OÜ Vilde Maja hagi Osaühingu MELISSANTE ja L.D vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks Harju Maakohtu 25.06.2024 kohtuotsus
Vaidlustatud kohtulahend
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Vilde Maja 25.07.2024 apellatsioonkaebus ning Osaühingu MELISSANTE ja L.D 24.07.2024 apellatsioonkaebus OÜ Vilde Maja apellatsioonkaebusel 2829,43 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Osaühingu MELISSANTE ja L.D apellatsioonkaebusel 2820 eurot
Hageja OÜ Vilde Maja (registrikood 12145519), Menetlusosalised ja nende lepinguline esindaja Raivo Salumäe esindajad ringkonnakohtus Kostja I Osaühing MELISSANTE (registrikood 10113679) Kostja II L.D (isikukood XXX)
1(13)
Kostjate lepinguline esindaja Galina Danilišina Kirjalik menetlus Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 25.06.2024 otsus osas, millega maakohus jättis kostjalt I välja mõistmata 3393,32 eurot. Muuta seoses sellega maakohtu menetluskulude jaotust.
2.Teha uus otsus, millega mõista kostjalt I välja 3393,32 eurot.
Jätta maakohtu menetluskulud 40% ulatuses kostjate I ja II kanda solidaarselt ning 60% ulatuses hageja kanda. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud 20% ulatuses kostja I ja 80% ulatuses hageja kanda.
4.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
5.Rahuldada hageja apellatsioonkaebus osaliselt ja jätta kostjate apellatsioonkaebus rahuldamata. Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
1.Jätta läbi vaatamata OÜu Vilde Maja alternatiivne nõue.
2.Rahuldada hagi osaliselt.
3.Mõista OÜlt Melissante ja L.D-lt solidaarselt välja 2239 eurot OÜu Vilde Maja kasuks.
4.Mõista OÜlt Melissante välja 1154,32 eurot OÜu Vilde Maja kasuks.
5.Jätta maakohtu menetluskulud 40% ulatuses solidaarselt OÜu Melissante ja L.D kanda ning 60% ulatuses OÜu Vilde Maja kanda. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud 20% ulatuses OÜu Melissante ja 80% ulatuses OÜu Vilde Maja kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
2(13)
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Vilde Maja (hageja) esitas 21.04.2023 (viimati täpsustatud 27.05.2023) Harju Maakohtusse hagi Osaühingu MELISSANTE (kostja I) ja L.D (kostja II) vastu, milles palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 2239 eurot, kostjalt I täiendavalt põhivõla 5304,77 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 2456,23 eurot. Alternatiivse nõudena palus hageja rahuldada nõude põhinõude viiviste arvel. 1.1 Hageja tugines peamiselt järgmistele asjaoludele: - 15.03.2022 sõlmisid pooled üürilepingu Tallinnas Vilde tee 71 asuva äripinna nr 8 kasutamiseks ajavahemikul 01.04.2022-31.03.2027; - ruumides oli eelmise üürniku OÜ Lananova salongisisustus, mis jäeti 07.03.2022 üürileandjale; - üürnik andis üürileandjale 28.03.2022 tagatise 1399,50 eurot (lepingu p 3.1); - 01.12.2022 hakkas üürnik üüripinnalt välja kolima, monteerides maha kraanikausi; - hageja peatas vara äraviimise turvafirma ja politsei abiga; - kostja rikkus kohustust kooskõlastada ümberehituste tegemine (lepingu p-d 4.2.6 ja 4.2.7), teatada kirjalikult väljakolimisest (p 4.2.29) ja kindlustada ruumides asuv vara (p-d 5.5, 4.30), mistõttu esitas hageja 01.12.2022 üürnikule leppetrahvinõuded 3*373,20=746,40 eurot; - kostja I arveid ei tasunud; - alates detsembrist 2022 jättis üürnik tasumata üüriarved 373,20 eurot kuus ning kommunaal- ja üldkulud 153,63 eurot kuus (lepingu p 3.3), vee ja elektri eest vastavalt tegelikule tarbimisele ja teenuseosutaja hinnakirjale (p 3.4); - hageja esitas üürnikule arved detsembri–aprilli kuu eest (nr 01122022, 01012023, 01022023, 01032023 ja 01042023) kokku 3413,37 euro tasumiseks - üürnik tekitas kostjale kahju 2820 eurot: seinte ja põrandate külge kinnitatud kruvide tõttu vajasid põrandaplaadid vahetamist, vaheseinad likvideerimist ning ruumi seinad pahteldamist ja värvimist; ukse- ja seinaklaasidele kinnitatud reklaamide ja teadetega tekitatud jälgede eemaldamiseks tuli klaasid välja vahetada; - iga tasumisega viivitatud päeva eest on üürnik lepingu p 5.2 järgi kohustatud tasuma viivist 0,5%; - üürilepingu p 5.18 järgi käendas kostja II üürniku lepingulisi kohustusi 2239 euro ulatuses.
