Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.09.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-56965
Tsiviilasi
KÜ Jupiter hagi ST vastu kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.12.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Jupiter apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
18 847.76 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant/hageja KÜ Jupiter (registrikood 80079487, asukoht Sõstra 6-147, 10616 Tallinn), lepinguline esindaja v/adv Karl Haavasalu Vastustaja/kostja ST (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXX XXX X, XXXXXXXXX XXXX, XXXXX XXXXX XXXX), lepinguline esindaja v/adv Kaarel Kais
Kohtuistungi toimumise aeg
09.09.2015
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 29.12.2014 otsus jätta muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Tühistada Harju Maakohtu 05.12.2013 määrusega hagi tagamise abinõuna seatud hüpoteek kostjale kuuluvale XXXXXXXX XXX X XXXXXXXX XXXXX Harku vallas Harjumaal asuvale kinnistule, mille kohta on avatud kinnistusraamatus reg/osa nr XXXXXXX.
4.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.03.12.2013 esitas KÜ Jupiter (hageja) Harju Maakohtule hagi, milles palub ST-lt (kostja) välja mõista hagejale ja/või hageja liikmetele tekitatud kahju summas 17 371.21 eurot või muus kohtu poolt õiglaseks peetavas suuruses, seisuga 27.11.2014 (hagi esitamisest) viivise 1409.80 eurot ja alates 28.11.2014 viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni kohustuse täieliku täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Kostja oli kuni 06.11.2012 Tallinnas XXXXXX X X-XXX korteriomandi omanik ja hageja liige. 09.04.2012 toimus hageja üldkoosolek, kus päevakorrapunkti 2 juures arutati ja võeti vastu otsus elamu soojustamistöödeks ning kütte- ja ventilatsioonisüsteemide uuendamiseks võtta laenu kuni ühe miljoni euro ulatuses. Laenulepingu sõlmimiseks anti volitus hageja juhatusele. 09.04.2012 üldkoosolekul osales ka kostja. Vastuväidet otsusele laenu võtmise kohta kostja ei esitanud.
3.09.04.2012 üldkoosoleku otsusest lähtudes esitas hageja juhatus Swedbank AS-ile taotluse 641 250 euro suuruse laenu saamiseks 20 aastaks, millise taotluse AS Swedbank 05.07.2012 otsusega rahuldas ja väljastas hagejale laenu 641 250 eurot perioodiga kuni 20 aastat Sõstra t 6 hoone renoveerimiseks.
4.09.07.2012 esitas kostja maakohtule hagi 09.04.2012 üldkoosoleku päevakorrapunkti 2 juures vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks, kuna laenu võtmiseks peab KÜ üldkoosolek vastu võtma otsuse iseseisvalt, mitte aga põhikirjavastaselt delegeerima juhatusele. Hageja märkis, et 09.04.2012 üldkoosolek otsustas laenu võtmise ja volitada laenulepingu sõlmimiseks juhatust, mis ei ole õigusvastane. Õiguslikult ega faktiliselt ei ole võimalik, et üldkoosolek läheb laenulepingut sõlmima. Kooskõlas hageja põhikirjaga on olukord, kus üldkoosolek seonduvalt laenu võtmise otsustamisega määrab kindlaks võetava laenu ülempiiri ja juhatusele jääb õigus sõlmida laenulepinguid ülempiirist väiksemas summas. Nimetatu ei saa kuidagi kahjustada hageja liikmeid.
5.Kostja oma 09.07.2012 hagis ei taotlenud hagi tagamise korras keelata hagejal renoveerimiseks võetava laenu saamiseks laenulepingu sõlmimise keelamist. Hagi tagamise taotlemise asemel asus kostja kohtuväliselt nõudma nii hagejalt kui Swedbank AS-ilt laenulepingu sõlmimise peatamist.
6.Tulenevalt majandus- ja kommunikatsiooniministri 17.08.2010 määruse nr 52 § 5 lõikest 3 ning pidades silmas Swedbank AS-i 05.07.2012 otsust hagejale laenu andmise kohta ja SA KredEx selgitust hagejale võimaliku toetuse saamise kohta, milline oli ajaliselt piiratud, ning SA KredEx 13.08.2012 Sõstra t 6 korterelamu rekonstrueerimise toetuse taotluse rahuldamise otsusest, milles hoone rekonstrueerimise toetamise projekti alguskuupäevaks määrati 09.07.2012, sõlmis hageja 25.07.2012 töövõtulepingu nr 65/07/12 OÜ-ga AGR hoone küttesüsteemi renoveerimiseks ning individuaalse küttekulude arvestussüsteemi rakendamiseks; 30.07.2012 töövõtulepingu nr 12/12 Steelrent OÜ-ga hoone esiseina fassaadi soojustamiseks 3974 ruutmeetri ulatuses, parapeti ehitamiseks 159 jooksva meetri ulatuses, sokli soojustamiseks 95m2 ulatuses, 216 ventilatsiooniklapi paigaldamiseks, 6 sissepääsu renoveerimiseks ja aknaplekkide vahetamiseks 925 jooksva meetri ulatuses; 03.08.2012 töövõtulepingu nr 1/08/2012 Balti Vara Fasaadid OÜ-ga hoone tagaseina fassaadi soojustamiseks 3325m2 ulatuses, aknaplekkide vahetamiseks 760 jooksva meetri ulatuses, 306 ventilatsiooniklapi paigaldamiseks, parapeti ehitamiseks 135 jooksva meetri ulatuses ning tagaseina lodžade ümberehituseks. 18.06.2012 sõlmis hageja omanikujärelevalve teostamise lepingu nr 39/12-1278JV Ehitusekspertiisibüroo OÜ-ga.
7.SA KredEx 13.08.2012 otsuse kohaselt oli toetavate rekonstrueerimistööde kogumaksumuseks 916 800 eurot, millest hageja omafinantseering moodustas 31 800 eurot, soodustingimustel antav renoveerimislaen 655 800 eurot ning SA KredEx toetus 229 200 krooni.
8.Kuigi 05.07.2012 oli Swedbank AS otsustanud hagejale väljastada laenu ning SA KredEx oli 13.08.2012 teinud otsuse toetuse andmiseks hagejale, siis hakkas laenulepingu sõlmimine hageja ja Swedbank AS vahel venima. Augustikuus teavitas Swedbank AS hagejat, et tingituna kostja 09.07.2012 esitatud hagist hageja vastu tsiviilasjas 2-12-26395, ei ole Swedbank AS nõus laenu väljastama. Samas oli Steelrent OÜ alustanud hoone esiseina fassaadi juures tööde teostamist. Läbirääkimiste tulemusena soostus Swedbank AS esialgu lubatud 641 250 euro suuruse laenu andmise asemel andma hagejale laenu esiseina fassaadi osalise soojustamise lõpule viimiseks 147 619 euro ulatuses, mille tulemusel soojustati üksnes 50% esiseina fassaadist, ning 14 550 eurot akende vahetamiseks. Laenu saamise kohta sõlmisid hageja ja Swedbank AS 03.09.2012 laenulepingu nr 12-058596-JI.
9.Samaaegselt kostja hagi menetlemisega tsiviilasjas nr 2-12-26395 tegeles kostja aktiivselt endale kuuluva korteriomandi XXXXXX X X-XXX müügiga ning 06.11.2012 kanti kinnistusraamatusse korteriomandi uued omanikud.
10.Harju Maakohtu 22.10.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-26395 jäeti kostja hagi hageja vastu rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Otsus jõustus 22.11.2012.
11.10.12.2012 sõlmisid hageja ja Swedbank AS korterelamu Sõstra tn 6 renoveerimise laenulepingu nr 12-079153-JI, millega anti hagejale täiendavalt laenu summas 493 631 eurot korterelamu renoveerimiseks. Tingituna laenu andmise viibimisest Swedbank AS poolt hagejale pikenes ka Sõstra tn 6 hoone juures renoveerimistööde teostamise aeg. Kui esialgu lubasid töövõtjad OÜ AGR, Steelrent OÜ ning Balti Vara Fassaadid OÜ lõpetada tööd Sõstra tn 6 hoone juures 2012 lõpuks, siis tegelikkuses lõppesid tööd alles 2013 suvel.
12.Eeltoodust tulenevalt on kostja oma tegevusega põhjustanud hagejale ja/või hageja liikmeks olevatele korteriomanikele kahju, olemas on põhjuslik seos kostja tegevuse ning kahju tekkimise vahel. Seoses tööde pikenemisega on hageja pidanud maksma täiendavat tasu seonduvalt aknaplekkidega AS-ile Plasto summas 372.10 eurot; seonduvalt lodžapiiride demontaaži ja montaažiga Balti Vara Fassaadid OÜ-le 614 eurot; seonduvalt omanikujärelevalvega Ehitusekspertiisibüroo OÜ-le 2388 eurot. Kokku 3374.10 eurot.
13.Kuna Sõstra tn 6 hoone renoveerimine lükkus edasi, lükkus edasi ka hoone renoveerimisega saavutatavast energiasäästlikkusest tulenev kokkuhoid, millega tekkisid hagejale kulutused. Hageja tellis Balti Soojus Inspektor OÜ-lt IV kategooria energiaaudiitorilt IK-lt asjatundja arvamuse, mille kohaselt maksis hageja perioodil 01.12.2012–30.04.2013 Sõstra tn 6 hoone kütmise eest 82 259.72 eurot. Kui hoone juures oleksid teostatud renoveerimistööd, oleks hageja tasunud nimetatud perioodil hoone kütmise eest 49 152.35 eurot ehk küttekulud oleksid olnud 33 107.37 eurot väiksemad. Nimetatud rahasummast tuleks maha arvata rahasumma, mille hageja oleks pidanud tasuma Swedbank AS-ile perioodil 01.12.2012–30.04.2013 641 250 euro suuruse laenu saamiseks sõlmitud laenulepingult. Kuna aga hageja laenu nimetatud perioodil ei saanud, siis esitas hageja järgnevad alternatiivsed summad, mis peaks kulutustest maha arvama:
14.Alternatiiv 1: hageja on laenulepingute nr 12-058596-JI ja 12-079153-JI alusel tasunud AS-ile Swedbank perioodil laenu põhiosa tagasimaksete ja intressimaksetena kokku 16 341.64 eurot. Hageja ei ole laenulepingu nr 12-079153-JI alusel tasunud laenu põhiosa ja intressi tagasimakseid 2012 detsembris ning 2013 jaanuaris ja veebruaris. Seega, kui viimati nimetatud laenulepingu alusel oleks tasutud tagasimakseid ka 2012 detsembris ning 2013 jaanuaris ja veebruaris, siis oleks tagasimaksete kogusumma suurem kui 16 341.64 eurot. Hageja arvates on õigem lähtuda kostja poolt hageja põhjustatud kahju suuruse kindlaksmääramisel järgmisest arvutuskäigust: 641 250 eurot (hageja poolt soovitud ja AS-i Swedbank poolt 05.07.2012 lubatud laenusumma) on jagatud 240 (kalendrikuude arv 20 aastas, see on aeg, milleks hageja laenu soovis ning milliseks ajaks AS Swedbank oli nõus 05.07.2012 laenu andma) ning tulemuseks on 2671.87 eurot.
