Otsuse tegemise aeg ja koht 25. juuni 2024, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-23-6078
Tsiviilasi
OÜ Vilde Maja hagi Osaühingu MELISSANTE ja L.D võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
10 000 eurot
vastu
Menetlusosalised ja nende Hageja: OÜ Vilde Maja (registrikood: 12145519, aadress: XXX esindajad 10612, tel: xxx, e-post xxx); Hageja lepinguline esindaja: Raivo Salumäe (aadress: Juhkentali XXX, e-post xxx); Kostja I: OÜ Melissante (registrikood: 10113679, aadress: XXX 13422, tel: xxx, e-post xxx); Kostja II: L.D , (isikukood: XXX, aadress: XXX, tel: xxx, e-post xxx); Kostjate lepinguline esindaja: Galina Danilišina (Eesti Õigusteenused OÜ, e-post: XXX). Kohtuistungi toimumise aeg 03.06.2024 Hageja lepinguline esindaja: Raivo Salumäe Kohtuistungil osalesid Kostja lepinguline esindaja: Galina Danilišina
RESOLUTSIOON
1.Jätta läbi vaatamata hageja alternatiivne nõue.
2.Rahuldada hagi osaliselt.
3.Mõista kostjatelt OÜ-lt Melissante (registrikood 10113679) ja L.D-lt (isikukood XXX) hageja OÜ Vilde Maja (registrikood 12145519) kasuks solidaarselt välja 2239 (kaks tuhat kakssada kolmkümmend üheksa) eurot.
4.Mõista kostjalt OÜ-lt Melissante (registrikood 10113679) hageja OÜ Vilde Maja (registrikood 12145519) kasuks välja 581 (viissada kaheksakümmend üks) eurot.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja üürileandjana kostja OÜ-ga Melissante 15.03.2022 äriruumide üürilepingu Tallinnas Xxx asuva äripinna nr 8 kasutamiseks perioodil alates 01.04.2022 kuni 31.03.2027 OÜ Melissante. Üürilepingu punkti 2.5. järgi oli üürnikul õigus ruume kasutada äriruumide otstarbel. Lepingule kirjutas üürniku eest alla xxx kostja L.D.
2.01.04.2022 üleandmise-vastuvõtmise aktiga võttis üürnik ruumid vastu. Aktis oli märgitud, et ruumides asub üürnikule kuuluv mööbel, kuid see on kirjaviga. Tegelikult asus ruumides eelmise üürniku OÜ L salongi sisustus (juuksuritoolid, peeglid, vaheseinad, letid, boiler ja kütteseadmed), mis oli vastavalt 07.03.2022 avaldusele antud üürileandjale kohustuse katteks.
3.01.12.2022 avastas üürileandja seoses üürniku põhjustatud veeavariiga, et kostja kolib üüripinnalt välja. Kostja monteeris omavoliliselt maha temale mittekuuluva kraanikausi ja mud seadmed, rikkudes üürilepingu punkte 4.2.6 ja 4.2.7. (üürniku kohustus kooskõlastada ümberehituste tegemine ja tegija) ning üürilepingu punkti 4.2.29. (üürniku kohustus teatada kirjalikult väljakolimisest eelnevalt). Üürileandja peatas vara äraviimise turvafirma ja politsei abiga.
4.Hageja esitas kostjale üürilepingu punkti 5.5. alusel 01.12.2022 leppetrahviarve nr 20415 kolimisest etteteatamata jätmise ja üürilepingu punktis 4.30. kokku lepitud ruumides asuva vara kindlustamata jätmise eest, sh vastutuskindlustus üürileandja kasuks 10-kordses üürisummas (2. trahv), nõudes kummagi rikkumise eest leppetrahvi ühe kuu üürisumma ulatuses 373,20 eurot ja kokku 746,40 eurot. Samuti nõudis hageja 01.12.2022 arvega nr 20416 leppetrahvi üürilepingu punkti 5.5. alusel 373,20 eurot üürilepingu punktide 4.2.6 ja 4.2.7. rikkumise eest omavoliliste ehitustööde tõttu.
5.Hageja esitas kostjale leppetrahvide arved 01.12.2022 ja pretensiooni 02.12.2022. Kuna kostja arveid ei tasunud, kirjutas üürileandja üles kostja kui üürniku pandivara ja esitas kostjale selle kohta 08.12.2022 akti. Hagi rahuldamisel tagastab hageja kostjale vara.
6.Alates detsembrist 2022 jättis kostja üürnikuna tasumata üüriarved. Lepingu kohaselt tuli kostjal tasuda üüri 373,20 eurot kuus (üürilepingu p 3.3.) ning kommunaal- jm üldkulusid 4,94 eurot iga ruutmeetri kohta (kokku 153,63 eurot) kuus. Vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele ja teenuseosutaja hinnakirjale (üürilepingu p 3.4.). Hageja esitaas kostjale nõuded maksteatistega nr 01122022, 01012023, 01022023, 01032023 ja 01042023. Summadele lisandus lepingu punktide 3.3. ja 3.4. järgi käibemaks.
7.Iga tasumisega viivitatud päeva eest on üürnik kohustatud tasuma viivist 0,5% lepingu punkti järgi 5.2. Vastavalt hageja raamatupidamise arvestusele on viivise suma 2574,24 eurot. Võlgnevus ja viivis on arvestatud 18.04.2023 seisuga, sest kostja ei ole vahepeal midagi tasunud. Üürilepingu punktis 3.1. märgitud garantiisummat 1399,50 eurot ei ole üürnik tasunud.
8.Kostjal kui üürnikul on eelnevast tulenevalt seisuga 18.04.2023 hagejale tasumata leppetrahvid summas 1119,60 eurot, üüriarved summas 3413,37 eurot ja viivised 2574,24 eurot. Kõik kokku on 7107,21 eurot, millest põhivõlgnevus on 4532,97 eurot. Üürilepingu punkti 5.18. järgi käendas lepingu allkirjastanud kostja L.D üürniku lepingulisi kohustusi summas 2239 eurot.
9.Hageja palus mõista kostjatelt OÜ-lt Melissante ja L.D-lt solidaarselt välja 2239 eurot, eelkõige põhivõlgnevusest alustades varasematest arvetest. Kostjalt OÜ-lt Melissante palus hageja välja mõista täiendavalt põhivõlgnevuse 2293,97 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 2574,24 eurot. Hageja palus mõista kostjalt OÜ-lt Melissante välja lisanduva viivise põhinõudelt alates 19.04.2023 viivisemääraga 0,5% tasumata summalt päevas, aga mitte rohkem 892,79 eurot.
10.Hagiavalduse täienduses tõi hageja välja, et viivise summa on 2062,96 eurot seisuga 18.04.2023. Üürnikul on 18.04.2023 seisuga tasumata leppetrahvide arved summas 1119,60 eurot, üüriarved summas 3413,37 eurot ja viivis 2062,96 eurot, kokku 6595,93 eurot, sh põhivõlgnevus 4532,97 eurot.
11.Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 2239 eurot. Kostjalt OÜ-lt Melissante palus hageja täiendavalt välja mõista põhivõlgnevuse 2293,97 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 2062,96 eurot. Kostjalt OÜ-le Melissante palus hageja välja mõista lisanduva viivise põhinõudelt 4532,97 eurolt alates 19.04.2023 viivisemääraga 0,5% tasumata summalt päevas, aga mitte rohkem 404.07 eurot.
12.Kostjate vastuväidetega hageja ei nõustunud. 01.04.2022 üleandmis-vastuvõtmise aktis märgitu ei vastanud tegelikele asjaoludele. Tõendamata on kostjate väite, et tagatisraha asendati sisustusega. Sisustuse eest ei olnud üürnik tasunud ega seda omandanud. Ebaõige on kostjate väide, et 18.03.2022 märkusega kinnitati salongi sisustuse üleandmine. Üleandmist see ei kinnita, äriruum koos selles olnud sisustusega anti üürnikule üle 01.04.2022 aktiga.
13.Hageja tõendab üürniku väljakolimist, vara äraviimise katset 01.12.20022 ning veeavariid fotodega, millelt on näha 01.12.2022 äriruumi uksele pandud üürniku teade klientidele uue aadressi kohta. Fotodelt on näha kraanikausi eemaldamise tõttu lahti ühendatud torud, millest vesi põrandale voolas.
14.Üürnik ei esitanud avaldust üürilepingu ülesütlemiseks, mille vorminõue on kehtestatud VÕS §-s 325. Hagejale ei ole teada avaldust, mille oleks selgelt esitanud üürniku õigustatud esindaja. Alles 02.12.2022 sai üürileandja tsiviilasjas nr xxx kostja vastusele lisatud kirja, mille allkirjas sisaldus üürniku seadusliku esindaja nimi ja mida üürileandja arvestas üürilepingu lõpetamise sooviavaldusena, arvestades lepingu 7.6.2. kokkulepitud etteteatamise perioodi 6 kuud.
15.Kostjate väide, et üürnik soovis mõned vanad asjad välja vahetada uutega, on ebaõige, sest fotodelt nähtuvalt oli kogu sisustus äraviimiseks valmis pandud. Tegu oli üürniku väljakolimise ja vara äraviimise katsega. Üürileandja ei võtnud äriruumi enda valdusesse, vaid avaldas soovi, et enne edasist kasutamist saaks teha inventuuri.
16.Kostjate väide, et üürnik teatas lepingu lõpetamisest 6 kuu pärast kohtule esitatud venekeelse 01.07.2022 kirjaga ei ole õige. Venekeelses kirjas raamatupidaja aadressil (lepingu punkti 4.2.4. kohaselt võis sinna saata vee- ja elektrinäite, kuid lepinguline kontaktaadress oli teine) ei ole märgitud adressaati, üürilepingu eset, lepingu lõppemise päeva ega ülesütlemise alust. Isegi kui need elementaarsed vorminõuded üürnikule ei kohaldunud, pidi avaldus olema arusaadav, sh kes avaldajat esindab ja mille alusel. Antud juhul selgus, et avalduse esitas N V ilma üürniku volituseta. Üürniku seaduslik esindaja lepingu lõpetamise soovi ei kinnitanud.
17.Ebaõige on kostjate väide, et enne äriruumi hõivamist põhjendas hageja üürniku väljatõstmist sellega, et tasumata on arve nr 20415. Üürileandja ei hõivanud äriruumi ega tõstnud üürnikku välja. Hageja ei ole põhjendanud väljatõstmist alles pärast asjade äraviimise takistamist koostatud arvega. Tsiviilasjas nr xxx on hageja esitanud üürileandja 06.12.2022 ja 08.12.2022 kirjad üürnikule ruumi kasutamise võimaldamise kohta. Üürileandja pandiõiguse teostamine 06.12.2022 oli ekslik, kuna hiljem selgus, et ruumis asunud kuulus endiselt üürileandjale.
18.Kostjate põhjendused, miks neil puudub kohustus üürileandja esitatud nõuete tasumiseks, on ebaõiged. Kostjad ei ole selgitanud, kuidas väited üürileandja vägivalla kohta põhistavad hagi rahuldamata jätmist. Hageja ei ole kostjalt ruumide valdust ära võtnud. Üüritud ruumides asuva vara arestimine üürniku kohustuste täitmise tagamiseks on üürileandja pandiõigusena õiguspärane. Vara pidamine ekslikult üürniku varaks ei muuda hagi nõuet alusetuks. Üürnikul puudus alus 02.12.2022 avaldusega üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
19.Kostjate viide VÕS § 334 lõikele 4 ei ole asjakohane, sest vaidluse all ei ole lepingu lõpetamisega seotud trahvid. Kui üürniku 02.12.2022 avaldus oleks olnud nõuetekohane, oleks üürileping lõppenud 02.06.2023. Ebaõige on väide, et alates 01.12.2022 ei saanud üürnik ruume enam kasutada ning et üürileandja pandiõiguse teostamine andis kostjale aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürileandja andis kostjale 06.12.2022 kirjas võimaluse leppida arvete suhtes kokku ja jätkata ruumide kasutamist koos sisustusega, kuid üürnik seda võimalust ei kasutanud.
