Ele Liiv (eesistuja), liikmed Krista Kirspuu, Indrek Soots
Tsiviilasi
Puffet Invest OÜ hagi AS vastu võlgnevuse nõudes 9495,37 euro ja viivise nõudes
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.12.2015, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15.06.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS apellatsioonkaebus vastuapellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
7607,89 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg
14.12.2015
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Puffet Invest OÜ (registrikood 10672835), esindaja vandeadvokaat Anto Variku, Kostja AS (isikukood XXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Kalju Hanni
ja
Puffet
Invest
OÜ
RESOLUTSIOON
1.Tühistada osaliselt Harju Maakohtu 15.06.2015 otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada Puffet Invest OÜ hagi AS vastu osaliselt 12 587,40 euro ulatuses. Muuta menetluskulude jaotust ja väljamõistetud menetluskulu suurust. Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista AS-lt Puffet Invest OÜ kasuks üürivõlgnevus 8400 eurot ja 19.12.2014 sissenõutavaks muutunud viivis 4187 eurot.
3.Välja mõista AS-lt Puffet Invest OÜ kasuks viivis 0,05 % päevas põhivõlgnevuselt 8400 eurot alates 20.12.2014 kuni võlgnevuse tasumiseni.
4.Jätta rahuldamata Puffet Invest OÜ nõue AS vastu kõrvalkulude 1095,37 euro nõudes.
5.Poolte maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta 8 % ulatuses Puffet Invest OÜ kanda ja 92 % ulatuses AS kanda.
6.Välja mõista AS-lt Puffet Invest OÜ kasuks 1472 eurot maakohtus kantud menetluskulude hüvitamiseks ja 1699,70 eurot ringkonnakohtus kantud menetluskulu hüvitamiseks, kokku 3171,70 eurot.
7.Välja mõista Puffet Invest OÜ-lt AS kasuks 155,20 eurot maakohtus kantud menetluskulu hüvitamiseks ja 161,94 eurot ringkonnakohtus kantud menetluskulude hüvitamiseks, kokku 317,14 eurot.
8.Tasaarvestada hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele kuuluv summa 317,14 eurot kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele kuuluva summaga 3171,70 eurot.
9.Tasaarvestuse tulemusena välja mõista AS-lt Puffet Invest OÜ kasuks 2854,56 eurot menetluskulude hüvitamiseks.
10.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.Puffet Invest OÜ (hageja) hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja AS (kostja) 30.06.2011.a üürilepingu (edaspidi üürileping) tähtajaga kuni 30.06.2012, mille alusel hageja üüris kostjale välja eramu aadressil XXXXX XX XX, XXXXX küla, Vihula vald, Lääne-Virumaa (edaspidi kinnistu). Üürilepingu ese oli sisustamata, välja arvatud duširuum, tualett ja saun. Hageja ja kostja sõlmisid 15.01.2012 omavahel broneerimislepingu, mille kohaselt pidi kostja omandama eelmainitud kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva eramuga hiljemalt 30.01.2012 hinnaga 108650,00 eurot. Tegelikkuses avaldas kostja juba enne üürilepingu sõlmimist soovi kinnistu omandamiseks ning üürileping sõlmitigi kostja soovil põhjusel, et kostja saaks hakata tegema ettevalmistusi sissekolimiseks juba enne kinnistu omandamist. Kostja pidi saama materiaalsed vahendid tehingu tegemiseks 2012 alguseks. Kostjast tulenevatel põhjustel pooled kinnistu suhtes notariaalse müügilepingu sõlmimiseni siiski ei jõudnud. Üürilepingus leppisid pooled kokku, et üürnik kohustub tasuma üüripinna kasutamise eest üüri 700,00 eurot kalendrikuus. Üüri arvestati vastavalt lepingule pooleaastaste perioodide kaupa ning üür pidi laekuma üürileandja arveldusarvele. Lisaks üürile pidi üürnik tasuma kõrvalkulude eest (üürilepingu p 2.3.1. kuni 2.3.7) vastavalt teenuse osutaja poolt esitatud arvetele, tariifidele ja hindadele. Hageja esitas kostjale 31.12.2011 arve summas 4200,00 eurot perioodi 2011 juuni kuni detsember eest, 02.04.2012 arve summas 2100,00 eurot perioodi 2012.a jaanuar kuni märts eest ja 02.07.2012.a arve summas 2100,00 eurot perioodi 2012 aprill kuni juuni eest. Hageja esitas 27.07.2012 kostjale arve elektrienergia tarbimise eest alates üürilepingu sõlmimisest kuni 16.07.2012 summas 1095,37 eurot. Kostja ei ole arveid tasunud. Hagi esitamise hetkel on kostja üürilepingust tuleneva põhivõlgnevuse suuruseks 9495,37 eurot, mille väljamõistmist kostjalt hageja taotleb. Tasumata üürisummale lisandub hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis 0,05 kalendripäevas, kokku 4187,40 eurot. Hageja taotleb vastavalt TsMS §-le 367 kostjalt sissenõutavaks mittemuutunud viiviste väljamõistmist arvestusega 0,05% võlgnetavalt põhinõudelt päevas iga viivitatud päeva eest kuni kostja poolt võlgnevuse täieliku tasumiseni.
