Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud ja hageja nõue

soovitatud äriühingu teenuseid, mistõttu üürileandja pidi valesti paigaldatud laminaatparketi eemaldama. Lepingu p 4.2.16 järgi kohustus üürnik tegema omal kulul remonti kui selle vajadus on temast tingitud. Ühtlasi teatas üürnik 26.08.2014 kirjas valmisolekust ruumide taastamise kompenseerimiseks. Lisatud kostja vastuses pretensioonile avaldus vajadus tualetivalgusti uuesti paigaldamiseks, kusjuures hageja ei nõustu selles esitatud väitega sõlmitud kokkuleppest. Makseteatist nr 1092014 ei ole kostja senini tasunud. Üürilepingu ajal üüritud asjal puudusi ei tekkinud ja asja kasutamine ei olnud takistatud. Poolte kirjavahetusest avaldus, et olulisi parkimisprobleeme tegelikult ei esinenud, sest parkimiskohti oli hoovis küllaga. Kostjat häirisid mõnikord hoovi pargitud autod, mis ei piiranud tema majandustegevust. Puudus alus üürilepingu ennetähtaegseks üles ütlemiseks. Kostja vastuväited

Kostja soovis parkimiskohtade kasutamisel esinenud takistusi ja selle mõju kostja majandustegevusele tõendada tunnistajate ütlustega. TsMS § 236 lg 1 alusel taotles kostja, et kohus hindaks kostja vastuväiteid hagile tunnistaja AS ütluste alusel. Kuna kostja tasus hagejale oktoober 2013 - juuni 2014 üüri ja kommunaalkulude eest ja teavitas hagejat parkimiskohtade kasutamise takistustest hiljemalt jaanuaris 2014, siis teatas kostja seoses parkimiskohtade kasutamise takistusega VÕS § 278 p 4 alusel üüri alandamisest 840 eurot (7 k x 100 eurot + km). Lisaks ei vastanud üüritud ruumide temperatuur nõuetele. Kostja majandustegevus oli sellest häiritud ja kostja oli alates novembrist 2013 sunnitud ruume täiendavalt elektriradiaatoritega kütma. Kostja esitas täiendava küttekulu tõendamiseks hageja novembri 2013 - mai 2014 arved, millelt nähtus kostja elektrikulu erinevus oktoobris 2013, mil kostja täiendavalt ei kütnud ja järgnevatel kuudel. Kulu elektrienergiale suurenes novembris 2013 27 eurot 26 senti, detsembris 2013 16 eurot 94 senti, jaanuaris 2014 34 eurot 79 senti, veebruaris 2014 50 eurot 80 senti, märtsis 2014 34 eurot 44 senti ja aprillis 2014 29 eurot 72 senti koos käibemaksuga. Kostja teavitas hagejat ruumide kütmise puudustest 6.11.2013, seega teatas kostja seoses ruumide kütteprobleemidega üüri alandamisest 193 eurot 95 senti. Juhul, kui kohus leiab, et hageja põhinõue on põhjendatud, tasaarvestab kostja hageja põhinõude kostja poolt hagejale enammaksuga 1033 eurot 95 senti. Hageja lisas hagi muudatusele 2 fotot hoovist, kuid ei põhjendanud, millist asjaolu hageja soovis fotodega tõendada. Hageja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud kokkulepped ei tõenda hagi aluseks olevaid asjaolusid. Maakohtu otsus

üürilepingus kokku lepitud üksnes selles, et kostja kohustus maksma 2 autokoha eest 100 eurot kuus + km ja autokohtade asukoht oli fikseeritud lepingule lisatud plaanil. Arvestades eeltoodut ei olnud kostjal alust üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 314 lg 1 alusel, sest tuvastatav ei ole üüritud äriruumide sihipärase kasutamise võimatus. Kostja ei tuginenud üürilepingu ülesütlemisavalduses sellele, et üüritud ruumide kasutamine olnuks võimatu. Samuti ei olnud kostjal VÕS § 314 lg-s 2 märgitud erilist põhjust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, selliseks eriliseks põhjuseks ei saa olla parkimisprobleemid. Viidatud parkimisprobleemide korral oleks õiguslikus mõttes võimalik üürilepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel. Vaidlus puudus, et üürileping sõlmiti 25.09.2013 kehtivusega kuni 1.10.2014. Kostja viitas esmakordselt parkimisprobleemile 16.01.2014 ja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse seoses parkimisprobleemidega 29.05.2014, öeldes lepingu erakorraliselt üles alates 5.06.2014. Pooled leppisid üürilepingu lisaks 2 