Rainer Vainola hagi Harri Varepi ja Sirje Kivistiku vastu müügilepingu alusel saadud 34 000 euro tagastamiseks ning 1415,32 euro suuruse kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
35 415,22 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 19. novembri 2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Rainer Vainola apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
8. september 2015
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): Rainer Vainola (ik: XXX), esindaja advokaat Tõnu Mets Vastustajad (kostjad): Harri Varep (ik: XXX) ja Sirje Kivistik (ik: XXXX), esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 19. novembri 2013 otsus ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada Rainer Vainola hagi Harri Varepi ja Sirje Kivistiku vastu osaliselt ning mõista Harri Varepilt ja Sirje Kivistikult solidaarselt Rainer Vainola kasuks välja alusetult
saadud 34 000 (kolmkümmend neli tuhat) eurot ning kahjuhüvitis 1225 (üks tuhat kakssada kakskümmend viis) eurot 22 senti. Kokku kuulub Harri Varepilt ja Sirje Kivistikult solidaarselt Rainer Vainola kasuks väljamõistmisele 35 225 (kolmkümmend viis tuhat kakssada kakskümmend viis) eurot 22 senti.
3.Tartu Maakohtu 16.05.2013 hagi tagamise määrus jääb kehtima kuni kohtuotsuse täitmiseni.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes solidaarselt Harri Varepi ja Sirje Kivistiku kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Rainer Vainola esitas 11.12.2012 maakohtule Harri Varepi ja Sirje Kivistiku vastu hagiavalduse, milles palus kohustada kostjaid solidaarselt tagastama 16.07.2012 sõlmitud Tartus XXX tänaval asuva korteriomandi müügilepingu alusel saadud 34 000 eurot. Lisaks nõudis hageja kostjatelt solidaarselt 1415,32 euro suuruse kahju hüvitamist. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja kostjatele 28.11.2012 avaldused korteri ostumüügilepingust ja asjaõiguslepingust taganemiseks põhjusel, et korteriühistul lasub võlgnevus AS Sampo Pank ees, mis on tekkinud korteriühistu ja panga vahelisest 11.07.2005 laenulepingust. Võlgnevust on kinnitatud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-56-12, millest hageja sai teada 2012. a novembris. Korteriühistu on oma kohustuste täitmise tagamiseks sõlminud pangaga ka pandilepingu, kus pantis panga kasuks korteriühistu liikmele langeva osa tagasimakse nõudeõigused. Korteril lasuvad seega kohustused, millest kostjad hagejale müügilepingu sõlmimisel ei teatanud. Korteriühistut ja seeläbi ka korterit koormava võla kogusuurus on prognoosimatu, kuivõrd pank on võla kohtu kaudu sisse nõudnud ainult osaliselt. Esialgne korterile langev osa oli hagiavalduse esitamise hetkel ca 2385 eurot ja 19.12.2012 seisuga ca 4120 eurot. Tõenäoline on korteriomandite realiseerimine korteriühistut panga ees koormava võla katteks. Hagis viitas hageja ka sellele, et lepingus ja müügikuulutuses kinnitasid kostjad, et majas on toimiv korteriühistu. Tegelikkuses toimivat ühistut ei ole, probleemne on nn lihthaldus, nagu vee-, prügiveo- või maamaksu tasumine, lumekoristus, korstnate pühkimine jms. Isegi kui kostjad likvideeriksid võlgnevuse, ei lahenda see probleemi, sest teised korteriomanikud keelduvad laenumakseid tegemast. Korteriühistu pankrotimenetluse või saneerimismenetluse tulemused on prognoosimatud. Kostja H. Varep oli varem korteriühistu juhataja.
Kohtumenetluse käigus (23.01.2013) teavitas hageja kohut ja kostjaid uutest avastatud puudustest. Korteril ei ole nõuetekohast, mh tuleohutuse nõuetele vastavat elektrijuhtmestikku. Müügikuulutuses kinnitasid kostjad, et korteris on uus elektrijuhtmestik. Asjatundjate hinnangute järgi ei ole terve juhtmestik uus ning lisaks on see valesti ja ohtlikult ühendatud. Ei ole võimalik elada korterelamu korteris, kus nt ei maksta veearveid ja ühiselektrit, katus laseb läbi, torustik ei funktsioneeri, välisseinad ei pea sooja, korstnaid ei puhastata, trepikodasid ei hooldata, lund ei koristata jne. Korstnaid ei saa puhastada, sest puuduvad katuseluugid. Korteris ei ole juurdepääsu korstnajalale, sest see on kipsplaadiga kinni ehitatud. Hageja nõudis ka kahju hüvitamist. Hageja kahju seisneb kantud kuludes: tasu hagi esitamiseks kasutatud juriidilise abi eest (350 eurot), müügilepingu kulud (126,88 eurot), eellepingu sõlmimisel tasutud käsiraha (900 eurot) ja taganemisavalduse tõestamise tasu (38,34 eurot).
