Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hageja nõue ja selle põhjendused Hageja palub kostjalt välja mõista 11 296,57 eurot, viivise alates 17.07.2015 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ning viivise alates kohtuotsuse tegemisest põhinõude täitmiseni seadusjärgses määras kahju hüvitamise nõudelt 11 296,57 eurot. Xxxja kostja sõlmisid 01.01.2011 rendilepingu nr 1-2011, mille esemeks oli Xxxasuv korteriomand. Hageja ostis korteriomandi 88 000 euro eest avalikult kordusenampakkumiselt ning sai korteriomandi omanikuks 06.06.2012. Seega sai hagejast alates 06.06.2012 kostja üürileandja. Kostja rikkus alates 2012.a juulist üüri tasumise kohustust. Hageja edastas 15.10.2013 kostjale üürilepingu ülesütlemise hoiatuse, milles nõudis kostjalt üürimaksete võlgnevuse summas 15 eurot tasumist 21 päeva jooksul kirja kättesaamisest. Kostja ei tasunud hagejale midagi. Hageja edastas kostjale 20.11.2013 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Seonduvalt sellega lõppes üürileping alates 20.12.2013. Kostja vaidlustas hagiga üürilepingu ülesütlemise ning hageja esitas kohtule vastuhagi, kohustamaks kostjat ja temaga koos elavaid isikuid vabastama korteriomandi valduse. Tallinna Ringkonnakohtu 10.12.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-58625 jäeti hagi rahuldamata ning vastuhagi rahuldati, otsus jõustus 01.04.2015. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas kohtuotsuses, et 01.01.2011 üürileping on seoses ülesütlemisega lõppenud alates 20.12.2013. Kostja vabastas üürilepingu esemeks olevad eluruumid 14.05.2015. Kostja on viivitanud üüritud eluruumide tagastamisega ajavahemikul 20.12.2013-14.05.2015. Arvestades, et üürilepingus kokku lepitud üür oli vaid 1 eurot kuus ehk sisuliselt oli tegemist tasuta kasutamisega, nõuab hageja kostjalt üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. XXX OÜ kutseline maakler asus 25.05.2015 eksperdiarvamuses seisukohale, et nimetatud korteriomandi üüritulu aastatel 2013-2015 oleks olnud 650 eurot kuus, millele lisanduks kommunaalteenuste arve. Kostja viivitas üüritud asja tagastamisega rohkem kui 16 kuud, seega on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist summas 10 920 eurot. Alates 2015.a aprillist kuni 14.05.2015 pole kostja kommunaalteenuste eest tasunud ja pärast üüripinna vabastamist jäi üles kommunaalteenuste võlgnevus summas 376,57 eurot, mille hageja korteriühistule tasus. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista tekitatud kahju summas 376,57 eurot. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista. Puuduvad alused, mis annaksid hagejale õiguse esitada hagiavaldus kostja vastu. Tsiviilasja nr 2-13-58625 menetluses kinnitasid hageja seaduslik esindaja ja tema abikaasa, et hageja tegutseb kaubaveo sfääris ning korter asukohaga XXX on vajalik veoautojuhtidele tugipunktina. Järelikult puudus hagejal soov anda nimetatud korter üürile. Seega võiks hagejale tekitatud kahjuks olla ainult otsesed kulud, mida ta võiks kanda seoses hageja töötajate majutamisega kolmandate isikute juures (hotellid, üüritud korterid), kuid selliste kulude kohta pole tõendeid esitatud. Saamata jäänud tulu puhul tuleb hinnata just tõenäosust, millega ja millises suuruses tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud.