oleval plaanil kokku parkimiskohtade kasutamise osas. Vaidlus oli selles, et hageja arvates võis kostja auto parkida ka teistele kohtadele, juhuks, kui kohad 5 ja 6 polnud vabad; kuid kostja arvates pidi ta parkima autosid vaid kohtadele 5 ja 6 ning tal puudus õigus parkida teistele kohtadele. Kohus leidis, et mõistliku isiku positsioonilt vaadates leppisid pooled üürilepingus kokku konkreetsete parkimiskohtade kasutamises ja kokkulepet ei saanud tõlgendada nii, et kostjal oli parkimiskohtade 5 ja 6 hõivatuse korral õigus parkida teistel kohtadel (VÕS § 29 lg 4 ja lg 5 p 3). Seda kinnitas mh asjaolu, et enne lepingu ülesütlemist ei soovitanud hageja poolte kirjavahetuses parkimisprobleemi lahendamiseks parkida teistele vabadele kohtadele. 16.01.2014 e-kirjas tegi hageja sekretär ettepaneku paigaldada sildid kostja konkreetsetele parkimiskohtadele. Viite parkimisõigusele kogu parkla ulatuses esitas hageja esmakordselt alles pärast üürilepingu ülesütlemise teate saamist 2.06.2014. Kuna pooled ei sõlminud kokkulepet parkimiseks kogu hoovis, ei oma tähtsust tunnistaja EK ütlused, et tema ei näinud, et kohad 5, 6, 7 ja 8 oleks olnud korraga täis pargitud. Parkimisprobleemide olemasolu üürilepingu lisaks 2 oleval plaanil näidatud parkimiskohtadel 5 ja 6 kinnitasid nii kirjalikud tõendid kui tunnistajate ütlused. 16.01.2014 e-kirjas kinnitas hageja sekretär parkimisprobleemidega tegelemist, viidates probleemi põhjusena väravate lahtiolekut ja ümberkaudsete üürnike parkimist. Kuigi kirjalik kokkuleppe parkimiskohtade üürimise regulatsiooni osas piirdus vaid tasu kokkuleppega üürilepingu p-s 3.3, nõustus kohus kostjaga, et üürnik ei pidanud vastutama hoovis parkimise korraldamise eest. Tõlgendades parkimiskohtade kokkulepet mõistliku isiku positsioonilt, oli ilmne, et parkimiskohtade olemasolu pidi tagama hageja, kes sai parkimiskohtade kasutamise eest raha. Sama kinnitas poolte faktiline käitumine, kus kostja nõudel käis hageja parkimiskohtade olemasolu kontrollimas. Kui hageja oleks leidnud, et parkimiskohtade olemasolu ei ole tema probleem, siis puudunuks vajadus kostja etteheidetele reageerida. Seega ei saanud kostjale olla etteheidetav hoovi parkimiskorraldus, sh valesti parkijate kontrollimine või väravate sulgemata jätmine. Ka ei saanud eeldada, et äritegevusega seotud parkimiskohtade üüri puhul pidanuks kostja päevasel ajal pidevalt klientide järelt väravaid sulgema. Pooled ei väitnud, et sissesõit Narva mnt 50 hoovi oleks olnud reguleeritud tõkkepuuga, isesulguvate väravatega vms mõistlikul viisil. Tunnistaja AS kinnitas, et kui ta sõitis hoovi, siis olid täis parkimiskohad 5, 6, 7 ja 8 ning tunnistaja oli sunnitud parkima teise kohta ja hiljem oli tema auto kinni pargitud. Ka viitas parkimisprobleemide olemasolule asjaolu, et tunnistaja EK käis korduvalt kohapeal seoses parkimisprobleemiga. Kuigi tunnistaja sõnul olid tema kohale jõudes probleemid lahendatud, polnud alust arvata, et kostja oleks esitanud hagejale valekaebusi. Vaatamata eeltoodule, leidis kohus, et parkimisprobleemid ei olnud piisavalt tõsised selleks, et anda alust äriruumide üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks kostja poolt. Üürilepingu objektiks ei olnud parkimiskohad, ka ei olnud lepingust tuvastatav kostja eriline huvi