Kostja vastuväited ja põhjendused
2.Kostja ei tunnista hagi ja palub selle jätta rahuldamata. Üürileping on näiline tehing, mille kostja sõlmis hagejaga viimase palvel, et näidata hageja kinnistute arendusprojekti finantseerinud pangale nagu oleks kinnistu juba 30.06.2011 üürile antud. Kostja soovis nimetatud kinnistut hagejalt omandada ja asus poolte kokkuleppel juba enne kavandatavat ostu-müügilepingu sõlmimist kinnistut parendama. 2011 oktoobriks oli kostja teinud kinnistul parendusi (välised elektritööd, vee- ja kanalisatsioonitööd) ja kuna eelseisvad tööd nõudsid kulutusi, soovis kostja, et poolte kokkulepped saaksid kirjalikult fikseeritud. 2011 detsembris tegi kostja hagejale ettepaneku sõlmida broneerimisleping ja leppida kokku, et kostja tasub kogu müügisumma so 108 650 eurot osamaksetena. 27.12.2011 saatis kostja hagejale tutvumiseks broneerimislepingu projekti, kuid hageja ei soovinud broneerimislepingut sellistel tingimustel sõlmida. Samas teatas hageja kostjale, et Danske Bank heidab hagejale ette kohustuste täitmisega viivitamist, kuna hageja kinnistud olid panga kasuks koormatud üle 9 miljoni kroonise hüpoteegiga. Hagejal oli vaja leida võimalus vältimaks panga poolt kinnistutel lasuvate hüpoteekide realiseerimist. Selleks tegi hageja kostjale ettepaneku, et pooled sõlmivad omavahel näiliku üürilepingu, mille hageja edastaks pangale, näidates, et kinnistute vastu on tekkinud reaalne huvi, veendes selliselt panka lükkamaks edasi hageja jaoks ebasoodsaid tehinguid. Kostja oli näilise lepingu sõlmimisega nõus selliselt, et tema tasub näilised üürisummad korraga ja alles siis, kui pooled sõlmivad kinnistu müügi eellepingu ning sellisel juhul loetakse üürisummad kinnistu hinna ettemakseks (st selle võrra vähendatakse kinnistu hinda). Hageja oli sellega nõus ning koostas 16.01.2012 (mitte 30.06.2011 nagu hagis väidetakse) üürilepingu ja edastas 16.01.2012 selle tutvumiseks kostjale. Seega oli tegemist näiliku tehinguga hageja huvides, mis koostati eesmärgiga näidata pangale nagu oleks kinnistu juba 30.06.2011 üürile antud. Hiljem selgus, et vaatamata pooltevahelistele kokkulepetele võõrandas hageja siiski kinnistu kolmandale isikule, kuna viimane tasus hagejale kostjaga kinnistu suhtes eelnevalt kokkulepitud müügihinnast 20 000 eurot rohkem. Hageja ja kostja sõlmisid kompromissi, et kumbki osapool ei oma teineteise suhtes mingeid pretensioone ega esita teineteisele mingeid nõudeid. Kostja leiab täiendavalt, et kuna hagiavaldusest nähtuvalt oli üürileping suunatud selleks, et kostja soovis kinnistut omandada ja tahtis juba enne omandamist teha ettevalmistusi sissekolimiseks, ei vastanud üürileping tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 vorminõudele ja on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 tulenevalt tühine. Maakohtu otsuse põhjendused
3.Maakohus rahuldas hagi osaliselt (VÕS § 271 alusel). Kohus tuvastas järgmised asjaolud: hagejale kuulus kuni 16.07.2012 kinnistu XXXXX XX XX XXXXX küla Vihula vald Lääne-Virumaa (tl 5253,81-82); kostja tegi hagejale 2011 juunis ettepaneku kinnistu talle võõrandamiseks, kuid kuna kostjal puudusid tehingu tegemiseks vajalikud rahalised vahendid, soovis ta enne kinnistu omandamist selle valduse üleandmist, et hakata kinnistut oma elukohana ette valmistama ; 30.06.2011 kuupäevaga on dateeritud hageja ja kostja vaheline elupinna üürileping tähtajaga kuni 30.06.2012, mille alusel hageja üüris kostjale välja eramu aadressil XXXXX XX XX, XXXXX küla, Vihula vald, Lääne-Virumaa, üüriga 700 eurot kuus. Üürilepingu kohaselt üür tasutakse poole aasta kaupa 10.kuupäevaks esitatud arvete alusel (p 2.1.).Vastavalt üürilepingu p 2.3. alapunktidele 2.3.1.-2.3.7. pidi üürnik tasuma igakuiselt kõrvalkulude (elekter, vesi ja kanalisatsioon jms.) eest vastavalt teenuse osutaja arvetele. Punkt 2.6. kohaselt üüri tasumisega viivitamise korral maksab üürnik üürileandjale viivist 0,05 % tasumisele kuuluvast summast iga maksmisega viivitatud päeva eest; hageja on esitanud kostjale 31.12.2011 arve summas 4200,00 eurot selgitusega XXXXX maja rent juuni - detsember 2011, 02.04.2012 arve summas 2100,00 eurot selgitusega XXXXX maja rent jaanuar - märts 2012 ja
