Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.01.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-54936
Tsiviilasi
GHD hagi TT vastu võlgnevuse 310 689.95 euro, intressi 181 857.26 euro, viivise 4711.04 euro ja lisanduva viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.07.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
GHD apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
522 579.49 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/apellant GHD (Rootsi Kuningriigi isikukood XXXXX-XXXX), lepingulised esindajad v/adv Ramon Rask ja v/adv abi Birgit Aasa Kostja/vastustaja TT (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja v/adv Indrek Lillo
Kohtuistungi toimumise aeg
13.01.2016
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 03.07.2015 otsus tühistada ja saata tsiviilasi tagasi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jaotab ja määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamiseks.
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.25.07.2014 esitas hageja maakohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista põhivõla 310 689.95 eurot, seadusjärgse intressi 181 857.26 eurot ning seadusjärgse viivise põhinõude sissenõutavaks muutumisest kuni hagi esitamiseni 4711.04 eurot ja põhinõudelt kindla summana kuni kohtuotsuse tegemiseni ja protsendina põhinõudelt alates otsuse tegemisest kuni otsuse täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled novembris 1996 suulise käsunduslepingu, mille kohaselt kohustus kostja: 1) leidma Eestis müügiks oleva saare ja omandama selle enda nimele hageja huvides; 2) leidma õigusliku lahenduse saare omandiõiguse tasuta üleandmiseks hagejale või tema poolt nimetatud isikule ja teostama sellega seonduva asjaajamise; 3) hoidma saart kuni hagejale või tema poolt nimetatud isikule tasuta üleandmiseni enda nimel, mitte võõrandama saart ega koormama seda kolmandate isikute õigustega ning pidama hagejaga heas usus läbirääkimisi saare omandiõiguse tasuta üleandmiseks hagejale. Hageja kohustus andma kostjale saare ostmiseks vajaliku rahasumma. Hageja lõplik tahe ja ootus käsunduslepingu nõuetekohasel täitmisel oli jõuda kostja osutatud teenuste ja eeltöö tulemusena kinnistute omandi saamiseni.
3.Esmalt oli käsunduslepingu objektiks Harilaiu poolsaar, mille ostmiseks kandis hageja kostjale 14.12.1996 pangaülekandega 1 300 000 Rootsi krooni (SEK). Hiljem leppisid pooled kokku, et Harilaiu poolsaare asemel kohustub kostja käsunduslepingu alusel ostma Hanikatsi laiu sellel asuva kahe kinnistuga, Ida-Hanikatsi ja Lääne-Hanikatsi. Hageja teostas lisaks 14.12.1996 tasutud summale kaks täiendavat pangaülekannet, makstes kostjale kinnistute omandamiseks ning omandamisega seotud kulude katteks 14.06.1999 veel 650 000 SEK-i ja 23.03.2000 850 000 SEK-i. Seega tasus hageja kostjale käsunduslepingu alusel ja selle täitmiseks kokku 2 800 000 SEK-i (so 310 689.95 eurot). Kostja omandas Ida-Hanikatsi kinnistu 18.06.1999 ja LääneHanikatsi kinnistu 12.09.2000. Aastatel 2000–2009 pidasid pooled läbirääkimisi kinnistute omandi tasuta üleandmiseks hagejale või hageja poolt nimetatud isikule. Samuti tegeles kostja kinnistutele ehitusõiguse saamise võimaluste uurimisega.
4.Kostja koormas kinnistud hageja teadmise ja nõusolekuta kahe ühishüpoteegiga, millest esimene on 10.06.2009 seatud ÜH kasuks summas 153 387.96 eurot ja teine 23.11.2011 AH kasuks summas 320 000 eurot. Hageja leidis 02.05.2014 internetist kuulutuse, milles müüakse kinnistuid hinnaga 649 000 eurot. Kostja on rikkunud talle käsunduslepingust tulenevaid kohustusi (so kinnistu mittekoormamise ja kolmandatele isikutele
mittevõõrandamise kohustus) ning lisaks võlaõigusseaduse (VÕS) § 620 lõikest 1 tulenevat lojaalsuskohustust, eelistades käsundi täitmisel enda isiklikke huve käsundiandja huvidele. Pooltevahelised läbirääkimised käsunduslepingu täitmise üle kestsid pausidega kuni 20.04.2014, kui hageja saatis kostjale e-kirja, andes kostjale täiendava ja lõpliku tähtaja käsunduslepingu täitmiseks hiljemalt 05.05.2014. 17.05.2014 ütles hageja kostjaga sõlmitud lepingu üles.
5.Kostja poolt õigussuhte alusena välja toodud kirjalik Harilaiu saare müügi eelkokkulepe ei reguleeri ega saagi oma tühisuse tõttu reguleerida üheselt pooltevahelist lepingulist suhet. Seda tõendab ka fakt, et lepingu objektiks on teine saar, kui see, mille kostja lõpuks omandas ning mille omandi ülemineku võimaluste üle pooled läbirääkimisi on pidanud. Küll aga on nimetatud leping heaks indikatsiooniks näitamaks poolte tegelikku tahet tuvastamaks lepingulise suhte eesmärki ja sisu. Pooled ei vaidle fakti üle, et hageja ja kostja poolt vastavalt 21. ja 27.11.1996 allkirjastatud kinnistu müügi eelleping on vorminõuete täitmata jätmise tõttu VÕS § 33 lg 2, asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 alusel tühine. Kirjaliku eellepingu tühisus ei saa viia tulemuseni, et poolte vahel puudub võlasuhe täielikult. See oleks ka vastuolus kostja enda käsitlusega, kuna kogu lepingulise suhte vältel ja viimati alles 07.05.2014 on ta tunnistanud võlasuhte olemasolu. Kostja poolt oleks VÕS § 6 lõikes 1 sisalduva hea usu põhimõtte vastane ja ka vastuoluline väita nüüd, et poolte vahel ei eksisteeri mingit võlasuhet, kuna 1996.a eelleping on tühine. Nimetatud lepingu tühisus ei muuda tühiseks poolte vahel suuliselt sõlmitud käsunduslepingut, mille kohaselt pidi kostja omandama enda nimel saare, leidma seejärel lahenduse saare üleandmiseks hagejale ja hoidma kuni vastava lahenduse leidmiseni enda nimel ning mitte koormama seda kolmandate isikute õigustega. Hageja pidi vastavalt maksma saare ostmiseks vajaliku rahasumma. 1996.a kinnistu müügi eelleping oli üksnes suunatud käsundi täitmise eesmärgi saavutamisele ega ole ainsaks pooltevahelise võlasuhte aluseks ega saagi seda oma tühisuse tõttu olla. Pooled muutsid suuliselt 1996.a novembris sõlmitud käsunduslepingut lepingu objekti osas, muutes selle hiljem Hanikatsi laiuks.
6.Pooled ei leppinud algselt kokku vahendus- või komisjonitasus, vaid kostja hakkas seda hea usu vastaselt läbirääkimiste käigus ühepoolselt nõudma, vastavaid nõutavaid summasid ajas suurendama ning see oli ka põhjuseks, miks käsunduslepingu täitmine venis. Tegelikkuses jäi müügileping sõlmimata seetõttu, et kostja keeldus selles pahatahtlikult ja ebamõistlikult tunnistamast oma võlga hageja ees viimase poolt aastate jooksul saare ostmiseks üleantud summade ulatuses. Hüpoteegid on seatud kostja rahaliste kohustuste katmise, mitte saare ostuga seonduvate kulutuste kandmise huvides.
7.Vaidlus allub tehingust tuleneva nõude aegumistähtajale ehk TsÜS § 146 regulatsioonile. Tagasitäitmisvõlasuhtest tulenevad nõuded on tehingulised ning neile kohaldub TsÜS § 146 lg 1. Kohustuse täitmise nõude aegumise osas aga hageja kostja seisukohtadega ei nõustunud ning nende osas kuulub TsÜS § 146 lg 1 üldregulatsiooni asemel antud vaidluses kohaldamisele pigem tehinguliste nõuete aegumise eriregulatsioon TsÜS § 146 lg 5 järgi. Pooltevahelise käsunduslepingu lõpetamisest tuleneva tagasitäitmisvõlasuhte (VÕS § 189 lg 1) alusel käsundi täitmiseks kostjale makstud rahasumma tagasimaksmise kohustus muutus sissenõutavaks alates hagejapoolsest käsunduslepingu ülesütlemisest 17.05.2014. Järelikult ei saa nõue olla aegunud, kuna ülesütlemise kuupäevast oli hagi esitamiseks möödas üksnes veidi üle kahe kuu. Tühist lepingut ilmselgetel põhjustel üles öelda ei saa ning nii hageja 20.04.2014 e-kirjas kui ka 17.05.2014 ülesütlemisavalduses ütles hageja sõnaselgelt, et ütleb üles pooltevahelise käsunduslepingu. Kujundusõigused, sh ka ülesütlemise õigus,
aegumisele ei allu ning seega oli hageja õigustatud 17.05.2014 käsunduslepingut üles ütlema, kui talle pärast viimase täitmise tähtaja andmist ja pärast seda vaidlusaluse saare müügikuulutuse internetist leidmist sai selgeks, et kostja ei kavatse oma lepingulisi kohustusi täita. Ka käsunduslepingu ülesütlemise hetkeks ei olnud aegunud hageja nõue käsunduslepingu täitmiseks ja vastavalt kostja kohustus seda täita. Kuna perioodil 1996– 2014 toimusid poolte vahel jätkuvad läbirääkimised Hanikatsi saare võimalikuks nõuetekohaseks (käsunduslepingule vastavaks) üleandmiseks, siis ei muutunud ka võimalik kohustuse täitmise nõue sissenõutavaks enne hagejapoolset 20.04.2014 e-kirjas antud lõpliku täiendava tähtaja möödumist 05.05.2014.
8.Kui kohus leiab, et kostja käsunduslepingust tulenev kohustus muutus sissenõutavaks mingil varasemal ajal kui 05.05.2014, tuleb aegumise kulgemisel arvestada ka aegumise katkemisega TsÜS § 158 lg 1 järgi. Kostja on pooltevahelise suhtluse jooksul korduvalt nõuet tunnustanud. Seega algas aegumistähtaja uuesti kulgemine nii 18.06.2009 kui ka 07.05.2014 kostjapoolse nõude tunnustamisega. Kui kohus leiab, et kostja tunnustas nõuet oma 07.05.2014 kirjaga pärast aegumistähtaja möödumist, on see käsitletav aegumise vastuväitest loobumisena ning seetõttu on kostja poolt aegumise vastuväitele tuginemine vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 138 ja VÕS § 6 mõttes ning hageja palus jätta kohtul aegumise vastuväite kohaldamata. Aegumisele tuginemine võib lisaks olla ka lubamatu ja seda nt juhul, kui võlgnik on võlausaldajas oma käitumisega tekitanud arusaama tegelikkusest pikemast aegumistähtajast või takistanud võlausaldajal oma nõude maksmapanekut või põhjustanud aegumise oma kohustuse rikkumisega. Antud juhul on see ka nii olnud, kuna kostja on alati välja näidanud tahet saare üleandmiseks ning sellega alusetult tekitanud hagejas lootust, et käsunduslepingut täidetakse. Lisaks on aegumine põhjustatud eelkõige kostja poolt tekitatud vaidlusest vahendustasu üle ja kinnisasja koormamisest hüpoteekidega. Seega on igal juhul kostjapoolne aegumisele tuginemine vastuolus hea usu põhimõttega ning kostja on oma korduvate nõude tunnustamiste ja vastuolulise käitumisega kaotanud õiguse aegumisele tuginemiseks.
9.Lisaks tuleb kohtul arvestada ka aegumise peatumisega ja seda eelkõige läbirääkimiste korral TsÜS § 167 järgi. Läbirääkimisteks piisab igast arvamuste vahetamisest nõude või selle aluseks olevate asjaolude üle, kui üks pool kohe teise poolega arutamisest ei keeldu ning arvamuste vahetamisest peab nähtuma, et põhimõtteliselt võib olla võimalik veel mingi kokkuleppelise lahenduse saavutamine. Läbirääkimised võivad toimuda nii suuliselt kui kirjavahetusega (või nt meilide vahetamisega). Aegumise peatumine lõpeb tahte väljendamisega läbirääkimisi mitte jätkata – see peab olema selge käitumine – ning kui võlausaldaja võlgniku pakkumisele midagi ei vasta, lõpeb peatumine aja möödumisel, mille jooksul võib hea usu põhimõtte järgi oodata temalt järgmist sammu läbirääkimistel. TsÜS § 168 lg 2 järgi ei aegu läbirääkimiste järel nõue enne kahe kuu möödumist. Peatumise ja katkemise vahekorra osas tuleb ka veel arvestada, et kui võlgnik tunnistab läbirääkimistel nõuet, nagu kostja on korduvalt teinud, katkeb aegumine TsÜS § 158 alusel. Poolte vahel oli käsunduslepingu osas aktiivseid läbirääkimisi nii 2009–2010 kui ka 2014.a. Pooltevahelises suhtluses ei tekkinud seisak mitte aga hageja initsiatiivil, vaid kostja pahausksuse tõttu vahendustasu alastel läbirääkimistel ja vahendustasu pideval ühepoolsel tõstmisel.
10.Kõnealuse kohustustehingu nõude aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 5 järgi on 10a alates sissenõutavaks muutumisest. Sissenõutavaks muutus kohustusnõue pärast hageja poolt viimase täiendava tähtaja möödumist 05.05.2014 (või ka kui kohus peaks nõustuma kostja seisukohaga, siis alates 18.06.2009). Vastavalt oleks nõude aegumistähtajaks
kõige varasemalt 16.06.2019 ja kõige hilisemalt 05.05.2023. Kohustusnõue saare omandiõiguse üleandmiseks ei olnud käsunduslepingu ülesütlemise hetkeks aegunud.
