XXXavaldus XXX, OÜ XXX, AS XXX ja Tallinna linna vastu kinnisasjale juurdepääsu õiguse määramiseks ja kinnistusraamatusse
vastava
märkuse
kandmiseks
nõusoleku saamiseks Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende
Avaldaja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX, e-post
esindajad
XXX);
Avaldaja
lepinguline
esindaja:
Kerli
Kase
(Cavere
Õigusbüroo OÜ, e-post [email protected]); Puudutatud isik I: XXX(asukoht XXX, e-post XXX); Puudutatud isiku I esindaja: XXX(XXX, e-post XXX); Puudutatud isik II: OÜ XXX (registrikood XXX, asukoht
XXX);
Puudutatud isiku II esindaja: vandeadvokaat Helvia Räägel (Advokaadibüroo
Leppik
ja
Partnerid,
e-post
[email protected]); Puudutatud isik III: AS XXX (registrikood XXX, asukoht
XXX);
Puudutatud isiku III esindaja: vandeadvokaat Mikk Lõhmus (Advokaadibüroo VARUL, e-post [email protected]); Puudutatud
Linnaplaneermise Ameti kaudu (e-post [email protected]). Asja läbivaatamine
04.11.2014 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Avaldaja lepinguline esindaja Kerli Kase, puudutatud isiku I lepinguline esindaja Kaspar Kamsakann, puudutatud isiku II lepinguline
esindaja
vandeadvokaat
Helvia
Räägel,
puudutatud isiku II seaduslik esindaja XXX, puudutatud isiku III lepinguline esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus, puudutatud isiku III seaduslik esindaja XXX, puudutatud isiku IV lepinguline esindaja Raul Keba Sekretär Triin Matteus Juures viibis
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada osaliselt XXXavaldus XXX, OÜ XXX, AS XXX ja Tallinna linna vastu kinnisasjale juurdepääsu õiguse määramiseks ja kinnistusraamatusse vastava märkuse kandmiseks nõusoleku saamiseks.
2.Määrata, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX sisse kantud kinnistu aadressiga XXXTallinn igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tööpäevadel kell 09.00-18.00 nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX sisse kantud kinnistule asukohaga XXXTallinn rajatavat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 5-6 m, kogusuurusega ca 861 m2 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXsisse kantud kinnistule asukohaga XXX rajatavat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 5 m, kogusuurusega ca 300 m2 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX sisse kantud kinnistule asukohaga XXXTallinn rajatavat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 2,8 m2, suurusega 43 m2.
3.Määrata kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud juurdepääs tähtajaliselt kuni hetkeni, mil Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX sisse kantud kinnistu aadressiga XXXTallinn omanikul on oma kinnistule juurdepääs tagatud läbi XXXja XXXdetailplaneeringus ettenähtud juurdepääsu realiseerumise.
4.Määrata kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks kokku 373,24 eurot (kolmsada seitsekümmend kolm eurot ja 24 senti) aastas. XXXTallinn kinnistu (registriossa nr XXX) igakordsel omanikul tuleb tasuda juurdepääsu tasu XXX kinnistu (registriosa nr XXX) igakordsele omanikule 93 eurot, XXXkinnistu (registriosa nr XXX) igakordsele omanikule 13,33 eurot, XXXkinnistu (registriosa nr XXX) igakordsele omanikule 266,91 eurot iga jooksva aasta 1. veebruariks.
5.Tuvastada, et OÜ-l XXX (registrikood XXX) on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tööpäeviti kell 09.00 kuni 18.00 õigus jalgsi kui ka sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga ja mille laius on 5-6 m ja koguulatus ca 861 m2. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
6.Tuvastada, et OÜ-l XXX (registrikood XXX) on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXkolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tööpäeviti kell 09.00 kuni 18.00 õigus jalgsi kui ka sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga ja mille laius on 5 m ja koguulatus ca 300 m2. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
7.Tuvastada, et OÜ-l XXX (registrikood XXX) on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tööpäeviti kell 09.00 kuni 18.00 õigus jalgsi kui ka sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga ja mille laius on 2,8 m ja koguulatus ca 43 m2. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
8.Edastada kohtulahend Tartu maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks kinnistusraamatusse.
9.Käesoleva kohtumääruse lahutamatu osa on kohtumäärusele lisatud plaan.
10.Menetluskulud jätta avaldaja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.XXX kuulub Tallinnas XXXasuv kinnistu. XXXle kuulub naaberkinnistu aadressiga XXX. Avaldaja kinnistu piirneb veel XXXja XXX kinnistutega, mis kuuluvad OÜ-le XXX ning XXXkinnistutega, mis kuuluvad OÜ-le XXX ja XXXkinnistuga, mis kuulub OÜ XXX ja OÜ XXX kaasomandisse. Avaldaja kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele.
2.Avaldaja palub esimese eelistusena endale juurdepääs luua kõige lühemat ja tehniliselt paremini teostatavat teed pidi, milleks oleks juurdepääs läbi XXXle kuuluva XXXkinnistu XXXtänavale. Avaldaja on esitanud arhitektuuribüroo poolt teostatud joonise nr A-01, mille kohaselt oleks sellisel juhul 5 m laiuse juurdepääsuservituudi suurus 142,4 m2. Sellise servituudi määramise korral tuleks avaldajal rajada teelõik üle XXX kinnistu haljasala kuni praegu kasutatava parklani. Käesoleval ajal on XXX kinnistu osaliselt kõvakattega ja seda kasutavad sõidukid. Avaldaja pääseks üle rajatava teelõigu ja parkla XXXtänavale. Ligipääs avalikult kasutatavale teele oleks sellisel juhul kõige lühem.
3.Avaldaja teine võimalik juurdepääsutee on osaliselt üle XXXle kuuluva XXXtn 1 a kinnistu ja osaliselt üle XXX OÜ-le kuuluvate XXXja XXXkinnistute. Joonise nr A-02 seatakse sellise lahenduse korral XXX kinnistule 50,4 m2 suurune juurdepääsuservituut, XXXkinnistule juurdepääsuservituut suurusega 25,6 m2 (2,5 m lai) ja XXXkinnistule juurdepääsuservituut suurustega 61,2 m2 (5 m lai). Nimetatud lahenduse puhul oleks juurdepääsuservituudi kogusuurus 137,2 m2. Tee avaldaja kinnistule kulgeks paralleelselt XXX OÜ sissesõiduväravaga ja osaliselt üle XXXle kuuluva kinnistu nurga. Nimetatud juurdepääsuservituut ei takistaks OÜ XXX igapäeva tegevust ega ka OÜ XXX poolt väidetavalt kavandatavat juurdeehitust.