1.2.Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise üüriarvete, leppetrahvi ja ruumikahju hüvitise tasumisega viivitamise eest 26.02.2024 seisuga. 21.07.2023 avalduses märkis hageja, et arvestad üürniku antud tagatisest 1399,50 eurot maha eelkõige viivised (lepingu p 5.13 alusel). Kostja vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
2.1.Kostjad tuginesid peamiselt järgmistele vastuväidetele: - ruumides asus üürnikule kuuluv mööbel; - eelmine üürnik OÜ Lananova jättis salongisisustuse kostjale I, hageja müüs selle 2500 euro eest kostjale I ning lepiti kokku, et seda arvestatakse 2500 euro ulatuses tagatisena ja seetõttu ei maksnud üürnik lepingu p-s 3.1 sätestatud ettemaksu; - kostja I tasus 01.12.2023 hagejale 2500 eurot panditud vara eest; - ühtlasi jäi tagatiseks OÜ Lananova jäetud garantiisumma 1399,50 eurot ja üürnik ei maksnud ettemaksu; - 01.07.2022 esitas kostja I hagejale lepingu ülesütlemise avalduse alates 01.01.2023; - pärast seda võttis hageja seaduslik esindaja MV kostjaga II telefoni teel ühendust ja selgitas, et kostjal I ei ole õigust lepingut lõpetada enne 31.03.2027; 3(13)
- kostja I ei teinud äriruumis ümberehitusi; - 01.12.2022 lukustas hageja ruumi ja võttis üürniku asjad enda valdusesse; - 01.12.2022 seisuga ei olnud kostjal I sissenõutavaid võlgnevusi ja viimane arve nr 20404 tasuti enne 01.12.2022; - hageja 01.12.2022 leppetrahvi arvete nr 20415, nr 20416 ja nr 20417 kohaselt anti nende maksmiseks 1 päev, aga lepingu kohaselt tuli kohustused täita lepingus toodud tähtaja jooksul või hiljemalt 7 päeva jooksul arvates teise poole nõude esitamisest (p 5.16); - kuna üürnik ei saanud ruumi ega salongi pidamiseks vajalikke asju kasutada, ütles üürnik lepingu alates 02.12.2022 üles.
2.2.Harju Maakohus rahuldas 15.06.2023 tsiviilasjas nr 2-23-6834 tagaseljaotsusega kostja I hagi ja mõistis hagejalt kostja I kasuks välja 3036,54 eurot, sh põhivõlgnevuse 2500 eurot summana, mille kostja I tasus hagejale panditud vara eest. Kohtuotsus jõustus 13.09.2023. Otsus kinnitab, et tegu on kostjale I kuuluva varaga.
2.3.Seoses hageja vara väidetava kahjustamisega esitasid kostjad järgmised vastuväited: - üürnik ei ole hageja vara kahjustanud ega ümberehitusi teinud; - üürnik võttis maha laminaadist riiulid, kapiga kraanikausi ja juuksepesukausi; - hinnapakkumise tegija hindas ruumi seisukorda üheksa kuud hiljem pärast lepingu ülesütlemist.
2.4.Üürilepingu p-s 5.2 toodud viivisemäär 0,5 % päevas ei ole kohalduv kahju hüvitamise nõudele. Tegu on ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega, sest viivise määr ületab seadusega sätestatud viivise määra 17 korda, mis on heade kommetega vastuolus ning kostjaid ülemäära kahjustav. Kostjad taotlevad ka viivise vähendamist põhjusel, et kostjate majanduslik seisund on halb. 2022. aastal oli kostja I käive vaid 23 265 eurot ning jaotamata kasum 5144 eurot. Kostja II on vanaduspensionär, kelle majanduslik olukord on halb. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Maakohus jättis hageja alternatiivse nõude läbi vaatamata, rahuldas hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 2239 eurot ja kostjalt I täiendavalt 581 eurot. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
3.1.Maakohus tuvastas dokumentaalsete ja isikuliste tõendite alusel järgmised asjaolud: - 15.03.2022 sõlmisid hageja üürileandjana ja kostja I üürnikuna tähtajalise üürilepingu äripinna Tallinnas aadressil Vilde tee 71 üürimiseks ajavahemikul 01.04.2022–31.03.2027; - 01.04.2022 allkirjastati üleandmise-vastuvõtmise akt, milles märgitu kohaselt asus ruumides üürnikule kuuluv mööbel ja ruumides üürilepingu sõlmimisel asunud vara ei kuulunud hagejale; - kostja II käendas kostja I lepingust tulenevaid kohustusi solidaarselt 2239 euro ulatuses; - 01.12.2022 ühendas üürnik lahti kraanikausi, asus ruumidest sisustusesemeid välja viima, mille peale hageja kaasatud turvatöötajad sulgesid üürnikule ligipääsu ruumile; - 01.12.2022 esitas hageja üürnikule arved nr 20415 ja 20146 leppetrahvi tasumiseks üürilepingu p-de 4.2.29, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.30 ja 5.5 rikkumiste eest tasumise tähtajaga 02.12.2022; arvetel oli leppetrahvi summana toodud vastavalt 746 ja 373,20 eurot; - kostja ei rikkunud lepingu punkte 4.2.6 ja 4.2.7; - lepingu p 5.16 järgi oleks tulnud leppetrahv tasuda 7 päeva jooksul; - kostja I esitas hagejale 02.12.2022 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, tuues põhjenduseks, et hageja kasutas eelmisel päeval kostja II suhtes vägivalda, omastas ebaseaduslikult kostja vara ja tõstis kostja esindaja vägivaldselt üüritud ruumist välja;
4(13)
- 09.01.2023 saatis kostja hagejale e-kirja, milles teatas, et üürileping on lõpetatud ja pooltel puuduvad võlasuhted; - hageja ei nõustunud kostjale I võimaldama ligipääsu enne, kui kostja on tasunud tema nõutud leppetrahvid; - kostja ei ole ajavahemikul 02.12.2022 tasunud hageja esitatud üüri ja kommunaalkulude arveid nr 01122022, 01012023, 01022023, 01032023 ja 01042023, samuti leppetrahvide arveid; - lepingu järgi loeti kõik lepinguga seotud teated ametlikult esitatuks, kui need teated on poolele edastatud tähitud kirja teel või allkirja vastu üle antud lepingus toodud aadressil või poole pärast lepingu sõlmimist teatatud aadressil (p 10.2) ja hageja e-posti aadressiks oli lepingus XXX; - üürnik saatis üürniku ärinimele viidates lepingu ülesütlemise teate 01.07.2022 e-posti aadressile YYY, mis on hageja raamatupidamise e-posti aadress; - tulenevalt lepingu p-st 12.6 oli üürnikul kohustus üürilepingu lõppemisel ja sisustuse demonteerimisel ruumid remontida.