11.Arusaamatuks jääb, miks rõhutab kostja, et poolte vahel ei saanud olla käsunduslepingut põhjusel, et pooled olid sõlminud hiljem tühiseks osutunud müügilepingu eelkokkuleppe. Hageja leidis, et just see, et kostja täitis ka pärast seda, kui selgus müügilepingu eelkokkuleppe tühisus, käsunduslepingut edasi, tõendab käsunduslepingu olemasolu. Kostja mõistis ka pärast müügilepingu eelkokkuleppe tühisuse faktist teadasaamist, et pooltevaheline kokkulepe on sõlmitud ning see sisaldas endas Eestis saare ostmist, selle hoidmist ja mittekoormamist ning võimaluse leidmist omandiõiguse üleandmiseks hagejale. Asjas esitatud tõenditest (pooltevahelisest kirjavahetusest ja korduvatest katsetest jõuda kokkuleppele kinnistu üleandmise tingimuste osas) on selgelt nähtav, et kostja sai oma vastavatest lepingulistest kohustustest väga hästi aru ning ei ole neid kunagi eitanud. Mh tõendab seda ka kostja vabandav e-kiri, milles ta palub hagejalt vabandust, et on rikkunud oma kohustust ning koormanud Hanikatsi kinnistud hüpoteekidega kolmanda isiku kasuks.
12.Mis puutub Eesti NSV tsiviilkoodeksi (TsK) kohaldatavust, siis leidis hageja, et pooltevahelise võlasuhte kvalifitseerimisel tuleb lähtuda VÕS-ist. Seda põhjusel, et pooltevahelise lepingu näol on tegemist kestvuslepinguga VÕS § 195 lg 3 mõttes ning võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 TsÜS-is ning VÕS-is sätestatut. Pooltevaheline käsundusleping on käsitletav kestvuslepinguna seetõttu, et seda täideti väga pika aja jooksul. Käsunduslepingu sisust tulenevalt ei olnud tegu ainult ühekordse müügi eesmärgile suunatud lepinguga, vaid käsundusleping hõlmas kestvuslepingulisi hoiu- ja mittekoormamise kohustusi. Kuna eelkokkulepe osutus vormipuuduse tõttu tühiseks, tuleb arvestada, et pooltevahelist suhtlust reguleerivad varasemad suulised kokkulepped ning selle hilisemad muudatused (sh konkreetse lepinguobjekti vahetus Harilaiu asemel Hanikatsi kinnistuteks).
13.Hageja sai eelkokkuleppe tühisusest teada tunduvalt hiljem (2009.a suvel), pärast eestlasest advokaadist esindaja võtmist. Hageja näol on tegemist välismaalasega, kes ei ole ega peagi olema kursis Eesti seadusandlusega. Seega on vale ning paljasõnaline kostja väide, nagu oleks hageja pidanud olema juba eellepingu sõlmimisel teadlik selle tühisusest. Selline väide ei ole ka eluliselt usutav, kuna jääb arusaamatuks, mis eesmärgil oleks hageja sellise tühise lepingu pidanud sõlmima.
14.Peamised pooltevahelised erimeelsused ja probleemid seisnesid kostjapoolsetes lepingurikkumistes, mh algselt mittekokkulepitud komisjonitasu nõudma hakkamises, nimetatud summa suurendamises, kinnistute koormamises hüpoteekidega, võla tunnistamisest keeldumises ning muudes ebamõistlikes nõudmistes (leppetrahvid ja viivisemäär).
15.Isegi kui kohus leiab, et tegemist ei ole kestvuslepinguga või et võlasuhtele tuleb kohaldada kuni 01.07.2002 kehtinud TsK-i, siis arvestades poolte tegelikku tahet ja käitumist, kvalifitseerub pooltevaheline suhe ka TsK kohaselt käsundiks.
16.Hageja palus jätta kostja esitatud aegumise vastuväide kohaldamata. Aegumisele ei kohaldu 1996.a tühise eelkokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud TsÜS või TsK. VÕSRS § 9 lg 1 kohaselt kohaldatakse TsÜS-is ning VÕS-is aegumise kohta sätestatut ka enne
01.07.2002 tekkinud aegumata nõuetele. Juhul, kui kohus leiab, et aegumine algas varem, siis ei saanud see olla varem kui 18.06.2009, mil hageja lepinguline esindaja palus esmakordselt kostjat hagejale rahasumma tagastada. Ka sellise järelduse korral kuulub kohaldamisele hetkel kehtiv TsÜS. Lisaks tuleb arvestada, et pärast hageja esindaja vastava kirja esitamist jätkusid pooltevahelised lepingulised läbirääkimised, mille käigus kostja mh tunnustas nõuet nii 18.06.2009 kirjas ning kõige hiljem 07.05.2014 vastuses. Isegi kui kohus leiab, et kostjapoolse 07.05.2014 nõude tunnustamise hetkeks oli käsunduslepingust tulenev nõue aegunud, tuleb kostjapoolset 07.05.2014 nõude tunnustamist lugeda aegumise vastuväitest loobumiseks ning seetõttu jätta vastuväide TsÜS § 138 ja VÕS § 6 alusel kohaldamata.
17.Vale on kostja väide, et pooled leppisid kokku, et hageja ostab kostjalt Hanikatsi kinnistud hinnaga 3 800 000 SEK-i. Kostja esitatud Hanikatsi kinnistute omandamisdokumentidest on tõendatud kinnistute omandamine summas 2 361 832.60 Eesti krooni (EEK) ning muud kulud 180 000 EEK-i, kokku 2 541 832.60 EEK-i ehk 162 452.71 eurot. See teeb hageja poolt tasutuga võrreldes 148 237.24 euro suuruse vahe, mis kinnitab, et hageja poolt kostjale ülekantud summad sisaldasid endas kõiki kulusid ja tasusid, mis olid vajalikud käsundi täitmiseks ja kostja poolt täiendava vahendustasu nõudma hakkamine oli põhjendamatu ja pahauskne käitumine. Kostja on 21.04.2015 menetlusdokumendis kinnitanud pooltevahelise pikaajalise kestvusvõlasuhte olemasolu ning fakti, et 16 aasta jooksul Hanikatsi kinnistute korrashoidu ja sellega seotud asjaajamist on kostja selgelt pidanud hageja nimel ja huvides tegutsemiseks. Nimetatud käitumine vastab olemuslikult poolte vahel sõlmitud suulise lepinguna kõige enam just nii TsK-s kui VÕS-is sisalduva käsunduslepingu instituudile. Samuti kinnitavad kostja esitatud tõendid, et käsundi lõpuleviimisel on üheks peamiseks takistuseks saanud kostja põhjendamatu nõudmine täiendava vahendustasu järele, kuna temale hageja poolt ülekantud summad sisaldasid juba vahendustasu ning et just kostja tegevus oli see, mis takistas käsundi täitmist ja viis lõppastmes selle ülesütlemiseni hageja poolt. Kostja vastuväited
18.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Poolte vahel ei ole kunagi sõlmitud suulist käsunduslepingut, vaid pooled sõlmisid 1996.a novembris kinnisasja müügi eelkokkuleppe, millega kostja võttis endale kohustuse soetada Harilaiu saar ning müüa see saar 1997.a jooksul hagejale edasi, hageja võttis aga endale kohustuse teha kostjale pangaülekanne, et kostjal oleks võimalik saare eest tasuda ja kanda selle ostutehinguga seotud kulud, samuti vahendustasu. Hageja kohustus ka 1997.a jooksul võtma vastu saare omandiõiguse.
19.Hageja poolt suulise käsunduslepingu kohta esitatud väited on ebaõiged. Kostjal Harilaiu saart soetada ei õnnestunud. Seejärel muutsid pooled kinnistu müügi eelkokkulepet, seades lepingu objektiks Hanikatsi laiu ja sellel asuvad 2 kinnistut. Vastavalt pooltevahelisele muudetud kokkuleppele pidi kostja omandama Hanikatsi laiu ja selle hagejale edasi müüma. Hageja pidi tehingu tarbeks kandma kostja arvelduskontole vajaliku rahasumma. Tulenevalt asjaolust, et hageja soovis omandada tunduvalt suurema maatüki, kui algselt kokku lepitud, saatiski hageja kostjale pangaülekandega raha juurde. Hageja pidi kostjale kinnisasja omandamise eest maksma vahendustasu 1 000 000 SEKi. Kosja tegi kõik võimaliku, et kinnistud hagejale eelkokkuleppe kohaselt edasi müüa. Hageja keeldus mitmel korral ilma põhjuseta kinnisasjade ostmisest ning lõpetas järjest mitmeks aastaks kostjaga suhtlemise. 2009. ja 2010.a selgus, et hageja ei soovigi enam kinnistuid ära osta, vaid hoopis luua võimaluse eelkokkuleppe ülesütlemiseks. Kostja ei
võtnud kolmandatelt isikutelt laenu ega seadnud kinnistutele hüpoteeke mitte enda, vaid hageja huvides. Selleks, et kinnistud kostja omandisse jääksid, pidi kostja tasuma 2 100 000 krooni.
20.Hageja nõuded kostja vastu on TsÜS § 146 lõikest 1 (ja § 151 lõikest 1) tulenevalt 25.07.2014 seisuga aegunud. 2010.a alguses katkestas hageja kostjaga suhtluse. Hageja on esitanud kostjale eelkokkuleppe ülesütlemise avalduse pärast võimalike nõuete aegumistähtaega. Mistahes summade tagastamise osas ei ole poolte vahel kunagi läbirääkimisi peetud. Hiljemalt 2009.a muutusid hageja nõuded sissenõutavaks. Tulenevalt asjaolust, et hagejal ei ole kostja vastu enam nõudeid, ei ole põhjendatud ka võimalikud intressi- ega viivisenõuded, kuna vastavalt TsÜS §-le 144 aeguvad koos põhikohustusest tuleneva nõudega ka kõrvalkohustusest tulenevad nõuded.
21.Vastavalt AÕS § 119 lõikele 1 ja TsÜS § 83 lõikele 1 on pooltevahelise kinnisasja müügi eelkokkuleppe näol tegemist tühise lepinguga, kuna järgitud ei ole ettenähtud vorminõudeid. Kostja ei teadnud, et kinnistu müügi eelkokkulepe peab olema notariaalses vormis. Hageja oli aga võtnud eelkokkuleppe sõlmimiseks ja sellega seotud asjaajamiseks endale juristi, kes pidi kursis olema sellega, et kinnisasja omandamisele suunatud tehingud peavad olema notariaalses vormis.
22.Kostja ei ole väitnud, et eelkokkuleppe tühisuse tõttu ei ole poolte vahel kunagi lepingulist suhet olnud. See, et kokkulepe on tühine, toob TsÜS-i järgi endaga kaasa olukorra, kus kumbki pool ei saa selle täitmist nõuda. Kui pooled oleksid pärast Harilaiu saare omandamise ebaõnnestumist soovinud sõlmida muu lepingu (nt käsunduslepingu), oleksid nad seda teinud kirjalikult (nagu tehti müügilepingu eelkokkuleppe puhul). Ka mitte üheski pooltevahelises kirjas ei ole mainitud käsunduslepingu või mõne muu lepingu olemasolu poolte vahel. Esimest korda on hageja seda terminit kasutanud 17.05.2014 kostjale saadetud vastuses, sel ajal oli hagejal Eestis vandeadvokaadist lepinguline esindaja ja asuti asja n-ö kohtuvaidluseks ette valmistama. Müügilepingu eelkokkulepe ei ole sõlmitud väidetava suulise käsunduslepingu täitmise eesmärgi saavutamiseks. Kokkuleppest nähtub, et hageja soovis osta Eestis asuva saare ning selleks pidi kostja saare hagejale edasi müüma ja andma hagejale üle saare omandiõiguse ühe aasta jooksul pärast lepingu sõlmimist. Kokkuleppes on ka otsesõnu öeldud, et see kokkulepe sisaldab kogu pooltevahelist kokkulepet, mis seondub kokkuleppes viidatud asjaoludega. Samuti asendab see kokkulepe kõiki varasemaid suuliseid või kirjalikke kokkuleppeid või kohustusi poolte vahel, mis on seotud selle kokkuleppe teemaga. Pooltevahelise müügilepingu eelkokkuleppe teemaks oli hageja soovi täitmine, milleks oli lepingus nimetatud saare omanikuks saamine. Kuna Harilaiu saart osta ei olnud võimalik, soovis hageja soetada Hanikatsi laiu. Kostja ei ole kunagi soovinud hagejaga sõlmida käsunduslepingut.
23.Isegi, kui eeldada, et kõik hageja väited suulise lepingu kohta vastaksid tõele, ei oleks olnud tegu käsunduslepinguga TsK § 394 lg 1 järgi.
