Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Kohtunikud Ülle Jänes, Margo Klaar, Indrek Parrest
Määruse tegemise aeg ja koht
30. detsember 2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-60245
Tsiviilasi
KA avaldus Tartu Ülikooli, OÜ Tabal, AS Automeister ja Tallinna linna vastu kinnisasjale juurdepääsu õiguse määramiseks ja kinnistusraamatusse vastava märkuse kandmiseks nõusoleku saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.01.2015 määrus
Kaebuse esitajad ja kaebuse liik
KA ja OÜ Tabal määruskaebused
Menetlusosalised, nende esindajad
Avaldaja KA (IK XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kerli Kase Puudutatud isik I Tartu Ülikool, lepinguline esindaja Kaspar Kamsakann Puudutatud isik II OÜ Tabal (RK 10376887), lepinguline esindaja adv Helvia Räägel Puudutatud isik III AS Automeister (RK 10074123), lepinguline esindaja adv Mikk Lõhmus Puudutatud isik IV Tallinna Linnavalitsus (Tallinna Linnaplaneermise Ameti kaudu), lepinguline esindaja Eva Vanamb
Kohtuistungi toimumise aeg
19. november 2015, avalik kohtuistung
Harju Maakohtu 12.01.2015 määrus jätta muutmata ning määruskaebused rahuldamata. Määruskaebuste esitamisest tingitud puudutatud isikute I, III ja IV menetluskulud jätta võrdsetes osades KA ja OÜ Tabal kanda. KA taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks jätta rahuldamata. AS Automeister taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks rahuldada. Asendada 19.11.2015 istungi protokolli 2. leheküljel alt 16. real sõna „ole“ sõnapaariga „ei ole“.
Edasikaebe kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates.
Asjaolud ja avaldajate nõue KA-le kuulub Tallinnas Kadaka tee 187a/1 asuv kinnistu. Tartu Ülikoolile kuulub naaberkinnistu aadressiga Mäealuse tn 14a. Avaldaja kinnistu piirneb veel Kadaka tee 185, 185a ja 185c kinnistutega, mis kuuluvad OÜ-le Tabal ning Kadaka tee 187, 187a, 187d kinnistutega, mis kuuluvad AS-le Automeister ja Kadaka tee 187d/1 kinnistuga, mis kuulub OÜ Tabal ja AS Automeister kaasomandisse. Avaldaja kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldaja esitas 18.12.2013 Harju Maakohtule avalduse, milles palus esimese eelistusena endale juurdepääs luua kõige lühemat ja tehniliselt paremini teostatavat teed pidi, milleks oleks juurdepääs läbi Tartu Ülikoolile kuuluva Mäealuse 14a kinnistu Mäealuse tänavale. Avaldaja esitas arhitektuuribüroo poolt teostatud joonise nr A-01, mille kohaselt oleks sellisel juhul 5 m laiuse juurdepääsuservituudi suurus 142,4 m2. Sellise servituudi määramise korral tuleks avaldajal rajada teelõik üle Mäealuse tn 14a kinnistu haljasala kuni praegu kasutatava parklani. Mäealuse tn 14a kinnistu on osaliselt kõvakattega ja seda kasutavad sõidukid. Avaldaja pääseks üle rajatava teelõigu ja parkla Mäealuse tänavale. Ligipääs avalikult kasutatavale teele oleks sellisel juhul kõige lühem. Avaldaja teine võimalik juurdepääsutee on osaliselt üle Tartu Ülikoolile kuuluva Mäealuse 1a kinnistu ja osaliselt üle AS-le Automeister kuuluvate Kadaka tee 187a ja Kadaka tee 187 kinnistute. Joonise nr A-02 kohaselt seatakse sellise lahenduse korral Mäealuse tn 14a kinnistule 50,4 m2 suurune juurdepääsuservituut, Kadaka tee 187 kinnistule juurdepääsuservituut suurusega 25,6 m2 (2,5 m lai) ja Kadaka tee 187a kinnistule juurdepääsuservituut suurustega 61,2 m2 (5 m lai). Nimetatud lahenduse puhul oleks juurdepääsuservituudi kogusuurus 137,2 m2. Tee avaldaja kinnistule kulgeks paralleelselt AS Automeister sissesõiduväravaga ja osaliselt üle Tartu Ülikoolile kuuluva kinnistu nurga. Nimetatud juurdepääsuservituut ei takistaks AS Automeister igapäeva tegevust ega ka AS Automeister poolt väidetavalt kavandatavat juurdeehitust. Kolmas juurdepääsutee, mis on kajastatud joonisel nr A-03, võimaldaks ligipääsu Kadaka teele, kuid see juurdepääsutee oleks avaldajale viimaseks eelistuseks. Joonise kohaselt eeldab sellisel viisil juurdepääsutee rajamine Kadaka tee 187d/1 kinnistule (omanikud OÜ Automeister ja OÜ Tabal) juurdepääsuservituudi seadmist suurusega 88,9 m2, Kadaka tee 185 kinnistule (omanik OÜ Tabal) juurdepääsuservituudi seadmist suurusega 772 m2, Kadaka tee 185c kinnistule (omanik OÜ Tabal) juurdepääsuservituudi seadmist suurusega 300,1 m2 ja Kadaka tee 185 a kinnistule (omanik OÜ Tabal) juurdepääsuservituudi seadmist suurusega 43 m2. Kokku eeldaks kolmas alternatiivne juurdepääsu loomine juurdepääsuservituutide seadmist 1204 m2 suurusele maa-alale, mis on rohkem kui 8 korda suurem maa-ala kui esimeses kahes alternatiivses variandis. Ühtlasi tuleks nimetatud viisil juurdepääsutee rajamiseks likvideerida parkimisala, ümber tõsta tänavavalgustid, ümber tõsta piirdeaedasid, likvideerida trepp ja ümber tõsta ka elektrikilp ning viimase ümbertõstmise võimalikkuse ja kulude kohta puudub avaldajal informatsioon. Kadaka tee 187d/1 kinnistule on seatud ka tähtajatu isiklik kasutusõigus OÜ Jaotusvõrk kasuks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses elektrivõlgu majandamiseks, mis võib tähendada, et selle versiooni rakendamise puhul on vaja küsida ka OÜ Jaotusvõrk arvamust servituudi seadmiseks. Samuti on selle juurdepääsuservituudi realiseerimine raskendatud, kuna OÜ-le Tabal kuuluvad kinnistud on antud üürile erinevatele rentnikele, kes hoiavad territooriumil ka lahtiselt oma kaupasid. Sellest tulenevalt on ka nimetatud viisil juurdepääsuservituudi seadmine avaldaja viimaseks valikuks.
