Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-15-114078
Määruse tegemise aeg ja koht
27.01.2016 Tallinn
Kohtukoosseis
Tiit Kollom, Reet Allikvere, Ulvi Loonurm
Kohtuasi
MR hagi SE vastu võla väljamõistmiseks
1107,60 eurot Hagi hind Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 22.12.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
SE apellatsioonkaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja MR (IK XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Tiia Raudmägi Kostja SE (IK XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja adv. Hannes Olli
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Keelduda SE apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest Pärnu Maakohtu 22.12.2015 otsusele tsiviilasjas nr. 2-15-114078 ja tagastada kaebus apellandile. Toimetada kohtumäärus kätte apellandile ja saata vastustajale. Määruse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada määruskaebuse otse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättetoimetamisest alates. Asjaolud MR esitas 07.10.2015 hagi Pärnu Maakohtusse SE vastu võla 1000 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 34,60 euro ja jooksva viivise saamiseks.
Pooled sõlmisid 20.03.2015 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe. Pooled pidasid kokkuleppe kohaselt läbirääkimisi korteri müügiks. Kokkuleppe punkti C 7 kohaselt pidi hageja kostjale tasuma tagatisraha 1000 eurot ning punkti C 11 alusel pidi kostja nimetatud summa kokkuleppe ülesütlemisel või lõppemisel hagejale 5 tööpäeva jooksul tagastama. Hageja avastas vahetult pärast kokkuleppe sõlmimist, et kostja on tema eest varjanud mitmeid olulisi asjaolusid, mida teades ei oleks hageja kokkulepet sõlminud. 15.04.2015 saadetud ekirjas teatas hageja kostjale, et ütleb lepingu üles ja soovib tagatisraha tagastamist. Kostja hagi ei tunnistanud. Vaidlusalune leping ei kohusta omandama ega võõrandama kinnisasja. Leping ei pidanudki olema notariaalses vormis, tegemist oli sisuliselt käsiraha lepinguga. Kui käsirahaga tagatud leping jääb sõlmimata käsiraha andnud lepingupoole süü tõttu, jääb käsiraha teisele. Maakohtu otsus Pärnu Maakohus rahuldas 22.12.2015 otsusega hagi ja mõistis SE-lt MR kasuks välja 1034,60 eurot. Kohus jättis hageja menetluskulud 200 eurot riigilõivu ja 588 eurot õigusabikulu kostja kanda. Poolte vahel 20.03.2015 sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe kohaselt pidi kostja teavitama hagejat kõikidest olulistest asjaoludest, ennekõike korteri väärtust, kasutust ja seisundit mõjutavatest asjaoludest. Oluliseks pidasid pooled ka muid asjaolusid, mis võivad mõjutada müügilepingu ettevalmistamist. Kohus leidis, et lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe sisuks oli tegelikult müüja kohustus võõrandada korteriomand müügihinnaga 58 500 eurot ajavahemikul 20.03.- 10.04.2015 ning hageja pidi tasuma kostjale tagatisraha 1000 eurot kokkuleppest tulenevate nõuete tagamiseks. Pooled leppisid selgelt kokku, et ostja maksab kokkuleppest tulenevate nõuete tagamiseks 1000 eurot tagatisraha. Tagatis tagastatakse ostjale või arvestatakse maha müügihinnast. Kohus leidis, et pooled soovisid tulevikus sõlmida korteriomandi ostu-müügilepingu ning tõendada eellepingu sõlmimist ja selle täitmise tagamist täiendava kõrvalkohustusega. Seega tagatise osas tuleb kohaldada käsiraha sätteid VÕS § 156 alusel ulatuses, mis vastavad poolte tegelikule tahtele ja sõlmitud kokkuleppe eesmärgile. Poolte vahel sõlmitud 20.03.2015 lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe on kinnisasja müügilepingu eelleping, mille täitmine on tagatud käsirahaga. Kokkulepe on notariaalselt tõestamata. Seega on poolte vahel sõlmitud 20.03.2015 lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe tühine VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel. AÕS § 119 lg 2 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Võlaõigusseaduse kohaselt käsirahaleping kui kohustuse täitmise tagamise vahend on aktsessoorne kõrvalkohustus, mille kehtivus sõltub selle lepingu kehtivusest, mille sõlmimist käsiraha andmisega tõendatakse. Kui leping, mille täitmise tagamiseks käsiraha anti, osutub tühiseks, lõpeb ka käsiraha kehtivus ja käsirahana üleantu tuleb tagasi anda alusetu rikastumise sätete alusel. Kohus tuvastas, et poolte vahel sõlmitud 20.03.2015 lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe on tühine, seega ei ole kokkuleppel algusest peale õiguslikke tagajärgi TsÜS § 84 lg 1 alusel ning kostja on kohustatud hagejale tagastama kokkuleppe alusel tasutud tagatise VÕS § 1028 lg 1 alusel. Kuna kokkulepe on tühine algusest peale, siis ei oma tähtsust, et kostja varjas asjaolusid, mida teades ei oleks hageja kokkulepet sõlminud. Kuna kokkulepe on tühine
