas poolte endi kanda, siis puudub alus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks ja hageja või kostja vastava taotluse läbivaatamiseks. Hageja apellatsioonkaebus
24.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis kostjalt hageja kasuks kommunaalteenuste võlgnevuse 831,45 eurot ja sellelt tasumisele kuuluva viivise välja mõistmata ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada kommunaalteenuste võlgnevuse ja sellelt tasumisele kuuluva viivise nõue. Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ka osas, milles maakohus jättis 50% riigilõivust (237,50 eurot) hageja kanda ja menetluskulud poolte endi kanda ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
25.Maakohtu käsitlus kommunaalkulude väljamõistmata jätmisel on ebaseaduslik ja vastuolus praktikaga. Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 292 lg-t 1 ja üürilepingu p 2.2 ja 2.5. Kommunaalkulude võla oleks saanud jätta välja mõistmata vaid siis, kui kostja oleks tõendanud, et ta tasus otse kommunaalteenuste osutajatele või teenuseid tarbisid kolmandad isikud. Eluruumi kasutamisel tarbib üürnik kommunaalteenuseid – antud asjaolule kostja vastu vaielnud ei ole. Maakohtu otsus oli hagejale üllatuslik, sest maakohus võttis otsuses õigusliku positsiooni, millele kumbki menetlusosalistest ei tuginenud ning mida kohus selgitamiskohustust rikkudes pooltega ei arutanud. Kostja ei esitanud kommunaalteenuste võlgnevusele vastuväidet, mille järgi ei olnud tal kohustust hagejale kommunaalteenuste eest tasuda. Järelikult ei olnud poolte vahel sisulist vaidlust selles, et kostjal oli kohustus kommunaalkulude eest tasuda. Hageja selgitas kommunaalvõlgnevuse kujunemise asjaolusid ning kostja ei vaidlustanud 26.06.2015 seisukohas hageja esitatud väiteid või selgitusi, samuti ei vaielnud kostja vastu hageja esitatud tõenditele. Arved kommunaalteenuste eest on esitatud perioodi
eest, mil korter oli kostja ainuvalduses ning kommunaalteenuseid on tarbitud kostja ainuvalduses olevate tarbimiskohtade kaudu. Üleandmise-vastuvõtmise aktidest nähtus, et kostja oli kommunaalteenuseid tarbinud. Kui kohtu arvates on kõrvalkulude nõude rahuldamise eeldusteks lisaks VÕS § 292 lg-s 1 nimetatud kokkuleppele ja tarbitud teenuste mahule midagi kolmandat, oleks kohus pidanud hagejale seda selgitama ning andma hagejale tähtaja vastavate eelduste tõendamiseks.
26.Maakohus jättis tähelepanuta, et Eesti Investorite Grupp OÜ on Salme tn 40 – 7 korteri omanik. Kommunaalteenuste arved väljastatakse omanikule ning üürnik hüvitab omanikule tarbitud kommunaalteenuste summa. Selleks, et kommunaalteenuste osutaja (v.a KÜ või maja haldaja) saaks esitada arved otse üürnikule, tuleb üürnikul sõlmida teenusepakkujaga leping. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks teenusepakkujatega lepinguid sõlminud. Kuna kostja ei vaidlustanud fakti, et ta tarbis korteri tarbimiskohtade kaudu kommunaalteenuseid ning need teenused sai üürisuhte olemusest kostjale kättesaadavaks teha vaid hageja, oli kostjal kohustus tasuda kommunaalteenuste eest hagejale (või otse teenusepakkujale). Seega on hageja tõendanud, et kostjal oli kohustus kommunaalteenuste eest tasumiseks (VÕS § 292 lg 1 ning üürilepingu p 2.2 ja 2.5) ning kostja poolt tarbitud teenuste mahus (kommunaalteenuste osutajate väljastatud arved).
