1.Rahuldada Marika Maramaa hagi Ülle Külvi vastu 2000 euro ja viivise saamiseks.
2.Mõista Ülle Külvilt Marika Maramaa kasuks välja 2152 (kaks tuhat ükssada viiskümmend kaks) eurot 71 senti (sh põhivõlg 2000 eurot ja viivis ajavahemiku 16. detsember 2014 kuni 26. novembrini 2015 eest 152 eurot 71 senti) ja alates 27. novembrist 2015 kuni põhivõla 2000 euro tasumiseni viivis põhivõla tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
3.Jätta menetluskulud Ülle Külvi kanda. Mõista Ülle Külvilt Marika Maramaa kasuks välja menetluskulu 984 (üheksasada kaheksakümmend neli) eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Selgitus menetlusabi taotlejale Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD
1.Marika Maramaa (hageja) esitas 15. jaanuaril 2015 Tartu Maakohtule Ülle Külvi (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt enda kasuks välja mõista 2000 eurot. 26. novembril 2015 esitatud menetlusdokumendis palus hageja kostjalt enda kasuks täiendavalt välja mõista viivise ajavahemiku 16. detsember 2014 kuni 26. november 2015 eest 152,71 eurot ning seadusjärgse viivise edasi kuni põhinõude täitmiseni. Hagi kohaselt sõlmisid pooled 20. oktoobril 2014 kokkuleppe kinnistu mõttelise osa müügipakkumise peatamiseks. Lepingu mõtte kohaselt oleks hageja pidanud kinnistu mõttelise osa omandama. Lepingu alusel tasus hageja kostjale 2000 eurot. See summa tuli lepingu kohaselt maha arvestada kinnistu müügihinnast. Kinnistu müügitehingut ei toimunud, kuna kinnistul esinesid varjatud puudused ja üks kaasomanikest ei olnud tehinguga nõus. Kuivõrd kinnisasja puudutav tehing peab olema sõlmitud notariaalses vormis, on leping vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ja kostja peab tagastama hagejale lepingu alusel makstud summa alusetu rikastumise sätete alusel.
2.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et sõlmitud leping ei olnud kinnisasja omandamisele suunatud eelleping, vaid lepingu esemeks oli kinnisasja müügitegevuse peatamine. Sellisele lepingule ei ole seadus vorminõuet ette näinud.
KOHTU SEISUKOHT
3.Hageja nõue on suunatud pooltevahelise lepingu alusel makstud 2000 euro tagastamisele, kuivõrd hageja väitel on leping tühine vorminõude rikkumise tõttu. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid lepingu, mille alusel andis hageja kostjale üle 2000 eurot. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 kohaselt on tehing tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Asjas esitatud pooltevahelisest lepingust (tl 4-5) nähtub, et leping oli sõlmitud kirjalikus vormis. Hageja väitel on tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Kostja väitel on tegemist broneerimislepinguga, millele seaduses ei ole ette nähtud kohustuslikku vorminõuet.
4.Pooled vaidlevad seega selle üle, kas tegemist oli kinnisasja omandamisele suunatud lepinguga, millele kohaldub notariaalse tõestamise vorminõue, või üksnes broneerimislepinguga, millele ei ole vorminõuet ette nähtud. Seega vaidlevad pooled
2/5
lepingu tõlgendamise üle. Lepingu tõlgendamise reeglid sätestab VÕS § 29. VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel esmalt lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat (vt Riigikohtu 12. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-14, p 19; 9. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-167-12, p 12; 11. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11).
5.AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. (vt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 16)
6.Kohtu hinnangul ei ole võimalik poolte ühist tegelikku tahet lepingu sõlmimisel välja selgitada. See ei nähtu ei tunnistaja S.T. ütlustest ega ka esitatud dokumentaalsetest tõenditest. Seega tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi tõlgendada, lähtudes mõistliku isiku positsioonist, arvestades VÕS § 29 lg-s 5 toodud asjaolusid, lähtudes eelmises punktis toodud eristamiskriteeriumidest. Eelkõige saab lähtuda sellest, kas hageja poolt makstud 2000 eurot oli mõeldud tasuna üksnes müügitegevuse peatamise eest või on tegemist kinnisasja müügilepinguga seonduva kohustusega.