15.Seega, kui 641 250 euro suuruse laenu põhiosa tagasimakse oleks toimunud igas kalendrikuus 20 aasta vältel võrdses osas, siis oleks hageja igakuiselt pidanud tagastama AS-ile Swedbank 641 250 euro suuruse laenu põhiosa makset summas 2671.87 eurot. Ajavahemikus 01.12.2012–30.04.2013 on kokku 4 kalendrikuud ning kui ühe kuu eest tagasimaksmisele kuuluva laenu põhiosa makseks on 2671.87 eurot, siis 4 kuu puhul oleks põhiosa makseks kokku 10 687.48 eurot. Seega juhul, kui 641 250 euro suuruse laenu põhiosa tagasimakse oleks toimunud igas kalendrikuus 20 aasta vältel võrdses osas, siis oleks perioodi 01.12.2012–30.04.2013 eest tagasimaksmisele kuuluva laenu põhiosa suuruseks 10 687.48 eurot.
16.Järgnevalt on hageja lähtunud laenulepingus nr 12-079153-JI sätestatud aastaintressi suurusest esimeseks viieks aastaks (3.177%) ja jagades 3.177 (laenulepingus nr 12079153-JI sätestatud aastaintress) 365-ga (kalendripäevade arv aastas), on tulemuseks 0.0087%, seega oleks iga kalendripäeva eest tasumisele kuuluva intressi suuruseks 0.0087%, mis 641 250 eurolt (lihtsuse huvides arvutatud intressi laenu esialgselt põhisummalt arvestamata laenu põhiosa tagasimakseid) on 55.78 eurot ning seega tuleks iga 641 250 euro suuruse laenu kasutamise päeva eest tasuda intressi 55.78 eurot.
Ajavahemikus 01.12.2012–30.04.2013 on 151 päeva. Olukorras, kus iga päeva eest tuleks tasuda intressi 55.78 eurot, tuleks 151 päeva eest kokku tasuda intressi 8422.78 eurot. Seega oleks kõnealuse perioodi eest tasumisele kuuluva intressi suuruseks kokku 8422.78 eurot, kui intressi arvestada 641 250 euro suuruselt summalt.
17.Laenu põhiosa tagasimakse ning intressimakse perioodi 01.12.2012–30.04.2013 eest kokku on 19 110.26 eurot. Hageja arvates on 19 110.26 eurot vaadeldav nimetatud perioodi eest tasumisele kuuluva laenu põhiosa tagasimakse ning intressimakse hüpoteetilise summana. Lahutades 33 107.37 eurost kui rahasummast, mille võrra oleks hageja pidanud vähem tasuma küttekulude eest perioodil 01.12.2012–30.04.2013, kui küttekokkuhoidu andvad renoveerimistööd oleks lõpetatud seisuga 01.12.2012, 19 110.26 eurot, on tulemuseks 13 997.11 eurot.
18.Hageja arvates on 13 997.11 euro suurune summa vaadeldav kostja poolt hagejale tekitatud kahjuna, kuna selle summa võrra oleks hageja pidanud perioodi 01.12.2012– 30.04.2013 kestel vähem tasuma Sõstra 6 hoone kütmise eest, kui Sõstra 6 hoone renoveerimistööd oleksid olnud lõpetatud seisuga 01.12.2012 ning säästetud küttekulude summast arvutataks maha laenu põhiosa ja intresside eelduslikud tagasimaksed.
19.Alternatiiv 2: Kui kohus ei peaks nõustuma alternatiivis 1 toodud kahju suuruse käsitlusega, siis palus hageja, et kohus määraks ära kahju, mis tekkis seeläbi, et Sõstra 6 hoone renoveerimata jätmise tõttu ei õnnestunud saavutada perioodil 01.12.2012– 30.04.2013 kokkuhoidu küttekuludelt, VÕS § 127 lg 6 alusel vastavalt oma õiglasele äranägemisele.
20.Hageja hinnangul on kostja poolt hagejale ja/või hageja liikmeskonnale põhjustatud kahju kokku 17 371.21 eurot. Hagejal on õiguslikult võimalik nõuda kostjalt 17 371.21 euro suuruse või kohtu poolt õiglaselt ära määratava suurusega kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 või alternatiivselt VÕS § 1044 lg 1 alusel. Hageja viitas Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-7-10 (p 31) ja nr 3-2-1-45-12 (p 16).
21.VÕS § 115 lg 1 kohaldamise esimeseks eelduseks on võlgniku poolt kohustuse rikkumine. Kostja on rikkunud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud kohustusi järgmiselt: 1) 09.04.2012 hageja üldkoosoleku toimumisel ei esitanud kostja vastuväidet seonduvalt päevakorrapunkti nr 2 juures vastu võetava otsusega laenu võtmise kohta ning hageja juhatuse volitamisega laenulepingu sõlmimiseks. Jättes vastuväite esitamata 09.04.2012 üldkoosolekul ja esitades hiljem hagi 09.04.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 2 juures tehtud otsuse tühistamiseks, lõi kostja teadlikult olukorra, kus tegemist oli perspektiivitu hagiga; 2) kostja poolt esitatud hagi hageja 09.04.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 2 juures vastu võetud otsuse tühistamiseks oli sisuliselt täielikult põhjendamatu; 3) kostja ei taotlenud hageja 09.04.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti 2 juures vastu võetud otsuse vaidlustamisel hagi tagamise korras hagejaga laenulepingu sõlmimise peatamist või keelamist, mistõttu ei olnud hagejal ka võimalik nõuda hagi tagamise sõltuvusse seadmist tagatise andmisest hageja hagi tagamise läbi tekkiva võimaliku kahju hüvitamiseks ning nõuda selle tagatise arvelt kahju hüvitamist; 4) hagi tagamise taotlemise asemel asus kostja kohtuväliselt nõudma AS-ilt Swedbank laenulepingu mittesõlmimist hagejaga, kusjuures reaalseid edulootusi tsiviilasja nr 2-12-26395 menetletava hagi puhul ei olnud; 5) samal ajal kostja poolt algatatud kohtuasja toimumisega müüs kostja temale kuulunud XXXXXX X-XXX korteriomandit. Vaadeldes eeltoodud asjaolusid kogumis, on hageja arvates ilmne, et kostja ei ole
toiminud heas usus ning seejuures viitab kostja käitumine sellele, et kostja eesmärgiks oli hagejale kahju põhjustamine.
22.Hageja arvates on kostja samuti rikkunud TsÜS § 32. Kostja ei ole arvestanud 109 korteriomaniku, kes hääletasid 09.04.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti 2 juures laenu võtmise ning juhatusele volituste andmise laenulepingu sõlmimiseks poolt, õigustatud huviga selle vastu, et Sõstra 6 elamu saaks renoveeritud ning et kulud elamu kütmisele väheneksid. Kuna hagejale kostja poolt tekitatud kahju peavad kinni maksma hageja liikmed majandamiskulude tasumise kaudu, siis on kostja tekitanud kahju.
23.Puuduvad igasugused asjaolud, mis viitaksid sellele nagu oleks TsÜS § 138 ja/või § 32 rikkumine tingitud vääramatust jõust või et esineks muud seadusest tulenevaid põhjuseid, mis välistaksid kahju hüvitamise.
24.Alternatiivselt tugines hageja kostjalt kahju hüvitamist nõudes VÕS §-le 1043. Hageja arvates on kostja käitumine antud juhul õigusvastane tulenevalt VÕS § 1045 lg 1 punktidest 5, 7 ja 8. Tekitades olukorra, kus AS Swedbank keeldus andmast 2012 augustis hagejale 641 250 euro suurust laenu, ei olnud võimalik hagejale liikmetele omandiõiguse alusel kuuluva Sõstra 6 hoone renoveerimine ning sellest johtuv küttekulude vähendamine alates 01.12.2012. Selline kahju tekitamine põhjustati hageja liikmete kui kannatanute omandi või sellega sarnase õiguse rikkumisega. Samuti esineb põhjuslik seos kostja tegevuse ning hagejale ja/või hageja liikmetele kahju tekkimise vahel. Samuti tuleb eeldada kostja süüd.
25.Hageja esitas kostja vastu ka viivisenõude, paludes mõista kostjalt hageja kasuks välja seadusjärgne viivis 17 371.21 eurolt või muult kohtu poolt õiglaseks peetavalt kahjuhüvitise summalt, alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ning seejärel VÕS §-s 113 sätestatud määras kuni kohtuotsusega väljamõistetava põhivõla täieliku tasumiseni. Kostja vastuväited
26.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
27.09.04.2012 toimus hageja üldkoosolek, kus võeti vastu otsus anda juhatusele volitus võtta pikaajalist laenu kuni ühe miljoni euro ulatuses ühistu (Tallinnas Sõstra tn 6 elamu) soojustamistöödeks ning kütte- ja ventilatsioonisüsteemide uuendamiseks. Ei üldkoosolekul ega enne seda ei võimaldatud ühistu liikmetel vaatamata nende palvetele tutvuda dokumentidega, millest nähtunuks laenu eest kavandatavate tööde täpne iseloom ja ulatus ning kalkulatsioonid tööde maksumuse kohta. Mitmed ühistu liikmed (sh kostja) olid resoluutselt vastu suure laenu võtmisele olukorras, kus neil puudus võimalus kavandatavate renoveerimistööde vajalikkust ja põhjendatust hinnata. Ka hageja poolt kohtule esitatud üldkoosoleku protokollist nähtub, et eelnimetatud otsuse vastuvõtmisele eelnesid emotsionaalsed sõnavõtud nii maja renoveerimise poolt kui vastu. Samuti nähtub üldkoosoleku protokollist, et koguni 38 ühistu liiget hääletas otsuse eelnõu vastu. Otsuse eelnõu vastu hääletas ka kostja. 09.07.2012 esitas kostja maakohtule hagi, milles nõudis hageja 09.04.2012 üldkoosoleku otsuse punkti 2 (juhatusele laenu võtmiseks volituse andmine) kehtetuks tunnistamist. Harju Maakohus jättis 22.10.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-26395 hagi rahuldamata, kuna kohus ei nõustunud kostja väidetega, et vastuvõetud üldkoosoleku otsus on vastuolus hageja põhikirjaga. 02.06.2012 saatis kostja koos veel kaheksa hageja liikmega AS-ile Swedbank ja SA-le KredEx kirja, milles selgitasid, et nemad on hageja poolt kuni ühe miljoni euro suuruse laenu võtmise vastu. 10.07.2012 saatis kostja esindaja teate Swedbank AS-ile, milles palus peatada
hageja laenutaotluse läbivaatamine kuni tsiviilasjas nr 2-12-26395 menetluse lõppemiseni.
