Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.02.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-7153
Tsiviilasi
TA hagi OÜ Starwood vastu leppetrahvi vähendamiseks ja enamtasutud leppetrahvi 25 000 eurot tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.09.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TA apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
34 082.19 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/apellant TA (isikukood XXXXXXXXXXX), riigi õigusabi korras määratud esindaja v/adv Ilya Zuev Kostja/vastustaja OÜ Starwood (registrikood 10685045), lepinguline esindaja v/adv Kenno Vilippus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 28.09.2015 otsus tühistada.
2.Teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja mõista OÜ-lt Starwood välja TA kasuks 25 000 eurot.
Maakohtu- ja apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud jätta OÜ Starwood kanda.
5.Mõista OÜ-lt Starwood välja Eesti Vabariigi kasuks riigilõiv summas 2000 eurot, mille tasumisest oli TA hagiavalduse ja apellatsioonkaebuse esitamisel vabastatud. Makseinfo lisatakse käesolevale otsusele.
6.Vandeadvokaat Ilya Zuevi taotlus riigi õigusabi korras osutatud esinduse eest tasu saamiseks rahuldada osaliselt.
7.Määrata vandeadvokaat Ilya Zuevi poolt kohtu määramisel osutatud riigi õigusabi tasu suuruseks 600 eurot.
8.Mõista OÜ-lt Starwood välja Eesti Vabariigi kasuks TA riigi õigusabi tasu summas 600 eurot, mille tasumisest oli TA maakohtu- ja apellatsioonimenetluses vabastatud. Makseinfo lisatakse käesolevale otsusele.
9.Kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul (TsMS § 179 lõige 5). tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest kuni lahendi täieliku täitmiseni.
10.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.12.05.2015 esitas hageja maakohtule hagi kostja vastu leppetrahvi vähendamiseks ja enamtasutud leppetrahvi suuruses 25 000 eurot tagastamiseks. Menetluskulud palus jätta kostja kanda.
2.Hagi kohaselt sõlmisid pooled 02.08.2007 notariaalse kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, millega kostja kohustus müüma hagejale XXX kinnistu (nr XXXXXXX) 770 000 krooni (49 211 eurot) eest (punkt 3.1). Hageja tasus kostjale enne müügilepingu sõlmimist 50 000 krooni ja pärast lepingu allkirjastamist 200 000 krooni (punktid 3.2, 3.3), seega kokku 250 000 krooni (15 977 eurot). Ülejäänud summa 520 000 krooni (33 234 eurot) pidi hageja kostjale tasuma igakuiste 5000 krooni suuruste osamaksetena alates 02.09.2007 ja viimase osamakse suurusega 225 000 krooni (14 380 eurot) 02.08.2012. Sama lepinguga kanti kõnealusele kinnistule omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge hageja kasuks.
3.01.11.2012 saatis kostja hagejale avalduse lepingust taganemise kohta, kuna hageja viivitas korduvalt osamaksete tasumisega. Vastavalt 02.08.2007 lepingu punktile 7.1 on müüjal õigus lepingust taganeda, kui lepingu punktist 3 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud hiljemalt 02.08.2012. Lepingu punkt 3 reguleeris müügihinna
tasumist. Lepingu punkti 7.7 järgi lepingust taganemisel punkti 7.1 alusel jäävad ostja poolt müüjale tasutud summad leppetrahvina müüjale.
4.Hageja on korduvalt esitanud kostjale ettepanekuid leppetrahvi vähendamiseks selliselt, et kostja tagastab hagejale 25 000 eurot ning ülejäänud summa, so 9082.19 eurot, jääb leppetrahvina kostjale. Hageja ettepanek moodustas 18,46% müügihinnast. Kostja ei ole hageja ettepanekutele reageerinud.
5.Hageja taotles leppetrahvi vähendamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 162 lõike 1 alusel. Leppetrahvi vähendamise aluseks on hageja halb majanduslik olukord. Hageja elas aastaid välismaal ning oli kodune. Eestisse naasmise motiiviks oli asjaolu, et hageja ja tema elukaaslane läksid lahku ning hagejal puudus materiaalne abi. Hagejal ei ole tugisuhteid Eestis ning ta kasvatab üksinda 14-aastast last, kes õpib hetkel 6. klassis. Hageja on töötu ja üritab alustada rõivatootlusega, millega tegeleb kaks viimast aastat. Hageja saab üksikema toetust 64 eurot. Tuleb arvestada ka sellega, et objekt oli kasutuskõlbmatu. Kinnisvara hindamisakti kohaselt oli objekti maksumuseks 26.03.2007 seisuga 770 000 krooni (49 211 eurot). Hindamisaktil on märgitud objekti turuväärtust alandavad tegurid: piiratud ostjaskond ja antud piirkonna kinnisvaraturu väheaktiivsus. Fotodelt on näha, mis seisundis kinnistu oli selle hindamise momendil.
6.Hagejal puudus igasugune huvi objekti investeerimise vastu seni, kuni ta saab kinnistu omanikuks. Samas puudus ka kostjal huvi selle objekti kasutamise või kolmandatele isikutele kasutusse andmise vastu tulu teenimise eesmärgil poolte lepingu kehtivuse ajal. Omanikuks oli kostja. Objekt vajas investeeringuid ja sellisel kujul selle kasutamine oleks vastuvõtmatu.