24.Hageja ei andnud 2 800 000 SEK-i kostjale mitte laenuna, vaid selleks, et kostjal oleks võimalik omandada Hanikatsi kinnistud. Kostja oli nõus uuesti kaaluma hagejale Hanikatsi kinnistute võõrandamist, kuid poolte kokkulepe jäi 2010.a alguses siiski sõlmimata, kuna hageja keeldus asjaõiguslepingu sõlmimisest ega olnud nõus tagama, et kui asjaõigusleping sõlmitakse käsundustehingust eraldi, siis sellest hoolimata sõlmib hageja kindlasti ka asjaõiguslepingu. Selgus, et hageja siiski ei soovi kinnistuid ära osta ning tahtis notariaalse lepingu sõlmida hoopis muudel kaalutlustel. Kostjale sai juba
2005.a selgeks, et hageja ei ole tegelikult enam huvitatud kinnistute ostmisest. Nimelt likvideeris hageja sel ajal osaühingu, mis pidi kinnistud kostjalt ära ostma ning hageja ei olnud pikka aega kostjaga üldse ühendust võtnud. Hiljem asus hageja esitama nõudeid selle kohta, et ta soovib osta kinnistud, mis on hoonestatud (kinnistutega koos müüakse ka hooned) või vähemalt peab nendele kinnistutele olema võimalik hooneid rajada. Selles pooled müügilepingu eelkokkulepet sõlmides kokku ei leppinud. Kostja püüdis küll nii palju kui võimalik hageja soovidele vastu tulla, kuna oli ka ise huvitatud kinnistute võõrandamisest hagejale, kuid selgus, et hageja soovis osta kinnistuid, mida kostjal ei ole võimalik müüa. Pärast notariaalse lepingu sõlmimata jätmist 2010.a alguses katkestas hageja kostjaga igasuguse suhtluse, sh ei esitanud hageja kostjale ühtegi nõuet ega soovinud ka Hanikatsi kinnistute omandiõiguse saamiseks asjaõiguslepingut sõlmida. Kostja ei ole rikkunud hea usu põhimõtet. Hageja on see, kes on tegutsenud selgelt hea usu põhimõtte vastaselt.
25.Müügilepingu eelkokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 113 lg 1 järgi on hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg 10 aastat. Sama seaduse § 116 järgi algab aegumistähtaja kulg päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguste rikkumisest. Pooled ei vaidle fakti üle, et hageja ja kostja poolt vastavalt 21. ja 27.11.1996 allkirjastatud eelleping on vorminõuete täitmatajätmise tõttu tühine. Seda kinnitab ka müügilepingu eelkokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 1. TsÜS (müügilepingu eelkokkuleppe ajal kehtinud) § 66 lg 5 järgi peavad pooled tagastama tühise tehingu järgi saadu. Niisiis tuleb tehingust tuleneva nõude aegumistähtaja asemel vaadata hoopis alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumist. 1996.a novembrikuus kehtinud TsÜS § 179 järgi kohaldatakse alusetu rikastumise sätetena TsK § 477 ja 478. Müügilepingu eelkokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud TsÜS ei teinud vahet tehingust ega alusetust rikastumisest tulenevate nõuete aegumisel. Niisiis kohaldus ka alusetu rikastumise nõudele aegumistähtaeg 10a, mis hakkas kulgema päevast, mil hageja kostjale raha üle andis. Seda mh ka põhjusel, et hageja oli teadlik, et müügilepingu eelkokkulepe on tühine. Hagejal oli Hanikatsi kinnistute soetamise ajal juristist lepinguline esindaja, kes teda tehingute tegemisel nõustas. Niisiis teadis hageja müügilepingu eelkokkuleppe sõlmimise ajal ning sellejärgsete rahaülekannete tegemise ajal, et vorminõuete täitmata jätmise tõttu ei ole müügilepingu eelkokkulepe kehtiv. Seeläbi oli hageja ka teadlik (või vähemalt pidi olema teadlik), et tal on kostja vastu alusetu rikastumise nõue. Hageja on hagis selgitanud, et tegi kostjale kolm ülekannet vastavalt 14.12.1996, 14.06.1999 ja 23.03.2000. Hageja ei ole kostjalt enne praeguse hagi esitamist nimetatud summade tagastamist nõudnud. VÕSRS § 9 lg 2 sätestab, et juhul, kui TsÜS-i või VÕS-i kohaselt on aegumistähtaeg lühem, kui enne 01.07.2002 kehtinud seaduse kohaselt, arvestatakse TsÜS-is või VÕS-is sätestatud aegumistähtaega alates 01.07.2002. Kehtiva TsÜS § 151 lg 1 järgi aegub alusetu rikastumise nõue kolme aastaga. Niisiis, kuna müügilepingu eelkokkuleppe ajal kehtinud TsÜS-i järgi oli aegumistähtaeg pikem kui alates 01.07.2002 kehtima hakanud TsÜS-i järgi, siis tuli alates 01.07.2002 lugeda hageja alusetu rikastumise nõude aegumistähtajaks kolm aastat. Seeläbi aegus hageja väidetav alusetu rikastumise nõue 01.07.2005. Selge on see, et 18, 15 ja 14 aastat pärast rahalise ülekande tegemist kostjale on hageja alusetu rikastumise nõuded vastavate summade tagastamiseks aegunud.
26.Hageja nõuded oleksid aegunud ka juhul, kui poolte vahel oleks sõlmitud mistahes suuline leping. Hageja väidetel oli käsundusleping sõlmitud 1996a. Raha andis hageja kostjale üle aastatel 1996, 1999 ja 2000. Hanikatsi kinnistute müük hagejale oleks pidanud toimuma kohe pärast kinnistute omandamist kostja poolt. Ka müügilepingu eelkokkuleppes on konkreetselt viidatud, et kui kostja ei müü kinnisasja ega anna
omandiõigust hagejale üle ühe aasta jooksul pärast ostu sooritamist, peab kostja hagejale raha tagastama. Hageja ja kostja vahelisest tehingu tegemisest oli 2014.a möödas 18a ning viimasest ülekandest 14a. Ühe aasta jooksul Hanikatsi kinnistute soetamisest hageja neid kostjalt ära ei ostnud. Müügilepingu eelkokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 113 lg 1 järgi oli hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg 10a, kuid vastavalt VÕSRS § 9 lõikele 2 ja TsÜS § 146 lõikele 1 aegus hageja mistahes nõue kostja vastu hiljemalt 01.07.2005.
27.Hageja nõuded on aegunud ka hoolimata aegumise peatumise ja katkemise sätetest. VÕSRS § 9 lg 1 sätestab, et aegumise algusele, peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne 01.07.2002 kehtinud seadust, kui aegumine on alanud, peatunud või katkenud enne 01.07.2002. Enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 120 lg 2 järgi ei olnud aegumise peatumine võimalik seetõttu, et pooled pidasid läbirääkimisi. Niisiis on alusetud hageja väited, et hageja nõuded ei ole aegunud, kuna poolte vahel olid läbirääkimised. Ka ei vasta tõele hageja väide, nagu oleksid pooled pidanud läbirääkimisi. Aegumine ei ole ka katkenud, kuna kostja ei ole teinud ühtegi tegu, millega oleks tunnistanud hageja ees võlga summas 2 800 000 SEK-i. 1996.a kehtinud TsÜS § 121 järgi katkeb aegumine siis, kui kohustatud isik teeb teo, millega tunnistab võlga. Sellist tegu ei ole kostja kunagi teinud ning vastupidist ei ole väitnud ka hageja. Niisiis ei ole hageja nõude aegumine kunagi katkenud. Katkeda saab üksnes selline aegumistähtaeg, mis ei ole võla tunnistamise ajaks möödunud.
28.Ka kehtiva TsÜS-i järgi on hageja nõuded aegunud sõltumata aegumise peatumisest. Hageja väidab, et aastatel 2000–2009 pidasid pooled läbirääkimisi kinnistute edasimüümiseks hagejale või hageja nimetatud isikule. Kostja hinnangul oli hageja nõue juba 2009.a aegunud, kuna hageja ei esitanud aegumistähtaja jooksul mitte ühtegi nõuet kostja vastu. Seetõttu aegusid hageja nõuded tegelikult juba 01.07.2005. Sellest hoolimata oli kostja nõus kinnistud hagejale ära müüma uue poolte vahel sõlmitava kokkuleppe alusel. Hageja seda aga ei soovinud. Mistahes summade tagastamise osas ei ole pooled kunagi läbirääkimisi pidanud.
29.Pooltevaheline suhtlus katkes 2010.a alguses, kuna hageja keeldus kostjaga notariaalset kokkulepet sõlmimast ega vastanud enam kostja kirjadele. Notariaalse kokkuleppe eesmärgiks pidi olema Hanikatsi kinnistute võõrandamine hagejale poolte vahel sõlmitava uue kokkuleppe alusel. Lõpuks selgus, et hageja ei olnud nõus sõlmima ka seda lepingut. Seda, et hiljemalt 2009.a olid hageja nõuded kostja vastu sissenõutavad, on kinnitanud ka hageja ise. Aastatel 2010–2014 puudus poolte vahel suhtlus. Niisiis on kindel, et ka tulenevalt kehtivatest TsÜS § 146 lõikest 1, § 147 lõikest 1 ja § 167 lõikest 1 olid 2014.a hageja nõuded kostja vastu aegunud.
30.Hageja nõuded on aegunud ka olenemata hageja viidetest TsÜS § 158 lõikele 1, mis sätestab aegumise katkemise. Seda eelkõige põhjusel, et hageja nõuded aegusid juba 01.07.2005. Teiseks ei ole kostja hageja nõudeid tunnistanud ega nõustunud sellega, et ta peab hagejale müügilepingu eelkokkuleppe alusel üle antud rahasumma tagastama. Kostja on üksnes selgitanud, et ei ole müügilepingu eelkokkuleppest tulenevaid kohustusi rikkunud ning mistahes hageja nõuded on alusetud. Kui kostja oleks hageja nõuet maksta talle 2 800 000 eurot kunagi tunnistanud, ei oleks aegumine sellest hoolimata katkenud, kuna aegumistähtaeg möödus juba 01.07.2005.
31.Tõele ei vasta hageja väide, et lepingu kujundusõigused ei aegu ning seetõttu ei ole hageja väidetavast käsunduslepingust taganemise õigus aegunud. Hageja ei saanud
pooltevahelist lepingut üles öelda, kuna 2014.a maikuuks olid hageja nõuded kostja vastu aegunud.
32.1996.a novembris kehtinud TsK § 394 lg 1 sätestab, et käsunduslepingu järgi kohustub üks pool teostama teise poole arvel ja nimel teatavaid juriidilisi tegusid. See oleks mh eeldanud ka notariaalse volikirja olemasolu. Hageja ei ole väitnud, et kostja oleks pidanud Hanikatsi kinnistud ostma hageja nimel. Samuti ei ole kostjale selleks väljastatud ka notariaalset volikirja. Sootuks vastupidi, hageja väidab, et käsundusleping eeldaski, et kostja ostab kinnistud enda nimel. See ei ole aga omane käsunduslepingule. Niisiis soetaski kostja kinnistud endale, nagu nägi ette müügilepingu eelkokkulepe. Lisaks ei ole hageja ka kirjeldanud, milline oleks pidanud olema see juriidiline tegu, mille tegemiseks väidetav käsundusleping sõlmiti. Niisiis nähtub, et poolte vahel ei ole käsunduslepingut olnud. Kui lepingut ei ole, ei saa seda ka üles öelda ega esitada väidetava teise poole vastu sellest tulenevaid nõudeid.
33.Hageja intressi- ja viivisenõuded on igal juhul alusetud, kuna selliste nõuete esitamiseks ei oleks õiguslikku alust ka juhul, kui hageja väited käsunduslepingu sõlmimise kohta vastaksid tõele.
34.1996.a novembris sõlmitud müügilepingu eelkokkuleppe raames leppisid pooled kokku, et hageja ostab kostjalt Hanikatsi kinnistud ära hinnaga 3 800 000 SEK-i. See, mis hinnaga kostja Hanikatsi kinnistud ostis, ei oma pooltevahelises suhtes tähtsust. Kostja maksis Ida-Hanikatsi kinnistu ostuhinnana ja lepingu sõlmimisega seoses kokku 2 344 343 EEK-i ning Lääne-Hanikatsi kinnistu ostuhinnana ja lepingu sõlmimisega seotud kuludena kokku 2 010 239.60 EEK-i. Seoses kinnistute soetamisega (sh kinnistu väljavalimisega hagejale, valdamisega jne) kandis kostja lisaks kinnistute ostuhinnale kulusid summas 674 650 EEK-i. Kokku kandis kostja seoses Hanikatsi kinnistute soetamisega kulusid ligikaudu 5 029 232.60 EEK-i (so ca 2 794 018.11 SEK-i). Juhul, kui hageja asub kostja esitatud ja tõendatud kinnistute soetamiseks tehtud kulude suurust vaidlustama, siis palus kostja kohtul VÕS § 127 lg 6 ja TsMS § 233 lg 1 järgi otsustada kostja kantud kulude suurus ise.
35.Asjaolu, et kostja on pidanud 16a jooksul tegema kulutusi seoses Hanikatsi kinnistutega, ei ole kuidagi seotud sellega, nagu oleks poolte vahel olnud kestvusleping. Pidev kulutuste tegemine kostja poolt on olnud vajalik seetõttu, et hageja keeldus 16a jooksul (2000–2015) kostjalt Hanikatsi kinnistuid ära ostmast ning kuna kostja ei saanud omandiõigust hagejale üle anda, pidi ta kinnistutega seotud kulud ise kandma (sh kinnistutel käimisega seotud kulud, korrashoiukulud jms). Tulenevalt poolte vahel sõlmitud müügilepingu eelkokkuleppest ei olnud kostjal kohustust ega vajadust alles hoida kõiki kuludokumente, näitamaks, kui palju ta Hanikatsi kinnistutega seoses igaaastaselt kulutab. Kostja esitatud muudest kuludest ei ole põhjendatud üksnes Petri Pietiläle 16.02.2000 üle kantud 180 000 EEK-i, nagu hageja väidab. Esimese astme kohtu otsus
36.03.07.2015 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata. Kohus tühistas maakohtu 28.07.2014 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud. Menetluskulud jäid hageja kanda ja kohus mõistis hagejalt kostjale välja menetluskulu 11 296 eurot ja viivise menetluskulult. Kohus mõistis hagejalt välja ka jpp-le makstud tunnistajatasu 37.44 eurot ja tunnistaja kulude hüvitise 273.45 eurot.