Avaldaja on seisukohal, et teeservituudi seadmise tasu arvestamisel peaks lähtuma kasutatava tee osa alla jääva maa maamaksu suurusest. Ärimaa maamaksu suurus on 0,62 eurot/m2 aastas. Avaldaja esimene pakutud valik teeservituudi seadmiseks oleks servituudi seadmine läbi Tartu Ülikoolile kuuluva Mäealuse 14a kinnistu ning servituudi suurus oleks 142,4 m2. Lähtudes ärimaa maamaksu suurusest 0,62 m2 aastas, oleks selle servituudi tasu 88,28 eurot aastas ehk 7,35 eurot kuus. Avaldaja teine pakutud valik teeservituudi seadmiseks oleks 50,4 m2 suuruse servituudi seadmine läbi Tartu Ülikoolile kuuluva Mäealuse 14a kinnistu ja AS-le Automeister kuuluvale Kadaka tee 187a kinnistule 61,2 m2 suuruse servituudi seadmine ja Kadaka tee 187 kinnistule 25,6 m2 suuruse servituudi seadmine. Lähtudes ärimaa maamaksu suurusest, oleks selliste servituutide seadmise korral Tartu Ülikoolile makstav aastane tasu 31,24 eurot ehk 2,60 eurot kuus ning AS-le Automeister makstav tasu 54,62 eurot aastas ehk 4,55 eurot kuus. Avaldaja poolt pakutud kolmas ja kõige vähem eelistatud valik teeservituudi seadmiseks oleks 88,9 m2 suuruse teeservituudi seadmine AS Automeister ja OÜ Tabal kaasomandis olevale Kadaka tee 187d/1 kinnistule, 772 m2 suuruse teeservituudi seadmine OÜ-le Tabal kuuluvale Kadaka tee 185 kinnistule, 300,1 m2 suuruse teeservituudi seadmine OÜ-le Tabal kuuluvale Kadaka tee 185 c kinnistule ja 43 m2 suuruse teeservituudi seadmine OÜ-le Tabal kuuluvale Kadaka tee 185a kinnistule. Kokku oleks ainult OÜ-le Tabal kuuluvatele kinnistutele seatavate teeservituutide suuruseks 1115,10 m2 ning lähtudes ärimaa maamaksu suurusest, oleks selliste servituutide seadmise korral OÜ-le OÜ-le Tabal makstav tasu 691,36 eurot aastas ehk 57,61 eurot kuus. Kuivõrd Kadaka tee 187d/1 kinnistu on AS Automeister ja OÜ Tabal kaasomandis, selliselt, et OÜ-le Tabal kuulub 123/317 suurune osa kinnistust ja AS-le Automeister 194/317 suurune osa kinnistust, siis tuleb nimetatud kinnistuga seotud servituudi tasu arvestamisel lähtuda mõlemale poolele kuuluva kaasomandi suurusest. Arvestades, et kogu kinnistule seatavaks tasu suuruseks on aastas 55,11 eurot ja kuus 4,59 eurot, siis oleks OÜ-le Automeister makstav tasu 33,72 eurot aastas ehk 2,81 eurot kuus ning OÜ-le Tabal makstav tasu 21,38 eurot aastas ehk 1,78 eurot kuus. Avaldaja palus esimese alternatiivina määrata juurdepääsutee üle puudutatud isiku I kinnistu, teise alternatiivina üle puudutatud isiku I ja puudutatud isiku III kinnistute ning viimase alternatiivina puudutatud isiku II kinnistute ja ühiselt puudutatud isikutele II ja III kuuluva kinnistu. Avaldaja palus vajalikud tahteavaldused asendada kohtumäärusega. Juurdepääs on vajalik kanda märkusena kinnistusraamatusse. Tartu Ülikooli seisukoht Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu. Avaldaja kinnistule juurdepääs läbi Kadaka tee 185 kinnistu on OÜ-le Tabal vähem koormavam. Nimelt ei oleks avaldaja kinnisasjale juurdepääsu lubamisega läbi puudutatud isikule I kuuluva Mäealuse 14a kinnistu puudutatud isikul I võimalik tagada tema kinnistule kehtiva detailplaneeringuga kehtestatud normatiivset parkimiskohtade arvu ja pole ka võimalik täita Keskkonnaameti nõuet kõrghaljastuse rajamiseks. Lisaks asub ja tegutseb puudutatud isiku I kinnistul Eesti juhtiv mereuurimisega tegelev asutus – Tartu Ülikooli Eesti Mereinstituut, milles toimuv teadustegevus on oluline avaliku huvi objekt. Seoses instituudi töömahtude ja teadustöötajate koosseisu kasvuga on instituudil tekkinud ruumipuudus, millise probleemi lahendamiseks on puudutatud isik planeerinud kinnistu Mäealuse 14 liita kinnistuga Mäealuse 14a, mis võimaldab olemasolevale hoonele juurdeehituse. 20.11.2013 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 1610-k5 on kehtestatud Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneering, mis näeb ette olemasolevale hoonele 2-korruselise laienduse rajamiseks ja olemasoleva hoone 1-korruselisele mahule korruse peale ehitamiseks. Juurdeehitatava 2korruselise hooneosa esimesele korrusele kavandatakse 6 autoboksi, mis on hädavajalikud välitööde varustuse (paadid, suuremõõtmeline teadusaparatuur jm) turvaliseks hoidmiseks.
Avaldaja on õigeks võtnud, et OÜ Tabal on Kadaka tee 185, 185c, 185a detailplaneeringu koostamisel andnud omapoolse nõusoleku OÜ Tabal kinnistute kaudu avaldaja kinnistule juurdepääsu loomiseks Kadaka tee 185, 185c, 185a kaudu. Asjaolu, et juurdepääs üle puudutatud isiku kinnisasja on lühem, ei ole antud asjaolude kontekstis määrav. Võttes arvesse Kadaka pst 185, 185c ja 185a planeeringu ala suurust, ei oleks ka ehitustegevuse alustamise korral läbi nimetatud kinnisasjade juurdepääs avaldaja kinnisasjale takistatud. Ka see, et avaldaja hinnangul on OÜ Tabal poolt juurdepääsu eest küsitav tasu avaldaja hinnangul liiga kõrge, ei ole alus juurdepääsu määramisele läbi puudutatud isiku I kinnisasja. Võttes arvesse OÜ Tabal kuuluvate kinnisasjade Kadaka pst 185, 185c ja 185a planeeringuala suurust võrreldes puudutatud isiku I kinnisasja suurusega, oleks avaldajale juurdepääsu rajamine läbi puudutatud isiku I kinnisasja puudutatud isikule I oluliselt koormavam, kui juurdepääs läbi OÜ Tabal kinnistu. Põhjendamatu on avaldaja nõue saada enda kinnisasjale juurdepääsuks viie meetri laiune juurdepääsu tee, mis võimaldaks teineteisest mööduda kahel vastassuunas sõitval sõidukil. Võttes arvesse avaldaja kinnisasja pindala, milleks on 345 ruutmeetrit ning ka seda, et tegemist on hoonestamata kinnisasjaga - on ilmne, et selle kinnisasjal ei ole võimalik reaalselt viljeleda mistahes majandustegevust, mis tingiks möödapääsmatu vajaduse kahesuunaliseks liikluseks sõidukiga. Sarnaselt teisele alternatiivile on avaldaja ka kolmanda alternatiivi juures pidanud vajalikuks juurdepääsuga hõlmata võimalikult paljusid kinnisasju. Muuhulgas on avaldaja soovinud juurdepääsuga läbi Kadaka tee 185 kinnisasja hõlmata ka Kadaka tee 187d/1 kinnisasja, mis kuulub AS Automeister ja OÜ Tabal kaasomandisse ning