parkimiskohtade tagatuse vastu. VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud põhjus üürilepingu ülesütlemiseks peab olema eriline seetõttu, et VÕS § 313 lg 1 kuulub kohaldamisele siis, kui muid ülesütlemise aluseid ei esine. Kuigi ülesütlemisavalduses väitis kostja, et parkimiskohad on oluline eeldus ruumide normaalseks kasutamiseks, ei esitatud tõendeid, et ruumide kasutamine olnuks parkimisprobleemide tõttu oluliselt häiritud, et see andnuks aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Lepingu ülesütlemist sooviv pool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Kostja väitel põhjustasid parkimisprobleemid talle kahju rahulolematute klientide näol, kuid kas ja kuidas see kahju kostja reaalses majandustegevuses kajastus, ei ole tõendatud. Tunnistaja AS ütlustest nähtus, et tunnistajal oli ühel korral parkimisprobleem Narva mnt 50 hoovis, mis lahenes 10 minutiga ja mille tagajärjel hakkas tunnistaja käima kostja ilusalongis ühistranspordiga. AS kinnitas, et käib praegugi kostja juures iluteenuseid tarbimas kostja uues salongis Tuukri tänaval ja maksab selle eest parklatasu. Seega ei nähtu tunnistaja ütlustest, et parkimiskohtade kasutamisel esinenud takistustel oleks olnud reaalne negatiivne mõju kostja majandustegevusele – vastupidi, tunnistaja kinnitas, et jätkas kostja teenuste kasutamist ka pärast ühekordset parkimisprobleemi ja teeb seda siiani. Samuti ei nähtunud muudest tõenditest parkimiskohtadega seotud probleemide sellist olulisust ja mõju kostja majandustegevusele, mis andnuks aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Tähtsust ei omanud asjaolu, et kohus jättis rahuldamata kostja taotluse IL ja MK tunnistajatena ülekuulamiseks, kuna nimetatud isikud saanuks anda ütlusi parkimiskohtade kasutamise takistuste osas, mitte aga seoses takistuste mõjuga kostja majandustegevusele. Kokkuvõttes ei olnud parkimisprobleemidega seotud asjaolud kostja jaoks VÕS § 313 lg 1 tähenduses sedavõrd olulised, et need kaalunuks üles hageja huvi lepingu kehtivuseks selle korralise lõppemiseni. Esitatud tõenditest nähtuvalt olid kostja parkimisprobleemid n-ö juhtumipõhised ehk kostja ei väitnud püsivate parkimistakistuste olemasolu, vaid probleemid tekkisid teatud konkreetsetel hetkedel ja viisil ajutisena, mida kinnitasid tunnistajate ütlused. Samuti ei saanud esitatud tõendite alusel väita, et hageja suhtumine parkimisprobleemidesse oleks olnud ükskõikne. Asja materjalide põhjal ei olnud tuvastatav kostja eriline huvi üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Samuti ei saanud esitatud tõendite põhjal teha järeldust, et parkimisprobleemid oleks välistanud üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise või piiranud seda olulisel määral. Poolte huvide kaalumisel leidis kohus, et hageja huvi üürilepingu kehtivuseks on enam kaitstud. Hagejal oli seadusega kaitstud huvi eeldada üürilepingu kehtivust kuni korralise lõppemiseni ning kostja parkimisprobleemid ei olnud sellised, mis andnuks aluse äriruumide üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Asjas esitatud tõenditest ei nähtunud, et parkimiskohtade kasutamisel esinenud takistustel oleks olnud reaalne negatiivne mõju kostja majandustegevusele. Seega puudus kostjal seaduslik alus pooltevahelise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kuna kostja üürilepingut kehtivalt üles ei öelnud, võis hageja tugineda üürilepingu kehtivusele ja nõuda selle täitmist. Vaidlus puudus, et kostja lahkus üüritud ruumidest 5.06.2014, kuid see ei tähendanud, et hageja ei või nõuda üürilepingu täitmist peale nimetatud kuupäeva. Kuna hageja nõue tugines kehtivale üürilepingule, tuli hageja nõue üürilepinguga seotud arvete osas kvalifitseerida täitmise nõudeks ja täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise nõudeks (vt Riigikohtu 18.05.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 14). Kostja ei vaidlustanud hageja üüri- ja kommunaalkulude arvete suurust. Pooled ei vaielnud, et üürilepingu objektiks olnud äriruumid anti uuele üürnikule üle 8.08.2014. Hageja üüri- ja kommunaalkulude arvestus kuni 8.08.2014 oli õigustatud, kuna võis eeldada, et üleandmise päeval ei saanud uus üürnik ruume äritegevuseks kasutada ja hageja kinnitusel ta 8.08.2014 eest uuelt üürnikult üüri ei saanud. Seega oli üürilepingust tulenev üüri- ja kommunaalkulude nõue 1255 eurot 49 senti põhjendatud ja tuli kostjalt hageja kasuks välja mõista.