27.Maakohus jättis ebõigesti kohaldamata KOS § 13 lg 1. Olemar OÜ ja Eesti Gaas AS arved on esitatud korteriomandi omanikule (Eesti Investorite Grupp OÜ-le) ning allüürisuhete tõttu saab Eesti Investorite Grupp OÜ nõuda sama summa tasumist hagejalt ning hageja kostjalt. Maakohus tõlgendas ebaõigesti VÕS § 292 lg-t 1 koostoimes üürilepingu p-dega 2.2 ja 2.5. Esiteks on Riigikohus sedastanud, et VÕS § 292 lg 1 alusel saab üürileandja kõrvalkulude tasumist nõuda, kui selles on kokku lepitud (vt lahendit nr 3-2-1-5-13, p 46). Teiseks on VÕS § 292 lg 1 eesmärk kehtestada eeldus, mille järgi peab üürnik vastupidise kokkuleppe puudumisel tasuma vaid üüri. Hageja tõendas üürilepingu p-dega 2.2 ja 2.5, et kostjal oli kohustus kanda kõrvalkulu. Kostja ei lükanud hageja väidet ümber.
28.Maakohtu järeldused on vastuolulised. Üheltpoolt leidis maakohus (vt otsuse p 10), et kommunaalteenuste arvetelt nähtuvad mahud kinnitavad muuhulgas seda, et kostja kasutas korterit edasi pärast üürilepingu tähtaja lõppemist ning üürilepingu tähtajatuks muutumist, teiselt poolt leidis maakohus, justkui kostjal tarbitud kommunaalteenustega seos puudub. Maakohtupoolse üürilepingu p-dele 2.2 ja 2.5 antud tõlgenduse järgi oleks kostja pidanud tasuma kommunaalteenuste eest otse teenusepakkujatele (ilma hageja n-ö vahenduseta). Maakohtu seisukoht on ebaõige – kui kostja ei ole kommunaalteenuse osutajale tasunud, on ju ilmne, et teenusepakkuja nõuab lõppastmes tasu hagejalt, mitte kostjalt. Maakohus ei ole vaidlustatud otsuse järeldusi kinnitavatele õigusnormidele viidanud. Järelikult põhineb maakohtu järeldus oletusel, mitte vastaval õigusnormil või praktikal.
29.Hageja pöördus korduvalt kostja poole nii korteri valduse üleandmise kui ka võlgnevuse tasumise nõudega ning andis seeläbi kostjale võimaluse menetluskulude tekkimist täies ulatuses vältida. Kostja jättis antud pretensioonidele sisuliselt ja tähtaegselt reageerimata. Kostja on käitunud hageja suhtes äärmiselt pahatahtlikult. Seega tuleb jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja apellatsioonkaebus
30.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldati ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt palus kostja maakohtu otsuse tühistada kostjalt viivise väljamõistmise osas ja teha uus otsus, millega vähendada kostjalt väljamõistetud viivist. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda.
31.Maakohus leidis ebaõigesti, et üürileping muutus tähtajatuks ning et seda näitab näiteks gaasi tarbimise näidu tõus. Väike ühikuline tõus võis olla automatiseeritud süsteemi enda tegevuses hoidmisest tingitud või millestki muust sarnasest, mida kostja mõjutada ei saa. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et veetarbimist ei toimunud alates lepingu lõppemisest ning see asjaolu näitab, et kostja eluruumi kasutamist ei jätkanud. Maakohus ei ole selgitanud, et nimetatud asjaolu vajaks täiendavat tõendamist. Maakohus ei ole selgitanud, milliseid asjaolusid peaks kostja täiendavalt tõendama ning seetõttu on tegemist üllatusliku otsusega.
32.Üürilepingu p 2.7 näol on tegemist tühise tüüptingimusega. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et tegemist ei ole tüüptingimusega. Kostja sai alles otsusest teada, et ta oleks pidanud tõendama asjaolu, et p 2.7 näol on tegemist tüüptingimusega. Üürilepingu tingimused viitavad selgelt asjaolule, et tegemist on hageja poolt eelnevalt välja töötatud lepinguga.
33.Kostjale ei kuulu registrisse kantavat vara ja tema ülalpidamisel on 2 alaealist last. Viivise vähendamiseks esineb alus ka poolte majanduslikku olukorda võrreldes. Maakohus leidis, et see asjaolu on tõendamata, ka selles osas on otsus üllatuslik. Vastustajate seisukohad
34.Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
35.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi tuleb rahuldada täielikult põhivõla ja osaliselt viivise väljamõistmise osas ning jätta rahuldamata edasiulatuva viivise väljamõistmise osas.