7.Pooltevahelise lepingu p 3.2 kohaselt tuleb 2000 eurot maksta müügipakkumise peatamise eest. Sama lepingupunkti kohaselt aga tasaarvestatakse see summa müügilepingu sõlmimisel müügihinnaga. Seega on see lepingupunkt vastuoluline määrates ühelt poolt tasutud summa tasuks broneerimise eest, aga samas ka tasuks kinnisasja eest. Ka tunnistaja S.T. ütlused on selles osas vastuolulised. Ühelt poolt ütles ta, et raha maksti selle eest, et müügikuulutused maha võetaks. Samas ütles ta ka, et oleks võinud kuulutused maha võtta ka ilma lepingut sõlmimata. Lepingu sõlmimise põhjusena tõi tunnistaja välja hageja selge ostusoovi ja eesmärgi saavutada lepingu sõlmimisega suurem kindlus. Seega nähtub tunnistaja ütlustest, et iseenesest oleks olnud võimalik müügitegevuse peatamine ka ilma selle eest tasu maksmata, mis, arvestades makstud tasu suurust, viitab sellele, et tasu ei makstud üksnes broneerimise eest. Arvestades ka tunnistaja ütlusi selle kohta, et tavaliselt ulatub sarnastes lepingutes broneerimistasu 10%-ni kinnisasja müügihinnast, viitab see veelgi selgemini, et tegemist ei ole üksnes tasuga müügitegevuse peatamise eest. Arvestades kinnisasjade tavapäraselt suurt väärtust ei saa pidada usutavaks, et kinnisasja müügihinnast tervelt
3/5
10% või ka 5%, nagu praegusel juhul, tasutakse üksnes selle eest, et müüja mingiks ajavahemikuks müügitegevuse peataks.
8.Kohus ei pea põhjendatuks kostja väidet, et pooltevahelises lepingus ei ole kohustust tulevikus müügilepingu sõlmimiseks. Lepingu p-s 1.1 on kokkuleppe esemena mh määratletud soov tulevikus müügileping sõlmida ning lepingu p-s 1.2 on kokkuleppe eesmärgina toodud müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise ja läbirääkimiste pidamise võimaldamine.
9.Kohtu hinnangul viitab ka lepingu p 4.2 sellele, et lepingu esemeks ja tasu maksmise kohustuse aluseks ei olnud üksnes müügitegevuse peatamine. Selle lepingupunkti kohaselt, kui kokkuleppe mittetäitmise eest vastutab ostja (hageja) jääb tasutud 2000 eurot leppetrahvina müüjale (kostjale). Kostja ei suutnud adekvaatselt selgitada, kuidas saab olukorras, kus leping oli suunatud üksnes müüjapoolse müügitegevuse peatamisele kokkulepet rikkuda ostja. Tunnistaja vastas kohtu selle lepingupunktiga seotud küsimusele, et ostja pidi olema kindel, et ta lepingu objekti ostab. Kohtu hinnangul saab nii lepingupunkti tekstist kui ka tunnistaja ütlustest järeldada, et tegemist on leppetrahvi kokkuleppega puhuks, kui hageja rikub kokkuleppest tulenevat kohustust müügileping sõlmida. See viitab konkreetselt sellele, et tegemist oli kinnisasja müügilepingu sõlmimisele suunatud eellepinguga ning makstud 2000 eurot oli ka seotud müügilepingu sõlmimisega.
10.Seega eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et pooltevaheline leping oli kinnisasja müügilepingu sõlmimisele suunatud eelleping ning sellest tulenevalt vorminõude rikkumise tõttu TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Isegi, kui leida, et vorminõude rikkumine ei too kaasa lepingus sisaldunud broneerimiskokkuleppe tühisust, ei ole kohtu hinnangul lepingus sisalduv tasu maksmise kohustus seotud üksnes broneerimiskokkuleppega, mistõttu on ka see lepingutingimus tühine.
11.Kuivõrd eelnevalt on kohus tuvastanud, et pooltevaheline leping on tühine, tuleb TsÜS § 84 lg 1 kohaselt selle alusel saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kohtu hinnangul on täidetud VÕS § 1028 lg-s 1 sätestatud alusetu rikastumise nõude esitamise eeldused. Kostja on saanud hagejalt 2000 eurot kohustuse täitmisena, kuid kohustust tegelikult ei olnud lepingu tühisuse tõttu olemas. Seega tuleb VÕS § 1032 lg 1 alusel kostjalt hageja kasuks saadud 2000 eurot välja mõista.