Maakohus leidis, et hageja remondikulude kahjunõue 1581 eurot 72 senti oli põhjendamatu ja tuli jätta rahuldamata. Üürilepingu p-st 4.2.16 (üürniku kohustus teha omal kulul lepingu objektile kapitaalremonti, ümberehitusi ja parendusi, kui nende tekkimise vajadus on seotud üürniku tegevuse või tegevusetusega) ega p-st 4.2.9 (kohustus kasutada ümberehituste ja parenduste tegemisel hageja või hageja soovitatud äriühingu teenuseid) ei tulenenud kostjale maksekohustust. Hageja ei seostanud kahjunõuet konkreetse äriühinguga, kes üürilepingu objektiks olnud ruumides ümberehitustöid tegi ja sellist seost ei olnud võimalik ka tuvastada (nt isegi kui kostja rikkunuks üürilepingu p 4.2.9 ja ümberehitusi oleks teostanud muu isik kui hageja või hageja soovitatud äriühing, ei saanuks ainuüksi see asjaolu põhjustada hagejale kahju). Vaidlus puudus, et üürnik tegi ruumides hageja nõusolekul ümberehitusi, kuid hageja kahjunõue ei ole suunatud ümberehitustööde hüvitamisele (mida üürnik tegi eeldatavalt oma kulul), vaid põhines hilisematele võimalikele remonditöödele, mille osas hagejale on esitatud hinnapakkumine koos käibemaksuga 1581 eurot 72 senti. Kostja märkis õigustatult, et pooled ei näinud lepinguga ette, et kostja peaks hagejale ruumides tehtud parendused peale lepingu lõppemist likvideerima. Hageja ei tõendanud, et kostja tagastatud ruumid oleksid olnud võrreldes nende üleandmise ajaga halvemas seisundis ja et sellega seotud hageja kahjuks oleks 1581 eurot 72 senti. Kooskõlastamata hinnapakkumine ruumide remonttööde kohta ei saanud tõendada hagejale tekkinud kahju ega kostja vastutust väidetava kahju eest. See, et kostja nõustus juhul, kui sõlmitakse vastav kokkulepe ja kulutused eelnevalt kostjaga kooskõlastatakse, teatud kulusid hagejale kompenseerima, ei andnud alust hageja kahjunõuet aktsepteerida. Puudusid tõendid, et pooled oleksid saavutanud kokkuleppe kulutuste hüvitamise osas või et hageja oleks kulutusi ja nende suurust eelnevalt kostjaga kooskõlastanud, nagu kostja pakkus. Samuti esitas kostja võimalike remonttööde kohta hinnapakkumise 100 eurot 20 senti, mis seab hageja hinnapakkumise adekvaatsuse kahtluse alla. Vajalik ei olnud poolte hinnapakkumiste erinevust analüüsida, sest hageja remondikulude kahjunõue oli alusetu. Tõendatud ei ole, et hageja oleks kandnud remonttöödega seotud kulusid. Seoses üüri ja kommunaalkulude võlaga nõudis hageja viivist 0,5% tasumata summast päevas, kokku 25.11.2014 seisuga 953 eurot 13 senti. Seoses remondikulude kahjunõudega nõudis hageja viivist 0,5% tasumata summast päevas, kokku 593 eurot 15 senti. Kostja ei vaielnud hageja üüri ja kommunaalkulude võlast tulenevale viivisenõude arvestuslikule küljele vastu. Arvestades üürilepingu p-s 5.2 kokkulepitut ja asjaolu, et kohus hageja üürilepingust tuleneva üüri ja kommunaalkulude nõude rahuldas, tuleks kostjalt hageja kasuks välja mõista ka viivis 953 eurot 13 senti, millest tuli kooskõlas lepingu p-ga 5.11 maha arvestada lepingu p 3.1 kohaselt kostja tasutud garantiisumma 520 eurot, nii nagu seda tegi ka hageja ise oma nõude arvestuses. Seega tuli kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis 433 eurot 13 senti. Kuna kohus ei rahuldanud hageja remondikulude kahjunõuet, jäi rahuldamata ka hageja viivisenõue 593 eurot 15 senti. Kuna remondikulude kahjunõue ei ole vaadeldav üürilepingus sätestatud maksekohustusena, ei saaks selle nõude osas kohaldada ka hageja viidatud üürilepingu viivisemäära 0,5% tasumata summast päevas. Täielikult alusetu on kostja üüri alandamise ja tasaarvestuse avaldus seoses ruumide kütteprobleemidega 193 eurot 95 senti. Poolte e-kirjavahetusest ja muudest tõenditest ei nähtunud, et hageja oleks rikkunud üürilepingu objektiks olnud ruumide kütmise osas kehtivaid normatiive või pooltevahelist kokkulepet. Ainuüksi elektrienergia kulu erinevus kuude lõikes ei saa tõendada hageja rikkumist ega kostja õigust üüri alandada. Kuigi kohtul ei olnud võimalik kostja esitatud arvete alusel tuvastada, millest oli tingitud elektrienergia maksumuse erinevus erinevate kuude arvetel, siis isegi juhul, kui see oleks tingitud kostja väidetud lisakütmisest elektriradiaatoriga, ei annaks see kostjale ilma hagejapoolse konkreetse rikkumise tuvastamiseta