28.Kostja küsis enne 09.04.2012 toimunud üldkoosolekut ja sellel üldkoosolekul juhatuselt laenu võtmise kohta aru. Kostja sõnavõttu üldkoosoleku protokolli ei kantud, vaatamata kostja palvetele. Kostja sai 09.04.2012 toimunud üldkoosoleku protokolli 23.04.2012, kuid vastuväidet protokolli kantud ei olnud. Laenu võtmist kui sellist, ei ole kostja takistanud ega püüdnud takistada. Kostja arvates ei olnud aga laenu võtmine kogusummas 641 250 eurot mõistlik ega hageja liikmete jaoks ka vajalik. Ka puudus kostjal sarnaselt teistele hageja liikmetele piisav informatsioon laenu vajalikkuse ja kavandatavate remonditööde põhjendatuse hindamiseks. Kostja leidis, et hageja poolt kavandatud ehitustööde puhul ei olnud tegemist vajalike kulutustega. Lisaks on kostja seisukohal, et hageja poolt kavandatud ehitustööde maht ning selleks taotletav laenusumma ületas tavapärase valitsemise piire, mistõttu pidanuks ehitustööde tegemine ning laenu võtmine olema otsustatud korteriomanike kokkuleppega.
29.Hageja väited selle kohta, et kostja esitas kohtusse teadlikult perspektiivitu hagi, on põhjendamatud. Igal isikul on Eesti Vabariigi põhiseadusega (PS § 15) tagatud õigus pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse – kostja pöördus kohtusse hageja üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks ja ainuüksi asjaolu, et menetluse tulemusena jäi hagi rahuldamata, ei tähenda, et kohtusse pöördumine olnuks iseenesest hea usu põhimõtte vastane ning kohtusse pöördumise fakt iseenesest ei saa olla käsitatav kohustuse rikkumisena vastaspoole suhtes. Kohtupraktika põhjal ei ole vastuväite protokollimine kohustuslikuks eelduseks. Kostja jäi oma seisukohale, et hageja poolt kavandatavad renoveerimistööd olid olemuslikult sellised tööd, mille tegemine tulnuks otsustada korteriomanike kokkuleppega ehk kõigi korteriomanike nõusolekul ning renoveerimistöödeks vajaminev summa oli selline, mis ületas tavapärase valitsemise piire ning mida ei saanud otsustada hageja üldkoosolekul (korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg 1). Seega ei saa kostja hinnangul väita, et hageja 09.04.2012 üldkoosolekul vastu võetud otsus hageja juhatusele soojustamistööde ning kütte- ja ventilatsioonisüsteemide uuendamiseks laenu võtmiseks volituste andmise kohta on kooskõlas seaduse ja hageja põhikirjaga.
30.Kostja ei eitanud, et 24.10.2012 on Harju Maakohtu kinnistusametile esitatud kinnistamisavaldus, mille alusel kanti XXXXXX X-XXX korteriomandi omanikena kinnistusraamatusse uued omanikud, milline asjaolu ei anna hagejale alust väita, et kostja soovis hagejaga kohtuvaidlusi pidada pahatahtlikult, püüdes ise samal ajal majast välja kolida. Omanikul on õigus oma omandit vabalt käsutada. Kostja müüs talle kuulunud korteriomandi tõesti mh ka põhjusel, et hageja juhatus ei tegutsenud tema hinnangul korteriomanike parimates huvides ja ta ei soovinud enam elada majas, kus hageja juhatuse suhtumine ühistu liikmetesse oli kostjale vastuvõetamatu, ent muu seos kostja poolt algatatud vaidluse ja tema poolt oma korteri müümise vahel puudub.
31.Hageja on sõlminud erinevaid töövõtulepinguid enne, kui sõlmis laenulepingu, millest saadavatest vahenditest ta sai nimetatud töövõtulepinguid täita. Hageja poolt allkirjastatud töövõtu eellepingu p 8.1. sisaldas tingimust, et töövõtjal on õigus alustada tööde tegemisega 09.07.2012. Samas on eelleping koostatud ja hageja poolt allkirjastatud peaaegu kuu aega hiljem ehk 03.08.2012. Seetõttu oli kostja seisukohal, et eellepingus sisalduv säte tööde alustamise kohta ei ole pooltele siduv, samuti eellepingut ei ole allkirjastanud selle teine pool ehk Balti Vara Fassaadid OÜ. Eellepingus sisalduv p
8.1.ei ole mõistlik, kuna sisaldab juba algselt tegelikkusega vastuolus olevaid tööde alustamise ja tööde valmimise kuupäevi. Põhileping sõlmiti tunduvalt hiljem ja see
sisaldas ka hilisemaid tööde alustamise ja lõpetamise kuupäevi. Eellepingu sõlmimise hetkeks ehk 03.08.2012 ei saanud hagejale olla teada, kas Swedbank AS rahuldab tema laenutaotluse täies ulatuses või mitte, kuna hageja enda poolt kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt teatas Swedbank AS oma positiivsest laenuotsusest hagejale alles 06.08.2012.
32.Hageja ja OÜ AGR vahel on 25.07.2012 sõlmitud leping, kus töövõtja kohustub küttesüsteemide renoveerimistöödega alustama hiljemalt 21.08.2012. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tehnilise arhiivi andmetest nähtuvalt on hageja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitanud küttesüsteemi uuendamise projekti ehitusloa taotlemiseks 10.07.2012 ja see projekt on kooskõlastuse saanud alles 06.09.2012. OÜ-ga AGR on leping seega sõlmitud enne projektile ehitusloa saamist ja sellise tähtajaga, mis täitmiseks pole reaalne, kuna ehitusluba lepingus märgitud tööde alustamise ajaks hagejal ei olnud. Hageja juhatus ei teavitanud hageja liikmeid projektist enne, kui selleks kohustas teda korduvalt Tallinna Linnaplaneerimise Amet.
33.Kostja ja hageja vahel puudub lepinguline suhe, mistõttu kostja vastutus saaks printsiibis rajaneda üksnes kahju õigusvastasel tekitamisel VÕS 53. peatüki järgi. Kostjale jäi samas arusaamatuks, millist kohustust on ta hageja arvates rikkunud VÕS § 115 lg 1 mõttes.
34.Hagi tagamise taotlemine on vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lõikele 1 hagi esitaja õigus, mitte kohustus. Seega ei saa hagi tagamise taotlemata jätmine isegi põhimõtteliselt olla õigusvastane ega hea usu põhimõttega vastuolus. Seega ei ole hageja etteheide kostja poolt tsiviilasjas nr 2-12-26395 hagi tagamise taotlemata jätmise kohta, mis hageja väitel võimaldanuks tal seada hagi tagamine sõltuvusse tagatise andmisest hagejale tekkiva võimaliku kahju hüvitamiseks, asjakohane. Kostja saatis tõesti koos teiste hageja liikmetega 02.06.2012 selgitava e-kirja AS-ile Swedbank ja kostja esindaja saatis 10.07.2012 AS-ile Swedbank palve hageja laenutaotluse menetlemine peatada kuni menetluse lõppemiseni tsiviilasjas nr 2-12-26395. Sellise kirja saatmine ei kohusta ega saagi kohustada suurt krediidiasutust (AS Swedbank) oma ärilisi otsuseid muutma. Seega ei saa kostja hinnangul käsitada kostja poolt hageja suhtes (hea usu põhimõtte järgimise) kohustuse rikkumisena ka tema esindaja poolt AS-ile Swedbank teate saatmist 10.07.2012. Selline käitumine ei ole aga ühegi hageja viidatud õigusnormiga ega teiste seadusesätetega vastuolus.
35.Hea usu põhimõtte vastane ei ole mitte kostja, vaid hageja käitumine, sest hageja ei ole arvestanud üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel vähemuse huvidega. Kostjal oli õigustatud huvi selle vastu, et hageja ei sõlmiks niivõrd koormavat laenulepingut, mis võib kostja asetada olukorda, kus tal ei ole võimalik igakuiseid suurenevaid rahalisi kohustusi tasuda. Seejuures on oluline tähele panna ka seda, et kostjal puudus võimalus hinnata kavatsevate kulutuste vajalikkust ja põhjendatust. Sisuliselt leidis kostja end hageja tegevuse tõttu situatsioonist, kus tal tuli vastu võtta otsus – kas korterist loobuda ja see võõrandada või tasuda igakuiselt osa hageja võetud laenukohustusest. Nimetatud olukorras käitus kostja ainuvõimalikul viisil – pöördus oma huvide kaitseks panga ja kohtu poole. Hea usu põhimõtte vastane ei ole kostja tegevus seoses sellega, et kostja on teavitanud AS-i Swedbank kostja ja hageja vahel käivast kohtumenetlusest.
36.Kostjal puudus võimalus nt „nõuda pangalt laenulepingu mittesõlmimist hagejaga“. AS Swedbank on Eesti suurim krediidiasutus, kes ei tee oma laenuotsuseid lähtuvalt temale saadetud kolmandate isikute kirjadest, vaid hindab laenuandmisega seonduvaid riske iseseisvalt tulenevalt konkreetsetest isikutest ja asjaoludest. Oluline on märkida, et AS-
ile Swedbank esmalt edastatud kiri ei sisaldanud mitte ainult kostja, vaid veel 8 hageja liikme (korteriomaniku) allkirju, mis tähendab, et isegi eeldades pöördumise õigusvastasust (mida see kostja hinnangul ei ole) ei oleks kostja pöördumiste saatmise eest ainuvastutav. Teiseks, ebaõige on väide, et kostja poolt tsiviilasjas nr 2-12-26395 esitatud hagi oli „edulootuseta“. Hagi ei jäetud läbi vaatamata TsMS § 423 lõigete 1 või 2 alusel, vaid kohus menetles seda põhjalikult ja tegi alles seejärel kaalutletud otsuse hagi rahuldamata jätmise kohta. Kolmandaks, hagi tagamise taotlemine või taotlemata jätmine on TsMS-i järgi hageja otsustada ja selle õiguse kasutamata jätmine ei saa isegi printsiibis olla õigusvastane.
37.Hageja väide, et kostja soovis hagejale tahtlikult kahju põhjustada, on meelevaldne. Kostjal puudus piisav informatsioon kavatsetavate remondikulutuste põhjendatuse hindamiseks ja soov end liialt suure põhjendamata laenukoormusega siduda. Kostja kulutused oma korteriomandile oleksid laenu võtmise tagajärjel võinud tõusta ebamõistlikult kõrgeks ning kostja rahalised vahendid laenukohustuse kandmiseks ei pruukinuks olla piisavad. Seega oli kostja käitumine seoses 09.04.2012 toimunud hageja üldkoosoleku otsuse vaidlustamisega ning hiljem pangale edastatud avaldusega põhjendatud, inimlikult mõistetav ja õiguspärane.