3.2.Maakohus jättis alternatiivse nõude rahuldamata, viidates tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) TsMS § 329 lg-le 1 ja TsMS § 331 l-le 1.
3.3.Seoses 01.07.2022 üürniku lepingu ülesütlemise teatega märkis maakohus, et sellisel viisil ja sellisele e-posti aadressile ülesütlemise avalduse saatmist lepingu p 10.2 ei võimaldanud. Samas on hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega vastuolus hageja käitumine, mil ta enda ametlikule e-posti aadressile saadetud e-kirjale ühelgi viisil ei reageerinud ega selgitanud üürnikule, et viimasel tuleb esitada ülesütlemise avaldus lepingus toodud viisil. Hageja ei teinud üürnikuga koostööd teavitamaks üürnikku, et ei loe viimase e-kirja teel saadetud avaldust nõuetekohaseks lepingu lõpetamise avalduseks. Hageja ei käitunud turvatöötajate kaasamisel heas usus.
3.4.Hagejal puudus õiguslik alus takistada üürnikul ruumidest esemete välja viimist, sest üürnikul puudusid 01.12.2022 hageja ees täitmata kohustused. Üürnik oli tasunud hagejale ka üürilepingu alusel garantii 1399,50 eurot. Seega oleks antud summa taganud hagejale üüri ja kommunaalteenuste eest tasumise vähemalt järgmise kahe kuu jooksul. Rakendades kostja ja tema töötajate suhtes alusetult jõudu ning takistades esemete üüritud pinnalt väljaviimist, rikkus hageja hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet ning poolte koostöö kohustust. 01.12.2022 leppetrahvi arvete esitamine tähtajaga 02.12.2022 ei tekitanud üürnikule kohustust juba seisuga 01.12.2022.
3.5.Samal põhjusel oli kostjal I võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 ja § 314 lg 1 alusel õigus 02.12.2022 e-kirjaga üürileping erakorraliselt üles öelda. Kui kostja oleks saanud jätkata ruumide kasutamist vaid leppetrahvide tasumisel või ilma ruumide sisustuseta, kaotas kostja põhjendatult huvi lepingu edasise jätkumise vastu. Kuna üürnik ütles lepingu alates 02.12.2022 erakorraliselt üles, ei kuulu tasumisele hagis nõutud ajavahemiku üüri- ja kommunaalkulude arved.
3.6.Lepingu punkti 4.2.29 järgi pidi üürnik eelnevalt kirjalikult teatama ruumidesse sisse- ja väljakolimisest. Iseenesest ei ole kostja antud kohustust rikkunud, sest ta saatis hagejale e-kirja teel teate oma soovist leping üles öelda. Kuna leping lõppes, on sellise rikkumise eest leppetrahvi nõudmist võimaldav p 5.5 tühine VÕS § 334 lg 4 alusel.
5(13)
3.7.11.09.2023 OÜ Linnavaldus koostatud hinnapakkumise kohaselt kulub seinte pahteldusele ja värvimisele, ajutise vaheseina utiliseerimisele, klaasseinte klaaside vahetusele ja põranda osalisele plaatimisele kokku 2820 eurot ilma käibemaksuta. Hinnapakkumises puudus viide, millise konkreetse ruumiga tegu on. Hageja esitas fotod salongi klaasist seinte kohta, millele oli kleebitud teateid ja reklaame. Sama nähtub kostjate esitatud fotost. Klaaside kahjustusi fotodelt ei nähtu. 03.06.2024 istungil tunnistajana ütlusi andnud EK avaldas, et tema 01.12.2022 üüritud ruumides ei käinud, vaid tuli kohale järgmisel päeval. Tunnistaja sõnul oli ruumide seintelt laudis maha võetud, et torustikele ligi pääseda ning sellega oli tekitatud kahju. Seintelt oli riiuleid maha võetud, parempoolse seina peal olid kruviaugud, põrand oli üle ujutatud. Eemaldatud oli tool ja sellega kahjustatud ühenduskohta, kuhu kraanikauss oli kinnitatud. Kraanikaussi tunnistaja enam ei näinud. Osa plaate põrandas oli kahjustatud, sest sinna oli puuritud auke millegi kinnitamiseks. Ühe poole sein tuli üle värvida. Ukseklaasile olid tekitatud kriimustusjäljed ning neid ei olnud võimalik välja lihvida ega poleerida. Põrandaplaate oli vaja teatud koguses vahetada. Hagejal oli õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist, mis tulenes ruumide kahjustamisest VÕS § 115 ja § 127 alusel. Nõude rahuldamine ei sõltu sellest, kas hageja on kulutused kandnud. Hageja viitas hagiavalduses, et koos käibemaksuga tuleks tal kahjustuste kõrvaldamise eest tasuda 3384 eurot, kuid hageja ei ole põhistanud ega tõendanud, et ta ei saa sisendkäibemaksu tagasi arvestada. Kuna kostjad vastutavad hageja ees solidaarselt 2239 euro ulatuses, tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista 2239 eurot. Kostjalt I tuleb hageja kasuks täiendavalt välja mõista 581 eurot.