36.Maakohus leidis õigesti, et üürileping muutus tähtajatuks. Kui kumbki pool ei avalda teisele poolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet, loetakse vastavalt VÕS § 310 lgle 1, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Kostja ei ole tõendanud, et ta kahe nädala jooksul üürilepingu tähtaja möödumisest oleks avaldanud üürileandjale tahet leping lõpetada. Kostja ei ole välja toonud, millal, kellele ja mil viisil ta vastavat tahet avaldas ega viidanud ka ühelegi tõendile.
37.Kostja tugineb asjaolule, et ta ei ole peale üürilepingu tähtaja möödumist üüripinnal faktiliselt elanud. Ringkonnakohtu arvates ei oma see asjaolu käesolevas vaidluses tähtsust. Üürnik on kohustatud üürilepingust tulenevaid kohustusi täitma ka siis, kui ta üüritud pinnal ei ela.
38.Vaidlust ei ole selles, et üürnik andis eluruumi üürileandjale üle 23.02.2015. Kostja ei ole tõendanud, et ta andis või pakkus korteriomandi üleandmist hagejale enne seda kuupäeva. Pooltevahelise üürilepingu p 5.2 sätestab, et kui üürnik viivitab eluruumi üleandmisega üürileandjale üle ettenähtud tähtaja, kohustub ta tasuma üüri ja kõrvalkulud aja eest, mil eluruum on tema valduses, samuti hüvitama üürileandjale viivitusega tekitatud kahju. Seega teadis kostja juba üürilepingu sõlmimisel, et ta on kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulude eest kuni üüripinna üleandmiseni.
39.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu otsusega kõrvalkulude väljamõistmata jätmise osas. Maakohus viitas VÕS § 292 lg-le 1 ja leidis, et sellest tuleneb, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Maakohus tuvastas õigesti, et praegusel
juhul oli üürnikul kõrvalkulude tasumise kohustus (üürilepingu p-d 2.2 ja 2.5), kuid sellele vaatamata jättis hagi rahuldamata. Asjaolu, et kommunaalteenuste osutajad on esitatud arved eluruumi omanikule ja arved on tasutud kolmandate isikute poolt, ei välista hageja üürilepingust tulenevat nõuet kostja vastu. Kostja ei vaidlustanud üürilepingust tulenevat kohustust tasuda kommunaalteenuste eest ega ka kommunaalteenuste eest esitatud arveid. Arved kommunaalteenuste eest on esitatud perioodi eest, mil korter oli kostja ainuvalduses ning kommunaalteenuseid on tarbitud kostja ainuvalduses olevate tarbimiskohtade kaudu. Seega on kostja lisaks üürile kohustatud tasuma üürileandjale ka osutatud kommunaalteenuste eest ja hagi tuleb kommunaalteenuste võlgnevuse 831,45 euro väljamõistmiseks rahuldada.
40.Ringkonnakohus nõustub lõppkokkuvõttes maakohtu järeldusega viivisekokkuleppe kehtivuse osas, kuid ei nõustu sellega, et üürilepingut ei saa käesoleval juhul pidada tüüptingimustel sõlmitud lepinguks. VÕS § 35 lg 1 sätestab tüüptingimuse mõiste, mille kohaselt tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Kostja tõi välja, et eluruumide üürimine on hageja majandustegevus ja üürileping on hageja poolt varem ette valmistatud tüüptingimustel korduvaks kasutamiseks. Hageja märgib, et ta ei ole võtnud omaks asjaolu, et ta tegeleb majandus-ja kutsetegevusena eluruumide üürile andmisega, kuid hageja ei ole seda kostja väidet ka ümber lükanud. Hageja äriregistri kaardilt, mis on avalik teave, nähtub, et hageja on majandusaasta aruandes näidanud oma põhitegevusalana enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja seaduslik esindaja, et nende majandustegevus on äripindade ostmine ja edasimüük ning neil on kuni kümme korterit, mida nad üürile annavad. Selliste andmete alusel saab asuda seisukohale, et hageja poolt ette valmistatud ja kostja suhtes kasutatud üürileping on ette nähtud korduvaks kasutamiseks ja tegemist on tüüptingimustel lepinguga.
