1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. juuni 2015. a määrus ja Tallinna Ringkonnakohtu 8. juuli 2015. a määrus tsiviilasjas nr 2-15-9546 ning saata asi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
2.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
3.
Tagastada notar Anne Heinsaarele Aren Metsa, Andri Metsa ja Joosep Metsa määruskaebuselt tasutud kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 29. mail 2015 esitatud kinnistamisavalduses taotles Aren Mets (avaldaja I) ning Andri Mets (avaldaja II) ja Joosep Mets (avaldaja III) lubasid kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriosa nr 1695634 teisest jaost senise omanikukande pärandaja Kalev Metsa kohta ning kanda kinnistu omanikuks avaldaja I. Kuressaare notari Anne Heinsaare poolt 19. juunil 2012 väljaantud pärimistunnistuse kohaselt on
1.jaanuaril 2012 surnud Kalev Metsa pärijateks avaldajad igaüks 1/3 mõttelises osas. Pärimistunnistuse kohaselt oli pärandaja lahutatud ja abikaasade ühisvara oli jäänud jagamata (abielu Margit Metsaga oli sõlmitud 19. detsembril 1990 ja lahutatud 3. novembril 2011). 29. mail 2015 sõlmisid avaldajad notariaalse pärandvara ühisuse lõpetamise ja pärandvara jagamise kokkuleppe
ning asjaõiguslepingu, mille kohaselt jääb Kalev Metsa pärandvarasse kuuluv Laose kinnistu (registriosa nr 1695634) avaldajale I ja lepinguosalised palusid kanda avaldaja I kinnistu omanikuna kinnistusregistrisse.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakond (kohtunikuabi) jättis 8. juuni 2015. a määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt selgitab kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg 1 p 2 järgi kinnistamiseks pädev isik kinnistamisavalduse läbivaatamisel välja, kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. KRS § 35 lg 1 p 1 järgi tuleb kinnistamisavaldusele lisada vormikohane käsutustehing. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 sätestab, et omandi üleandmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kuressaare notari Anne Heinsaare poolt 19. juunil 2012 tõestatud pärimistunnistuse järgi kehtis pärandaja ja Margit Metsa varalistele suhetele ühisvararežiim. Seega on pärimistunnistus välja antud Kalev Metsa osa kohta ühisvarast ning avaldajad ei ole AÕS §-s 641 nimetatud õigustatud isikuteks kinnistu nr 1695634 osas tervikuna, vaid Kalev Metsa ühisvara osa osas. Kuivõrd vormikohast käsutustehingut Kalev Metsale mittekuuluva osa kohta kinnistust ei ole lepinguosaliste kinnistamisavaldusele lisatud, on kinnistamisavalduse alusel Kalev Metsa kohta tehtud senise kande kustutamine kinnistusregistriosast nr 1695634 ja kinnistu ainuomanikuna avaldaja I sissekandmine KRS § 35 lg 1 p 1 järgi välistatud. Kinnistusosakonnale esitatud dokumentide järgi ei ole vormikohast käsutustehingut Kalev Metsale mittekuuluva osa kohta kinnistust sõlmitud, mistõttu puudub alus määrata tähtaega vastava käsutustehingu kinnistamisavaldusele lisamiseks.