02.07.2012 arve summas 2100,00 eurot selgitusega XXXXX maja rent aprill - juuni 2012; hageja esitas 27.07.2012 kostjale arve elektrienergia tarbimise eest alates üürilepingu sõlmimisest kuni 16.07.2012 summas 1095,37 eurot; kostja on jätnud rendiarved ja elektriarve tasumata. Kostja vastuväidete kohaselt on üürileping näilik, kuna pooled tahtsid jätta kolmandale isikule (Danske Bank,) üksnes muljet tehingu olemasolust (TsÜS § 89 lg 1 ja 2). Kostja poolt esitatud tõendid ei tõenda eluruumi üürilepingu näilikkust ehk seda, et see sõlmiti fiktiivselt ainult mulje avaldamiseks pangale, omamata poolte õigussuhetele mingit sisulist tähendust. Asjas ei ole vaidlust, et kostja soovis üürilepingu objektiks olevat kinnistut omandada ja soovis sel eesmärgil kinnistul asuvat elamut sissekolimiseks ette valmistada ja parendada. Samuti ei ole vaidlust, et alates 2011 suvest kuni üürilepingu tähtaja lõpuni oli kinnistu kostja faktilises valduses ja kasutuses. Asjaolu, et elamu ei olnud eluruumina täielikult valmis, mida tõendavad kinnistu müügikuulutuses märgitu „maja on müügis karbi kujul“, kostja kirjavahetus töömehega kinnistul vajalike tööde tegemise kohta ja elamul kasutusloa puudumine ning vajadus elektripaigaldis ette valmistada, ei tõenda, et kinnistul asuvat elamut ei saanud mingil moel eluruumina kasutada. Isegi kui elamu ei vastanud eluruumidele esitatavatele nõuetele (Vabariigi Valitsuse määrus 26.01.1999 nr 38), ei muuda see kinnistu suhtes sõlmitud eluruumi üürilepingut tühiseks, kuna vastavad eluruumidele esitatavad nõuded VÕS tähenduses eluruumi osas tähtsust ei oma. Samuti ei välista kinnistu üürimist eluruumina asjaolu, et üürnikul oli Tallinnas teine elukoht (TsÜS § 14 lg 2). Kuigi tõenditest nähtuvalt on usutav kostja vastuväide, et 30.06.2011 kuupäevaga dateeritud üürileping sõlmiti osaliselt tagantjärele, st 16.01.2012 ning et selle tingis hageja vajadus üürilepingut kinnistu omandamist finantseerinud pangale näidata, ei järeldu nendest asjaoludest siiski, et üürileping oli sõlmitud fiktiivsel eesmärgil ja hagejal puudus kuni müügilepingu sõlmimiseni sisuline tahe kinnistu kostja kasutusse andmiseks ning kostjal vastavalt soov kinnistu kasutamiseks. Asjaolu, et samas piirkonnas oli võimalik elamiskõlblikke elamuid üürida poole soodsamalt kui üürilepingus näidatud üürisumma, üürilepingu näilikkust ei tõenda, kuna kinnisvaraturul leidub alati kallimaid ja soodsamaid pakkumisi. Hageja 26.06.2012 kiri ja arve 120072 summa 8400 euro kohta võivad küll seonduda poolte kokkuleppega kinnistu võõrandamise kohta kostjale, kuid järeldust, et ka üüriarvetes näidatud summad kogusummas 8400 eurot pidid olema arvestatud ettemaksuna kinnistu ostuhinnast, nimetatud tõendite alusel teha ei saa. Üürilepingu näilikkust ei tõenda ka kostja 28.11.2014 e-kiri, milles ta hagejale nendib, et tema soov oli maja osta, mitte üürida. Tegemist on poole subjektiivse arvamusega asjaolude kohta, mis on esitatud hagejale peale üürilepingu tähtaja lõppemist. Asjaolu, et hageja üürilepingut üles ei öelnud ning kostja selle lõppemise osas tahteavaldusi ei andnud, ei tõenda lepingu näilikkust, kuna üürileping oli sõlmitud tähtajaliselt kuni 30.06.2012 ja lõppes tähtaja möödumisel. Üürilepingu sätted ei anna alust ka järelduseks, et üürileping oli suunatud kostja poolt kinnistu