teinud seda olukorras, milles avaldaja kinnisasjalt on ka vaba ja otse juurdepääs Kadaka 185 kinnisasjale, mis on eraldatud avaldaja kinnistust üksnes teisaldatava aiaga. Avaldaja sellekohane ambitsioon on seda kummastavam, et Kadaka tee 187d/1 kinnisasjal paiknevad nähtuvalt joonisest A-03 ka ümbertõstmist vajavad tänavavalgustid ning et avaldaja kinnisasja ja Kadaka tee 187d/1 kinnisasja piiril paikneb ümbertõstmist vajav elektrikilp ning et avaldaja kinnisasjalt Kadaka tee 187d/1 kinnisasjale pääsemiseks tuleks likvideerida avaldaja kinnistul paiknev trepp. Avaldaja nägemus juurdepääsu tasu suuruse võrdsustamisest maamaksuga on selgelt põhjendamatu, kuivõrd avaldaja taotletud kaks esimest juurdepääsu alternatiivi võtavad Tartu Ülikoolilt igasuguse võimaluse oma kinnisasja juurdepääsu alla jäävas osas vallata. OÜ Tabal seisukoht Puudutatud isik II vaidles avaldusele vastu. Avalduses on märgitud, et Kadaka tee 185, 185c ja 185a omanik OÜ Tabal on andnud kinnistuid puudutava detailplaneeringu koostamisel nõusoleku tema kinnistute kaudu avaldaja kinnistule juurdepääsu loomiseks. Detailplaneering ei ole veel kehtestatud ning isegi kui see kehtestatakse, ei hakka OÜ Tabal kinnistul ehitama lähima 5 aasta jooksul. Juhul, kui kohus määraks avaldaja kinnistule ligipääsu enne, kui OÜ-l Tabal on võimalik hakata kehtestatud detailplaneeringu kohaselt ehitama ehk siis lähima 5 aasta jooksul, oleks see OÜ-le Tabal äärmisel koormav ja kulukas. OÜ-l Tabal oleks tarvis lõpetada servituudi seadmise lepingud AS-ga Eesti Energia Jaotusvõrk ning ehitada ümber elektritrassid, muutes sealjuures ka olemasolevate elektrikilpide asukohti, nii et need ei jääks juurdepääsu teele. Lisaks tuleks OÜ-l Tabal üles öelda kehtivad üürilepingud paljude üürnikega. Praegu on üürnike kasutuses 2 hoonet ja 6 väliplatsi, mis jäävad detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsu alale. Hooned on tulevikus planeeritud lammutada. Eelnimetatud üürnikelt laekuv igakuine üürisumma on 5766 eurot ja lepingud on sõlmitud tähtajaga kuni 31.12.2017. Lepingute ülesütlemisel jääks OÜ-l Tabal saamata tulu 259 470 eurot (5766 x 45 kuud), millele lisanduksid ka muud kahjunõuded lepingute ennetähtaegsest ülesütlemisest. Samuti tuleks ehitada uus juurdepääs Kadaka tee 187a/1 kinnistule
ja sissesõidu tee ca 990 m2 ulatuses. Juurdepääsutee pikkus (165 m) on ca 5-6 korda pikem, kui läbi Tartu Ülikooli ja AS Automeiser kinnistute, kus juurdepääs tuleks rajada vaid 20-30 meetri ulatuses. Juurdepääsu rajamine OÜ Tabal kinnistute kaudu on avaldajale kindlasti kulukam ja ebaotstarbekas. Kinnistutel on mitu vaheaeda ja -väravat. Esimest Kadaka tee poolset väravat avab praegu OÜ Dalinger Auto ning teist vaheväravat GG Autoremont OÜ. Kuna välistel laoplatsidel hoitakse hinnalisi kaupu, siis pole ka nende vahelt võimalik sissesõitu lubada, kuna see halvendaks oluliselt turvalisust OÜ Tabal kinnistul ning võiks omakorda tuua kaasa üürilepingute ülesütlemise üürnike poolt. OÜ Tabal nõustub avaldajaga, et ilmselt on kõige mõistlikum rajada juurdepääs üle Mäealuse 14 kinnistu, mis kuulub Tartu Ülikoolile. Avaldaja poolt esile toodud kolmanda alternatiivina OÜ Tabal ja osaliselt AS Automeister kinnistute kaudu juurdepääsu määramine oleks oma pikkuse tõttu ebamõistlik ning avaldajale ka kõige kulukam. OÜ Tabal ei saa tagada avaldajale ööpäevaringset juurdepääsu viimase kinnistule. Selles, et puudutatud isiku II kinnistud on antud üürile ja kinnistul on mitmed vaheaiad, sai kohus ka ise vaatluse käigus veenduda. Puudutatud isik II palus jätta avalduse tema osas rahuldamata. AS Automeister seisukoht Puudutatud isik III vaidles avaldusele vastu. Avaldajale on juba tagatud juurdepääs talle kuuluvale kinnisasjale ning avaldaja väide juurdepääsuõiguse puudumise kohta on väär tegelike faktiliste asjaolude alusel. Juurdepääsu tee rajamine läbi AS Automeister kinnistu ei ole võimalik seetõttu, et avaldaja ja AS Automeister kinnistu piirile on ehitatud betoonrajatised ja - piirded, mis muudavad võimatuks ligipääsu avaldaja kinnistule läbi AS Automeister kinnistu. Juurdepääsu määramine avaldaja kinnistule läbi AS Automeister kinnistu seaks ohtu AS Automeister igapäevase majandustegevuse ning ühtlasi muutuks ka võimatuks AS-l Automeister juurdeehituse tegemine olemasoleva lao- ja kontorihoone juurde lähitulevikus. Avaldaja kinnisasja aadressiga Kadaka tee 187a/1 puhul on tegemist kinnistuga, millel ei ole asunud ega asu ka käesoleval ajal mitte ühtegi hoonet. Tallinna Linnavalitsuse 19.03.2008 korraldusega nr 468-k on algatatud Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistutele detailplaneering ning antud detailplaneeringu alale jääb ka avaldajale kuuluv Kadaka tee 187a/1 kinnistu. Detailplaneeringu lahenduses on määratud juurdepääs Kadaka tee 187a/1 kinnistule Kadaka teelt vastavalt Kadaka tee 185 kinnistu kaudu. Kadaka tee 185 kinnistu omanik OÜ Tabal on olnud nõus ca 162 m2 suuruse krundi pindala liitma avaldajale kuuluva Kadaka tee 187a/1 kinnistuga, mille alusel tekib avaldaja kinnistule üldsegi ehitusõigus. Avaldaja ja OÜ Tabal esindaja AK poolt on 27.05.2013 kooskõlastatud Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneeringu põhijoonis, kuhu on kantud juurdepääsuservituudi ala. AS Automeister on esitanud Tallinna Linnaplaneerimise Ametile taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks seoses laohoone ehitusega ja äriühingu tegevuse laiendamisega kinnistule Kadaka tee 187a ning ühe võimaliku variandina taotleb avaldaja juurdepääsu just üle AS Automeister Kadaka tee 187a kinnistu, millele on AS Automeister planeerinud laohoone juurdeehitust. AS Automeister kui äriühingu jaoks on laohoone juurdeehitus olulise tähendusega seoses äritegevuse laiendamisega ning oluline on siinjuures ka asjaolu, et AS-l Automeister puuduvad olemasoleval kinnistu territooriumil muud alternatiivsed võimalused laohoone ehitamiseks ja majandustegevuse laiendamiseks. Puudutatud isik III palus jätta tema suhtes avalduse rahuldamata.