2.Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjate vastuväidete kohaselt ei teatanud hageja neile, et asi ei vasta lepingutingimustele, võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg 1 kohaselt mõistliku aja jooksul. Hageja teatas korteriühistu puudustest taganemisavalduses 28.11.2012 (ehk rohkem kui neli kuud pärast müügilepingut) ning elektrisüsteemi puudustest alles 23.01.2013 menetluse kestel (ehk rohkem kui pool aastat pärast müügilepingu sõlmimist). Kostjad leidsid, et korteriühistu puudused ei ole korteri puudused, kuivõrd müügilepingu esemeks oli korter, mitte korteriühistu. Tugineda saab vaid sellistele puudustele, mis ei oleks asja harilikul vaatlusel olnud tavaostjale nähtavad. Hageja oleks võinud kontrollida korteriühistu majandusaasta aruandeid, mida iga mõistlik inimene oleks teinud. Korteri elektrisüsteemi seisukord on sellistes majades tavapärane, kuid mõnevõrra vananenud. Ka elektrisüsteemi kohta ei lepitud midagi eraldi kokku, mistõttu ka see vastab VÕS § 77 lg 1 nõuetele. Kostjad ise ei olnud ei kütte- ega elektrisüsteemi väidetavatest puudustest teadlikud, kuivõrd süsteemid töötasid tõrgeteta ja kostjatel ei ole kummaski valdkonnas eriteadmisi.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 19. novembri 2013 otsusega hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse kohaselt on õiguspärane kostjate seisukoht, et ühistut ja lepingutest tulenevalt iga korteriomandit koormav rahaline kohustus ei kujuta endast lepingu olulist rikkumist ei VÕS § 116 lg 1 ega lg 2 p 1 mõttes. Hageja viidatud kohustuse suurus on 2385 eurot, s.o 7% korteri müügihinnast, mis oli 34 000 eurot. Kostjad on pakkunud, et hüvitavad hagejale selle summa, ent hageja on sellest loobunud. Hageja oleks võinud käituda hea usu põhimõttega kooskõlas ning mitteoluline rikkumine oleks juba enne hagi kohtusse esitamist või ka menetluse ajal kõrvaldatud. Õige on kostjate seisukoht, et laenulepingust ja teistest lepingutest ei tulene korteriomanikule endale mingeid rahalisi kohustusi, kuna laenulepingu täitmise eest vastutab korteriühistu, kellel on õigus esitada korteriomanike kui osavõlgnike vastu majandamiskulude hüvitamise nõue. Müügiobjektiks oli korteriomand, mitte ühistu tervikuna, millest tulenevalt saaks teha järelduse, et ühistu takistab korteriomanikul tavapäraselt korterit kasutada. Pole võimalik väita ega ole ka tõendatud, et kostjad on varjanud teadlikult ja pahatahtlikult olulist teavet korteriomandiga seotud asjaolude (puuduste) kohta. Hageja kui ostja on tulenevalt müügilepingu p-st 1.10 üle vaadanud maaüksuse, tutvunud plaanidega, on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud kõik ehitised, lepingu eseme reaalosaks oleva eluruumi ning on teadlik lepingu eseme seisukorrast, on tutvunud kõigi lepingu eset puudutavate asjaoludega, on teadlik kõigist seadusjärgsetest kitsendustest. Võlgnevust ei käsitletud lepingu sõlmimisel, sest see oli seotud korteriühistuga. Hagejal oli võimalik saada asjaolude kohta teavet juurde. Asjaolu, et ühe kostja puhul oli tegemist korteriühistu juhatuse esimehega, ei ole iseenesest hagi rahuldamise aluseks. Hageja oleks pidanud kahtluste korral ise näitama üles huvi info saamiseks, kuigi VÕS § 208 lg 1 ja § 219 lg 1 ei näe ette hagejale ülevaatamise kohustust.
Hageja on esitanud kohtule hagi sellise eseme suhtes, mida taganemisavalduses märgitud pole (nn mittetoimiv korteriühistu: probleemid nn lihthaldusega, sh vee-, prügiveo- ja maamaksu tasumine, ei väljastata arveid, elektrikilbi hooldus, trepikodasid ei puhastata, ei koguta makse, ei maksta ühisarveid, lumekoristus ja -tõrje, redeli ja katuseluukide puudumine, katuse läbijooks, torustiku mittefunktsioneerimine, välisseinte sooja mittepidavus, tuleohutus, korteriühistu liikmed ei näita üles huvitatust ühistu tegevuse vastu, tegevusetus jmt) ning hiljem täiendanud hagi eset veel kahe asjaoluga: korteri elektrijuhtmestiku ja korstna puuduste osas. Pooltel puudus eraldi kokkulepe korteriühistu omaduste kohta. Lepingu p-s 1.8.10 sisaldus vaid kinnitus, et elamus on asutatud korteriühistu. Seega oli hagejale edastatud teave ühistu olemasolu kohta, mitte aga selle kohta, kas ühistu on toimiv, tegutsev või edukas. Müügilepingu esemeks oli korteriomand, mitte ühistu. Seega ei saa väita, et VÕS § 217 lg 2 p 1 eeldused on täitmata ning kostjad ei ole hagejale üle andnud lepingutingimustele mittevastavat asja. Ekslik on hageja seisukoht, et ühestki õigusaktist ei tulene, et hageja ei või hiljem taganemisavaldust või hagiavaldust tõenditega täiendada. Tegemist pole mitte tõenduslike asjaoludega, vaid uute asjaolude esiletoomisega, mis ei ole seotud algse taganemisavaldusega (s.o taganemisavaldus, milles hageja tugines korteriühistu võlgnevusele). Taganemisavalduse puhul on tegemist ühepoolse ja otsese tahteavaldusega ning selle hilisem muutmine või täiendamine ei ole õiguslikult võimalik. Hageja täiendused tuleb jätta tähelepanuta. Hagejal on võimalus esitada nimetatud asjaolude suhtes eraldi nõuded eraldi menetluses. Hageja ei ole esitanud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast lepingu rikkumisest teadasaamist. Paljasõnaline on hageja väide, et ta sai laenukohustusest teada 27.10.2012 ja 13.11.2012. Kuna maakohus ei tuvastanud asja lepingutingimustele mittevastavust, siis ei saa hageja tugineda VÕS § 221 lg 1 p-le 2. Mõistlik tähtaeg oleks pidanud kulgema vähemalt paari esimese kalendrikuu jooksul pärast müügilepingu sõlmimist, kuna selle aja jooksul selgub tavapäraselt, kas ostetud kinnisvaraga esineb probleeme, mis võimaldaksid lepingust taganeda. Kostjatel puudus alus kahelda lepingu kehtivuses, mistõttu nad soetasid endale uue elamispinna ning hageja poolt neli kuud pärast lepingu sõlmimist taganemisavalduse esitamine võis eelduslikult olla kostjatele üllatav. Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, puudus vajadus käsitleda üksikasjalikult kahju hüvitamisega seotud asjaolusid. Maakohus märkis siiski, et OÜ Malbe Tuul arve 350 eurot kuulub pigem õigusabikulude hulka, mida saaks arvestada menetluskulude kindlaksmääramisel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 174 lg 1 järgi. Samuti tekib küsimus, kas pole tegemist TsMS § 175 lg 2 ja § 144 p 1 kohase kohtuvälise nõustaja kuludega, mida ei hüvitata. Lepingu sõlmimise ja asjaõiguste registrisse kandmise kulud 126,88 eurot ning notari vahendusel taganemisavalduse edastamisega seotud kulud 38,44 eurot ei kuulunud rahuldamisele, kuna maakohus jättis rahuldamata hageja põhinõude. Samuti tuli jätta rahuldamata OÜ-le Fortuuna Kinnisvara eellepingu sõlmimisel tasutud 900 euro nõue, kuna ei ole selge, miks selline kulutus tekkis, mis liiki tasuga on tegemist ja kuidas on sellega seotud kostjad. Kui tegemist on maakleri tasuga, siis on hagejal õigus esitada nõue maakleri vastu.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.R. Vainola esitas apellatsioonkaebuse, milles taotles Tartu Maakohtu 19. novembri 2013 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega kohustada kostjaid solidaarselt tagastama hagejale 16. juuli 2012 müügilepingu alusel saadud 34 000 eurot ja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja kahjuhüvitis 1415,22 eurot. Menetluskulud palus apellant jätta solidaarselt kostjate kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:
1) tuleb müügilepingu olulisteks puudusteks lisaks korteriomandi reaalosa olulistele puudustele lugeda ka sellised olulised puudused, mis puudutavad kaasomandi mõttelisi osi, mille juurde reaalosa kuulub, samuti korteriühistut, mille liikmeks korteriomandi omandanud isik seaduse järgi saab, ja korteriühistu liikme kohustusi, mis korteriomandi omandajale üle lähevad; 2) jääb arusaamatuks, miks võttis kohus kohustuse suurusena aluseks 2385 eurot. Menetluse lõpuks maakohtus oli võlgnevus kasvanud ca 6000 euroni ning hageja viitas korduvalt, et võlgnevuse suurus on prognoosimatu ja kasvab kohtuvaidluste tõttu. Kostjate pakkumised võlgnevus hüvitada on olnud lakoonilised ning seni ei ole kostjad võlgnevust tasunud. Vale on kohtu seisukoht ka osas, mille kohaselt ei tulene korteriomanikule lepingutest mingeid rahalisi kohustusi. Kohus jättis tähelepanuta kõik korteriühistu sõlmitud lepingud, sh pandilepingu. Isegi juhul kui pandilepingut ei eksisteeriks, oleks hagejal võlgnevus korteriühistu ees; 3) on kostjad müügilepingut sõlmides ostjat olulistest asjaoludest teavitamata jättes käitunud vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriomand ei vasta lepingutingimustele sellel esinevate elamist takistavate asjaolude (tuleohtlikkus, puudused kütte- ja elektrisüsteemis, eluohtlikkus) tõttu, mis tuleb lugeda müügilepingu objekti olulisteks puudusteks. Lisaks tuleb olulisteks puudusteks lugeda võlgnevus kolmandate isikute ees ning korteriühistu mittetoimimine; 4) jättis maakohus enamuse hageja väidetest ja tõenditest analüüsimata ning selgitamiskohustuse täitmata. Maakohus ei saa jätta hagis toodud nõudeid tähelepanuta põhjendusel, et võlaõigusseadus sisaldab ka muid õiguskaitsevahendeid peale lepingust taganemise. Hageja tahe on menetluse käigus läbivalt olnud suunatud müügilepingust taganemisele ning müügilepingu alusel üleantud 34 000 euro tagasisaamisele; 5) ei ületa esimese taganemisavalduse esitamine neli kuud pärast müügilepingu sõlmimist VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlikku aega. Õigusliku hinnangu andmine küsimustele ühistu laenukohustuste, regressinõuete ning muude tulevikku suunatud nõuete kohta on juriidilist haridust mitteomavale hagejale aeganõudev ettevõtmine. Teiste puuduste ja taganemisavalduse aluseks olevate asjaolude väljatoomine kuus kuud pärast tehingut ei ületa samuti mõistlikku aega. Tegemist oli varjatud puudustega, mille avastamine näiteks küttesüsteemi osas ei olegi suveperioodil eluliselt usutav. Hageja sai täiendavatest olulistest müügilepingu rikkumistest teada asjatundjate abiga ja reageeris neile piisava kiirusega; 6) on kohus pannud hagejale ebamõistliku kohustuse kasutada enne korteriomandi soetamist tasulisi võlglaste andmebaase (krediidiinfo raport) või osta andmeid äriregistrist (majandusaasta aruanded). Hagejal oli kostja H. Varepist tulenevatel põhjustel objektiivselt võimatu korteriühistu 2011. majandusaasta aruandega müügilepingu sõlmimisel tutvuda; 7) ei ole kostjad tänaseni astunud mitte ühtegi sammu müügilepingu puuduste kõrvaldamiseks, kuigi oluliste puuduste olemasolu on ilmselge. Hagejal oli puuduste tõttu õigus VÕS § 223 lg-te 1, 3 ja § 116 lg 4 alusel vähemasti alates 15.05.2013 istungist müügilepingust taganeda; 8) on OÜ Malbe Tuul arvest tekkinud kahju otsene varaline kahju VÕS § 128 lg 3 mõttes, mida ei oleks tekkinud, kui kostjad oleksid täitnud müügilepingut ja andnud üle puudusteta korteriomandi. Enne kohtumenetlust kasutatud õigusabi oli suunatud hüvitise saamisele ilma kohtumenetlust alustamata. Kuivõrd õiguslik situatsioon seoses korteriühistu võlgnevustega omas puutumust kriminaalmenetlusega ning vähemalt kahe erineva tsiviilkohtumenetlusega, siis oli olukorra hindamiseks õigusabi kasutamine mõistlik ja vajalik kulutus; 9) ei ole hageja maaklerilepingu pooleks ja OÜ-le Fortuuna Kinnisvara tasu maksmise kohustus oli kostjatel. Kostja S. Kivistik möönis 31.07.2013 kohtuistungil, et on saanud korteri eest 34 900 eurot ja kinnitas, et selle üle ei ole vaidlust. Kui kulu summas 900 eurot ei saa käsitleda kahjuna, tuleb see kulu välja mõista põhinõude osana ehk välja mõista kostjatelt müügilepingu alusel üle antud 34 900 eurot. Muus osas on hageja kahju hüvitamise nõuded seotud otseselt põhinõude rahuldamisega.