õigust üüri alandamiseks. Erinevate isikute hinnangud kategooriatele „soe“ ja „jahe“ on väga erinevad ning loomulikult oli kostjal õigus soovi korral üüritud ruume täiendavalt kütta, kuid see ei tähenda, et antud lisakulu eest peaks vastutama hageja. Üürilepingu p 3.4 kohaselt pidi kostja maksma elektri eest vastavalt arvesti näitudele, mille õigsust kostja ei vaidlusta. Täielikult alusetu oli ka kostja üüri alandamise ja tasaarvestuse avaldus seoses parkimiskohtade kasutamise takistusega 840 eurot (7 k x 100 eurot + km). Kuna parkimisprobleemid ei välistanud üüritud ruumide sihtotstarbelist kasutamist ega piiranud seda olulisel määral, oli ekslik kostja väide, nagu olnuks puudus parkimiskohtade osas täielik. Kostja ei toonud esile, millised olid parkimisprobleemidega seotud hageja kohustuste kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga ning seda ei ole n-ö juhtumispõhiste ajaliselt eraldatud üksikute parkimisprobleemide korral võimalik tagantjärele kindlaks teha. Tõenditest nähtuvalt olid kostja parkimisprobleemid alati n-ö juhtumipõhised. Seega ei oleks põhjendatud ega mõistlik määratleda kohase ja mittekohase täitmise väärtust kohustuse täitmise aja seisuga ka kohtu poolt, sest tekkinud vahe oleks sedavõrd ebaoluline, et ei annaks alust üüri alandamiseks. Nt oli ainsaks selgelt tõendatud parkimisprobleemiks tunnistaja ASe poolt täpselt teadmata ajal tekkinud parkimisprobleem, mille lahendamiseks kulus 10 minutit. Kohus ei saa öelda, millal täpsemalt parkimisprobleem aset leidis (millise kuuga saaks üüri alandamist siduda) ja kui suure osa mittekohasest täitmisest moodustas 10 minutit (0,00023 kuud) mittekohast täitmist terve kuu kohasest täitmisest. Üüri alandamise avalduse tegev isik peab vähemalt elementaarsel määral oskama kirjeldada hinna alandamise asjaolusid ja põhjuseid, miks on hinna alandamine tehtud just konkreetsel viisil ja ulatuses. Kohtul puudus alus arvata, et kostja õigused jäänuks kaitseta juriidiliste teadmiste puudumise tõttu, sest üüri avaldamise avalduse esitas advokaat. Maakohus arvestas kostja üüri alandamise ja menetlusliku tasaarvestuse avalduse põhjendatuse hindamisel ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet, millele kostja käitumine ei vastanud. Menetlusliku tasaarvestuse tegemine alles kohtumenetluses pärast hagile vastuse esitamist ei vasta heas usus tegutseva ja mõistlikult käituva äriühingu standardile. Kostjalt võis oodata, et kui kostja tasus kuni üürilepingu faktilise lõppemiseni parkimiskohtade tasu, siis kostja ka aktsepteeris tasu. Ükski mõistlikult ja heas usus tegutsev äriühing ei jätaks rohkem kui poole aasta kestel teise poole tähelepanu pööramata sellele, kui teine pool esitaks talle õigustamatu suurusega arveid. Veel vähem oleks eluliselt usutav, et mõistlikult ja heas usus tegutsev äriühing rohkem kui poole aasta kestel vaikides tasuks talle esitatud õigustamatu suurusega arveid. Ainuüksi parkimisprobleemidele viitamine ei ole vaadeldav üüri alandamise avaldusena või soovina üüri alandada. Selline passiivne käitumine (kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks esitanud hagejale pretensioone väidetavalt liiga suurte arvete osas) ei saa mõistlikkuse põhimõtet arvestades olla omane äriühingule, kelle tegevuse eesmärgiks on kasumi teenimine. Seega oli kostja üüri alandamise ja tasaarvestuse avaldus põhjendamatu ja selle alusel ei olnud kostjal võimalik hageja nõudeid kostja vastu tasaarvestada. Kohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 1255 eurot 49 senti ja jättis rahuldamata põhivõla 1581 euro 72 sendi nõude. Kohus mõistis kostjalt välja viivise 433 eurot 13 senti ja jättis rahuldamata viivise nõude 593 eurot 15 senti. Kuna hagi rahuldati ligikaudu poole hageja rahalise nõude ulatuses, oli kooskõlas TsMS 163 lg-ga 1 mõistlik ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Apellatsioonkaebus