20.Hageja nõudis kostjalt täiendavat viivist. Kui hagiavalduses arvestati 18.04.2023 seisuga viivise suuruseks 2062,96 eurot, siis seisuga 21.07.2023 on viivis suurenenud 2104,59 euro võrra ja viivise summa kokku on 4167,55 eurot. Kuna seaduse ja üürilepingu punkti 5.13. alusel tuleb esmalt tasaarvestada viivis, väheneb seoses üürilepingu lõppemisega garantiisumma arvel nõuete rahuldamisel üürniku viivise kohustus 1399,50 euro võrra, kuid hagiga nõutud viivis 2062,96 eurot on jätkuvalt põhjendatud.
21.14.09.2023 täiendas hageja hagiavaldust. Välja kolimisest ette teatamata jätmist ei ole hagejal võimalik tõendada, vaid ette teatamist peavad tõendama kostjad. Hageja loobus arves nr 20415 märgitud teise leppetrahvi nõudest, sest seoses üürilepingu lõppemisega kadus selle otstarve. Hageja põhistas täiendavalt esimest trahvinõuet seoses väljakolimisest ette teatamata jätmisega. Vastav teade pidi lepingu punkti 10.2. järgi olema saadetud postiga tähitud kirjaga või allkirja vastu üle antava kirjaga, kuid üürnik ei teatanud 01.12.2022 väljakolimisest ka muul viisil.
22.Hageja põhistas täiendavalt arves nr 20416 märgitud leppetrahvi omavoliliste ümberehituste ja ümberehituste teostaja kooskõlastamata jätmise eest sellega, et kraanikausside mahavõtmine ja torude lahti ühendamine ei olnud väljakolimine. Hageja pidas ruumides asunud vara üürileandja pandivaraks ekslikult. Eksimus puudutab enamikku 06.12.2022 pantimisaktis loeteletud vara, mis kuulus üürileandjale. Selles osas üürileandja pandiõigust ei teostanud. Kuigi see pidi sündima alles üürilepingu lõppedes üürilepingu punktis 12.6. kokku lepitud remondikohustuse täitmisel, pidas kostja Melissante OÜ seda alusetult juba omandatuks ja tsiviilasjas xxx mõisteti tagaseljaotsusega talle selle eest alusetult hüvitis. Aktis loetletust kuulusid üürnikule pantimisakti
punktides 8, 13 ja 14 (1 taburet, 2 kunstnahast tooli ja veeautomaat) märgitud esemed kokku väärtusega 175 eurot.
23.Kostja ei saanud pandiõiguse teostamise tõttu üürilepingut üles öelda, sest pandiõiguse teostamise ajal olid üürnikul tasumata lisaks arvetele nr 20415 ja nr 20416 summas 1119,60 eurot ka arve nr 20412 (maksetähtaeg 05.12.2022) summas 780,57 eurot, kokku 1900,17 eurot. Viimane oli detsembrikuu üüriarve, mis ümber vormistatult 01.12.2022 makseteatisena 01122022 on osa hagi nõudest. Seega oli üürileandjal alus pandiõiguse teostamiseks üürniku varale.
24.Hageja täiendas hagi nõuet ruumide kahjustamisest tuleneva hüvitise nõudega. Ruume kahjustas üürnik lisaks 01.12.2022 tekitatud veekahjule vaheseinte, riiulite ja peeglite kahjustamisega, samuti seinte ja põrandate külge kruvidega kinnitamisega. Seetõttu vajasid põrandaplaadid vahetamist, vaheseinad likvideerimist ning ruumi seinad pahteldamist ja värvimist. Ukse- ja seinaklaasidele kinnitatud reklaamide ja teadetega tekitati jäljed, mille eemaldamiseks tuli klaasid välja vahetada. Kahjunõue on OÜ L tööde 11.09.2023 hinnapakkumise järgi 2820 eurot (koos käibemaksuga 3384 eurot).
25.Hageja sõnastas oma uue nõude. Hageja palus kostjatelt OÜ-lt Melissante ja L.D-lt solidaarselt välja mõista 2239 eurot, eelkõige põhivõlgnevusest alustades varasematest arvetest. Kostjalt OÜ-lt Melissante palus hageja täiendavalt välja mõista põhivõlgnevuse 5677,97 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 2083,03 eurot.
26.31.10.2023 seisukohtades ei nõustunud hageja, et tsiviilasjas nr xxx tehtud tagaseljaotsusega oleks kohus tuvastanud kostjate väidetud asjaolusid. Kostja ei ole andnud hagejale salongi mööbli eest 2500 eurot. N V on kostja L.D xxx ja xxx, tema fiktiivsel kinnitusel ei ole tõendi väärtust.
27.XXX ruumide üürileping ei ole asjakohane. Kõnede eristus, 11.01.2023 ja 01.09.2023 kirjad ei ole asjasse puutuvad ning fotod ei tõenda kahju puudumist. Puudub selgitus, mida kostjad soovivad tõendada OÜ Melissante pangakonto väljavõttega. Arve nr 20417 esitamine kostjale on tõendatud kostjate kohtule esitatud hageja 02.12.2022 pretensiooniga, mille lisaks see on. Samuti esitas üürileandja selle üürnikule 01.12.2022 paberkandjal. Üürileandja ei takistanud pärast 01.12.2022 üürnikul üüripinna kasutamist ja üürnikul ei olnud 02.12.2022 alust lepingut erakorraliselt üles ütelda.
28.17.11.2023 seisukohtades leidis hageja, et kostjate väited salongi sisustuse kuuluvuse osas on vastuolulised. 01.04.2022 üleandmise-vastuvõtmise aktis ei ole märgitud, milline mööbel üürnikule kuulus ja sellest ei järeldu salongisisustuse kostjale kuulumine. Sisustus jäi üürileandjale üürniku lepinguliste kogustuste tagatisena kuni lepingu lõppemiseni ja kostja oleks saanud sisustuse omanikuks alles kohustuste puudumisel. X ruumide üürimine kinnitab, et kostja soovis ruumidest välja kolida.
29.Kostja loobus ise üüritud pinna kasutamisest, hageja teda ei takistanud. Üürileandja loobus hagis toodud leppetrahvi nõudest (arve nr 20415) tulenevalt vara kindlustamise kohustamisest, sest kostja loobus pinna kasutamisest. Ebaõige on leppetrahvide seostamine VÕS § 334 lõikega 4 põhjusel, et need ei olnud seotud lepingu lõppemisega, vaid eelnevate üürilepingu rikkumistega. Hagis esitatud üüri ja kõrvalkulude nõuded on õiguspärased, kuivõrd üürisuhe jätkus, see ei olnud lõppenud.
30.01.12.2023 hagi täienduses muutis hageja taas oma nõuet. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 2239 eurot. Kostjalt OÜ-lt Melissante palus hageja täiendavalt välja mõista põhivõlgnevuse 5304,77 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 2456,23 eurot. Alternatiivselt
soovis hageja, et kui kohus jätab mingis osas põhinõude rahuldamata, mõista välja viivised selle osa summa ulatuses suuremas summas.
31.Hageja loetles oma nõudeid. Üüri ja kommunaalteenuste tasud detsembrist 2022 kuni aprillini 2023 ning eraldi elektri ja vee tasu on kokku 3413,37 eurot, leppetrahv väljakolimisest etteteatata jätmise eest on 373,20 eurot, leppetrahv omavoliliste ehitustööde eest on 373,20 eurot, ruumi kahjustuste hüvitis on 3384 eurot, üüriarvete ja leppetrahvi arvete tasumise viivise on seisuga 18.04.2023 1807,32 eurot. Seoses sellega, et hageja loobus leppetrahvinõudest üüritud ruumides asunud vara kindlustamata jätmise eest, on vähendatud arve nr 20415 viivised poole võrra summale 255,64 euroni ja selle võrra vähenes algne viivis. Üüriarvete ja leppetrahviarvete täiendav viivis (0,5% päevas) alates 19.04.2023 on 226 päeva eest 4700,54 eurot. Ruumide kahjustamise hüvitise viivis alates 15.09.2023 on 76 päeva eest 1285,92 eurot. Kokku on põhinõue 7543,77 eurot ja viivis 7793,78 eurot.
32.Kraanikausside mahavõtmine ja torude lahti ühendamine ei ole väljakolimine ning selle eest kuulub tasumisele eraldi trahv. Lisaks on lepingu rikkumiseks (p 4.2.6. ja p 4.2.7.) äriruumiga ühendatud sisustuse (riiulid, peeglid, peapesukauss jm) omavoliline maha monteerimine enne üürilepingu lõppemist.
33.Üüritud ruumid koos sisustusega üle võtnud üürnik kohustus üürilepingu punkti 12.6. kohaselt lepingu lõppemisel ja sisustuse demonteerimisel, remontima ruumid vastavalt RYL 2000 I klassi nõuetele. Antud juhul on see kohustus täitmata ja üürnikul kohustus remondi kulud hüvitada.
34.26.02.2024 esitas hageja taas nõude täienduse. Üürilepingu punktis 5.2. on pooled kokku leppinud viivisemäära maksetähtaja ületamisel. Lisaks on lepingu punktis 5.16. kokku lepitud, et lepingulised kohustused täidetakse lepingus sätestatud tähtaja jooksu, juhul kui see puudub, siis hiljemalt 7 päeva jooksul arvates teise lepingupoole poolt nõude esitamisest. Lepingu punktis
3.5.on kokku lepitud algava kuu üüri ja kommunaalkulude eest tasumine kuu 5. kuupäevaks.
35.Hageja püüdis leppetrahviarveid 01.12.2022 väljakolimise peatamisel üle anda, kuid kostja L.D keeldus nende vastuvõtmisest, millest tulenevalt luges hageja nõuded esitatuks. Arvetel oli maksetähtajaks 02.12.2022, mis on võetud aluseks viiviste arvestamisel. 14.09.2023 menetlusdokumendis on ekslikult põhinõudeks märgitud 7543,77 euro asemel 7916,97 eurot.
36.Arve nr 20115 alusel on seoses ühest leppetrahvist loobumisega nõude summaks 255,64 eurot ja seisuga 18.04.2023 on viivis 1807,32 eurot. Põhinõudelt (ilma ruumikahju hüvitiseta) 4159,77 eurolt on viivisemääraga 0,5% päevas täiendavad viivised perioodi 19.04.202326.02.2024 eest (317 päeva) 6593,24 eurot. Lepingulise ruumikahju hüvitise nõudes 3384 eurot on sama viivisemääraga viivised alates 22.09.2023 (7 päeva pärast 14.09.2023 menetlusdokumendi esitamist) perioodi 22.09.2023 kuni 26.02.2024 eest (158 päeva) 2673,36 eurot. Kokku on viivised suurenenud 9266,60 euro võrra ja viiviste kogusumma 11073,92 eurot.
37.Hageja tasaarveldab üürniku tasutud garantiisumma 1399,50 eurot üürilepingu punktide 3.2. ja 5.13. alusel, mistõttu viivise kohustus väheneb 1399,50 euro võrra. Kostja viivise summa on kokku 9674,42 eurot. Samas avaldas hageja, et ta hagi hinda ei suurenda.
38.Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 2239 eurot, eelkõige põhivõlgnevusest alustades varasematest tasumata arvetest. Kostjalt OÜ-lt Melissante tuleb täiendavalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 5304,77 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 2456,23 eurot. Alternatiivselt, kui kohus ei rahulda haginõuet punktides 1. ja 2. esitatud kogu ulatuses, soovis hageja nõuete ülejäänud osas nende rahuldamist rahuldatud põhinõude viiviste arvel.