7.Kostja korduvalt pikendas ja andis hagejale võimaluse lepingu täitmiseks vaatamata sellele, et hageja maksis kostjale lepingu alusel ebaregulaarselt. Kui majanduslik olukord Eestis muutus ja tekkis kinnisvaraturu tõus, sai kostja aru, et tal on soodsam müüa kinnistu teisele isikule. Kostja kasutaski seda olukorda ära.
8.Kohtul tuleb anda hinnang ka sellele, et poolte leping oli mõlemale poolele kasulik. Tavaliselt soovib müüja raha müügiobjekti eest kohe saada. Nii peab ostjal olema enda raha või ta võtab pangalt laenu, et tasuda müüjale objekti kogu maksumuse. Vaatamata sellele nõustus kostja sellise tehinguga, et hageja maksab kostjale müügihinna osade kaupa. Hageja tahe ja arusaam oli selline, et saada enda jaoks investeerimisprojekt ning kostjal puudusid teised ettepanekud kinnistu välja ostmiseks, kuna tegemist oli päris spetsiifilise objektiga.
9.Kostjal ei saa olla nii kõrge leppetrahvi nõudmiseks majanduslikku huvi. Õigusteoorias märgitakse, et leppetrahv täidab kahte funktsiooni – surve- ehk tagatisfunktsiooni ning kahju hüvitamise funktsiooni. Arvestades sõlmitud lepingu spetsiifikat, on õigustatud leppetrahvi vähendamine mõistliku ulatuseni. Leppetrahvi funktsiooniks antud juhul oli, et lepingu rikkumise korral kostja saab mõistliku kahjuhüvitise ehk leppetrahv täidab tagatisfunktsiooni.
10.Hageja pidas seega mõistlikuks, et kostjale jääb 18,46% (9082.19 eurot) müügihinnast ja ülejäänud osa ,so 50,8% (25 000 eurot), tagastatakse hagejale. Lepingujärgne leppetrahv on ebamõistlik, kuna see moodustab ca 69,26% (34 082.19 eurot)
müügihinnast. Seega on mõistlik, kui kostja saab sisuliselt põhimüügilepingu mittetoimumise eest leppetrahvina (kahjuhüvitisena) 9082.19 eurot.
11.Hageja hinnangul ei ole asjakohane viidata VÕS § 159 lõikele 2. Koosmõjus VÕS § 159 lõikega 1 ei tule kuidagi välja, et hagejal oli õigus nõuda leppetrahvi vähendamist kolme kuu jooksul. VÕS § 159 lõige 2 sätestab kahjustatud isiku õiguse. VÕS § 159 lõige 2 ei ole seotud hageja positsiooniga, kuna reguleerib kostja, mitte hageja kujundusõigust.
12.Antud juhul ei kuulu kohaldamisele ka VÕS § 162 lõige 3, kuna hageja maksis osamakse vastavalt kokkuleppele, mitte leppetrahvi. Hageja ja poolte ühine tahe üldises mõttes oli suunatud lepingu täitmisele. Seega ei ole vastuvõetav käsitleda hageja tasutud summat leppetrahvina.
13.Hageja palus arvestada otsuse tegemisel kostja poolt omaksvõetud asjaoluga, et kostja ei nõudnud hagejalt viivise tasumist.
14.Harju Maakohtu 28.06.2013 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-1435 tuvastati hageja kohustus anda nõusolek tema kasuks kõnealusele kinnistule kinnistusraamatusse sissekantud eelmärke kustutamiseks ja asendati vastav tahteavaldus kohtuotsusega. Kohus asus seisukohale, et hageja vastuväited leppetrahvi vähendamise osas ei puutu asjasse (otsuse punkt 13). Samas on otsuses märgitud, et hageja tasus kokku lepingueseme müügihinnast 34 082.19 eurot, tasumata jäi 15 129.78 eurot (otsuse punkt 3). Kostja vastuväited
15.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja viivitas korduvalt osamaksete tasumisega, samuti ei tasunud ta 02.08.2012 müügihinda ega ilmunud notari juurde asjaõiguslepingut sõlmima. Kostja andis hagejale mõistliku tähtaja kohustuste täitmiseks, kuid vaatamata meeldetuletustele ja hagejapoolsetele lubadustele ostja oma kohustusi ei täitnud. Hagejal oli võimalus ka ise kinnistule ostja leida, kostja ei oleks keeldunud asjaõiguslepingut sõlmimast. Hageja hakkas aga kostjat vältima.
16.01.11.2012 ei ilmunud hageja järjekordselt notari juurde, samuti ei olnud ta tasunud kostja arveldusarvele ega notari deposiiti võlgnetavat osa müügihinnast, mistõttu oli kostja sunnitud laskma notaril koostada ja tõestada avalduse lepingust taganemise kohta, vastasel juhul oleks kostja võinud kaotada õiguse lepingust taganemiseks VÕS § 118 lõike 1 kohaselt. Samuti tegi kostja hagejale ettepaneku teha avaldus eelmärke kustutamiseks enda poolt valitud notaribüroos.