37.Hageja nõuab kostjalt 310 689.95 euro ning lisaks seadusjärgse intressi ja viivise maksmist. Hageja on hagi esitamisel tuginenud sellele, et poolte vahel oli 1996.a novembris sõlmitud suuline käsundusleping, hageja ütles lepingu üles 17.05.2014 ning nõuab lepingu alusel üleantud 2 800 000 SEK-i (310 689.95 euro) tagastamist koos intressi ja viivisega.
38.Kostja on keeldunud hageja nõuete rahuldamisest järgmistel põhjustel. Poolte vahel ei ole olnud ühtegi suulist lepingut, sh käsundus- ega komisjonilepingut. Poolte vahel on sõlmitud 1996.a novembris kirjalik müügilepingu eelkokkulepe (algselt oli lepinguobjektiks Harilaiu saar, hiljem Hanikatsi kinnistud), mis vorminõuete täitmata jätmise tõttu osutus tühiseks. Kostja ei ole oma mistahes kohustusi rikkunud ega ole kunagi keeldunud hagejale Hanikatsi kinnistuid edasi müümast. Hageja oli see, kes keeldus korduvalt ilma põhjusteta kinnistuid kostjalt ära ostmast ning venitas eelkokkuleppe täitmisega. Hageja nõuded kostja vastu on aegunud. Hageja intressi- ja viivisenõuete esitamisel puudub õiguslik alus.
39.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: - hageja ja kostja sõlmisid novembrikuus 1996 kirjaliku kokkuleppe (allkirjastatud vastavalt 21.11.1996 ja 27.11.1996) (t I kd lk 112-113, tõlge lk 156-157); - hageja kandis kostjale 14.12.1996, 14.06.1999 ja 23.03.2000 pangaülekannetega kokku 2 800 000 SEK-i (t I kd lk 14, 17 ja 18, tõlge lk 164, 165 ja 166); - kostja omandas hagejalt saadud rahadega Ida-Hanikatsi kinnistu 18.06.1999 ja LääneHanikatsi kinnistu 12.09.2000 (t I kd lk 15 ja 16); - 18.06.2009 saatis hageja esindaja advokaat Paavo Paal kostjale kirja, milles palus tagastada talle rahalised vahendid kogusummas 2 800 000 SEK-i (t I kd lk 151); - kostja koormas Hanikatsi kinnistud (hageja nõusolekuta) kahe ühishüpoteegiga, millest esimene on 10.06.2009 seatud ÜH kasuks summas 153 387.96 eurot ja teine 23.11.2011 AH kasuks summas 320 000 eurot (t I kd lk 15 ja 16); - hageja ei ole kostjalt Hanikatsi kinnistute omandiõigust saanud.
40.TsMS § 438 lg 1 ja § 436 lg 7 järgi tuleb kohtul kvalifitseerida haginõue sõltumata hageja taotlusest, st kohus kohaldab õigust omal algatusel (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-41-09, p 13; nr 3-2-1-8-08, p 19).
41.Milline oli lepingupoolte ühine tegelik tahe, peab tõendama TsMS § 230 lg 1 järgi pool, kes sellele tugineb. Hageja väidete kohaselt sõlmisid pooled novembris 1996 suulise käsunduslepingu, mille kohaselt kohustus kostja: 1) leidma Eestis müügiks oleva saare ja omandama selle enda nimele hageja huvides; 2) leidma õigusliku lahenduse saare omandiõiguse tasuta üleandmiseks hagejale või tema poolt nimetatud isikule ja teostama sellega seonduva asjaajamise; 3) hoidma saart kuni hagejale või tema poolt nimetatud isikule tasuta üleandmiseni enda nimel, mitte võõrandama saart ega koormama seda kolmandate isikute õigustega ning pidama hagejaga heas usus läbirääkimisi saare omandiõiguse tasuta üleandmiseks hagejale. Hageja kohustus andma kostjale saare ostmiseks vajaliku rahasumma. Hageja lõplik tahe ja ootus käsunduslepingu nõuetekohasel täitmisel oli jõuda kostja poolt osutatud teenuste ja eeltöö tulemusena kinnistute omandi saamiseni.
42.Kostja väidab aga, et poolte vahel ei ole kunagi sõlmitud suulist käsunduslepingut, vaid pooled sõlmisid 1996.a novembrikuus kinnisasja müügi eelkokkuleppe, millega kostja võttis endale kohustuse soetada Harilaiu saar ning müüa see saar 1997.a jooksul hagejale edasi, hageja võttis aga endale kohustuse teha kostjale pangaülekanne, et kostjal oleks
võimalik saare eest tasuda ja kanda selle ostutehinguga seotud kulud, samuti vahendustasu. Hageja kohustus ka 1997.a jooksul võtma vastu saare omandiõiguse. Kuna kostjal Harilaiu saart soetada ei õnnestunud, muutsid pooled kinnistu müügi eelkokkulepet, seades lepingu objektiks Hanikatsi laiu ja sellel asuvad kinnistud. Vastavalt pooltevahelisele muudetud kokkuleppele pidi kostja omandama Hanikatsi laiu ja selle hagejale edasi müüma. Hageja pidi tehingu tarbeks kandma kostja arvelduskontole vajaliku rahasumma. Tulenevalt asjaolust, et hageja soovis omandada tunduvalt suurema maatüki, kui algselt kokku lepitud, saatiski hageja kostjale pangaülekandega raha juurde. Hageja pidi kostjale kinnisasja omandamise eest maksma vahendustasu 1 000 000 SEK-i.
43.Asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse VÕSRS § 2 järgi asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Enne 01.07.2002 tekkinud võlasuhtele kohaldatakse VÕSRS § 11 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Erandina kohaldatakse VÕSRS § 12 lõikest 1 tulenevalt enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 TsÜS-is ning VÕS-is sätestatut. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt aga ei välista ega piira esimeses lõikes sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 01.07.2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse senikehtinud seadust.
44.Kohus peab poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamiseks novembri 1996 kokkuleppe/lepingu tõlgendamisel juhinduma enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS §-st 64 (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-40-06, p 12). TsÜS § 64 lg 1 sätestas, et tehingu tõlgendamisel lähtutakse tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. Tehingu tõlgendamisel eelistatakse tõlgendust, mille kohaselt tehing jääb kehtima võimalikult suuremas ulatuses (lg 2). Kahtluse korral tõlgendatakse tehingut kohustatud isiku kasuks (lg 3).
45.Poolte arvates on nende vahel kirjalikult novembris 1996 sõlmitud kokkulepe kui kinnistu müügi eelleping vorminõuete täitmatajätmise tõttu tühine, viidates mh VÕS § 33 lõikele 2. Kohus märkis, et kehtiva VÕS-i vastav paragrahv ei kuulu antud juhul kohaldamisele ning kehtinud TsK-s puudusid sätted eellepingute reguleerimise kohta, mistõttu kohaldati eellepingule lepingute kohta käivaid sätteid. Lepingupoolte vastastikuse kokkuleppe sõlmimisel tuleb eeldada poolte soovi luua kehtiv lepinguline suhe. Lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-26-04). Seega tuleb kohtul kindlaks teha, milline oli poolte ühine tahe lepingu sõlmimise ajal. Kui ei ole üheselt selge poolte ühine tahe, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-35-04, p 18).
46.Vaidlus puudub, et pooled sõlmisid novembris 1996 kirjaliku kokkuleppe. Nimetatud kokkuleppest nähtuvalt oli hageja huvitatud Eestis asuva Harilaiu saare ostmisest ning pooled leppisid kokku, et kostja ostab saare selleks, et see hagejale 1997.a jooksul edasi müüa. Veel leppisid pooled kokku, et hageja maksab kostjale kokku 1 300 000 SEK-i, mis hõlmab kõiki kulusid, mida kostja peab seoses saare ostmisega, samuti saare ning sellel asuvate hoonete ostuhinnaga jne tasuma. Kostja võis kasutada oma firmat, et lõpetada ost ning hiljem hagejale müük. Kokkuleppe kohaselt oli kostja kohustuseks see edukalt lõpule viia, eelkõige kohustus kostja soetama selle saare, v.a juhul kui
sündmused väljaspool tema kontrolli selle võimatuks muudavad, ja oli kohustatud müüma selle hagejale 1997.a jooksul ning abistama saare omandiõiguse üleminekul hagejale. Hageja aga kohustus tegema kuni 1 300 000 SEK-i suuruse rahaülekande, kui kostja seda teha palub. Samuti kohustus hageja võtma 1997.a jooksul vastu saare omandiõiguse. Veel leppisid pooled kokku, et kui mistahes põhjusel kostja ei müü ega anna saare omandiõigust 1997.a jooksul hagejale, tagastab kostja 1 300 000 SEK-i hagejale. Juhul, kui kavandatud omandiõiguse üleandmine hagejale ei ole võimalik tulenevalt sündmustest, mis jäävad väljapoole kostja kontrolli, siis võis kostja arvata sellest summast maha üksnes mõistlikud otsesed kulutused. Pooled leppisid ka kokku, et seda kokkulepet ei tohi mingil viisil tõlgendada selliselt, et see looks poolte vahel partnerlussuhte või mõne muu ühisettevõtte või ettevõtmise. Pooled kinnitasid, et see kokkulepe sisaldab kogu pooltevahelist kokkulepet, mis seostub siin viidatud asjaoludega ja asendab kõiki varasemaid suuliseid või kirjalikke kokkuleppeid või kohustusi poolte vahel, mis on seotud selle kokkuleppe teemaga. Mistahes selle kokkuleppe muudatused pidid olema kirjalikud ja lisaks poolte poolt kinnitatud.
47.Viidatud kirjaliku kokkuleppe täitmiseks kandis hageja kostjale 14.12.1996 pangaülekandega 1 300 000 SEK-i. Vaidlus puudub ka selles, et kostjal ei õnnestunud Harilaiu saart soetada ning pooled muutsid kokkulepet ning seadsid lepingu objektiks Hanikatsi laiu ja sellel asuvad kinnistud (Ida-Hanikatsi ja Lääne-Hanikatsi). Uut kirjalikku lepingut pooled selleks ei sõlminud, kuid asjas esitatud tõenditest nähtuvalt teostas hageja lisaks eelnimetatud summale pangaülekanded 14.06.1999 summas 650 000 SEK-i ja 23.03.2000 summas 850 000 SEK-i. Seega kandis hageja kostjale üle poolte kokkuleppe alusel kokku 2 800 000 SEK-i ning kostja omandas 18.06.1999 IdaHanikatsi kinnistu ja 12.09.2000 Lääne-Hanikatsi kinnistu. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et lepingu lõppeesmärgiks oli see, et hageja saaks saare omanikuks ning kuna Harilaiu saart osta ei olnud võimalik, soovis hageja soetada Hanikatsi laiu. Ka tunnistaja JPP kinnitas, et hageja soovis osta Eestist saare ja selle hankida kellegi eestlase nimele, kuna sellel ajal välismaalane ei saanud Eestis osta maad. Tunnistaja ütluste järgi oli kostja ülesandeks leida sobiv saar ja saada heakskiit hagejalt saare ostmiseks, korraldada kogu ostuprotsess ja hoida saart enda omanduses nii kaua kuni see on võimalik üle anda hagejale; hageja lubas kostjale maksta asjaajamisega seotud kulud ja teatud vahendustasu (t II kd lk 153). Kuigi teise tunnistaja MP teadmine pooltevahelistest suhetest ja tehingu eesmärgist tuleneb ainult kostja seletustest, teadis ta, et kostja pidi selle saare edasi müüma hagejale ning kostja oli tunnistajale öelnud, et kui tehing on sooritatud, pidi hageja kostjale üle kandma miljon SEK-i (vt t II kd lk 155-156). Sama summat on menetluse jooksul kinnitanud ka kostja. Samuti on pooled e-kirjavahetuses rääkinud vahendus- ja komisjonitasust (vt nt t I kd lk 172, 175, 177, 180, 183; II kd lk 31, 102, 111). E-kirjavahetusest nähtub ka asjaolu, et hageja on pidanud vaidlusalust Hanikatsi laidu enda omaks, kuigi kinnisasjad olid kinnistusraamatusse kantud kostja nimele (vt nt t II kd lk 29). Lepingus kokkulepitud kostjapoolne asjaajamine on tuvastatav ka kostja 21.04.2015 menetlusdokumendist (vt t II kd lk 166-197).
48.Asjas olemasolevate tõendite põhjal leidis kohus, et poolte vahel novembris 1996 kirjalikult sõlmitud ja siis suuliselt muudetud leping vastab käsunduslepingu tüüpi lepingu, täpsemalt komisjonilepingu tunnustele. Taolist järeldust toetab ka pooltevaheline e-kirjavahetus, kus räägitakse mh komisjonitasust. Kohus on sellisele võimalikule õiguslikule kvalifikatsioonile eelnevalt poolte tähelepanu juhtinud 25.03.2015 toimunud kohtuistungil (vt t II kd lk 157). Samuti leidis kohus, et poolte vahel sõlmitud lepingu puhul ei ole tegemist kestvuslepinguga. Riigikohus on selgitanud kestvuslepingu mõistet (vt nt lahend nr 3-2-1-8-12, p 13). Kestvusleping on püsiva
kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud leping. Kestvuslepinguid täidetakse pikema aja jooksul, samuti peab kohustuse täitmises esinema mingi korduvus või perioodilisus. Komisjonileping ei ole reeglina kestvusleping. Komisjonileping oleks vaadeldav kestvuslepinguna sellisel juhul, kui pooled on kokku leppinud püsivad tehingute tegemise kohustused. Poolte väidetu ja asjas kogutud tõendite alusel aga ei saa antud juhul lugeda lepingut kestvuslepinguks.