Tallinna linna seisukoht Tallinna Linnavalitsuse 19.12.2012 korraldusega nr 1737-k võeti vastu Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneering. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 14.-27.01.2013. Avaldaja esitas ettepaneku peatada Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringu menetlemine, kuna tema kinnistule Kadaka tee 187a/1 puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Detailplaneeringu menetluse raames juhtis Tallinna Linnaplaneerimise Amet 05.02.2013 kirjaga avaldaja tähelepanu asjaolule, et OÜ Tabal on huvitatud isikuna koostamas naaberkinnistute Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 detailplaneeringut (Tallinna planeeringute registris nr DP022450), mille koosseisus oleva maatüki, Kadaka tee 187a/1 uus omanik on avaldaja. Koostatavas detailplaneeringus on kõnealune maatükk Kadaka tee 187a/1 ette nähtud liita Kadaka tee 185 kinnistuga ning sellele maatükile on kavandatud ka OÜ Tabal kinnistul paikneva hoone laiendus. Liitmine on võimalik ainult kinnistute omanike omavahelise kokkuleppe olemasolul. Avaldaja ja OÜ Tabal esindaja AK kooskõlastasid 27.05.2013 Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 kinnistute detailplaneeringu põhijoonise, kuhu oli kantud juurdepääsuservituudi ala. Eeltoodust tulenevalt ei pidanud kohalik omavalitsus enam vajalikuks kaaluda alternatiivseid lahendusi juurdepääsu tagamiseks Kadaka tee 187a/1 kinnistule. Tallinna linn on korduvalt kaalunud juurdepääsu rajamist Mäealuse tn 14 ja 14a kaudu ning kokkuvõttes asunud seisukohale, et Kadaka tee 187a/1 kinnistule on võimalik tagada juurdepääs läbi Kadaka tee 185 kinnistu, kuna osa Kadaka tee 185 kinnistust on ette nähtud Kadaka tee 187a/1 kinnistu suurendamiseks, või siis Kadaka tee 187 ja Kadaka tee 187a katastriüksustest koosneva kinnistu kaudu. Esimese astme kohtu määrus Maakohus määras, et kinnistu aadressiga Kadaka tee 187a/1 (registriossa nr 2883301) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tööpäevadel kell 09.00-18.00 nii jalgsi kui sõiduvahenditega kinnistule asukohaga Kadaka tee 185 (registriossa nr 17985501) rajatavat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 5-6 m, kogusuurusega ca 861 m2 ja kinnistule asukohaga Kadaka tee 185c (registriossa nr 458101) rajatavat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 5 m, kogusuurusega ca 300 m2 ja kinnistule asukohaga Kadaka tee 185a (registriossa nr 294401) rajatavat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 2,8 m2, suurusega 43 m2. Juurdepääs määrati tähtajaliselt kuni hetkeni, mil Kadaka tee 187a/1 omanikul on oma kinnistule juurdepääs tagatud läbi Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsu realiseerumise. Kohus määras juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks kokku 373,24 eurot aastas. Kadaka tee 187a/1 kinnistu igakordsel omanikul tuleb tasuda juurdepääsu tasu Kadaka tee 185c kinnistu igakordsele omanikule 93 eurot, Kadaka tee 185a kinnistu igakordsele omanikule 13,33 eurot, Kadaka tee 185 kinnistu igakordsele omanikule 266,91 eurot iga jooksva aasta 1. veebruariks. Kohus tuvastas, et OÜ-l Tabal on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 17985501 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: „Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 2883301 kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tööpäeviti kell 09.00 - 18.00 õigus jalgsi kui ka sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga ja mille laius on 5-6 m ja koguulatus ca 861 m2“, OÜ-l Tabal on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 458101 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: „Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 2883301 kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tööpäeviti kell 09.00 kuni 18.00
õigus jalgsi kui ka sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga ja mille laius on 5 m ja koguulatus ca 300 m2“, OÜ-l Tabal on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 294401 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: „Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 2883301 kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tööpäeviti kell 09.00 kuni 18.00 õigus jalgsi kui ka sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga ja mille laius on 2,8 m ja koguulatus ca 43 m2“. Menetluskulud jäid avaldaja kanda. Nähtuvalt Maa-ameti geoportaali väljavõttest külgneb avaldaja kinnistu Mäealuse 14, 14a, Kadaka pst 187a, 187d/1 ja 185 kinnistutega. Mäealuse 14 ja 14a kinnistud kuuluvad Tartu Ülikoolile, Kadaka pst 187a kinnistu kuulub AS-ile Automeister, Kadaka pst 185 kuulub OÜ-le Tabal ja Kadaka pst 187d/1 kuulub kaasomandis OÜ-le Tabal ja AS-ile Automeister. Ühelgi nimetatud kinnistutest ei asu avalikult kasutatavat teed, mistõttu avaldaja kinnistu näol on tegemist kinnistuga, millel puudub vahetu juurdepääs avalikult kasutatavale teel. Olukorras, kus üks avaldaja kinnistuga külgnevate kinnistute omanikest on avaldajale ajutiselt võimaldanud juurdepääsu üle talle kuuluva kinnistu, ei ole siiski tegemist situatsiooniga, mis lubaks asuda seisukohale, et avaldajal on olemas juurdepääs oma kinnistule, mis välistaks AÕS § 156 alusel nõude esitamise. Seega on avaldajal õigus nõuda juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale teele üle mõne naaberkinnistu. Riigikohus märkis lahendis nr 3-2-1-46-14, et AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumine ja selle normi kohaldamine on võimalik ka olukorras, kus avaldajat pole küll takistatud pääsemast avalikult kasutatavale teele, kuid samas on läbirääkimistel (ja ka alanud kohtumenetluses) keeldutud senist tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast. Esimese alternatiivina taotles avaldaja juurdepääsu määramist üle puudutatud isikule I kuuluva Mäealuse 14a kinnistu. Kohus teostas tsiviilasja raames Mäealuse 14a kinnistul vaatluse ja tuvastas, et kinnistu on antud hetkel kaetud kõva pinnasega ning sellel asub autoparkla. See tähendab, et maakorralduslikult on võimalik üle antud kinnistu juurdepääsu määrata. Avaldaja ja puudutatud isiku I kinnistute vahel on küll aed, kuid võttes arvesse, et tegemist on kergest metallist võrkaiaga, on see lihtsalt eemaldatav ning juurdepääsutee seadmist reaalselt ei takistaks. Samuti oleks Mäealuse 14a kinnistu puhul määratav juurdepääsutee võimalikest variantidest kõige lühem, kuna tee pikkus avaldaja kinnistult Mäealuse teeni, mis on avalikult kasutav, oleks üksnes ca 28,5 m. Nähtuvalt eeltoodust oleks juurdepääsutee seadmine üle puudutatud isiku I kinnistu maakorralduslikult võimalik. Mäealuse 14a kinnistu kõrval asub samuti puudutatud isikule I kuuluv kinnistu, millel asub Tartu Ülikooli Eesti Mereinstituudi hoone. Puudutatud isik I on plaaninud Mäealuse 14 ja 14a kinnistud liita, et võimaldada olemasolevale hoonele juurdeehitus, kuna instituudi hoone on käesolevaks hetkeks kitsaks jäänud. Asjaolu, et puudutatud isikule I kuuluvatel kinnistutel on nimetatud muudatused planeeritud, tõendavad seletuskiri Tallinna Linnavalitsuse korralduse eelnõu „Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Mustamäe linnaosas“ juurde ja Mustamäe linnaosa Mäealuse tn 14 ja 14a kinnistute detailplaneering. Olukorras, kus puudutatud isiku I kinnistul tegutseb teadusasutus, asutust majutava hoone laiendamine on vajalik teadusasutuse arenguks ning vastavate laienduste osas on kehtestatud detailplaneering, kaalub puudutatud isiku I huvi ning ka avalik huvi teadusasutuse laiendamiseks üles avaldaja huvi pääseda talle kuuluvale kinnistule üle puudutatud isikule I kuuluva kinnistu.