12.Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka seadusjärgse viivise alates 16. detsembrist 2014. VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kuna alusetu rikastumise sätted ei kehtesta aega, millest alates muutub alusetust rikastumisest tulenev nõue sissenõutavaks (s.o mis ajast tuleb täita alusetust rikastumisest tulenev kohustus), siis tuleb kohaldada VÕS § 82 lg 7 kolmandat lauset, mille kohaselt, kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, on võlausaldajal õigus nõuda kohustuse täitmist pärast selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja (VÕS § 82 lg 3) möödumist. Mõistlik aeg eelnimetatud tähenduses algab alusetust rikastumisest tuleneva võlasuhte tekkimisest. Alusetu rikastumise võlasuhe tekib alusetu rikastumise ajast. Mõistliku aja pikkus sõltub muu hulgas sellest, millal alusetult rikastunud isik sai või pidi saama teada alusetust rikastumisest tulenevast kohustusest (vt Riigikohtu 16. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-54-08, p 10). Hageja esitatud maksekorralduse kohaselt kandis hageja kostjale 2000 eurot üle 20. oktoobril 2014, mida saab lugeda alusetu rikastumise võlasuhte tekkimise ajaks. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja saatis kostjale 9. detsembril 2014 kirja (tl 6), milles nõudis
4/5
tasutud summa tagastamist, tuues välja, et raha maksmise aluseks olev tehing ei vasta vorminõuetele, ning kostja on selle kirja kätte saanud. Seega hiljemalt sellest ajast pidi kostja teadma enda alusetust rikastumisest tulenevast kohustusest. Kohtu hinnangul võib seega lugeda raha tagastamiseks mõistliku aja möödunuks 16. detsembril 2014 alates millest hageja viivist nõuab. Seega tuleb ka hageja viivisenõue rahuldada.
13.Kuna hagi rahuldati, jätab kohus TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud kostja kanda. Hageja on esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hageja menetluskuluks hagi tagamise avalduselt, hagilt ja nõude suurendamiselt tasutud riigilõiv 300 eurot, õigusabi eest E-Lawconsulting OÜ-le tasutud 600 eurot ning OÜ KL Consult Õigusbüroo arvete alusel esindajatasu 684 eurot. Esitatud OÜ KL Consult Õigusbüroo arve-saatelehtede kohaselt koosnes viimatinimetatud kulu kulust konsultatsioonile, toimikuga tutvumisele ja menetlusdokumendi koostamisele kokku 3,75 tundi ning istungil esindamise kulust 2,25 tundi, tunnihinnaga 95 eurot, millele lisandub käibemaks. TsMS § 175 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Sellest tulenevalt on kohtul alust TsMS § 175 lg 1 järgi menetluskulusid kandma kohustatud menetlusosaliselt välja mõista teise menetlusosalise lepingulise esindaja kulu üksnes juhul, kui esindamine on toimunud kohtumenetluses (vt ka Riigikohtu 1. aprillil 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-183-14, p 13). Hageja on esitanud kohtule küll ELawconsulting OÜ õigusnõustamise eest esitatud arved, kuid asja materjalidest ei nähtu, et E-Lawconsulting OÜ oleks kuidagi seotud olnud hageja esindamisega kohtus. Hageja on esitanud hagi tagamise avalduse, hagi ja järgnevad menetlusdokumendid kohtule ise. Alles 26. novembril 2015 esitatud menetlusdokument on esitatud esindaja vahendusel ning selle koostamise kulu on hõlmatud OÜ KL Consult Õigusbüroo arvetega. Seega tuleb jätta E-Lawconsulting OÜ-le tasutud õigusabi eest tasutud 600 eurot kostjalt menetluskuluna välja mõistmata. Kohtu hinnangul on hageja esindaja ajakulu kokku 6 tundi põhjendatud, arvestades asja keerukust, hageja esindaja koostatud 26. novembri 2015. a menetlusdokumendi sisu ning asjas toimunud kohtuistungi kestust. Samuti ei ole ebamõistlik hageja esindaja tunnitasu 95 eurot + käibemaks. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja mõista tasutud riigilõiv 300 eurot ja esindajakulu 684 eurot, st kokku 984 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin Kohtunik
5/5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.