49.Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 402 lg 1 sätestas, et komisjonilepingu järgi kohustub üks pool (komisjonär) teise poole (komitent) ülesandel oma nimel tasu eest teostama ühe või mitu tehingut komitendi arvel. Seega sõlmib komisjonilepingu korral kostja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu(d) enda nimel, kuid hageja kui komitendi arvel. Sellisel juhul komitent (hageja) välissuhtes õigusi ja kohustusi ei oma ning tal puudub täielik kontroll komisjonäri (kostja) poolt teostatava(te) tehingu(te) üle kolmanda isikuga, kuid sisesuhtes saab ta komisjonäriga kokku leppida, mis tingimustel on komisjonär õigustatud komitendi huvides kolmanda isikuga tehingut tegema. Seadus ei sätesta ega sätestanud esindaja otsest kohustust avalikustada esindatava nime tehingu teise poole nõudel.
50.Kuna hageja on tuginenud käsunduslepingu sõlmimisele (nii VÕS § 619 kui ka TsK § 394 alusel), selgitas kohus, et TsK § 394 lg 1 kohaselt käsunduslepingu alusel kohustus käsundisaaja (TsK-s volinik) teostama käsundiandja (volitaja) arvel ja nimel juriidilisi tegusid. Sellest tulenevalt oli aga käsunduslepingu mõiste tunduvalt kitsam võrreldes VÕS §-s 619 sätestatuga. Kui käsunduslepingu puhul tegutseb volinik volitaja arvel ja nimel, siis komisjonilepingu puhul tegutseb komisjonär küll komitendi arvel, kuid oma nimel. Lisaks märkis kohus, et hageja ei ole ka kostjale väljastanud volikirja, mis oleks vaidluse korral käsunduslepingu olemasolu kirjalikuks tõendiks. Lisaks oleks pidanud sellisel juhul olema volikiri notariaalselt tõestatud vormis (vt kehtinud TsÜS § 98 lg 4).
51.Samas nägi poolte vahel sõlmitud leping ette tulevikus kinnisasjade hagejale üleandmise. AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Kui komisjoniesemega tehtavate tehingute suhtes kehtivad vorminõuded, tuleks vastavas vormis sõlmida ka komisjonileping (või mis iganes muu leping). Vorminõudeid rikkudes sõlmitud lepingu võib kehtivaks lugeda üldjuhul ainult AÕS § 119 lõikes 2 sätestatud juhtumil ehk kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse. Antud juhul ei ole pooled asjaõiguslepingut sõlminud. Seega tuleb poolte vahel sõlmitud leping lugeda kehtinud TsÜS § 93 lg 3 alusel notariaalse nõude järgimata jätmise tõttu tühiseks. Kuna kehtinud TsÜS § 66 lg 3 kohaselt loeti tühine tehing algusest peale kehtetuks, ei saa lepingu tühisuse korral tekkida lepingu ülesütlemise küsimust. Kehtinud TsÜS § 66 lõikest 5 tulenevalt peavad pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama.
52.Kehtinud TsÜS § 68 järgi ei toonud tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Tehingu vorminõue hõlmab kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 91 mõtte kohaselt kõiki kokkuleppeid. Kuna kohus tuvastas, et pooled tahtsid sõlmida lepingu, mille eesmärk oli suunatud kinnisasjade hagejale üleandmisele (ehk võõrandamisele), ei saa eeldada, et pooled oleksid tehingu teinud ilma võõrandamise kokkuleppeta.
53.Kohus viitas TsÜS § 142 lõikele 1 ja §-le 143. Kostja on taotlenud hagis esitatud nõuete suhtes aegumise kohaldamist. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja nõuded on aegunud.
54.Raha kandis hageja kostjale üle 14.12.1996, 14.06.1999 ja 23.03.2000. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 113 lg 1 kohaselt oli hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg 10a, v.a nõuded, mille kohta oli seaduses sätestatud lühendatud aegumistähtaeg või mille kohta aegumist ei kohaldatud. Aegumistähtaja kulg algas TsÜS § 116 esimese lause järgi päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest (st vastavate rahasummade kostjale ülekandmisest). Seega oleks enne 01.07.2002 kehtinud õiguse kohaselt hageja nõue aegunud 10 aastaga.
55.01.07.2002 jõustusid TsÜS-i uus redaktsioon ja VÕS. Mh sätestati VÕSRS § 9 lg 1 esimeses lauses, et TsÜS-is ning VÕS-is aegumise kohta sätestatut kohaldatakse ka enne 01.07.2002 tekkinud aegumata nõuetele. TsÜS § 151 lg 1 kohaselt on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg 3a ajast, mil õigustatud isik sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Seega tuleneb TsÜS § 151 lõikest 1, et hageja nõuded aeguvad 3 aastaga, mis on lühem kui varasemas õiguses ettenähtud aegumistähtaeg. Kui TsÜS-i või VÕS-i kohaselt on aegumistähtaeg lühem kui enne 01.07.2002 kehtinud seaduse kohaselt, arvestatakse VÕSRS § 9 lg 2 kohaselt TsÜS-is või VÕS-is sätestatud aegumistähtaega alates 01.07.2002. Seega tuleb VÕSRS § 9 lg 2 järgi hakata 3-aastast tähtaega arvestama 01.07.2002.
56.TsÜS § 135 lg 2 järgi lõpeb tähtaeg tähtpäeva saabumisel. TsÜS § 136 lõikest 2 tulenevalt saabub tähtpäev aastates arvutatava tähtaja korral viimase aasta vastaval kuul ja päeval. Viimase aasta vastava kuu vastavaks päevaks on päev, millega määrati kindlaks tähtaja algus (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-19-02, p 7). Praegusel juhul oli tähtaja alguseks 01.07.2002. Tähtaja möödumist täpsustatakse TsÜS § 137 lõikes 1, mille kohaselt möödub päevades või suuremates ajaühikutes arvutatav tähtaeg tähtpäeva saabumise päeval kell 24.00, kui seadusest ei tulene teisiti. Kui tähtpäeva saabumine on määratud aastates arvutatava tähtajaga, lõpeb tähtaeg reeglina vastaval päeval kell 24.00. Erandina võib seadus ette näha, et tähtaeg ei möödu mitte tähtpäeval kell 24.00, vaid muul ajal. Kuna VÕSRS § 9 ei täpsusta tähtaja möödumist ega sätesta tähtaja möödumise kohta erandit, tuleb praegusel juhul hagi aegumise 3-aastase tähtaja lõppemine määrata kindlaks üldreegli järgi. VÕSRS § 9 lg 2 järgi on tähtaja alguseks 01.07.2002, seega on TsÜS § 136 lõikes 2 nimetatud vastavaks päevaks 01.07.2005. Kuna seadus ei sätesta teisiti, möödub 01.07.2002 alanud hagi aegumise 3-aastane tähtaeg TsÜS § 137 lg 1 kohaselt 01.07.2005 kell 24.00. Tsiviilasja esemeks olev hagi on kohtule esitatud 25.07.2014, seega pärast aegumistähtaja lõppu.
57.Hageja väidete kohaselt on kostja pooltevahelise suhtluse jooksul korduvalt nõuet tunnustanud ning seega algas aegumistähtaja uuesti kulgemine nii 18.06.2009 kui 07.05.2014. Lisaks leidis hageja, et kostja poolt 07.05.2014 kirjas nõude tunnustamine on käsitletav aegumise vastuväitest loobumisena ning seetõttu on praeguses asjas kostja poolt aegumise vastuväitele tuginemine vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 138 ja VÕS § 6 mõttes. Samuti on hageja arvates aegumisele tuginemine kostja poolt lubamatu, kuna kostja on alati välja näidanud tahet saare üleandmiseks ning sellega alusetult tekitanud hagejas lootust, et leping täidetakse. Veel väidab hageja, et poolte vahel oli lepingu osas aktiivseid läbirääkimisi nii 2009–2010 kui 2014a.
58.Aegumise peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne 01.07.2002 kehtinud seadust, kui aegumine on peatunud või katkenud enne 01.07.2002 (vt VÕSRS § 9 lg 1). Enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 121 lg 1 p 4 kohaselt katkeb aegumise kulg, kui kohustatud isik teeb teo, millega tunnustab võlga ning sama paragrahvi 2. lõike p 4 järgi algab
katkenud aegumistähtaja kulg uuesti kohustatud isiku poolt võla tunnistamist tõendava teo tegemisest. Menetluses ei ole esitatud tõendeid, millest oleks nähtav, et enne 01.07.2002 oleks kostja tunnistanud hageja ees 2 800 000 SEK-i tasumise kohustust. Samuti eitab kostja sel perioodil läbirääkimiste pidamist.
59.Kehtiva TsÜS § 158 lg 1 kohaselt katkeb aegumine ja algab uuesti kohustatud isiku poolt nõude tunnustamisega. Vastavalt TsÜS § 158 lõikele 2 võib nõude tunnustamine seisneda õigustatud isikule võlgnetava osalises tasumises, intresside maksmises, tagatise andmises või muus teos. Aegumise katkemise alusena osundatud normide tähenduses võib olla käsitletav kohustatud isiku mistahes toiming võlausaldaja suhtes, millest järeldub teadlikkus nõude olemasolust. Tegemist ei pea olema tehingulise tahteavaldusega. Nõude tunnustamine on põhimõtteliselt võimalik ka järeldusliku käitumisega. Võlgniku tegevusetus või vaikimine samas seevastu üldjuhul nõude tunnustamisena käsitletavad ei ole.
60.Hageja on nõude peatumise katkemise selgitamisel tuginenud kostja 18.06.2009 e-kirjale (vt t I kd lk 174) ja 07.05.2014 vastusele hageja e-kirjale (vt t I kd lk 182-183). Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja nõude aegumistähtaeg möödus 01.07.2005 kell 24.00. Kohus selgitas, et katkeda saab aegumistähtaeg, mis ei olnud võla tunnistamise ajaks möödunud (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-122-02, p 11; nr 3-2-1-146-13, p 24). Seega ei saanud pärast nõude aegumist nõude tunnustamine katkestada aegumistähtaega TsÜS § 158 lg 1 mõttes. Nõude tunnustamine pärast aegumistähtaja möödumist ei tekita uut aegumistähtaega ega kõrvalda toimunud aegumist (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1122-02, p 11). Kohtu hinnangul on hageja käsitlus aegumise vastuväitest loobumise ja aegumisele tuginemise lubamatuse kohta antud asjaolusid ja tõendeid arvestades alusetu. Kohtu arvates saaks aegunud nõude tunnustamist lugeda aegumise vastuväitele tuginemisest loobumiseks, kui pooled oleksid teinud kehtivalt tehingu (nt kokkuleppe või võlatunnistuse) ning kostja oleks olnud teadlik loobutavast vastuväitest või oleks pidanud sellest teadma ja ta sai ka loobumise tagajärjest aru (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-146-13, p 24). Riigikohus on ka eelnevalt viidatud lahendis märkinud, et selgesõnalist võla tunnistamist kokkuleppel võlausaldajaga pärast nõude aegumist võib põhimõtteliselt lugeda ka nt kokkuleppeks aegumise pikendamise kohta TsÜS § 145 lg 2 mõttes. Antud juhul sellised asjaolud puuduvad ning kostja on õigustatud tuginema aegumisele. Aegumine teenib käibekindluse ja õigusrahu eesmärki ning sunnib võlausaldajat oma nõudeõigust õigel ajal maksma panema, kuna nõudeõiguse teostamisega viivitamine raskendab õigusliku olukorra selgitamist ja võib tekitada tõendamisraskusi. Lisaks märkis kohus, et kostja ei ole asja materjalidest nähtuvalt kunagi tunnistanud hageja ees 2 800 000 SEK-i tagastamise kohustust.
61.Enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 120 lg 2 järgi ei olnud seega aegumise peatumine võimalik seetõttu, et pooled pidasid läbirääkimisi. Kostja on mistahes läbirääkimiste toimumist asjaoluna eitanud. Kehtiva TsÜS § 167 lg 1 esimese lause kohaselt peatub nõude aegumine õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-10-11 punktis 10 selgitanud, et läbirääkimisteks saab pidada poolte arvamuste vahetamist nõude või selle aluseks olevate asjaolude üle, kui pooled on nõus üksteisega suhtlema ning peavad kokkuleppelise lahenduse saavutamist võimalikuks. Kohus leidis, et hageja nõue ei saanud peatuda hageja poolt väidetud läbirääkimiste ajal (so 2009–2010 ja 2014), kuna selleks ajaks oli hageja nõue juba aegunud. Samuti ei nähtu toimiku materjalidest pooltevahelisi läbirääkimisi mistahes summade tagastamise osas, vaid kostja oli (hoolimata hageja nõuete aegumisest) 2009.a
nõus Hanikatsi kinnistud hagejale võõrandama. Lepingu sõlmimine poolte vahel aga nurjus (vt lepingu projekt t I kd lk 114-131) ning seejärel puudus poolte vahel aastatel 2010–2014 mistahes suhtlus.
