2-15-7360/20 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

3.18.01.2016 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata. Puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 31.10.2014 äriruumide üürilepingu, mille kohaselt üüris hageja kostjalt Tallinnas Juhkentali 11 hoones 1C II korrusel asuvad ruumid. Lepingu punkti 3.1 alusel tasus hageja kostjale garantiisumma 690 eurot, mis tuli tagastada hagejale lepingu lõpetamisel peale üüriruumi kostjale tagastamist. Lepingu punkti 3.2 kohaselt võis kostja hageja poolt lepingu rikkumisel rahuldada oma rahalisi nõudeid garantiisumma arvel (t lk 5-14). Puudub vaidlus, et hageja tasus kostjale garantiiraha 690 eurot (t lk 16). 16.12.2014 teatas hageja üürilepingu lõpetamisest 3-kuulise etteteatamistähtajaga (t lk 17). 24.03.2015 allkirjastasid pooled ruumide üleandmisevastuvõtmise akti (t lk 18, 127). Ruume kasutati perioodil 31.10.2014-24.03.2015 (t lk 123). Kostja ei ole hagejale garantiiraha 690 eurot tagastanud. Kohus luges need asjaolud tuvastatuks. Kohus leidis, et poolte vahel on üürisuhe võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 tähenduses. VÕS § 285 lg 1 järgi üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Sama tuleneb üürilepingu punktidest 4.2.8-4.2.10. Üürilepingu punktide 4.2.8-4.2.10 järgi kohustus hageja kooskõlastama kirjalikult kostjaga eelnevalt kõik lepingu objektil tehtavad ehitus- ja remonditööd, ehitustöid teostava äriühingu ja tagama seaduses sätestatud juhtudel ehitusprojekti, projekteerimis- ja ehitusloa olemasolu. Poolte vahel on vaidlus, kas hageja on remondi- ja elektritöid teinud või mitte. Lepingu sõlmimisel on hageja kinnitanud, et on piisavalt tutvunud ruumide seisukorraga ning ei oma selles suhtes pretensioone (p 2.2). Ruumide seisukord fikseeriti ka lepingu lisaks oleva üleandmis-vastuvõtmisakti ja fotodega (p 2.3, 2.4). Hageja väitis küll eelistungil, et tema selle akti allkirjastamist ei mäleta (t lk 123), kuid kostja on 03.11.2014 akti esitanud (t lk 133) ja sellest nähtub ka hageja allkiri. Sellega on tuvastatud, et ruumide üleandmisel puudusi ei esinenud. Ruumide tagastamisel on pooled samuti sõlminud üleandmis-vastuvõtmisakti. 24.03.2015 akti kohaselt on puudustena märgitud ebakvaliteetne seinte värvimine, uksed ja aknad on täis värvipritsmeid ning elektrijuhtmed vedelevad lahtiselt (t lk 18). Sellele aktile on mõlemad pooled alla kirjutanud. Seega nähtub nimetatud aktist, et teostatud on remonditöid (värvitöid) ning elektritöid. Hageja on seda ise ruumide tagastamisel tunnistanud allkirjastades üleandmis-vastuvõtmisakti. Kohus jättis