Hagejal puudub õiguslik alus saamata jäänud tulu saamiseks, sest korter ei olnud ostetud tulu teenimise eesmärgil vaid eksisteerivate kulude vähendamiseks. Hageja pole tõendanud, et korteriomandi üleandmise viivitamise tulemusel on tema varaline seisund halvenenud võrreldes olukorraga, kui kostja õigeaegselt tagastanuks hagejale korteriomandi valduse. Kommunaalteenuste arvete põhjal on võimatu teha järeldusi arvete tasumise või tasumata jätmise kohta, mistõttu hageja nõue ei ole ka selles osas tõendatud. Kommunaalmaksete osas nõuete esitamiseks tuleb hagejal eristada kulud, mis on seotud korteri kasutamisega ja kulud, mis on seotud korteri alalhoidmisega. Korteri kasutamise ajal kandis kostja korteri alalhoidmisega seotud kulud. Hageja seisukoht kostja vastusele Hageja võib nõuda kahjuhüvitisena üüri viivitatud aja eest olenemata sellest, kas tegelikult kahju üldse tekkinud on. Väited selle kohta, et hagejal kahju ei tekkinud, on sisutud. Üürilepingus on kokku lepitud, et kõik kommunaalmaksed lisatakse igakuisele üürimaksele, seega oli kostjal kohustus kõigi kõrvalkulude tasumiseks. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks vaidlusalused kõrvalkulud hagejale või korteriühistule tasunud. Kohtu põhjendused 10.11.2015 toimunud kohtuistungil jäi hageja oma nõude ja kostja oma vastuväidete juurde. Vaidlust ei ole järgnevates asjaoludes. Xxx ja kostja sõlmisid 01.01.2011 rendilepingu nr 12011 (t lk 10-11), mille esemeks oli Xxx(registriosa nr XXX) asuv korteriomand. Hageja ostis korteriomandi 88 000 euro eest avalikult kordusenampakkumiselt (t lk 12-15) ning sai korteriomandi omanikuks 06.06.2012 (t lk 16-17). Hageja edastas kostjale 15.10.2013 üürilepingu ülesütlemise hoiatuse (t lk 18-20) ja 20.11.2013 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (t lk 21-25). Üürileping lõppes 20.12.2013. Kostja vaidlustas maakohtus üürilepingu ülesütlemise ning hageja esitas kohtule vastuhagi, kohustamaks kostjat ja temaga koos elavaid isikuid vabastama korteriomandi valduse. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilasjas nr 2-13-58625 10.12.2014 tehtud ja 01.04.2015 jõustunud otsusega (t lk 26-38) jäeti hagi rahuldamata ning vastuhagi rahuldati. Kostja vabastas üürilepingu esemeks olevad eluruumid 14.05.2015 (t lk 39). Kohus loeb need asjaolud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Hageja esimene nõue on üüritud eluruumide tagastamisega viivitamisega tekitatud kahju hüvitamise nõue. Kostja ja Xxx vahel sõlmitud lepingu näol on tegu üürilepinguga. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kuivõrd hageja omandas korteriomandi, asus ta kooskõlas VÕS § 291 lg-ga 1 üürisuhtes esialgse üürileandja asemele ja talle läksid üle üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Hageja poolt esitatud üüritud eluruumide tagastamisega viivitamisega tekitatud kahju hüvitamise nõude aluseks on VÕS § 335, mis sätestab: „Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega

talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.“ Kohtu hinnangul on nõude esitamise eeldused täidetud. Vaidlust ei ole, et leping on lõppenud ning et kostja on viivitanud lepingueseme tagastamisega. Asjakohatud on kostja väited selle kohta, et hageja ei plaaninud anda korterit üürile. Kostja on lähtunud võlaõigusseaduse kahju hüvitamist puudutavatest üldnormidest (VÕS § 127, 128), kuid VÕS § 335 on erinorm. Riigikohus on märkinud, et VÕS § 335 näol on tegu seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik või rentnik rikub oma kohustust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada (Riigikohtu lahend 3-2-1-43-13, p 11). Sellise kahju nõudmise eelduseks ei ole reaalse kahju tekkimine. Sellise kahju hüvitamise nõudmise eeldused on käesoleval juhul täidetud. VÕS § 335 annab võimaluse üürileandjale nõuda kas lepingus kokkulepitud üüri või samasuguse asja tavapärast üüri. Hageja on võtnud nõude aluseks samas piirkonnas võrreldavate korteriomandite tavapärase üüri 650 eurot kuus (t lk 40-43). Võttes arvesse viivituse perioodi 20.12.2013-14.05.2015 (16 kuud ja 24 päeva) ning tavapärase üüri suurust, kujuneb viivitusega tekitatud kahju suuruseks 10 920 eurot. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid tavapärase üüri suurusele, viivituse perioodile ega nõutava kahju suurusele. Kohus leiab et hageja kahjuhüvitise nõue summas 10 920 eurot on põhjendatud ja kuulub kostjalt väljamõistmisele. Hageja teine nõue on kostja poolt tasumata kommunaalkulude hüvitamise nõue summas 376,57 eurot. Korteriomandiseaduse § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Kohtu hinnangul on hagejal õigus nõuda kostjalt viimase poolt tasumata jäänud kommunaalkulude eest hüvitist kahjuna. Võlgnevus on tekkinud pärast üürilepingu lõppemist, mistõttu ei kohaldu selle nõude osas üürisuhtega seotud kõrvalkulude tasumist reguleerivad normid (VÕS § 292 ja järgnevad), vaid võlaõigusseaduse lepinguvälise kahju hüvitamise sätted. VÕS § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Hagejale tekkis kommunaalkulude tasumisega kahju, sest hageja teenuste eest tasus, kuid kasu (vilja korteriomandi majandamisest) sellest ei saanud – kasu sai kostja, kes korteriomandit valdas. Kooskõlas VÕS § 1045 lg 1 p-ga 5 on kahju tekitamine õigusvastane mh siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. Kostja valdas hageja korteriomandit ilma õigusliku aluseta, seega on sellega tekitatud kahju õigusvastane. VÕS § 1050 kohaselt kahju tekitaja ei vastuta kahju tekitamise eest, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 104 lg-d 2-5 defineerivad süü liigid: „süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus. Hooletus on käibes vajaliku hoole järgimata jätmine. Raske hooletus on käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine. Tahtlus on õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel“. Kostja ei ole tuginenud sellele, et ta oleks kommunaalkulud tasunud ega välja toonud, millisel ajendil ta kommunaalkulud tasumata jättis. Arvestades, et kostja oli eelnevalt tasunud korrektselt kommunaalkulusid ning jäi võlgnevusse pärast seda, kui jõustus kostjat valdust vabastama kohustav kohtulahend, on kohus seisukohal, et kostja tekitas kahju tahtlikult. Kostja poolt tasumata jäetud kommunaalkulud kuuluvad eeltoodule tuginedes kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Kuigi kommunaalkulude võlgnevuse suuruse osas ei ole kostja vastuväiteid esitanud, ei ole hageja nõude arvestus kooskõlas esitatud tõenditega. Hageja väitel on kostja poolt jäänud tasumata 2015.a märtsi kommunaalkulud summas 68,89 eurot, 2015.a aprilli kommunaalkulud

summas 214,18 eurot ja 2015.a mai kommunaalkulud arvestatuna kuni 14.05.2015 summas 93,50 eurot. Kohtu arvates ei nähtu kommunaalkulude arvetest (t lk 44-46) ning hageja poolt tasumist tõendavast maksekorraldusest (t lk 47), et märtsi eest oleks jäänud võlgnevus 68,89 eurot. Nimelt on märtsi eest esitatud arve summas 213,89 eurot (lisandub võlg 243,67 eurot), aprilli eest on esitatud arve summas 214,18 eurot (lisandub võlg 68,89 eurot) ning mai eest arve summas 207,04 eurot (lisandub võlg summas 214,18 eurot). Mai arvest nähtuvalt on võlgnevuses