3.9.Hageja sissenõutavaks muutunud viivisenõude 2083,03 eurot jättis kohus rahuldamata kui ebaselge ja põhistamata.
3.10.Arvestades vaidluse sisu, hageja esitatud nõudeid ning nende rahuldamise ulatust jäid menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kostjate apellatsioonkaebus
4.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt välja 2239 eurot ja kostjalt I 581 eurot ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4.1.Kahju tekkimine ja suurus ei ole tõendatud. Täidetud ei ole VÕS § 115 lg-s 1 sätestatud eeldused nõude rahuldamiseks ning kohaldamisele ei kuulu lepingu p 12.6. Maakohus märkis otsuses, et OÜ Linnavaldus hinnapakkumises puudus viide sellele, millise konkreetse ruumiga tegu on ning fotodelt klaaside kahjustusi ei nähtunud. Tunnistaja nägi ruumi alles 02.12.2022, kui see oli juba hageja valduses ja andis hinnangu hoopis hageja tegevusele. Tunnistaja ütlused ei ole usaldusväärsed, sest ta osutab alates 2013. aastast Morrison Invest AS-i kaudu Vilde Maja OÜ-le haldusteenust. Mõlema äriühingu juhatuse liikmeks on MV, tunnistaja saab MVlt tööalaseid juhiseid ja andis ütlusi hageja huvidest lähtudes.
6(13)
14.09.2023 esitas hageja ruumide kahjustamise eest kahjuhüvitise nõude. Lepingu p-st 12.6 ja VÕS § 115 l-g-st 1 tulenevad nõuded on oma olemuselt kaks erinevat nõuet ning maakohus tegi otsuse lepingu p-st 12.6 tuleneva nõude kohta, mida hageja ei ole esitanud. Kahju hüvitamise eeldused ei ole täidetud ning otsusest ei nähtu, milline on hagejale tekkinud kahju ning kuidas on selle suurus tõendatud. Tunnistaja ütluste kohaselt olid parempoolse seina peal kruviaugud ja ühe poole sein tuli ära värvida, et taastada olukord. Seega tuleks kostjatel hüvitada üksnes ühe seina värvimise kulu, mitte terve ruumi remondikulu. Pole ka välistatud äriruumi sihilik kahjustamine hageja poolt omakasu eesmärgil.
4.2.Maakohtul pidi jaotama menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile. Hageja apellatsioonkaebus
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada resolutsiooni p 4 osas ning teha selles osas uus otsus, millega mõista kostjalt I välja 581 euro asemel 3410,43 eurot ja muuta menetluskulude jaotust. Hageja palub jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
5.1.Üürilepingu p-s 4.2.4 toodud e-posti aadressi YYY tohtis kasutada ainult veenäitude esitamiseks. Avaldusest ei selgunud ülesütlemisavalduse esitaja. Seetõttu ei teadnud hageja, et üürnik on lepingu üles öelnud. Igal juhul ei saa 01.07.2022 e-kirja pidada 01.12.2022 väljakolimisest teatamiseks. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kuna leping lõppes, ei ole võimalik sellise rikkumise eest leppetrahvi nõuda (VÕS § 334 lg 4 alusel). Ka 01.07.2022 ülesütlemise teate arvestamise korral pidi leping lõppema üürilepingu p 7.6.2 kohaselt alles 01.01.2023. Üürileandja esitas leppetrahvi nõude enne lepingu erakorralist ülesütlemist üürniku poolt. Leppetrahv ei ole seostatav üürilepingu lõppemisega, vaid selle jätkumisel kooskõlastamata välja kolimisega. Hageja palub leppetrahvisumma 373,20 eurot välja mõista.
5.2.Hageja täiendas 14.09.2023 hagi kahjuhüvitise nõudega ja esitas 26.02.2024 üldise sissenõutavaks muutunud viiviste nõude hulgas ka leppetrahvide ja ruumikahju viiviste nõude. Hageja tasus täiendavalt viivisenõudelt riigilõivu. Maakohus leidis vääralt, et hageja ei põhistanud või tõendanud, millest tuleneb tema õigus nõuda põhinõuet ületavat viivisenõuet. Kohus jättis põhjendamatult rahuldamata kahjuhüvitise nõudelt arvestatud viiviste nõude. Hagis nõudis hageja viiviseid seisuga 18.04.2023, kuid viivis kasvas ajas. Apellatsioonikohtult taotleb hageja viiviste väljamõistmist vaid leppetrahvilt (arve nr 20415) ja maakohtu väljamõistetud kahjuhüvitiselt. Kahjuhüvitise ja leppetrahvinõude võlgnevuse viivised suurenesid alates 27.02.2024 kohtuotsuse tegemiseni 120 päeva eest 1915,92 euro võrra. Hageja peab asjakohaseks ka nende arvestamist viiviste nõude rahuldamisel, kui mingil põhjusel 26.02.2024 seisuga arvestatud rahuldatava põhinõude sissenõutavad viivised ei kata kogu viivisenõuet. Hageja ei pea kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaid viiviseid välja arvestama ega saagi seda teha.