38.Kostja ei nõustunud ka hageja väidetega, et kostja käitumine on õigusvastane tulenevalt VÕS § 1045 lg 1 punktidest 5, 7 ja 8. VÕS § 1045 lg 1 p 5 antud juhul ei kohaldu, sest õigusalases kirjanduses peetakse omandi rikkumiseks asja kahjustamise või selle kaotsiminemise või hävimise põhjustamist. Antud juhul ei ole kostja midagi kahjustanud, hävitanud ega ka ära kaotanud. Valduse rikkumiseks peetakse õigusalases kirjanduses aga valduse äravõtmist või valdamise takistamist. Ka neid asjaolusid hageja poolt kostjale etteheidetavas tegevuses ei nähtu. VÕS § 1045 lg 1 p 7 kohaldamiseks tuleb paralleelselt vaadata ka VÕS § 1045 lõiget 3. Kostja ei ole rikkunud oma tegevusega, mille tulemusena leiab hageja olevat endale tekkinud kahju, ühtegi õigusnormi. Kui kohus siiski peaks leidma, et kostja on suhetes hagejaga rikkunud mõnd seadusest tulenevat kohustust, tuleb kostja hinnangul antud asjaoludel kohaldada VÕS § 1045 lõiget 3. Kostja hinnangul ei ole ühegi õigusnormi eesmärk kaitsta korteriühistut sellise võimaliku kahju eest, mis tekib seeläbi, et üks ühistu liige, üritades kaitsta omaenda vara ja õigusi, palub krediidiasutusel ühistu laenutaotluse menetlemine ajutiselt peatada. VÕS § 1045 lg 1 punkti 8 rakendamiseks on vaja tuvastada teotunnusena tahtlus ja teo heade kommete vastasus. Kostja tegevust hagi esitamisel ja panga poole pöördumisel ei saa käsitleda heade kommete vastasena. Hageja poolt väidetavalt kantud lisakulud ei olnud kostjale ettenähtavad, seega puudus kostja tegudes igasugune tahtlus hagejat kahjustada. Eelkõige ei saanud kostja ette näha, et hageja on vaatamata finantseeringu puudumisele (laenulepingu puudumisele) juba tellinud töid, mille eest tasumiseks tal endal vahendid puuduvad. Hageja ei ole tõendanud, milles seisnes kostja väidetavate õigusvastaste tegude osas kostja tahtlus hagejat kahjustada VÕS § 1045 lg 1 punkti 8 mõttes. Kahju õigusvastasest põhjustamisest tuleneva deliktilise nõude esitamise korral lasub kahju tekitamise teo, kahju, põhjusliku seose teo ja kahju vahel ning teo õigusvastasuse tõendamiskoormis kannatanul ehk antud juhul hagejal.
39.Isegi, kui asuda seisukohale, et kostja on õigusvastaselt käitunud, puudub hagejale väidetava kahju tekkimise ja kostja võimaliku õigusvastase tegevuse vahel põhjuslik seos. Hagis esitatud väidetest ja põhjendustest ei ole võimalik järeldada, et hagejale väidetavalt tekkinud kahju on üksnes ja ainult kostjapoolse tegevuse tagajärg. AS-i Swedbank otsus hagejale mitte laenu anda enne tsiviilasjas nr 2-12-26395 lahendi jõustumist on otsus, mida kostja ei saanuks parimagi tahtmise korral lõpuni mõjutada.
AS Swedbank teatas hagejale positiivsest laenuotsusest alles pärast kostja ja teiste isikute pöördumiste saamist, millest võib järeldada, et kostja pöördumised ei mõjutanud panga laenuotsuse sisu. Kohtumenetlus on Eestis avalik, seega võinuks AS Swedbank hageja üldkoosoleku otsuse üle käivast kohtuvaidlusest saada informatsiooni ka avalikest allikatest. Tegelikult oli AS-i Swedbank informeerimine käimasolevast kohtuvaidlusest hageja huvides, sest juhul, kui hagi üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks oleks rahuldatud, osutunuks hageja poolt sõlmitud laenuleping (kui see oleks vahepeal sõlmitud) tühiseks ja kahtlemata oleks juba väljaantud laenu tagastamisega seoses hagejale tekkinud lisakulusid.
40.Jääb arusaamatuks, miks pidi Steelrent OÜ alustama ehitustöödega olukorras, kus hageja ei olnud saanud pangalt piisavat laenusummat ning miks vahetas AS Plasto välja vanad puitaknad veel siis, kui ei leidunud fassaaditööde teostajat, kes oleks uued aknaplekid paigaldanud, rääkimata finantseeringu olemasolust vastavateks töödeks. Arusaamatuks jääb ka see, mis põhjusel on hageja sõlminud OÜ-ga AGR juba 25.07.2012 töövõtulepingu küttesüsteemi renoveerimistöödeks, Steelrent OÜ-ga töövõtulepingu nr 12/12 juba 30.07.2012 ning Balti Vara Fassaadid OÜ-ga töövõtu eellepingu juba 03.08.2012, kui hageja sõlmis esimese laenulepingu alles 03.09.2012. Hageja on pannud ennast ise olukorda, kus on allkirjastanud lepinguid, omamata vahendeid nende täitmiseks. Kui hageja on seeläbi kandnud kahju, on ta sellise kahju eest ilmselt vastutav ise. Olukorras, kus laenulepingud, millest saadavast rahast töövõtjatele tasuda, olid sõlmimata, pidi hageja ette nägema, et ehitustööd võivad edasi lükkuda, kuid hagist nähtuvalt ei võtnud hageja töövõtulepingute muutmiseks ega parandamiseks midagi ette. Kostja seevastu ei teadnud, et töövõtulepingud on allkirjastatud ning vaatamata laenusumma saamise ebaõnnestumisele ning ehitusloa puudumisele alustatakse ehitustöödega. Hageja poolt kahjunõude esitamine sellistel alustel on alusetu, kuivõrd ehitustööde planeeritud ja tegelik ajaline diferents pidi hagejale enne laenulepingute sõlmimist olema ettenähtav. Kostja hinnangul on hageja enda poolt väljatoodud asjaoludel kogu hagejale väidetavalt põhjustatud kahju eest vastutav hageja ise.
41.Kuigi hagejal puudusid ehitustöödeks vajalikud rahalised vahendid, oli osa töödest Balti Vara Fassaadid OÜ poolt juba teostatud. Kuivõrd hageja ei olnud ehitustööde alustamise ajaks veel pangast laenu saanud, siis pidi sügiseks 2012 olema ilmne, et ehitustöid kokkulepitud mahus teostada ei saa. Hageja oleks saanud hageja ehitussoojaku tarbetut transporti ennetada, kuna pidi olema teadlik, et sügisel 2012 ei ole võimalik ehitustöid kokkulepitud mahus teostada rahaliste vahendite puudumise tõttu. Seega on tarbetu transpordikulu eest täielikult vastutav hageja ise, mitte kostja. Näidislodža paigaldati 350 euro eest enne töövõtulepingu allkirjastamist Balti Vara Fassaadid OÜ-ga. Seega on arusaamatu, kas hagis nõutud 350 eurot on tegelikkuses Balti Vara Fassaadid OÜ-le tasutud e-kirjas nimetatud kokkuleppe alusel või sisaldus see põhilepingu hinnas. Samuti ei nähtu hagiavalduse lisadest, et hageja oleks tasunud nimetatud 350 eurot, seega on hageja nõue selles osas lisaks muudele puudustele ka tõendamata. Hagiavalduse lisast 24 ei nähtu, millisel ajavahemikul oli soojak Sõstra 6 ehitusobjektil, kuid arve on esitatud 22.11.2012 ning arvega kaasasolevast e-kirjast nähtub, et arve sisaldab kahe nädala renti. Kostja eeldas seega mõistlikult, et soojak transporditi hagejale novembri- või oktoobrikuus, mis annab tunnistust sellest, et hageja oli soojaku transpordi ajal teadlik ehitustööde viibimisest ning saanuks soojaku tarbetu transpordi hõlpsalt ära hoida.
42.Omanikujärelevalve teostamise leping on hageja ja Ehitusekspertiisibüroo OÜ vahel sõlmitud 18.06.2012 ehk enne esimese laenulepingu allkirjastamist. Hageja tellis omanikujärelevalveteenust kokku 9 kuu ulatuses (augusti keskpaik kuni novembri
keskpaik 2012 ja jaanuari lõpp kuni juuli keskpaik 2013). Hageja väide, et ta oleks pidanud tellima omanikujärelevalveteenust kokku 5 kuu ulatuses maksumusega 3300 eurot, on kontrollimatu ja oletuslik. Ehitustööde edasilükkumine ei anna loogilist seletust väitele, et omanikujärelevalveteenust pidi hageja kasutama pikemat aega. Hageja on hagis läbivalt väitnud, et ehitustöid ei saanud alustada õigeaegselt ehk augustis 2012. Samas on omanikujärelevalveteenuse eest esitatud arve ajavahemiku 10.08–10.09.2012 eest. Kostjale teadaolevalt alustas Steelrent OÜ tegelikkuses ehitustöödega 06.08.2012. Seega ehitustööd venisid ilmselt selle tõttu, et hagejal tekkis probleeme vajaliku pangalaenu saamisega ehitustööde ajal.
43.Kulutuste, mis seonduvad sellega, et Sõstra 6 hoone renoveerimine lükkus edasi ning sellest tulenevalt lükkus edasi ka hoone renoveerimisega saavutatavast energiasäästlikkusest tulenev kokkuhoid, osas puudub kostja tegevuse ja hagejale sellise väidetava kahju tekkimise vahel põhjuslik seos. Hoone renoveerimine lükkus edasi hageja enda ebamõistliku käitumise tõttu. Samuti puudus hagejal õigustatud ootus renoveerimise tulemusel saavutatavale kokkuhoiule, kuna renoveerimistööde alustamisel ei olnud hagejal reaalseid rahalisi võimalusi renoveerimistööde lõpuleviimiseks. Panga poolt e-posti teel edastatud teade laenutaotluse rahuldamiseks ei asenda laenulepingu sõlmimist ning ei ole pooltele siduv. Juhul, kui oleks, siis peaks hageja hagema AS-i Swedbank, kes taganes oma otsusest, mitte kostjat. Kostja vaidles vastu ka 25.11.2013 koostatud Balti Soojus Inspektor OÜ asjatundja arvamusele, nõustumata sellega üheski osas.
44.Hagejale ei ole tema poolt väidetavat kahju tekkinud. Hageja väidetav kahju seisneb Sõstra 6 hoone küttekokkuhoidu andvate renoveerimistööde valmimise väidetavas edasilükkumises (01.12.2012 asemel 30.04.2013), millest tingituna jäi nimetatud perioodil kokkuhoid saavutamata. Tööde edasilükkumine ei ole üldse tõendatud. Balti Vara Fassaadid OÜ ja hageja vahel sõlmitud töövõtu eellepingu kohaselt pidid tööd valmima hiljemalt 15.05.2013. Hinnates lepingu sisu tuleb asuda seisukohale, et tegemist on põhilepinguga, mitte eellepinguga VÕS § 33 mõttes. Lepingus on määratud nii tööde maksumus, täpne sisu kui tööde teostamise tähtaeg. Tegemist ei ole lepinguga, milles lepitakse kokku tulevikus põhilepingu sõlmimises. Lepingust ei nähtu, et töövõtjal oleks kohustus lõpetada küttekokkuhoidu andvad tööd varem kui 15.05.2013, seega puudub hagejal mis tahes alus väita, et sellised tööd lõpetatuks varem ja ei saa rääkida tööde edasilükkumisest 01.12.2012 kuni 30.04.2013. Esimese astme kohtu otsus
45.29.12.2014 otsusega jättis maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
46.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega, kuulanud vande all ära poolte – hageja juhatuse liikme AS ja kostja seletused ning tunnistajad DK, EM, AT, AU, MK ja LO ning hinnanud tõendeid kogumis, leidis, et hagi on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.