62.Hageja tuginemine TsÜS § 146 lõikele 5 on alusetu, kuivõrd nimetatud säte ei hõlma tehingu tühisusest tulenevaid (rikastumisõiguslikke) tagasitäitmisnõudeid.
63.Lähtudes ülaltoodust jättis kohus hageja nõude 310 689.95 euro väljamõistmiseks aegumise tõttu rahuldamata. Vastavalt TsÜS §-le 144 aegub koos põhikohustusest tuleneva nõudega ka kõrvalkohustusest tulenev nõue. Ka kehtinud TsÜS § 117 sätestas, et peanõude aegumisega aegub ka sellest tulenev kõrvalnõue, vaatamata sellele, et kõrvalnõude aegumistähtaeg ei ole möödunud. Eelnenust järelduvalt on ka hagis esitatud intressi- ja viivisenõuded aegunud ning seetõttu rahuldamisele ei kuulu. Kohus ei pidanud aegumise kohaldamist arvestades vajalikuks tuvastada hageja esitatud nõuete olemasolu ning jättis otsuses käsitlemata poolte sellekohased väited ega analüüsinud ka vastavasisulisi tõendeid.
64.Kostja menetluskulude rahalise suuruse osas leidis kohus, et kostja taotletud õigusabikuludest 12 208 eurot koos käibemaksuga (so õigusabi 63h 35min eest tunnitasuga 160 eurot ilma käibemaksuta) on põhjendatud 11 296 eurot, so kulud 58h 50min eest. Kostja esindaja tunnitasu osas märkis kohus järgmist. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt Riigikohtu lahend nr 32-1-115-13, p 25). Riigikohtu tsiviilkolleegium on senises praktikas pidanud mõistlikuks tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või -maksuta (vt nt Riigikohtu 01.10.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-13; 02.10.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-13; 13.11.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13; 09.12.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-13). 14.10.2013 tsiviilasjas nr 3-2-1-98-13 tehtud määruses luges Riigikohus tavapäraseks tunnitasu 147.49 eurot (käibemaksuga) ning 11.02.2015 tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 tehtud määruses mõistlikuks ja põhjendatuks tunnitasu 153 eurot ilma käibemaksuta. Kostja esindaja tunnitasu suuruseks on 160 eurot (ilma käibemaksuta). Arvestades eeltoodut (sh asja keerukust) ja asjaolu, et kostja esindajaks on vandeadvokaat, pidas kohus sellist õigusabiteenuse tunnihinda mõistlikuks ja põhjendatuks. Apellatsioonkaebus
65.05.08.2015 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
66.Hageja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, kus maakohus leiab, et pooltevaheline õigussuhe tuleb kvalifitseerida enne VÕS-i kehtinud TsK alusel. Samas ei nõustu ta maakohtu järeldustega, et tegemist oli komisjonilepinguga ja on seisukohal, et tegemist oli käsunduslepinguga. Samuti ei nõustu hageja, et pooltevahelise õigussuhte näol ei olnud tegemist kestvuslepinguga VÕSRS § 12 g 1 mõttes. Tegu oli kestvuslepinguga, millele alates 01.07.2002 tuli (sj ülesütlemisele ja tagasitäitmisele) kohaldada TsÜS-i ja VÕS-i. Küsimus sellest, kas tegemist on kestvuslepinguga või mitte, omab antud juhul tähendust lepingu ülesütlemise kontekstis. Samas kinnitab pooltevahelise suhte kvalifitseerimine kestvuslepinguna ka hageja seisukohta, et TsK kohaselt oli tegemist käsundus- ja mitte komisjonilepinguga. Kohus põhjendab kestvuslepingu küsimuses oma järeldust üksnes sellega, et komisjonileping ei ole reeglina kestvusleping ning see oleks vaadeldav kestvuslepinguna üksnes juhul, kui pooled on kokku leppinud püsivad tehingute tegemise kohustused. Lisaks on kohus ignoreerinud tõendeid, mis kinnitavad
poolte vahel kestvussuhte olemasolu. Asjas on tõendatud kostjapoolne hageja asja ajamine pea 19a vältel (vt mh hagi lisad 1, 4-17, 19-20, hageja 17.10.2014 menetlusdokumendi lisad 1-2, kostja 25.09.2014 vastuse lisa 1). Kohus on ka ise kinnitanud, et lepingus kokkulepitud kostjapoolne asjaajamine on tuvastatav kostja 21.04.2015 menetlusdokumendist, kus kostja kirjeldab hagejaga sõlmitud kokkuleppe alusel saarega seonduvalt kantud kulutusi, mh vähemalt 16a jooksul saarel mitu korda aastas käimist jt seonduvate jooksvate asjaajamiste teostamist (kinnistu hindamine, tuuliku remont, maa mõõtmine jne). Need tõendid kinnitavad üheselt, et poolte vahel eksisteeris kestvusleping ning maakohtu vastupidine seisukoht on väär.
67.Kohus on leidnud, et vaidlusalune leping on kvalifitseeritav komisjonilepinguna kahel põhjusel: a) pooltevahelises kirjavahetuses räägitakse komisjonitasust; b) tehingud (Hanikatsi kinnistute omandamistehingud kostja poolt) tehti kostja nimel samas kui TsK § 394 lg 1 kohaselt tehakse käsunduslepingu alusel juriidilisi tegusid volitaja nimel. Mis puudutab pooltevahelises kirjavahetuses väidetavalt komisjonitasust rääkimist, on väär omistada sedavõrd suurt tähendust e-kirjavahetuses sisalduvatele mõistetele. Kasutatud inglisekeelset sõna „commission“ saab eesti keelde tõlkida nii „vahendustasu“ kui „komisjonitasu“. Lepingu alusel tasu maksmist võimaldasid nii TsK § 394 lg 1 järgne käsundusleping kui TsK § 402 lg 1 järgne komisjonileping ning üksnes komisjonileping oli sätte sõnastuse kohaselt eelduslikult tasuline. 1996.a kirjalik leping mingist komisjoni- või vahendustasust ei räägi ning selle nõude esitas kostja alles hiljem. Mh oli nimetatud nõude tekkimine ning selle ajas kostjapoolne suurendamine üheks peamiseks takistuseks pooltevahelise käsundussuhte lõppeesmärgi – Hanikatsi kinnistute omandiõiguse ülekandmise (notariaalse lepinguga) – mittesaavutamisel, mistõttu on kohtu poolt põhjendamatu lugeda midagi, mille osas poolte vahel üksmeel puudus, millekski, mis väljendab poolte tegelikku tahet. Mis puudutab TsK § 402 lõikes 1 ja § 394 lõikes 1 sisalduvat terminit „nimel“, on maakohus hageja hinnangul omistanud liiga suurt tähendust TsK-s sisalduvale sõnakasutusele, kus komisjonilepinguga teostatakse tehinguid komisjonäri nimel ja TsK § 394 lg 1 järgse käsunduslepinguga volitaja nimel. Sisuliselt on maakohus keeldunud õigussuhte kvalifitseerimisest TsK § 394 lg 1 alla ainuüksi seetõttu, et kostja ostis saare enda nimele, mis oleks kohtu hinnangul TsK § 394 lg 1 järgi justkui võimatu. Tegu on TsK § 394 lg 1 sõnastust liialt kitsalt ja formalistlikult tõlgendava käsitlusega, mis on omistanud liiga suure tähenduse TsK komisjonilepingu kirjelduse sõnastusele, võtmata arvesse lepinguliigi täpsemaid sisulisi nõudeid ja elemente ning võrdlemata neid käsunduslepingu instituudiga. Tähelepanu tuleb pöörata TsK § 402 lg 1 järgsele komisjonilepingu järgi kvalifitseeritava õigussuhte sisule ja ulatusele ja selle erinevusele TsK § 394 lg 1 järgse käsunduslepingu sisust ja ulatusest. Viidatud sätete järgne komisjonisuhe seisneb ühe või mitme tehingu tegemises, samas kui käsundussuhe juriidiliste tegude tegemises. Tehingud olid vana TsÜS-i § 60 lg 2 järgi ühepoolsed ja kahe- või mitmepoolsed lepingud. Samaaegselt kui käsunduslepingu alusel tehtavad juriidilised teod hõlmasid nii faktilisi kui juriidilisi tegusid, sh ka tehinguid. Kostja tegevus hageja asja ajamisel hõlmas nii faktilisi kui ka juriidilisi tegevusi ning esimesed olid lepingulise suhte ajalist pikkust arvestades kindlalt ülekaalus. Ka kohtupraktikat on TsK järgse komisjonilepingu kohta äärmiselt vähe ning see piirdub valdavalt üksnes komisjonimüügi lepingutega. Antud juhul omandas kostja Hanikatsi kinnistud oma nimele eesmärgiga anda nende omand võimaluse tekkimisel üle hagejale – tegemist ei olnud komisjonimüügiga TsK 36. peatüki ega ka kehtiva VÕS § 692 lg 1 mõttes, vaid kostjapoolse hageja asja ajamisega, mida on tuvastanud ka maakohus. Seega ei ole pooltevaheline lepinguline suhe kvalifitseeritav TsK § 402 lg 1 järgse komisjonilepinguna, vaid vastab oma sisult just TsK § 394 lg 1 järgsele käsunduslepingule.
68.TsK asjaomaste teenuse osutamise lepingute sätete tõlgendamisel tuleb arvestada ka nende koherentsust ja vastavust VÕS-i sätetega. Asjas ei saa olla vaidlust selle üle, et kehtiva VÕS-i järgi oleks vaidlusalune õigussuhe kvalifitseeritav VÕS § 619 järgse käsunduslepinguna, mis on pigem samane TsK-s sätestatud käsunduslepinguga (TsK § 394 lg 1) ja vastavalt VÕS § 692 lg 1 järgne komisjonileping pigem samane TsK § 402 lg 1 järgse komisjonilepinguga. Seda, et VÕS § 619 alusel käsundiks kvalifitseeritavad võlasuhted on kvalifitseeritavad käsundiks ka TsK § 394 lg 1 alusel, kinnitab laiaulatuslik kohtupraktika: mh on kvalifitseeritud TsK järgse käsunduslepinguna õigusabiteenuse leping, tervishoiuteenuse osutamise leping ja kommunaal- ja hooldusteenuse osutamise leping, mis on kõik käsunduslepingud ka kehtiva VÕS-i järgi. Ükski nendest lepingutest ei seisne käsundisaaja tegutsemises käsundiandja „nimel“ või volikirjaga, vaid üksnes käsundiandja huvides nagu sätestab ka hetkel kehtiva VÕS-i käsunduslepingu instituut. Lisaks, nagu eelnevalt mainitud, sisaldab käsunduslepinguline suhe TsK § 394 lg 1 järgi juriidiliste tegude tegemist, mis hõlmavad lisaks tehingutele ka faktilisi tegusid, erinevalt TsK § 402 lg 1 järgsest komisjonilepingust. Nii on TsK § 397 punktide 1-4 kohaselt volinik kohustatud teatama volitajale tema nõudel kõik andmed käsundi täitmise käigu kohta; esitama pärast käsundi täitmist volitajale viivitamatult aruande koos kõigi õigustavate dokumentidega, kui seda nõuab käsundi iseloom; volitajale viivitamatult üle andma kõik käsundi täitmise korras saadu ning hüvitama volitajale kahju, kui see on tekitatud voliniku süü läbi. TsK § 398 lg 1 kohaselt on volitaja kohustatud võtma volinikult viivitamatult vastu kõik, mis viimane on lepingu kohaselt täitnud ning § 398 lg 2 punktide 1-3 kohaselt on volitaja samuti kohustatud, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti, varustama volinikku käsundi täitmiseks vajalike vahenditega; hüvitama volinikule tema poolt kantud kulutused, mis olid vajalikud käsundi täitmiseks; maksma pärast käsundi täitmist volinikule tasu, kui see maksmisele kuulub. Kõik eeltoodu iseloomustab ka pooltevahelist lepingulist suhet (vt nt kostja 25.09.2014 vastuse lisa 1 p 7, kust tulenes vahenditega varustamise kohustus ning kostja 21.04.2015 menetlusdokumendi lk-d 2-5, kust tulenes, et kostja oli kõik käsundi täitmisega seonduvad kulutused katnud hageja arvelt). TsK komisjonilepingu instituut analoogseid lepingupoolte kohustusi ei sätesta ning viitab komisjonimüügi käigus teostatavate müügitehingute tingimustele ja poolte õigustele.
69.Kohus ei ole lepingu kvalifitseerimisel arvestanud ka lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS-i § 64, mille lg 1 kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest ning lg 2 kohaselt eelistatakse tehingu tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt jääb tehing kehtima võimalikult suures ulatuses. Pooltevaheline lepinguline suhe on olnud väga pikaajaline ning mitmeid kokkuleppeid sisaldav segasuhe, mis algas juba enne 1996.a lepingu allkirjastamist. Juba enne Harilaiu osas kirjaliku lepingu sõlmimist pidi hageja andma kostjale käsundi otsida talle Eestis saar, omandada see enda nimele, hoida ja mittekoormata ning pidada lõpuks heauskseid läbirääkimisi saare omandiõiguse ülekandmiseks hagejale. Käsund anti suuliselt. Neid asjaolusid kinnitavad tunnistaja P.Pietilä ütlused ning kohus on hinnanud need ütlused nimetatud asjaolusid tõendavaks. Hageja kohustus finantseerima saare ostmist ning pidama heas usus lepingueelseid läbirääkimisi, et saaks võimalikuks omandi üleminek kostjalt hagejale. Seda, et poolte ühiseks tahteks oli sõlmida just käsunduslepingule vastav õigussuhe, tõendab kostja pikaajaline käitumine lepingulise suhte raames. Kostja ajas hageja juhendamisel tema asja, tegi hageja arvel ja nimel (selle laias tähenduses, st huvides) juriidilisi tegusid, mis hõlmasid nii faktilisi tegusid kui tehinguid. Nimetatud leping sõlmiti suuliselt, samas kui komisjonileping, mille alla kohus soovis võlasuhte kvalifitseerida, tuli sõlmida kirjalikult. Seega oleks pidanud kohus võtma arvesse TsÜS
§ 64 regulatsiooni ja tõlgendama tehingut poolte tegelikust tahtest (ja antud juhul ka tegevusest) lähtuvalt selliselt, et tehing jääks kehtima võimalikult suures ulatuses. Seda põhimõtet kohus antud juhul ei järginud. Asudes seisukohale, et käsunduslepingu mõiste oli TsK-s tunduvalt kitsam võrreldes VÕS-ga põhjusel, et TsK § 394 lg 1 kohaselt kohustus käsundisaaja teostama käsundiandja nimel juriidilisi tegusid, on kohus samastanud käsunduslepingu justkui volikirjaga, võtmata arvesse teisi lepingulist suhet iseloomustavaid faktoreid.