5.3.Menetluskulud tuleks jagada vastavalt hagi rahuldamise propotsioonile.
7(13)
Vastused apellatsioonkaebustele
6.Pooled vaidlevad vastastikku üksteise apellatsioonkaebustele vastu, paluvad jätta need rahuldamata ja menetluskulud vastaspoole kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus jättis hagi kostja I vastu rahuldamata kokku 3393,32 euro ulatuses ja menetluskulud poolte kanda. Ringkonnakohus saab teha asjas uue otsuse, millega mõistab kostjalt I välja kokku 3393,32 eurot hageja kasuks (TsMS § 657 lg 1 p 2). Hageja apellatsioonkaebus kuulub osalisele rahuldamisele ja kostjate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
8.Maakohus tuvastas siinse lepingu p-s 3.1 märgitud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja lahendamisel. Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta hageja maakohtu otsust osas, millega jäeti läbi vaatamata hageja alternatiivne nõue, rahuldamata hageja nõue üürnikult detsember 2022 kuni aprill 2023 üüri ja kommunaalteenuste 3413,37 euro ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmiseks. Vastavas ulatuses ei saa põhivõlgniku kohustuse puudumise tõttu vastutada ka kostja II kui käendaja. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses lisaks selle üle, kas üürnikul on kohustus hüvitada hagejale leppetrahv, ruumide rikkumisega tekitatud kahju ja nendelt nõuetelt arvestatud viivised. Ringkonnakohus võtab esmalt seisukohta küsimuses, millal üürileping lõppes (I), kas hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 373,20 eurot (II), kas üürilepingus kokkulepitud viivise määr 0,5% maksekohustusega hilinemisel on tühine tüüptingimus (III), kas kostjad peavad hüvitama ruumide remondi maksumuse (IV), mis osas kuulub hageja viivisenõue rahuldamisele (V) ja teeb lõpuks menetluslikud otsused (VI). I
9.Vaidluse lahendamiseks peab esmalt vastama küsimusele, millal ja kelle ülesütlemisavalduse alusel üürileping lõppes.
9.1.Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu tähtajaga kuni 31.03.2027. Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud (VÕS § 309 lg 1 I lause). Nimetatu tähendab, et tähtajalist lepingut ei ole võimalik korraliselt üles öelda, kui pooled ei ole selles eraldi kokku leppinud ehk teisisõnu ei välista seadus äriruumi tähtajalise üürilepingu poolte kokkulepet, mille järgi on ühel või mõlemal poolel õigus leping üles öelda korraliselt (RKTKo 17.07.2015, 3-2-1-65-15, p 10). Kostjad on oma vastuses tuginenud üürilepingu p-le 7.6.2 (kostjate vastuse p 3.4, dtl 56). Pooled olid lepingu p-s 7.6.2 leppinud kokku üürniku õiguses öelda üürileping korraliselt üles 6-kuulise etteteatamistähtajaga.
9.2.01.07.2022 e-kirjast (dtl 70, tõlge dtl 71) nähtuvalt edastati e-posti aadressilt NNN kostja eposti aadressile YYY teade, mille kohaselt tahab üürnik kuue kuu pärast üürilepingust loobuda seoses personali puudusega ja kõrge üüriga. Hageja apellatsioonkaebusest saab ringkonnakohus aru viisil, et hageja ei aktsepteerinud üürniku ülesütlemisavaldust, kuna see oli esitatud valel eposti aadressil (mis oli ette nähtud vee- ja elektrinäitude esitamiseks) ja seda ei olnud esitanud õige isik.
8(13)
9.3.Maakohus tuvastas, et 01.01.2022 teates oli märgitud üürniku äriühingu nimi OÜ Melissante. Ringkonnakohus tuvastab lisaks, et saatja kirjast nähtub, et selle saatjaks oli NV, kes ei olnud kostja seaduslik esindaja. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et küsis kostjalt I NV volituse olemasolu kohta. Isegi kui kirja saatnud isikul ei olnud kostja I volitust üürilepingu ülesütlemiseks, nähtub siinse asja kostja I vastuväidetest, et ta on ülesütlemisavalduse tagantjärele heaks kiitnud (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 113 lg 1 mõttes) ja hageja ei saa tugineda asjaolule, et NVl ei olnud volitust üürilepingu ülesütlemiseks.
9.4.Kostjate vastuse kohaselt võttis hageja seaduslik esindaja pärast kostja I 01.07.2022 teadet üürnikuga ühendust ja selgitas, et tal puudub õigus üürilepingu lõpetamiseks ja üüritud ruumide eest tuleb maksta kuni 31.03.2027. Hageja eitab seda. Samas on hageja väited, et ühelt poolt ei saanud ta ülesütlemisavaldust kätte, aga teiselt poolt kontrollis, kas selle saatnud isikul on kostja I volitus, vastuolulised. Pigem kinnitavad hageja väited, et hageja sai üürniku tahteavalduse kätte, mõistis seda siinse vaidluse üürniku ülesütlemisavaldusena ja vastas sellele. Arvestades, et üürnik ei viidanud üürileandja olulisele lepingurikkumisele ja soovis lepingu lõpetada 6-kuulise etteteatamisega, pidi hagejale olema selge, et leping öeldi üles korraliselt.