39.08.05.2024 seisukohas leidis hageja, et kostjad ei ole põhistanud, mis oli 02.12.2022 üürilepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks. Kostjad ei ole põhjendanud, miks ei pea üürnik tasuma üüritud ruumide elektri ja vee eest. Vaidlus on vaid tasumiskohustuse üle äriruumi mittekasutamisel ja puudub vaidlus tasude suuruse üle. Kostjate esitatud alternatiivne lepingu lõppemise aeg 01.01.2023 ei ole arvestatav, sest 01.07.2022 kirjas saatja isikut ei ole märgitud ja see ei ole tuvastatav. Kirja eeldatav saatja N V ei olnud selleks volitatud ning lisaks ei saanud üürileandja kirja kätte.
40.Leppetrahv väljakolimisest etteteatamata jätmise eest ei ole alusetu põhjusel, et toimus reaalne sisustuse üldine maha monteerimine, kokkupanek ja väljaviimine ning sellest ei olnud üürileandjat teavitatud. Leppetrahv omavoliliste ehitustööde eest ei ole alusetu põhjusel, et ruumiga ühendatud sisustuse maha monteerimine on käsitletav ehitustööna. Ühtlasi on kostjad 16.10.2023 menetlusdokumendis (p 3.3.) ja 16.11.2023 menetlusdokumendis (p 2.4.) väitnud, et soovisid ruumide sisustust uuendada, mis sisuliselt oli ümberehitamine ja parendamine. Nende tööde kooskõlastamata jätmise on üürilepingu punkti 4.2.6. rikkumine.
41.Kuna põrandatesse ja seintesse jäid sisustuse (sh ajutise vaheseina) demonteerimisel augud, tuli need kohad parandada, põrand osaliselt uuesti plaatida ja seinad täies ulatuses üle värvida, samuti asendada kriimustatud seina- ja ukseklaasid. Hageja esitatud viiviste arvestust kostjad sisuliselt vaidlustanud ei ole. Hageja vaidleb vastu kostjate taotlusele vähendada üürniku viiviseid põhjusel, et juriidiliste isikute vahel kokkulepitud viivisemäär on aktsepteeritav, kusjuures tegu ei ole tüüptingimusega. Samuti ei ole kasumit saav üürnik halvas majanduslikus seisundis. Tegelik majanduslik seisund on tõendamata,
42.27.05.2024 muutis hageja taas nõuet. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 2239 eurot. Kostjalt OÜ-lt Melissante palus hageja täiendavalt välja mõista põhivõlgnevus 5304,77 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 2456,23 eurot. Alternatiivselt, kui kohus ei rahulda haginõuet punktides 1. ja 2. kuni 2543,77 euro osas, palus hageja selles osas nõude rahuldamist rahuldatud põhinõude viiviste arvelt. Hageja on esitanud alternatiivse nõude juhuks, kui kohus ei rahulda mingit osa põhinõudest, millisel juhul hageja taotleb alternatiivselt selles osas täiendava viivise väljamõistmist summas, mis ei ületa koos hagihinda. Seejuures on võimalik alternatiivse nõude rahuldamine proportsioonis rahuldatud nõudega. Alternatiivne nõue hagihinda ei suurenda.
43.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista kulud õigusabile ilma käibemaksuta 2325 eurot. Õigusabi osutati hinnaga 60 eurot tunnis. Lisaks tasus hageja riigilõivu 780 eurot. Hageja palus kostjatelt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras.
44.Kostjate menetluskuludele vaidles hageja vastu. Nõupidamise kulu on alusetu. Hageja pidas alusetuks nõupidamiste ja telefonikõnede ajakulu, sest toimingute teostamine ja asjakohasus ei ole kontrollitav.
KOSTJATE VASTUVÄITED
45.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Poolte vahel oli 15.03.2022 sõlmitud üürileping, mille järgi anti kostjale I üürile äriruum Tallinnas Xxx. Leping oli sõlmitud 5 aastaks, st kuni 31.03.2027. Kostja I võttis 01.04.2022 ruumid aktiga vastu ning seal asus üürnikule kuuluv mööbel. Ei vasta tõele hageja väide, et tegu oli kirjaveaga ning ruumides oli eelmise üürniku OÜ L salongisisustus. Selle salongisisustuse andis hageja 18.03.2022 kostjale I üle tagatisena, mille kohta on olemas akt. Hageja ja kostja I leppisid kokku, et üleantud salongi sisustus läheb kuni lepingu lõpetamiseni arvesse tagatisena summas 2 500 eurot. Pooled leppisid kokku, et kostja I ei maksa lepingu p-s 3.1 sätestatud ettemakstud üüri, kuna tagatisena jääb salongi sisustus väärtuses 2500 eurot. Eksitav on hageja väide, et tegu oli kirjaveaga.
46.Tõendamata on väited, et 01.12.2022 oli veeavarii ja kostja 1 soovis välja kolida. 01.12.2022 hõivas hageja kostja valduses olnud äriruumi, kasutades AS G4S Eesti turvatöötajate füüsilist jõudu, mille kohta on olemas fotod. Kostja I teatas varem hagejale, et lõpetab lepingu alates 01.01.2023 ning soovib enne seda mõned vanad asjad vahetada uute asjade vastu. Hageja pidas asjade vahetamist kolimiseks ning kutsus AS G4S Eesti turvatöötajaid äriruumi hõivamiseks ning üürniku väljatõstmiseks.
47.01.07.2022 teatas kostja I hagejale e-posti aadressil xxx, et lõpetab lepingu 6 kuu pärast ehk alates 01.01.2023. Tegu oli hageja ametliku e-posti aadressiga, mis oli kirjas lepingu punktis
4.2.4.Pärast lepingu ülesütlemise avalduse esitamist võttis L.D-ga telefoni teel ühendust hageja seaduslik esindaja M V, kes leidis, et kostjal ei ole õigust lepingut lõpetada ning kostja I peab maksma äriruumi eest kuni 31.03.2027. Lepingu lõpetamisel ähvardas hageja kostjaid leppetrahvidega. 07.10.2022 vastas hageja kostjale e-posti aadressil xxx, et ta ei arvesta võõrkeelseid kirju. See oli üllatav, sest varem suheldi vene keeles ja kostjad räägivad eesti keelt vähesel määral.
48.Kuna hageja ei tunnistanud lepingu lõpetamist alates 01.01.2023, kutsus hageja 01.12.2022 AS G4S Eesti turvatöötajaid ruumi valduse vägivaldseks, kooskõlastamata ja põhjendamatuks ülevõtmiseks. Ülevõtmisel kasutati füüsilist jõudu. AS G4S Eesti turvatöötajad paigaldasid töötaja N V kätele käerauad ning surusid ta ruumist välja. Enne ruumi hõivamist põhjendas hageja üürniku väljatõstmist sellega, et on olemas tasumata arve nr 20415. Tegemist oli alusetu arvega, sest leppetrahv oli tühine. 01.12.2022 seisuga ei olnud kostjal I sissenõutavaid võlgnevusi ja viimane arve nr 20404 oli tasutud enne 01.12.2022.
49.Pärast ruumi hõivamist oli see lukustatud ning kostjatel oli keelatud ruumi sisenemine. Ühtlasi kinnitas hageja, et teostas pandiõiguse kostjale I kuuluvale varale. Eeltoodu tõttu lõpetas kostja I lepingu hagejaga alates 02.12.2022. Tahteavaldus oli saadetud e-posti aadressile XXX.
50.Lepingu p. 4.1.1 järgi kohustus üürileandja võimaldama üürnikul lepingu objekti kasutamist. Hageja võttis 01.12.2023 ruumi valduse üle ja keelas alusetult kostjal I ruumi kasutamise. Hagejal puudusid kostja I suhtes sissenõutavaks muutunud nõuded pärast 02.12.2022. Pärast ruumi hõivamist esitatud leppetrahvid on tühised VÕS § 334 lg 4 järgi. Ühtlasi on lepingu p-s 5.16 sätestatud, et lepingulised kohustused täidetakse lepingus toodud tähtaja jooksul või hiljemalt 7 päeva jooksul arvates teise lepingupoole nõude esitamisest. Hageja 01.12.2023 arvete nr 20415, nr 20416 ja nr 20417 tasumise tähtaeg on 1 päev, mis on vastuolus lepingu p-s 5.16 sätestatuga.
51.Hageja väidetud rikkumised tõendamata ja otsitud. Kostjad viitasid VÕS § 325 lõikele 1. 02.12.2022 esitas kostja I hageja ametlikule e-posti aadressile e-kirja, milles teatas üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest, sest hageja kasutas kostja esindajate suhtes 01.12.2022 vägivalda, omastas ebaseaduslikult kostja vara ja tõstis kostja esindaja vägivaldselt üüritud ruumist välja, kuigi leping oli kehtiv. Seega oli lepingu ülesütlemise avaldus hagejale 02.12.2022 kätte toimetatud.
52.Hageja rikkus lepingut ega võimaldanud kostjal alates 01.12.2022 ruumi kasutada. Lisaks pantis hageja kogu ruumides asunud kostja vara, sealhulgas salongi pidamiseks vajalikud asjad, ilma milleta ei saa salongi pidada. Kostjad viitasid VÕS § 313 lõikele 1 ja § 314 lõikele 1 ning leidsid, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta lepingu üles öelda. VÕS § 313 lg 3 järgi ei olnud vajalik ülesütlemisest ette teatada. Kuna hageja võttis kostjalt ära kõik tegevuseks vajalikud asjad, nõudis alusetult raha tasumist ja keelas sissepääsu, ei näinud kostja võimalust lepingu jätkamiseks ega hagejale tähtaja andmiseks puuduste kõrvaldamiseks. Hageja ise teatas kostjale 02.12.2022, et alles arvete tasumisel avab ta
kostjale ruumi.
53.Hageja esitas tasumiseks alates detsembrist 2022 arved üüri ja kommunaalmaksete tasumiseks, milliste esitamiseks puudub alus, sest võlasuhted on lõppenud. Kostjad ei tunnista samuti viivisenõuet, kuna kostjad ei ole oma kohustusi rikkunud ja hagejale ei ole kahju tekkinud.
54.16.10.2023 vaidlesid kostjad vastu täiendatud hagiavaldusele. Kostjad nõustusid, et kostja II käendas hageja ja kostja I vahelist lepingut vastavalt selle punktile 5.18. Kostja II kui käendaja vastutus on piiratud 2239 euroga ja kostjad vastutavad solidaarselt. Muud lepingulised suhted kostjal II hagejaga puuduvad.
55.Üüritud ruumis asus kostja I vara. Ei vasta tõele, et ruumides asus eelmise üürniku OÜ L salongisisustus. 01.04.2022 allkirjastatud üleandmis-vastuvõtmise akti kohaselt ruumis asus üürnikule kuuluv mööbel. Mõlemad pooled on kinnitanud seda oma allkirjadega. Seega tunnistas hageja, et tegu oli kostjale I kuuluva salongisisustusega. 18.03.2022 aktist nähtub, et sisustus kuulus varasemalt kolmandale isikule OÜ-le L, kes soovis selle jätta hagejale. Hageja müüs salongi sisustuse 2 500 euro eest kostjale I. Selle kohta on olemas akt, kus hageja seaduslik esindaja M V kinnitas sisustuse üleandmist. Seetõttu oli 01.04.2022 aktis märgitud, et ruumides on üürnikule kuuluv mööbel.
56.Pooled leppisid kokku, et kostja I ei maksa lepingu p-s 3.1. sätestatud üüri ettemaksu ning OÜ-lt L jäetud garantiisumma 1399,50 eurot jääb hagejale kuni lepingu lõpetamiseni. Ühtlasi jäi tagatiseks salongi sisustus väärtuses 2 500 eurot. Kostja I töötaja N V selgitas 01.12.2022, et hageja seaduslik esindaja M V sai temalt kätte salongimööbli eest 2500 eurot. Raha üleandmine toimus hageja kontoris.