17.Lepingust taganemise avalduse punkti 4.1.4 kohaselt informeeriti hagejat, et kinnistu müügilepingu punkti 7.7 kohaselt lepingust taganemisel punkti 7.1 alusel jääb ostja poolt müüjale tasutud summad leppetrahvina müüjale. Lepingu punkti 7.8 kohaselt ostja poolt lepingust taganemisel punkti 7.1 kohaselt oleks müüja olnud kohustatud tagastama ostjale kõik lepingu kohaselt müüjale tasutud summad ning tasuma ostjale leppetrahvi ostja poolt müüjale tasutud summade ulatuses.
18.Kostja teatas hagejale mõistliku aja jooksul, et nõuab leppetrahvi. Lepingu kohaselt jäid tasutud summad leppetrahvina müüjale. Kuigi hageja pidi teadma, et kostja
kasutab lepingust taganemise õigust ja siis jäävad müüjale tasutud summad müüjale, ei pöördunud hageja selle kolme kuu jooksul kohtusse leppetrahvi vähendamiseks.
19.Kuna hageja eelmärke kustutamise avaldust ei esitanud, oli kostja sunnitud sellesisulise nõude esitama kohtule. Kohus rahuldas 28.06.2013 kostja hagi.
20.Hagejal puudub õigus leppetrahvi vähendamist nõuda VÕS § 162 lõike 3 järgi. Kostja realiseeris leppetrahvi nõude taganemisavaldust tehes, so kaks ja pool aastat tagasi.
21.Leppetrahvi vähendamise nõue ei oleks põhjendatud ka siis, kui hageja oleks teinud selle õigeaegselt, kuna ta hindas oma majanduslikku seisundit piisavalt suurepäraseks, et hakata tegelema kinnisvara arendusega. Hageja oleks pidanud hindama lepingu kehtivuse ajal oma majanduslikku võimekust, maksed hakkasid hilinema juba mõne kuu möödudes peale lepingu sõlmimist, mõnel kuul ei maksnud hageja üldse ning osamaksed ei vastanud kokkulepitud kuumaksete suurustele. Kostja ei nõudnud maksetega viivitamise eest viivist, kuigi tal oli selleks õigus. Iga ehitis ja kinnistu vajab hooldust. Otsene valdus oli hagejale üle antud. Ajal, mil kinnistu oli hageja valduses, olid hoonel lõhutud aknad, kinnistut ei olnud ligi viis aastat hooldatud, kasvama oli hakanud juba võsa. Kinnistu hind oli alanenud lisaks muutustele kinnisvaraturul ka hageja ebaperemeheliku käitumise tõttu. Esimese astme kohtu otsus
22.Harju Maakohus jättis 28.09.2015 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud, v.a riigi õigusabi kulud, hageja kanda. Kohus mõistis hagejalt kostjale välja menetluskuluna 600 eurot. Samuti mõistis kohus hagejalt riigituludesse välja riigilõivu 1000 eurot.
23.Maakohus tuvastas, et 02.08.2007 sõlmiti poolte vahel notariaalne kinnistu võlaõiguslik müügileping, millega kostja kohustus müüma hagejale XXX kinnistu (nr XXXXXXX) 770 000 krooni (49 211 eurot) eest (t lk 6-13). Hageja tasus kostjale enne müügilepingu sõlmimist 50 000 krooni ja pärast müügilepingu allkirjastamist 200 000 krooni, kokku 250 000 krooni (15 977 eurot) (t lk 40-53). Ülejäänud 520 000 krooni (33 234 eurot) pidi hageja kostjale tasuma igakuiste 5000 krooni suuruste osamaksetena alates 02.09.2007 ja viimase osamakse suurusega 225 000 krooni (14 380 eurot) 02.08.2012 (t lk 8). Pooled leppisid lepingus kokku, et kinnistu asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 02.08.2012 (punkt 6.1; t lk 9).
24.Vastavalt poolte vahel sõlmitud 02.08.2007 lepingu punktile 7.1 (t lk 9) on müüjal õigus lepingust taganeda, kui lepingu punktist 3 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud hiljemalt 02.08.2012. Pooltel ei ole vaidlust selles, et hageja ei tasunud 02.08.2012 ostuhinda. 01.11.2012 saatis kostja hagejale notariaalse avalduse (t lk 3034) lepingust taganemise kohta, mille hageja sai vaidlustamata asjaoludel kätte 13.11.2012 (t lk 38).
25.Lepingu punkti 7.7 (t lk 10) järgi jäävad lepingust taganemisel punkti 7.1 alusel ostja poolt müüjale tasutud summad leppetrahvina müüjale. Vaidlust ei ole selles, et pooled on leppetrahvis 02.08.2007 lepingu punktis 7.7 kokku leppinud. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja rikkus oma lepingust tulenevat ostuhinna tasumise kohustust, mistõttu taganes kostja 01.11.2012 notariaalse avaldusega lepingust. Kostja on taganemisavalduse punktis 4.1.4 ka märkinud, et taganemisel jäävad hageja poolt
kostjale tasutud summad leppetrahvina müüjale. Seega on kostja leppetrahvi kohaldamisel käitunud vastavalt lepingule.