omandamisele ning et kostja poolt üürilepingu järgi tasumisele kuuluvad üürisummad arvestatakse osaliselt või täielikult kokkulepitud ostuhinna sisse. Üürilepinguga ei püütud varjata mingit kostja poolt kinnistu omandamisele suunatud lepingut, kuna sel eesmärgil sõlmisid pooled eraldi broneerimislepingu. Eeltoodust tulenevalt on eluruumi üürileping kehtiv vähemalt perioodi osas jaanuar 2012 - juuni 2012 ja sellest tulenevad kohustused vastava perioodi osas olid kostja kui üürniku jaoks kohustuslikud (VÕS § 271, § 292, üürilepingu punktid 2.1. ja 2.3.5.). Puuduvad kostja vastutust välistavad asjaolud (VÕS § 103 lg 1 ja 2). Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue kostja poolt tasumata üürisumma ja elektrienergia tarbimise eest (vastavalt 8400 eurot ja 1095,37 eurot) osaliselt põhjendatud perioodi jaanuar 201216.07.2012 osas, st pooles osas hageja nõudest, st summas 4747,69 (8400 + 1095,37 /2).
Üürilepingu p 2.6. kohaselt üüri tasumisega viivitamisel maksab üürnik üürileandjale viivist 0,05 % tasumisele kuuluvast summast päevas. Hageja on arvestanud üüriarvetelt kogusummas 8400 eurot (tl 14-16) kuni hagi esitamiseni viivist 4187,40 eurot (tl 18-39). Kostja ei ole viiviste arvestamise õigsust vaidlustanud. Võttes arvesse, et kohus rahuldab hagi pooles ulatuses, mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise pooles ulatuses, st summas 2093,70 eurot (4187,40 / 2). Samuti on hagejal õigus nõuda lisanduvat viivist kuni kostja poolt üürivõlgnevuse 4200 eurot täitmiseni (TsMS § 367). Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
4.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hageja hagi osaliselt rahuldati ja jäeti menetluskulud pooles ulatuses kostja kanda. Maakohus on jätnud tehingu näilikkuse sisuliselt hindamata. Kuna poolte tahe oli suunatud kinnistu võõrandamisele, puudus pooltel sisuline tahe üürisuhtesse astumiseks. Seega oleks kostja tõendeid tulnud hinnata poolte ühise tahte kontekstis. Kohus on õigesti järeldanud, et maja ei olnud eluruumina valmis. Samas ei saa kohtuga nõustuda, et seda oleks saanud eluruumina kasutada (VÕS § 272 lg 1 mõttes). Kohus ei ole selgitanud ega viidanud ühelegi tõendile, millest ilmneks, et antud elamut oleks saanud eluruumina kasutada. Olukorras, kus poolte tegelik tahe oli suunatud kinnistu võõrandamisele, kus maja ei olnud eluruumina kasutatav, ei saa olla eluliselt usutav, et kostja oleks soovinud sõlmida lisaks üürilepingu ja seda veel turusituatsioonist halvematel tingimustel. Üürileping sõlmiti alles 16.01.12 ja selle tingis hageja vajadus üürilepingut kinnistu omandamist finantseerinud pangale näidata. Poolte ühine tahe kinnistu kasutamiseks ja hilisemaks võõrandamiseks ei muuda näilikku üürilepingu tegelikuks. Kinnistu võõrandamistehingute juures on tavapärane, et kinnistu valdus võidakse üle anda ka enne müügitehingu sõlmimist. See aga ei tähenda, et poolte vahel oleks automaatselt sõlmitud üürileping. Kostja on esile toonud kõik sama piirkonna samaaegsed üüripakkumised. Kohus ei ole põhjendanud ega viidanud ühelegi tõendile, millele kohtu järeldus lepingu näilikkuse kohta tulenevalt samas piirkonnas valitsevatest üürihindadest tugineb. Pooled leppisid arvega (8400 eurot) kokku, et kostja tasub näiliku üürilepingu arved ja esitatud arve alusel tasutu loetaksegi sõlmitava kinnistu müügilepingu ettemaksuks. Kuna antud arve väljastas hageja, oleks viimane pidanud vähemalt põhistama, millisel eesmärgil oli siis arve väljastatud. Näilikkust tuleb tuvastada, nagu kohus õigesti märkis, hinnates poolte tegelikke tahteavaldusi, milleks oli kinnistu võõrandamine mitte üürimine. Kostja soovis suulised kokkulepped fikseerida kirjalikult ja valmistas ette broneerimislepingu, mis pole aga allkirjastatud. See oleks ka vorminõuete rikkumise tõttu osutunud tühiseks (TsÜS § 83 lg 1). Kostja on hageja esitatud elektrienergia nõudele vastu vaielnud (20.02.2015 vastuse p 1.14). Tõenditest nähtuv nõue on esitatud kolmanda isiku Terra Estica OÜ vastu, pole tõendatud millises mahus ja millise perioodi eest on kostja elektrit tarbinud. Kohus ei ole kostja vastuväiteid käsitlenud, millega on rikkunud TsMS § 442 lg 7 nõudeid. Apellant palub tühistada Harju Maakohtu otsus osas, milles hagi osaliselt rahuldati ja jäeti menetluskulud pooles ulatuses kostja kanda. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi avaldus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
Vastuapellatsioonkaebus
6.Hageja palub vastuapellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis nõude osaliselt rahuldamata. Kohus tuvastas valesti, et poolte vahel oli kehtiv üürisuhe 01.01.201230.06.2012, kuna pooled koostasid kirjaliku üürilepingu alles 16.01.2012. Üürisuhte alguseks oli 30.06.2011, millise kuupäevaga on ka üürileping dateeritud. Maakohus tuvastas (otsuse p 11), et kinnistu oli kostja faktilises valduses ja kasutuses alates 2011 suvest kuni üürilepingu tähtaja lõpuni. Kostja ise tunnistas menetluses, et sai 2011 aasta juunis hagejalt kinnistu valduse. Kostja tunnistab 28.11.2014 e-kirjas hagejale, et on nõus elektriarve kogu üürilepingus sätestatud perioodi vältel tasuma. Samuti tunnistab kostja oma vastuses, et sõlmis hagejaga kokkuleppe üürimääras 700 eurot kalendrikuus, kuid on alles hilisemalt pidanud seda ebamõistlikuks. Hageja esitas Danske Bank ́ile 15.01.2012 poolte broneerimislepingu selle kohta, et kostja on nõus kinnistu hagejalt omandama hiljemalt 30.01.2012. Kas üürileping sõlmiti tagantjärele, ei oma hageja arvates tähendust, kuid kohus ei ole oma vastavat järeldust ka põhjendanud. Puudub igasugune õiguslik ja loogiline seletus, miks oleks Danske Bank tahtnud näha poolte vahel sõlmitud üürilepingut ning mis oleks selle tagajärg. Kostja pole tõendanud oma väiteid, et pooled lugesid üürimaksed ettemaksuks. Kostja pole üürilepingust taganenud, seda üles öelnud. Kostja on lubanud korduvalt üüriarved tasuda, mille kohta esitatud tõendid jättis kohus hilinemise tõttu vastu võtmata. Kostja on äriregistri andmete kohaselt 5 äriühingu juhatuse liige ja osaleb seega aktiivselt õiguskäibes. Kostja poolt näilise lepingu sõlmimine hagejaga tingimustel, mis ei olnud kostjale vastuvõetavad, ei ole eluliselt usutav. Hageja ja kostja ei olnud enne eluruumi üürilepingu sõlmimist tuttavad ning kostja on ka ise väitnud, et leidis kinnistu kuulutuse kaudu. Isegi kui üürileping koostati peale üürisuhte algust tagantjärele kirjalikult 16.01.2012, tuleb järeldada, et poolte üürisuhe algas 30.06.2011, kui kostjale anti üle eramu valdus. Üürilepingu sõlmimine tähendab, et poolte vahel jõuti kokkuleppele kõigis üürilepingu tingimustes ja isegi juhul, kui see sõlmiti tagantjärele, on lepingu tingimused pooltele siduvad ning poolte tahe oli suunatud sellele, et olla üürilepingus sätestatud õiguste ja kohustustega seotud alates 30.06.2011. Hageja palub välja mõista kostjalt põhivõlgnevuse täies ulatuses 9495,37 eurot ja viivise hagiavalduse esitamise seisuga 4187,40, edasi viivis 0,05 % kuni põhivõlgnevuse tasumiseni 0,05 % määras tasumata üürisummalt päevas. Vastus vastuapellatsioonkaebusele
7.Kostja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
8.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse (TsMS § 657 lg 2). Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
I
9.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled sisuliselt selle üle, millisel õiguslikul aluse kostja vaidlusalust kinnistut perioodil 30.06.2011 kuni 30.juuni 2012 kasutas ja kas hageja kõrvalkulude nõue on põhjendatud.