4.Kolmas juurdepääsutee, mis on kajastatud joonisel nr A-03, võimaldaks avaldajale ligipääsu XXX teele, kuid see juurdepääsutee servituudi seadmine oleks avaldajale viimaseks eelistuseks. Joonise kohaselt eeldab sellisel viisil juurdepääsutee rajamine XXXkinnistule (omanikud OÜ XXX ja OÜ XXX) juurdepääsuservituudi seadmist suurusega 88,9 m2, XXXkinnistule (omanik OÜ XXX) juurdepääsuservituudi seadmist suurusega 772 m2, XXX kinnistule (omanik OÜ XXX) juurdepääsuservituudi seadmist suurusega 300,1 m2 ja XXXa kinnistule (omanik OÜ XXX) juurdepääsuservituudi seadmist suurusega 43 m2. Kokku eeldaks kolmas alternatiivne juurdepääsu loomine juurdepääsuservituutide seadmist 1 204 m2 suurusele maa-alale, mis on rohkem kui 8 korda suurem maa-ala kui esimeses kahes alternatiivses variandis. Ühtlasi tuleks nimetatud viisil juurdepääsutee rajamiseks likvideerida parkimisala, ümber tõsta tänavavalgustid, ümber tõsta piirdeaedasid, likvideerida trepp ja ümber tõsta ka elektrikilp ning viimase ümbertõstmise võimalikkuse ja võimalike kulude kohta puudub Avaldajal informatsioon. Oluline on ka märkida, et XXXkinnistule on seatud tähtajatu isiklik kasutusõigus OÜ Jaotusvõrk kasuks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses elektrivõlgu majandamiseks, mis võib tähendada, et selle versiooni rakendamise puhul on vaja küsida ka OÜ Jaotusvõrk arvamust servituudi seadmiseks. Samuti on selle juurdepääsuservituudi realiseerimine raskendatud kuna OÜ-le XXX kuuluvad kinnistud on antud üürile erinevatele rentnikele, kes hoiavad territooriumil ka lahtiselt oma kaupasid. Sellest tulenevalt on ka nimetatud viisil juurdepääsuservituudi seadmine avaldaja viimaseks valikuks.
5.Avaldaja on seisukohal, et teeservituudi seadmise tasu arvestamisel peaks lähtuma kasutatava tee osa alla jääva maa maamaksu suurusest. Ärimaa maamaksu suurus on 0,62 eurot/m2 aastas. Avaldaja esimene pakutud valik teeservituudi seadmiseks oleks servituudi seadmine läbi XXXle kuuluva XXXkinnistu ning servituudi suurus oleks 142,4 m2. Lähtudes ärimaa maamaksu suurusest 0,62 m2 aastas, oleks selle servituudi seadmise korral servituudi seadmise tasu 88,28 eurot aastas ehk 7,35 eurot kuus.
6.Avaldaja teine pakutud valik teeservituudi seadmiseks oleks 50,4 m2 suuruse servituudi seadmine läbi XXXle kuuluva XXXkinnistu ja OÜ-le XXX kuuluvale XXXkinnistule 61,2 m suuruse servituudi seadmine ja XXXkinnistule 25,6 m2 suuruse servituudi seadmine. Lähtudes ärimaa maamaksu suurusest, oleks selliste servituutide seadmise korral XXXle makstav aastane tasu 31,24 eurot ehk 2,60 eurot kuus ning OÜ-le XXX makstav tasu 54,62 eurot aastas ehk 4,55 eurot kuus.
7.Avaldaja poolt pakutud kolmas ja kõige vähem eelistatud valik teeservituudi seadmiseks oleks 88,9 m2 suuruse teeservituudi seadmine OÜ XXX ja OÜ XXX kaasomandis olevale XXXkinnistule, 772 m2 suuruse teeservituudi seadmine OÜ-le XXX kuuluvale XXXkinnistule, 300,1 m2 suuruse teeservituudi seadmine OÜ-le XXX kuuluvale XXXc kinnistule ja 43 m2 suuruse teeservituudi seadmine OÜ-le XXX kuuluvale XXXkinnistule. Kokku oleks ainult OÜ-le XXX kuuluvatele kinnistutele seatavate teeservituutide suuruseks 1115,10 m2 ning lähtudes ärimaa maamaksu suurusest, oleks selliste servituutide seadmise korral OÜ-le OÜ-le XXX makstav tasu 691,36 eurot aastas ehk 57,61 eurot kuus. Kuivõrd XXXkinnistu on OÜ XXX ja OÜ XXX kaasomandis, selliselt, et OÜ-le XXX kuulub 123/317 suurune osa kinnistust ja OÜ-le XXX 194/317 suurune osa kinnistust, siis tuleb nimetatud kinnistuga seotud servituudi tasu arvestamisel lähtuda mõlemale poolele kuuluva kaasomandi suurusest. Arvestades, et kogu kinnistule seatavaks tasu suuruseks on aastas 55,11 eurot ja kuus 4,59 eurot, siis oleks OÜ-le XXX makstav tasu 33,72 eurot aastas ehk 2,81 eurot kuus ning OÜ-le XXX makstav tasu 21,38 eurot aastas ehk 1,78 eurot kuus.
8.Avaldaja leiab, et juurdepääs on vajalik kanda märkusena kinnistusraamatusse.
9.Avaldaja ei soovi temale kuuluvat kinnistut käesoleval hetkel võõrandada OÜ-le XXX ega ka kellelegi teisele. Seadus ei sea piirangut selles osas, kui suur peab kinnistu olema selleks, et kinnistu omanik võiks/saaks nõuda juurdepääsu avalikule teele, vaid seadus ütleb, et kõigil kinnistuomanikel on õigus nõuda juurdepääsu avalikule teele. Samuti ei ole juurdepääsutee vajalikkuse otsustamisel oluline see, et kinnistule ei ole tema väiksuse tõttu võimalik midagi ehitada. Kinnistu omanikul on õigus ja võimalus oma kinnistut kasutada ka muul otstarbel, kui hoone püstitamine.
10.Juurdepääsuservituudi seadmine avaldajale kuuluvale kinnistule läbi detailplaneeringu kehtestamise võib olla võimalik tulevikus, kuid lähimate aastate jooksul see Avaldajale juurdepääsu oma kinnistule ei taga.
11.AS XXX poolt esitatud väide, et AS-is XXX töötab 25 töötajat, kes kõik vajavad parkimiskohta, on paljasõnaline ja tõendamata. Samuti ei tähenda juurdepääsutee rajamine seda, et töötajatel parkimiskohti tulevikus ei oleks. Avaldaja märgib, et AS-ile XXX kuulub ka XXXja XXX kinnistud, kus oleks samuti AS XXX töötajatel võimalik parkida.
12.XXXon märkinud, et ilmselgelt on põhjendamatu nõue 5 meetri laiuse ligipääsutee rajamine kinnistule, kui tegelikkuses piisaks ka 2,5 m laiusest juurdepääsust. Avaldaja selgitab, et 2,5 m laiusest teest ilmselgelt ei piisa suurtele autodele ning arvestama peab ka asjaoluga, et talvisel ajal suure lume korral on vaja lume koristuseks samuti laiemat ala kui 2,5 m.