5.Harri Varep ja Sirje Kivistik vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning taotlesid selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on õiguslikult põhjendatud maakohtu käsitlus, et korteriühistu võlgnevus ei kuulu müügilepingu esemesse ja tegemist ei ole kostjate poolse lepingurikkumisega, veel vähem olulise rikkumisega, mis oleks andnud hagejale õiguse lepingust taganeda; 2) ei ole kohtul kohustust analüüsida kõiki poolte seisukohti, vaid ainuüksi neid, mis on esitatud nõuete kontekstis relevantsed. Hageja poolt kohtumenetluse käigus välja toodud täiendavad puudused ei olnud lepingust taganemisest tuleneva tagasitäitmisnõude kontekstis olulised, kuivõrd hageja ei taganenud lepingust neile puudustele tuginedes. Taganemisavalduse täiendamine uute alustega ei ole õiguslikult võimalik; 3) ei ole kolmandate isikute vahelisi varalisi suhteid võimalik käsitleda müügilepingu eseme puudusena, samuti ei ole hageja tõendanud muid korteriühistu väidetavaid puudusi; 4) ei ole korteriühistu võlgnevuse suurus prognoosimatu; 5) on tõendamata hageja väited, et korteriühistu ei toimi. Samuti ei ole hageja esile toonud ühtegi asjaolu, mis takistaks uuel juhatusel teostamast MTÜS §-s 27 ja §-s 28 sätestatud ülesandeid ja pädevust; 6) on hageja väited korteri puuduste kohta otsitud. Hageja ei ole korteri ostmisel näidanud üles käibes tavapäraselt rakendatavat hoolsust. Hageja alustas poolte kirjavahetust taganemisavaldusega, millele ei eelnenud teadet puuduste kohta. Kui kostjad vastasid, et nad on vajavad avaldusega tutvumiseks aega, esitas hageja koheselt hagi kohtusse. Hageja arusaam heas usus käitumisest erineb oluliselt selle üldtunnustatud tähendusest. Kostjate ettepanekule võlgnevus ära maksta vastas hageja keeldumisega. Kui kostjad olid ka kohtumenetluses valmis võlgnevuse ära maksma, hakkas hageja leiutama uusi puudusi, millega lepingust taganeda. Kui kostjad olid valmis maksma ka elektrisüsteemi ja korstna parandamise kulud, nõudis hageja, et kostjad maksaksid kinni ka korteri remondi, mis ei puutu kuidagi vaidluse esemesse; 7) ei ole hageja tõendanud VÕS § 221 lg 1 p 2 sätte kohaldamise eeldusi ehk et müüja oleks teadnud või pidi teadma puudustest. Hageja oleks saanud korteriühistu võlgnevuse olemasolu kontrollida elektroonilise äriregistri teel hinnaga 2 eurot. Selles kontekstis ei ole TsÜS §-s 95 sätestatud teatamiskohustuse eeldused ilmselgelt täidetud ning hageja ei saa kostjatele ette heita hageja väidetud puudustest mitteteatamist. Hageja ei ole ka põhjendanud, kuidas oleksid kostjad pidanud olema teadlikud teistest puudustest – elektrisüsteem ja korsten – kuivõrd kostjatel ei olnud seadmete kasutamisel probleeme. Korsten ja elektrisüsteem on samas koosseisus, nagu need olid kostjate poolt korteri ostmisel. 100 aastat tagasi ehitatud majalt ei ole võimalik nõuda vastavust täna kehtivatele ehitusnormidele; 8) ei ole hageja tõendanud, et OÜ Malbe Tuul arve on enne kohtumenetluse algatamist saadud õigusabi eest. Makstud maakleritasu saaks hageja nõuda OÜ-lt Fortuuna Kinnisvara. Kui lähtuda käsitlusest, et see on osa korteri müügihinnast, ei kujuta see eraldi kahju hüvitamise nõuet, vaid osa lepingu tagasitäitmise nõudest, mis tuleb jätta rahuldamata koos põhinõudega; 9) tuleb menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 2 alusel hageja kanda ka juhul, kui ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ning rahuldab hagi osaliselt ja sarnases ulatuses nagu kostjad on kompromissina pakkunud, samuti juhul, kui kohus leiab, et korteril lasuv võlgnevus panga ees on lepingueseme puudus ning oluline lepingurikkumine, mis tingib lepingust taganemise. Hageja on kohtueelses menetluses käitunud ebamõistlikult ja sooviga kostjaid kahjustada. Hageja ei teavitanud kostjaid puudustest ega andnud võimalust puudusi kõrvaldada. Kostjad on pakkunud hagejale korduvalt puuduste likvideerimist, kuid hageja on keeldunud.