9.5.VÕS § 325 lg 1 järgi võivad üürileandja ja üürnik äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Hageja pole tuginenud asjaolule, et lepingus olid mingid täiendavad vorminõuded lisaks avalduse saatmisele asjakohasele e-posti aadressile. Asjaolu, et hageja ülesütlemisega ei nõustunud, ei muuda ülesütlemist toimetuks. Isegi, kui hageja seaduslik esindaja üürnikuga ühendust ei võtnud, on põhjendatud maakohtu järeldus, et üürileandja käitus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte vastaselt, kui jättis üürniku teavitamata sellest, et ülesütlemisavaldus tuleks esitada aadressile XXX. Seega leidis maakohus põhjendatult, et hageja ei saa hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 2) tulenevalt tugineda asjaolule, et üürilepingu lõpetamisest teatati valel aadressil. Sellest järeldub omakorda, et 01.07.2022 ülesütlemisel oli toime.
9.6.Kuna kostja I ütles leping 01.07.2022 ülesütlemisavaldusega üles alates 01.01.2023, ei saanud kostja I seda uuesti üles öelda 02.12.2022 (dtl 82), nagu maakohus leidis. II
10.Apellatsioonkaebuses tugineb hageja leppetrahvi nõude osas üksnes sellele, et üürnik ei täitnud oma kohustust teavitada üürileandjat väljakolimisest (lepingu p 4.2.29). Hageja palub sellega seoses kostjalt välja mõista leppetrahvi 373,20 eurot.
10.1.Hageja esitatud pretensioonist ja arvetelt (dtl 18–20) nähtub, et hageja nõudis kostjalt mh mööbli ja asjade kolimise eest üürileandjat eelnevalt teavitamata leppetrahvi 01.12.2022 kuupäevaga arvel ja maksetähtajaga 02.12.2022 373,20 euro ulatuses. Ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et üürileping lõppes 01.01.2023. Iseenesest võis üürnik üüritud pinnalt varem koos oma asjadega ära kolida, kuid oleks sellest pidanud lepingu p 4.2.29 kohaselt üürileandjat kirjalikult teavitama. Puudub vaidlus, et üürnik ei teavitanud hagejat eelnevalt kirjalikult, et kolib ruumidest välja juba 01.12.2022. 01.07.2022 ülesütlemiseavaldusest sellist järeldust teha ei saa. Nimetatud lepingutingimuse täitmine võis olla üürileandjale oluline, kuna võimaldab tutvuda üüritud ruumide seisukorraga väljakolimise päeval, fikseerida see ja
9(13)
vajadusel teostada pandiõigust. Seega on leppetrahvi nõue selle kohustuse mittetäitmise eest 373,20 euro ulatuses põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
10.2.02.12.2022 pretensioon, mille manuses oli ülalmärgitud leppetrahvi arve, saadeti nähtuvalt pretensioonist ja AS Eesti Posti kviitungist (dtl 20) 02.12.2022 üürniku seadusliku esindaja aadressil XXX (dtl 20) ja see pidi eelduslikult jõudma üürniku tegevuskohta hiljemalt kolme tööpäeva jooksul ehk kolmapäeval 07.12.2022. Arvestades maakohtu tuvastatut, et leppetrahv tulnuks lepingu p 5.16 järgi tasuda 7-päevase tähtaja jooksul, muutus arve sissenõutavaks alates 15.12.2022. III
11.Üürilepingu p 5.2 alusel tuvastab ringkonnakohus, et lepingus sätestatud maksekohustusega viivitamise korral oli ette nähtud viivis 0,5% tasumata summalt päevas iga viivitatud päeva eest. Kostjad on tuginenud lepingu p 5.2 tühisusele (kostjate 21.03.2024 menetlusdokumendi p 2.7.1, dtl 288). Maakohus ei ole analüüsinud, kas tegemist võib olla tühise tüüptingimusega (VÕS § 42 lg 1 ja VÕS § 42 lg 3 p 5).
11.1.Hageja ei ole kostjate vastuväiteid vaidlustanud ega väitnud, et viivisekokkulepe räägiti läbi. Nimetatu ei muuda aga viivise tasumise kohustust sätestavat tingimust automaatselt tüüptingimuseks. Hageja on märkinud, et tingimus oli läbi räägitav ja üürnik ei soovinud selle punkti muutmist (vt hageja 08.05.2024 menetlusdokumendi p 10, dtl 300), kuid ei ole oma väidet tõendanud. Seega lähtub ringkonnakohus asjaolust, et lepingu p 5.2 kokkuleppe näol on tegemist tüüptingimusega.
11.2.Riigikohtu praktika kohaselt, kuigi VÕS § 42 lg 3 p-s 5 ei ole selgesõnaliselt nimetatud, et säte laieneks ka viivistele, on tüüptingimustes sisalduva viivisekokkuleppe ebamõistliku suuruse korral võimalik järeldada selle kahjustavat iseloomu p 5 lauseosa „ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suurusest /.../ muud hüvitist“ alusel (vt RKTKo 18.12.2014, nr 3-2-1-139-14, p 11).