26.Kohus viitas VÕS § 158 lõikele 1. Pooltel ei ole vaidlust selles, et hageja tasus kokku lepingueseme müügihinnast 34 082.19 eurot, tasumata jäi 15 129.78 eurot. Seega jäi kostjale leppetrahvina 34 082.19 eurot (t lk 38).
27.Antud juhul on pooled lepingus kokku leppinud, et hageja kaotab juba tasutud summad leppetrahvina müüjale. Seega on hageja poolt leppetrahv juba nö üle antud ja VÕS § 162 lõike 3 järgi ei saa hageja leppetrahvi vähendamist nõuda. Ka VÕS kommenteeritud väljaande (I osa § 162 komm punkt 4.1) kohaselt ei või leppetrahvi vähendamist nõuda pärast selle maksmist.
28.Isegi, kui hagejal oleks õigus leppetrahvi vähendamist nõuda, leidis kohus, et hageja on selle õiguse minetanud. 01.11.2012 notariaalses lepingust taganemise avalduses on kostja märkinud, et taganemisel jäävad hageja poolt kostjale tasutud summad leppetrahvina müüjale. Hageja sai taganemise avalduse kätte 13.11.2012. Kohus leidis, et mõistlik aeg leppetrahvi vähendamisest teatamiseks on möödunud ning seetõttu ei ole hagejal praegusel hetkel enam õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Kohtu hinnangul võib võrdsuse põhimõttest tulenevalt leppetrahvi vähendamisest teatamiseks mõistlikuks tähtajaks pidada kolme kuud (nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1142-11, nr 3-2-1-15-08 (punktid 12, 13), nr 3-2-1-28-08 (punkt 13) ja nr 3-2-1-44-09 punkt 10). Kostja viide VÕS § 159 lõikele 2 on asjakohane. Kostja realiseeris leppetrahvi nõude taganemisavaldust tehes, so enam kui kaks ja pool aastat tagasi.
29.Asjakohatu on hageja poolt märgitu, et kostjal puudus huvi objekti kasutamiseks või kolmandate isikute kasutusse andmiseks tulu teenimise eesmärgil. 02.08.2007 lepingu punkti 4.1 (t lk 8) kohaselt läks lepingu eseme otsene valdus ostjale, so hagejale, üle lepingu sõlmimise päeval, so 02.08.2007. Täiendavaid kokkuleppeid müüja võimaluste kohta objekti kasutamiseks pooled kokku ei leppinud. Seega puudus hagejal õigus kinnistut peale valduse üleandmist tulu teenimise eesmärgil kasutada.
30.Hageja väited ja tõendid, mis puudutavad objekti olukorda (t lk 16-29) ei anna VÕS-i järgi alust leppetrahvi vähendamiseks. Ka ei saa kostjale ette heita hagejale vastutulekut selles, et ta võimaldas hagejal kinnistu eest tasuda osamaksetena. Samuti ei ole see selliseks asjaoluks, mis võimaldaks leppetrahvi vähendada. Hageja on ka ise hagis nõustunud, et leppetrahv täidab kahte funktsiooni – surve- ehk tagatisfunktsiooni ning kahju hüvitamise funktsiooni. Antud juhul on kostja vaatamata valduse koheselt loobumisele vabatahtlikult nõustunud müügiobjekti eest tasumisega osamaksetena (mitte nõudnud kohest hüvitamist). Samuti ei ole kostja vaatamata hageja poolt osamaksete tasumisega viivitamisele öelnud müügilepingut üles esimesel rikkumisel, vaid alles viimase osamakse tasumata jätmisel. Lisaks keeldus kostja hageja poolt müügilepingu ülesütlemisel vabatahtlikult kinnistusraamatus oleva märke kustutamisest, mis pikendas veelgi perioodi, mil hagejal ei olnud võimalik saada kinnistu eest turuhinnale vastavat hüvitist ega seda ka kasutada. Eeltoodud põhjused võivad kohtu hinnangul kaasa tuua ka tavapärasest suurema kahju, mis võib õigustada ka suuremat leppetrahvinõuet.
Apellatsioonkaebus
31.22.10.2015 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus on rikkunud materiaal- ja menetlusõigust.
32.Kohus tuvastas, et vaidlusaluse lepingu punkti 7.7 järgi jäävad lepingust taganemisel punkti 7.1 alusel ostja poolt müüjale tasutud summad leppetrahvina müüjale. Samuti, et vaidlust ei ole selles, et pooled on leppetrahvis punktis 7.7 kokku leppinud. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja rikkus oma lepingust tulenevat ostuhinna tasumise kohustust, mistõttu taganes kostja 01.11.2012 notariaalse avaldusega lepingust. Samuti leidis kohus, et kostja on taganemisavalduse punktis 4.1.4 märkinud, et taganemisel jäävad hageja poolt kostjale tasutud summad leppetrahvina müüjale. Seega on kostja leppetrahvi kohaldamisel käitunud vastavalt lepingule.