57.06.12.2022 pantimisakti, 02.12.2022 pretensiooni ja 06.12.2022 e-kirjaga on hageja tunnistanud, et tegu oli kostjale I kuuluva varaga. 15.06.2023 on tehtud Harju Maakohtu lahend, millega mõisteti hagejalt kostja I kasuks välja 3036,54 eurot, mis koosnes põhivõlgnevusest 2 500 eurot. Kohtuotsus jõustus 13.09.2023. 2500 euro on see summa, mille kostja I tasus hagejale panditud vara eest. Hageja tasus kostjale I selle summa, mida kinnitab Tallinna kohtutäitur K F täitemenetluse lõpetamise otsus. Seega kinnitas kohus oma otsuses, et tegu on kostjale I kuuluva varaga. Selles küsimuses on poolte vahel olemas kehtiv kohtulahend.
58.Kostja I ja hageja vahel sõlmitud leping lõppes 02.12.2022. 01.12.2022 otsustas kostja I vahetada mõned vanad asjad uute vastu. Kuna salong ei saanud sel ajal töötada ja vastu võtta kliente, oli välisuksele pandud kirjalik teade, et sama salong asub ka teisel aadressil X. Kostja I esitas teise pinna üürilepingu ja pangakonto väljavõtte, mille kohaselt üüris kostja ajavahemikul 01.11.2022 - 31.12.2022 üüris äriruumi aadressil X. 01.12.2022 seisuga oli kostjal I kaks salongi.
59.Salongi sisustus oli vananenud ja seetõttu tuli mõned asjad vahetada uute vastu. Salongi fotodest nähtub, et kostja võttis ära kapiga kraanikausi ja juuksepesu kausi. Arusaamatul põhjusel voolas natuke vett torust välja ning kostja II pani alla kasti ning läks kraani kinni keerama. Tegemist ei olnud avariiga, kuna vesi voolas aeglaselt ning kraan oli võimalik kinni keerata. Sel hetkel, kui kostja II läks kraani kinni keerama, tungisid ruumi kaks relvastatud AS G4S Eesti turvatöötajat koos hageja seadusliku esindaja M Vega.
60.Videost nähtub, et hageja hõivas ruumi ja kostja töötajatelt nõuti lahkumist. Video taustal on kuulda vee jooksmist, millele hageja ega turvatöötajad ei reageeri. Hageja valetas turvatöötajatele, et kostjal I on võlgnevus 500 eurot, mis on vastuolus hagiavalduses tooduga. Hagis väitis hageja, et tungis ruumi hoopis seetõttu, et üürnik kavatses välja kolida koos asjadega.
61.Kuna hageja kasutas vägivalda kostjate suhtes, võttis ebaseaduslikult ruumi kostja I valdusest ära, teostas alusetult pandiõigust ega võimaldanud kostjal I ruumi kasutada, lõpetas kostja I erakorraliselt lepingu alates 02.12.2022. Hageja on nõustunud, et sai e-kirja kätte. Leping oleks lõppenud 01.01.2023, kui hageja ei oleks lepingut rikkunud. Lepingu punkti 7.6.2 järgi oli poolel õigus leping üles öelda, teatades 6 kuud ette. 01.07.2022 teatas kostja I hageja e-posti aadressil xxx, et lõpetab lepingu kuue kuu pärast ehk alates 01.01.2023. Kostja I koostas hagejale võõrkeelse kirja seetõttu, et varem suhtlesid pooled vene keeles. Tegu oli hageja kontaktaadressiga ning hageja sai avalduse kätte.
62.Kostjad viitasid VÕS § 196 lõikele 2 ja VÕS § 116 lõike 2 punktidele 2 kuni 4. Hageja kutsus turvatöötajad ruumi ja üürniku vara ebaseaduslikuks hõivamiseks ning piiras põhjendamatult ligipääsu ruumile. Seega rikkus hageja tahtlikult kohustust võimaldada üürnikl ruumi kasutamist ja tekitas kostjale I kahju. Seega on täidetud VÕS § 116 lg 2 p 3 kohaldamise eeldused. Tõele ei vasta hageja väide, et ta andis kostjale 06.12.2022 kirjas võimaluse leppida arvete tasumise osas kokku ja jätkata ruumi kasutamist koos sisustusega. Hageja esitas kostjale hulgaliselt alusetuid leppetrahvinõudeid. Hageja oli nõus tagama ligipääsu, kui talle alusetult tasutakse nelja kuu üüri. Sisustuse soovis hageja viia lattu ning kostja I oleks saanud kasutada tühja ruumi. Need tingimused olid ebamõistlikud. Kostja I järeldas, et hageja ei kavatse oma kohustust täita.
63.Kostjad viitasid VÕS § 313 lõikele 3. Kostja ei näinud võimalust lepingu jätkamiseks ega andnud seetõttu hagejale aega puuduste kõrvaldamiseks. Kostja I lõpetas lepingu erakorraliselt alates 02.12.2022. Kostjad viitasid VÕS § 325 lõikele 1 ja leidsid, et leping öeldi üles kirjalikult.
64.Kostja ei teinud äriruumis ümberehitusi ega kavatsenud neid teha. Ümberehitustega oleks tegu siis, kui oluline osa ruumidest oleks muudetud. Kostjad võtsid osa mööblist ära ning seega ei olnud oluline osa ruumist muudetud. Fotodest nähtuvad seinaaugud, mis olid olemas enne mööbli paigaldamist ning neid ei saa pidada ruumi ümberehitamiseks. Neli vana tooli oli pakitud kilesse ning olid valmis äraviimiseks. Samuti soovis kostja I vahetada laminaadist riiulid ning valmistas need ette ära viimiseks. Kogu ülejäänud salongi sisustus jäi ruumi. Ühtlasi oli muu salongisisustus lihtsalt nihutatud kõrvale.
65.Hageja esitatud fotod ei ole kõik tehtud vaidlusaluses ruumis. Kostja I ei ole hageja vara kahjustanud. Kostja I leidis ruumi kinnisvara portaalist veebruaris 2022, mille kohta oli avaldatud fotodega kuulutus. Fotodest nähtub, et kostja I võttis maha laminaadist riiulid, kapiga kraanikausi ja juuksepesu kausi. Kõik teised asjad liikusid vabalt ega olnud kinnitatud, see nähtub ka üürikuulutusest. Äriruum ei olnud kahjustatud pärast seda, kui hageja ruumi hõivas. Hageja väited ruumi kahjustamise kohta on paljasõnalised. Hageja ei ole välja toonud, milles seisnes vara kahjustamine ja ümber ehitamine.
66.Kuna kostja I ütles lepingu üles, oli hagejal õigus nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni 30.11.2023. 01.12.2022 seisuga ei olnud kostjal I võlgnevusi ja viimane arve nr 20404 oli tasutud enne 02.11.2022. Hagejal puudusid sissenõutavaks muutunud nõuded.
67.Leppetrahvide nõudele vaidlesid kostjad vastu. Kostja I ei teinud 01.12.2022 ümberehitusi ja parandusi, kuna mööbli osalise vahetamisega ei muutunud äripinna väärtus. Kuna kostja I oli vara omanik, oli tal õigus vara käsutada sel viisil, et selle väärtus ei muutuks, kuna vara oli panditud. Hageja ei ole tõendanud, et vara osalise vahetamisega uute esemete vastu oleks vara väärtus vähenenud ning seda ei saa pidada ümberehitamiseks. Seega ei rikkunud kostja I Lepingu p-s 4.2.6 ja p 4.2.7 sätestatud tingimusi. Seejuures pole arusaadav, kuidas leppetrahvi summa kujunes. Arvel on toodud 373 eurot, kuid lõplik summa on 1866 eurot.
68.Pärast äriruumi hõivamist esitatud leppetrahvid on tühised, kuna kokkulepe, mille kohaselt üürnik kohustub enne üürilepingu lõppemist maksma muud, kui võimalikku kahjuhüvitist, on VÕS § 334 lg 4 järgi tühine. Kuna leping lõppes 01.12.2022, ei saa hageja pärast seda nõuda üüri ega kommunaalkulude tasumist.
69.Hageja esitas 14.09.2023 uuesti arve 20412, mis väidetavalt oli vormistatud ümber makseteatisest nr 01122022. Makseteatise nr 01122022 summa on 780,58 eurot, kuid arve nr 20412 summa on 1866 eurot. On ebaselge, mis summat hageja nõuab.
70.Hageja varalise kahju nõue on põhjendamatu. Fotodest nähtub, et ruumis ei ole midagi tehtud ja selle seisukord ei ole muutunud. Hageja püüab kohut eksitada. Algselt esitas hageja nõude üksnes võlgnevuse tasumiseks. Kostjad ei annan nõusolekut varalise kahju nõude esitamiseks.
71.16.11.2023 seisukohtades kordasid kostjad varasemaid väiteid. 01.12.2022 käskis hageja seaduslik esindaja turvatöötajatel kostja töötajad ruumidest välja tõsta. Fotod kinnitavad, et tegelikult kahju ei ole tekkinud, kuna seinad, klaasid ja põrand on terved ning vigastused puuduvad. Arvet nr 20417 ei esitanud hageja kostjale I lepingu kehtivuse ajal, vaid alles koos pretensiooniga 02.12.2022. Arve nr 20417 alusel nõudis hageja tagatise suurendamist 746,40 euro võrra, kuid leping oli lõpetatud ning hagejal puudus õigus nõuda tagatise suurendamist.
72.Hageja tõstis kostja I töötajad ruumidest välja ja sulges ruumid. Samuti esitas hageja kostjale hulgaliselt alusetuid leppetrahve ega nõustunud ruumide avamisega enne, kui kostja on tasunud alusetult nelja kuu üüri. Tegu oli ebamõistlike tingimustega, kuna kostjal I puudus võlgnevus hageja eest, samuti puudus hagejal alus leppetrahvide rakendamiseks ning tühjas äriruumis ei oleks võimalik salongi tegevust jätkata. Kostja I järeldas, et hageja ei kavatse oma kohustusi täita. Seega oli täidetud samuti eeldus VÕS § 116 lg 2 p 4 kohaldamiseks.
73.Hageja on esitanud täiendava tõendina 11.09.2023 OÜ L hinnapakkumise. Kostjad palusid jätta seda arvestamata. Tõend on esitatud peale eelmenetluse lõppu ja hinnapakkumine on tehtud alles 11.09.2023. Kostja I on öelnud lepingu üles 01.12.2022 ning alates sellest ajast ei ole ta ärituumi kasutanud. Äriruumi seisukord võis üheksa kuuga oluliselt muutuda. OÜ L hindas ruumi seisukorda üheksa kuud hiljem pärast lepingu ülesütlemist. Hinnapakkumine üksnes kinnitab, et hageja on võtnud hinnapakkumise ruumi remondiks, kuid ei kinnita remondi tegeliku vajadust ega seda, et kostjad on tekitanud ruumile kahju.
74.15.12.2023 seisukohtades ei nõustunud kostjad nõude suurendamisega. Ebaselge on, millisel faktilisel ja õiguslikul alusel on nõuet suurendatud. Hagi esemes toodud summad ei lähe kokku dokumendi tekstis toodud summadega. Leppetrahvid ja viivised on alusetud, sest neid on hageja arvestanud pärast lepingu lõppemist ilma õigusliku aluseta. Puudub alus nõude suurendamiseks, sest hageja täiendatud nõudes ületab viivis põhinõuet.
75.Kostjad palusid VÕS § 113 lg 8 ja VÕS § 162 alusel viivist vähendada. Hageja ei ole tõendanud põhinõuet ülevatava viivisenõude ulatuses kahju tekkimist. Hageja ei ole tasunud täiendavat riigilõivu. Hagiavalduse hind ületab peale nõude suurendamist 15 000 eurot, sest põhinõue ja viivis on kokku juba 15 337,55 eurot. Hageja on tasunud aga kokku 770 eurot.