10.Hageja väidab, et perioodiks 30.06.2011 kuni 30.juuni 2012 sõlmisid pooled tähtajalise üürilepingu, mida tõendab kirjaliku üürilepinguga. Kostja väitel on üürileping näiline ja sellega sooviti tekitada kolmanda isiku ehk panga ees mulje, et hageja kinnistu vastu on olemas huvi. Nimetatut oli vaja selleks, et pank ei hakkaks kinnistute ostmiseks sõlmitud laenu tagasimaksmise kohustuse täitmata jätmise tõttu realiseerima kinnistuid kui laenu tagatisi. Sisuliselt väidab kostja, et kasutas kinnistut ilma tasu kokkuleppeta. Tasu oleks tulnud maksta vaid siis, kui kostja oleks kinnistu omandanud ja üürilepingus kokkulepitud summad oleks sellisel juhul arvestatud ostuhinna ettemaksuks.
11.Kostja väidetav õigussuhe on kvalifitseeritav kui tasuta kasutamise leping, mille puhul kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks (VÕS § 389 lg 1). Iseenesest võib tasuta kasutamise lepingu sõlmida suuliselt või konkludentselt. Kostja ei ole tõendanud, et pooltel oli tahe anda kokkuleppega kinnistu kostja kasutusse ajavahemikuks kuni kostja poolt kinnistu omandamiseni ja sellel ajavahemikul ei olnud hagejal õigust kinnistut kas enda valdusesse tagasi nõuda või ka kolmandale isikule võõrandada. Tasuta kasutamise lepingu sõlmimisele ei viita asjaolu, et kostja asus kinnistut parendama. Pooled ei ole esile toonud asjaolusid, mis viitaksid poolte isiklikele suhetele või mingitele muudele suhetele, mis õigustaksid kinnistu tasuta kasutusse andmist. Pole vaidlust, et hageja ei olnud seotud kostja sooviga kinnistut omandada, sest pooled ei olnud sõlminud vastavaid eellepinguid. Pooled pidasid küll läbirääkimisi, kuid ei saavutanud kuni kinnistu hageja valduses olemise lõpuni kokkulepet kinnistu hinna suhtes. Kuna kinnistu kasutusse andmise leping sõlmiti hageja kutse- ja majandustegevuses, tuleb pigem eeldada lepingu tasulisust. Kostja ei tõendanud menetluses, et hageja andis kinnistu tema valdusesse tasuta kasutamise lepingu alusel.
12.Maakohus leidis otsuse p-des 10-13 põhjendatult, et kostja ei tõendanud, et üürilepingu näol oli tegemist näiliku tehinguga. Ringkonnakohus nõustub nimetatud osas maakohtu põhjendustega ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6).
13.Kuna üürileping ei olnud näiline ja kostja ei kasutanud kinnistut tasuta, tuli maakohtul lähtuda vaidluse lahendamisel hageja poolt tõendina esitatud üürilepingust. Maakohus on leidnud, et kostja väited üürilepingu sõlmimisest tagantjärele on usutavad. Otsusest võib aru saada, et maakohus pidas usutavaks kostja väiteid, et üürileping sõlmiti tagantjärele seoses vajadusega lepingut kinnistu ostu finantseerinud pangale näidata. Maakohtu otsus ei ole nimetatud osas piisavalt põhjendatud. Maakohus ei ole selgitanud, miks peaks kinnistu üürileping kinnitama hageja võimelisust objektid, mille rahastamist pank oli finantseerinud, võõrandada. Üürilepingu sõlmimine ei näita laenusaaja võimet laen tagasi maksta. Eeldatavasti oleks seda näidanud broneerimislepingu või eellepingu sõlmimine kinnistu müügiks.
14.Maakohus ei ole põhjendanud, millised õiguslikud tagajärjed on üürilepingu sõlmimisel tagantjärele. Asjaolu, et leping vormistatakse tagantjärele, ei välista poolte tahet tuua kaasa õiguslikud tagajärjed lepingus märgitud kuupäeval. Kostja ei ole toonud välja asjaolusid, mis lubaksid tehingut tõlgendada erinevalt selles kokkulepitust. TsÜS § 75 lg 1 esimese lause järgi tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kostja ei ole tõendanud asjaolu, et poolte tahe oli üürilepingust tulenevate poolte kohustuste tekkimine lepingus märgitust erineval kuupäeval. Seetõttu tuleb lähtuda üürilepingus kokkulepitust.