33.Hageja ei nõustunud kohtu sellise käsitlusega ning jäi varem esitatud seisukohtade juurde. Vaidlust ei ole, et hageja tasus kokkulepitud makseid kostjale vastavalt lepingule. Vastuvõetav ei ole olukord, et lepingust taganemisel kõik hageja maksed jäävad kostjale.
34.Hagi lisast 5 (28.06.2013 Harju Maakohtu otsus asjas nr 2-13-1435) selgub, et juba varasemas menetluses (eelmärke kustutamise vaidluses) nõudis hageja leppetrahvi vähendamist, kuid kohus leidis, et kuna tegemist on vaidlusega eelmärke kustutamise kohta, ei puutu see asjasse. Viidatud otsuse punktis 13 asus kohus seisukohale, et kostja vastuväited sellest, et ta ei nõustu hageja poolt esitatud leppetrahvi nõudega ega ole seepärast andnud nõusolekut kinnistusraamatus eelmärke kustutamiseks, ei ole asjakohased. Hageja leidis, et leppetrahvi vähendamise taotlus oli hageja poolt realiseeritud ja kohtu poolt tuvastatud tsiviilasjas nr 2-13-1435. Hageja hinnangul on tegemist kujundusõigusega, mida hageja realiseeris, kuid mida kohus ei asunud lahendama protsessuaalsetel põhjustel. Kuivõrd kostja taganes vaidlusalusest lepingust 13.11.2012 ning 11.01.2013 pöördus kohtusse eelmärke kustutamiseks, siis hageja realiseeris enda õigust leppetrahvi vähendamisele esimesel võimalusel ja seda nimetatud kohtumenetluses.
35.Hageja ei nõustunud ka kohtu käsitlusega VÕS § 159 lõikest 1. Viidatud säte reguleerib võlausaldaja õigust leppetrahvile. See säte ei reguleeri küsimust, kas võlgnik kaotab õiguse leppetrahvi vähendamisele mõistliku aja jooksul. Leppetrahvi vähendamine on sätestatud §-s 162.
36.Ka ei nõustunud hageja kohtu tõlgendusega VÕS § 162 lõike 3 osas. Hageja ei ole kunagi tasunud leppetrahvi. Hageja on alati tasunud makseid vastavalt lepingule. Seega ei ole õige ega õiglane viidata, et kõiki hageja tasutud makseid tuleb käsitleda leppetrahvina. Maksete tegemisel puudus hagejal igasugune tahe kasvõi võimaliku leppetrahvi tasumiseks. Tahteteooriast tulenevalt, kui poolel puudub tahe, siis on tema tahteavaldus puudulik ja seda ei ole võimalik arvesse võtta.
37.Alternatiivselt palus hageja kohtul anda hinnang lepingu punktidele 7.1 ja 7.7, samas ka VÕS § 162 lõikele 3, VÕS § 6 lõigete 1 ja 2 tähenduses. Hageja hinnangul ei ole heauskne, kui kostja võtab endale ebamõistlikult suure leppetrahvi. See ei vasta poolte õigustatud ootustele lepingu täitmise osas (VÕS § 6 lõige 1). Teiseks on kohtul võimalus kõrvale kalduda seaduses või lepingus sätestatust (VÕS § 6 lõige 2), kui
õiguslik olukord ei vasta hea usu põhimõttele. Tekkinud olukord ei vasta hea usu põhimõttele. Seaduse kohaldamisel ei ole kohus seotud poolte õigusliku kvalifikatsiooniga. Vastustaja seisukoht
38.Kostja ei ole apellatsioonkaebusele vastust esitanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
39.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus rikkus otsuse tegemisel oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, mis tõi kaasa ebaõige otsuse tegemise. Maakohtu otsus tuleb tühistada ja ringkonnakohus saab teha ise uue otsuse, millega rahuldab hagi ja jaotab ümber ning määrab kindlaks hüvitamisele kuuluvate menetluskulude suuruse.
40.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu saaks olla käesolevas asjas leppetrahvi vähendamise nõude rahuldamata jätmise aluseks VÕS § 162 lõikes 3 sätestatud keeld nõuda leppetrahvi vähendamist pärast seda, kui hageja on leppetrahvi tasunud. Viidatud sätte eesmärgiks on kaitsta võlausaldaja huve olukorras, kus võlgnik on tasumisele kuuluva leppetrahvi vabatahtlikult juba ära maksnud. Sellisel juhul eeldab seadusandja tasutud leppetrahvi suuruse mõistlikkust, kuna selle tasumine on võlgnikule majanduslikult võimalik olnud. Tasudes leppetrahvi osaliselt, on võlgnikul siiski tasumata osa võrra võimalik vähendamist taotleda.