47.Hageja esitas korteriühistu endise liikme, kostja vastu nõude kahju summas 17 371.21 või muus kohtu poolt õiglaseks peetavas suuruses ja viiviste saamiseks põhjendusel, et kostja tegevuse tõttu (KÜ Jupiter 09.04.2012 üldkoosoleku päevakorrapunkti 2 juures vastu võetud otsuste vaidlustamine kohtus) hakkas hageja ja Swedbank AS vahel venima laenulepingu sõlmimine (Swedbank AS 05.07.2012 otsustuse alusel soodustingimustel antav renoveerimislaen summas 655 800 eurot, millele lisaks SA KredEx 13.08.2012 otsuse alusel makstav toetus moodustas 229 200 krooni korterelamu Sõstra tn 6 toetavate
rekonstrueerimistööde kogumaksumusest summas 916 800 eurot) ja hageja sai laenu kahes osas; 03.09.2012 laenulepingu nr 12-058596-JI alusel 147 619 eurot (t I kd lk 8693) ning 10.12.2012 laenulepingu nr 12-079153-JI alusel 493 631 euro (t I kd lk 99106). Tingituna laenu andmise viibimisest Swedbank AS poolt hagejale pikenes ka Sõstra tn 6 hoone juures renoveerimistööde teostamise aeg ning lükkus edasi ka hoone renoveerimisega saavutatavast energiasäästlikkusest tulenev kokkuhoid. Seega tekkisid hagejale kulutused ja/või kahju kokku summas 17 371.21 eurot, vastavad hageja põhjendused ja arvestused on esitatud maakohtu otsuse punktides 12, 13 ja 14.
48.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles hageja nõuetele tervikuna vastu põhjendusel, et kostja ei ole suhetes hagejaga ühtegi kohustust rikkunud, on käitunud heauskselt, kostjale etteheidetava käitumise ja hagejale väidetavalt tekkinud kahju vahel puudub põhjuslik seos ning hagejale ei ole tema poolt väidetavat kahju tekkinud.
49.Puudub vaidlus selles, et 09.04.2012 toimus KÜ Jupiter üldkoosolek, kus päevakorrapunkti 2 juures arutati ja võeti vastu otsus Sõstra tn 6 hoone soojustamistöödeks ning kütte- ja ventilatsioonisüsteemide uuendamiseks võtta laenu kuni ühe miljoni euro ulatuses. Laenulepingu sõlmimiseks anti volitus hageja juhatusele.
50.Vaidlus on selles, kas kostja suhetes hagejaga on hageja suhtes kohustusi rikkunud või mitte; kas kostja on käitunud pahauskselt või heauskselt; kas kostja poolt on hagejale väidetavat kahju tekitatud ning kas kostjale etteheidetava käitumise ja hagejale väidetavalt tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos.
51.Hageja seadusliku esindaja, KÜ Jupiter juhatuse liikme AS vande all antud seletuse kohaselt arutati laenu võtmist kolmel üldkoosolekul: 01.06.2011, 26.10.2011 ja 09.04.2012 ning üldkoosolekutele eelnesid volinike koosolekud, mille päevakorrapunktid ja pärastised arvamused/otsused pandi trepikodade stendidele välja. 01.06.2011 ja 26.10.2011 üldkoosolekutel tutvustati korteriomanikele maja rekonstrueerimise projekti, selgitati, milliseid töid tehakse, näidati slaide. Renoveerimise projekti autor Taliaru tutvustas päris põhjalikult maja rekonstrueerimisega seonduvaid ehitustöid. 09.04.2012 üldkoosolekul ei soovinud korteriomanikud slaide enam vaadata, küsimusi esitati. 09.04.2012 üldkoosolekul osalesid ka KredexPanga ja Swedbanga esindajad ja soojustusprojekti autor (t IV kd lk 21).
52.Kostja väitel 09.04.2012 üldkoosolekul ega enne seda ei võimaldatud ühistu liikmetel vaatamata nende palvetele tutvuda dokumentidega, millest nähtunuks laenu eest kavandatavate tööde täpne iseloom ja ulatus ning kalkulatsioonid tööde maksumuse kohta. Mitmed ühistu liikmed (sh kostja) olid resoluutselt vastu suure laenu võtmisele olukorras, kus neil puudus võimalus kavandatavate renoveerimistööde vajalikkust ja põhjendatust hinnata. Ka hageja poolt kohtule esitatud üldkoosoleku protokollist nähtub, et eelnimetatud otsuse vastuvõtmisele eelnesid emotsionaalsed sõnavõtud nii maja renoveerimise poolt kui vastu. Samuti nähtub üldkoosoleku protokollist, et KÜ Jupiteri esindatud 150 korteriomanikust (kohtu märkus: Sõstra 6 majas on 226 korteriomandit ehk KÜ Jupiter liiget) koguni 38 ühistu liiget hääletas otsuse eelnõu vastu ja 3 ühistu liiget jäid erapooletuks (t I kd lk 31-32). Otsuse eelnõu vastu hääletas ka kostja (kes oli Sõstra tn 6 majas elanud juba 17 aastat) põhjendusel, et tal puudus vajalik informatsioon ühistu majandusolukorra ja renoveerimisplaanide kohta, mistõttu ei olnud nõus, et ühistu juhatus võtab ühistule suure laenu väga pikaks ajaks olukorras, kus ühistu liikmetel puudub võimalus plaanitavate renoveerimistööde vajalikkust ja finantseerimist hinnata (t VI kd lk 29-34). Sellest tulenevalt 09.07.2012 esitas kostja maakohtule hagi, milles
nõudis hageja 09.04.2012 üldkoosoleku otsuse punkti 2 (juhatusele laenu võtmiseks volituse andmine) kehtetuks tunnistamist. Maakohus jättis 22.10.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-26395 hagi rahuldamata, kuna kohus ei nõustunud kostja väidetega, et vastu võetud üldkoosoleku otsus on vastuolus hageja põhikirjaga.
53.Kohus ei toetanud hageja väidet, et kostja esitas kohtusse teadlikult perspektiivitu ja põhjendamatu hagi ning hagi tagamise taotlemise asemel asus kostja kohtuväliselt nõudma nii hagejalt kui ka Swedbank AS-ilt laenulepingu sõlmimise peatamist. Vastavalt PS §-s 15 sätestatule on igal isikul on tagatud õigus pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse ja kostja pöördus kohtusse hageja üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks ning ainuüksi asjaolu, et menetluse tulemusena jäi hagi rahuldamata, ei tähenda, et kohtusse pöördumine olnuks iseenesest hea usu põhimõtte vastane ja kohtusse pöördumise fakt iseenesest ei saa olla käsitatav kohustuse rikkumisena vastaspoole suhtes. Eeltoodule tuginedes toetas kohus kostja seisukohta, et hagi tagamise taotlemine on vastavalt TsMS § 377 lõikele 1 hagi esitaja õigus, mitte kohustus. Seega ei saa hagi tagamise taotlemata jätmine isegi põhimõtteliselt olla õigusvastane ega hea usu põhimõttega vastuolus. Seega ei ole hageja etteheide kostja poolt tsiviilasja nr 2-1226395 hagi tagamise taotlemata jätmise kohta, mis hageja väitel võimaldanuks tal seada hagi tagamine sõltuvusse tagatise andmisest hagejale tekkiva võimaliku kahju hüvitamiseks, asjakohane.
54.Kostja saatis koos hageja teiste liikmetega 02.06.2012 selgitava e-kirja AS-ile Swedbank ja kostja esindaja saatis 10.07.2012 AS-ile Swedbank palve hageja laenutaotluse menetlemine peatada kuni menetluse lõppemiseni tsiviilasjas nr 2-12-26395. Sellise kirja saatmine ei kohusta ega saagi kohustada suurt krediidiasutust (AS Swedbank) oma ärilisi otsuseid muutma. Kostjal puudus võimalus „nõuda pangalt laenulepingu mittesõlmimist hagejaga“. AS Swedbank on Eesti suurim krediidiasutus, kes ei tee oma laenuotsuseid lähtuvalt temale saadetud kolmandate isikute kirjadest, vaid hindab laenuandmisega seonduvaid riske iseseisvalt tulenevalt konkreetsetest isikutest ja asjaoludest. Vastupidi, AS Swedbank kui finantsasutus, ise otsis pangale neid kliente (korteriühistuid), kellele pakkuda renoveerimislaenu ja oli igati huvitatud laenu andmisest, antud juhul hagejale, milline asjaolu on tõendatud tunnistaja DK ütlustega (t VI kd lk 38-46). Kohtu hinnangul ei saa seega käsitada kostja poolt hageja suhtes (hea usu põhimõtte järgimise) kohustuse rikkumisena ka tema esindaja poolt AS-ile Swedbank teate saatmist 10.07.2012. Selline käitumine ei ole aga ühegi hageja viidatud õigusnormiga ega teiste seadusesätetega vastuolus.
55.AS-ile Swedbank esmalt edastatud kiri ei sisaldanud mitte ainult kostja, vaid veel 8 hageja liikme (korteriomaniku) allkirju, mis tähendab, et isegi eeldades pöördumise õigusvastasust (mida see ei ole), ei oleks kostja pöördumiste saatmise eest ainuvastutav. Teiseks, ebaõige on väide, et kostja poolt tsiviilasjas nr 2-12-26395 esitatud hagi oli „edulootuseta“. Hagi ei jäetud läbi vaatamata TsMS § 423 lõigete 1 või 2 alusel, vaid kohus menetles seda põhjalikult ja tegi alles seejärel kaalutletud otsuse hagi rahuldamata jätmise kohta. Kolmandaks, hagi tagamise taotlemine või taotlemata jätmine on TsMS-i järgi hageja otsustada ja selle õiguse kasutamata jätmine ei saa isegi printsiibis olla õigusvastane.