algusest peale, et kohaldu ka VÕS § 157 lg 1. Kohus leidis, et hageja nõue kostja vastu tagatisraha tagastamiseks ja viiviste saamiseks on põhjendatud ja seaduslik. Apellatsioonkaebus 21.01.2016 saabus Tallinna Ringkonnakohtusse SE apellatsioonkaebus Pärnu Maakohtu otsuse peale tsiviilasjas nr. 2-15-114078. Apellant leiab, et vaidlusalune leping ei kohusta omandama ega võõrandama kinnisasja. Seega ei ole leping tühine, ega pidanudki olema notariaalses vormis. Võimaliku ostjaga läbirääkimisi ei pea pidama notariaalses vormis. Nii kokkuleppe pealkiri kui sisu ütlevad, et peeti läbirääkimisi teemal, millised vallasasjad jäävad korterisse ja perioodis, millal müüja ei pea korteri müügiks läbirääkimisi kolmandate isikutega. Seega oli tegemist kehtiva broneerimislepinguga. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07 selgitanud, et kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Vastavalt TsÜS § 77 lg-le 1 võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe. Hagi aluseks olev tagatiskokkulepe on sisuliselt käsiraha leping ja kohaldada tuleb VÕS § 157 lg 1. Lisaks sellele on leping selgelt osadeks jaotatav ning tagatisraha kokkulepe asub kokkuleppe osas C, mille sisuks on korteri broneerimine. Tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kokkulepe sõlmiti põhjusel, et SE-l oli korterile teine ostja veel ning MR soovis kokkuleppe sõlmimisega tagada, et SE ei pakuks seda korterit kellelegi teisele. Kokkuleppe p 10 kohaselt võib kokkuleppe üles öelda, kui teine pool on rikkunud punktis C 1-8 kohustusi ning ei ole talle kohustuse rikkumise lõpetamiseks antud tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud. SE oma kohustused täitis, samas ei ole MR kokkuleppe punkti 10 kohaselt lepingut üles öelnud, mistõttu ei olnud tekkinud materiaalõiguslikke eeldusi tagatisraha tagasi nõudmiseks. Lisaks leiab apellant, et hagi rahuldamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul kui maakohus leidis, et pooltevaheline kokkulepe on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, pidanuks kohus omal algatusel kohaldama materiaalõigust ja jätma tagatisraha VÕS § 6 lg 1 ja TSÜS § 138 lg 2 alusel välja mõistmata, kuivõrd SE täitis MR ees oma kohustused ära. Lisaks sellele tulnuks maakohtul kohaldada VÕS § 15 lõiget 1, mille kohaselt kui üks lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. SE poolt lepinguliste kohustuste täitmine tõendab, et ta pidas lepingut kehtivaks. Seega ei esine VÕS § 1028 lg 1 aluseid raha tagasi nõudmiseks. SE-le ei makstud summat alusetult, vaid selgete kohustuste täitmiseks. Lisaks sätestab VÕS § 1034 lg 3, et kui vastastikune
leping on tühine, siis peavad lepingupooled nende poolt saadu välja andma või selle väärtuse hüvitama samaaegselt. Määruse põhjendused Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest tuleb keelduda. TsMS § 405 lõike 1 esimese lause kohaselt menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes samas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis vastab 2000 eurole. Hageja esitas maakohtusse nõude 1107,60 euro saamiseks. Et vaidlusaluses asjas on tegemist rahalise nõudega, mis ei ületa 2000 eurot, siis on tegemist TsMS § 405 lõikes 1 nimetatud asjaga. Viidatud asjas saab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtta üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Et maakohus ei ole otsuses kooskõlas TsMS § 442 lõikega 10 märkinud, et annab loa otsuse edasikaebamiseks, siis ei ole taolist luba antud. Asjaolu, et maakohus täitis seadusest tuleneva nõude ja lisas kohtuotsusele edasikaebamise korda käsitleva selgituse, ei ole edasikaebamise loa andmine TsMS § 637 lg 21 tähenduses. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole vaidlusaluses asjas maakohus otsuse tegemisel selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust või selgelt rikkunud menetlusõigust või selgelt ebaõigesti tõendeid hinnanud, seega ei kerki küsimust taoliste rikkumiste mõjust lahendile. Asjaolu, et apellant maakohtu otsusega ei nõustu, ei anna vastupidise väitmiseks alust. Maakohus andis pooltevahelisele kokkuleppele õige hinnangu, leides, et taoline kokkulepe oli tühine algusest peale ning tühise kokkuleppe alusel saadu tuleb tagastada. Kostja ise kinnitab, et tegemist oli käsirahaga. Eeltoodust tulenevalt puudub ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks õiguslik alus.
/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere
Ulvi Loonurm
Tiit Kollom
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.