13.XXXon oma seisukohtades märkinud, et Avaldajal on oma kinnistule vaba juurdepääs läbi XXXkinnistu, kuid Avaldaja sellega ei nõustu. Vaba juurdepääs läbi nimetatud kinnistu puudub ja juurdepääs on XXXpoolt tulles takistatud kolme erineva aiaga nagu tuvastas ka paikvaatlus.
14.Avaldaja palub esimese alternatiivine määrata juurdepääsutee üle puudutatud isiku I kinnistu, teise alternatiivine üle puudutatud isiku I ja puudutatud isiku III kinnistute ning viimase alternatiivine puudutatud isiku II kinnistute ja ühiselt puudutatud isikutele II ja III kuuluva kinnistu. Avaldaja palub vajalikud tahteavaldused asendada kohtumäärusega.
15.Avaldaja palub menetluskulud jätta puudutatud isikute kanda. Puudutatud isiku I seisukoht
16.Puudutatud isik I XXXavaldaja avaldusega ei nõustu ning palub kohtul esitatud avaldus rahuldamata jätta. Puudutatud isiku hinnangul on avaldaja kinnistu juurdepääs läbi XXXkinnistu OÜ-le XXX vähem koormavam. Nimelt ei oleks avaldaja kinnisasjale juurdepääsu lubamisega läbi puudutatud isikule I kuuluva XXXkinnistu puudutatud isikul I võimalik tagada tema kinnistule kehtiva detailplaneeringuga kehtestatud normatiivset parkimiskohtade arvu ja pole ka võimalik täita Keskkonnaameti nõuet kõrghaljastuse rajamiseks. Lisaks asub ja tegutseb puudutatud isiku I kinnistul Eesti juhtiv mereuurimisega tegelev asutus – XXX XXX, milles toimuv teadustegevus on oluline avaliku huvi objekt. Seoses instituudi töömahtude ja teadustöötajate koosseisu kasvuga on instituudil tekkinud ruumipuudus, millise probleemi lahendamiseks on puudutatud isik planeerinud kinnistu XXX14 liita kinnistuga XXXXXX, mis võimaldab olemasolevale hoonele juurdeehituse.
17.20.11.2013 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr XXXon kehtestatud XXXtn 14 ja XXX kinnistute detailplaneering, mis näeb ette olemasolevale hoonele 2-korruselise laienduse rajamiseks ja olemasoleva hoone 1-korruselisele mahule korruse peale ehitamiseks. Juurdeehitatava 2-korruselise hooneosa esimesele korrusele kavandatakse 6 autoboksi, mis on hädavajalikud välitööde varustuse (paadid, sukeldumisvarustus, suuremõõtmeline teadusaparatuur jm) turvaliseks hoidmiseks.
18.Avaldaja on õigeks võtnud, et OÜ XXX on XXX , XXX, XXX detailplaneeringu koostamisel andnud omapoolse nõusoleku OÜ XXX kinnistute kaudu avaldaja kinnistule juurdepääsu loomiseks XXXXXX, XXX, XXX kaudu. Asjaolu, et juurdepääs üle puudutatud isiku kinnisasja on lühem, ei ole antud asjaolude kontekstis määrav. Võttes arvesse XXX, XXX ja XXX planeeringu ala suurust, ei oleks ka ehitustegevuse alustamise korral läbi nimetatud kinnisasjade juurdepääs avaldaja kinnisasjale takistatud. Ka see, et avaldaja hinnangul on OÜ XXX poolt juurdepääsu eest küsitav tasu avaldaja hinnangul liiga kõrge, ei ole alus juurdepääsu määramisele läbi puudutatud isiku I kinnisasja. Puudutatud isik leiab ka, et võttes arvesse OÜ XXX kuuluvate kinnisasjade XXX, XXX ja XXX planeeringuala suurust võrreldes puudutatud isiku I kinnisasja suurusega, oleks avaldajale juurdepääsu rajamine läbi puudutatud isiku I kinnisasja puudutatud isikule I oluliselt koormavam, kui juurdepääs läbi OÜ XXX kinnistu.
19.Põhjendamatu on avaldaja nõue saada enda kinnisasjale juurdepääsuks viie meetri laiune juurdepääsu tee, mis võimaldaks teineteisest mööduda kahel vastassuunas sõitval sõidukil.
Võttes arvesse Avaldaja kinnisasja pindala, milleks on 345 ruutmeetrit ning ka seda, et tegemist on hoonestamata kinnisasjaga - on ilmne, et selle kinnisasjal ei ole võimalik reaalselt viljeleda mistahes majandustegevust, mis tingiks möödapääsmatu vajaduse kahesuunaliseks liikluseks sõidukiga.
20.Sarnaselt teisele alternatiivile on avaldaja ka kolmanda alternatiivi juures pidanud vajalikuks juurdepääsuga hõlmata võimalikult paljusid kinnisasju. Muuhulgas on avaldaja soovinud juurdepääsuga läbi XXXkinnisasja hõlmata ka XXXkinnisasja, mis kuulub XXX ja XXX OÜ kaasomandisse ning teinud seda olukorras, milles avaldaja kinnisasjalt on ka vaba ja otse juurdepääs XXX XXX kinnisasjale, mis on eraldatud avaldaja kinnistust üksnes teisaldatava aiaga. Avaldaja sellekohane ambitsioon on seda kummastavam, et XXXkinnisasjal paiknevad nähtuvalt joonisest A-03 ka ümbertõstmist vajavad tänavavalgustid ning et Avaldaja kinnisasja ja XXXkinnisasja piiril paikneb ümbertõstmist vajav elektrikilp ning et Avaldaja kinnisasjalt XXXkinnisasjale pääsemiseks tuleks likvideerida Avaldaja kinnistul paiknev trepp.
21.Mistahes takistused avaldaja kinnistult avalikult kasutatavale XXXpääsemiseks puudusid. Vaheaiad olid kõik avatud väravatega, kinnistud olid kõvakattega, nendelt on näha jää ja lumikattele sisse sõidetud teerajad, mis annab tunnistust nende radade pidevast ja intensiivsest kasutamisest. OÜ XXX kinnistutel paiknes ka hulgaliselt sõidukeid, mis iseenesest mõistetavalt vajavad kinnistule pääsemiseks ja sealt väljumiseks samuti juurdepääsu.
