Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Kostja hagi ei tunnista. Hageja on ruumides omavoliliselt ümber ehitanud elektrisüsteemi. Ümberehitus seisnes lülitite, kaablite, valgustite jm elektritarvikute omavolilises ümberpaigaldamises. Elektriprojekt puudub. Parandada on ka vaja seinte ebakvaliteetset värvimist ja riidekaltsude seisna paigaldamist. Hageja on neid rikkumisi tunnistanud üleandmisvastuvõtmisaktis. Seetõttu ei ole põhjust tagatisraha tagastada. Kohtu põhjendused Puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 31.10.2014 äriruumide üürilepingu, mille kohaselt üüris hageja kostjalt Tallinnas, XXX hoones 1C II korrusel asuvad ruumid. Lepingu p 3.1 alusel tasus hageja kostjale garantiisumma 690 eurot, mis tuli tagastada hagejale lepingu lõpetamisel peale üüriruumi kostjale tagastamist. Lepingu p 3.2 kohaselt võis kostja hageja poolt lepingu rikkumisel rahuldada oma rahalisi nõudeid garantiisumma arvel (t lk 5-14). Puudub vaidlus, et hageja tasus kostjale garantiiraha 690 eurot (t lk 16). 16.12.2014 teatas hageja üürilepingu lõpetamisest 3kuulise etteteatamistähtajaga (t lk 17). 24.03.2015 allkirjastasid pooled ruumide üleandmisevastuvõtmise akti (t lk 18, 127). Ruume kasutati perioodil 31.10.2014-24.03.2015 (t lk 123). Kostja ei ole hagejale garantiiraha 690 eurot tagastanud. Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Kohus leiab, et poolte vahel on üürisuhe Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 tähenduses. VÕS § 285 lg 1 järgi üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Sama tuleneb üürilepingu p-dest 4.2.8-4.2.10. Üürilepingu p 4.2.8-4.2.10 järgi kohustus hageja kooskõlastama kirjalikult kostjaga eelnevalt kõik lepingu objektil tehtavad ehitus- ja remonditööd, ehitustöid teostava äriühingu ja tagama seaduses sätestatud juhtudel ehitusprojekti, projekteerimis- ja ehitusloa olemasolu. Poolte vahel on vaidlus, kas hageja on remondi- ja elektritöid teinud või mitte. Lepingu sõlmimisel on hageja kinnitanud, et on piisavalt tutvunud ruumide seisukorraga ning ei oma selles suhtes pretensioone (p 2.2). Ruumide seisukord fikseeriti ka lepingu lisaks oleva üleandmis-vastuvõtmisakti ja fotodega (p 2.3, 2.4). Hageja väitis küll eelistungil, et tema selle akti allkirjastamist ei mäleta (t lk 123), kuid kostja on 03.11.2014 akti esitanud (t lk 133) ja sellest nähtub ka hageja allkiri. Sellega on tuvastatud, et ruumide üleandmisel puudusi ei esinenud. Ruumide tagastamisel on pooled samuti sõlminud üleandmis-vastuvõtmisakti. 24.03.2015 akti kohaselt on puudustena märgitud ebakvaliteetne seinte värvimine, uksed ja aknad on täis värvipritsmeid ning elektrijuhtmed vedelevad lahtiselt (t lk 18). Sellele aktile on mõlemad pooled alla kirjutanud. Seega nähtub nimetatud aktist, et teostatud on remonditöid (värvitöid) ning elektritöid. Hageja seda ise ruumide tagastamisel tunnistanud allkirjastades üleandmisvastuvõtmisakti. Kohus jätab tähelepanuta väited muudest puudustest, sest seda ei ole aktis fikseeritud. Sel põhjusel jääb tähelepanuta ka kostja väide, et ruumidesse oli hageja poolt paigaldatud riidest seinakate, sest seda ei ole puudusena aktis märgitud. Ein & Ko OÜ 16.04.2015 ehitustehnilise ülevaatuse aktist nähtub mh, et laevalgustid olid ümber paigaldatud, voolujuhtmed, pistikupesad ja lülitid olid ümber paigaldatud ning rajatud oli uusi (t lk 68-76, 94-100). Akt keskendub sellele, et ruumid on ümber ehitatud, kuid seda asjaolu kohus eeltoodud põhjustel ei analüüsi. Tunnistajad XXXja XXXkinnitasid elektritööde tegemist hageja poolt. Tunnistaja XXX andis ütlusi, mille kohaselt enne üürilepingu sõlmimist ei olnud elektrisüsteemil muid vigu kui lahtine elektrijuhe. Pärast üürilepingu lõppemist oli igasse tuppa veetud lisajuhtmeid ja pandud lüliteid. Seinale oli veetud peenike juhe, mida ei tohiks valgusti jaoks kasutada. Enne üürilepingut läksid kõik tuled ühest lülitist korraga põlema, pärast üürilepingut oli igas toas eraldi lülitid. Samas ei välistanud tunnistaja, et eraldi lülitid olid ka enne. Tunnistaja XXX andis ütlusi, mille järgi üüripinnal tehtud omaalgatuslikke elektritöid – vool oli

