2-15-13995/16 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Viru Maakohus Narva kohtumaja - lahend.ee

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. . Asjaolud 1.21.09.2015 esitas hageja Viru Maakohtule hagi, milles palus välja mõista korteriühistu majandamisteenuste (gaasiseadmete hooldus, küte, hoolduskulud) võlgnevuse katteks S D seisuga 30.09.2015 153,24 eurot. Lõpliku nõudena palus hageja kostjalt välja nõuda teenuste võlgnevuse ajavahemiku eest 01.02.2015 kuni 31.12.2015 kokku 229,81 eurot. Kõik menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. 2.Hagiavalduse kohaselt otsustas korteriühistu Joala 5 juhatus esitada arved hooldusteenuste eest Joala 5 korteri XXX kaasomanikele S D ja N Z võrdsetes osades kuna korteri kaasomanike vahel puudub kokkulepe kaasomandi kasutamise kohta. S D jätab arved süstemaatiliselt maksmata. Korteriomandite hooldustariifid on kokku lepitud korteriühistu üldkoosoleku otsusega kinnitatud majandamiskavas. Üldkoosoleku otsus on vaidlustamata ja kehtiv. Korteriomandiseaduse § 13 lg 1 ja lg 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud kandma kaasomandi majandamise kulutused. 3.Hageja tõendid: kinnistusraamatu väljavõte (tl 5), tõend teenustasu arvestusest (tl 9), arveteatised (tl -17, 80-83), tõend teenustasu arvestusest (34), registriväljavõte (tl 35), üldkoosoleku protokolli väljavõte (tl 57-58). 4.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja leiab, et hageja nõue on tõendamata ja esitatud vale kostja vastu. KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks ning majandamiskulude kandmiseks on kohustuslikud vaid korteriühistu liikmetele. Korteriühistu Joala 5 l liikmeks on teine kaasomanik N Z, kes korterit ainuisikuliselt kasutab. Korteriühistu põhikiri ei näe ette korteriomandil lasuvate kulude kaasomanike vahel osadeks jagamiseks, mistõttu on juhatuse sellekohane otsus tühine vastuolu tõttu KÜS § 15 1 lg-ga 1. Kostja leiab, et hageja nõue on suunatud solidaarvõlgnikust N Z vastu, kes ühistu teenuseid tegelikult kasutab ning jätab pahauskselt korteriühistu teenuste eest tasumata. 5.Kostja tõendeid kohtule ei esitanud. Maakohtu otsuse õiguslik põhjendus 6.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagi on esitatud õige kostja vastu ning mille alusel peab kostja korteriühistu majandamisteenuste eest tasuma. 7.VÕS § 65 lg kohaselt kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt, siis võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. See säte annab võlausaldajale otsustamiseks vabaduse küsimuses, millise solidaarvõlgniku vastu esitada vajaduse korral hagi. Käesolevas vaidlusasjas puudub vaidlus selle üle, et tegemist on solidaarvõlgniku vastu esitatud nõudega. Kuna hageja nõudis võlga üksnes kostjalt, puudub kohtul alus otsustada, kas võlgnevuse eest hagejale on vastutav ka kolmas isik. Selgituseks lisab kohus, et võlausaldajal, kes ei ole oma nõudele saanud täielikku rahuldust ühelt solidaarvõlgnikult, on VÕS § 65 lg 2 järgi õigus saamata jäänu nõuda sisse teistelt solidaarvõlgnikelt. Seda vaatamata sellele, et algselt on võlausaldaja esitanud hagi nõude rahuldamiseks ainult ühe solidaarvõlgniku vastu. Solidaarkohustuse olemusest ei tulene, et võlausaldaja peaks esitama hagi samaaegselt kõigi solidaarvõlgnike vastu korraga. Korteriühistul on seega õigus nõuda täitmist üksnes võlgnetava