EELNENUD APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 10. novembri 2014 otsusega maakohtu otsuse lõppjäreldused muutmata, muutes osaliselt otsuse õiguslikke põhjendusi. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole taganemisavalduse hilisem täiendamine uute asjaoludega (lepingu eseme puudustega) õiguslikult võimalik. Samas oli hagejal lepinguesemel uute puuduste ilmnemisel õigus neile puudustele tugineda, seda ka juhul, kui hagejale said puudused teatavaks ajal, mil hagi oli juba kohtu menetluses. Kui esmane taganemisavaldus lepingu lõppemist kaasa ei toonud, siis on võimalik lähtuda sellest, et hageja esitas menetluse käigus sisuliselt uue taganemisavalduse, kusjuures lisaks uutena esiletoodud puudustele soovis ta jätkuvalt tugineda ka esimeses avalduses viidatud puudustele. Korteriomandit koormava kolmanda isiku õigusena VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses ei ole käsitatav korteriühistu võlg panga ees, mille tagasimakse kohustus võib korteriühistu otsustest tulenevalt osaliselt langeda korteriühistu liikmele (korteriomanikule). Lepingust taganemiseks ei andnud alust ka hageja poolt kohtumenetluse vältel, s.o 23.01.2013 avalduses väljatoodud puudused, ja seda ka mitte koostoimes hageja varasema, 28.11.2012 taganemisavaldusega. Korteri müügilepingu puhul ei saa pidada korteriomandi oluliseks puuduseks ja lepingule mittevastavuseks elamut haldava korteriühistu omadusi. Ringkonnakohus nõustus kostjate seisukohaga, mille kohaselt katuseluukide ja katuse käigutee olemasolu ei ole vahetult kostjate kui korteri müüjate vastutusalas, vaid tegemist on kaasomandi esemega, mida valitsevad ning mille eest vastutavad korteriomanikud ühiselt. Nimetatud puudused ei anna alust müügilepingust taganemiseks. Asjaolu, et korteris olev korstnajalg oli tuleohutusnõuete vastaselt kaetud kipsplaadiga, ei ole käsitatav olulise puudusena, mis õigustaks korteri müügilepingust taganemist. Hageja esitatud tõenditest ei järeldu, et korteri küttesüsteem oleks kasutuskõlbmatu ja takistatud oleks korteri eluruumina kasutamine. Müügilepingust taganemiseks ei anna alust ka hageja pretensioonid korteri elektrisüsteemile. Ringkonnakohus möönis, et menetluses esile toodud asjaolude kohaselt võinuks hagejal olla alus müügileping TsÜS §-de 90 ja 92 järgi tühistada. Selleks tulnuks hagejal tugineda sellele, et ta sõlmis müügilepingu olulise eksimuse mõjul ning et tema eksimus (ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest) oli sellise tähtsusega, et hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Õiguskaitsevahendi valik on aga hageja otsustada ning ringkonnakohtul puudub alus lugeda esitatud müügilepingust taganemise avaldust (avaldusi) müügilepingu tühistamise avalduseks TsÜS §-de 90; 92 ja 98 järgi. Tõendamisele kuuluvate asjaolude ring ei ole võimaliku eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistamise ning olulise lepingurikkumise tõttu lepingust taganemise korral kattuv. Puudub alus lugeda lepingueseme oluliseks (varjatud) puuduseks ja seega lepingu oluliseks rikkumiseks niisuguseid asjaolusid, mis oma olemuselt on seostatavad teise lepingupoole (müüja) võimaliku hea usu põhimõtte vastase käitumisega. Lepingust taganemise aluse puudumise tõttu ei ole vajalik hinnata taganemisavalduse esitamise õigeaegsust. Ringkonnakohus asus sarnaselt maakohtuga seisukohale, et vajalik ei ole käsitleda üksikasjalikult hageja kahjuhüvitisnõudega seotud asjaolusid. Kinnitust ei ole leidnud selline kostjate poolne lepingu rikkumine, mis annaks alust mõista kostjatelt hageja kasuks välja kahjuhüvitise. Hageja ei ole esitanud nõuet VÕS §-de 14 ja 115 alusel. Samuti ei ole hageja tõendanud, et puudustest tulenevalt oli korteri tegelik väärtus madalam kui tema poolt kostjatele tasutu. Hageja kahjuhüvitise nõue ei ole õiguslikult põhjendatud.
7.Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 27. mai 2015 otsusega Tartu Ringkonnakohtu
10.novembri 2014 otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus jätnud alusetult analüüsimata VÕS § 14 lg 2 esimese lause võimaliku rikkumise ning lugemata müüdud asja puuduseks korteriühistut koormava võla, mittetoimiva korteriühistu ja puudustega elektrijuhtmestiku, kohaldades seega ebaõigesti mh VÕS § 217 lg 2 punkte 1, 2 ja 4. Eelnimetatud puudused on eelkõige sellised, mille puudumise korral saanuks lugeda asja keskmisele kvaliteedile vastavaks. VÕS § 116 lg 1 järgi võib võlausaldaja lepingust taganeda, kui võlgnik on kohustust oluliselt rikkunud. Ainuüksi võla olemasolu ja sellest teatamata jätmine ei ole hinnatav olulise lepingurikkumisena, kuid ringkonnakohus ei ole hinnanud hageja väidet korteriühistu toimivuse kohta ega võimalikke tõendeid. Samuti tulnuks arvestada, et üks kostjatest oli olnud korteriühistu juhatuse liige, mis võib korteriühistu võlast ja mittetoimivusest teatamata jätmisel viidata vähemalt raskele hooletusele. Samuti ei ole ringkonnakohus andnud õiget hinnangut hageja väidetele elektrijuhtmestiku probleemide kohta. Ei ole välistatud, et viimatinimetatud lepingurikkumised kogumis võivad anda aluse lepingust taganeda. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seda küsimust uuesti hinnata, st hinnata mh kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus teinud hageja nõude õigusliku kvalifitseerimise kohta täiesti õigeid järeldusi. Hageja on 23.01.2013 menetlusdokumendis mh selgelt tuginenud pettusele. Ringkonnakohus ei ole sellele tähelepanu pööranud ega selgitanud, kas hageja on teinud lepingu tühistamise avalduse. Välistatud ei ole ka see, et hageja esitatud muud asjaolud annavad alust järeldada, et hageja soovib tugineda eksimusele või pettusele. Kolleegium ei välista, et avalduse aluseks olevate asjaolude kattuvuse korral saab tühistamisavaldust lugeda taganemisavalduseks ja vastupidi.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Vastavalt TsMS § 693 lg-le 1 ringkonnakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks lahendamiseks saatmise korral jätkub menetlus ringkonnakohtus seisundis, milles see oli enne asja läbivaatamise lõpetamist. Ringkonnakohus teeb uuesti menetlustoimingud, mis Riigikohtu otsuse kohaselt on ebaseaduslikud. Riigikohtu 27.05.2015 otsusega tühistati Tartu Ringkonnakohtu 10.11.2014 otsus ning saadeti asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohus märkis muu hulgas, et ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel selgitama ka seda, kas hageja menetluses tehtud avaldusi on võimalik käsitleda lepingu tühistamise avaldusena, ja andma vajaduse korral tühistamisele sisulise hinnangu. Kui lepingu tühistamine on kehtiv, ei saa lepingust enam taganeda. Kolleegium ei välistanud, et avalduse aluseks olevate asjaolude kattuvuse korral saab tühistamisavaldust lugeda taganemisavalduseks ja vastupidi. TsMS § 693 lg 2 kohaselt Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud.