76.Hageja ei ole põhistanud igat leppetrahvi nõuet ega tõendanud nõuete aluseks olevaid asjaolusid. Lepingu punkti 10.2 järgi oli lubatud teadete saatmine teisele poolele kolmel viisil: edastamine tähitud kirjaga, üleandmine teisele poolele allkirja vastu või edastamine teavitatud aadressile. Kostja I on edastanud lepingu lõpetamise avalduse ja erakorralise ülesütlemise avalduse hageja varasemalt teavitatud e-posti aadressil, seega kooskõlas lepinguga.
77.Leppetrahvi omavoliliste ehitustööde eest ei ole hageja tõendanud ega piisavalt põhjendanud.
Pole endiselt aru saada, mille alusel hageja väidab, et kostja I tegi omavolilisti ehitustöid. Hagejal puudub alus nõuda kostjatelt äriruumi remonti. Hageja on täpsustanud 01.12.2023, et lepingu punkti 12.6 järgi tuli ruumid remontida. See kohustus oleks tekkinud, kui kostja I oleks lepingu lõppemisel jäävalt demonteerinud sisustuse. Kostja I ei ole seda teinud. Kogu sisustus jäi hageja valdusesse. Puudus vajadus äriruumi remondiks, et kõrvaldada demonteeritud sisustuse järgseid jälge.
78.21.03.2024 seisukohtades jäid kostjad varasemate vastuväidete juurde. Leping lõppes 02.12.2022 kostja I erakorralise ülesütlemise avalduse esitamisega, kuna hageja ei võimaldanud kasutada ruume. Puudub vaidlus, et hageja kutsus 01.12.2022 välja G4S turvatöötajad kostja I ruumist väljatõstmiseks ega võimaldanud alates 01.12.2022 ligipääsu ruumile. Seega rikkus hageja tahtlikult lepingulist kohustust ning tekitas üürnikule kahju. Kuna leping lõppes, on hageja üüri ja kommunaalkulude nõuded alusetud.
79.Lepingu erakorraline ülevõtmine on tuvastatud Harju Maakohtu 15.06.2023 tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr xxx. Kostjad viitasid § 407 lõikele 1. Hageja võttis lähtudes TsMS § 407 lõikest 1 omaks hagiavalduses toodud faktilised väited ning selles vaidlust ei ole. 16.10.2023 esitatud hagiavalduses tsiviilasjas nr xxx olid ära toodud kõik asjaolud, mida hageja vaidlustab käesolevas tsiviilasjas.
80.Lepingu punktist 3.4. ei tulene, et kostjal I tuleb tasuda kommunaalkulude, sh elektri ja vee eest ka siis, kui kostja I ei kasuta ruumi ega tarbi teenuseid. Hageja pole tõendanud ega põhistanud, miks tuleb kostjal I tasuda kommunaalkulusid sõltumata tarbimisest ja äriruumi kasutamisest. Kui kohus leiab, et kostjal I puudus õigus lõpetada leping erakorraliselt täiendavat tähtaega andmata, on leping alternatiivselt lõppenud alates 01.01.2023. Kostja I esitas 01.07.2022 hagejale korralise lepingu ülesütlemise avalduse.
81.Leppetrahv ette teatamata välja kolimise eest summas 373,20 eurot on alusetu. Kostja I ei kolinud ruumidest välja ja vastupidist ei ole hageja tõendanud. Kostja juba teavitas hagejat 01.07.2022 soovist leping üles öelda. Enne 01.01.2023 puudus hagejal õigus segada kostja I tööd ruumis. Isegi kui kostja I oleks alustanud ettevalmistavat tegevust kolimiseks detsembris 2022, ei saaks seda käsitleda erakorralise väljakolimisena, kuna kostja I oli teavitanud lepingu lõpetamisest alates 01.01.2023.
82.Leppetrahv omavoliliste ehitustööde eest 373,20 eurot on alusetu. Kostjad ei ole teostanud ehitustöid äriruumis. Kostjad viitasid EhS § 4 lõikele 3. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Kostjad ei ole ruumides ehitustoimingud teinud ning puudub alus leppetrahvi tasumiseks. Mööbli maha monteerimine ei ole ehitustöö ega lammutustöö. Paljasõnalised on hageja väited, et oli võeti maha torustik. Esitatud fotost (dtl 171) nähtub, et torustik oli olemas ja paigas.
83.Esitatud fotost nähtub, et vesi ei jõunud kostja II jäetud kasti äärteni ning põrandal olid üksnes väikesed veejäljed. Tõele ei vasta hageja väide, et põrand oli osaliselt veega kaetud. Kerged veejäljed ei tekitanud hagejale varalist kahju. Seega puudub kohustuste rikkumine. Hageja väitis 24.01.2024 istungil, et veeavarii tekitamine oli leppetrahvi nõude alus. 26.02.2024 hagi täiendusest selgub, et hageja nõuab leppetrahvide tasumist arvete nr 20415 ja 20416 alusel. Arves nr 20416 on viidatud üürilepingu p-de 4.2.6 ja 4.2.7 rikkumisele. Lepingu 4.2.6 järgi kohustub üürnik kooskõlastama kirjalikus vormis üürileandjaga eelnevalt kõik Lepingu objektil tehtavad ümberehitused ja parendused. Kostjad ei ole teinud üüritud äriruumis ümberehitusi ja parendusi.
84.Kahju tõendamiseks esitas hageja Le OÜ 11.09.2023 hinnapakkumise 2820 eurot (koos käibemaksuga 3384,00 eurot). Käibemaks kahju koosseisu aga ei kuulu. Lisaks ei kinnitanud
hageja kordagi, et ta ei saa Le OÜ arvelt käibemaksu tagasi arvestada. Lisaks ei toonud hageja välja, millises osas ja miks vajasid seinad pahteldamist ja värvimist. Ei ole tõendatud, et oli vajadus klaasseinte klaaside vahetamiseks, põrandaplaatide vahetamiseks ja vaheseinte likvideerimiseks. Üürnik ei ole põrandaplaatidesse puurinud auke ega ole kuidagi muul viisil põranda plaate kahjustanud.
85.Kostja ei ole kriimustanud klaase. 01.12.2022 tehtud salongi fotodelt nähtub, et kleebitud reklaami silt oli jäänud klaasile ning seega on valed hageja väited, et kostja püüdis reklaami maha võtta ning kraapides jäid klaasile kriimustused. Hageja ei ole põhistanud, millises osas ja miks vajasid seinad pahteldamist ja värvimist.
86.Kostjad on tõendanud, milline oli ruumi olukord 2022. aasta veebruaris. 27.09.2023 tehtud salongi fotost nähtub, et äriruum ei ole kahjustatud pärast seda, kui hageja ruumi hõivas. Hageja ei ole tõendanud kahju hüvitamise nõude esitamise eeldusi. Puuduvad tõendid, et kahju tekkis.
87.Kuna põhinõuded on alusetud, on põhjendamatud kõrvalnõuded ehk viivis. Lisaks eeltoodule puudub selge viivisearvestus summade 255,64 euro ja 1807,32 euro kohta. 2.6.1. Tsiviilasjas puudub arve nr-ga 20115 ning seega jääb arusaamatuks viivise arvestus seoses selle arvega. Arve nr 20415 alusel loetav viivis oli 511,28 eurot. Viivise arvestuseks oli võetud 746,40 eurot. Hagejad loobusid üürilepingu p 4.2.30 järgi leppetrahvi nõudest ning seega arve nr 20415 summa pidi olema 373,20 eurot ilma käibemaksuta. Kostjate andmete järgi peab 18.04.2023 seisuga viivisearvestus olema 255,64 eurot.
88.26.02.2024 täpsustas hageja, et põhinõudelt (ilma ruumikahju hüvitiseta) 4159,77 eurolt on viivisemääraga 0,5% päevas täiendavad viivised perioodi 19.04.23-26.02.24 eest (260+57=317 päeva) 6593,24 eurot. Seega on hageja soovinud 4 159,77 euro suuruselt põhinõudelt viivist üldsummas 8400,56 eurot. Hageja viivisenõue ületab põhinõuet. See on kostjaid ülemäära kahjustav ega ole kooskõlas hea usu põhimõttega.
89.Üürilepingu p-s 5.2 toodud viivise määr 0,5 % päevas ei ole kohalduv kahju hüvitamise nõudele. Tegu on ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega. Lepinguline viivise määr 0,5 % ületab seadusega sätestatud viivise määra 17 korda, mis on heade tavade vastuolus ning kostjat ülemäära kahjustav. 2024. aastal ületab viivise määr 0,5 % seadusega sätestatud viivise määra 14 korda, mis on samuti heade tavade vastuolus ning kostjat ülemäära kahjustav. Kostjad taotlesid viivise vähendamist.
90.Viivise vähendamise taotluse esitamisel tugines kostja I sellele, et tema majanduslik seisund on halb. 2022. a oli kostja I käive vaid 23 265 eurot ning jaotamata kasum 5144 eurot. Kostja II on vanaduspensionär, kelle majanduslik olukord on halb.
91.Menetluskuludena palusid kostja välja mõista kulud õigusabile. Kulusid kandis kostja I. Kostjale I osutati õigusabi 130 eurot tunnis 63,5 tunni ja 8255 euro ulatuses. 8255 eurot on esitatud ilma käibemaksuta, kuna õigusabi teenuste osutaja ei ole käibemaksukohustuslane. Kostjad palusid hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
92.Hageja menetluskuludele vaidlesid kostjad vastu ja pidas neid ülepaisutatuteks. Põhjendamatu on ajakulu 1,25 tundi nende menetlusdokumentide esitamiseks, mis esitati pärast eelmenetluse lõppemist. Alusetu on ajakulu pandivara müügi konsulteerimise osas, sest käesolev vaidlus ei puudutanud pandivara müüki. Samuti on alusetu ajakulu seoses kostjale veeautomaadi tagastamise ettepaneku tegemisega. Kogumis pidasid kostjad alusetuks hageja esindaja ajakulu vähemalt 7,75 tunni ulatuses.
KOHTU PÕHJENDUSED
93.Arvestades hageja nõudeid ja kostjate vastuväiteid ning hinnates kogumis kõiki tõendeid, leiab kohus, et hagi on osaliselt põhjendatud ning kuulub osalisele rahuldamisele.
94.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) hageja üürileandjana ja kostja OÜ Melissante üürnikuna sõlmisid 15.03.2022 äriruumide üürilepingu äripinna üürimiseks Tallinnas aadressil Xxx; 2) üürileping sõlmiti tähtajalisena alates 01.04.2022 kuni 31.03.2027; 3) üürilepingu sõlmimisel allkirjastati 01.04.2022 üleandmise-vastuvõtmise akt, milles märgitu kohaselt asus ruumides üürnikule kuuluv mööbel; 4) kostja L.D käendas kostja OÜ Melissante lepingust tulenevaid kohustusi solidaarselt 2239 euro ulatuses; 5) 01.12.2022 toimus üürniku ruumides intsident, mille käigus kaasas hageja turvatöötajad, kes toimetasid kostja töötajad ruumidest välja ja sulgesid kostjale ligipääsu ruumile; 6) kostja OÜ Melissante esitas hagejale 02.12.2022 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, millega hageja ei nõustunud; 7) kostja ei ole alates 02.12.2022 tasunud hageja esitatud üüri ja kommunaalkulude ning leppetrahvide arveid.
95.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja OÜ Melissante peab hagejale tasuma leppetrahve üürilepingu rikkumise eest, kahju hüvitist ruumide kahjustamise eest, üüri- ja kommunaalkulude arveid kuni aprilli 2024 ning viivist tulenevalt arvete tähtaegselt tasumata jätmisest.