56.Kohus toetas kostja seisukohta, et hea usu põhimõtte vastane ei ole mitte kostja, vaid hageja käitumine, sest hageja ei ole arvestanud üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel vähemuse huvidega. Kostjal oli õigustatud huvi selle vastu, et hageja ei sõlmiks niivõrd koormavat laenulepingut, mis võib kostja asetada olukorda, kus tal ei ole võimalik
igakuiseid suurenevaid rahalisi kohustusi tasuda. Seejuures on oluline tähele panna ka seda, et kostjal puudus võimalus hinnata kavatsevate kulutuste vajalikkust ja põhjendatust. Sisuliselt leidis kostja end hageja tegevuse tõttu situatsioonist, kus tal tuli vastu võtta otsus – kas korterist loobuda ja see võõrandada või tasuda igakuiselt osa hageja võetud laenukohustusest. Nimetatud olukorras käitus kostja ainuvõimalikul viisil – pöördus oma huvide kaitseks panga ja kohtu poole. Hea usu põhimõtte vastane ei ole kostja tegevus seoses sellega, et kostja on teavitanud AS-i Swedbank kostja ja hageja vahel käivast kohtumenetlusest. Lisaks märkis kohus, et korteriühistu poolt laenu võtmine maja renoveerimistööde teostamiseks on finantstoiming, mis on äärmiselt tundlik teema ja puudutab absoluutselt igat korteriühistu korteriomanikku. Seetõttu on väga vajalik korteriomanike igakülgne, põhjalik ja vajadusel korduv ja korduv teavitamine korteriühistu majanduslikust olukorrast, teostatavate töödest ja nende mahust, tööde teostajatest, lepingutest, omaniku järelevalve teostajast jne, jne.
57.Meelevaldne on hageja väide, et kostja soovis hagejale tahtlikult kahju põhjustada. Kostjal puudus piisav informatsioon kavatsetavate remondikulutuste põhjendatuse hindamiseks ja soov end liialt suure põhjendamata laenukoormusega siduda. Kostja kulutused oma korteriomandile oleksid laenu võtmise tagajärjel võinud tõusta ebamõistlikult kõrgeks ning kostja rahalised vahendid laenukohustuse kandmiseks ei pruukinuks olla piisavad. Seega oli kostja käitumine seoses 09.04.2012 toimunud hageja üldkoosoleku otsuse vaidlustamisega ning hiljem pangale edastatud avaldusega põhjendatud, inimlikult mõistetav ja õiguspärane. Kostja arvates ei olnud aga laenu võtmine kogusummas 641 250 eurot mõistlik ega hageja liikmete jaoks ka vajalik. Ka puudus kostjal sarnaselt teistele hageja liikmetele piisav informatsioon laenu vajalikkuse ja kavandatavate remonditööde põhjendatuse hindamiseks. Kostja leidis, et hageja poolt kavandatud ehitustööde puhul ei olnud tegemist vajalike kulutustega.
58.Hageja sõlmis erinevaid töövõtulepinguid enne, kui sõlmis laenulepingu, millest saadavatest vahenditest ta sai nimetatud töövõtulepinguid täita. Hageja poolt allkirjastatud töövõtu eellepingu p 8.1. sisaldas tingimust, et töövõtjal on õigus alustada tööde tegemisega 09.07.2012. Samas on eelleping koostatud ja hageja poolt allkirjastatud peaaegu kuu aega hiljem ehk 03.08.2012. Seetõttu tuleb asuda seisukohale, et eellepingus sisalduv säte tööde alustamise kohta ei ole pooltele siduv, samuti eellepingut ei ole allkirjastanud selle teine pool ehk Balti Vara Fassaadid OÜ. Eellepingus sisalduv p 8.1. ei ole mõistlik, kuna sisaldab juba algselt tegelikkusega vastuolus olevaid tööde alustamise ja tööde valmimise kuupäevi. Põhileping sõlmiti tunduvalt hiljem ja see sisaldas ka hilisemaid tööde alustamise ja lõpetamise kuupäevi. Eellepingu sõlmimise hetkeks ehk 03.08.2012 ei saanud hagejale olla teada, kas Swedbank AS rahuldab tema laenutaotluse täies ulatuses või mitte, kuna hageja enda poolt kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt teatas Swedbank AS oma positiivsest laenuotsusest hagejale alles 06.08.2012.
59.Hageja ja OÜ AGR vahel sõlmiti 25.07.2012 leping, mille kohaselt töövõtja kohustub küttesüsteemide renoveerimistöödega alustama hiljemalt 21.08.2012. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tehnilise arhiivi andmetest nähtuvalt on hageja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitanud küttesüsteemi uuendamise projekti ehitusloa taotlemiseks 10.07.2012 ja see projekt on kooskõlastuse saanud alles 06.09.2012. OÜ-ga AGR on leping seega sõlmitud enne projektile ehitusloa saamist ja sellise tähtajaga, mis täitmiseks pole reaalne, kuna ehitusluba lepingus märgitud tööde alustamise ajaks hagejal ei olnud. Hageja juhatus ei teavitanud hageja liikmeid projektist enne, kui selleks kohustas teda korduvalt Tallinna Linnaplaneerimise Amet.
60.Kostja ja hageja vahel puudub lepinguline suhe, mistõttu kostja vastutus saaks printsiibis rajaneda üksnes kahju õigusvastasel tekitamisel VÕS 53. peatüki järgi. Seega jäi kohtule arusaamatuks, millist kohustust on kostja hageja arvates rikkunud VÕS § 115 lg 1 mõttes.
61.Kostja ei nõustunud hageja väidetega, et kostja käitumine on õigusvastane tulenevalt VÕS § 1045 lg 1 punktidest 5, 7 ja 8. Kohus toetas kostja vastuväiteid. VÕS § 1045 lg 1 p 5 antud juhul ei kohaldu, sest õigusalases kirjanduses peetakse omandi rikkumiseks asja kahjustamise või selle kaotsiminemise või hävimise põhjustamist. Antud juhul ei ole kostja midagi kahjustanud, hävitanud ega ka ära kaotanud. Valduse rikkumiseks peetakse õigusalases kirjanduses aga valduse äravõtmist või valdamise takistamist. Ka neid asjaolusid hageja poolt kostjale etteheidetavas tegevuses ei nähtu. VÕS § 1045 lg 1 p 7 kohaldamiseks tuleb paralleelselt vaadata ka VÕS § 1045 lõiget 3. Kostja leidis, et ta ei ole rikkunud oma tegevusega, mille tulemusena leiab hageja olevat endale tekkinud kahju, ühtegi õigusnormi.
62.Omanikujärelevalve teostamise leping on hageja ja Ehitusekspertiisibüroo OÜ vahel sõlmitud 18.06.2012 ehk enne esimese laenulepingu allkirjastamist. Hageja tellis omanikujärelevalveteenust kokku 9 kuu ulatuses (augusti keskpaik kuni novembri keskpaik 2012 ja jaanuari lõpp kuni juuli keskpaik 2013). Hageja väitis, et ta oleks pidanud tellima omanikujärelevalveteenust kokku 5 kuu ulatuses maksumusega 3300 eurot. Selline hageja väide on tegelikkuses kontrollimatu ja oletuslik. Ehitustööde edasilükkumine ei anna loogilist seletust väitele, et omanikujärelevalveteenust pidi hageja kasutama pikemat aega. Hageja on hagis läbivalt väitnud, et ehitustöid ei saanud alustada õigeaegselt ehk augustis 2012. Samas on omanikujärelevalveteenuse eest esitatud arve ajavahemiku 10.08–10.09.2012 eest. Kostjale teadaolevalt alustas Steelrent OÜ tegelikkuses ehitustöödega 06.08.2012. Seega ehitustööd venisid ilmselt selle tõttu, et hagejal tekkis probleeme vajaliku pangalaenu saamisega ehitustööde ajal.
63.Kulutuste, mis seonduvad sellega, et Sõstra 6 hoone renoveerimine lükkus edasi ning sellest tulenevalt lükkus edasi ka hoone renoveerimisega saavutatavast energiasäästlikkusest tulenev kokkuhoid, osas puudub kostja tegevuse ja hagejale sellise väidetava kahju tekkimise vahel põhjuslik seos. Hoone renoveerimine lükkus edasi hageja enda ebamõistliku käitumise tõttu. Samuti puudus hagejal õigustatud ootus renoveerimise tulemusel saavutatavale kokkuhoiule, kuna renoveerimistööde alustamisel ei olnud hagejal reaalseid rahalisi võimalusi renoveerimistööde lõpule viimiseks. Panga poolt e-posti teel edastatud teade laenutaotluse rahuldamiseks ei asenda laenulepingu sõlmimist ning ei ole pooltele siduv. Juhul, kui oleks, siis peaks hageja hagema AS-i Swedbank, kes taganes oma otsusest, mitte kostjat. Kostja vaidles vastu ka 25.11.2013 koostatud Balti Soojus Inspektor OÜ asjatundja arvamusele.
64.Hageja väidetav kahju seisneb Sõstra 6 hoone küttekokkuhoidu andvate renoveerimistööde valmimise väidetavas edasilükkumises (01.12.2012 asemel 30.04.2013), millest tingituna jäi nimetatud perioodil kokkuhoid saavutamata. Oluline on märkida, et tööde edasilükkumine ei ole üldse tõendamist leidnud. Balti Vara Fassaadid OÜ ja KÜ Jupiter vahel sõlmitud töövõtu eellepingu kohaselt pidid tööd valmima hiljemalt 15.05.2013. Hinnates lepingu sisu, toetas kohus kostja seisukohta, et tegemist on põhilepinguga, mitte eellepinguga VÕS § 33 mõttes. Lepingus on määratud nii tööde maksumus, täpne sisu kui tööde teostamise tähtaeg. Tegemist ei ole lepinguga, milles lepitakse kokku tulevikus põhilepingu sõlmimises. Lepingust ei nähtu, et töövõtjal oleks
kohustus lõpetada küttekokkuhoidu andvad tööd varem kui 15.05.2013, seega puudub hagejal alus väita, et sellised tööd lõpetatuks varem ja ei saa rääkida tööde edasilükkumisest 01.12.2012 kuni 30.04.2013. Eeltoodule tuginedes ei ole hagejale tema poolt väidetavat kahju tekkinud.
65.Kohus toetas kostja seisukohta, et ühegi õigusnormi eesmärk ei ole kaitsta korteriühistut sellise võimaliku kahju eest, mis tekib seeläbi, et üks ühistu liige, üritades kaitsta omaenda vara ja õigusi, palub krediidiasutusel ühistu laenutaotluse menetlemine ajutiselt peatada. VÕS § 1045 lg 1 p 8 rakendamiseks on vaja tuvastada teotunnusena tahtlus ja teo heade kommete vastasus. Kostja oli seisukohal, et tema tegevust hagi esitamisel ja panga poole pöördumisel ei saa käsitleda heade kommete vastasena. Hageja poolt väidetavalt kantud lisakulud ei olnud kostjale ettenähtavad, seega puudus kostja tegudes igasugune tahtlus hagejat kahjustada. Eelkõige ei saanud kostja ette näha, et hageja on vaatamata finantseeringu puudumisele (laenulepingu puudumisele) juba tellinud töid, mille eest tasumiseks tal endal vahendid puuduvad. Hageja ei ole tõendanud, milles seisnes kostja väidetavate õigusvastaste tegude osas kostja tahtlus hagejat kahjustada VÕS § 1045 lg 1 p 8 mõttes. Kahju õigusvastasest põhjustamisest tuleneva deliktilise nõude esitamise korral lasub kahju tekitamise teo, kahju, põhjusliku seose teo ja kahju vahel ning teo õigusvastasuse tõendamiskoormis kannatanul ehk antud juhul hagejal.