41.Käesolevas asjas tuleneb hageja kohustus leppetrahvi maksta pooltevahelise võlaõigusliku müügilepingu punktide 7.7 ja 7.1 koosmõjust, mille kohaselt juhul, kui müüja taganeb lepingust põhjusel, et kokkulepitud tähtajaks ei ole müüja täitnud ostuhinna tasumise kohustust, jäävad ostja poolt tasutud summad leppetrahvina müüjale. Puudub vaidlus, et hageja ostjana tasus kostjale kui müüjale lepingu alusel osade kaupa ostuhinda (lepingupunktid 3.1-3.3) perioodil aprill 2007 kuni september 2012. Nimetatud asjaolu on tõendatud ka väljavõtetega hageja arveldusarvetelt, kus maksete selgitustena on märgitud kas „XXX järelmaks“ või „Eellepingu maks kinnistu XXX“ või „Kinnistu XXX eest“ või „ XXX“ (t lk 40-41, 52-53). Ka muutus müüja leppetrahvi nõue sissenõutavaks alles lepingust taganemisel, milline toimus 01.11.2012 notariaalselt tõestatud lepinguga (t lk 30-34). Seega ei saa asuda seisukohale, nagu oleks hageja vabatahtlikult tasunud kostjale leppetrahvina aastatel 2007 kuni 2012 kokku 34 082.16 eurot.
42.Lisaks ei saa apellatsioonikohus nõustuda maakohtuga selles, nagu oleks hageja minetanud õiguse nõuda leppetrahvi vähendamist põhjusel, et ta ei avaldanud vastavat tahet mõistliku aja jooksul VÕS § 159 lõike 2 mõttes. Kolleegium nõustub apellandiga, et viidatud säte ei ole käesolevas vaidluses asjakohane. Nimelt reguleerib see ajaliselt kahjustatud poole ehk võlausaldaja (käesolevas asjas seega kostja) õigust teatada leppetrahvi nõude realiseerimisest, piirates vastavat toimingut mõistliku ajaga kohustuse rikkumise avastamisest. VÕS § 162 alusel leppetrahvi vähendamise nõudele samasisulist ajalist piirangut seatud ei ole. Levinud kohtupraktika kohaselt saab leppetrahvi vähendamist nõuda nt kostja vastuväitena leppetrahvi tasumist nõudva hagi menetluses vähendamise tahtest eelnevalt võlausaldajat üldse teavitamata.
43.Maakohtus tõi hageja tema poolt tasumisele kuuluva leppetrahvi vähendamiseks alust andvate asjaoludena välja: 1) tema halb majanduslik olukord – hageja naases Eestisse
peale elukaaslasest lahkuminekut ja kasvatab üksinda 14-aastast last, on töötu ja üritab alustada rõivatootmisega, Eestis tal tugisuhteid ei ole, sissetulekuks on üksikema toetus 64 eurot kuus (t lk 2); 2) müügiobjekt oli kasutuskõlbmatu ja hagejal puudus mistahes huvi sellesse investeerida seni, kuni ta saab kinnistu omanikuks; hageja tahe oli saada endale investeerimisprojekt (t lk 2, 3); 3) tegemist on spetsiifilise müügiobjektiga ja ka kostjal puudus huvi müügilepingu kehtivuse ajal objekti kasutamise või selle kolmandatele isikutele kasutusse andmise vastu, vaatamata müügihinna ebaregulaarsele tasumisele andis kostja korduvalt hagejale täiendavaid võimalusi lepingu täitmiseks, seega oli leping mõlemale poolele kasulik (t lk 3); 4) kinnisvaraturu tõusmisel müüs kostja objekti teisele isikule (t lk 3). Hageja on seisukohal, et õiglane oleks vähendada tasumisele kuuluvat leppetrahvi 9082.19 euroni, mis moodustaks 18,46% kokkulepitud müügihinnast.
44.Oma väidete tõendamiseks esitas hageja: 1) kinnistusraamatust väljavõtte, millest nähtub pooltevahelise lepingu objektiks olnud kinnistu võõrandamine kostja poolt 10.12.2013 (t lk 15); 2) OÜ Uus Maa KVB eksperthinnangu müügiobjekti kohta (t lk 16-29; 3) Eesti Töötukassast teatise, mille kohaselt oli hageja töötuna arvel 02.04.2014 kuni 04.07.2014, 2015.a väljamakseid ei tehtud (t lk 130); 4) TMA teatise selle kohta, et perioodil oktoobrist 2014 kuni oktoobrini 2015 hagejal sissetulekud puudusid (t lk 150); 5) pankade teatised selle kohta, et hageja regulaarne sissetulek 2015.a teisel poolel koosnes riiklikust peretoetusest igakuiselt suuruses 64.18 eurot (t lk 152-162).
45.Kostja vaidles hagejale vastu ja tõi seejuures esile järgmised asjaolud: 1) hageja viivitas korduvalt osamaksete tasumisega, ei tasunud kokkulepitud ajaks müügihinda ega ilmunud notari juurde asjaõiguslepingut sõlmima, samuti oli hagejal võimalik ise uus ostja leida, kuid hageja hakkas kostjat vältima; kostja taganes lepingust 01.11.2012, kuigi müügihind pidi olema tasutud juba 02.08.2012 (t lk 83); 3) hageja hindas oma majanduslikku seisundit piisavaks, et hakata tegelema kinnisvaraarendusega, kuid maksed hakkasid hilinema juba mõne kuu möödumisel lepingu sõlmimisest; kostja viivist ei nõudnud; ajal, mil kinnistu otsene valdus oli hagejal, lõhuti hoonel aknad, hakkas kasvama võsa ning kinnistu hind alanes lisaks muutustele kinnisvaraturul ka hageja ebaperemeheliku käitumise tõttu (t lk 84).