11.3.Tüüptingimustel sõlmitud lepingute reguleerimise eesmärk on kaitsta nõrgema läbirääkimisvõimega lepingupoolt ebamõistlikult kahjustavate ja ebaõiglaste lepingutingimuste eest. Tugevamaks pooleks on tüüptingimuste kasutaja oma majandusliku positsiooni, olulise teabe või muude asjaolude tõttu ehk tegemist on pooltevahelise läbirääkimispositsiooni ebavõrdsusega.
11.4.Kostjate väidete alusel ei ole võimalik väita, et üürnik oli viivise kokkuleppe sõlmimisel nõrgemas positsioonis.
11.5.Kostjad on toonud esile, et 2024. a on seadusest sätestatud viivise määr 0,034153% päevas ja hageja nõutud viivisemäär 0,5% päevas ületab 15-kordselt seadusjärgset määra ja on seoses sellega kostjat I ebamõistlikult kahjustav. Kolleegium nõustub kostjate seisukohaga. Seadusjärgse ning lepingust tuleneva viivise määra võrdlust on tüüptingimuse ebamõistlikku kahjustamise hindamisel pidanud Riigikohus lubatavaks kaalutluseks (RKTKm 10.05.2016, 3-21-25-16, p 13). Hageja ei ole põhistanud, miks tüüptingimus ei kahjusta kostjat I ebamõistlikult. Seoses sellega on lepingu punkt 5.2 tühine ja kohaldamisele kuulub seadusjärgne viivisemäär. IV
12.Maakohus on tuvastanud, et ruumides tuli peale kostja lahkumist teha remont, mis läks maksma ilma käibemaksuta 2820 eurot. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, järgib
10(13)
neid ja ei korda (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
12.1.Kostjad ei vaidle, et üürnikul oli lepingu p 12.6 kohaselt kohustus üürilepingu lõppemisel ja sisustuse demonteerimisel ruumid remontida. Kostjad on leidnud menetluses, et üürnik ei ole hageja vara kahjustanud ega ümber ehitanud, üksnes eemaldas väljakolimisel riiulid ja demonteeris kraanikausi. Kostjad ei ole väitnud, et üürnik soovis ruumi peale sellest väljakolimist remontida.
12.2.Kostjate väide, et täidetud ei ole VÕS § 115 lg 1 sätestatud eeldused, on põhjendamatu. Selle sätte kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Maakohus tuvastas, et kostja ei täitnud oma lepingu p-st 12.6 tulenevat kohustust, mille tulemusena tekkis hagejal kahju.
12.3.Võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1 I ja II lause). Kostjad ei ole toonud välja asjaolusid, mis võimaldaksid väita, et rikkumine oli vabandatav. Kostjad ei ole esile toonud, mis põhjusel ei kuulu kahju hüvitamisele ja nende väited VÕS § 115 lg eelduste täitmata jätmise kohta on sedavõrd üldised, et neid ei ole võimalik kontrollida.
12.4.Asjaolu, et OÜ Linnavaldus hinnapakkumises puudus viide konkreetsele ruumile ja klaaside kahjustusi fotodelt ei nähtu, ei anna alust teha maakohtust erinevat järeldust. Maakohus on hinnanud tõendeid nende kogumis ja tuginenud lisaks dokumentaalsetele tõenditele asjakohaselt tunnistaja ütlustele.
12.5.Kostjad ei ole väitnud ega tõendanud, et hageja oleks ise ruume peale üürniku ruumide valdusest väljaminekut kahjustanud. Kostjate vastupidine väide on oletus. Seetõttu ei saa asjaolu, et tunnistaja käis ruumides üks päev peale üürniku väljakolimist või hinnapakkumise teinud isik tegi selle alles septembris 2023, seada tunnistaja ütlusi või hinnapakkumise tegija hinnangut kahtluse alla. Tunnistaja ütlused on kooskõlas asjas esitatud teiste tõenditega (hinnapakkumine), mistõttu ei muuda tunnistaja ütlusi ebausaldusväärseks üksnes tema tööalane suhe Morrison Invest AS-ga, mille juhatuse liige nagu hagejalgi on MV. V
13.Maakohus leidis põhjendamatult, et hageja viivisenõue on ebaselge ning hageja nõudis viivist üksnes üüri- ja kommunaalkulude ning leppetrahvi tasumise kohustusega viivitamisel.
13.1.Põhjendatud on hageja väide, et ta nõudis kahjuhüvitise nõudelt viiviseid 26.02.2024 menetlusdokumendis. Nimetatu nähtub vastava menetlusdokumendi p-st 3 (dtl 274), milles hageja selgitab, et lepingulise ruumikahju hüvitise 3384 euro nõudelt on viiviseid hakatud arvestama alates 7 päeva möödumisest 14.09.2023 menetlusdokumendist. Hageja toob esile konkreetse viivise suuruse, kuigi on arvestanud seda kahjuhüvitise summalt koos käibemaksuga.
13.2.Vaidlustamata asjaolude kohaselt esitas hageja kahjuhüvitise nõude esmakordselt 14.09.2023 menetlusdokumendis. Seega muutus nõue sissenõutavaks 7 päeva möödumisel 21.09.2023 ja alates sellest ajast on hagejal õigus nõuda kostjatelt viivist. Asja materjalidest ja apellatsioonkaebusest nähtub asjaolu, et hageja nõudis viiviseid apellatsioonimenetluses vaidlustatud nõuetelt 26.02.2024 seisuga ega ole esitanud edasiulatuva viivise nõuet. 26.02.2024 11(13)
seisuga oleks üürniku viivisevõlgnevus maakohtu poolt väljamõistetud summalt 2820 eurot seadusjärgse viivise korral viivisekalkulaatori andmetel 149,46 eurot.