70.Kuna kohus on andnud pooltevahelise lepingulise suhte hindamisel keskse tähenduse just 1996.a kirjalikule lepingule, selgitab hageja selle lepingu sõlmimise asjaolusid. Poolte vahel on 1996.a novembris sõlmitud suuline käsundusleping, mille sisuks oli mh teha võimalikuks Eestis asuva ja kostja poolt omandatud saare omandi üleandmine hagejale siis, kui see on õiguslikult ja faktiliselt võimalik ning kui pooled jõuavad heausksete lepinguliste läbirääkimiste käigus saare omandiõiguse üleandmise notariaalse lepingu tingimustes kokkuleppele ja selle sõlmivad. Ka 1996.a kirjalik leping sõlmiti varasema suulise käsunduslepingu raames ja selle täitmiseks. 1996.a kirjalik leping sisaldas lisaks müügilepingu eelkokkuleppele Harilaiu osas ka teisi käsunduslepingule iseloomulikke tingimusi ning väljendas seega osaliselt ka poolte vahel varasemalt sõlmitud suulise käsunduslepingu tingimusi. Samas ei olnud 1996.a kirjalik leping pooltevahelist suulist käsunduslepingut täielikult hõlmav ning oli sõlmitud käsundi täitmiseks Harilaiu osas. Seega on kohus hinnanud ebaõigesti 1996.a kirjaliku lepingu tähendust ja olemust, defineerides selle pooltevahelise lepingulise suhte alusena.
71.Isegi juhul, kui 1996.a kirjaliku kokkuleppe Harilaiu kinnisasja puudutavad lepingutingimused peaksid olema tühised, ei muuda see tühiseks kokkuleppe pooltevahelist suulist käsundussuhet kodifitseerivaid tingimusi. Vana TsÜS § 91 lg 1 kohaselt võivad pooled teha tehingu mistahes vormis või kokku leppida, mis vormis tuleb tehing teha, kui seaduses ei sätestata tehingu kohustuslikku vorminõuet. TsK ei sätesta käsunduslepingule kohustuslikku vorminõuet. Seega on vale kohtu viide sellele, nagu oleks hagejal olnud justkui kohustus väljastada kostjale käsunduslepingu täitmiseks kirjalik volikiri ja selle puudumine justkui kinnitaks käsundussuhte puudumist. Käsunduslepingule ei kohaldunud kohtu viidatud TsÜS § 98 lg 4 kohaselt kohustuslik notariaalne vorm, kuna tegemist ei olnud kinnisasja omandamise kokkuleppega AÕS (12.07.199... -01.01.1997 redaktsioonis) § 119 lg 1 kohaselt pidi olema notariaalselt tõestatud üksnes kinnisasja omandamise tehing. Pooltevaheline käsunduslepingus ei lepitud kokku kinnisasja omandamises hageja poolt ja tegu ei olnud ega saanud olla asjaõiguslepingu aluseks oleva kohustustehinguga, kuna: a) lepingu objektiks olev kinnisasi ei olnud käsunduslepingu sõlmimise hetkel piisavalt täpselt määratletud; b) kostja ei olnud müüdava kinnisasja omanik; AÕS § 119 lg 1 kehtis üksnes kinnisasja omandamiseks ja võõrandamiseks kohustavate lepingute suhtes, mis on sõlmitud kinnisasja praeguse ja tulevase omaniku vahel, st toimub omandi üleandmine; vaidlus puudub, et kinnistu üleandmise osas ei ole pooled tänaseni kokkuleppele jõudnud ja selles osas on peetud aastaid läbirääkimisi; c) käsunduslepingu objektiks olnud kinnisasja (Eestis asuv saar) omandamine hageja poolt ei olnud käsunduslepingu sõlmimise ajal ka õiguslikult võimalik 1996.a kehtinud välismaalaste, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seaduse § 2 lg 3 tõttu, see oli pooltele teada ja seetõttu ei olnudki poolte tahe suunatud omandi ülekandmise kokkuleppe sõlmimisele, vaid üksnes kinnistu omandamise, hoidmise, mittekoormamise ja tulevikus ülekandmise osas heauskse läbirääkimise kokkuleppe sõlmimisele, st käsunduslepingu sõlmimisele. Seega ei sisaldanud pooltevaheline käsundusleping
kokkuleppeid kinnistu omandi üleandmise kohta hagejale, mistõttu ei pidanud käsundusleping olemas notariaalses vormis. Suuline käsundusleping oli kehtiv.
72.Lisaks on kõnealuse õigussuhte hindamisel oluline roll tehingu osadeks jagatavuse põhimõttel, mis oli sätestatud ka varem kehtinud TsÜS §-s 68. St isegi juhul, kui kohus leiab, et 1996.a kirjalikus lepingus või suulises käsunduslepingus on kinnisasja müügilepingule sarnanevaid osasid ja need on tühised, ei muuda see tühiseks käsunduslepingu ülejäänud võlasuhet iseloomustavaid osasid. Ekslik ja vastuolus tõenditega on kohtu järeldus, et kuna kohus tuvastas, et pooled tahtsid sõlmida lepingu, mille eesmärk oli suunatud kinnisasjade hagejale üleandmisele (ehk võõrandamisele), ei saa eeldada, et pooled oleksid tehingu teinud ilma võõrandamise kokkuleppeta. Tõendid kinnitavad, et lisaks poolte eeldatavale tahtele sõlmida ja täita lepingut ilma kinnisasja võõrandamise osata, pooled ka tegelikkuses täitsid lepingut pika aja jooksul ilma kinnisasja võõrandamise ja omandamise osata. Sh said pooled väga hästi aru, et kinnisasjade omandamise ja võõrandamise tehinguks tuli sõlmida eraldiseisev notariaalselt tõendatud võlaõiguslik leping ja asjaõiguskokkulepe. Käsunduslepingu otseseks eesmärgiks ei olnud seega mitte kinnisasja omandi üleandmise täpsetes tingimustes kokkuleppimine (asjaõiguslepingu aluseks olev võlaõigusleping), vaid mh heausksete läbirääkimiste pidamine ning enda poolt kõikvõimaliku tegemine, et saaks võimalikuks kinnisasjade omandi ülekandmise tehingu sõlmimine. Kõnealused lepingu osad jäid kehtima ka juhul, kui isegi lugeda põhjendatuks maakohtu seisukoht, et poolte vahel oli lepingu osana mh sõlmitud kokkulepe kinnistu omandi üleandmiseks, et see pidi olema notariaalses vormis ja et notariaalse vorminõude järgimata jätmise tõttu oli kinnisasja võõrandamisega seotud kokkulepped tühised. Isegi, kui kohus peaks leidma, et pooltevaheline õigussuhe tuleks siiski kvalifitseerida TsK § 402 lg 1 ehk komisjonilepingu alusel, ei muuda see olematuks järeldust, et ka pooltevaheline komisjonileping on osadeks jaotatav ja kehtib edasi mittetühises osas ehk osas, mis ei käsitle kinnisasja üleandmise ja vastuvõtmise kohustust.
73.Kuna kohus leidis, et pooltevaheline leping oli notariaalse vorminõude täitmatajätmise tõttu täies ulatuses tühine ja seega kuulusid hagejale üksnes alusetust rikastumisest tulenevad nõuded, lähtus ta ekslikult sellest ka nõude aegumise analüüsimisel, jõudes järeldusele, et kõik alusetust rikastumisest tulenevad nõuded pidid aeguma hiljemalt 01.07.2005. Hageja sellega ei nõustu. Hagi on esitatud VÕS § 189 lg 1 alusel käsunduslepingu alusel üleantu tagastamiseks ehk tegu on tagasitäitmisvõlasuhtest tuleneva nõudega, mis on tehinguline nõue. Seega kohaldub VÕSRS § 9 lg 2 ja uusi aegumistähtaegasid kohaldatakse alates 01.07.2002. Kuna aegumine ei olnud alanud enne 01.07.2002, siis kohaldub ka aegumistähtaja algusele uus TsÜS. Kohus on aegumistähtaja algusele kohaldanud vana TsÜS-i ja seda täiesti arusaamatul põhjendusel, et hageja pidi teada saama oma õiguste rikkumisest päeval, kui ta kandis kostjale üle vastavad rahasummad. Sellise käsitlusega lähevad vastuollu mitmed asjas esitatud tõendid (mh hageja ja kostja pikaajaline lepingule tuginemine ning hageja arusaam, et saar on õiguspäraselt omandatud tema raha eest – vt 25.07.2014 hagi lisad 13, 17 ja 19). Enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 116 esimese lause kohaselt algab aegumistähtaja kulg päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguste rikkumisest. Rahasummade ülekandmine tõendab hoopis seda, et hageja uskus pooltevahelise käsunduslepingu kehtivusse ning kandis kostjale üle raha kinnistute omandamise finantseerimiseks. Kuna hageja eelnevalt põhistas, miks ei saa pooltevaheline suhe olla lepinguväline suhe, vaid on lepinguline käsundussuhe, tuleb selleks, et hinnata, kas aegumine algas enne 01.07.2002 või mitte, hinnata, kas hageja sai või pidi saama enne seda aru, et kostja on pooltevahelist lepingut rikkunud enne
01.07.2002 kehtinud TsÜS § 116 mõttes. Nii see aga olla ei saanud, kuna kostja ei olnud selleks hetkeks veel lepingut rikkunud, vaid vastupidiselt, poolte vahel käis tihe lepinguline suhtlus selle täitmiseks. Isegi juhul, kui pooltevahelises suhtes peaks kohalduma lepinguväliste võlasuhete õigus, ei saanud ega pidanudki hageja saama ka selles osas enne 01.07.2002 teada oma õiguste rikkumisest, kuna hagejale ei olnud teada käsunduslepingu/komisjonilepingu võimalik tühisus vorminõuete puudumise tõttu. Seega ei saanud aegumise kulgemine mitte mingil juhul alata enne 01.07.2002 ning alates sellest hetkest aegumise osas kuulub täies mahus kohaldamisele uus TsÜS. Uue TsÜS-i § 147 lg 1 kohaselt algab tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega ning TsÜS § 147 lg 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda vastava kohustuse täitmist. Kuna pooltevahelist käsunduslepingulist suhet täideti väga pika aja jooksul, mille raames toimusid korduvalt läbirääkimised ja toimingud kinnistute nõuetekohase üleandmise võimaldamiseks, ei muutunud hagi esemeks olev nõue, so käsunduslepingu alusel üleantu tagastamise nõue, sissenõutavaks enne hageja käsunduslepingu ülesütlemist 17.05.2014, millisest ajast hakkas aegumine kulgema. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Seega saab käsunduslepingu alusel tasutu tagastamise nõue aeguda kõige varem alles 17.05.2017.
74.Menetluskulude osas vaidleb hageja vastu maakohtu poolt kindlaksmääratud kostja menetluskulude suurusele kostja lepingulise esindaja tunnitasu hinnatariifi osas (160 eurot ilma käibemaksuta ehk koos käibemaksuga kokku 192 eurot). Samaaegselt on hageja lepingulise esindaja tunnitasuks 120 eurot ilma käibemaksuta ehk koos käibemaksuga 144 eurot. Kostja esindaja sedavõrd kõrge tunnitasumäär ei ole põhjendatud, eelkõige kontekstis, kus Riigikohus on pidanud mõistlikuks tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või -maksuta. Seega vaidleb hageja vastu kostja lepingulise esindaja menetluskuludele ulatuses, mis ületavad 58h 50min x 120 eurot/h = 7060 eurot. Vastustaja seisukoht
75.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
76.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte esindajad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu. TsMS § 438 lõike 1 kohaselt tuleb kohtul mh otsustada, millist õigusakti asjas kohaldada. Maakohus jättis käsitlemata hageja vastuväite, mille kohaselt on kostja poolt nõude aegumisele tuginemine käesolevas asjas vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 138 ja VÕS § 6 mõttes ning nõude aegumine tuleb jätta seetõttu kohaldamata. Kolleegium on seisukohal, et viidatud õigusaktide kohaldamata jätmine viis asjas ebaõige otsuse tegemiseni. Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata aegumisele tuginedes ja hageja nõuet sisuliselt ei lahendanud, tuleb tsiviilasi saata edasiseks arutamiseks tagasi maakohtule.