3.Avaldajad esitasid määruskaebuse, paludes maakohtu määruse tühistada ja kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriosa nr 1695634 teisest jaost senine omanikukanne pärandaja Kalev Metsa kohta ning kanda kinnistu omanikuks avaldaja I. Ebaõige on kandemääruses toodud järeldus, et kinnistamisavaldus ei vasta KRS § 35 lg 1 p-le 1. Kinnistusosakonnale esitatud asjaõiguslepingus (lepingu p 4.2) leppisid avaldajad (kui Kalev Metsa kaaspärijad) kokku lepingu esemeks oleva kinnistu omandi üleandmises avaldajale I. Kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna kantud Kalev Metsa surmaga toimus kinnistusraamatuväline kinnistu omandi üleminek pärijatele. Pärimisjärgluse tõendamiseks on kinnistamisavaldusele lisatud 19. juunil 2012 tõestatud pärimistunnistus (reg nr 458). Seega on kinnistu käsutusõigust omavad isikud sõlminud kinnistu omandi üleandmiseks notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu. Vorminõuet järgiv käsutustehing ning kinnistamisavaldus on kinnistusosakonnale omanikukande muutmiseks esitatud. Kohtunikuabi asus ekslikult seisukohale, et pärimistunnistuse järgi kehtis pärandaja Kalev Metsa ja Margit Metsa varalistele suhetele ühisvararežiim ning seega on pärimistunnistus välja antud Kalev Metsa osa kohta ühisvarast ning avaldajad ei ole AÕS §-s 641 nimetatud õigustatud isikuteks kinnistu nr 1695634 osas tervikuna. Pärimistunnistuses ei ole märget
asjaolu kohta, et registriossa nr 1695634 kantud kinnistu kuulus endiste abikaasade jagamata ühisvara koosseisu. Lepingus nimetatud kinnistu on pärandajale Kalev Metsale tagastatud omandireformi käigus tasuta ning oli tervikuna pärandaja lahusvara. Nimetatud asjaolu on notar kontrollinud pärimismenetluses.
4.Maakohus ei rahuldanud määruskaebust ning edastas selle läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 8. juuli 2015. a määrusega maakohtu kinnistusosakonna määruse muutmata, määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu määruse põhjendustega ega korranud neid. Ringkonnakohus leidis, et ekslik on avaldajate väide, et maakohtu kinnistusosakonnale oli esitatud terve kinnistu nr 1695634 kohta kehtiv käsutustehing. Pärimistunnistus oli välja antud Kalev Metsa osa kohta ühisvarast ning avaldajad ei ole AÕS §-s 641 nimetatud õigustatud isikuteks kinnistu nr 1695634 suhtes tervikuna, vaid Kalev Metsa ühisvara osa osas. Seega ei ole nähtuvalt pärimistunnistusest kehtivat käsutustehingut kogu kinnistu kohta. Väide, et kinnistu, mis oli 29. mai 2015. a lepingu esemeks, on Kalev Metsa lahusvara, mille ta omandas omandireformi käigus, on paljasõnaline ja kinnistusosakonnale ei ole sellekohaseid dokumente esitatud. Asjaolu, et notar on veendunud, et tegemist on lahusvaraga, ei anna alust teha maakohtust erinevat järeldust. Avaldajatel on võimalik esitada koos kinnistamisavaldusega vastavat asjaolu tõendavad dokumendid kinnistusosakonnale, seda ei ole avaldajad ja neid esindav notar teinud. Maakohtule esitatud pärimistunnistusest tuleneb aga see, et Kalev Metsa ja Margit Metsa ühisvara oli Kalev Metsa surma ajaks jagamata ja nende vara suhtes kehtis ühisvararežiim.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Avaldajad esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes maakohtu kinnistusosakonna ja ringkonnakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriosa nr 1695634 teisest jaost senine omanikukanne pärandaja Kalev Metsa kohta ning kanda kinnistu omanikuks avaldaja I. Ringkonnakohus, nõustudes maakohtu määruse põhjendustega, kohaldas vääralt AÕS § 56 lg-t 1, eeldades kinnistusraamatusse kantud andmete ebaõigsust. Kinnistu omanikuna on 5. aprillil 2002 kinnistusraamatusse kantud Kalev Mets. AÕS § 56 lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatu andmete õigsust. Tegemist on hagita asjaga, mille puhul kehtib tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 477 lg-s 7 sätestatud uurimispõhimõte ja tõendite kogumise kohustus. Kinnistusosakonnal ja ringkonnakohtul on juurdepääs kinnistu kinnistustoimikule. Kinnistustoimiku lk-l 3 on Kaarma Vallavalitsuse 18. detsembri 2001. a korraldus nr 1164 „Tõrise küla Laose maaüksuse tagastamine", mille järgi Tõrise küla Laose maaüksus 7,94 ha suuruses tagastati maareformi seaduse § 6, § 19 lg 1 ja § 36 alusel Kalev Metsale. Kinnistustoimiku lk-l 4 on Kaarma Vallavalitsuse 5. aprilli 2002. a