15.Maakohus leidis põhjendatult, et kinnistul asuvat elamut sai eluruumina kasutada (otsuse p 11). Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja neid ei korda. Kostja ei ole tuginenud asjaolule, et on kasutanud oma õigust lepingust taganeda (VÕS § 277 lg 1), leping üles öelda (VÕS § 279 lg 1) või üüri hinda alandada (VÕS 296 lg 2). Seega tuleb lähtuda üürilepingus kokkulepitud tähtajast ja üüri suurusest. Maakohus tuvastas õigesti, et üürileping sõlmiti tähtajaliselt 30.06.2011 – 30.06.2012, üüri hinnaks oli 700 eurot kuus, üür tuli tasuda poole aasta kaupa 10. kuupäevaks esitatud arvete alusel ja vastavalt üürilepingu p 2.3 alapunktidele 2.3.1 – 2.3.7 pidi üürnik tasuma igakuiselt kõrvalkulude (elekter, vesi ja kanalisatsioon) eest vastavalt teenuste osutaja arvetele. Lepingu punkt 2.6 kohaselt üüri tasumisega viivitamise korral pidi üürnik maksma üürileandjale viivist 0,05 % tasumisele kuuluvast summast iga maksmisega viivitatud päeva eest.
16.Hageja on taotlenud viivise väljamõistmist kostjalt hagiavalduse esitamise seisuga 19.12.2014. Viivise arvestus tasumata üürisummadelt on esitatud hagiavalduse p-s 1.10. ja lisas nr 7 (tl 18-39). Viivise matemaatilisele arvestusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Seetõttu kuulub hageja nõue üüri osas rahuldamisele 8400 euro ulatuses ja viivise osas seisuga 19.12.2014 4187,40 euro ulatuses, edasi lepingus kokkulepitud protsendina tasumata võlgnevuselt kuni selle täieliku tasumiseni (VÕS § 108 lg 1 ja § 113 lg 1). II
17.Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole otsuses analüüsinud hageja poolt esitatud elektriarvega seonduvaid kostja vastuväiteid (kostja 20.03.2015 menetlusdokumendi p 1.14). Nimetatud menetlusliku vea saab ringkonnakohus parandada. Kostja vaidles elektriarvest tulenevale tasumise nõudele maakohtu menetluses vastu põhjendusel, et arve oli esitatud Terra Estiva OÜ-le ja hageja ei selgitanud, millises mahus ja millise perioodi eest on kostja elektrit tarbinud.
18.Hageja selgitas 23.03.2015 menetlusdokumendis ja esitas tõendid asjaolude kohta, et 27.07.2012 edastas hageja üürilepingus kokkulepitud elektronposti aadressile arve nr 1200841 vaidlusalusel kinnistul tarbitud elektrienergia eest ja 28.11.2014 e-kirjas tunnistas kostja oma võlga. Lisaks esitas hageja Eesti Energia arved, mis olid aluseks kostjale esitatud elektrienergia arvetele. Seoses hageja hilinemisega menetlusdokumendi esitamisel ja kostja vastuväitega uute asjaolude ja tõendite arvestamata jätmiseks, ei ole maakohus hageja sellekohaseid tõendeid asja juurde võtnud. Kostja ei ole vastavaid asjaolusid ka omaks võtnud. Seetõttu pole ringkonnakohtul võimalik tuvastada, kas hageja nõue kostja vastu on põhjendatud. Üksnes arve esitamine kostjale kohustust tasuda elektrienergia eest kaasa ei toonud. Eeltoodu tõttu tuleb hageja nõue elektrienergia tarbimise eest summas 1095,37 eurot jätta rahuldamata. III
19.Hageja nõudest rahuldab ringkonnakohus 92 % ja jätab rahuldamata 8 %. Seega jäävad poolte maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud 92 % ulatuses kostja ja 8 % ulatuses hageja kanda (TsMS § 163 lg 1, § 171 lg 1). Vastavas osas muudab ringkonnakohus maakohtu menetluskulude jaotust ja maakohtu poolt väljamõistetud menetluskulude suurust.
20.Järgnevalt määrab ringkonnakohus TsMS § 174 lõikest 3 lähtudes vastavalt jaotusele kindlaks poolte hüvitamisele kuuluvate menetluskulude põhjendatud ja vajaliku suuruse.
21.Hageja maakohtus kantud menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust on maakohus analüüsinud, jättes seejuures arvestamata hageja poolt 26.05.2015 hilinenult esitatud taotluse ning hinnates 23.03.2015 esitatud taotluse alusel hageja menetluskulud põhjendatuks ja vajalikuks 1600 euro ulatuses, millest 900 eurot moodustab lepingulise esindaja tasu õigusabi eest ajakuluga 7,5 tundi
tunnitasuga 120 eurot (käibemaksuta) ning 700 eurot hagi esitamisel tasutud riigilõiv. Vastavalt jaotusele jääb sellest hageja kanda 8 %, s.o 128 eurot ja kostja kanda 92 %, s.o 1472 eurot. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista maakohtu menetluskulude hüvitamiseks 1472 eurot.