46.Kolleegium on seisukohal, et hageja nõue on põhjendatud. Hageja nõude rahuldamise aluseks saab olla VÕS § 162 lõige 1, mille kohaselt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes (vt Riigikohtu lahendid nr 32-1-132-12, nr 3-2-1-87-10). Lahendites nr 3-2-1-139-10 ja nr 3-2-1-66-05 asus Riigikohus seisukohale, et leppetrahvi vähendamiseks on alus siis, kui leppetrahvi saama õigustatud isikul ei ole nõutava leppetrahvi ulatuses kahju tekkinud ja kokkulepitud ulatuses leppetrahvi väljamõistmine on vastuolus hea usu põhimõttega.
47.Eelpool esiletoodud väidete ja tõendite kogumi alusel on kohtul alust asuda seisukohale, et käesolevas asjas on leppetrahvi tasumise kohustatud pooleks halvas varalises olukorras olev füüsiline isik, kes aastaid tagasi hindas ebaõigesti oma varalist olukorda. Sooviga kindlustada tulevik, sidus hageja ennast pikkadeks aastateks lepinguga, milline sisaldas ebamõistliku sisuga sätet selle kohta, et sõltumata tasutud
müügihinna ulatusest jääb kogu makstud raha müüjale leppetrahvina olukorras, kui müüja kasutab õigust lepingust taganeda põhjusel, et osa müügihinnast on tasumata. Pooled ei eristanud lepingus olukordi, kui maksmata jääb nt 1% või 99% kokkulepitud müügihinnast. VÕS § 158 mõtte kohaselt on leppetrahvi eesmärgiks kompenseerida kohustuse rikkumisega tekitatud kahju kokkulepitud suuruses ning sõltumata tegeliku kahju suurusest või selle tõendamisest lihtsustada kahju hüvitamise nõude realiseerimist ja sundida võlgnikku kohustuse täitmisele (Riigikohtu lahend nr 3-2-166-05). Juriidilisest isikust kostja ei toonud maakohtu menetluses esile elulisi asjaolusid (nt müügilepingu sõlmimata jäämisest tingitud pankrotioht, kulutuste suurus müügiobjekti parandamisele, hilisem oluliselt odavam võõrandamine vmt), mis annaksid aluse asuda seisukohale, et mõistlikuks ja hea usu põhimõttega kooskõlas oleks olukord, kus müüjale jääb lisaks müügiobjektiks olnud kinnistu omandile ka 69,26% kokkulepitud müügihinnast. Kostja poolt esile toodud asjaoludest nähtub, et müüjana ta tõepoolest ei kiirustanud taganemisavalduse tegemisega, kuid ainuüksi nimetatud asjaolu ei õigusta siiski kogu tasutu endale jätmist. Kolleegiumi veendumust kinnistab ka asjaolu, et 13 kuud peale taganemist sai kostja kinnistu siiski teisele ostjale võõrandatud, mis eelduslikult kattis vähemalt osa hagejaga sõlmimata jäänud asjaõiguslepingu kahjulikest tagajärgedest. Sellises olukorras on kolleegiumi arvates mõistlikuks hageja poolt tasumisele kuuluva leppetrahvi suuruseks hagiavalduses põhjendatud 18,46% kokkulepitud ostuhinnast, so 9082.19 eurot. Kostja oma (alternatiivset) seisukohta mõistliku leppetrahvi suuruse kohta esile ei toonud.
48.Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjal tagastada hagejale lepingu alusel saadu, mis ületab hageja poolt tasumisele kuuluva leppetrahvi mõistlikku suurust, so 25 000 eurot, VÕS § 189 lõikest 1 tuleneva tagasitäitmise kohustuse alusel.
49.Hagi rahuldamisel jäävad maakohtu- ja apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud TsMS § 162 lõike 1 alusel kostja kanda. Hageja poolt kantud menetluskulud käesolevas asjas puuduvad, kuid TsMS § 179 lõike 1 alusel tuleb kostjalt mõista Eesti Vabariigi kasuks välja riigilõiv kokku summas 2000 eurot, mille tasumisest oli hageja/apellant hagiavalduse ja apellatsioonkaebuse esitamisel vabastatud (määrused 01.06.2015 ja 03.11.2015).