22.Avaldaja nägemus juurdepääsu tasu suuruse võrdsustamisest maamaksuga on ilmselgelt põhjendamatu, kuivõrd avaldaja taotletud kaks esimest juurdepääsu alternatiivi võtavad XXXlt igasuguse võimaluse oma kinnisasja juurdepääsu alla jäävas osas vallata. Avalduse rahuldamiseks puudutatud isiku I suhtes puudub igasugune alus. Puudutatud isiku II seisukoht
23.Puudutatud isik II OÜ XXX vaidleb esitatud avaldusele vastu. Avalduses on märgitud, et XXXXXX, XXX ja XXX omanik OÜ XXX on andnud neid kinnistuid puudutava detailplaneeringu koostamisel nõusoleku tema kinnistute kaudu avaldaja kinnistule juurdepääsu loomiseks. Detailplaneering ei ole veel kehtestatud ning isegi, kui see kehtestatakse, ei hakka OÜ XXX kinnistul ehitama lähima 5 aasta jooksul.
24.Juhul, kui kohus määraks avaldaja kinnistule ligipääsu enne, kui OÜ-l XXX on võimalik hakata kehtestatud detailplaneeringu kohaselt ehitama ehk siis lähima 5 aasta jooksul, oleks see OÜ-le XXX äärmisel koormav ja kulukas. OÜ-l XXX oleks tarvis lõpetada servituudi seadmise lepingud AS-ga XXXning ehitada ümber elektritrassid, muutes sealjuures ka olemasolevate elektrikilpide asukohti, nii et need ei jääks juurdepääsu teele. Lisaks tuleks OÜl XXX üles öelda kehtivad üürilepingud OÜ-ga XXX, OÜ-ga XXX, OÜ-ga XXX, OÜ-ga XXX, OÜ-ga XXX ja OÜ-ga XXX. Praegu on üürnike kasutuses 2 hoonet ja 6 väliplatsi, mis jäävad detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsu alale. Hooned on tulevikus planeeritud lammutada. Eelnimetatud üürnikelt laekuv igakuine üürisumma on 5766 eurot ja lepingud on sõlmitud tähtajaga kuni 31.12.2017.a. Lepingute ülesütlemisel jääks OÜ-l XXX saamata tulu summas 259 470 eurot (5766 x 45 kuud s.o. periood aprillist 2014.a kuni 31.12.2017.a.), millele lisanduksid ka muud kahjunõuded lepingute ennetähtaegsest ülesütlemisest. Samuti tuleks ehitada uus juurdepääs XXXkinnistule ja sissesõidu tee ca 990 m2 ulatuses. Juurdepääsu tee pikkus (165 m) on ca 5-6 korda pikem, kui läbi XXX ja XXX OÜ kinnistute, kus juurdepääs tuleks rajada vaid 20-30 meetri ulatuses. Juurdepääsu rajamine OÜ XXX kinnistute kaudu on avaldajale kindlasti kõige kulukam ja täiesti ebaotstarbekas.
25.Kinnistutel on mitu vaheaeda ja -väravat. Esimest XXXpoolset väravat avab praegu OÜ XXX ning teist vaheväravat XXX OÜ. Kuna välistel laoplatsidel hoitakse hinnalisi kaupu, siis pole ka nende vahelt võimalik sissesõitu lubada, kuna see halvendaks oluliselt turvalisust OÜ XXX kinnistul ning võiks omakorda tuua kaasa üürilepingute ülesütlemise üürnike poolt. OÜ XXX nõustub avaldajaga, et ilmselt on kõige mõistlikum rajada juurdepääs üle XXXtn 14 kinnistu, mis kuulub XXXle.
26.Avaldaja poolt esile toodud kolmanda alternatiivina OÜ XXX ja osaliselt AS XXX kinnistute kaudu juurdepääsu määramine oleks oma pikkuse tõttu ebamõistlik ning avaldajale ka kõige kulukam.
27.AS XXX on oma seisukohtades märkinud, et kuivõrd XXXkinnistule on planeeritud 26 parkimiskohta ja äriühingul on 25 töötajat, siis jääks klientidele ainult 1 parkimiskoht. AS XXX ei ole vajalike parkimiskohtade arvu märkimisel lähtunud õigetest põhimõtetest.
Arvestades, et AS XXX olemasoleva hoone ehitusalune pind on 1514,7 m (AS XXX 30.07.2014.a menetlusdokumendi lisa 1) ja enamuse sellest moodustab laopind, siis oleks vajalike parkimiskohtade arv 6–10, mitte 26.
28.OÜ XXX ei saa tagada avaldajale ööpäevaringset juurdepääsu viimase kinnistule. Selles, et puudutatud isiku II kinnistud on antud üürile ja kinnistul on mitmed vaheaiad, sai kohus ka ise vaatluse käigus veenduda. Puudutatud isik II palub jätta avalduse tema osas rahuldamata. Puudutatud isiku III seisukoht
29.Puudutatud isik III AS XXX vaidleb esitatud avaldusele vastu. AS XXX on seisukohal, et avaldajale on juba tagatud juurdepääs talle kuuluvale kinnisasjale ning avaldaja väide juurdepääsuõiguse puudumise kohta on väär tegelike faktiliste asjaolude alusel. Juurdepääsu tee rajamine läbi AS XXX kinnistu ei ole võimalik seetõttu, et avaldaja ja AS XXX kinnistu piirile on ehitatud betoonrajatised ja - piirded, mis muudavad võimatuks ligipääsu avaldaja kinnistule läbi AS XXX kinnistu. Juurdepääsu määramine avaldaja kinnistule läbi AS XXX kinnistu seaks ohtu AS XXX igapäevase majandustegevuse ning ühtlasi muutuks ka võimatuks AS-l XXX juurdeehituse tegemine olemasoleva lao- ja kontorihoone juurde lähitulevikus.
30.Avaldaja kinnisasja aadressiga XXXpuhul on tegemist kinnistuga, millel ei ole asunud ega asu ka käesoleval ajal mitte ühtegi hoonet.
31.Tallinna Linnavalitsuse 19. märtsi 2008 korraldusega nr 468-k on algatatud XXXja XXXkinnistutele detailplaneering ning antud detailplaneeringu alale jääb ka avaldajale kuuluv XXXkinnistu. Detailplaneeringu lahenduses on määratud juurdepääs XXXkinnistule XXX vastavalt XXXkinnistu kaudu. Oluline on siinjuures asjaolu, et XXXkinnistu omanik OÜ XXX kui puudutatud isik on olnud nõus ca 162 m2 suuruse krundi pindala liitma avaldajale kuuluva XXXkinnistuga, mille alusel tekib avaldaja kinnistule üldsegi ehitusõigus. Avaldaja XXXja XXXkinnistu omaniku osaühing XXX esindaja XXXpoolt on 27.mail 2013 kooskõlastatud XXXja XXXkinnistute detailplaneeringu põhijoonis, kuhu on kantud juurdepääsuservituudi ala.