22.Kostja palus maakohtus kantud menetluskulud määrata kindlaks summas 1940 eurot. Kostja menetluskulud maakohtus koosnesid lepingulise esindaja tasust õigusabi teenuse osutamise eest. Kostjale osutati õigusabi kokku 16,17 tunni ulatuses tunnihinnaga 100 eurot (käibemaksuta). Hageja kostja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. Ringkonnakohus leiab, et kostja taotluses märgitud esindaja toimingud – esialgne vastus kohtule 1,17 h, tõendite kogumine 1 h, vastuse koostamine ja kohtule esitamine 9 h, hageja vastusega tutvumine, vastuväite esitamine 3 h, seisukoht hageja tõenditele 1 h, seisukohtade täiendamine 1 h – olid kliendi kohtumenetluses esindamiseks vajalikud ning esindaja ajakulu 16,17 tundi asja keerukust ja menetluse mahtu arvestades põhjendatud. Esindaja tunnihinda 100 eurot (käibemaksuta) tuleb advokaadist esindaja puhul hinnata tavapäraseks. Kostja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohuslane, mistõttu palub lepingulise esindaja kulu hüvitise välja mõista koos käibemaksuga. Kokku on kostja kindlaksmääratavad menetluskulud seega 1940 eurot (16,17 x 100 x 1,2). Vastavalt jaotusele jääb sellest 92 %, s.o 1784,80 eurot, kostja enda kanda ning 8 %, s.o 155,20 eurot, hageja kanda. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista maakohtu menetluskulude hüvitamiseks 155,20 eurot.
23.Hageja esitas ringkonnakohtu istungil menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hageja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses kulutused õigusabiteenusele 10,5 tunni eest summas 1312,50 eurot (käibemaksuta) ning vastuapellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 400 eurot. Lisaks palus hageja arvestada esindaja istungil osalemise ajakulu 1,08 tunni ulatuses. Hagejale osutati õigusabiteenust tunnitasuga 125 eurot (käibemaksuta). Hageja kinnitas vastavalt TsMS § 174 lg 10, et on käibemaksukohuslane ning saab õigusabiteenuselt käibemaksu maha arvata. Kokku on hageja õigusabikulud seega 1447,50 (11,58 x 125) eurot (käibemaksuta). Kostja hageja õigusabikulude osas vastuväiteid ei esitanud. Ringkonnakohus leiab, et hageja õigusabikulud summas 1447,50 eurot (käibemaksuta) on arvestades hageja esindaja poolt apellatsioonimenetluses tehtud toiminguid, sealhulgas esitatud dokumentide sisulist mahtu, ning esindaja kohtupraktikas tavapäraseks peetavat tunnitasu põhjendatud ja vajalikud. Samuti kuulub hageja menetluskulude suuruse kindlaksmääramisel arvestamisele vastuapellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 400 eurot. Seega on hageja apellatsioonimenetluse kulud kokku 1847,50 (1447,50 + 400) eurot. Vastavalt jaotusele jääb hageja menetluskuludest 147,80 eurot hageja enda kanda ja 1699,70 eurot tuleb välja mõista kostjalt.
24.Kostja esitas ringkonnakohtu istungil menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses kulutused õigusabile summas 1420 eurot (käibemaksuga) õigusabi toimingute eest ajakuluga 11,83 tundi ning apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 475 eurot. Lisaks palus kostja arvestada esindaja istungil osalemise ajakulu 1,08 tunni ulatuses. Kostjale osutati õigusabi teenust tunnihinnaga 120 eurot (käibemaksuga). Kokku on kostja õigusabikulud seega 1549,20 (12,91 x 120) eurot. Hageja kostja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. Ringkonnakohus, tutvunud esitatud õigusabitoimingute nimekirjaga ning analüüsinud selles näidatud toiminguid toimiku materjalide põhjal, leiab, et kostja esindaja poolt õigusabi osutamise käigus tehtud toimingud ning nendele toimingutele kulunud aeg on asja keerukust ja esindaja töö eeldatavat mahtu arvestades TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik. Samuti on lepingulise esindaja tunnitasu
120 eurot (käibemaksuga) kooskõlas keskmiselt sarnase teenuse eest makstava tasuga. Seega kuulub kostja taotlus menetluskulude suuruse kindlaksmääramiseks rahuldamisele kokku 2024,20 ((12,91 x 120) + 475) euro (käibemaksuga) ulatuses. Vastavalt menetluskulude jaotusele jääb sellest 1862,26 eurot kostja enda kanda ning 161,94 eurot tuleb välja mõista hagejalt.
25.Tasaarvestades hagejalt kostjale kokku väljamõistmisele kuuluva summa 317,14 (155,20 +161,94) eurot kostjalt hagejale kokku väljamõistmisele kuuluva summaga 3171,70 (1472+1699,70) eurot, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulude hüvitamiseks 2854,56 eurot.