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi ning mõistab H. Varepilt ja S. Kivistikult solidaarselt R. Vainola kasuks välja 16.07.2012 müügilepingu alusel saadud 34 000 eurot ja kahjuhüvitise 1225,22 eurot. Ühtlasi muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust.
10.28.11.2012 taganemisavalduses tugines hageja sellele, et kostjad ei teavitanud teda korteriühistut koormavast võlas panga ees. 11.12.2012 hagiavalduses tugines hageja lisaks taganemisavalduses väljendatule veel ka mittetoimivale korteriühistule ning muu hulgas juhtis
tähelepanu ka nn lihthalduse probleemidele. 23.01.2013 menetlusdokumendis tõi hageja uute puudustena välja elektrijuhtmestiku puudused korteris ja korstnajala katmise kipsplaadiga ning tugines seejuures pettusele. 02.09.2015 kirjalikus seisukohas ja ringkonnakohtu istungil kinnitas hageja, et tema menetluses tehtud avaldusi tuleb käsitleda müügilepingu tühistamise avaldusena ja ta tugineb seejuures kas pettusele või eksimusele ning müügilepingu alusel kostjatele üle antud 34 000 eurot tuleb tagastada VÕS § 1028 lg 1 alusel. Alternatiivselt tugines ta müügilepingust taganemisele ning kostjatele üle antud 34 000 eurot tuleb sel juhul tagastada VÕS § 189 lg 1 alusel. Riigikohus on käesolevas asjas tehtud otsuse p-s 11 asunud seisukohale, et nii taganemisavaldust kui tühistamisavaldust saab hiljem kohtumenetluses täiendada. Kuna tühistamisavaldust saab lugeda taganemisavalduseks ja vastupidi ning mõlemaid saab kohtumenetluses täiendada, siis tuleb hageja menetluse kestel tehtud avalduste sisust lähtudes käsitleda neid tühistamisavaldusena ning hageja sellisest tahtest pidi ka kostja aru saama. TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt tehingu võib tühistada pettuse või eksimuse korral kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Hageja on kinnitanud, et ta asus korterisse elama 13.08.2012. Sellest järelduvalt on tühistamisavaldus esitatud TsÜS § 99 lg 1 p-s 2 sätestatud tähtaja jooksul. Ülaltoodu kinnitab, et kostjad on hageja õigeaegselt tehtud tühistamisavalduse kätte saanud ja seega on täidetud tehingu tühistamise formaalsed eeldused. Kostjate vastupidine seisukoht on ebaõige. Maakohus on asja läbivaatamisel rikkunud selgitamiskohustust ja jätnud välja selgitamata, kas hageja poolt menetluses tehtud avaldusi saab käsitleda tühistamisavaldusena ning kas esinevad alused müügilepingu tühistamiseks. Nimetatud rikkumine on toonud kaasa hageja nõude põhjendamatu rahuldamata jätmise.
11.Tehingu kehtivalt tühistamiseks peavad lisaks formaalsete eelduste täitmisele olema täidetud ka tehingu tühistamise materiaalsed eeldused. 02.09.2015 menetlusdokumendis on hageja märkinud tehingu tühistamise alustena alljärgnevad asjaolud: korteriühistut koormav võlg, mittetoimiv korteriühistu ja puudustega elektrijuhtmestik. Seejuures on hageja seisukohal, et nimetatud alustel on võimalik tehingut tühistada nii pettusele kui eksimusele tuginedes. TsMS § 436 lg 7 ja § 652 lg 8 kohaselt ei ole kohus seotud poolte õiguslike väidetega ega õigussuhte kvalifikatsiooniga. Ringkonnakohus leiab, et hageja esitatud asjaolude ning tõendite alusel tuleb müügileping lugeda tühistatuks eksimuse tõttu. Vastavalt TsÜS § 92 lg-le 1 eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Nimetatud sätetest tulenevalt tehingu tühistamise õiguse annab eksimus juhul, kui see seondub tehingu sisu, tagajärgede või tehingu tegemise aluseks olevate asjaoludega, st eksimus peab mõjutama isiku tahet teha tehing kokkulepitud tingimustel ja tegemist peab olema olulise eksimusega. TsÜS § 92 lg 3 näeb ette tehingu tühistamist õigustavad asjaolud ning tehingu kehtivaks tühistamiseks piisab vähemalt ühe lg 3 p-des 1-3 nimetatud aluse tuvastamisest. TsÜS § 92 lg 3 p-de 1 ja 2 kohaselt tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu
põhimõttele nõutav, või kui tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Eelmärgitud tehingu tühistamist õigustavad asjaolud seonduvad eksimusega, mille on põhjustanud tehingu ettevalmistamise käigus teise poole edastatud ebaõiged andmed või nendest teatamata jätmine. VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Vastavalt TsÜS §-le 95 selleks, et kindlaks teha, kas käesoleva seaduse §-des 92 ja 94 nimetatud juhtudel tuleb asjaolu teisele poolele teatavaks teha, tuleb eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused.