32.AS XXX on esitanud Tallinna Linnaplaneerimise Ametile taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks seoses laohoone ehitusega ja äriühingu tegevuse laiendamisega kinnistule XXXning ühe võimaliku variandina taotleb avaldaja juurdepääsu just üle AS XXX XXXkinnistu, millele on AS XXX planeerinud laohoone juurdeehitust. AS-i XXX kui äriühingu jaoks on laohoone juurdeehitus olulise tähendusega seoses äritegevuse laiendamisega ning oluline on siinjuures ka asjaolu, et AS-l XXX puuduvad olemasoleval kinnistu territooriumil muud alternatiivsed võimalused laohoone ehitamiseks ja majandustegevuse laiendamiseks. Puudutatud isik III palub jätta tema suhtes avalduse rahuldamata. Puudutatud isiku IV seisukoht
33.XXXile kuulub e-Kinnistusraamatu andmetel Tallinna linnas Mustamäe linnaosas XXXkinnistu. Tallinna Linnavalitsuse XXXkorraldusega nr XXX võeti vastu XXXtn 14 ja XXX kinnistute detailplaneering. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 14.01-27.01.2013. XXX esitas ettepaneku peatada XXXtn 14 ja XXX kinnistute detailplaneeringu menetlemine, kuna tema kinnistule XXXpuudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Detailplaneeringu menetluse raames juhtis Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi ka amet) 5. veebruari 2013 kirjaga XXX tähelepanu asjaolule, et Osaühing XXX on huvitatud isikuna koostamas naaberkinnistute XXXja XXXdetailplaneeringut (Tallinna planeeringute registris XXX), mille koosseisus oleva maatüki, XXXuus omanik on
XXX. Koostatavas detailplaneeringus on kõnealune maatükk XXXette nähtud liita XXXkinnistuga ning sellele maatükile on kavandatud ka Osaühingu XXX kinnistul paikneva hoone laiendus. Liitmine on võimalik ainult kinnistute omanike omavahelise kokkuleppe olemasolul.
34.XXXkinnistu omaniku XXXi ja XXXkinnistu omaniku Osaühingu XXX esindaja XXXpoolt kooskõlastati 27. mail 2013 XXXja XXXkinnistute detailplaneeringu põhijoonis, kuhu oli kantud juurdepääsuservituudi ala. Eeltoodust tulenevalt ei pidanud kohalik omavalitsus enam vajalikuks kaaluda alternatiivseid lahendusi juurdepääsu tagamiseks XXXkinnistule.
35.Tallinna linn on korduvalt kaalunud juurdepääsu rajamist XXXtn 14 ja XXX kaudu ning kokkuvõttes asunud seisukohale, et XXXkinnistule on võimalik tagada juurdepääs läbi XXXkinnistu, kuna osa XXXkinnistust on ette nähtud XXXkinnistu suurendamiseks; või siis XXXja XXXkatastriüksustest koosneva kinnistu kaudu. Kohtumääruse põhjendused
36.Avaldaja taotleb juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale teele. Sellise avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
37.Avaldajale kuulub kinnistu asukohaga XXX(kd I lk 6) ning avaldaja on taotlenud oma kinnistule juurdepääsutee määramist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-170-12 p-s 9 märkinud, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-41-08, p 20).
38.Lähtuvalt AÕS § 156 lg-s 1 sätestatust ning Riigikohtu antud juhenditest kontrollib kohus esmalt, kas avaldajal puudub juurdepääs avalikule teele. Nähtuvalt Maa-ameti geoportaali väljavõttest külgneb avaldaja kinnistu XXXja XXXkinnistutega. XXXXXX ja XXX kinnistud kuuluvad XXXle (kd I lk 7-8), XXXkinnistu kuulub AS-ile XXX (kd I lk 12), XXX kuulub OÜ-le XXX (kd I lk 11) ja XXX/1 kuulub kaasomandis OÜ-le XXX ja AS-ile XXX (kd I lk 14). Ühelgi nimetatud kinnistutest ei asu avalikult kasutatavat teed, mistõttu kohus on seisukohal, et avaldaja kinnistu näol on tegemist kinnistuga, millel puudub vahetu juurdepääs avalikult kasutatavale teel.
39.Seoses puudutatud isikute I ja III vastuväidetega, et avaldajale on juba praegu juurdepääs avalikult kasutatavale teele tagatud läbi puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute, märgib kohus, et olukorras, kus üks avaldaja kinnistuga külgnevate kinnistute omanikest on avaldajale ajutiselt võimaldanud juurdepääsu üle talle kuuluva kinnistu, ei ole siiski tegemist situatsiooniga, mis lubaks asuda seisukohale, et avaldajal on olemas juurdepääs oma kinnistule mõttes, mis välistaks AÕS § 156 alusel nõude esitamise. Seega on avaldajal õigus nõuda juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale teele üle mõne naaberkinnistu. Kohus juhib tähelepanu ka Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-46-14, mille punktis 14 on Riigikohus märkinud, et AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumine ja selle normi kohaldamine on võimalik ka olukorras, kus avaldajat pole küll takistatud pääsemast avalikult kasutatavale teele, kuid samas on läbirääkimistel (ja ka alanud kohtumenetluses) keeldutud senist tavaõiguse alusel kehtivat
juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast.
40.Käesoleval juhul tulevad kaalumisele kolm erinevat juurdepääsuvarianti. Esimese alternatiivina on avaldaja taotlenud juurdepääsu määramist üle puudutatud isikule I kuuluva XXXkinnistu (plaan A-01, kd II lk 178), teise alternatiivina juurdepääsu määramist osaliselt üle puudutatud isikule I kuuluva XXXkinnistu ja osaliselt üle puudutatud isikule III kuuluvate XXXja XXXkinnistute (plaan A-02, kd II lk 179). Kolmanda alternatiivina taotleb avaldaja juurdepääsutee määramist üle puudutatud isikute II ja III kaasomandis oleva XXXkinnistu, puudutatud isiku II omandis olevate XXXXXX, XXX ja XXX kinnistute (plaan A-03, kd III lk 24). Kohus analüüsib järgnevalt kõiki võimalikke juurdepääsutee määramise võimalusi.
41.Esmalt analüüsib kohus avaldaja esimest alternatiivsest taotlust juurdepääsutee määramiseks üle puudutatud isikule I kuuluva XXXtee XXX kinnistu. Kohus teostas antud tsiviilasja raames XXXkinnistul vaatluse ning tuvastas, et kinnistu on antud hetkel kaetud kõva pinnasega ning sellel asub autoparkla (kd III lk 39). See tähendab, et maakorralduslikult on võimalik üle antud kinnistu juurdepääsu määrata. Avaldaja ja puudutatud isiku I kinnistute vahel on küll aed (kd III lk 40), kuid võttes arvesse, et tegemist on kergest metallist võrkaiaga, on see lihtsalt eemaldatav ning juurdepääsutee seadmist reaalselt ei takistaks. Samuti oleks XXXkinnistu puhul määratav juurdepääsutee võimalikest variantidest kõige lühem, kuna tee pikkus avaldaja kinnistult XXXteeni, mis on avalikult kasutav, oleks üksnes ca 28,5 m (plaan A-01, kd II lk 178).