Maakohus rikkus TsMS § 436 lg-eid 1 ja 4. Kohtu järeldused on vastuolulised. Äriruumide ja parkimiskohtade üürimise näol ei ole tegemist kahe eraldiseisva õigussuhtega. Maakohtu seisukoht oli üllatuslik, kuna kumbki pool ei ole parkimiskohtade üürisuhet eraldi käsitlenud ja seda ei teinud ka kohus istungil. Vaatamata sellele, et üürilepingu p-s 2 ei olnud esile toodud, et parkimiskohad on lepingu esemeks, on lepingu lisast, pooltevahelisest kirjavahetusest ja kostjale esitatud arvetest järeldatav, et kostja üüris hagejalt äriruume koos parkimiskohtadega. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostjal oli üürilepingu kehtivuse ajal õigus kasutada nii ruume kui parkimiskohti, mis olid üürilepingu lisaks oleval plaanil määratletud ning pooled olid tasus kokku leppinud. Üürilepingu ülesütlemise alus tulenes üürilepingu p-st 8.2. Maakohus tuvastas, et parkimiskohtade kasutamisel esines olulisi rikkumisi, mistõttu oli kostja poolt üürilepingu ülesütlemine 29.05.2014 põhjendatud. Kostja ei nõustu maakohtuga, et parkimiskohtade üürisuhe ei olnud üürilepingu objektiks ja et parkimisprobleemidega seotud asjaolud ei olnud kostja jaoks VÕS § 313 lg 1 tähenduses sedavõrd olulised, et need kaalunuks üles hageja huvi lepingu kehtivuseks selle korralise lõppemiseni. Kostja majandustegevus oli parkimisprobleemide tõttu oluliselt takistatud ja tal sisuliselt puudus konkurentsieelis teiste kesklinna piirkonnas asuvate ilusalongide ees. Samuti ei saanud kostja klientidele täita lubadust, et nad saavad teenuse osutamise ajal maja hoovis tasuta parkida. Kuna pooltevaheline üürisuhe oli seisuga 30.05.2014 lõppenud, ei ole hageja üürinõue põhjendatud ja seega ka viivise nõue. Kostja taotles tunnistajate IL ja MK ülekuulamist ringkonnakohtus, kuna ei nõustunud taotluse rahuldamata jätmisega maakohtus. Tunnistajad tõendavad parkimiskohtade kasutamisel esinenud takistusi ja kuidas see mõjutas kostja suhteid klientidega. Alternatiivselt, isegi kui jaatada parkimiskohtade ja äriruumide üürisuhte eristamist, tuleks olukorras, kus kohus tuvastas parkimiskohtade kasutamise olulise takistuse ja hageja poolt lepinguliste kohustuste rikkumise, lugeda kostja üürilepingu lõpetamise avaldusega lõppenuks pooltevaheline parkimiskohtade üürisuhe ning hagejal puudub õigus nõuda kostjalt peale ülesütlemisavalduse saamist üüri parkimiskohtade kasutamise eest 100 eurot kuus, millele lisandub käibemaks ning sellelt arvestatud viivist. Kui eeldada, et üürisuhted olid eraldi vaadeldavad, on maakohus kostjalt hageja kasuks igal juhul põhjendamatult välja mõistnud 1.06.-7.08.2014 parkimiskohtade üüri 267 eurot 10 senti ja sellelt arvestatud viivise 25.11.2014 seisuga 203 eurot 44 senti. Kui eristada parkimiskohtade üürisuhet äriruumide üürisuhtest, ei ole põhjendatud parkimiskohtade eest tasutavalt üürilt arvestada äriruumide üüri tasumisega viivitamisel kohaldatavat viivise määra 0,5% päevas, mis on ebaproportsionaalselt suur. Kostja palub kohtul hagi põhiosa suhtes maakohtu otsuse (ka osaliselt) jõusse jätmise korral vähendada viivise määra mõistliku määrani, s.o kuni seaduses sätestatud viivise määrani. Vastus apellatsioonkaebusele