vaid aprilli eest esitatud arvega nõutud summa, võlgnevus ei kajasta aga eelnevat võlgnevust 68,89 eurot. Seega ei nähtu arvetest, et enne aprilli oleks võlgnevus üles jäänud, vastasel juhul oleks see kohtu arvates kajastunud ka mai eest esitatud arvel. Lisaks on hageja maksnud vaid mai eest tasutud arve ja võlgnevuse kokku 421,22 eurot, väidetavalt võlgu oldud 68,89 euro tasumise kohta andmed puuduvad. Seetõttu kuulub kostjalt väljamõistmisele 307,68 eurot – enne 2015.a maid jäänud võlgnevus summas 214,18 eurot ning mai eest 93,50 eurot (arvestatuna kuni 14.05.2015). Ülejäänud osas jääb nõue rahuldamata. Hageja on esitanud ka viivisenõude. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni (VÕS § 113 lg 1 esimene lause). Kostja ei ole viivise osas vastuväiteid esitanud. Viivisenõue kuulub rahuldamisele, kuid kohus mõistab välja viivise protsendina alates hagi esitamisest 17.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni seadusjärgses määras summalt 11 227,68 eurot. Otsuses nimetamata tõendid jätab kohus arvesse võtmata kuna need on asjassepuutumatud. Menetluskulude jaotamisel lähtub kohus TsMS § 163 lg-st 1, mis sätestab: hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus jätab menetluskulud kostja kanda, kuna rahuldamata osa on võrreldes haginõudega niivõrd ebaoluline, et võrdeline jaotamine ei ole otstarbekas ja võrdne jaotamine ei ole õiglane. TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses. TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Tsiviilasja toimikust ja menetluskulude nimekirjast ning selle lisadest nähtub, et hageja menetluskuludeks on hagi esitamisel tasutud riigilõiv 600 eurot, esindajakulu 1 350 eurot ja dokumentaalse tõendi saamise kulu. Kostja ei ole hageja menetluskuludele vastuväiteid esitanud. TsMS § 138 lg 1 ja 2 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on mh riigilõiv. Hagihinnaks on käesolevas asjas 12 205,94 eurot ning sellise hinnaga hagilt tuli riigilõivuseaduse kohaselt tasuda riigilõivu 600 eurot. TsMS § 143 p 2 kohaselt on asja läbivaatamise kulu dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. Hageja on taotlenud hüvitada dokumentaalse tõendi saamise kulu 3 eurot kinnistusraamatu väljavõtte eest. Kinnistusraamatu väljavõte on hagile lisatud. Kinnistusraamatust ühe kinnisasja kohta terve registriosa väljavõtte saamise kulu on 3 eurot (riigilõivuseaduse § 82 lg 1). Seega kujuneb dokumendi saamise kuluks 3 eurot.

TsMS § 144 lg 1 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud mh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et „kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.“ Õigusabi on osutatud 13,5 tunni eest ning õigusabi seisnes materjalide läbitöötamises ja õigusliku positsiooni kujundamises, hagiavalduse koostamises, kirjalike kohtukõnede ja menetluskulude nimekirja koostamises, istungiks ettevalmistamises ja sellel osalemises. Osundatud õigusabi mahtu ja tehtud toiminguid peab kohus põhjendatuks. Lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot on mõistlik ja vastab turuhinnale. Tunnitasu ei hõlma ja sellele ei lisandu käibemaks. Tunnihinna 100 eurot ja tundide arvuga 13,5 tundi kujuneb õigusabikuluks 1 350 eurot. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Eeltoodu põhjal määrab kohus hageja menetluskuludena kindlaks 1 953 eurot, mis tuleb hüvitada kostjal. Kohus mõistab välja ka viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulusid kindlaksmäärava otsuse jõustumisest kuni väljamõistetud menetluskulude tasumiseni. /Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.