11.1.Hageja on kinnitanud, et kostjad teda korteriühistut koormavast võlast ei teavitanud. Kostjad nimetatud asjaolu ei vaidlusta, kuid on seisukohal, et nendel puudus selleks TsÜS § 95 järgi kohustus. Riigikohus on käesolevas asjas tehtud otsuse p-s 15 asunud seisukohale, et müüjad (kostjad) pidanuksid ostjat (hagejat) korteriühistut koormavast võlast teavitama. Ühtlasi on Riigikohus rõhutanud, et korteriomandi ostjal oli äratuntav huvi teada saada korteriühistut ja sellega ka korteriomandit koormavast pangalaenust. Eelnevast järeldub, et hagejal oli TsÜS § 95 tähenduses ilmselt tähtis saada teada korteriomandit koormavast pangalaenust ja korteriühistu olukorrast ning kuna kostjad olid korteriomandi müüjad, siis eeldatakse nende kohustust sellest ostjat teavitada. Kostjate väide, et nendel puudus kohustus korteriomandit koormavast pangalaenust ja korteriühistu olukorrast hagejat teavitada, on ekslik ja vastuolus hea usu põhimõttega.
11.2.Hageja on kinnitanud ka seda, et mittetoimivast korteriühistust sai ta teada pärast müügilepingu sõlmimist ning enne lepingu sõlmimist kostjad teda sellest ei teavitanud. Riigikohus on käesolevas otsuse p-s 17 asunud seisukohale, et kõige laiemas tähenduses on korteriühistu kohustuseks tagada elamu vajalik korrashoid ja majandamine. Kui korteriühistu ei toimi (ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse aastakava, ei lahendata jooksvaid probleeme, ei suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist), on see asjaolu, mille vastu on korteriomandi ostjal äratuntav oluline huvi. Korteriomandi müüja peab andma ostjale teavet selle kohta, kui ühistu mingil põhjusel tõhusalt ei toimi. Kui teavet ei ole antud, on ostjal õigus kasutada asjakohaseid õiguskaitsevahendeid. Korteriühistu mittetoimimist tõendab panga e-kiri (I kd, t.l 76), millest nähtuvalt korteriühistul puudub igasugune raamatupidamine ja tegelikult korteriühistu ei toimi. Lisaks nähtub tunnistaja K. L ́i ütlustest (II kd, t.l 96-97), et kommunaalteenuste kohta ei esitata kviitungeid ja ühistu nagu ei toimi. Praeguse seisuga juhatuse liiget ei ole. Kostjate seisukoht, et alates 2013. a augustist on korteriühistul uus juhatus ning uue juhatuse liikme valimine näitab, et korteriühistu suudab lahendada enda sisemisi korralduslike küsimusi, ei ole asjakohane. Oluline on korteriühistu mittetoimimine lepingueelsete läbirääkimiste perioodil ning kostjad ei ole tõendanud, et nad teavitasid hagejat korteriühistu mittetoimimisest enne lepingu sõlmimist. Kuna hageja soovis müügilepinguga saada endale uut eluaset, siis on mõistetav, et toimiva korteriühistu olemasolu (samuti võlgnevuse puudumine) olid talle ilmselt tähtsad ning kostjatel oli kohustus TsÜS § 95 ja VÕS § 14 lg 2 esimese lause järgi hagejat sellest teavitada. Oluline on siinkohal märkida, et üks kostjatest oli olnud korteriühistu juhatuse liige.
11.3.Asja materjalidest nähtuvalt eelnesid müügilepingu sõlmimisele lepingueelsed läbirääkimised (pooled ei ole vaidlustanud eellepingu sõlmimist) ning hageja lähtus müügikuulutuses (I kd, t.l 9) esitatud infost korteriomandi kohta. Müügilepingust ei nähtu, et kostjad oleksid tagasi võtnud müügikuulutuses esitatud informatsiooni korteriomandi omaduste ja seisukorra kohta. Müügikuulutusest nähtuvalt on korteriomandil uus elektrijuhtmestik. Elektriinsener E. Kraavi koostatud aktist (I kd, t.l 136-138) nähtub, et korteri elektrijuhtmestik koosneb kahest osast, st vahetatud/uuendatud osast (mis ei vasta ohutusnõuetele) ja vahetamata osast, mis tõenäoliselt on rohkem kui 20 aastat vana. Veel nähtub nimetatud aktist, et elektripaigaldisel on hulgaliselt puudusi, muu hulgas duširuumi elektripaigaldis on eluohtlik. Seega on müügikuulutuses esitatud info korteriomandil uue elektrijuhtmestiku olemasolu kohta ainult osaliselt õige ning ostjat eksitav. Kostjad ei ole teavitanud ega juhtinud hageja tähelepanu sellele, et korteriomandi elektrisüsteem vajab uuendamist. Ringkonnakohus leiab, et hagejal oli äratuntav oluline huvi saada teada korteriomandi elektrijuhtmestiku tegelikust olukorrast ning kuna kostjad jätsid hageja sellest teavitamata, siis nad rikkusid TsÜS §-s 95 ja TsÜS § 14 lg-s 2 sätestatud kohustust.
11.4.Ülaltoodu (käesoleva otsuse p-des 11.1-11.3 märgitud eksimuse aluseks olevad asjaolud kogumis) tõendab, et hageja sõlmis müügilepingu olulise eksimuse mõjul ning kostjate poolt talle asjaoludest teatamata jätmine (ebaõige ettekujutuse loomine) oli sellise tähtsusega, et hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Seega on täidetud ka tehingu tühistamise materiaalsed eeldused ning 16.07.2012 müügileping on hageja poolt kehtivalt tühistatud olulise eksimuse tõttu TsÜS § 92 alusel.
12.Põhjendatud ei ole hageja tuginemine pettusele kui tühistamise alusele. TsÜS § 94 lg 1 järgi pettus on isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Seega eeldab kostjate tegevuse kvalifitseerimine pettusena nende poolt hageja petmistahet, st hageja asjaoludest teatamata jätmise kohustust rikutakse tahtlikult sooviga hagejat petta ning kallutada teda seetõttu tehingut tegema. Selliste asjaolude esinemist ei ole hageja tõendanud.
13.Vastavalt TsÜS § 90 lg-le 2 tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seadusest ei tulene teisiti. Kuivõrd 16.07.2012 müügileping on kehtetu algusest peale ning hageja on kostjatele lepingu täitmiseks andnud 34 000 eurot, peavad kostjad VÕS § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 1 järgi hagejale lepingu alusel saadud 34 000 eurot tagastama. Seetõttu tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista õigusliku aluseta saadud 34 000 eurot.