Tulenevalt eeltoodust tuleb jätta rahuldamata avaldaja esimese alternatiivina esitatud taotlus juurdepääsu määramiseks üle puudutatud isikule I kuuluva kinnistu. Teise alternatiivina taotles avaldaja juurdepääsu määramist osaliselt üle puudutatud isikule I kuuluva Mäealuse 14a kinnistu ja osaliselt üle puudutatud isikule III kuuluvate Kadaka tee 187 ja 187a kinnistute. Kohus tuvastas vaatluse käigus, et puudutatud isikule III kuuluvad kinnistud on kaetud kõva kattega ning võimaldavad autoga liiklemist. Avaldaja ja puudutatud isikute kinnistute vahel on aed, kuid võttes arvesse, et tegemist on kergest metallist võrkaiaga, on see lihtsalt eemaldatav ning juurdepääsutee seadmist reaalselt ei takistaks. Kõnealune juurdepääsutee võimalus oleks kaalutavatest variantidest pikkuselt teine, kuna tee pikkus avaldaja kinnistult Mäealuse teeni, mis on avalikult kasutav, oleks ca 30 m. Nähtuvalt eeltoodust oleks juurdepääsutee seadmine üle puudutatud isiku I ja puudutatud isiku III kinnistute maakorralduslikult võimalik. Puudutatud isik III esitas tõendid selle kohta, et ta plaanib Kadaka tee 187a kinnistule ehitada laohoone, samuti on tal plaan Kadaka tee 187 kinnistul asuva hoone laiendamiseks 567 m2 võrra, ka sellest küljest, mille äärest avaldaja sooviks juurdepääsutee määramist. Samuti on asendiplaanist nähtuvalt puudutatud isikul plaanis võimaliku juurdepääsutee alla jäävale maa-alale parkimiskohtade rajamine. Tulenevalt eeltoodud asjaoludest on puudutatud isiku III huvid talle kuuluva hoone laiendamiseks ning äritegevuse läbiviimiseks kaalukamad avaldaja huvidest pääseda talle kuuluvale kinnistule üle puudutatud isiku III kinnistute. Kohus tuvastas 24.11.2014 toimunud vaatluse käigus, et avaldajale kuuluv kinnistu on väike tühi plats, millel ühtegi ehitist ei asu. Olukorras, kus avaldajale kuulub üksnes tühi plats, kuid puudutatud isiku III kinnistul asub toimiv ärihoone, mida puudutatud isik III soovib oma äritegevuse raames laiendada, ei kaalu avaldaja huvid juurdepääsutee saamiseks üle puudutatud isiku III kinnistu üles puudutatud isiku III huve talle kuuluvat hoonet vastavalt oma äranägemisele laiendada ning oma kinnistu liikluskorraldust, sealjuures parkimist, vajadusepõhiselt reguleerida. Avaldaja taotlus juurdepääsutee määramiseks osaliselt üle puudutatud isikule I kuuluva Mäealuse 14a kinnistu ja osaliselt üle puudutatud isikule III kuuluvate Kadaka tee 187 ja 187a kinnistute tuleb jätta rahuldamata. Kolmanda alternatiivina taotles avaldaja juurdepääsutee määramist üle puudutatud isikute II ja III kaasomandis oleva Kadaka tee 187d/1 kinnistu, puudutatud isiku II omandis olevate Kadaka tee 185, 185c ja 185a kinnistute. Kohus tuvastas vaatluse raames, et Kadaka tee 185, 185c ja 185a kinnistud on kaetud kõva kattega ning neil toimub igapäevane liiklus sõidukitega. Kinnistutel asuvad küll vaheaiad, kuid kõigil aedadel on väravad ning väravad on avatud, mis tähendab, et avaldaja kinnistult on võimalik sõidukiga maakorralduslikult liigelda Kadaka teele, mis on avalikult kasutatav tee. Kõnealune juurdepääsutee oleks võimalikest variantidest pikim, kuna distants avaldaja kinnistult Kadaka teeni on ca 240 m. Põhjendatud on avaldajale juurdepääsu määramine lähtudes väljakujunenud tavast ning menetlusosaliste huvidest. Antud asjas on kolmas juurdepääsutee võimalus küll kõige pikem ning ületab mitut kinnistut, kuid puudub vaidlus, et avaldaja kasutab juurdepääsuks just nimetatud võimalust, mis tähendab, et kõnealuse juurdepääsu võimaluse osas esineb tava. Olukorras, kus puudutatud isikule II kuuluvatele kinnistutele on juba praegu ligipääs erinevatel üürnikel, samuti nende klientidel, puudub alus asuda seisukohale, et juurdepääsu võimaldamine ka avaldajale põhjustaks üürnike varale ohtu. Lisaks üürnikele avaldajale juurdepääsu võimaldamine üle puudutatud isiku II kinnistute ei tingi puudutatud isikule vajadust üürnikega sõlmitud üürilepinguid üles öelda ning seetõttu vastavat tulu kaotada. Kohus veendus vaatluse käigus, et
päevasel ajal on kõik kinnistutel asuvad väravad avatud, mis tähendab, et üürnikud ei hoia oma kinnistutel sellist vara, mille puhul peaks olema erilisi turvameetmeid kasutusele võetud. Avaldaja kinnistu näol on tegemist väikese täiesti tühja platsiga, mis ei anna alust asuda seisukohale, et avaldajale juurdepääsu võimaldamine tingiks üle puudutatud isikule II kuuluvate ning kolmandatele isikutele välja üüritud kinnistute märgatava liikluskoormuse ning võõraste isikute külastatavuse suure kasvu. Kadaka tee 185 detailplaneeringu kohaselt kulgeb avaldaja tulevane juurdepääsutee samuti üle puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute. Asjaolud, et detailplaneering ei ole veel kehtestatud ning ehitusega võib minna aastaid, võimaldavad avaldajale juurdepääsu määrata selliselt, et kuni detailplaneeringu kehtestamise ja ehituse valmimiseni kasutab avaldaja juurdepääsuks sama teed, mida antud hetkel kasutavad puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute üürnikud. Pärast uue detailplaneeringu elluviimist saab avaldaja kasutada detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsuteed. Tulenevalt eeltoodust on põhjendatud avaldaja ning kõigi puudutatud isikute huve kõrvutades juurdepääsutee määramine üle puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute, kuna avaldaja kasutab juurdepääsuks kõnealust viisi. Juurdepääsutee tuleb määrata selliselt, et alates Kadaka teest ületab see esmalt Kadaka tee 185a kinnistu, seejärel 185c kinnistu ning viimaks Kadaka tee 185 kinnistu. Millegagi ei ole põhjendatud, et juurdepääsutee peaks ületama Kadaka tee 187d/1 kinnistut. Nimelt veendus kohus vaatluse käigus, et kohas, kus avaldaja kinnistu külgneb Kadaka tee 187d/1 kinnistuga, asuvad kinnistud erinevatel tasapindadel, samuti paikneb nende piiril trepp. Samuti tekiks üle Kadaka tee 187d/1 kinnistu juurdepääsutee määramisel küsimus tänavavalgustite ning elektrikilbi ümbertõstmise vajadusest. Samas ilmnes vaatlusel, et kohas, kus avaldaja kinnistu külgneb Kadaka tee 185 kinnistuga, on kinnistud samal tasapinnal ning kinnistuid eraldab üksnes hõlpsasti eemaldatav kergmetallist aed. Tulenevalt eeltoodust tuleb avaldajale juurdepääsutee määrata selliselt, et juurdepääsutee ületab esmalt ca 43 m2 ulatuses Kadaka tee 185a kinnistut, seejärel ca 300 m2 ulatuses Kadaka tee 185c kinnistut ning seejärel ca 861 m2 ulatuses Kadaka 185 kinnistut. Juurdepääsutee laius on ca 5 m ning kogupikkus ca 240 m. Juurdepääsutee ligikaudne asukoht on kantud kohtumääruse lisaks olevale plaanile ning märgistatud oranžiga. Põhjendatud on määrata juurdepääsutee eest tasuks 0,31 eurot/m2 aastas. Iga kinnistut, mida avaldajale määratav juurdepääsutee läbib, kasutab lisaks avaldajale ka puudutatud isikule II kuuluvat kinnistut üüriv kolmas isik (või kui kinnistu parajasti välja üüritud ei ole, kasutab kinnistut puudutatud isik II ise). Seega tuleb maamaksu määr 0,62 eurot/m2 aastas jagada avaldaja ning teise kinnistut kasutava isiku vahel, mis teeb 0,31 eurot/m2 aastas. Täiendavate kulude tasumise kohustus ei ole vajalik, kuna nähtuvalt paikvaatlusel kogetust on puudutatud isikule II kuuluvad kinnistud tihedas kasutuses üürnike ja nende klientide poolt. Võttes arvesse, et avaldajale kuulub väike tühi plats ei ole alust arvata, et avaldaja asub juurdepääsuteed kasutama sellise tihedusega, et oleks põhjendatud avaldajalt välja mõista teatud osa tee hoolduseks kuluvast summast. Võttes arvesse, et määratav juurdepääsutee on suurusega 1204 m2, tuleb avaldajal tasuda aastas 373,24 eurot. Avaldaja ei kasuta oma kinnisasja elamiseks, kuid juurdepääs tuleb määrata nii jalgsi kui autoga, kuna avaldajal peab olema soovi korral võimalik kinnistule asju transportida. Võttes arvesse, et avaldajale kuuluv kinnistu on tühi ning eelduslikult saab avaldaja ka tulevikus seda rakendada üksnes äritegevuseks, ei ole põhjendatud tagada ajaliselt piiramatut juurdepääsu. Avaldaja õigused on piisavalt tagatud, kui tal on õigus juurdepääsutee kasutamiseks tööpäevadel kell 09.00 - 18.00.