50.Sama sätte alusel tuleb mõista kostjalt Eesti Vabariigi kasuks välja hageja esindaja riigi õigusabi tasu maa- ja ringkonnakohtus kokku summas 600 eurot. Harju Maakohtu 08.12.2014 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-60634 on TA-le antud riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. Riigi õigusabi osutajaks määrati vandeadvokaat Ilya Zuev, kes esindas TA ka apellatsioonimenetluses. 03.09.2015 ja 16.02.2016 esitas v/adv Ilya Zuev taotlused riigi õigusabi tasu suuruse ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatuse kindlaksmääramiseks vastavalt maakohtu menetluses 432 eurot (sh käibemaks) ja ringkonnakohtu menetluses 216 eurot (sh käibemaks), kokku 648 eurot. 03.09.2015 taotluse kohaselt kulutas määratud esindaja seoses asjas toimunud maakohtu menetlusega kokku 9h, mis seisnes koosolekus kliendiga (1h), pretensiooni koostamises ja vastaspoolele edastamises (30min), koosolekus kliendiga ja korduva pretensiooni edastamises (30min), koosolekus kliendiga asjaolude täpsustamiseks (1h), hagiavalduse koostamises ja materjalidega tutvumises (3h 30min), 01.06.2015 kohtumäärustega tutvumises (30min), 09.07.2015 kohtumäärustega tutvumises ja kliendile edastamises (30min), hagivastusega tutvumises, sellele seisukoha koostamises ja kliendiga kooskõlastamises (1h), teeside koostamises ning kliendiga
konsulteerimises (30min). Esitatud arvestuse kohaselt moodustab advokaaditasu maakohtu menetluses 360 eurot + käibemaks. 16.02.2016 taotluse kohaselt kulutas määratud esindaja asjas toimunud apellatsioonimenetluses kokku 4h 30min, mis seisnes koosolekus kliendiga (30min), maakohtu otsusega tutvumises ja apellatsiooni koostamises (3h), menetlusse võtmise määrusega tutvumises ja kliendile edastamises (30min) ja 03.02.2016 kohtu kirjaga tutvumises ja seisukohtade koostamises (30 min). Esitatud arvestuse kohaselt moodustab advokaaditasu apellatsioonimenetluses 180 eurot + käibemaks.
51.Riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 22 lõike 6 kohaselt määratakse riigi õigusabi tasu suurus ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus kindlaks RÕS § 21 lõikes 3 nimetatud tasude ja kulude korra alusel, mis kehtis tasu maksmise või kulu hüvitamise aluseks oleva toimingu tegemise ajal, kui advokatuuri juhatus ei ole kehtestanud teisiti. Maakohtu menetluses on riigi õigusabi osutatud perioodil 06.01.2015– 02.09.2015, ringkonnakohtu menetluses perioodil 10.10.2015–07.02.2016. Seega tuleb tasu määramisel kohaldada vastavalt tasu maksmise aluseks oleva toimingu tegemise ajal kehtinud ehk nii 01.11.2014–30.04.2015, 01.05.2015–01.10.2015 kui ka 02.10.2015–31.01.2016 kehtinud ning alates 01.02.2016 kehtivat „Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi osutamisega kaasnevate kulude hüvitamise ulatus ja kord“. Korra punkti 371 kohaselt on isiku esindaja tasu tsiviilasja kohtulikuks menetluseks ettevalmistamise eest hagimenetluses ja hagita asjades vanema õiguste määramisel lapse suhtes, muu hulgas vanemalt vanema õiguste äravõtmisel, ja lapsega suhtlemise korraldamisel on 20 eurot iga poole tunni kohta, kuid kokku mitte rohkem kui 400 eurot. Korra punkti 38 järgi on isiku esindaja tasu tsiviilasja kohtulikus menetluses osalemise eest 20 eurot iga poole tunni kohta. RÕS § 22 lõike 7 kohaselt kontrollib riigi õigusabi andmise otsustanud kohus advokaadi esitatava taotluse õigsust ja põhjendatust ning määrab advokaadi taotluse alusel kindlaks riigi õigusabi osutamiseks kulutatud põhjendatud aja, riigi õigusabi osutamiseks tehtud põhjendatud toimingud ning riigi õigusabi osutamise eest advokaadile maksmisele kuuluva põhjendatud tasu ja riigi õigusabi osutamisel kantud vajalikud hüvitamisele kuuluvad kulud.
52.Ringkonnakohus leiab, et taotlus tuleb rahuldada osaliselt ning riigi õigusabi tasu RÕS § 23 lõike 1 ja korra punkti 1 alusel kindlaks määrata. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole taotluses märgitud ajakulu 3h maakohtu otsusega tutvumiseks ja apellatsioonkaebuse koostamiseks täielikult põhjendatud. Arvestades kaevatava maakohtu otsuse ning selle peale koostatud apellatsioonkaebuse sisu ja mahtu, sh seda, et kaebus ei sisalda mingeid uusi asjaolusid, mille analüüsile kuluks tavapärasest rohkem aega, leiab ringkonnakohus, et mõistlik ja põhjendatud aeg maakohtu otsusega tutvumiseks ja kaebuse koostamiseks on kokku 2h. Seega tuleb vastavate toimingute ajakulu vähendada 1h võrra. Ülejäänud taotlustes märgitud toimingud ja neile kulunud aeg on põhjendatud täies ulatuses. Eeltoodust tulenevalt on maakohtu menetluses osutatud õigusabitoimingutele kulunud aeg korra punktide 371 ja 38 mõttes põhjendatud täies ulatuses so 9h ning apellatsioonimenetluses kulunud ajast põhjendatud 3,5h. Seega tuleb Grandman Law Firm Advokaadibüroo OÜ-le välja maksta kokku 600 eurot (sh käibemaks) (432 + 168).
53.Kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul (TsMS § 179 lõige 5). tasumisega
viivitamise korral tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest kuni lahendi täieliku täitmiseni.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.