96.Menetluse käigus muutis hageja korduvalt oma nõudeid. Algses hagiavalduses esitas hageja oma nõuded kolmas punktis ning kolmanda nõudena palus hageja kostjalt OÜ-lt Melissante välja mõista viivise põhinõudelt 4532,97 eurolt alates 19.04.2023 määraga 0,5% tasumata summalt päevas, kuid mitte rohkem kui 404,07 eurot. Antud nõude asendas hageja menetluse kestel alternatiivse nõudega. Kohus leiab, et hageja alternatiivne nõue tuleb jätta läbi vaatamata.
97.Algselt palus hageja alternatiivselt juhul, kui kohus jätab mingis osas põhinõude rahuldamata, viivised väja mõista selle osa summa ulatuses suuremas summas. Kohus selgitas hagejale 24.01.2024 eelistungil, et ka alternatiivne nõue peab olema selge ja sundtäidetav. Hageja alternatiivsest nõudest ei nähtunud, millise summa ja kellelt peaks kohus alternatiivselt välja mõistma. 26.02.2024 esitas hageja uue nõude täienduse ning palus alternatiivselt juhul, kui kohus ei rahulda haginõuet punktides 1. ja 2. esitatud kogu ulatuses, nõuete ülejäänud osas rahuldamist rahuldatud põhinõude viiviste arvelt. 08.05.2024 eelistungil selgitas kohus hagejale uuesti, et esitatud kujul ei ole nõue selge ega sundtäidetav. Kohus ei saa ise hageja asemel asuda formuleerima summat, mida kostjatelt välja mõista. Hageja nõudest ei selgunud, milliselt kostjalt ja millise summa peaks kohus välja mõistma. Kuna hageja ei osanud nõuet täiendavalt selgitada, lõpetas kohus 08.05.2024 eelmenetluse.
98.Pärast eelmenetluse lõppemist esitas hageja 27.05.2024 uue „korrigeeritud nõude“, milles palus alternatiivselt juhul, kui kohus ei rahulda hagi nõuet punktides 1. ja 2. esitatud nõuet kuni 2543,77 euro osas, tuleb selle osas nõue rahuldada rahuldatud põhinõude viiviste arvelt. Kohus leiab, et esitatud kujul on nõue endiselt ebaselge ega ole sundtäidetav. Nõude osalist rahuldamist ei pea hageja iseenesest taotlema ehk juhul, kui kohus rahuldab põhinõude osaliselt, on võimalik viivisenõude rahuldamine samuti osaliselt ehk rahuldatud põhinõudele vastavas ulatuses. Kui aga põhinõue ei kuulu täielikule rahuldamisele, ei ole võimalik viivisenõuet rahuldada põhinõuet ületavas osas või sellises ulatuses, nagu on hageja algselt soovinud, sest viivisenõude suurus sõltub rahuldatud põhinõude ulatusest. Kohus selgitas seda hagejale. Eeltoodule vaatamata ei saa kohus hakata ise määratlema omal äranägemisel, millises summas nõuet rahuldada ja kellelt see
välja mõista.
99.Hageja alternatiivsest nõudest ei selgu üheski sõnastuses, millise summa väljamõistmist ja kellelt hageja soovib. Samuti ei ole hageja põhistanud, miks on tegemist alternatiivse nõudega. Alternatiivse nõude esitamise alus esineb siis, kui samad faktilised asjaolud võimaldavad erinevate õigusnormide kohaldamist ja sellest tulenevalt ka erinevate õiguskaitsevahendite kohaldamist. Hageja ei ole ühelgi viisil alternatiivse nõude esitamist põhistanud.
100.TsMS § 363 lg 1 p 1 näeb ette, et hagiavalduses tuleb märkida selgelt väljendatud nõue ehk hagi ese. TsMS § 371 lg 1 p 9 kohaselt ei võta kohus hagiavaldust menetlusse, kui hagiavaldusel ei ole pädeva isiku allkirja või kui on rikutud muid olulisi hagiavalduse vorminõudeid. TsMS 3401 lg 1 sätestab, et kuimenetlusosalise esitatud avaldus, taotlus, vastuväide või kaebus ei vasta vorminõuetele või on esitatud muude puudustega, mida saab kõrvaldada, muu hulgas kui tasumata on riigilõiv, määrab kohus tähtaja puuduse kõrvaldamiseks ja jätab menetlusdokumendi seniks käiguta. Kohus on korduvalt hagejale selgitanud puudusi alternatiivses nõudes. TsMS 3401 lg 2 näeb ette, et kui kohtu määratud tähtpäevaks puudusi ei kõrvaldata, jäetakse avaldus, taotlus või kaebus menetlusse võtmata ja tagastatakse, juba menetlusse võetud avaldus, taotlus või kaebus aga jäetakse läbi vaatamata.
101.Ühtlasi tuleneb TsMS § 329 lõikest 1, et menetlusosalised peavad menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Hageja esitas järjekordse hagi nõude täienduse pärast eelmenetluse lõppemist ega toonud selliseks esitamiseks esile ühegi mõjuva põhjuse olemasolu. TsMS § 331 lõige 1 näeb ette, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või TsMS §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kui kohus võtaks hilinemisega esitatud alternatiivse nõude menetlusse, tooks see kaasa menetluse venimise, sest kohus peaks uuesti jätma nõude käiguta selles esinevate puuduste tõttu. Kõike eeltoodut kokku võttes jätab kohus tervikuna hageja alternatiivse nõude läbi vaatamata.
102.Esimese nõudena palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõisa 2239 eurot ning teise nõudena OÜ-lt Melissante põhinõudena 5304,77 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivisena 2456,23 eurot. Hageja soovis esmalt üürnikult välja mõista üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse kuni 01.04.2024 kokku summas 3413,37 eurot. Samuti soovis hageja üürnikult kahe leppetrahvi ehk kokku 746,40 euro ja ruumide kahjustamisest tuleneva kahju hüvitise väljamõistmist. Leppetrahve nõudis hageja seetõttu, et kostja jättis välja kolimisest ette teatamata ning tegi ruumides omavolilist ümberehitust.
103.Hageja tõi välja, et 01.12.2022 hakkas üürnik ruumidest asju välja viima ning põhjustas veeavarii. Üleandmise-vastuvõtmise aktis oli ekslikult märgitud, et ruumide sisustus kuulub üürnikule. Kostja ei teavitanud hagejat nõuetekohase avaldusega üürilepingu ülesütlemisest. Hageja peatas vara väljaviimise turvatöötajate ja politsei abil. Hageja teostas varale ka pandiõigust, kuigi ekslikult. Ruumide valdust ei ole hageja ära võtnud. Pandiõiguse teostamise ajal olid üürnikul tasumata leppetrahvide arved ja detsembrikuu üüri ning kommunaalkulude arve. Välja kolimisega kahjustas üürnik ruume ning OÜ L pakkumise järgi kulub kahjustuste kõrvaldamiseks 3384 eurot. Lepingu punkti 12.6 järgi tuli kostjal kahjustused kõrvaldada.
104.Kostja leidis, et ruumides oli temale kuuluv vara. Kostja teatas e-kirjaga soovist üürileping üles öelda. 01.12.2022 ei olnud siiski tegu välja kolimisega, vaid üürnik soovis osa esemeid vahetada ruumides välja. Veeavariid ei olnud. Hageja sekkus turvatöötajate abil, tõstis kostja
töötajad ruumidest välja ja sulges ligipääsu ruumidele. Seetõttu ütles kostja 02.12.2022 üürilepingu erakorraliselt üles. Hageja oli nõus ligipääsu ruumidele taastama vaid siis, kui kostja tasub mitme kuu üüri ja leppetrahvi. Hageja ei võimaldanud kasutada ruumide sisustust. Kuna leping lõppes, on hageja üüri- ja kommunaalkulude nõuded alusetud. Leppetrahvide nõudeid ei ole hageja tõendanud ning tõendamata on ka kahju hüvitamise nõue. Kostjad palusid viivist vähendada ja leidsid, et põhinõuet ületavad viivisenõuded on alusetud.
105.Kohus leiab, et enamik hageja nõudeid ei ole põhjendatud ega tõendatud. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 7 lg 1 järgi loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. VÕS § 23 lg 2 järgi peab lepingupool tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks. Kohtu hinnangul ei ole hageja üürileandjana käitunud üürniku suhtes mõistlikult ega lähtuvalt hea usu põhimõttest. Hageja ei ole kostjaga teinud lepingu täitmisel koostööd, mille tõttu tekkis pooltel vägivaldne konflikt.
106.VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik ehk üürileandja andma teisele isikule ehk üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja OÜ Melissante vahel sõlmitud üürileping. Hagejal lasus kohustus anda üürniku kasutusse ja valdusesse üüritud ruum.
107.VÕS § 278 p 1 näeb ette, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 sätestab, et kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Eeltoodust tuleneb iseenesest, et kui üürileandja tahtlikult takistab üürniku ligipääsu üüritud ruumile, võib üürnik ilma etteteatamistähtaega järgimata lepingu üles öelda, kui ta ei saa suumi sihtotstarbeliselt kasutada. VÕS § 279 lg 4 järgi on eeltoodust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Seega tuleneb seadusest, et kui üürileandja ei võimalda üüritud eset kasutada, on üürnikul õigus leping ilma etteteatamise tähtaega järgimata üles öelda.
108.VÕS § 296 lg 1 näeb ette, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. VÕS § 296 lg 3 järgi peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Eeltoodust tulenevalt ei pea üürnik tasuma üüri ega kõrvalkulusid aja eest, mil ta ei saanud üüritud ruumi kasutada üürileandjast tulenevate takistuste tõttu.
109.VÕS § 305 lg 1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Eeltoodust tulenevalt peab üürileandjal pandiõiguse rakendamiseks olema üürniku vastu üürilepingust tulenev nõue.
110.VÕS § 306 lg 2 järgi ei või üürileandja vaielda asja üüritud pinnalt eemaldamiselevastu, kui eemaldamine vastab kinnisasja korrapärasele majandamisele või tavalisele elukorraldusele või kui allesjäävad asjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks. Samas tuleneb VÕS § 307 lõikest 1, et kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Ka sellest tulenevalt võib üürileandja asju kinni pidada vaid sellises ulatuses, mis vastab tema nõudele. Seadusest tulenevalt ei saa üürileandja takistada ruumides leiduvate asjade äraviimist, kui tal ei ole üürniku vastu nõudeid.
111.VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Seega võib üürnik iseenesest ilma ette teatamata lepingu üles öelda, kui ta üüritud ruumi kasutada ei saa ja lepingu täitmine ei paku talle enam huvi.
112.VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. VÕS § 334 lg 4 järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt kohustub üürnik enne üürilepingu lõppemist lepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist, välja arvatud VÕS § 334 lõikes 21 sätestatud kulude kandmise kokkulepe või vastav kokkulepe äriruumi üürilepingus või leppetrahvikokkulepe üüritud asja tagastamiskohustuse rikkumise puhuks.
113.Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 334 lg 4 välistab sellised leppetrahvide kokkulepped, milliste kohaselt peab üürnik maksma üürileandjale leppetrahvi, kui ta ei järgi lepingu ennetähtaegse ülesütlemise ette teatamise tähtaega (RK TKo 3-2-1-65-15, p 11, 3-2-1-34-11, p 13). Seadus samas ei keela pooltel kokku leppida, et ennetähtaegsel ülesütlemisel peab üürnik tasuma üürileandjale hüvitist, kuid sellise nõude põhjendatus tuleb kindlaks teha kahju hüvitamise sätete alusel. Üürileandja kahjuks võib olla üüritulu, mida ta oleks tõenäoliselt saanud, kui kostja ei oleks lepingut ennetähtaegselt üles öelnud (RK TKo 3-2-1-65-15, p 12). Eeltoodust tulenevalt ei ole automaatselt tühised mitte kõik leppetrahvide kokkulepped, vaid üksnes sellised, milliste alusel peab üürnik lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel üürileandjale leppetrahvi tasuma.