Samal ajal on kinnistud avatud üürnikele ja klientidele. Juurdepääsutee võimaldamisel sellisel ajavahemikul on tagatud ka puudutatud isikule II kuuluvaid kinnistuid üürivate isikute huvid, kuna sellisel juhul ei pääse nende vara juurde tööaja välisel ning valveta ajal kõrvalised isikud. KA määruskaebus Avaldaja palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus või saata asi uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtusse. Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Kohus ei lähtunud juurdepääsutee määramisel mitte ühestki avaldaja pakutud võimalusest, vaid otsustas võimaldada avaldajal kasutada juurdepääsuteena OÜ-le Tabal kuuluvaid Kadaka tee 185, 185c ja 185 a kinnistuid ning seda üksnes tööpäevadel ajavahemikus 9.00 -18.00. Kusjuures juurdepääsuservituudi suuruseks kokku on 1204 m2. Avaldaja pakutud viisist erineval viisil taotluse lahendamine, ilma, et kohus sellise lahenduse võimalikkusest oleks pooli hoiatanud, on üllatuslik ja ebaõige. Samuti on selgusetu, miks kohus pakkus välja juurdepääsutee võimaluse just üle OÜ Tabal kinnistu, kuid ei toonud välja juurdepääsuteed üle AS-le Automeister kuuluva Kadaka tee 187 kinnistu, kasutades samuti AS Automeister kinnistule viivaid väravaid, mis on tööpäeviti avatud. Seejuures oleks juurdepääsutee suurus viimase versiooni korral olnud kordades väiksemal maa-alal. Kohtu määratud viisil juurdepääsutee võimaldamine rikub kõigi OÜ Tabal üürnike õigusi, kelle tegelikus valduses olevate territooriumite kaudu peaks avaldaja oma kinnistule liikuma. Nimetatud üürnikke ei ole menetlusse kaasatud ega nende arvamust küsitud ja seega ei saa olla kindel, et üürnikud avaldajat oma territooriumilt läbi laseksid, kuna kohtumäärus ei ole nende jaoks täitmiseks kohustuslik. Kohtu määratud juurdepääsutee kasutamise võimalikkus üksnes tööpäevadel kell 9.00 -18.00 ei ole kooskõlas AÕS § 156 sätetega ning piirab alusetult kinnistu omaniku õigusi pääseda oma kinnistule ligi ja kasutada oma kinnistut igal päeval ja võimalikul kellaajal. Seega rikub maakohtu määrus ka nimetatud osas avaldaja õigusi ja pole kooskõlas kehtiva seadusega. Kohus määras juurdepääsu tähtajaliselt kuni hetkeni, mil avaldajal on oma kinnistule juurdepääs tagatud läbi Kadaka tee 185, 185a, 185c, 187a/1, 187d/1 ja 187e/1 detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsu realiseerumise, kuid jättis tähelepanuta selle, et nimetatud detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsutee tegemine ei pruugi kunagi realiseeruda, kuivõrd detailplaneering ise ei kohusta kinnistu omanikke tegema mingeid muudatusi. Samuti ajal, mil OÜ Tabal peaks hakkama detailplaneeringus toodut realiseerima, ei oleks OÜ Tabal kinnistute kaudu ligipääs avaldaja kinnistule ka tagatud, kuivõrd ehitusperioodil oleks ilmselt kogu Kadaka tee 185 kinnistu pikalt üles kaevatud, kuivõrd kinnistule peaks ehitatama ka maa-alune parkla. Kuivõrd servituudialal puudub ehitusõigus, ei saaks OÜ Tabal ka kõnealust detailplaneeringut hakata realiseerima. Kohus oleks võinud määrata juurdepääsutee üle Tartu Ülikoolile kuuluva kinnistu tähtajaliselt kuni hetkeni, mil Tartu Ülikool alustab ehitustöödega või läbi AS-le Automeister kuuluva Kadaka tee 187 kinnistu, kuivõrd AS Automeister poolsed ehitustööd, millest menetluse kestel oli korduvalt juttu, ei tooks endaga kaasa juurdepääsutee sulgemist, äärmisel juhul peaks ehitustööde ajaks nt vähendama ajutiselt servituudi laiust. Nimetatud võimalused ja ka algselt välja pakutud juurdepääsutee osaliselt üle Tartu Ülikoolile kuuluva Mäealuse 1a kinnistu ja osaliselt üle AS-le Automeister kuuluvate Kadaka tee 187a ja Kadaka tee 187 kinnistute oleks võimaldanud piirata servituudikoridori aiaga ja seeläbi oleks avaldajal olnud ligipääs kinnistule 24 tundi ööpäevas. Tegelikkuses ei ole tähtajalise servituudi seadmine selliselt, et servituudi tähtaeg ei ole mitte konkreetne kuupäev, vaid mingi sündmus, võimalik. Nimetatud detailplaneeringut võidakse hakata
realiseerima teatud ajahetkel, kuid on äärmiselt ebaselge, millisel hetkel saab detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsu realiseerumist pidada nö lõplikuks ehk maakohtu määruses toodud juurdepääsu servituute lõpetavaks. TsMS § 172 lg 1 teine lause sätestab selgelt, et kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas, siis kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Avaldaja pöördus puudutatud isikute poole korduvalt ka enne avalduse esitamist kohtusse ning üritas jõuda kohtuvälise lahendini, kuid puudutatud isikud keeldusid avaldajale juurdepääsu võimaldamisest üle nendele kuuluvate kinnistute. Avaldaja oli sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtusse just sellepärast, et puudutatud isikud keeldusid juurdepääsu võimaldamisest. Seega ei ole õiglane ega põhjendatud jätta kõiki menetluskulusid avaldaja kanda, vaid õiglane kulude jaotus oleks olnud jätta kõikide poolte kulud nende endi kanda. OÜ Tabal määruskaebus Puudutatud isik II palub maakohtu määruse tühistada ja uue määrusega jätta rahuldamata avaldus osas, milles see puudutab juurdepääsu määramist Kadaka tee 187a/1 kinnistule üle OÜ-le Tabal kuuluvate Kadaka tee 185, 185a ja 185c kinnistute. Kohus ei ole lähtunud ühestki avaldaja nõutud alternatiivist, vaid üllatuslikult määras juurdepääsu üle Kadaka tee 185, 185a ja 185c kinnistute, piirates juurdepääsuõiguse kasutamise aega tööpäevadel kella 9.00 kuni 18.00. Kuigi kohus ei ole hagita asjas seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, tulnuks kohtul siiski anda menetlusosalistele võimalus avaldada oma seisukohad ka kohtu planeeritava juurdepääsu variandi osas, mis ei ühtinud ühegi avaldaja nõutud variandiga. Isiku õigus oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada tuleneb põhiseaduse § 32 lg-st 2 ja on üks isiku põhiõigusi. Kohus määras aga sellise juurdepääsu võimaluse, mis ei anna avaldajale õigust oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada, kuivõrd omandile juurdepääs toimub üle kolme erineva kinnisasja ja on ajaliselt piiratud. Avaldaja nõutud esimese või teise variandi määramise puhul ei oleks olnud aga vajadust juurdepääsu ajaliselt piirata, kuivõrd nii Tartu Ülikooli kinnistu kui OÜ Automeister kinnistu väravad on avatud ööpäevaringselt. AS Automeister plaan ehitada laohoone või laiendada olemasolevat hoonet ei takistaks juurdepääsu määramist üle Kadaka tee 187 ja 187a kinnistute. AS Automeister esitas kohtule Kadaka tee 187 ja 187a büroo-laohoone laienduse eskiisiprojekti, millega soovis tõendada, et avaldajal ei ole võimalik nõuda juurdepääsu oma kinnistule läbi AS Automeister kinnistu. Avaldaja esitas foto, millelt nähtus, et betoonrajatisi ei ole ning ilmselt sai kohus selles veenduda ka vaatluse käigus. Samuti ei leidnud tõendamist, et puudutatud isik III vajab hoonete teenindamiseks parkimisplatsi 26 parkimiskohaga. 31.05.2010 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitatud projekteerimistingimuste taotlus ja 07.04.2014 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitatud projekteerimistingimuste väljastamise taotlus ei tõenda, et puudutatud isikul III on tõsikindel plaan hakata ehitama, kuivõrd eelmiste tingimuste alusel, mis kehtisid kaks aastat, ei alustanud AS Automeister hoone laiendamist ning on tõenäoline, et AS Automeister ei tee seda ka lähitulevikus, mistõttu muutub sisutuks tema vastuväide selle kohta, et juurdepääsu seadmine üle talle kuuluva kinnistu takistab hoone laiendamist. Puudutatud isik III ei andnud kohtule õiget informatsiooni nii kohapealse olukorra kui oma planeeritava ehitise kohta. Kohtu poolt juurdepääsu määramine tingimusliku tähtajaga üle OÜ Tabal kinnistute, mis on kõige pikem ja ilmselt avaldajale ja ka teeniva kinnisasja omanikule kõige koormavam, ei ole õigustatud.