kinnistamisavaldus 18. detsembri 2001. a korraldusega nr 1164 Kalev Metsale tagastatud maa kandmiseks kinnistusraamatusse asjaõiguslepingu rakendamise seaduse § 10 lg 1 (tagastatud maa kinnistamine) alusel. K. Mets omandas kinnistu kande tegemisega 5. juulil 2002. 1. jaanuarist 1995 kuni 30. juunini 2010 kehtinud perekonnaseaduse (PKS) § 141 järgi on abielu kestel abikaasale tagastatud või asendatud õigusvastaselt võõrandatud vara või selle eest makstav hüvitis (kompensatsioon) abikaasa lahusvara, kui seadusest ei tulene teisiti. Ehkki omandatud abielu ajal, oli maareformi käigus K. Metsale tagastatud Laose kinnistu tema lahusvara. Selle asjaolu tuvastas notar K. Metsa pärimismenetluses, tuginedes kinnistustoimikus olevatele dokumentidele (lk 3 ja 4). Kohtud on faktilisi asjaolusid ja PKS norme eirates teinud ebaõige järelduse, et Laose kinnistu oli Kalev Metsa ja Margit Metsa abieluline ühisvara. Praegusel juhul ei ole kinnistamisavalduses kinnistustoimiku lk-del 3 ja 4 asuvaid dokumente märgitud, kuid see ei ole niivõrd oluline puudus, mis annaks aluse kinnistamisavaldus rahuldamata jätta. Maakohtu kinnistusosakond ja ringkonnakohus on kandeavaldusele lisatud pärimistunnistust tõendina valesti hinnanud ja omistanud pärimistunnistusele ebaõige tähenduse. Pärimistunnistusele märgitud andmetest tulenevalt ei ole alust järeldada, et puudub kehtiv käsutustehing kogu kinnistu kohta. Ehkki Margit Metsa ja Kalev Metsa ühisvara oli Kalev Metsa surma ajaks jagamata, ei ole pärandaja lahutatud abikaasa Margit Mets Laose kinnistu omanik, Laose kinnistu ei kuulu ühisvara koosseisu, st Margit Mets ei ole AÕS §-s 641 nimetatud õigustatud isikuks kinnistu nr 1695634 suhtes. Kinnistamisavaldus ei puuduta tema õigusi. Maakohus rikkus KRS § 46 lg-t 3, kui ei määranud kinnistamisavalduses kande tegemist takistava puuduse avastamisel tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 667 lg-t 3, kui ei teinud määruskaebuse esitajale ettepanekut esitada tõendeid määruskaebuse väidete tõendamiseks. Seda tuleb pidada oluliseks menetlusõiguse normi rikkumiseks. Kohtutel puudus alus võtta pärimismenetluse toiminguid teinud notarist erinev seisukoht omandi kuuluvuse kohta.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb TsMS § 701 lg 3 alusel osaliselt rahuldada, maakohtu kinnistusosakonna ja ringkonnakohtu määrus tühistada ning asi saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
8.Asja materjalide kohaselt on kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu omanikuna 5. aprilli 2002. a kinnistamisavalduse alusel 5. juulil 2002 sisse kantud Kalev Mets. Avaldajad on esitanud kinnistusosakonnale 19. juunil 2012 välja antud pärimistunnistuse (tl 30–31) ning 29. mai 2015. a pärandvara ühisuse lõpetamise ja pärandvara jagamise kokkuleppe, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse (tl 27). Pärimistunnistuse järgi on 1. jaanuaril 2012 surnud Kalev Metsa pärijateks tema lapsed: 1/3 mõttelises osas poeg Andri Mets, 1/3 mõttelises osas poeg Aren Mets ja 1/3 mõttelises osas poeg Joosep Mets. Pärimistunnistuse kohaselt on pärimismenetluses tuvastatud, et pärandaja ei olnud pärandi avanemisel abielus (oli lahutatud), abikaasade ühisvara oli jäänud jagamata; pärandaja ja Margit Metsa abielu sõlmiti 19. detsembril 1990 ja lahutati 3. novembril 2011;
pärimismenetluses kogutud andmete kohaselt kohaldati pärandaja ja tema endise abikaasa varasuhetele PKS-st tulenevat ühisvararežiimi. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse (lepingu p 4.2) järgi on Aren Mets, Andri Mets ja Joosep Mets oma esindaja isikus lepingu esemeks oleva kinnistu omandi üleandmises Aren Metsale kokku leppinud ning Aren Mets taotleb ja Andri Mets ning Joosep Mets oma esindaja isikus lubavad kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 1695634 (nimega Laose) teisest jaost senise omanikukande pärandaja Kalev Metsa kohta ning kanda kinnistu omanikuks Aren Mets.