66.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma, kohtu otsustust ei muuda ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Apellatsioonkaebus
67.29.01.2015 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või alternatiivselt, saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
68.Hageja jääb oma seisukoha juurde, et kostja on oma käitumisega tekitanud hagejale ja/või hageja liikmetele kahju kokku 17 371.21 eurot, mis koosneb AS-ile Plasto täiendavalt makstud 372.10 eurost, Balti Vara Fassaadid OÜ-le täiendavalt makstud 614 eurost, Ehitusekspertiisibüroo OÜ-le täiendavalt makstud 2388 eurost ja energiakokkuhoiu ärajäämisest tekkinud kahjust 13 997.11 eurot või vastavalt õiglasele äranägemisele VÕS § 127 lg 6 järgi.
69.Maakohus on jätnud täielikult käsitlemata hageja seisukohad seoses AS-ile Plasto täiendavalt makstud 372.10 euroga ja Balti Vara Fassaadid OÜ-le täiendavalt makstud 614 euroga. Arusaamatuks jäävad kohtu seisukohad omanikujärelevalveteenuse eest täiendava tasumisega tekkinud kahju osas. Kohus on jätnud tähelepanuta 03.12.2013 hagi lisaks nr 14 oleva 03.09.2012 hageja ja AS-i Swedbank vahel 03.09.2012 sõlmitud laenulepingu nr 12-058596-JI ning hagi lisaks nr 13 oleva AS-i Swedbank 04.09.2012 ekirja hagejale. Nimetatud tõenditest kogumis nähtub, et AS Swedbank 2012 septembri alguses siiski finantseeris OÜ Steelrent poolt teostatavaid Sõstra tn 6 hoone pika esifassaadi rekonstrueerimistöid esifassaadi pooles ulatuses. Samuti on hageja seaduslik esindaja AS 30.09.2014 maakohtus toimunud kohtuistungil vande all ütlusi andes selgitanud, et hageja ja AS-i Swedbank vahel 03.09.2012 sõlmitud laenulepingu alusel saadud laenuga finantseeriti OÜ Steelrent poolt 2012 augustis alustatud Sõstra tn 6 hoone pika esifassaadi rekonstrueerimise töid esifassaadi pooles ulatuses. Ka kõnealused ütlused on kohus jätnud tähelepanuta. Seonduvalt kohtuotsuse motiveeriva osa punktis 56 tooduga selgitab hageja, et kuivõrd AS Swedbank soostus 03.09.2012 andma hagejale
renoveerimislaenu 147 619 eurot ning kuna Steelrent OÜ oli juba asunud Sõstra tn 6 hoone ühte pikiseina soojustama 50% ulatuses, siis vaatas omanikujärelevalve 2012 sügisel, kuidas Steelrent OÜ Sõstra tn 6 hoone esifassaadi pikiseina pooles ulatuses soojustamise töid teostab.
70.Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga (otsuse p 58) nagu ei oleks hagejale saanud kahju tekkida seonduvalt perioodil 01.12.2012–30.04.2013 ärajäänud energiasäästuga Sõstra tn 6 hoones. Kohus on jätnud arvestamata 03.12.2013 hagi lisaks nr 19 oleva Balti Vara Fassaadid OÜ Põhja-Eesti piirkonna projekti- ja kvaliteedijuhi AU 06.11.2012 e-kirja. Kõnealusest e-kirjast nähtub, et kõik tööd peale heakorratööde oleks teostatud ajavahemikus 2012 oktoober kuni detsember, kusjuures energiasäästu suurendavad tööd oleks Balti Vara Fassaadid OÜ suutnud lõpetada 2012 novembri lõpuks. 2013 kevadel oleksid teostatud heakorratööd. Samuti on kohus jätnud arvestamata 17.11.2014 kohtuistungil tunnistaja AU poolt antud ütlused selle kohta, et Balti Vara Fassaadid OÜ oli valmis alustama 2012 augustis Sõstra tn 6 hoone tagumise pika fassaadi rekonstrueerimistöid 30 töömehega, kõik energiasäästu andvad tööd oleks valminud 2012 novembri lõpuks ning 2013 aprilli-maisse oleks jäänud üksnes heakorratööde teostamine Sõstra tn 6 hoone juures. Seega on asja materjalide juures olemas kaks tõendit – AU 06.11.2012 e-kiri kui dokumentaalne tõend ning 17.11.2014 istungil tunnistaja AU poolt antud ütlused – millest ilmneb, et kui Balti Vara Fassaadid OÜ oleks saanud alustada Sõstra tn 6 hoone juures ehitustööde teostamist 2012 augustis, oleksid kõik energiasäästu andvad tööd valminud hiljemalt 2012 novembri lõpuks. Nimetatud tõenditest selgub ka see, miks oli hageja ja Balti Vara Fassaadid OÜ vahel sõlmitud eellepingus sätestatud tööde lõpptähtajana 15.05.2013 – seda põhjusel, et 2013.a kevadesse oleks jäänud vaid heakorratööde tegemine, millel puudub seos energiasäästuga. Muid tõendeid, mis seaksid AU 06.11.2012 e-kirja ning AU kui tunnistaja poolt 17.11.2014 antud ütluste usaldusväärsuse kahtluse alla, asja materjalide juures ei ole.
71.Iseenesest ei oma küsimus sellest, kas hageja ja Balti Vara Fassaadid OÜ vahel 03.08.2012 sõlmitud töövõtu eelleping nr 1/08/2012 on vaadeldav eellepinguna või põhilepinguna, asjas olulist tähendust. Siiski märgib hageja, et VÕS § 29 lg 1 järgi on hageja ning Balti Vara Fassaadid OÜ tegelikuks tahteks olnud eellepingu sõlmimine, mida on kinnitanud ja selgitanud ka tunnistaja AU 17.11.2014 kohtuistungil.
72.Kaevatava otsuse tegemisel on kohus jätnud igasuguse tähelepanuta tõiga, et hageja arvates on kahju tekkinud hagejale ja/või hageja liikmetele ehk korteriomanikele. TsMS § 436 lg 1 ning § 442 lg 8 nõudeid oluliselt rikkudes on kohus jätnud analüüsimata, kas kahju on tekkinud hageja liikmetele (kui kohtu arvates kahju hagejale tekkinud ei ole).
73.Hageja jääb oma seisukoha juurde, et eespool käsitletud kahju on põhjustanud kostja. Seda tõendavad kostja kiri AS-ile Swedbank hageja laenutaotluse läbivaatamise peatamiseks; 03.09.2012 hageja ja AS-i Swedbank vahel sõlmitud laenuleping nr 12058596-JI; AS-I Swedbank 04.09.2012 e-kiri hagejale; hageja ja AS-i Swedbank vahel 10.12.2012 sõlmitud laenuleping nr 12-079153-JI; 22.11.2012 jõustunud Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas nr 2-12-26395. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga põhjusliku seose puudumise kohta otsuse punktis 57. Kaevatav otsus on vastuoluline. Põhjusliku seose osas tekib vajadus seisukoha kujundamiseks siis, kui esineb kahju. Kohus on otsuse punktis 57 analüüsinud põhjalikult põhjusliku seosega seonduvat kostja käitumise ning energiasäästu ärajäämise kui kahju vahel, järelikult on kohus leidnud, et selline kahju on hagejale ja/või tema liikmetele tekkinud. Samas otsuse punktis 58 on
kohus leidnud, et hagejale ei ole tekkinud energiasäästu ärajäämisest tingitud kahju. Arusaamatuks jääb kohtu seisukoht, et kostja tegevuse ning hagejale kahju tekkimise vahel puudub põhjuslik seos, kohus ei ole sellisele seisukohale jõudes viidanud ühelegi tõendile ega esitanud asjassepuutuvat põhjendust. Samuti ei ole kohus põhjendanud, miks eespool nimetatud tõendid ei tõenda, et hagejale on kahju tekkimise põhjustanud kostja. Arusaamatuks jäävad ka otsuse punktist 57 ilmnevad kohtu seisukohad selle kohta, et Sõstra tn 6 hoone renoveerimine lükkus edasi hageja ebamõistliku käitumise tõttu ning hagejal puudus õigustatud ootus renoveerimise tulemusel saavutatavale kokkuhoiule, kuna renoveerimistööde alustamisel ei olnud hagejal reaalseid rahalisi vahendeid tööde lõpuleviimiseks. Esiteks jääb mõistetamatuks, milles pidi seisnema hageja ebamõistlik käitumine. Kohus on otsuse tegemisel jätnud tähelepanuta tunnistaja DK poolt 02.10.2014 istungil antud ütlused selle kohta, et AS-i Swedbank poolt 05.07.2012 tehtud otsus hagejale 641 250 euro suuruse laenu andmise kohta on vaadeldav reaalse laenu väljastamise otsusena, mis on tehtud panga laenukomitee poolt, kuid kirjalikku lepingut veel ei sõlmita, kuna KredEx peab enne tegema otsuse toetuse eraldamise kohta. Samuti on jäetud tähelepanuta hageja seadusliku esindaja AS poolt 30.09.2014 istungil vande all antud selgitused selle kohta, et KredEx’ist oli soovitatud hagejale töödega kiirustada. Olukorras, kus a) AS Swedbank oli teinud põhimõttelise otsuse hagejale 641 250 euro suuruse laenu andmise kohta ja b) KredEx soovitas hagejal kiirustada, mh võimalikult kiiresti sõlmida ära töövõtulepingud ehitusettevõtetega, ei saa rääkida hageja ebamõistlikust käitumisest. Teiseks on arusaamatu, mida peaks tähendama kohtu seisukoht seonduvalt hageja õigustatud ootusega rekonstrueerimise tulemusena saavutatavale kokkuhoiule – sellega seonduv põhjusliku seose tuvastamisel tähendust ei oma. Põhjuslik seos kas esineb või puudub kahju ja väidetava kahju põhjustaja tegevuse vahel. Hageja ei nõustu ka kohtu seisukohaga, et kui AS-i Swedbank 05.07.2012 otsus laenu andmise kohta on AS-ile Swedbank siduv, siis peaks hageja hagema AS-i Swedbank. Olukorras, kus mitu isikut põhjustavad sama kahju, vastutavad nad vastavalt VÕS § 137 lõikele 1 kannatanu ees solidaarselt. See tähendab, et kahjustatud isikul on õigus vastavalt VÕS § 65 lõikele 1 otsustada, millise kahju põhjustaja või milliste kahju põhjustajate vastu ta nõude esitab. Käesoleval juhul on hageja otsustanud nõude esitada kostja vastu.