114.Eeltoodud sätete alusel leiab kohus, et hageja nõue kuulub rahuldamisele osaliselt. Hageja ei ole tervikuna oma nõuet põhistanud ega tõendanud. Kohus selgitas hagejale 14.08.2023 pöördumises (toimiku 1. kd, lk 62) vajadust põhistada ja tõendada iga leppetrahvi nõuet. 24.01.2024 eelistungil (toimiku 1. kd, lk 182-186) selgitas kohus hagejale vajadust põhistada üürist ja kommunaaltasudest tulenevat nõuet. Kohus selgitas hagejale vajadust põhistada ja tõendada, kuidas oli mööbli maha monteerimine ehitustöö. Kohus selgitas vajadust põhistada ja tõendada kahju nõuet, sealhulgas kahju suurust. Vaatamata kohtu selgitustele ei ole hageja tervikuna oma nõuet põhistanud ega tõendanud.
115.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja I sõlmisid 15.03.2022 äriruumide üürilepingu (toimiku 1. kd, lk 4-8), mille alusel üüris kostja I Xxx asuva äriruumi alates 01.04.2022 kuni 31.03.2027. Kooskõlas lepingu punktiga 5.18 andis kostja II käenduse summas
2239 eurot. Lepingu punkti 3.3. järgi oli igakuiselt tasumisele kuuluv üür 12 eurot ruutmeetri kohta kuus. Kokku oli üüri summa 373,2 eurot, millele lisandus käibemaks. Lepingu punkti 3.4 kohaselt pidid üüritasule lisanduma kommunaalkulud kokku summas 4,94 eurot ruutmeetri kohta kuus, millele lisandus käibemaks. Eraldi pidi üürnik maksma vee ja elektri eest vastavalt arvesti näitudele.
116.Lepingu punkti 4.1.1. järgi pidi üürileandja võimaldama üürnikul lepingu tähtaja vältel kasutada lepingu objekti. Lepingu punkti 4.2.6 järgi oli üürnik kohustatud kooskõlastama kirjalikus vormis üürileandjaga eelnevalt kõik lepingu objektil tehtavad ümberehitused ja parendnused. Punkti 4.2.7 järgi tuli kostjal ümberehituste ja parenduste tegemisel kooskõlastama hagejaga ümberehitust teostava äriühing. Vastavalt punktile 4.2.29 oli üürnik kohustatud ruumidesse sisse- ja väljakolimisel üürileandjat eelnevalt kirjalikult teavitama. Lepingu punkt
5.5.nägi ette, et üürilepingu rikkumisel või mistahes viisil ruumide kahjustamise eest on üürnik esmakordselt selle fakti tuvastamisel kohustatud tasuma üürileandjale leppetrahvi 1 kuu üürisumma ulatuses.
117.Lepingu punkti 3.5 järgi tuli üür ja kommunaalkulud tasuda algava kuu eest sama kuu 5. kuupäevaks ja punkti 3.7 järgi pidi üürileandja esitama arved vähemalt kaks päeva enne maksetähtaega. Punkt 5.16 nägi ette, et lepingulised kohustused täidetakse lepingus sätestatud tähtaja jooksul, kui lepingus tähtaega ei ole, siis hiljemalt 7 päeva jooksul alates vastava nõude esitamisest. Lepingu punkti 5.2 järgi oli lepingus sätestatud maksekohustusega viivitamise korral selles süüdi olevpool tasuma teisele poolele viivist 0,5% tasumata summast päevas iga viivitatud päeva eest.
118.Lepingu punkt 5.6 nägi ette, et üürilepingu ennetähtaegse katkestamise korral kohustub katkestamise algatanud pool tasuma teisele poolele leppetrahvi summas, mis koosneb 100% ulatuses üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust. Hageja ei ole iseenesest nõudnud kostjalt eeltoodud summade tasumist leppetrahvina, kuid on vaatamata sellele nõudnud täielikus ulatuses kostjalt nende tasude tasumist, mis jäid tasumata kuni üürilepingu lõppemiseni.
119.Üürnik võis lepingu punkti 8.2.2 järgi lepingu üles öelda ning tagastada lepingu objekti üürileandjale, kui ilmnevad asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepingu objekti sihipärase kasutuse ning üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid 30 päeva jooksul peale vastavasisulise hoiatus saamist. Lepingu punkti 10.2 järgi loeti kõik lepinguga seotud teated ametlikult esitatuks, kui need teated on poolele edastatud tähitud kirja teel või allkirja vastu üle antud lepingus toodud aadressil või poole pärast lepingu sõlmimist teatatud aadressil. Hageja e-posti aadressiks oli lepingus xxx. Lepingu punkt 12.6 sätestas, et üürnik oli kohustatud üürilepingu lõppemisel ja sisustuse demonteerimisel, remontima kogu objekti vastavalt RYL 2000 I klassi nõuetele.
120.01.04.2022 allkirjastasid pooled üleandmise-vastuvõtmise akti (toimiku 1. kd, lk 9), millega üürnik võttis ruumid vastu. Aktil oli märgitud, et ruumis asub üürnikule kuuluv mööbel. Hageja esitas kohtule OÜ L juhatuse liikme kirjaliku avalduse 07.03.2022 (toimiku 1. kd, lk 10), milles viimane teatas, et soovib jätta kogu salongi sisustuse (juuksuritoolid, peeglid, vaheseinad, letid, boiler, kütteseadmed jne) hagejale kompensatsiooniks, et ei peaks lahkumisel tegema remonti. Ainuüksi antud avaldusest ei saa kohus järeldada, et vara, mis 01.04.2022 akti kohaselt asus ruumides üürilepingu sõlmimisel, kuulus hagejale. Hageja ei ole tõendanud enda väiteid aktis toodud eksimuse kohta ning kostjad ei ole hageja väidetega nõustunud. Hageja väited on vastuolus hageja väidete ja toimingutega üüritud ruumides asuva vara pantimisel.
121.Kostja saatis 01.07.2022 e-posti aadressil xxx e-kirja (toimiku 1. kd, lk 43), milles teatas, et soovib kuue kuu möödudes üürilepingu lõpetada. E-kirjas on saatjana viidatud üksnes kostja
ärinimele. Hageja veebilehe väljavõtte (toimiku 1. kd, lk 44) järgi oli tegu hageja raamatupidamise e-posti aadressiga. Hageja leidis, et kuna avaldust ei olnud saadetud lepingus märgitud vorminõuete kohaselt, ei olnud tegu nõuetekohase lepingu ülesütlemise avaldusega. Iseenesest kohus nõustub hageja väitega, et sellisel viisil ja sellisele e-posti aadressile ülesütlemise avalduse saatmist leping ei võimaldanud. Küll aga on kohtu hinnangul hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega vastuolus hageja käitumine, mil ta enda ametlikule e-posti aadressile saadetud e-kirjale ühelgi viisil ei reageerinud ega selgitanud kostjale, et viimasel tuleb esitada ülesütlemise avaldus lepingus toodud viisil.
122.Hageja esitas kohtule AS G4S Eesti häireraporti (toimiku 1. kd, lk 72), milles oli märgitud, et klient M AS vajas 01.12.2022 abi, sest võlgu olevad rentnikud üritasid ette teatamata boksist kõik asjad ära viia ja asjade omand oli kahtluse all. Turvatöötajate palvele boksist välja tuua isikud ei reageerinud, üks naine muutus agressiivseks ja tõukas turvatöötajat, misjärel peeti isik kinni ja kasutati käeraudu. Ka kostjad esitasid kohtule fotod ruumides toimunud turvatöötajate osalusel toimunud konfliktist (toimiku 1. kd, lk 42).
123.Hageja esitas fotod, mis olid ruumides tehtud 01.12.2022 (toimiku 1. kd, lk 73-75). Fotodest nähtuvalt on ruum segamini, kraanikauss lahti ühendatud ning ilmselt alustatud esemete kolimist. Lahti ühendatud toru alla on ühel fotol asetatud plastmassist kast, milles on vesi. Hageja esitas ka fotod lahti ühendatud todust ja veemõõdikust (toimiku 1. kd, lk 68-69), kuid fotodest ei ole võimalik järeldada, kus need on tehtud. Kostjate esitatud teisest fotost (toimiku 1. kd, lk 111) nähtub, et ruum oli segamini, osa esemeid kokku pakitud ning ruumi põrandal olid vee jäljed.
124.Kostjad esitasid kohtule foto ruumide klaasuksele kinnitatud sildist (toimiku 1. kd, lk 48), milles teatati klientidele, et toimub remont ja ruum avatakse peatselt. Millal oli silt ruumi uksele kinnitatud, fotost järeldada ei saa. Hageja esitas kohtule foto teisest uksele kinnitatud teatest (toimiku 1. kd, lk 67), milles avaldati klientidele, et salong asub teisel aadressil X.
125.Eelviidatud tõenditest kogumis võib järeldada, et kostja asus ruumidest välja kolima või vähemalt ruumidest sisustuse esemeid välja viima. Kostjate väited vaid osade esemete väljavahetamisest ei ole usutavad ega tõendatud. Hageja asus kostja tegevust turvatöötajate abil takistama, millest tulenevalt tekkis vägivaldne konflikt. Kohtu hinnangul ei tegutsenud hageja turvatöötajate kaasamisel heas usus ega teinud kostjaga koostööd. Hageja ei teinud kostjaga eelnevalt koostööd ega teavitanud kostjat, et loe viimase e-kirja teel saadetud avaldust nõuetekohaseks lepingu lõpetamise avalduseks.
126.Hagejal puudus õiguslik alus takistada üürnikul ruumidest esemete välja viimist, sest üürnikul puudusid 01.12.2022 hageja ees täitmata kohustused. Hageja oli esitanud kostjale viimati 01.11.2022 arve nr 20404 (toimiku 1. kd, lk 47) üüri ja kommunaalteenuste eest summas 796,07 eurot, mille kostja oli tasunud. Kostja OÜ Melissante oli tasunud hagejale ka üürilepingu alusel garantii summas 1399,50 eurot (toimiku 1. kd, lk 61). Seega oleks antud summa taganud hagejale üüri ja kommunaalteenuste eest tasumise vähemalt järgmise kahe kuu jooksul. Hea usu, mõistlikkuse ja poolte koostöö kohustusega ei ole kohtu hinnangul kooskõlas käitumine, kus hageja rakendas kostja ja tema töötajate suhtes alusetult jõudu ning takistas mistahes esemete üüritud pinnalt väljaviimist.
127.Intsidendi toimumisega samal päeval ehk 01.12.2022 esitas hageja kostjale OÜ-le Melissante arve nr 20415 (toimiku 1. kd, lk 11), mille tasumise tähtajaks oli märgitud 02.12.2022. Arve alusel soovis hageja saada kostjalt leppetrahvi üürilepingu punktide 4.2.29, 4.2.30 ja 5.5. rikkumiste eest. Iseenesest on õige kostjate viide, et lepingu punkti 5.16 järgi oleks hageja pidanud andma kostjale võimaluse tasuda leppetrahv 7 päeva jooksul. Sõltumata eeltoodust ei saanud arve esitamine tekitada kostjale hageja ees täitmata kohustust juba seisuga 01.12.2022. Ühtlasi on ebaselge, millise summa tasumist hageja kostjalt arve alusel eeldas. Arvel
on kahe leppetrahvi summana toodud 746 eurot, kuid samal ajal pidi kostja arvel alusel tasuma 1 866 eurot. Kuidas on antud summa kujunenud, arvest järeldada ei ole võimalik ja seda ei selgitanud menetluses ka kostja.