42.Nähtuvalt eeltoodust oleks juurdepääsutee seadmine üle puudutatud isiku I kinnistu maakorralduslikult võimalik, kuid kohus märgib, et lähtuvalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1170-12 tuleb kohtul kaaluda juurdepääsu taotleja ja potentsiaalse juurdepääsu võimaldaja huve. XXXkinnistu kõrval asub samuti puudutatud isikule I kuuluv kinnistu, millel asub XXX Eesti Mereinstituudi hoone. Puudutatud isik I on plaaninud XXX14 ja XXX kinnistud liita, et võimaldada olemasolevale hoonele juurdeehitus, kuna instituudi hoone on käesolevaks hetkeks kitsaks jäänud. Asjaolu, et puudutatud isikule I kuuluvatel kinnistutel nimetatud muudatused plaanis on, tõendavad seletuskiri Tallinna Linnavalitsuse korralduse eelnõu „XXXtn XXX ja XXX kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Mustamäe linnaosas“ juurde (kd I lk 47-59) ja Mustamäe linnaosa XXXtn XXX ja XXX kinnistute detailplaneering (kd I lk 60-65).
43.Kohus on seisukohal, et olukorras, kus puudutatud isiku I kinnistul tegutseb teadusasutus, asutust majutava hoone laiendamine on vajalik teadusasutuse arenguks ning vastavate laienduste osas on kehtestatud detailplaneering, kaalub puudutatud isiku I huvi ning samuti ka avalik huvi teadusasutuse laiendamiseks üles avaldaja huvi pääseda talle kuuluvale kinnistule üle puudutatud isikule I kuuluva kinnistu. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et avaldaja esimese alternatiivina esitatud taotlus juurdepääsu määramiseks üle puudutatud isikule I kuuluva kinnistu tuleb jätta rahuldamata, kuna puudutatud isiku I huvid talle kuuluva hoone ning teadusasutuse laiendamiseks kaaluvad üles avaldaja huvid talle kuuluvale kinnistule pääsemiseks üle puudutatud isiku I kinnistu.
44.Järgnevalt analüüsib kohus avaldaja taotlust juurdepääsutee määramiseks osaliselt üle puudutatud isikule I kuuluva XXXkinnistu ja osaliselt üle puudutatud isikule III kuuluvate XXXja XXXkinnistute. Kohus tuvastas vaatluse käigus, et puudutatud isikule III kuuluvad kinnistud on kaetud kõva kattega ning võimaldavad autoga liiklemist. Avaldaja ja puudutatud isikute kinnistute vahel on aed (kd III lk 41), kuid võttes arvesse, et tegemist on kergest metallist võrkaiaga, on see lihtsalt eemaldatav ning juurdepääsutee seadmist reaalselt ei takistaks. Kõnealune juurdepääsutee võimalus oleks kaalutavatest variantidest pikkuselt teine,
kuna tee pikkus avaldaja kinnistult XXXteeni, mis on avalikult kasutav, oleks ca 30 m (plaan A-02, kd II lk 179).
45.Nähtuvalt eeltoodust oleks juurdepääsutee seadmine üle puudutatud isiku I ja puudutatud isiku III kinnistute maakorralduslikult võimalik, kuid kohus märgib, et lähtuvalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-170-12 tuleb kohtul kaaluda juurdepääsu taotleja ja potentsiaalse juurdepääsu võimaldaja huve. Antud juhul on puudutatud isik III esitanud tõendid selle kohta, et puudutatud isik III plaanib talle kuuluvale XXXkinnistule ehitada laohoone (kd I lk 110), samuti on puudutatud isikul III plaan XXXkinnistul asuva hoone laiendamiseks (kd I lk 167). Puudutatud isiku III plaan büroo- ja laohoone laiendamiseks nähtub asendiplaanilt (kd II lk 17), millelt ilmneb, et puudutatud isik III plaanib talle kuuluvat hoonet laiendada 567 m2 võrra ning muuhulgas sellest küljest, mille äärest avaldaja sooviks juurdepääsutee määramist. Samuti on asendiplaanist nähtuvalt puudutatud isikul plaanis võimaliku juurdepääsutee alla jäävale maa-alale parkimiskohtade rajamine.
46.Tulenevalt eeltoodud asjaoludest on kohus seisukohal, et puudutatud isiku III huvid talle kuuluva hoone laiendamiseks ning äritegevuse läbiviimiseks on kaalukamad avaldaja huvidest pääseda talle kuuluvale kinnistule üle puudutatud isiku III kinnistute. Kohus võtab siinkohal arvesse ka asjaolu, et kohus tuvastas 24.11.2014 toimunud vaatluse käigus, et avaldajale kuuluv kinnistu on väike tühi plats, millel ühtegi ehitist ei asu (kd III lk 37). Kohus on seisukohal, et olukorras, kus avaldajale kuulub üksnes tühi plats, kuid puudutatud isiku III kinnistul asub toimuv ärihoone, mida puudutatud isik III soovib oma äritegevuse raames laiendada, ei kaalu avaldaja huvid juurdepääsutee saamiseks üle puudutatud isiku III kinnistu üles puudutatud isiku III huve talle kuuluvat hoonet vastavalt oma äranägemisele laiendada ning oma kinnistu liikluskorraldust, sealjuures parkimist vajadusepõhiselt reguleerida. Kohus asub seisukohale, et avaldaja taotlus juurdepääsutee määramiseks osaliselt üle puudutatud isikule I kuuluva XXXkinnistu ja osaliselt üle puudutatud isikule III kuuluvate XXXja XXXkinnistute tuleb jätta rahuldamata.
47.Järgnevalt analüüsib kohus, kas on põhjendatud juurdepääsutee määramine üle puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute. Avaldaja taotluse kohaselt soovib ta kolmanda alternatiivina juurdepääsutee määramist üle puudutatud isikute II ja III kaasomandis oleva XXXkinnistu ja puudutatud isiku II omandis olevate XXXXXX, XXX ja XXX kinnistute (plaan A-03, kd III lk 24). Kohus tuvastas vaatluse raames, et XXXXXX, XXX ja XXX kinnistud on kaetud kõva kattega ning neil toimub igapäevane liiklus sõidukitega. Kinnistutel asuvad küll vaheaiad, kuid kõigil aedadel on väravad ning väravad on avatud (kd III lk 45-48), mis tähendab, et avaldaja kinnistult on võimalik sõidukiga maakorralduslikult liigelda XXX teele, mis on avalikult kasutatav tee. Kõnealune juurdepääsutee oleks võimalikest variantidest pikim, kuna distants avaldaja kinnistult XXXon ca 240 m.