tähelepanuta väited muudest puudustest, sest neid ei ole aktis fikseeritud. Sel põhjusel jäi tähelepanuta ka kostja väide, et ruumidesse oli hageja poolt paigaldatud riidest seinakate, sest seda ei ole puudusena aktis märgitud. Ein & Ko OÜ 16.04.2015 ehitustehnilise ülevaatuse aktist nähtub mh, et laevalgustid olid ümber paigaldatud, voolujuhtmed, pistikupesad ja lülitid olid ümber paigaldatud ning rajatud oli uusi (t lk 68-76, 94-100). Akt keskendub sellele, et ruumid on ümber ehitatud, kuid seda asjaolu kohus eeltoodud põhjustel ei analüüsinud. Tunnistajad MN ja EK kinnitasid elektritööde tegemist hageja poolt. Tunnistaja MN andis ütlusi, mille kohaselt enne üürilepingu sõlmimist ei olnud elektrisüsteemil muid vigu kui lahtine elektrijuhe. Pärast üürilepingu lõppemist oli igasse tuppa veetud lisajuhtmeid ja pandud lüliteid. Seinale oli veetud peenike juhe, mida ei tohiks valgusti jaoks kasutada. Enne üürilepingut läksid kõik tuled ühest lülitist korraga põlema, pärast üürilepingut oli igas toas eraldi lülitid. Samas ei välistanud tunnistaja, et eraldi lülitid olid ka enne. Tunnistaja EK andis ütlusi, mille järgi on üüripinnal tehtud omaalgatuslikke elektritöid – vool oli veetud imepeenikeste juhtmetega, lüliteid oli juurde pandud. Kaabeldus oli tunnistaja hinnangul tuleohtlik. Kohus leidis, et 24.03.2015 akti, 16.04.2015 ehitustehnilise ülevaatuse akti ja tunnistajate ütlustega on kinnitust leidnud hageja poolt elektritööde tegemine. Järgmisena tuvastas kohus värvitööde tegemise. Tunnistaja MN andis ütlusi, mille kohaselt oli ruumides kaldsein beežiks värvitud. Ka tunnistaja EK kinnitas seina värvimist, värviprintsmeid ta ei näinud. Värviprintsmeid akendel ja ustel ei ole kirjalike tõenditega tuvastatud, kuid see nähtub 24.03.2015 aktist ning hageja on ka ise tunnistanud, et need esinesid, kuigi tema hinnangul mitteolulises ulatuses (t lk 123). Sellega on siiski tuvastatud, et värvipritsmed esinesid. Hageja väitel olid värvipritsmed olemas juba enne lepingu sõlmimist, kuid selle väite kinnituseks tõend puudub. Seetõttu ei saa kohus tuvastada, et värvipritsmed esinesid enne üürilepingu sõlmimist. Tunnistajate ütlustest nähtub, et värvitöid teostati üürilepingu ajal, värvipritsmete olemasolu enne üürilepingu sõlmimist on tõendamata, tõendatud on värviprintsmete esinemine ruumide tagastamisel. Kohus leidis, et kostja on esitanud kohtule veenvamaid tõendeid kui hageja ning tuvastamist on leidnud hageja poolt üürilepingu ajal teostatud värvimis- ja elektritööd. Seetõttu on kinnitust leidnud 24.03.2015 aktis märgitud puudused. Elektri- ja remonditööde tegemiseks puudus kostja kirjalik luba. Sellega on hageja rikkunud üürilepingu punkte 4.2.8 ja

6.17.02.2016 esitas hageja Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja rahuldada uue otsusega hagi. Hageja ei ole 21.12.2015 uusi tõendeid esitanud, vaid edastas kõik asjas varasemalt kostja esitatud ruumide fotod. Poolevahelise lepingu punkti 2.4 järgi toimus ruumide seisundi fikseerimine just fotodega, mistõttu on fotode hindamine äärmiselt oluline. Kohus aga jättis kõik fotod hindamata. Fotodest võib järeldada, et tunnistajate ütlused ruumides teostatud värvimise ja elektritööde osas ei vastanud tegelikkusele. Kostja on menetluse kestel oma seisukohta kardinaalselt muutnud – 07.05.2015–22.09.2015 tugines kostja hagejapoolsele ruumide ümberehitamisele, 23.09.2015 selgus, et kostja tugineb ruumide ebakvaliteetsele remontimisele. Ainuüksi asjaolu, et kostja muudab suvaliselt tema tasaarvestuse aluseks olevaid väiteid, viitab selgelt kostja nõuete alusetusele. Üleandmis-vastuvõtmise aktiga ei ole fikseeritud ühtegi puudust, mille likvideerimise kulude hüvitamist hagejalt nõuti. Kostja vastuväidete aluseks esitatud arved ja hinnapakkumised ei vasta aktis fikseeritud puudustele. Kuna kostja ei ole ruumide vastuvõtmisel teatanud nendest puudustest, millistele ta menetluses tugines, kaotas ta õiguse neile puudustele tugineda. Kostja enda tehtud ja kohtule esitatud fotodega on tõendatud, et lepingu sõlmimisel olid ruumid halvas seisukorras, ruumides vedelesid lahtised elektrijuhtmed, elektrijuhtmestik ei vastanud nõuetele. Pärast lepingu lõppemist tehtud fotodel ei ole puudusi fikseeritud. Tunnistajate ütlused ei tõenda tähtsust omavaid asjaolusid, kuna ükski tunnistaja ei ole andnud ütlusi selle kohta, milliseid puudusi avastati või millistest puudustest teatati hagejale ruumide üleandmise päeval. Kohus ei ole hinnanud hageja 20.11.2015 seisukohta. Tõendamist on leidnud asjaolu, et kostja andis hagejale üürile ruumi, mis oli täielikult ümber ehitatud teadmata ajal teadmata isikute poolt. Kõik kulud, mille hüvitamist kostja nõuab, olid kostjale vajalikud ja kostja pidi need kandma juba enne hagejale ruumide üürile andmist. Määruse põhjendused