128.Samal päeval ehk 01.12.2022 esitas hageja kostjale ka arve nr 20146 (toimiku 1. kd, lk 12) ja soovis hiljemalt 02.12.2022 saada kostjalt leppetrahve lepingu punktide 4.2.6, 4.2.7 ja 5.5. alsel. Taas on leppetrahvi suuruseks märgitud 373,20 eurot, kuid arve kogusummaks on 1866 eurot. Antud summa kujunemist arvest ei nähtu.
129.02.12.2022 saatis hageja kostjale pretensiooni (toimiku 1. kd, lk 13 ja lk 49), millega koos ta edastas eelviidatud leppetrahvide arved. Pretensioonis teatas hageja kostjale, et 01.12.2022 toimunud intsidendi käigus selgus kostja soov üüritud ruumidest välja kolida. Hageja teatas, et kuni leppetrahvide tasumiseni on üüriruumi sisustus panditud. Hageja nõudis, et kostja tasuks kõik arved 05.12.2022 ning teatas, et vastasel korral viib ta ruumides läbi inventuuri ja ladustab kõik müügikõlbulikud esmed lattu. Seejärel avab hageja kostjale ruumi. Seega on esitatud tõendiga tõendatud kostjate väide, et hageja takistas kostjal OÜ-l Melissante ruumidele ligipääsu ega nõus võimaldama ligipääsu enne, kui kostja on tasunud tema nõutud summad.
130.08.12.2022 e-kirjaga saatis hageja kostjale pantimisakti (toimiku 1. kd, lk 14 ja lk 50, lk 70) ning teatas kostjale, et panditud esemed on ladustatud eraldi ruumi. Hageja samuti teatas, et ootab kostjat ruumi kasutama. Pantimisakti oli hageja koostanud 06.12.2022 (toimiku 1. kd, lk 15) ning selles on loetletud esemed, millised hageja ruumidest pandiks võttis. 06.12.2022 saatis hageja eelneva e-kirja (toimiku 1. kd, lk 70), milles teatas, et on arvete osas valmis tegema kompromissi ja vabastame aresti, kuid kostja peab veel kuus kuud olema ruumides sees. Teise variandina pakkus hageja, et ladustab panditud asjad ja avab seejärel kostjale ruumi ning leping kehtib edasi. Eeltoodud tõenditega on vastuolus hageja väited, et ruumides asus temale endale kuulunud vara. Kuigi hageja formaalselt avaldas kostjale, et viimane võib tulla ruume kasutama, oli hageja sisuliselt valmis vabastama ruumi ilma sisustuseta või koos sisustusega üksnes tingimusel, et kostja tasub kõik tema nõutud leppetrahvid.
131.02.12.2022 saatis kostja OÜ Melissante hagejale teise e-kirja aadressil xxx(toimiku 1. kd, lk 51, lk 76), milles teatas, et lõpetab üürilepingu VÕS § 313 lg 1 ja § 314 lg 1 alusel, sest hageja kasutas 01.12.2022 kostja esindaja suhtes vägivalda, omastas ebaseaduslikult kostja vara ja tõstis kostja esindaja vägivaldselt üüritud ruumist välja, kuigi leping oli kehtiv ja kostja suhtes ei olnud pretensioone. 09.01.2023 saatis kostja hagejale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 123), milles teatas, et üürileping on lõpetatud ja pooltel puuduvad võlasuhted.
132.Kohus leiab, et kostjal OÜ-l Melissante oli õigus 02.12.2022 e-kirjaga üürileping erakorraliselt üles öelda. Hageja ei käitunud kostja suhtes heas usus ja takistas alusetult kostja ligipääsu üüritud ruumidele. Hageja pakutud tingimustel, kus kostja oleks saanud jätkata ruumide kasutamist vaid ulatuslike leppetrahvide tasumisel või ilma ruumide sisustuseta, kaotas kostja põhjendatult huvi lepingu edasise jätkumise vastu. Hageja hõivas ruumi ja tõstis kostja ruumidest välja juba 01.12.2022, mil tal puudusid kostja vastu täitmata ja tagamata nõuded.
134.Hageja esitas kostjale makseteatised nr 01122022, 01012023, 01022023, 01032023 ja 01042023 (toimiku 1. kd, lk 16-20), milliste alusel ta nõudis kostjalt alates 01.12.2022 kuni 01.04.2023 üüri ja erinevate kommunaalteenuste eest tasumist. Kohtu hinnangul tuleb hageja nõue kostjate vastu tulenevalt tasumata üürist ja kommunaalkuludest jätta rahuldamata põhjusel, et kostja OÜ Melissante ütles põhjendatult lepingu alates 02.12.2022 erakorraliselt üles. Kuna leping oli erakorralise ülesütlemisega lõppenud, puudus kostjal kohustus tasuda üüri ja kommunaalkulusid.
135.Hageja nõudis kostjalt leppetrahvi tulenevalt sellest, et kostja ei kooskõlastanud
ümberehitustöid ega teatanud ette väljakolimisest. Kohus leiab, et mõlemad leppetrahvinõuded on alusetud. Kuigi kostja asus ruumidest esemeid välja viima, ei järeldu esitatud tõenditest, et kostja OÜ Melissante oleks teinud mistahes ümberehituse või parenduse töid. Esitatud fotod tõendavad vaid seda, et kostja oli lahti ühendanud kraanikausi ning pakkinud sisse osad esemed ära viimiseks. Menetluse kestel on kostja nende toimingute tegemise omaks võtnud. Kostja on ka omaks võtnud, et ta eemaldas seintelt riiulid. Eeltoodud tegevused ei ole hinnatavad mistahes viisil ehitustöödena, mistõttu ei saa hageja kostjale ette heita lepingu punktide 4.2.6 ja 4.2.7 rikkumist.
136.Lepingu punkti 4.2.29 järgi pidi üürnik eelnevalt kirjalikult teatama ruumidesse sisse- ja välja kolimisest. Iseenesest ei ole kostja antud kohustust rikkunud, sest ta saatis hagejale e-kirja teel teate oma soovist leping üles öelda. Hageja ei tegutsenud mõistlikult, kui ignoreeris kostja pöördumist. Küll aga nõustub kohus kostjate väitega, et kuivõrd leping lõppes, on sellise rikkumise eest leppetrahvi nõudmist võimaldav punkt 5.5. tühine VÕS § 334 lg 4 alusel.
137.Lisaks leppetrahvidele, üüri- ja kommunaaltasudele nõudis hageja kostjatelt ruumide kahjustamisest tuleneva hüvitise väljamõistmist. Hageja esitas kohtule 11.09.2023 OÜ L koostatud hinnapakkumise (toimiku 1. kd, lk 132), mille kohaselt kulub seinte pahteldusele ja värvimisele, ajutise vaheseina utiliseerimisele, klaasseinte klaaside vahetusele ja põranda osalisele plaatimisele kokku 2820 eurot ilma käibemaksuta. Hinnapakkumises puudub viide sellele, millise konkreetse ruumiga tegu on.
138.Hageja esitas kohtule fotod salongi klaasist seinte kohta (toimiku 1. kd, lk 79-80), millistele oli kleebitud teateid ja reklaame. Sama nähtub kostjate esitatud fotost (toimiku 1. kd, lk 109). Klaaside kahjustusi iseenesest fotodelt ei nähtu.
139.03.06.2024 istungil tunnistajana ütlusi andnud E K (toimiku 2. kd, lk 28 pöördel – 29) avaldas, et tema 01.12.2022 üüritud ruumides ei käinud, vaid tuli kohale järgmisel päeval. Tunnistaja sõnul oli ruumide seintelt laudis maha võetud, et torustikele ligi pääseda. Sellega oli kahju tekitatud. Seintelt oli riiuleid maha võetud, parempoolse seina peal olid kruviaugud. Põrand oli üle ujutatud. Eemaldatud oli tool ja sellega kahjustatud ühenduse kohta, kuhu oli kraanikauss kinnitatud. Kraanikaussi tunnistaja enam ei näinud. Osa plaate põrandas oli kahjustatud, sest sinna oli puuritud auke millegi kinnitamiseks ja see osa oli kahjustatud. Ühe poole sein tuli üle värvida. Ukse klaasile olid tekitatud kriimustuse jäljed, sest millegi maha kraapimisel olid need jäänud. Neid ei olnud tunnistaja sõnul võimalik välja lihvida ega poleerida. Põrandaplaate oli vaja teatud koguses vahetada. Tunnistaja samas ei teadnud, mis nendest klaasidest edasi sai, sest teda ei ole rohkem sellesse ruumi kutsutud. Ruumide vaheseina oli teinud eelmine üürnik. Vahesein oli seal alles ning selle eemaldamine tooks kaasa lammutustööd ning põranda ja seina taastamise. Parandustöödega tunnistaja ei tegelenud, kuid tõi ära põrandaplaadid.
140.Kohus leiab, et hageja kahju hüvitise nõue kuulub rahuldamisele. Kostjal OÜ-l Melissante oli kohustus üürilepingu lõppemisel ja sisustuse demonteerimisel ruumid remontida kooskõlas lepingu punktiga 12.6. Hagejal oli õigus nõuda kostjalt sellise kahju hüvitamist, mis tulenes ruumide kahjustamisest VÕS § 115 ja § 127 alusel. Kostjad ei ole põhistanud ega tõendanud, miks ei lasu neil kohustust hüvitada ruumide kahjustamisest tulenevad tagajärjed. Hageja on tõendanud kahju suurust ning kahju hüvitamise nõude rahuldamine ei sõltu sellest, kas hageja on ruumide remontimiseks kulutused kandnud või mitte.
141.Hageja nõue kuulub rahuldamisele OÜ L pakkumises märgitud ulatuses ehk summas 2820 eurot. Hageja viitas hagiavalduses, et koos käibemaksuga tuleks tal kahjustuste kõrvaldamise eest tasuda 3384 eurot, kuid hageja ei ole põhistanud ega tõendanud, et ta ei saa sisendkäibemaksu tagasi arvestada. Kuna hageja ei ole seda põhistanud ega tõendanud, ei saa
käibemaksu osa lugeda hageja kahjuks ning nõue kuulub rahuldamisele üksnes 2820 euro ulatuses.
142.Kuna kostjad vastutavad hageja ees solidaarselt 2239 euro ulatuses, tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista 2239 eurot. Kostjalt OÜ-lt Melissante tuleb hageja kasuks täiendavalt välja mõista 581 eurot. Hageja sissenõutavaks muutunud viivise nõue 2083,03 eurot rahuldamisele ei kuulu.
143.Hageja esitas kostjate vastu kahju hüvitamise nõude esimest korda alles 14.09.2023 menetlusdokumendis. Hageja sidus sissenõutavaks muutunud viivise nõude leppetrahvide arvete ning üüri- ja kommunaalkulude arvetega. Kahju hüvitiselt hageja viivist ei nõudnud ega arvestanud. Edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise nõudest (esitatud 21.04.2023 menetlusdokumendi punktis 3) hageja menetluse kestel loobus. Kuidas on hageja arvestanud hageja viivist 14.09.2023 menetlusdokumendis ja 01.12.2023 menetlusdokumendis, hageja vaatamata kohtu 24.01.2024 istungil antud selgitustele ei põhistanud. Hageja leidis 26.02.2024 menetlusdokumendis, et tema viivise arvestus on selge ning täiendamist ei vaja. Samas menetlusdokumendis leidis hageja, et tema viivisenõue on kokku 11 073,92 eurot, mis ületas hageja põhinõuet. Täiendavalt viivisenõudelt hageja riigilõivu ei tasunud ega põhistanud või tõendanud, millest tuleneb tema õigus nõuda põhinõuet ületavat viivisenõuet. Ebaselget ja põhistamata viivisenõuet kohus rahuldada ei saa.
144.TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas hagi osaliselt, kuid rahuldas seejuures täielikult mõlema kostja vastu esitatud esimese nõude. Arvestades vaidluse sisu, hageja esitatud nõudeid ning nende rahuldamise ulatust, jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam Kohtunik
Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2025. a otsusega nr 2-23-6078
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.