48.Kohus rõhutab tulenevalt Riigikohtu seisukohast, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Huvide kaalumisel ei ole määrav, kui mitu kinnisasja juurdepäästee läbib. Huvide kaalumisel tuleb muu hulgas arvestada ka väljakujunenud tavaga, samuti tuleb arvestada kõiki võimalikke juurdepääsu alternatiive (RKTKo3-2-1-42-10 p 24). Kui juurdepääsu kasutamiseks on olemas väljakujunenud tava, siis peab juurdepääsutee teise kohta määramiseks olema mõjuv põhjus (RKTKo 3-2-1-45-04 p 16). Seega tulenevalt Riigikohtu seisukohadest on põhjendatud avaldajale juurdepääsu määramine lähtudes väljakujunenud tavast ning menetlusosaliste huvidest. Antud asjas on kolmas juurdepääsutee võimalus küll kõige pikem ning ületab mitut kinnistut, kuid puudub vaidlus, et käesoleval hetkel kasutab avaldaja juurdepääsuks just nimetatud võimalust, mis tähendab, et kõnealuse juurdepääsu võimaluse osas esineb tava.
49.Puudutatud isik II on üle tema kinnistute juurdepääsutee määramisele vastu vaielnud muuhulgas põhjendusel, et talle kuuluvaid kinnistuid üürivad kolmandad isikud, kelle vara
turvalisus tuleb tagada. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus puudutatud isikule II kuuluvatele kinnistutele on juba praegu ligipääs erinevatel üürnikel, samuti nende klientidel, puudub alus asuda seisukohale, et juurdepääsu võimaldamine ka avaldajale põhjustaks üürnike varale ohtu. Kohus on seisukohal, et lisaks üürnikele avaldajale juurdepääsu võimaldamine üle puudutatud isiku II kinnistute ei tingi puudutatud isikule vajadust üürnikega sõlmitud üürilepinguid üles öelda ning seetõttu vastavat tulu kaotada. Kohus veendus vaatluse käigus, et päevasel ajal on kõik kinnistutel asuvad väravad avatud, mis tähendab, et üürnikud ei hoia oma kinnistutel sellist vara, mille puhul peaks olema erilisi turvameetmeid kasutusele võetud. Kohus võtab arvesse ka asjaolu, et avaldaja kinnistu näol on tegemist väikese täiesti tühja platsiga, mis ei anna alust asuda seisukohale, et avaldajale juurdepääsu võimaldamine tingiks üle puudutatud isikule II kuuluvate ning kolmandatele isikutele välja üüritud kinnistute märgatava liikluskoormuse ning võõraste isikute külastatavuse suure kasvu.
50.Kohus võtab arvesse ka asjaolu, et XXXdetailplaneeringu kohaselt kulgeb avaldaja tulevane juurdepääsutee samuti üle puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute. Asjaolud, et detailplaneering ei ole veel kehtestatud ning ehitusega võib minna aastaid, võimaldavad kohtu hinnangul avaldajale juurdepääsu määrata selliselt, et kuni detailplaneeringu kehtestamise ja ehituse valmimiseni kasutab avaldaja juurdepääsuks sama teed, mida antud hetkel kasutavad puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute üürnikud. Pärast uue detailplaneeringu elluviimist saab avaldaja kasutada detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsuteed.
51.Tulenevalt eeltoodust asjaoludest asub kohus seisukohale, et avaldaja ning kõigi puudutatud isikute huve kõrvutades on põhjendatud juurdepääsutee määramine üle puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute. Kohus lähtub samuti asjaolust, et ka praegusel hetkel kasutab avaldaja juurdepääsuks kõnealust viisi.
52.Avaldaja on kolmanda juurdepääsu alternatiivi puhul palunud juurdepääsutee määramist selliselt, et alates XXX teest läheks juurdepääsutee esmalt üle XXXkinnistu, seejärel üle XXX kinnistu, seejärel üle XXXkinnistu ning viimaks üle puudutatud isikute II ja III kaasomandis oleva XXXkinnistu (kd III lk 24). Võttes arvesse, et kohus ei ole avaldaja nõutud juurdepääsutee määramise viisiga seotud, asub kohus seisukohale, et juurdepääsutee tuleb määrata selliselt, et alates XXX teest ületab see esmalt XXXkinnistu, seejärel XXX kinnistu ning viimaks XXXkinnistu. Kohtu hinnangul ei ole millegagi põhjendatud, et juurdepääsutee peaks ületama XXXkinnistut. Nimelt veendus kohus vaatluse käigus, et kohas, kus avaldaja kinnistu külgneb XXXkinnistuga, asuvad kinnistud erinevatel tasapindadel, samuti paikneb nende piiril trepp. Samuti tekiks üle XXXkinnistu juurdepääsutee määramisel küsimus tänavavalgustite ning elektrikilbi ümbertõstmise vajadusest. Samas ilmnes vaatlusel, et kohas, kus avaldaja kinnistu külgneb XXXkinnistuga, on kinnistud samal tasapinnal ning kinnistuid eraldab üksnes hõlpsasti eemaldatav kergmetallist aed (kd III lk 37).
53.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et avaldajale tuleb juurdepääsutee määrata selliselt, et juurdepääsutee ületab esmalt ca 43 m2 ulatuses XXXkinnistut, seejärel ca 300 m2 ulatuses XXX kinnistut ning seejärel ca 861 m2 ulatuses XXX XXX kinnistut. Juurdepääsutee laius on ca 5 m ning kogupikkus ca 240 m. Juurdepääsutee ligikaudne asukoht on kantud kohtumääruse lisaks olevale plaanile ning märgistatud oranžiga.
54.Järgnevalt analüüsib kohus juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu suurust. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-90-11 p-s 12 märkinud, et juurdepääsutasu suuruse määramisel AÕS § 156 lg 1 ja TeeS § 37 lg 3 järgi tuleb arvestada eelkõige teeseaduses sätestatud tee omaniku kohustuse täitmiseks vaja minevaid kulutusi. Eratee omaniku tasunõuet juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu tee kasutamise eest ei välista asjaolu, et tema ja/või mõni muu isik kasutab sama teed. Sellisel juhul tuleb tee kasutamise tasu arvestamisel võtta arvesse iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osasid tuleb eelduslikult pidada võrdseteks.
55.Avaldaja on seoses juurdepääsutee määramise tasuga seisukohal, et avaldajal tuleks puudutatud isikule II tasuda maamaks, mis on ärimaa puhul 0,62 eurot/m2 aastas. Vastavat tasu suurust tõendab Tallinna Linnavolikogu 16.06.2011 määrus nr 23 (kd I lk 20) ja Keskkonnaministri 30.11.2001 määruse nr 50 lisa 24 (kd I lk 21). Avaldaja on oma arvamuse juurdepääsu tasu osas avaldanud 14.11.2014 menetlusdokumendis ning kohus on sellele küsinud ka puudutatud isiku II seisukohta. Puudutatud isik II on avaldaja menetlusdokumendile vastanud 04.12.2014, kuid ei ole avaldanud oma seisukohta juurdepääsu tasu suuruse osas.