14.TsMS § 442 lg 8 viimase lause järgi alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Hageja palus alternatiivselt hagi rahuldada ning kostjatelt solidaarselt välja mõista 34 000 eurot seoses lepingust taganemisega VÕS § 189 lg 1 alusel. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldas hageja nõude TsÜS § 92 ja VÕS § 1032 lg 1 alusel, ei ole vajalik käesolevas otsuses põhjendada hageja VÕS § 189 lg 1 alusel esitatud alternatiivset nõuet.
15.Hageja nõue kostjatelt 1415,22 euro väljamõistmiseks on kvalifitseeritav VÕS § 14 lg 2 ja § 115 lg 1 järgi.
15.1.Hageja seisukohast nähtuvalt on ta saanud õigusabi OÜ-st Malbe Tuul ning seetõttu on OÜ Malbe Tuul esitatud arve tasumisega saanud ta kahju 350 eurot, mis kuulub hüvitamisele VÕS § 128 lg 3 alusel. Hageja nimetatud seisukoht ei ole täpne, kuna OÜ Malbe Tuul on esitanud hagejale arve summas 310 eurot ning hageja on tasunud OÜ-le Malbe Tuul samuti 310 eurot (I kd, t.l 43, 44). VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Seega on nimetatud sätte alusel võimalik nõuda ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist, kuid seda eeldusel, et need on võlausaldaja nõude maksmapanekuks sisuliselt vajalikud ja põhjendatud ega riku VÕS § 139 lg-s 2 sätestatud võlausaldaja kahju vähendamise kohustust. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kuivõrd õiguslik situatsioon seoses korteriühistu võlgnevusega omas puutumust kriminaalmenetluse ning teise tsiviilmenetlusega, siis oli 16.07.2012 müügilepingu nõuetekohase täitmise seisukohalt õigusabi kasutamine enne kohtumenetlust mõistlik ja vajalik. Ringkonnakohus leiab, et hageja nõude maksmapanekuks olid vajalikud ja põhjendatud OÜ-le Malbe Tuul tasutud kulutustest 160 eurot, s.o juriidiline konsultatsioon 80 euro ulatuses ja taganemisavalduse koostamine (I kd, t.l 25-27) 80 euro ulatuses. Asja materjalidest nähtuvalt tingisid kohtumenetluse algatamise kostjad, kes vaidlesid taganemisavaldusele vastu (I kd, t.l 31). OÜ-le Malbe Tuul tasutud 50 eurot seoses täiendava vastuse koostamisega ei ole vajalik ja põhjendatud VÕS § 128 lg 3 tähenduses, kuna nimetatud kulutus ei taganud nõude maksmapanekut. Lisaks on hageja tasunud OÜ-le Malbe Tuul 100 eurot hagiavalduse koostamise eest. Tegemist on kohtumenetluse õigusabikuluga, mille hüvitamist reguleerib TsMS. Korteriühistute Nõustamiskeskuse UÜ-le tasutud 40 euro näol ei ole tegemist põhjendatud ja vajaliku kulutusega VÕS § 128 lg 3 tähenduses, kuna see ei taga nõude maksmapanekut. Pealegi ühtib arvel (I kd, t.l 41) märgitud kulutuse kirjeldus OÜ Malbe Tuul poolt osutatud õigusabiga. Äriregistri väljavõttest nähtuvalt (I kd, t.l 116) nähtuvalt on OÜ Malbe Tuul lisategevusalaks muud juriidilised toimingud ning põhjendamatu on kostjate seisukoht, et nimetatud äriühing ei saagi õigusabi osutada. Maakohtu seisukoht, et kõik hageja kulud summas 350 eurot on käsitletavad menetluskuludena TsMS tähenduses, ei ole õige.
15.2.Hageja seisukohast nähtuvalt tasus ta maaklerile eellepingu sõlmimisel sularahas 900 eurot ning tegemist on kahjuga, mis tuleb kostjatelt välja mõista. Tunnistaja M. L (maakler) on maakohtu istungil kinnitanud (II kd, t.l 102), et hageja maksis talle 900 eurot enne lepingu sõlmimist. A. T (teine maakler) leppis müüjaga kokku, et maakleri tasu maksab müüja. Notari juures tegid nad tasaarvestuse ja 900 eurot arvestati maakleri töötasuks. Kuna puudub hageja ja kostjate vaheline kokkulepe, et maakleri tasu peab maksma hageja, siis puudus kostjatel õigus omapoolset kohustust täita hageja makstud 900 euro arvel. Seega on kostjad tekitanud hagejale kahju 900 euro ulatuses. Maakohtu seisukoht, et hageja peaks pöörduma nõudega maakleri vastu, on ebaõige.
15.3.Veel on hageja teinud kulutusi 126,88 eurot seoses lepingu sõlmimise ja asjaõiguste registrisse kandmisega ning 38,34 eurot seoses taganemisavalduse edastamisega notari vahendusel.
Ringkonnakohus leiab, et kuna kostjad rikkusid VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud kohustust ning selle kohustuse rikkumisest tingituna sõlmis hageja eksimuse tõttu vaidlusaluse müügilepingu, siis kostja poolt tehtud kulutused kokku 1225,22 euro ulatuses (160 + 900 + 126,88 + 38,34) on põhjuslikus seoses kostjate tegevusega ning käsitletavad hageja kahjuna. Seetõttu tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 1225,22 eurot. Kokku tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista 35 225,22 eurot (34 000 + 1225,22).
16.Ringkonnakohus rahuldas hageja nõude 99,46% ulatuses (35 415,22 euro suurusest nõudest rahuldati 35 225,22 euro ulatuses). Seetõttu puudub mõistlik põhjus kohaldada menetluskulude jaotusele TsMS § 163 lg-s 1 sätestatut ning ringkonnakohus jätab menetluskulud kõigus kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 alusel solidaarselt kostjate kanda. Alates 01.01.2015 on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14 (p 22) märkinud, et tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes kohtuastmes on tehtud enne 1. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab kohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).
/allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.