9.Avaldajad tuginevad määruskaebuses mh sellele, et maakohtu kinnistusosakond ja ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et kandeavalduse rahuldamiseks pole alust põhjusel, et avaldajad ei ole esitanud kinnistusosakonnale dokumente, millest nähtuks, et kinnistu, mis oli 29. mai 2015. a lepingu esemeks, on Kalev Metsa lahusvara. Avaldajate väitel omandas Kalev Mets kinnistu omandireformi käigus ja seega oli see kuni 30. juunini 2010 kehtinud PKS § 141 järgi Kalev Metsa lahusvara. Maakohtu kinnistusosakond ja ringkonnakohus on vastupidi leidnud, et pärimistunnistusest tuleneb hoopis see, et Kalev Metsa ja Margit Metsa ühisvara oli Kalev Metsa surma ajaks jagamata ja nende vara suhtes kehtis ühisvararežiim.
10.KRS § 46 lg 1 järgi selgitab kinnistamisavalduse läbivaatamisel kinnistamiseks pädev isik välja, kas: 1) on esitatud nõutavad dokumendid (§ 35), mis vastavad nõutavale vormile; 2) kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. KRS § 56 lg-st 1 tulenevalt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kinnistusraamatusse oli praegusel juhul kantud Kalev Mets. Samas sätestab KRS § 361 lg 3, et pärimisjärglust tõendatakse pärimistunnistusega. Kolleegium möönab, et pärimistunnistuses märgitust (et pärandaja abiellus 19. detsembril 1990 ja lahutas 3. novembril 2011, abikaasade ühisvara oli jäänud jagamata ning pärandaja ja tema endise abikaasa varasuhetele kohaldati perekonnaseadusest tulenevat ühisvararežiimi) võis tekkida kohtunikuabil kahtlus, et ka vaidlusalune kinnistu võis olla Kalev Metsa ja Margit Metsa ühisvara, kuigi kinnistusraamatusse oli kantud omanikuna vaid Kalev Mets. Asjaolule, et kinnistu oli lahusvara (kinnistu omandas Kalev Mets omandireformi käigus), tuginesid avaldajad ka alles kaebust esitades. Samas on registriasjad TsMS § 475 lg 1 p 10 järgi hagita asjad ning nende asjade lahendamisel peab kohus olema aktiivne. Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 7 peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. Lisaks on KRS-s ette nähtud asjaõiguse kinnistusraamatuvälise ülemineku korral (nagu see oli ka praegusel juhul pärimise tõttu) kinnistusosakonnal aktiivse tegutsemise kohustus. Nimelt sätestab KRS § 651 lg 1, et kui kinnistusraamat on muutunud valeks asjaõiguse kinnistusraamatuvälise ülemineku tõttu, parandab kinnistusosakond kande asjaõiguse uue omaja kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada asjaõiguse üleminekut tõendav dokument. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt, kui asjaõiguse kinnistusraamatuvälise ülemineku tõttu kuulub see üheaegselt mitmele isikule,
parandatakse kanne asjaõiguse ühe omaja kinnistamisavalduse alusel. Asjaõiguse ülejäänud omajad ei ole puudutatud isikuteks selle seaduse tähenduses. KRS § 651 lg 4 järgi, kui asjaõigus on üle läinud pärijale ja pärimistunnistuse kohaselt oli abikaasade varalise suhte liigiks ühisvarasuhe, kohaldatakse kinnistusraamatu kande parandamisele vastavalt ka KRS § 631 lg-s 3 sätestatut (kui asjaõigus kuulub abikaasade ühisvara hulka, kuid kinnistusraamatusse on ebaõige kandemääruse alusel selle omajana kantud ainult üks abikaasa, tuleb kande parandamiseks kinnistamisavaldusele lisada omandiõiguse tunnistus, mis tõendab asjaõiguse kuulumist abikaasade ühisvara hulka). KRS § 651 lg 5 kohaselt, kui selle paragrahvi lõikes 4 nimetatud juhul kuulus asjaõigus pärandaja lahusvara hulka, tuleb kande parandamiseks kinnistamisavaldusele lisada omandiõiguse tunnistus, mis tõendab asjaõiguse kuulumist pärandaja lahusvara