kohustuse ulatuses. Juhul, kui hageja nõue täidetaks osaliselt D vastu tehtud otsuses, tuleks seda Z vastu tehtava otsuse tegemisel või täitmisel arvestada. Solidaarkohustus eksisteeriks siis ulatuses, milles see on D poolt täitmata. 8.N Z kaasamiseks menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel nagu taotles menetluses kostja, pidanuks kostja esile tooma , milline on kolmanda isiku õiguslik huvi, et hagi kostja vastu jäetaks rahuldamata. Kostja kohtule menetluse vältel esitatu kohaselt on ilmne, et Z selline huvi puudub ning kostja väide, et kostja kahjuks tehtava otsuse korral võib ta nõuda Z mõistlike kulutuste hüvitamist, on aluseks VÕS § 69 alusel esitatava tagasinõude esitamiseks teise solidaarvõlniku vastu. Kohus jättis kostja taotluse iseseisva nõudeta kolmanda isiku kaasamiseks kostja poolel rahuldamata. 9.KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskuludeks mh korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Tasu kütte, gaasiseadmete hoolduse ja elamu hoolduse eest on seega korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast. Praeguses asjas ei ole pooled esile toonud hageja põhikirjas kütte ja hoolduskulude eest tasumisel ette nähtud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevat regulatsiooni. Samas ei tähenda see, et juhul, kui korteriühistu otsusega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, oleks see korteriühistu otsus tühine. Juhul kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik. Praeguses asjas on hageja tõendanud, et selline otsus on olemas (tl 57-59). 10.Kostja väite kohaselt ei saa hageja temalt kütte ja osutatud teenuste tasumist nõuda, kuna kostja pole korteriühistu liige. KÜS § 5 lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks korteriomanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Kokkuleppe olemasolu pole kostja tõendanud. Riigikohtu selgituse kohaselt (3-2-1-124-10 p 19) tuleb KÜS § 5 lg-t 5 tõlgendada lähtuvalt selle sätte eesmärgist. Nimelt on kolleegiumi arvates selle sätte eesmärgiks lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti, ning KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige. KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks ei ole vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest olukorras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg-s 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. Toodust järeldub, et kostja on hageja liikmeks. 11.Kostja väite kohaselt on korteriühistu 27.06.2012 juhatuse otsus, millega kulud jagatakse kaasomanike vahel võrdselt, vastuolus KÜS § 15 1 lg-ga 1, kostja suhtes pahauskne ning seega tühine (tl 61-62). Kostja viide riigikohtu lahendi 3-2-1-28-11 p-le 11 on kohtu arvates sealjuures ebakohane ja käesolevas vaidluseasjas kohaldamisele ei kuulu. Kõnealuses lahendis selgitatakse korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvalekaldumist seaduses sätestatust mitte korteriomandi kaasomanike vahel, nagu leiab kostja, vaid elamus paiknevate korteriomandi esemete vaheliselt. TsÜS § 38 TsÜS § 38 lg 1 ja 2 võimaldab esitada nõudeid korteriühistu juhatuse otsuste tühisuse tuvastamiseks ja tühistamiseks (kehtetuks tunnistamiseks). TsÜS § 38 lg 7 alusel võib juriidilise organi otsuse tühisusele tugineda kohtumenetluses vastuväite esitamisega. Korteriühistu liikmel on õigus KÜS § 13 lg 2 alusel korteriühistu juhatuse ebaseadusliku otsuse

tühistamiseks pöörduda kohtusse kolme kuu jooksul otsuse teadasaamisest alates. Juhul kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik. Praeguses asjas on hageja väitnud, et selline otsus on olemas (tl 6). Kohtu tuvastatu kohaselt on kinnistusraamatu kanne kostja kaasomandi kohta korterimandis Joala 5 tehtud 6.08.2014. Omanikukande tegemisest loetakse korteriomandi omandanu korterühistu liikmeks KÜS § 5 1 järgi. Vastavalt hageja juhatuse 27.06.2012 koosoleku protokollile (tl 6) võeti vastu otsus korter XXX pärijast omaniku S D suhtes jätkata teeninduskulude arvestust 1⁄2 suuruses. Võlgnevus korteriühistu ees on kostjal tekkinud perioodil 01.02.2015 kuni 31.12.2015, so pärast kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Seega on juhatuse otsus KÜS § 13 lg 4 järgi kostja kui korteriühistu liikmele kohustuslik. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Hageja otsuse seaduslikkust on kohus analüüsinud p-des 7-10 ega pea vajalikuks neid korrata. Hageja poolt seadusest tulenevate õiguste teostamine on toimunud kohtu arvates heas usus, sest kostjale kahju tekitamise eesmärki kohus ei tuvastanud. Asjaolu, kes ja kuidas korteriomandit kasutab, lepitakse kokku kaasomanike endi vahel. 12.Eeltoodust tulenevalt, kohus, pooled ärakuulanud, tutvunud toimiku materjalidega, uurinud asjas kohtule esitatud tõendeid ja hinnanud dokumentaalseid tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Menetluskulud 13.Tulenevalt TsMS § 173 lg-st 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Eeltoodu alusel jätab kohus kõik menetluskulud kostja kanda. Hageja palub menetluskuludena kokku 635 euro väljamõistmist kostjalt. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtub hagi esitamisel tasutud riigilõiv 75 eurot, lepingulise esindaja kuludena hagiavalduse koostamine 1,3 tundi x 90 eurot tunnis, kokku 120 eurot; kirjalike selgituste koostamine: 0,9 tundi x 90 eurot, kokku 80 eurot; 1 x 90 eurot, kokku 90 eurot; 1,5 tundi x 90 eurot, kokku 135 eurot; osalemine kohtuistungil 1,5 tundi x 90 eurot, kokku 135 eurot. Kohus mõistab TsMS § 175 lg 1 mõttes menetluskulud kostjalt hageja kasuks välja ja mõistab hageja lepingulise esindaja kulud kostjalt välja mõistlikus ja vajalikus ulatuses, arvestades vaidluse vähest keerukust, mahtu ja sellele kulunud õigusabi aega ning rahalise nõude suurust. Tsiviilasja hinnaks on hageja määranud 153,24 eurot. Käesoleval juhul pole tegemist suurt tõendite hulka ja menetluse kestust eeldava vaidlusega. Hageja lepinguline esindaja on esitanud kohtule hagiavalduse ja seda kirjalikult ühel korral täiendanud. Kirjalikud korduvad selgitused ei erine hagiavalduses esitatust ning on samasisulised. Seetõttu mõistab kohus kostjalt välja hageja kasuks riigilõivu 75 eurot ja õigusabikuludena 255 euro ulatuses. Kokku 330 eurot.