74.Hagejal on õiguslikult võimalik nõuda kostjalt eespool käsitletud kahju hüvitamist. Hageja ei nõustu kohtu seisukohtadega otsuse punktis 49 selle kohta, et tsiviilasjas nr 212-26395 menetletud kostja hagi ei olnud edulootusteta. Võttes arvesse õiguslikku positsiooni, millele kõnealune hagi rajanes, on ilmne, et tegemist oli edulootusteta hagiga. See, et kohus ei jätnud kostja hagi TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata, ei muuda hagi õiguslikult tugevamaks. Mis puutub 641 250 euro suuruse laenu võtmise koormavusse, siis on kohus otsuse tegemisel jätnud arvesse võtmata, kas ja millised on käesoleva asja materjalide juures olevad tõendid, mis kinnitaksid, et elamine Sõstra tn 6 hoones on muutunud kallimaks. Hageja seadusliku esindaja AS poolt 30.09.2014 vande all antud ütlustest ilmneb, et 641 250 euro suuruse laenu võtmise otsustamisel oli kõige tähtsam „selgitada korteriomanikele maksukoormusega seonduvat“. Samuti nähtub tunnistajana üle kuulatud DK ütlustest, et panga esindajana selgitas ta hageja üldkoosolekutel laenu võtmise ja tasuvusega seonduvat. Samuti on kohtuasja materjalide hulgas AS-i Swedbank analüüs, millest nähtub, et energiasäästust tulenevalt ei muuda 641 250 euro suuruse laenu võtmine elamist Sõstra tn 6 hoones kallimaks. Samuti on asja materjalide juures hagejale raamatupidamisteenust osutava Arvo-Tanja OÜ 19.06.2014 kuupäevaga dateeritud kaks tõendit; Sõstra tn 6-72 ja 6-82 perioodil 2012 jaanuar kuni 2014 juuli väljastatud arved ning tabel soojusenergia tarbimise kohta Sõstra tn 6 hoones ajavahemikus 2005 september kuni 2014 juuli; AS-i Tallinna Küte poolt
hagejale ajavahemikus 2011 jaanuar kuni 2014 juuli väljastatud arved. Viidatud tõenditest ilmneb, et elamine Sõstra tn 6 hoones vaatamata 641 250 euro suuruse laenu võtmisele kallimaks ei ole läinud. Hageja arvates on elamine Sõstra tn 6 hoones muutunud tõenditest nähtuvalt odavamaks. Seega on kaevatava otsuse punktides 50 ja 51 sisalduvad viited kostja kartusele igakuiste rahaliste kohustuste suurenemise osas põhjendamatud ning neid kartusi ei kinnita ükski asja materjalide hulgas olev tõend. Kohus ei ole otsuses eelmises lauses nimetatut analüüsinud.
75.Lisaks ei nõustu hageja otsuse punktis 52 esiletooduga. Hageja ja Balti Vara Fassaadid OÜ poolt allkirjastatud eelleping on hageja 11.02.2014 menetlusdokumendi lisaks nr 56. Seetõttu ei ole õige kohtu seisukoht, nagu oleks eelleping Balti Vara Fassaadid OÜ poolt allkirjastamata. Samuti on väär kohtu seisukoht, nagu ei oleks hageja olnud eellepingu allkirjastamise ajal 03.08.2012 teadlik, kas AS Swedbank on nõus 641 250 euro suuruse laenu andmisega. AS Swedbank teavitas hagejat oma nõusolekust sellise laenu andmiseks telefonitsi 2012 juulis. Seda tõika on kinnitanud nii AS vande all ütlusi andes kui ka tunnistaja DK, kes oli 2012 AS-i Swedbank töötajaks.
76.Otsuse punktis 54 on kohus ebaõigesti asunud seisukohale, nagu ei oleks hageja ja kostja vahelised suhted vaadeldavad lepingusarnaste suhetena ning kohus on seetõttu ebaõigesti jätnud VÕS § 115 kohaldamata. Vastustaja seisukoht
77.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
78.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtus otsuse tühistamiseks, küll aga tuleb otsuse põhjendusi osaliselt muuta. Osas, milles kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, neid käesolevas lahendis TsMS § 654 lõike 6 alusel ei korrata. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alused puuduvad.
79.Kolleegium on seisukohal, et maakohus kvalifitseeris ebaõigesti pooltevahelise õigussuhte, leides, et hageja ja kostja vahel puudus kostja korteriühistu liikmeks oleku ajal lepinguline suhe. Vastav käsitlus tuleb otsuse põhjendustest välja jätta ning asendada järgnevaga. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-129-13 selgitanud, et korteriomanike vahel on seadusjärgne võlasuhe VÕS § 3 punkti 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lõike 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses VÕS-is võlasuhte kohta sätestatu. Vaidlusaluses elamus olid korteriomanikud asutanud elamu ja selle aluse maatüki ühiseks majandamiseks ja enda ühiste huvide esindamiseks (korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1) korteriühistu. Kõik selle elamu korterite omanikud on seadusest tulenevalt ühistu liikmed. Sellist seadustest tulenevat seotust nii korteriomanike kui korteriomanike ja KÜ vahel tuleb käsitleda kui seadusest tulenevat võlaõigussuhet, mille puhul pooltevahelised õigused ja kohustused tulenevad nt KOS-ist, KÜS-ist, asjaõigusseaduse (AÕS) kaasomanike suhteid reguleerivatest sätetest, mittetulundusühingute seadusest (MTÜS) jne ning reguleerimata osas ka VÕS-ist ja TsÜS-ist. Seega kui KÜ leiab, et talle ja/või tema teistele liikmetele on ühe liikme poolt tekitatud kahju, on üldjuhul asjakohaseks materiaalõiguslikuks aluseks VÕS § 101 lõike 1 p 3, § 115 lg 1 ning §-d 127 ja 128, millest tulenevalt peavad hagi rahuldamiseks leidma tuvastamist järgmised eeldused: korteriomanik on rikkunud kohustust ja ta vastutab selle rikkumise eest, teistele korteriomanikele ja/või vastavalt KÜ-le on
tekkinud või tekib kahju, rikkumise ja hagejate kahju vahel on põhjuslik seos ning kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga.
80.Käesolevas asjas pooltevahelise õigussuhte deliktiliseks kvalifitseerimine ei viinud maakohut lõpptulemusena siiski ebaõige otsuse tegemiseni. Maakohus tuvastas asjakohaselt, et kostjale ei ole alust heita ette hea usu käitumise põhimõtte rikkumist suhetes teiste korteriühistu liikmetega ja seeläbi ka KÜ-ga, mistõttu välistab ühe vastutuse eelduse (kohustuse rikkumise) puudumine vastutuse tekkimise ja kohtu vajaduse analüüsida teiste eelduste olemasolu või puudumist. KÜ liikmete kohustus järgida omavahelistes suhetes hea usu põhimõtet ja arvestada üksteise õigustatud huvidega, tuleneb mh VÕS §-st 6 ning TsÜS §-st 32 ja § 139 lõikest 1. Maakohus leidis kooskõlas esiletoodud faktiliste asjaoludega ja nende tõendamiseks esitatud tõenditega käesoleva vaidluse kontekstis asjakohaselt, et tuvastamist ei leidnud, et kostja oleks rikkunud hea usu põhimõtet talle hageja poolt etteheidetava teo tegemisega (kohtusse hagiavalduse esitamisega ja sellest pangaasutusele teatamisega). Iseenesest õige on, et korteriühistu (nagu ka muude juriidiliste isikute organite) liikmed peavad järgima hea usu põhimõtet nendele juriidilise isiku suhtes kuuluvate õiguste teostamisel, mis võivad avaldada kahjulikku mõju teiste liikmete õigustatud huvidele. Selliseks õiguseks võib olla ka (põhi)seadusest tuleneva juriidilise isiku organi otsuse vaidlustamine kohtus. Samas tuleb seisukoha võtmisel, kas kostja tegevus oli konkreetsel juhul hea usu vastane (ebaaus, KÜ ja seeläbi teiste korteriomanike huve mittearvestav), arvestada konkreetset juhtumit iseloomustavate nii objektiivsete kui subjektiivsete asjaoludega. Kostja osales KÜ juhatuse poolt korduvalt korraldatud koosolekutel, kus juhatus koos erinevate spetsialistidega püüdis selgitada elamu renoveerimistööde ja selleks 1 miljoni euro suuruse laenu võtmise vajadust, kostja nõudis juhatuselt enne viimast koosolekut täiendavat infot, sõltumata eelnevast kostja ei olnud laenu suuruse vajalikkuses veendunud ja hääletas koos 37 korteriomanikuga 09.04.2012 otsusele vastu ning sõltumata enamuse otsusest saatis koos 8 korteriomanikuga 02.06.2012 pangale kirja, milles palus kaaluda laenu mitte anda. Lisaks sõlmis kostja käsunduslepingu juristiga ja viimane esitas 09.07.2012 hagiavalduse kohtule laenu võtmiseks juhatusele volituste andmise otsuse kehtetuks tunnistamiseks ja esindaja teavitas KÜ juhatust ja panka nii hagi esitamisest kui selle kohtu poolt menetlusse võtmisest peale mida teatas pank, et ootab laenu kogusumma andmiseks lepingu sõlmimisega kuni kohtumenetluses lahendi jõustumiseni.
81.Eelneva alusel on kolleegium seisukohal, et kummalegi poolele ei ole alust nende käitumist otseselt ette heita. Mistahes KÜ juhatus ja iga sellise (214 korteriga) kortermaja korteri omanik peab arvestama, et 100%-list konsensust maja majandamise korraldamisel ei ole praktiliselt võimalik saavutada. Kolleegiumi jaoks omab tähtsust ka asjaolu, et tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et kostja näol oleks tegemist ühistu liikmega, kes aastate vältel kaebab kohtusse kõik üldkoosolekute otsused sõltumata sellest, kui olulises või ebaolulises küsimuses on need vastu võetud (kohtupraktikast võib tuua näiteid ka selliste korteriomanike kohta). KÜ poolt olulises summas (1 miljon eurot) laenu võtmine võib olla selline küsimus, mis tekitab arusaamatust ja võib-olla isegi hirmu ning juhatus peab püüdma käituda sellise otsuse vastuvõtmise järgselt alati arvestusega, et keegi liikmetest võib selle vaidlustada. KÜ liikmed kuuluvad sellesse mittetulundusühingusse seaduse alusel (nn poolvabatahtlikult), mistõttu võivad (ja kohtupraktikast nähtuvalt ongi) nendevahelised suhted tihti oluliselt komplitseeritumad kui vabatahtlikkuse alusel koondunud ühingute puhul. Seetõttu on eriti tähtis, et liikmed ja juhtorganid arvestaksid maksimaalses võimalikus ulatuses üksteiste huvidega ja enne
mistahes õiguskaitseorgani poole pöördumist kaaluksid väga täpselt selle mõttekust ja sellega kaasnevaid võimalikke tagajärgi.
82.Menetlusökonoomia kaalutlustest lähtuvalt ei analüüsi kolleegium apellandi väiteid teiste kostja vastutuse eelduste täidetuse kohta.
83.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist vastavalt TsMS § 177 lõikele 2, andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab maakohus TsMS § 174 lõike 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-147-14, punkt 22).
84.Hagi rahuldamata jätmisel tühistab kohus hagi tagamise abinõu vastavalt TsMS § 386 lõikele 4.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.