77.Esmalt selgitab kolleegium, et nõustub maakohtu poolt pooltevahelisele õigussuhtele antud kvalifikatsiooniga. Samuti sellega, et hageja nõude näol on tegemist alusetust rikastumisest tuleneva nõudega, sest pooltevaheline leping oli AÕS § 119 lõikes 1 (nii kuni 01.04.1999 kehtinud kui alates nimetatud kuupäevast kehtiva redaktsiooni) sätestatud vorminõude rikkumise tõttu tühine. TsMS § 654 lõike 6 koosmõjus § 8 lõikega 2 alusel ning arvestades tsiviilkohtumenetluses rakendatavat menetlusökonoomia üldpõhimõtet, ei korda kolleegium maakohtu põhjendusi. Veel ringkonnakohtu istungil möönis apellandi esindaja, et esindatav ei oleks kostjaga vaidlusalust kokkulepet
sõlminud, kui selles ei oleks kokku lepitud kostja poolt saare omandamist ja esindatavale või tema poolt näidatud isikule omandi edasiandmist. Ka nõustub kolleegium maakohtuga selles, et kui tuleks kostja vastuväite alusel kohaldada aegumist, oleks hageja nõue aegunud 01.07.2005 kell 24:00.
78.Erinevalt apellandist ei näe kolleegium põhimõttelist tähtsust asja lahendamise seisukohalt sellel, kas pooltevaheline suhe kvalifitseerida TsK-i sätete alusel komisjonivõi käsunduslepinguks. Kui leping ei oleks olnud suunatud kinnisasja omandamisele, oleksid mõlemad lepingud võinud olla suulised, samuti ei ole välistatud, et mõlemat nimetatud liiki lepingut saab, lähtuvalt pooltevaheliste konkreetsete kokkulepete sisust, käsitleda kestvuslepinguna. Pooltevaheliste suhete käsitlemine komisjonilepinguna vastab kuni 01.07.2002 kehtinud TsK 36.peatüki sätete (§-d 402-419) regulatsioonile. TsK § 402 mõtte kohaselt loeti komisjonilepinguks sellist kokkulepet, mille kohaselt tegi üks isik teisele ülesandeks nt midagi müüa, osta vmt ning see teine isik tegi vastava(d) tehingu(d) kolmanda isikuga oma nimel, kuid ülesande andja arvel. Sellistest tehingutest kolmandate isikutega tekkisid õigused/kohustused ja vastutus tehingu tegijal. TsK § 411 lõike 1 järgi oli pärast ülesande täitmist komisjonär kohustatud mh andma komitendile üle kõik täidetud ülesande järgi saadu. Poolte vahel puudub vaidlus, et nendevahelised suhted sisaldasid nimelt eelpool kirjeldatud kokkuleppeid: hageja annab raha konkreetse saare ostmiseks, kostja ostab selle oma nimele ja annab lõppkokkuvõttes (peale asjakohase viisi leidmist) omandiõiguse hagejale või tema poolt näidatud isikule üle.
79.Küll aga on kolleegium seisukohal, et kostja vastuolulise käitumise tõttu peale hageja raha arvel kahe kinnistu omandamist on tema poolt käesolevas vaidluses aegumise vastuväite esitamine hea usu vastane TsÜS § 138 ja VÕS § 6 mõttes. VÕS § 6 lõike 1 kohaselt peavad võlgnik ja võlausaldaja teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama sätte lõike 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. TsÜS § 138 lõike 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama sätte lõike 2 kohaselt ei ole õiguste teostamine lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.
80.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste eluliste asjaolude üle: vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele kandis hageja kostjale 14.12.1996, 14.06.1999 ja 23.03.2000 pangaülekannetega üle kokku 2 800 000 SEK-i eesmärgiga, et kostja omandab hageja raha eest Eestis saare (algselt kokkulepitu asendati Hanikatsi laiuga, mille kostja omandas kahe kinnistu kaudu); kostja ostis viidatud kinnistud oma nimele vastavalt 18.06.1999 ja 12.09.2000. Hagiavaldusest (punktis 6; t I kd lk 2) ja 25.09.2014 vastuses hagile (punktides 2.13.1, 2.16.3; t I kd lk 106-107) on mõlemad pooled kinnitanud, et aastatel 2000 kuni 2009 nad suhtlesid ja tegid pingutusi kinnistute edasimüümiseks hagejale või tema poolt nimetatud isikule. Kostja tõi esile, et hageja asutas 2002.a vastaval eesmärgil ettevõtte OÜ H. Hageja tõi esile, et kostja tegeles kinnistutele ehitusõiguse saamise võimaluste uurimisega. Et mõlemad pooled aastate jooksul tegutsesid eesmärgiga viia algsed kokkulepped ellu ja seda veel aastal 2014, kusjuures kostja kordagi ei andnud hagejale mõista, et tema koostöö tuleneb vaid heast tahtest, mitte aga teadvustatud lepingulise kohustuse täitmise kohustusest, tõendab järgmine maakohtus kogutud tõendite kogum ja nendega tõendamist leidnud elulised asjaolud: 1) juunis 2008 soovis hageja saada kinnistute hindamisakti, mille kostja ka tellis; kostja vastusest hageja nõudele nähtub, et ka eelmisel aastal oli ta tegelnud hindamisakti saamisega (otsinud hindajat) (e-kirjad 05. ja 06.06.2008 t I kd lk 136-137, tõlge lk 158159; akt 04.07.2008, t I kd lk 138-148); 2) 12.05.2009 kohtus hageja tolleaegne esindaja
kostjaga, kus arutati olukorda, kostja väljendas soovi tehingud ühe kuu jooksul lõpule viia, kostja andis ülevaate mh maa omandamise tehingutest ja andis esindajale krundi dokumendid (esindaja e-kiri 14.05.2009, II kd lk 104-105, tõlge lk 106-107); 3) kostja ekiri hagejale 18.06.2009, milles kostja teatab, et nendevaheline kokkulepe on päris vana ning et tema sooviks on jõuda kokkuleppeni kohtuvaidluseta, samuti selgitab, miks ta pidi kasutama kinnistuid lisagarantiina (puudub vaidlus, et kostja koormas kinnistud hüpoteegiga summas 2,4 miljonit krooni 10.06.2009 ÜH kasuks), teeb ettepaneku panna saar müüki ja küsib selle kohta hageja seisukohta; t II kd lk 108-109, tõlge lk 110-111); 4) hageja vastus eelnevale kirjale 19.06.2009, milles hageja teatab, et on valmis saare vastu võtma ja küsib kostja käest selgitust, et kas kostja on tõepoolest saart kasutanud teise laenu tagatisena ning kuidas kavatseb kostja oma võla tagasi maksta, kui ta ei saa üle anda võlgadest vaba saart (t I kd lk 26, tõlge lk 175); 5) 12.07.2009 kostja e-kirjast hagejale nähtub, et kostja kinnitas, et on probleemi lahendamiseks aastaid pingutanud ja ootab samuti tulemusi, et on rääkinud isikuga, kelle kasuks on hüpoteek seatud ning kes on valmis saare ära ostma, samuti teeb hagejale ettepaneku saata kokkuleppe mustand ning on valmis notariaalselt allkirjastama saare müügilepingu ja tasu kokkuleppe, kui jõutakse mõlemaid rahuldavale kokkuleppele (t I kd lk 21, tõlge lk 170); 6) hageja esindaja ja hageja vahelistest e-kirjadest nähtub, et juunis-juulis 2009 pidas ka hageja läbirääkimisi Heinlooga hüpoteegi kustutamise maksumuse üle (e-kirjad 25.06.2009, 14.07.2009; t I kd lk 19, 22; tõlked lk 169, 171); 7) 26.07.2009 teatas hageja kostjale, et on valmis laenama kostjale raha 1 miljonit EEK komisjonitasu ületavas osas selleks, et viimase saaks Heinsoole võla ära maksta, et kostja saab täiendava komisjonitasu, kui saab ehitusloa või osta saarel olemasolevad hooned, et allkirjastatakse notariaalselt nii saare omandi üleandmise kui laenu dokumendid selliselt, et hüpoteek läheb üle hagejale ja saar on seejärel vaba mistahes koormatistest (t II kd lk 100-101, tõlge lk 102-103); 8) kirjavahetusest perioodil 31.08.2009 kuni 17.06.2010 nähtub, et pooled püüdsid leppida kokku notariaalse lepingu tingimusi, mh kinnitas kostja hagejale 01.12.2009, et on valmis asja lõpuni viima, nagu alguses kokku lepitud (e-kirjad t I kd lk 27, 134, 28, 204, 29, 132-133, 149, 206, 208, 207, III kd lk 51, 53; tõlked I kd 177, 178, 179, II kd lk 52, 53, 54, 33, 34-35, 36); 9) 23.11.2011 koormas kostja kinnistud hageja nõusolekuta hüpoteekidega AH kasuks vastavalt summas 320 000 eurot (t I kd lk 15, 16), nende hüpoteekide põhjendust kohtule esitatud materjalidest ei nähtu; 10) 20.04.2014 e-kirjas (t I kd lk 30, tõlge 180) andis hageja kostjale tähtaja kinnistute üleandmise vormistamiseks või raha tagastamiseks; 11) hageja väidete kohaselt nägi ta 02.05.2014 internetis kinnistute müügikuulutust (t I kd lk 31-32, tõlge lk 181), mille kohaselt oli kostja pannud kinnistud müüki 649 000 euro suuruse summa eest; 12) 07.05.2014 kirjas teatas kostja esindaja (t I kd lk 33-34, tõlge lk 182-183), et kostja ei ole keeldunud täitmast antud lubadust müüa Hanikatsi saar ja anda üle omandiõigus hagejale, nagu oli kokku lepitud, kuigi tehing ei ole veel lõpuni viidud, sest tingimusi ei ole suudetud kokku leppida, samuti, et kostja ei ole nõus tagastama raha, kuid on nõus lahendama probleemi läbirääkimiste teel; 13) 17.05.2014 teatas hageja mh, et omandi üleandmisel peavad kinnistud olema koormatistest vabad (t I kd lk 35-36, tõlge lk 184185).
81.Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et tuvastamist leidnud poolte käitumist iseloomustavad elulised asjaolud annavad aluse käesolevas asjas erandlikult lugeda kostja poolt aegumisele tuginemine lubamatuks ning hagejale tuleb tagada võimalus oma nõuet maksma panna. Kostja väited hageja soovimatusest kinnistute omandit vastu võtta ei ole esitatud tõenditega tõendatud. Küll aga on tõendatud, et kostja on koormanud hageja arvel ostetud kinnistud hageja nõusolekuta enda huvides. Kohtumenetluses esitatud seisukoht, et hüpoteegid olid pandud hageja huvides, ei ole esitatud tõenditega
kooskõlas. Mh ei kinnita seda 2009.a hüpoteekide kohta kostja enda 18.06.2009 selgituskiri hagejale, millest nähtub selgelt, et kostja on kasutanud ostetud kinnistuid enda isiklike kohustuste tagatisena. Samas nähtub nii e-kirjavahetusest kui 2010.a ettevalmistatud notariaalse lepingu projektist (t I kd lk 114-131), et hageja oli valmis andma kostjale rahalist abi (laenu), et vabastada kinnistud koormatiste alt ja seeläbi anda kostjale võimalus täita oma kohustust anda üle koormatistevabad kinnistud. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et pooltevahelise kokkuleppe täitmiseks oleks hageja olnud kohustatud võtma vastu ka hüpoteekidega koormatud kinnistud. Ka ei ole tõendatud kostja väide, nagu oleks hageja (erinevalt kostjast endast) olnud teadlik või pidanud olema teadlik, et suuline kokkulepe saare ostmiseks, hoidmiseks ja üleandmiseks ei olnud Eestis kehtinud/kehtivate seaduste järgi kehtiv. Asjaolu, et mõlemad pidasid nendevahelisi kokkuleppeid kehtivaks tõendab ka asjaolu, et mõlemad on ekirjavahetuses käsitlenud korduvalt vahendustasu teemat kui kehtivat kokkulepet (vaidlus on tasu suuruses, mis aga nõude aegumise otsustamisel tähtsust ei oma). Arvestades, et mõlemad pooled täitsid aastate jooksul tühist tehingut, mh omandas kostja hageja arvel kokkulepitud kinnistud, tegeles nende majandamisega jmt, lisaks kasutas neid lepinguväliselt ära oma huvides isiklike kohustuste tagamiseks. Samuti et peeti aastate jooksul läbirääkimisi kinnistute üleandmiseks ning kostja kordagi ei keeldunud kohustuste täitmisest tehingu tühisuse ega nõuete aegumise põhjendusel, saab asuda seisukohale, et kostja tekitas aastate jooksul hagejas oma käitumisega teadmise, et pooltevahelised kokkulepped kehtivad ja hageja nõudeõigust aegumine ei ohusta. Eeltoodu alusel on kolleegium seisukohal, et kohtumenetluses aegumise vastuväite esitamine kostja poolt on hea usu vastane.
82.Kuna ringkonnakohus tuvastas, et hageja nõue aegunud ei ole, muus osas hageja nõude ja kostja vastuväidete osas maakohus aga põhjendatud seisukohti ei ole võtnud, ei ole võimalik apellatsioonikohtul hagi lõpuni lahendada. TsMS § 11 lõike 1 kohaselt vaatavad kõiki tsiviilasju esimese astme kohtuna läbi maakohtud. TsMS § 9 lõike 3 kohaselt ei vaata kõrgema astme kohus tsiviilasja läbi enne, kui selle on läbi vaadanud vahetult madalama astme kohus, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
83.TsMS § 173 lõike 3 teise lause ja § 174 lõike 6 alusel jätab ringkonnakohus menetlusekulude jaotamise ja kindlaksmääramise ülesandeks maakohtule.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.