56.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-170-12 asunud seisukohale, et juurdepääsu kasutamise eest tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus (vt Riigikohtu 12. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11, p 11). Kohus on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud määrata juurdepääsutee eest tasu summas 0,31 eurot/m2 aastas. Kohus lähtub juurdepääsu tasu määramisel asjaolust, et iga kinnistut, mida avaldajale määratav juurdepääsutee läbib, kasutab lisaks avaldajale ka puudutatud isikule II kuuluvat kinnistut üüriv kolmas isik (või juhul, kui kinnistu parajasti välja üüritud ei ole, kasutab kinnistut puudutatud isik II ise). Seega tuleb maamaksu määr 0,62 eurot/m2 aastas jagada avaldaja ning teise kinnistut kasutava isiku vahel, mis teeb 0,31 eurot/m2 aastas. Täiendavate kulude tasumise kohustust kohus avaldaja puhul tarvilikuks ei pea, kuna nähtuvalt paikvaatlusel kogetust on puudutatud isikule II kuuluvad kinnistud tihedas kasutuses üürnike ja nende klientide poolt. Võttes arvesse, et avaldajale kuulub väike tühi plats ei ole kohtu hinnangul alust veendumuseks, et avaldaja asub juurdepääsuteed kasutama sellise tihedusega, et oleks põhjendatud avaldajalt välja mõista teatud osa tee hoolduseks kuluvast summast. Kohus on seisukohal, et juurdepääsu tee tasu 31 eurot/m2 aastas vastab käesoleva tsiviilasjas asjaoludele ning on õiglane.
57.Võttes arvesse, et määratav juurdepääsutee on suurusega 1204 m2, tuleb avaldajal tasuda aastas 373,24 eurot. Kohus on seisukohal, et XXXkinnistu igakordsel omanikul tuleb tasuda juurdepääsu tasu XXXkinnistu, XXX kinnistu, XXXkinnistu igakordsetele omanikele iga jooksva aasta 1. veebruariks.
58.Kohus märgib, et juurdepääsuõigus sisaldab eelduslikult õigust kasutada teed jalgsi liikumiseks, autoga juurdepääs ei pea olema igal juhul tagatud, kuid elamiseks kasutatava kinnisasja puhul peab vähemalt üks autoga juurdepääsu võimalus olema (RKTKo 3-2-1-58-05 p 22). Antud juhul ei kasuta avaldaja oma kinnisasja elamiseks, kuid kohus on seisukohal, et avaldajale tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui autoga, kuna avaldajal peab olema soovi korral võimalik talle kuuluvale kinnistule asju transportida. Seoses juurdepääsu kellaaegadega märgib kohus, et võttes arvesse, et avaldajale kuuluv kinnistu on täiesti tühi ning eelduslikult saab avaldaja ka tulevikus seda rakendada üksnes äritegevuse raames, ei näe kohus põhjust, miks peaks avaldajale olema tagatud kellaajaliselt piiramatu juurdepääs. Kohus leiab, et avaldaja õigused on piisaval määral tagatud, kui tal on õigus juurdepääsutee kasutamiseks tööpäevadel alates kell 09.00 kuni 18.00. Samadel kellaaegadel on kinnistud avatud üürnikele ja klientidele. Juurdepääsutee võimaldamisel sellisel ajavahemikul on tagatud ka puudutatud isikule II kuuluvaid kinnistuid üürivate isikute huvid, kuna sellisel juhul ei pääse nende vara juurde tööaja välisel ning valveta ajal kõrvalised isikud.
59.Kohus selgitab, et juurdepääsu õigus hõlmab eelduslikult nii kinnisasja omanikku kui ka teisi kinnisasjal elavaid või seda omaniku nõusolekul muul viisil kasutatavaid isikuid (RKTKo 32-1-85-05 p 21). Kohus leiab, et on põhjendatud määrata juurdepääs kinnistu igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukiga.
60.AÕS § 156 lg 1 II lause kohaselt on juurdepääsu kokkuleppe ese ka juurdepääsu kasutamise tähtaeg. Kohus leiab, et antud juhul on juurdepääsu tähtaeg põhjendatud piiritleda selle hetkega, kui peaks valmima uue XXXdetailplaneeringu alusel rajatav ehitus, mis hõlmab ka juurdepääsuteed avaldaja kinnistule.
61.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus avaldaja avalduse osaliselt ja määrab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX sisse kantud kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tööpäevadel kell 09.00-18.00 nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX sisse kantud kinnistule rajatavat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 5-6 m, kogusuurusega ca 861 m2 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXsisse kantud kinnistule rajatavat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 5 m, kogusuurusega ca 300 m2 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX sisse kantud kinnistule rajatavat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga, laiusega 2,8 m2, suurusega 43 m2. Määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 373,24 (266,91+93+13,33) eurot aastas.
62.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-33-04 p-s 22 märkinud, et kohtulahendiga määratud juurdepääsuõiguse kehtivuseks kolmandate isikute suhtes tuleb kanda kinnistusraamatusse märkusena. Lähtuvalt Riigikohtu seisukohast tuleb juurdepääsuõigus kanda kinnisturaamatusse märkusena.
63.Avaldaja on esitanud taotluse asendada puudutatud isiku nõusoleku kinnistusraamatu kande tegemisel. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega tuleb puudutatud isiku nõusoleku kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks asendada AÕS § 641 kohaselt käesoleva määrusega.
64.Kohus tuvastab, et OÜ-l XXX on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tööpäeviti kell 09.00 kuni 18.00 õigus jalgsi kui ka sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga ja mille laius on 5-6 m ja koguulatus ca 861 m2. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
65.Kohus tuvastab, et OÜ-l XXX on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXkolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tööpäeviti kell 09.00 kuni 18.00 õigus jalgsi kui ka sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga ja mille laius on 5 m ja koguulatus ca 300 m2. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
66.Kohus tuvastab, et OÜ-l XXX on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tööpäeviti kell 09.00 kuni 18.00 õigus jalgsi kui ka sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranži värviga ja mille laius on 2,8 m ja koguulatus ca 43 m2. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
67.Tsiviilasja hind on TsMS § 122 lg 3, § 132 lg 1 ja § 477 lg 1 järgi 3 500 eurot. Menetluskulude jaotus
68.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et kuna käesolev vaidlus on lahendatud eelkõige avaldaja huvides, on põhjendatud jätta kõigi menetlusosaliste menetluskulud avaldaja kanda.
69.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtumääruse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtumääruse jõustumist. Kristi Rickberg kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.