veetud imepeenikeste juhtmetega, lüliteid oli juurde pandud. Kaabeldus oli tunnistaja hinnangul tuleohtlik. Kohus leiab, et 24.03.2015 akti, 16.04.2015 ehitustehnilise ülevaatuse akti ja tunnistajate ütlustega on kinnitust leidnud hageja poolt elektritööde tegemine. Järgmisena tuvastab kohus värvitööde tegemise. Tunnistaja XXX andis ütlusi, mille kohaselt oli ruumides kaldsein beežiks värvitud. Ka tunnistaja XXX kinnitas seina värvimist, värviprintsmeid ta ei näinud. Värviprintsmeid akendel ja ustel ei ole kirjalike tõenditega tuvastatud, kuid see nähtub 24.03.2015 aktist ning hageja on ka ise tunnistanud, et need esinesid, kuigi tema hinnangul mitteolulises ulatuses (t lk 123). Sellega on siiski tuvastatud, et värvipritsmed esinesid. Hageja väitel olid värvipritsmed olemas juba enne lepingu sõlmimist, kuid selle väite kinnituseks tõend puudub. Seetõttu ei saa kohus tuvastada, et värvipritsmed esinesid enne üürilepingu sõlmimist. Tunnistajate ütlustest nähtub, et värvitöid teostati üürilepingu ajal, värvipritsmete olemasolu enne üürilepingu sõlmimist on tõendamata, tõendatud on värviprintsmete esinemine ruumide tagastamisel. Kohus leiab, et kostja on esitanud kohtule veenvamaid tõendeid kui hageja ning tuvastamist on leidnud hageja poolt üürilepingu ajal teostatud värvimis- ja elektritööd. Seetõttu on kinnitust leidnud 24.03.2015 aktis märgitud puudused. Elektri- ja remonditööde tegemiseks puudus kostja kirjalik luba. Sellega on hageja rikkunud üürilepingu p 4.2.8 ja 4.2.9. Puudustest tuleneb kostja nõue hageja vastu, mille kostja on esitanud 07.05.2015 (t lk 93, 102). Rahalist nõuet hageja vastu saab kostja üürilepingu p 3.2 alusel rahuldada garantiisumma 690 euro arvelt. Kostja on võtnud elektritööde parandamise kalkulatsiooni, mille kohaselt kulub elektrikaabelduse kontrolliks, elektrisüsteemi ümberehituseks, vastavustunnistuse väljastamiseks ja maalritöödeks 1 165 eurot (t lk 43-45, 101). Kostja on selle summa ka tasunud (t lk 46). Kostjale on tekkinud ka ekspertiisikulud. Kohus ei anna hinnangut, kas 1 165 eurot on kohane summa. Kohus peab hindama, kas kostja rahaline nõue võib moodustada 690 eurot, et seda rahuldada garantiisumma arvelt. Kohus vastab sellele küsimusele jaatavalt, sest siseviimistluse parandamise (värvitööde tegemise) ja elektritööde parandamise tööde hind moodustab suure tõenäosusega 690 eurot, mis on ligi poole väiksem summa kui kostja esitatud tööde kalkulatsioon. Seetõttu leiab kohus, et kostjal on õigus garantiisumma kinnipidamisele ning hageja nõudel ei ole alust. Kohus jätab hageja nõude rahuldamata. Kuivõrd rahuldamata jääb põhinõue, jääb rahuldamata ka viivisenõue. Pärast kohtuistungit on hageja esitanud täiendavad fotod. Kuivõrd need tõendid on kohtule laekunud pärast asja arutamise lõppemist kohtuistungil, jätab kohus hageja 21.12.2015 e-kirjaga saabunud tõendid tähelepanuta. Menetluskulud jäävad Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel määrab kohus rahaliselt kindlaks kostja menetluskulud. Kostja menetluskulud koosnevad lepingulise esindaja kuludest summas 800 eurot (käibemaksuta). Kostja esindaja osutas hagejale teenust 16 tunni ulatuses tunnihinnaga 50 eurot. TsMS § 175 lg 1 kohaselt leiab kohus, et kostja menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud. Lepingulise esindaja tunnitasu vastab turuhinnale. Kostja esindajal on õigusabile kulunud vähem kui hageja esindajal ning arvestades asja mahtu ja keerukust on õigusabi maht kohane. Kohus määrab rahaliselt kindlaks kostja menetluskulud summas 800 eurot, mille mõistab hagejalt välja.

/Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.