13.3.Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et leppetrahvi nõue muutus sissenõutavaks 15.12.2022. Leppetrahvi nõudelt 373,20 eurot on viivis viivisekalkulaatori andmetel seadusjärgses määras 26.02.2024 seisuga 50,66 eurot.
13.4.Kostjad on palunud viivist vähendada kahjuhüvitise nõude osas, aga siinse juhtumi asjaoludel ei ole selleks alust, kuna viivis ei ületa põhivõlga.
14.Hageja 26.02.2024 menetlusdokumendist (dtl 273–275) nähtub, et hageja nõuab viiviseid apellatsioonimenetluses vaidlustatud nõuetelt 26.02.2024 seisuga. Maakohus tegi otsuse siinses asjas 25.06.2024. Hageja ei ole maakohtu menetluses esitanud viivise nõuet ajavahemiku 27.02.2024–25.06.2024 eest või edasiulatuva viivise nõuet. Ringkonnakohus ei saa väljuda hageja nõude piiridest maakohtus ja arvestada asjaoluga, et hageja viivisenõue suurenes ajavahemiku 27.02.–25.06.2024 eest, sest hageja ei esitanud sellist nõuet maakohtu menetluses.
15.Kokkuvõttes on hageja nõue kostja I vastu põhjendatud 2820+149,46+373,20+50,66=3393,32 euro ulatuses. Maakohus on jätnud sellest rahuldamata 3393,32–2820=573,32 eurot ja see summa tuleb kostjalt I täiendavalt välja mõista hageja kasuks.
16.Asjas pole võimalik väita, et kohtuotsusega kostjalt I väljamõistetav summa või osa sellest kuuluks hüvitamisele üürniku antud tagatise arvelt. Esmalt märgib ringkonnakohus, et hagejal on menetluses olnud segadus küsimuses, kas tagatis on tasutud või mitte.
16.1.Muudetud väidete kohaselt on hageja lõppkokkuvõttes tuginenud siiski asjaolule, et kostja tasus tagatissumma 1399,50 eurot hagejale 28.03.2022 (vt hageja 21.07.2023 menetlusdokumendi p 2.1, dtl 92). Hageja on esitanud selle kohta väljavõtte oma raamatupidamisprogrammist.
16.2.Kostja ei võtnud seda asjaolu omaks ja väitis, et tagatiseks jäi eelmise salongipidaja mööbel, mille hageja müüs üürnikule 2500 euro eest ja pooled leppisid kokku selles, et see vara jääb tagama üürniku kohustusi, st mingit täiendavat garantiisummat üürnik ei maksnud.
16.3.Viimane väide on iseenesest kooskõlas asjas esitatud tõenditega, sest kumbki pool pole esitanud pangakonto väljavõtet või mingit muud tõendit raha maksmise või saamise kohta. Asjaolu, et hageja raamatupidamisprogrammis (dtl 95) on üürniku garantiikohustus märgitud täidetuks, ei välista üürniku poolt väidetud kokkulepet. Kostja väited, et tagatiseks jäi mööbel 2500 euro väärtuses, on kooskõlas ka kostja tegevusega peale ruumist väljakolimist. Nimelt on kostja esitanud hageja vastu kahju hüvitamise nõude mh seoses üürileandja poolt pandiõiguse teostamisega tekitatud kahju 2500 eurot hüvitamisega ja saavutanud selles osas täitedokumendi jõustunud tagaseljaotsuse näol. Seega sai küll hageja tagatise, kuid see on hagejalt kostja I kasuks kahjuhüvitisena välja mõistetud. VI
17.Kokkuvõttes tuleb hageja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt ja kostjate apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Seoses eelnevaga tuleb muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust.
12(13)
17.1.Hageja esitas hagis põhinõudena üüri- ja kommunaalkulude nõude 3413,37 eurot, leppetrahvi nõude 1119,60 eurot ja kahjuhüvitise nõude 3384, kokku 7916,97 eurot. Hageja taotles kostjalt I kogunõude rahuldamist ja kostjalt II hagi rahuldamist 2239 euro ulatuses. Hageja hagi kostja II vastu kuulus rahuldamisele 100% ulatuses. Põhinõudest kuulub kostja I vastu rahuldamisele 2820+373,20=3193,20 eurot ehk hagi rahuldamise ulatus on 40%. Ringkonnakohus hindab ka hageja kostja II vastu esitatud hagi mahtu kogumahust 40%-liseks. Seetõttu tuleb maakohtu menetluskulud jätta 40% ulatuses kostjate I ja II kanda solidaarselt ja 60% ulatuses hageja kanda (TsMS § 163 lg 1).
17.2.Hageja on palunud apellatsioonkaebuses mõista täiendavalt kostjalt I välja 2829,43 eurot (kokku koos maakohtu poolt rahuldatud osaga 581+2829,43=3410,43 eurot). Sellest kuulub rahuldamisele 149,46+373,20+50,66=573,32 eurot. Apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatus on seega 20%. Sellest tulenevalt jäävad apellatsioonimenetluse kulud 20% ulatuses kostja ja 80% ulatuses hageja kanda (TsMS 171 lg 1).
17.3.Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
18.Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. (allkirjastatud digitaalselt)
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.