TsMS § 456 lg 6 kohaselt on maakohtu otsus jõustunud osas, milles kohus jättis hagi 1581 euro 72 sendi põhivõla ja viivise 593 euro 15 sendi väljamõistmise osas rahuldamata. Ringkonnakohus, tutvunud kostja apellatsioonkaebuse ja asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb vaidlustatud osas jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ning TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt ei korda põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Pooled vaidlesid kohtus selle üle, kas kostjal oli alus üürileping erakorraliselt üles öelda või mitte põhjusel, et ta ei saanud parkimiskohta kasutada. Vaidlust ei ole selles, et pooled sõlmisid äripinna üürilepingu Narva mnt 50 asuvate 26 m2 suuruste ruumide üürimiseks tähtajaga 2.10.20131.10.2014 üüri suurusega 260 eurot kuus, millele lisandusid kõrvalkulud 83,2 eurot ja 2 autokoha tasu 100 eurot kuus. Kuna üürilepingu p 2.1 kohaselt olid äriruumide üürilepingu objektiks Narva mnt 50 asuvad ruumid 26 m2 ja parkimiskohti ei olnud eraldi välja toodud, järeldas maakohus, et parkimiskohad ei olnud lepingu esemeks (otsuse p 13). Ringkonnakohus maakohtu käsitlusega ei nõustu, kuna kostjale anti 2.10.2013 aktiga üle ruumid ja 2 autokohta nr 5 ja 6 (I kd, lk 16, 17), ning üürilepingu p-s 3.1 lepiti kokku 2 autokoha tasus 100 eurot kuus + käibemaks (I kd, lk 6). Seega pidi olema üürilepingu alusel kostjale tagatud 2 parkimiskoha olemasolu. Nimetatud üürisuhteid ei ole alust eraldi käsitleda ja seega üüritasu tagastamise väiteid ei ole alust käsitleda. Viivise vähendamise taotluse rahuldamiseks ei näe kolleegium alust. Kuigi maakohus on parkimiskohtade tagamise kohustust käsitlenud kohati vastuoluliselt, ei muuda nimetatu asjas tehtud lõpplahendit ebaõigeks. 16.01.2014 teatas kostja, et tal on tekkinud probleem parkimiskoha kasutamisel, sest parkimiskoht hoovis oli hõivatud. Ilmnes, et hoovi värav oli lahti ja kostja parkimiskohale oli parkinud võõras auto. Kuna sarnane olukord kordus, avaldas kostja 29.05.2014 soovi üürileping üles öelda, tuues põhjuseks autokohtade tagamatuse ning ütles üürilepingu alates 5.06.2014 erakorraliselt üles. Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (Riigikohtu 21.05.2004 otsus nr 3-2-1-62-04). Ringkonnakohus nõustub apellandiga selles, et hageja oli võtnud endale kohustuse tagada parkimiskohtade olemasolu ja sellele vastas kostja kohustus tasuda selle eest. Üürilepingus määratud autokohtade kasutamisel tekkinud probleemid ei olnud piisavaks aluseks praeguse tsiviilasja asjaolusid arvestades, et üürileping ühepoolselt erakorraliselt üles öelda. Õige on, et tegemist oli juhtumipõhise olukorraga. Ringkonnakohtu istungil ülekuulatud kostja tunnistaja MK, kes käis jaanuarist maini 2014 Narva mnt 50 teenust saamas 2 korda kuus ning 2 korda nädalas käis kostjal abiks reklaami ja turundust tegemas, kinnitas, et ühe autokohaga ei olnud probleeme ja temal ei olnud võimalik mõnel korral parkida hoovi kostjale ettenähtud kohale. Teenuse aega see iseenesest ei mõjutanud, kuid parkida tuli Vilmsi tänavale. Kostja selgitusel esineski probleem teise kohaga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja väide, mille kohaselt oleks saanud kostja kasutada hoovis hetkel vaba olevaid kohti, ei ole õige, sest kokku oli lepitud konkreetsete