41.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega selle kohta, et kui ka tegemist on tüüptingimusega, ei saa viivisekokkulepet pidada VÕS § 42 lg 1 alusel tühiseks. Kuigi kokkulepitud viivisemäär on üsna kõrge, ei ole see kokkulepe siiski üürilepingus tavapäratu ega kahjusta lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kostjat ebamõistlikult. Viivise suurust on kostjal võimalik ise mõjutada oma kohustusi õigeaegselt täites.
42.Kostja esitas viivise vähendamise taotluse VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel. Maakohus leidis põhjendatult, et puudub alust viivise vähendamiseks poolte majanduslikust olukorrast tulenevalt, kuna kostja ei ole selliseid asjaolusid esile toonud. Maakohus leidis, et siiski on võimalik kohtuotsuse seisuga sissenõutavaks muutunud viivise nõuet vähendada, arvestades kohustuse rikkumisest võlausaldajale tekkinud kahjunõude suurust ja hinnates viivise proportsionaalsust. Maakohus leidis, et põhjendatud on kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmine mitte suuremas ulatuses kui põhinõue. Ringkonnakohus jagab seda maakohtu seisukohta, kuid ei nõustu sellega, et maakohus pidas võimalikuks rahuldada TsMS § 367 alusel edasiulatuva viivise nõude lepingujärgses määras. Kohtuotsuse tegemise järgselt lisanduva viivise suurus ületab ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga uuesti põhinõude suuruse, mille väljamõistmist ringkonnakohus ei pea põhjendatuks. Hageja ei ole esile toonud, et tema tegelik kahju on suurem ja seda ei korva põhinõude ulatuses väljamõistetud viivis. Ringkonnakohtu arvates peaks sellisel juhul viivise kogusumma piirduma põhinõude suurusega.
43.Kuna ringkonnakohus rahuldab hagi kommunaalteenuste tasu võlgnevuse väljamõistmiseks, tuleb rahuldada ka vastav viivisenõue. Hageja palub välja mõista ringkonnakohtu otsuse tegemise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivise põhinõude summas 831,45 eurot ning mõista välja ka viivis edasiulatuvalt kohtuotsuse tegemisest arvestusega 0,5 % päevas tähtaegselt tasumata põhinõudelt kuni selle täieliku rahuldamiseni.
44.Sarnaselt otsuse p-s 43 toodud põhjendustele vähendab ringkonnakohus kommunaalteenuste võlgnevuselt tasumisele kuuluvat viivist põhinõude suuruseni (831,45 eurot) ja jätab seega hageja nõude edasiulatuva viivise väljamõistmiseks rahuldamata.
45.Seega tuleb kokku hageja kasuks välja mõista põhivõlg 2253,77 eurot (1422,32+831,45) ja samas summas viivis. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
46.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. TMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust.
47.Maakohus jättis riigilõivu võrdsetes osades poolte kanda ja ülejäänud menetluskulud poolte endi kanda. Kuna ringkonnakohus rahuldab hagi põhinõude ja sissenõutavaks muutunud viivise osas täielikult, jätab ta hagiavalduselt tasutud riigilõivu täielikult kostja kanda. Kuna edasiulatuva viivise osas jääb hageja nõue rahuldamata, jätab ringkonnakohus poolte õigusabikulud maakohtus nende endi kanda. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista riigilõiv 475 eurot. Hageja taotles vastavalt TsMS § 177 lg 4, et kohus märgiks menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab kostja tasuma hagejale alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
48.Seoses nii apellatsioonkaebuse kui vastuapellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega jätab ringkonnakohus TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel apellatsiooniastme menetluskulud poolte endi kanda.
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Tiit Kollom /allkirjastatud digitaalselt/
Osaliselt tühistatud Riigikohtu 16.11.2016 otsusega
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 5. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-6197 osas, milles ringkonnakohus rahuldas Tallinn RE OÜ hagi LM vastu 1422 eurot 32 senti ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse ning kindlaksmääramise osas. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Ringkonnakohtu otsus on jõustunud osas, millega ringkonnakohus mõistis LM-lt Tallinn RE OÜ kasuks välja 1422 eurot 32 senti üüritasu võlgnevuse katteks.
3.Kostja kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt, hageja kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.