hulka. Sama paragrahvi lg 6 järgi võib kinnistusosakond juhul, kui kinnistusraamat on muutunud valeks asjaõiguse kinnistusraamatuvälise ülemineku tõttu ja asjaõiguse uus omaja ei ole esitanud selle paragrahvi lg-s 1 nimetatud kinnistamisavaldust, kohustada asjaõiguse omajat või testamenditäitjat trahvi ähvardusel esitama kinnistusraamatu kande parandamiseks kinnistamisavalduse ja kande tegemiseks vajalikud dokumendid. Kolleegium leiab, et kui kohtunikuabil tekkis esitatud asjaolude (eelkõige pärimistunnistuse) alusel kahtlus, et kinnistu võis olla pärandaja ja tema endise abikaasa ühisvara (ja seega ei ole esitatud kinnistamisavalduse rahuldamiseks ning kande tegemiseks vajalikke dokumente KRS § 35 lg 1 mõttes), oleks kohtunikuabil tulnud asjaolusid täpsustada. Ka KRS § 46 lg 3 näeb ette, et kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. KRS § 46 lg 5 esimese lause järgi, kui puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse avalduse rahuldamata jätmise kohta. Puuduse kõrvaldamiseks tähtaja määramise kohustusele viitab ka TsMS § 596 lg 2, mille kohaselt juhul, kui avalduses on kande tegemist takistav puudus või kui puudub vajalik dokument ja puudust on ilmselt võimalik kõrvaldada, määrab kohus tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Kui puudust ei ole tähtaja möödumise ajaks kõrvaldatud, jätab kohus avalduse kandemäärusega rahuldamata. Asja materjalide kohaselt ei ole kohtunikuabi andnud avaldajatele tähtaega puuduste kõrvaldamiseks ja asjaolude täpsustamiseks. KRS § 35 lg 1 järgi tuleb kinnistamisavaldusele lisada vormikohane käsutustehing; nõutavad nõusolekud; kohtulahendi või sundenampakkumise akti ärakiri, kui kinnistamist taotletakse kohtulahendi või sundenampakkumise akti alusel; andmed, mis võimaldavad kontrollida riigilõivu tasumist; muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid. Samas sätestab KRS § 35 lg 12, et kui dokument asub kinnistustoimikus, ei ole seda vaja uuesti esitada. Kinnistamisavalduses tuleb märkida selle dokumendi asukoht. Praegusel juhul ei lisanud avaldajad küll kinnistusosakonnale esitatud kinnistamisavaldusele dokumente, millest nähtuks, et pärandaja Kalev Mets omandas kinnistu omandireformi käigus (Kaarma Vallavalitsuse 18. detsembri 2001. a korralduse ja Kaarma Vallavalitsuse 5. aprilli 2002. a kinnistamisavalduse koopia on avaldajad lisanud alles Riigikohtule esitatud kaebusele), kuid see ei andnud kohtunikuabile õigust jätta asjaolud täpsustamata ja
avaldajatele puuduste kõrvaldamiseks tähtaeg andmata. Lisaks oleks kohtunikuabi saanud ka ise kinnistustoimikuga tutvuda. Ringkonnakohus ei kontrollinud samuti kinnistustoimikut ega nõudnud asjaolude täpsustamist või täiendamist ega lisatõendite esitamist. Jättes asjaolud täpsustamata ja puuduste kõrvaldamiseks avaldajatele tähtaja andmata, on kohtud jätnud kandeavalduse ennatlikult rahuldamata. Seega tuleb maakohtu kinnistusosakonna ja ringkonnakohtu määrused tühistada ja saata asi maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
11.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel avaldajate määruskaebuselt tasutud kautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 kohaselt tagastatakse kautsjon avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Asjas tasus kautsjoni notar Anne Heinsaar. Kuna nii maakohtu kinnistusosakonna kui ka ringkonnakohtu määrus tühistatakse ja asi saadetakse maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada. Villu Kõve, Ants Kull, Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.