Arvestades, et kohus on äramuutva tähtaja määramisel lähtunud tulevikus aset leidvatest sündmustest (detailplaneeringu kohase ehitamise lõppemine), oleks kohus võinud samadel alustel määrata juurdepääsu üle AS Automeister kinnistute (avaldaja nõutud variant 2) ning siduda hoopis selle juurdepääsu tulevikus ehk aset leidva sündmusega – ehitamisega AS Automeister kinnistul. Nähtuvalt kohtumäärusest ei ole kohus seda võimalust isegi kaalunud, kuigi juurdepääs üle AS Automeister kinnistute oleks tunduvalt lühem ning ei ole samuti millegagi takistatud. Nagu kohus on tuvastanud, on metallist vaheaed kinnistute vahel hõlpsasti eemaldatav. Kuivõrd OÜ-l Tabal on samuti plaanis kehtestatava detailplaneeringu kohaselt enda kinnistul ehitama asuda ja sel ajal ei ole võimalik avaldajal oma kinnistule juurde pääseda juba ehitusalas kehtivate piirangute tõttu, siis jäävad kohtu kaalutlused OÜ Tabal kinnistute kaudu juurdepääsu määramisel arusaamatuks. Ehitamise ajal ei ole OÜ-l Tabal võimalik kohtumäärust täita. OÜ Tabal ja ka avaldaja rõhutasid, et neil ei ole kokkulepet, et avaldaja saaks piiramatult ja igal ajal oma kinnistule pääseda OÜ Tabal kinnistuid kasutades. OÜ Tabal on vaid ajuti vastu tulnud avaldajale, kui viimasel on tarvis tungivalt oma kinnistule pääseda. Seda ei saa lugeda tavaks. Kui OÜ Tabal oleks teadnud, et tema vastutulelikkus avaldajale saab määravaks juurdepääsu seadmisel üle Kadaka tee 185, 185a ja 185c kinnistute ja aeg-ajalt võimaldatud ligipääsu tõlgendatakse tavana, siis ei oleks ta lubanud ka varasemalt avaldajal oma kinnistute kaudu Kadaka tee 187a/1 kinnistule pääseda ja avaldajal ei oleks olnud mingit õigust olnud temalt seda nõuda, kuna puudub vastav kokkulepe või tava. Kuni 2005. aastani oli avaldaja kinnistu poolitatud vaheaiaga selliselt, et kinnistule pääses just Tartu Ülikooli ja AS Automeister kinnistutelt. Avaldaja oli nõus maksma servituudi tasu piirkonna maamaksust lähtuvalt 0,62 eurot/m2 aastas ja puudub igasugune põhjus määrata servituudi tasu väiksemas ulatuses. Kohtu arutlus sellest, et avaldajale kuuluv kinnistu on väike tühi plats ning ei ole alust arvata, et avaldaja asuks juurdepääsuteed kasutama sellise tihedusega, et oleks põhjendatud avaldajalt välja nõuda teatud osa tee hooldusele kuluvast summast, ei ole õige. Kinnistu suuruse järgi ei saa otsustada, kui tihedalt selle omanik kinnistule juurdepääsu vajab ning ei ole välistatud, et avaldaja soovib oma kinnistul juurdepääsu seadmise järgselt mingit äritegevust alustada. Sellisel juhul ei ole kohtu määratud tasu kaugeltki piisav, katmaks juurdepääsu hooldamisega seotud kulusid või hüvitamaks juurdepääsuõigusest tingitud omandiõiguse piiramist määruskaebuse esitajale. Samuti ei kata määratud tasu riski, et OÜ Tabal üürnikud hakkavad üürilepinguid üles ütlema, kuna ei saa määratud juurdepääsu tõttu neile üürile antud ala sihipäraselt ja vabalt kasutada, nii nagu on üürilepingutes kokku lepitud. OÜ Tabal ei saa tagada, et üürnikud juurdepääsu ala vabana hoiavad ning kui neilt seda nõuda, siis esineb reaalne oht, et üürilepingud öeldakse üles, kuivõrd võrreldes üürilepingute sõlmimise ajaga on olukord üüritavatel pindadel muutunud ja OÜ Tabal üürileandjana ei saa üürnikele tagada tingimusi, milles oli kokku lepitud. Kuigi TsMS § 478 lg 5 järgi kehtivad hagita menetluses tehtavad isikule õiguse andvad või seda muutvad või selle lõpetavad määrused kõigi isikute suhtes, ei tähenda see seda, et üürnikud on kohustatud olukorda taluma ja üürilepingut jätkama. Lepingute lõpetamine aga toob OÜ-le Tabal kindlasti kahju. Ala, mille kasutamise tasuks määras kohus 0,31 eurot/m2 aastas, on OÜ Tabal andnud üürile hinnaga 0,35 eurot/m2 kuus. Seega on vahe enam kui kümnekordne, kuivõrd üürnikud maksavad aastas 4,2 eurot/m2. Vastused kaebustele Avaldaja ja puudutatud isik II toetavad vastastikku teineteise kaebusi. Puudutatud isikud I ja III vaidlevad määruskaebustele vastu.
Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et määruskaebuste väited ei võimalda Harju Maakohtu määrust tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 ja §-ga 659 tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ning määruskaebused rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu kaevatava määruse põhjendustega, ei pea ta vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Vastuseks kaebustele märgib kolleegium järgmist. Maakohus ei eksinud seaduse nõuete vastu, kui määras avaldajale juurdepääsu avalikule teele viisil, mis koormab kohtu hinnangul naaberkinnistute omanikke vähimal määral. Kolleegium ei nõustu kaebuste väidetega, nagu oleks kohtumäärus üllatuslik. See, et maakohus täpsustas tee kulgemise asukohta lähtuvalt kinnistute vahel asuvatest takistustest, ei ole hinnatav kaebustes märgitud rikkumisena. Vaidlus kinnistule juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb kohtul lahendada poolte huvide igakülgse kaalumise teel. Huvide kaalumisel ei ole määrav, kui pikk on juurdepääsutee või mitut kinnisasja tee läbib, kuid kindlasti tuleb arvestada väljakujunenud tavaga, samuti kaaluda kõiki võimalikke juurdepääsutee alternatiive. Ka kehtiv kohtupraktika on koduvalt rõhutanud vajadust eelistada väljakujunenud tava. Seega oli kohus juurdepääsu küsimuse lahendamisel õigustatud kaaluma kõiki võimalikke alternatiive, mistõttu on ebaõige määruskaebustes sisalduv etteheide, et kohus oleks pidanud lahendi tegemisel lähtuma vaid ühest konkreetsest avaldaja poolt taotletud viisist. Praegusel juhul on maakohus teostanud kohapeal vaatluse ning tuginedes nii kõnealusele menetlustoimingule kui ka menetlusosaliste poolt kohtu ette toodud asjaoludele, kaalunud äärmise põhjalikkusega, milline on kõige otstarbekam viis juurdepääsu määramiseks. Maakohus on piisaval määral põhjendanud, miks tema hinnangul ei saa juurdepääsu määrata üle puudutatud isikute I ja III kinnistute. Kohus arvestas siinkohal nii puudutatud isikute huve kui ka avalikku huvi, samuti kehtivat detailplaneeringut. Kohtule esitatud tõendid ei võimalda kolleegiumil teha selles osas teistsugust järeldust. Maakohtul ei olnud alust kaasata asja menetlusse puudutatud isikuga II üürilepingulises suhtes olevaid isikuid ega eelistada juurdepääsu määramisel nimetatud isikute huve menetlusosaliste huvidele. Selles osas märkis maakohus põhjendatult, et olukorras, kus puudutatud isikule II kuuluvatele kinnistutele on juba praegu ligipääs paljudel isikutel - üürnikel ja klientidel - puudub alus väita, et ka avaldajale juurdepääsu võimaldamine põhjustaks üürnike varale ohtu. Seejuures veendus kohus kohapeal vaatluse käigus, et päevasel ajal on kõik kinnistutel asuvad väravad avatud, mis tähendab, et üürnikud ei hoia oma kinnistutel sellist vara, mille puhul tuleks rakendada erilisi turvameetmeid. Maakohus rõhutas õigesti avaldaja kinnistu äärmist väiksust ja asjaolu, et tegemist on tühja platsiga, millest tulenevalt ei suurenda läbipääsu võimaldamine eelduslikult ka senist liikluskoormust ega teed läbivate isikute hulka. Maakohus arvestas, et avaldajale kuuluv kinnistu on tühi maa-ala ning eelduslikult saab avaldaja ka tulevikus seda kasutada üksnes äritegevuseks ning leidis, et juurdepääs tuleb avaldajale määrata vaid tööpäevadel ja ajaliselt piiratult, leides seega samas, et piiratud juurdepääsu võimaldamine tagab ka puudutatud isikule II kuuluvaid kinnistuid üürilepingute alusel kasutavate isikute huvid. Juurdepääsuõiguse määramise eesmärgiks on tagada eraldatud kinnisasja omanikule tema kinnisasja majanduslikele vajadustele vastav kohane juurdepääs. Maakohus ei eksinud selle põhimõtte vastu. Ka juurdepääsutee tähtajalise määramisega ei rikkunud maakohus materiaalõiguse norme. Kui määruses nimetatud sündmus ei saabu, jääb juurdepääsutee senisel kujul kehtima. Ehitustegevuse käigus juurdepääsu tagamine lahendatakse ehitusprojekti koostamisel. Pealgi nähtub tõenditest, et tulevikus ehitatav ärihoone paikneb detailplaneeringu kohaselt nii avaldaja kui puudutatud isiku II kinnistul, seega on nimetatud isikud planeeritavates toimingutes eelduslikult üksmeelel. Kuigi puudutatud isik II on oma kaebuses heitnud maakohtule ette juurdepääsu tingimuslikku määramist (sidumist tulevikus saabuva sündmusega), märgib ta samas vastuoluliselt, et selline
tingimuslik määratlus võiks olla asjakohane juurdepääsu määramisel üle puudutatud isikule III kuuluvate kinnistute. Asjaolu, et samale isikule varem väljastatud projekteerimistingimuste järgset ehitustegevust ei alustatud, ei võimalda anda tõenditele teistsugust hinnangut. Kolleegium ei nõustu kaebuse väidetega, nagu poleks maakohus kaalunud võimalust määrata juurdepääsu üle puudutatud isiku III kinnistute. Ka selles osas kaevatav kohtumäärus piisavalt põhjendatud. See, et avaldajal ja puudutatud isikul II ei olnud eraldi kokkulepet juurdepääsu kasutamiseks, ei välista hinnata avaldaja kinnistule pääsemise senise tee kasutamist väljakujunenud tavaks. Kaebuste vastupidised väited ei ole õiged. Samas ei omistanud maakohus sellele asjaolule ka määravat tähtsust, vaid on kõiki juurdepääsu alternatiivseid võimalusi põhjalikult analüüsinud. 24.11.2014 paikvaatlusel osalenud menetlusosalised võisid kohtumääruses kajastamist leidnud asjaoludes kohapeal veenduda. Avaldaja kinnistu väiksuse tõttu ei ole tõenäoline ka siis, kui seda maa-ala hakatakse kasutama äritegevuseks (näiteks esemete ladustamise kohana), tekitada juurdepääsutee osas puudutatud isikut II ülemääraselt kahjustavat tegevust. Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab esimese astme kohtu määruse muutmata, ei ole põhjust muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Maakohtu määratud menetluskulude jaotus vastab seadusele. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud reeglina isik, kelle huvides lahend tehakse. Maakohus ongi leidnud, et antud juhul on põhjendatud jätta menetluskulud avaldaja kanda. Praegusel juhul ei esine neid asjaolusid, mis tingiksid maakohtu sellekohase otsustuse muutmist. Määruskaebuste esitamisest tingitud menetluskulud jätab ringkonnakohus kaebuste esitajate kanda, s.o puudutatud isikute I, III ja IV kulud jäävad võrdsetes osades avaldaja ja puudutatud isiku II kanda (TsMS § 171 lg 1). Kohtuistungi protokolli parandamise taotluste lahendamine Avaldaja palub kohtuistungi protokolli täiendada ja lisada 2. leheküljele esindaja H.Räägeli öeldu kohtumääruse vastuolulisuse kohta, samuti täpsustada tema käsitlust seoses määruses sisalduva viitega tavale. Puudutatud isik III palub lisada protokolli 2. leheküljele puuduv sõna, täpsustamaks tema esindaja poolt öeldud mõtet. Kolleegium leiab, et avaldaja taotlus protokolli parandamiseks tuleb jätta rahuldamata, puudutatud isiku taotlus aga rahuldada. TsMS § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. TsMS § 53 lg-te 2 ja 3 mõtte kohaselt saab esitada taotluse protokolli parandamiseks, kui tegemist on sisuliste parandustega ja sellest olenevad õiguslikud tagajärjed edasikaebamise seisukohalt või tõendamise aspektist. Ringkonnakohtu hinnangul kajastab kõnealune protokoll kohasel määral istungil toimunut ja vastab seaduse nõuetele. Seadus ei näe ette võimalust täiendada protokolli menetlusosalise soovitud lausetega, millest asja lahendamine või lahendi edasikaebamine ei sõltu. Küll vajab parandamist eksimus eitust väljendavas lauses, millesse tuleb selguse mõttes lisada puuduv sõna „ei“.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes
/allkirjastatud digitaalselt/ M. Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ I. Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.