parkimiskohtade kasutamises. Lisaks lubas hageja kogu parklat kasutada alles 2.06.2014, s.o pärast seda, kui oli saanud kostjalt lepingu ülesütlemise teate (otsuse p 16). Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas õigesti, et kostja huvid ei ületa ülekaalukalt hageja huvi. Maakohus on kaalunud igakülgselt VÕS § 313 lg 1 kohaldamiseks vajalikku üürilepingu ülesütlemise põhjuse mõjuvust ja leidnud lepingu erakorralise ülesütlemise asjaolusid kinnitavaid tõendeid hinnates, et üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud mõjuvat põhjust, mis ülekaalukalt ületaks hageja huvi jätkata lepingut. Kostja väited, et parkimiskoha probleem viis kostja majandusnäitajad alla ja tal kadus eelis võrreldes teiste teenusepakkujatega, ei leidnud asja lahendamisel tõendamist. Kostja tunnistajad kinnitasid, et jätkasid teenuse tarbimist kostja uues salongis. Leping oli sõlmitud poolte vahel 2.10.2013 ja kostja soovis selle üles öelda alates 5.06.2014, s.t olukorras, kus lepingu lõppemiseni jäi alla 4 kuu. Sellistel tingimustel lepingu jätkumisel ei oleks kostja huvid saanud rohkem kahjustada kui hageja huvi jätkata lepingut. Kuna kostja on apellatsioonkaebuses korranud enamuses maakohtus hagile esitatud vastuväiteid, millele maakohus on äärmise põhjalikkusega vastanud, ei korda TsMS § 654 lg 6 kohaselt apellatsioonikohus otsuse põhjendusi. Maakohtu lahendit ei muuda ebaseaduslikuks see, et kohus jättis põhjendamatult rahuldamata poolte taotlused MK ja MG ülekuulamiseks tunnistajatena. Kostja soovis oma vastuväiteid hagile tõendada tunnistaja ütlusega ja hageja soovis neile vastu väita. Maakohtu põhjendus taotluste rahuldamata jätmiseks oli, et asjas on kirjalikke tõendeid arvukalt ja vajadus puudub rohkem kui ühe tunnistaja ülekuulamiseks nii hageja kui kostja poolt (I kd lk 152). Ringkonnakohus ei pea taotluste rahuldamata jätmise põhjendust ja sellest meili teel pooltele teatamist menetlusnormidega kooskõlas olevaks. Ringkonnakohus kõrvaldas menetlusnormi rikkumise ja andis kostjale (apellandile) võimaluse oma vastuväiteid hagile maakohtus ülekuulamata jäänud tunnistaja ütlustega apellatsioonimenetluses tõendada. Ringkonnakohus rahuldas ka vastustaja maakohtus rahuldamata jäetud taotluse tunnistaja MG ülekuulamiseks, kuid samas ei muutnud tunnistajate ütlused maakohtu otsuse järeldusi. MG töötas hageja juures oktoober- detsember 2013 ja sellel perioodil pöördus kostja kord või paar tema poole parkimisprobleemiga ja see lahendati koheselt. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et parkimisprobleemidega seotud asjaolud ei olnud kostja jaoks VÕS § 313 lg 1 tähenduses niivõrd olulised, et need kaalunuks üles hageja huvi lepingu kehtivuseks selle korralise lõppemiseni. Menetluskuludest Kolleegiumi arvates on maakohus õigesti hagi rahalisel rahuldamisel jätnud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte kanda. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust tühistada või muuta maakohtu otsust menetluskulude jagamise ja rahalise suuruse kindlaksmääramise osas. Apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega kostja kanda. Hageja apellatsioonimenetluse kulud on vastusele lisatud ja pärast kohtuistungeid esitatud taotluste järgi 375 eurot. Hagejat esindas apellatsioonimenetluses tehinguline esindaja Raivo Salumäe, kes on apellatsioonimenetluses kulutanud apellatsioonkaebuse analüüsiks 1 tunni, suhtlemiseks kliendiga ja vastuse koostamiseks apellatsioonkaebusele 1 tunni ja istungiteks ettevalmistamiseks ja istungitel osalemiseks kokku 5,5 tundi (asjas toimus 2 apellatsioonikohtu istungit kokku 2 tundi 44 minutit). Kokku kulus esindusele 7,5 tundi. TsMS § 175 lg 1 järgi kuuluvad hüvitamisele lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kolleegium

leiab, et vaidluse asjaolusid ja õiguslikku keerukust arvestades ei olnud tegemist keskmisest keerukama vaidlusega. Kolleegium hindab kohtule esitatud menetlusdokumentide mahtu ja keerukust ning leiab, et vastustaja poolt esiletoodud aeg menetlustoimingute tegemiseks on põhjendatud. Hageja esindaja teenuse tunnihind käibemaksuta 50 eurot. Seega kuulub hagejalt väljamõistmisele apellatsiooniastme menetluskulu 375 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu

/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.